Oberlandesgericht Rostock Beschluss, 20. Mai 2009 - 3 W 181/08

bei uns veröffentlicht am20.05.2009

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers vom 14.11.2008 wird der Beschluss des Landgerichts Stralsund vom 03.11.2008 aufgehoben und das Verfahren auch zur Entscheidung über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde an das Landgericht zurückverwiesen

Gründe

I.

1

Der Antragsteller ist seit September 2005 als Eigentümer einer im Obergeschoss gelegenen Wohnung Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft F.-E.-Ring in A.. Dabei handelt es sich um ein Wohnhaus mit vier gleich großen Wohnungseinheiten. Eigentümer der drei weiteren Wohnungseinheiten sind die Antragsgegner zu 2. bis 4. Der Antragsgegner zu 2. ist seit dem 01.01.2003 auch Verwalter der Anlage auf Grund eines Verwaltervertrages vom 12.12.2002. Die Antragsgegner zu 2. und 3. sind verschwägert und Gesellschafter der GbR "Villa A.", Eigentümerin der zweiten im Obergeschoss gelegenen Wohnung.

2

Seit Beginn seiner Verwaltungstätigkeit hatte der Antragsgegner zu 1. keine Wohnungseigentümerversammlung abgehalten. Mit Schreiben vom 03.12.2006 lud er zur Eigentümerversammlung am 02.01.2007 in H. (Wohnort des Antragsgegners zu 1.) ein. Als Tagesordnungspunkte waren u. a. die Kostenabrechnung 2006, die Genehmigung Budget 2007, Verwaltergebühren/Bestellung eines neuen Verwalters, die Kündigung des Vertrages der M.-Heizabrechnung u. a. angegeben. Auf der Eigentümerversammlung hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Tagesordnungspunkt 3 die Abrechnung 2006 genehmigt und den Verwalter für die Vorjahre entlastet (Ja: 75/100, Nein: 25/100 Stimmen) und damit dem Antrag zugestimmt. Weitere Tagungsordnungspunkte zu 4. und 6. betreffend Anträge des Antragstellers auf Abrechnung des bisherigen Verwalters ab 01.01.2005 mit Nachweisen bezüglich der in den Jahren 2005 und 2006 angefallenen Gemeinschaftskosten und variablen Einzelkosten und dem bisherigen Verwalter hinsichtlich der Verwaltung und der Abrechnung 2005 und 2006 bis zur Prüfung dieser Verwaltung durch die einzelnen Miteigentümer keine Entlastung zu erteilen, wurden ebenfalls mit Ja: 25/100, Nein: 75/100 Stimmen abgelehnt.

3

Diese Beschlüsse hat der Antragsteller vor dem Amtsgericht angefochten und dort beantragt:

1.

4

Die in der Eigentümerversammlung vom 02.01.2007 getroffenen Beschlüsse zu TOP 3 "Abrechnung 2006 Entlastung des Verwalters für die Vorjahre" werden aufgehoben und für unwirksam erklärt.

2.

5

Der Antragsgegner zu Ziffer 1 wird als Verwalter ab 01.01.2007 seines Amtes enthoben.

3.

6

Zur neuen Verwalterin für die Wohnanlage F.-E.-Ring in A. wird die Firma W.- und V.-verwaltungsgesellschaft mbH (WVVG) ab 01.01.2007 bestellt.

4.

7

Der Antragsgegner zu Ziffer 1 wird verurteilt, alle Unterlagen, die er vom vorhergehenden Verwalter und seiner Verwaltertätigkeit für die betreffende Wohnanlage erhalten hat, an die neu bestellte Verwalterin, die WVVG, unverzüglich herauszugeben.

5.

8

Die Verwalterin, WVVG, wird ermächtigt, Gesamt- und Einzelabrechnungen für alle vier Eigentumswohnungen in Zusammenarbeit mit der Firma M. lückenlos seit 01.01.2003 erstellen zu lassen und die Konten des Antragsgegners zu Ziffer 1 betreffend Ein- und Ausgänge für die Anlage auch unter Überprüfung der Wohngeldvorauszahlungen aller vier Beteiligten in vom Antragsgegner anzufertigenden Kopien herauszuverlangen.

6.

9

Es wird den Antragsgegnern verboten, in einer der Wohnungen mit einem Schild "Villa A." unter Angabe von ihren Telefonnummern, im Gastgeberverzeichnis und im Internet für 3 Wohnungen als Ferienwohnung zu werben.

10

Hilfsweise:

11

Den Anträgen unter TOP 4 und TOP 6 des Antragstellers aus der Eigentümerversammlung vom 02.01.2007 stattzugeben.

12

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 06.03.2008 die in der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft am 02.01.2007 gefassten Beschlüsse zu TOP 3 hinsichtlich der Entlastung des Verwalters für die Vorjahre und zu TOP 6 (keine Entlastung des Verwalters) für ungültig erklärt und im Übrigen die Anträge des Antragstellers zurückgewiesen.

13

Gegen diesen ihm am 22.04.2008 zugestellten Beschluss hat sich der Antragsteller mit der sofortigen Beschwerde vom 02.05.2008, eingegangen beim Amtsgericht Anklam am 05.05.2008, gewandt. Der Antragsteller hat weiterhin die Auffassung vertreten, dass der Antragsgegner zu 1. als Verwalter abzuberufen sei. Es lägen wichtige Gründe für die Abberufung des Verwalters vor. Unter anderem habe dieser seit Beginn seiner Verwaltertätigkeit am 01.01.2003 erstmalig am 02.01.2007 eine Wohnungseigentümerversammlung abgehalten. Diese habe entgegen der Vorschriften in H. und nicht am Ort der Eigentumswohnungen stattgefunden. Für die Jahre ab 2002 habe der Verwalter durchgängig keine nachvollziehbaren Abrechnungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft vorgelegt. Eine Genehmigung der Abrechnung 2006 zum Tagesordnungspunkt 3 hätte nicht erfolgen dürfen, weil Einzelabrechnungen gefehlt hätten und die vorgelegte Gesamtabrechnung nachweislich falsch gewesen sei. Nach Ansicht des Antragstellers hätte der Verwalter auf sein Verlangen die Einzelabrechnungen und die entsprechenden Unterlagen, zum Beispiel Ableseprotokolle der anderen Wohnungen, für die Jahre 2002 bis 2005 vorlegen müssen.

14

Der in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossenen Kündigung des Vertrages mit der Firma M. hätte er nicht zugestimmt, wenn er gewusst hätte, dass der Verwalter im Folgenden alle Nebenkosten pauschal durch vier habe teilen wollen.

15

Entgegen der Vorgaben im WEG unterhalte der Verwalter kein separates Konto, sondern führe ein Konto unter seinem Namen. Da der Verwalter überwiegend im Ausland wohne, stehe er der WEG nicht schnell genug vor Ort zur Verfügung und müsse daher durch einen neuen gewerblichen und ortsansässigen Verwalter ersetzt werden. Dem Verwalter seien schwerwiegende Pflichtverstöße vorzuwerfen, die nicht mehr hinnehmbar seien. Alle Verstöße des Verwalters, seit er die Verwaltung inne habe, seien in der Gesamtheit zu bewerten. Im Übrigen sei die 3/4-Dominanz der Antragsgegner nicht hinnehmbar, zumal die Antragsgegner zu 1.( 2.) und 3. auch noch verschwägert seien.

16

Der Antragsteller hat im Beschwerdeverfahren beantragt:

17

den Beschluss des Amtsgerichts Anklam vom 06.03.2008 insoweit aufzuheben, als die Anträge des Antragstellers - mit Ausnahme seines ursprünglichen Antrages zu Ziff. 6 - zurückgewiesen wurden.

18

Insbesondere hat er präzisierend beantragt:

1.

19

Der Antragsgegner zu Ziff. 1 wird als Verwalter ab 01.01.2007 seines Amtes enthoben.

2.

20

Zur neuen Verwalterin für die Wohnanlage F.-E.-Ring in A. wird die Firma W.- und V.-verwaltungsgesellschaft mbH (WVVG) 01.01.2008 bestellt, die bereit ist, das Amt preiswerter anzunehmen, hilfsweise: eine vom Gericht zu bestellende branchenübliche und kompetente, gewerbliche Verwalterin.

3.

21

Der Antragsgegner zu Ziff. 1 wird verurteilt, alle Unterlagen, die er vom vorhergehenden Verwalter und in seiner Verwaltertätigkeit für die betreffende Wohnanlage erhalten hat, an die neu bestellte Verwalterin, die WVVG, oder an eine vom Gericht zu bestellende gewerbliche Verwalterin, unverzüglich, bis spätestens 14 Tage nach Rechtskraft des Verfahrens, herauszugeben.

4.

22

Die Verwalterin WVVG oder die gerichtlich bestellte Verwalterin wird ermächtigt, Gesamt- und Einzelabrechnungen für alle vier Eigentumswohnungen in Zusammenarbeit mit der Firma M. lückenlos vom 01.01.2003 bis 31.12.2007 erstellen zu lassen, und die Konten des Antragsgegners zu Ziff. 1 betreffend Ein- und Ausgänge für diese Anlage auch unter Überprüfung der Wohngeldvorauszahlungen aller vier Beteiligten im Original heraus zu verlangen und auf Richtigkeit zu überprüfen, oder überprüfen zu lassen.

5.

23

Der/Die Verwalter/in der Wohnanlage wird verpflichtet, eine Abrechnungsfirma für die Kalt-, Abwasser und Heizungskosten und sonstige umlagefähigen Kosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils gültigen Fassung erstellen zu lassen und insoweit unter den Eigentümern abzurechnen.

24

Die Antragsgegner haben beantragt:

25

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

26

Die Antragsgegner haben die Auffassung vertreten, es bestünden keine gewichtigen Gründe, den Verwalter abzuberufen. Seit Beginn des Eintritts des Antragstellers in die Wohnungseigentümergemeinschaft sei versucht worden, auf dessen Wünsche einzugehen. Dabei habe sich jeweils herausgestellt, dass der Antragsteller mit ehrenrührigen, manchmal sogar beleidigenden Schriftsätzen antworte. Eine weitere Eigentümerversammlung vom 25.04.2008 habe wiederum in H. stattgefunden, um den Anfahrtsweg für den Antragsteller erheblich zu verkürzen. Entgegen der Darstellung des Antragstellers sei der Verwalter trotz seiner längerfristigen Abwesenheit im Ausland ständig erreichbar. Auch Notreparaturen, z. B. wegen Heizungsausfalls im Dezember 2007, seien kurzfristig erledigt worden. Entgegen der Darstellung des Antragstellers bestehe ein separates Konto für die Eigentümergemeinschaft bei der Sparkasse U., welches als Treuhandkonto für die WEG F.-E.-Ring in A. geführt werde.

27

In nachfolgenden Eigentümerversammlungen sind inzwischen eine Verwalterentlastung bzw. \ die jeweiligen Genehmigungen der Abrechnungen hinsichtlich der Jahre 2006 und 2007 durch Mehrheit beschlossen worden. Diese Beschlüsse sind vom Antragsteller nicht angefochten worden.

28

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 03.11.2008 die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgericht Anklam vom 06.03.2008 als unbegründet zurückgewiesen. Entgegen der Ansicht des Antragstellers sei ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters nicht gegeben. Die von ihm aus dem Zeitraum vor seinem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemachten Umstände könnten nicht herangezogen werden, weil zu diesem Zeitpunkt ein Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und dem Antragsteller nicht habe zerstört werden können. Die für die Zeit ab seinem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemachten Umstände und diejenigen aus der Zeit vor und nach Erlass des amtsgerichtlichen Beschlusses begründeten keinen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters. Sowohl die Jahresabrechnungen als auch die Verwalterentlastungen hinsichtlich der Jahre 2006 und 2007 seien durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen worden, ohne dass dies vom Antragsteller angefochten worden sei. Die bloße Abwesenheit des Verwalters bei gleichzeitiger Erreichbarkeit stelle keinen wichtigen Grund zur Abberufung dar. Soweit der Antragsteller die Kontoführung als wichtigen Grund herangezogen habe, sei mittlerweile durch die von der Antragsgegnervertreterin vorgelegte Bescheinigung der Sparkasse U. klargestellt, dass das dort eingerichtete Konto unter der Nummer xxx auf den Antragsgegner zu 1. als Treuhandkonto geführt werde, so dass sichergestellt sei, dass die Gelder von dem Privatvermögen des Verwalters getrennt gehalten würden. Das Abhalten der Eigentümerversammlung im April 2008 am Wohnort des Antragsgegners zu 1. sei aus den Gründen des amtsgerichtlichen Beschlusses nicht zu beanstanden. Es entspräche ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter auf ausdrücklichen Wunsch des Antragstellers die nächste Wohnungseigentümerversammlung Anfang 2009 am Ort der Wohnungseigentümergemeinschaft einberufen habe. Es lägen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass eine Majorisierung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Antragsgegner vorliege. Im Übrigen seien dem Antragsteller bei Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verhältnisse bekannt gewesen.

29

Gegen den landgerichtlichen Beschluss hat der Antragsteller nach am 07.11.2008 erfolgter Zustellung am 18.11.2008 sofortige weitere Beschwerde eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 27.01.2009 begründet. Er ist der Ansicht, das Landgericht habe ihm zu Unrecht die außergerichtlichen Auslagen auferlegt. Es sei der Antragsgegner zu 3. gewesen, der einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren nicht zugestimmt habe. Soweit das Landgericht der Ansicht sei, es sei "mittlerweile klargestellt", dass das bei der Sparkasse U. eingerichtete Konto als Treuhandkonto geführt werde, rügt der Antragsteller die Verletzung rechtlichen Gehörs, weil ihm das Schreiben der Sparkasse nicht zur Kenntnis gebracht worden sei. Er habe unter Vorlage einer Umsatzabfrage per 31.12.2006 vorgetragen, dass bei der Sparkasse U. unter Konto-Nr. yyy ein auf U. W. als Inhaber lautendes Konto für Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt werde. Nachdem er auf der Einrichtung eines Treuhandkontos bestanden habe, werde das Konto Nummer xxx erst seit September 2008 bei der Sparkasse geführt. Das Landgericht habe die Konto-Nr. nicht abgeglichen.

30

Er habe hinreichend Umstände dargetan, die in einer Gesamtschau einen wichtigen Grund für eine Abberufung darstellten. Nicht hinnehmbar sei, dass der Verwalter alle Kosten durch vier gleichmäßig verteile; es sei bis heute keine Abrechnungsfirma beauftragt worden, um eine ordentliche, nach umlagefähigen Kosten aufgeschlüsselte Abrechnung zu erhalten. Das Landgericht habe die 3/4-Dominanz der Antragsgegner unbeachtet gelassen. Es werde alles genehmigt. Insbesondere sei aussagekräftig, dass gemäß TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 25.04.2008 der fast ausschließlich im Ausland lebende Verwalter seine Aufgaben durch Fachkräfte mit nicht unerheblichen Kosten zu Lasten der Gemeinschaft durchführen lassen könne. Alle angeblich "erforderlichen" Maßnahmen könnten ohne Nachprüfung der Erforderlichkeit auf Kosten der Wohnungsgemeinschaft ausgeführt werden. Eine Anfechtung der nach neuem WEG-Recht ergangenen Beschlüsse sei ihm aus Kostengründen nicht zumutbar.

31

Die Antragsgegner verteidigen den landgerichtlichen Beschluss.

32

Hinsichtlich der Einzelheiten des Vorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst der darin bezeichneten Anlagen sowie im übrigen auf die Gründe der angefochtenen Beschlüsse Bezug genommen.

II.

1.

33

Nachdem das Verfahren mit der am 18.01.2007 eingegangenen Antragsschrift vor dem 01.07.2007 anhängig gemacht worden ist, hat das Landgericht zutreffend gemäß der Übergangsvorschrift des § 62 WEG im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit entschieden.

2.

34

Die gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat Erfolg. Dies führt zur Zurückverweisung des Verfahrens an das Landgericht.

35

Der Senat hat als Rechtsbeschwerdegericht die angefochtene Entscheidung lediglich daraufhin zu überprüfen, ob sie auf einer Verletzung des formellen und / oder sachlichen Rechts beruht, §§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO. Dies ist hier der Fall.

a.

36

Das Rechtsschutzbedürfnis für die von dem Antragsteller angestrebte gerichtliche Durchsetzung der Abberufung des Antragsgegners zu 1. als Verwalter ist gegeben.

37

Ein solches ist anzunehmen, wenn der Versuch des Wohnungseigentümers, einen Mehrheitsbeschluss über die Abberufung herbeizuführen, gescheitert ist, oder wenn ihm die vorherige Anrufung der Versammlung in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse nicht zugemutet werden kann. In einem solchen Fall wäre die Abhaltung einer Eigentümerversammlung eine nutzlose Förmelei (vgl. Senatsbeschl. v. 24.10.2005, 7 W 52/04 m.w.N.). So liegt es hier. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 25.04.2008, wonach die mit Ausnahme des Antragstellers anwesenden Eigentümer signalisiert hatten, dass die Mehrheit der Eigentümersammlung einer auf Grund des Urteils des Amtsgerichts Anklam vom 21.04.2008 erforderlichen Beschlussfassung betreffend die Verlängerung der Verwaltertätigkeit zustimmen werde, und aufgrund des sonstigen Abstimmungsverhaltens ist nicht davon auszugehen, dass ein Antrag des Antragstellers in einer Eigentümerversammlung auf Abberufung des Verwalters angesichts der Mehrheitsverhältnisse Aussicht auf Erfolg hätte.

b.

38

Eine gerichtliche Abberufung des Verwalters ist gerechtfertigt, wenn die Nichtabberufung durch die Wohnungseigentümer einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG widerspricht, was insbesondere der Fall ist, wenn ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung vorliegt (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 26 Rn. 226). Ein solcher ist bei einer schweren Pflichtwidrigkeit des Verwalters anzunehmen und kommt insbesondere in Betracht, wenn der Verwalter gegen seine Verpflichtung nach § 27 Abs. 5 WEG verstößt, die Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen getrennt zu halten (Merle a.a.O., § 26 Rn. 211 m.w.N., Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 26 Rn. 85 m.w.N.). Nach § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG darf der Verwalter eingenommene Gelder nicht mit eigenen Mitteln vermischen. Beim bargeldlosen Zahlungsverkehr verbietet die Vorschrift die Führung eines reinen Eigenkontos, bei dem Kontoinhaber und Verfügungsberechtigter der Verwalter ist, was auch dann gilt, wenn der Verwalter das Eigenkonto in Form eines Sonderkontos anlegt, selbst wenn im Verhältnis des Verwalters zur Wohnungseigentümergemeinschaft formal eine Trennung der Gelder vorliegen sollte. Sinn und Zweck der Vorschrift gebietet nämlich, dass gegenüber Dritten erkennbar wird, dass es sich um Fremdgelder der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt (vgl. Merle a.a.O., § 27 Rn. 82 m.w.N., Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 27 Rn. 27 m.w.N.).

39

Der Antragsteller hat bereits mit der Antragsschrift vom 16.01.2007 unter Vorlage einer Umsatzabfrage der Sparkasse U. für den Zeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2006 betreffend das Konto Nummer yyy , Kontoinhaber der Antragsgegner zu 1., behauptet, dass für Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümer kein separates auf die Wohnungseigentümergemeinschaft lautendes Fremdkonto existiere. Erstmalig hat das Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom 13.10.2008 der Antragsgegnervertreterin Gelegenheit gegeben, eine Bestätigung der Sparkasse nachzureichen, dass es sich bei dem dort von dem Antragsgegner zu 1. geführten Konto um ein Anderkonto handele. Die Antragsgegnervertreterin hat mit Schriftsatz vom 20.10.2008 eine Bestätigung der Sparkasse U. vom 12.09.2008 betreffend das Konto Nummer xxx vorgelegt.

40

Das Schreiben der Sparkasse U. ist dem Antragsteller vor der Entscheidung des Landgerichts nicht mit Gelegenheit zur Stellungnahme zur Kenntnis gegeben worden. Damit hat das Landgericht - wie vom Antragsteller gerügt - gegen den Anspruch des Antragstellers auf rechtliches Gehör (Art. 103 GG, Art. 6 Abs. 1 MRK) verstoßen, wonach niemand in seinen Rechten durch gerichtliche Maßnahmen betroffen werden darf, ohne vorher Gelegenheit zur Äußerung gehabt zu haben. Die Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör stellt einen Verfahrensfehler unabhängig vom Verschulden des Gerichts dar.

41

Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass die Entscheidung des Landgerichts auf diesem Verfahrensfehler beruht. Hätte sich das Landgericht nämlich auf den nunmehr mit der Beschwerdeschrift erfolgten Hinweis des Antragstellers, dass die Bestätigung der Sparkasse offensichtlich ein anderes Konto betrifft, auseinandergesetzt und den Sachverhalt pflichtgemäß weiter aufgeklärt, ist nicht auszuschließen, dass eine Feststellung dahin gehend hätte getroffen werden müssen, dass eine den gesetzlichen Anforderungen genügende Kontotrennung erst im September 2008 unter dem Druck des Verfahrens vorgenommen wurde. Es kann daher auch nicht ausgeschlossen werden, dass das Landgericht bei der Abwägung, ob wichtige Gründe für die Abberufung des Verwalters vorgelegen haben können, in der Gesamtschau zu einer abweichenden Entscheidung gelangt wäre und deshalb auch hinsichtlich der weiteren Anträge anders entschieden hätte.

42

Das Verfahren war daher an das Landgericht zurückzuverweisen, damit dieses Gelegenheit hat, den Sachverhalt betreffend die Frage der getrennten Kontoführung weiter aufzuklären und erneut eine Abwägung vorzunehmen, ob die Gesamtumstände eine Abberufung des Verwalters rechtfertigen.

c.

43

Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung aller für oder gegen eine Abberufung des Verwalters sprechenden Umstände dürfte von Folgendem auszugehen sein:

44

Ein wichtiger Grund ist für die Abberufung eines Verwalters nach allgemeiner Meinung dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vorn herein nicht zu erwarten ist. Dies kann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Die Gerichte sollen jedoch nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes für eine Abberufung des Verwalters im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG berechtigt zwar eine Gemeinschaftsabberufung, verpflichtet die Gemeinschaft jedoch noch nicht zwangsläufig dazu. Vielmehr steht der Gemeinschaft - wie auch anderen Berechtigten aus einem Dauerschuldverhältnis - ein Beurteilungsspielraum zu, ob sie im Hinblick auf die bisherigen Leistungen eines Verwalters und das Risiko einer Neubestellung von einer Abberufung absieht. Nur wenn auch unter Berücksichtigung dieses Beurteilungsspielraumes der wichtige Grund so schwerwiegend ist, dass die Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, das heißt nicht mehr vertretbar erscheint, kann ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft die Abberufung des Verwalters verlangen. Ebenso würde es auch für die Ungültigkeitserklärung eines Verwalterbestellungsbeschlusses nicht genügen, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG vorliegt, sondern die Bestellung müsste gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 und 4 WEG verstoßen (vgl. OLG Frankfurt, Beschl. v. 05.01.2004, 20 W 290/03, zitiert nach Juris; OLG Frankfurt, Beschl. v. 18.08.2003, 20 W 302/2001, 20 W 302/2001, ZFIR 2004, 444).

45

Hier liegt zwar ersichtlich keine Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen dem Verwalter und den übrigen Wohnungseigentümern vor, sondern es ist lediglich das Vertrauensverhältnis zwischen ihm und dem Antragsteller zerstört. Dies kann aber ausreichen, es sei denn, dass das Zerwürfnis von dem betroffenen Wohnungseigentümer in vorwerfbarer Weise herbeigeführt wurde (vgl. OLG Frankfurt, Beschl. v. 05.01.2004 a.a.O. m.w.N.). Allgemein gehört ein Mindestmaß an Objektivität und Neutralität zu den wesentlichen Kriterien für die Eignung als Verwalter. Ein Verwalter darf nicht die Interessen der Wohnungseigentümer eigenen Interessen unterordnen oder den Eindruck entstehen lassen, er könne seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer ausnutzen, um seine Interessen durchzusetzen. Insbesondere kann ein Verwalter, der durch Maßnahmen auch in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer provoziert und durch sein Verhalten den Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen, für sein Amt ungeeignet sein. Einem Verwalter, der Maßnahmen trifft, die Streitigkeiten unter den Eigentümern provozieren, kann die erforderliche Eignung für sein Amt fehlen, was unter Berücksichtigung des den Eigentümern zustehenden Ermessungsspielraumes eine Abberufung unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsgemäßen Verwaltung erfordern kann, denn aus Eigeninteresse des Verwalters provozierte Rechtsstreitigkeiten können sich unter objektiven Gesichtspunkten für eine Wohnungseigentümergemeinschaft schon wegen der von der Gemeinschaft zu tragenden außergerichtlichen Kosten als nicht nützlich erweisen (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.).

46

Bei der vorzunehmenden Gesamtschau aller für das Vorliegen eines wichtigen Grundes zur Abberufung des Verwalters sprechenden Umstände wird auch zu berücksichtigen sein, dass ein Verwalter grundsätzlich keinen Anspruch auf Zahlung einer zusätzlichen Verwaltervergütung für solche Tätigkeiten hat, die im Rahmen der ihm vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse liegen und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehören, so dass ein Beschluss über eine Sondervergütung für diesbezügliche Tätigkeiten gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rn. 123 m.w.N.). Eine derartige Sondervergütung könnte jedenfalls Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 11.07.2008 gemäß des vom Verwalter formulierten TOP 3 gewesen sein.

47

Auch kann sich ein Verwalter zur Erfüllung seiner Aufgaben zwar grundsätzlich anderer Personen bedienen, jedoch darf die Verwaltertätigkeit und damit seine Verwalterstellung nicht auf einen Dritten übertragen werden. Soweit der Verwalter als TOP 4 für die Eigentümerversammlung vom 11.07.2008 die Genehmigung des Einsatzes von Fachkräften wie Rechtsanwälten, Steuerberatern, Architekten oder Bauingenieuren im Rahmen der Verwalteraufgaben gegen Übernahme der entsprechenden Kosten durch die Eigentümergemeinschaft vorgesehen hatte, kann ein entsprechender Beschluss unwirksam sein, wenn es zu einer Übertragung auf Dritte zur eigenverantwortlichen Erledigung von Verwalteraufgaben und somit faktisch zu einer Unterverwaltung kommt (vgl. Weidnauer/Lüke, a.a.O., § 26 Rn. 25 m.w.N.).

48

Auch die Erarbeitung dieser die Aufgabenerfüllung des Verwalters betreffenden Tagesordnungspunkte kann eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses begründen, weil sie mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht zu vereinbaren sein könnten.

49

Da im Rahmen der Prüfung von Störungen des Vertrauensverhältnisses nach der einschlägigen Rechtsprechung auch auf in der Person des Verwalters liegende Umstände aus der Zeit vor seiner Bestellung zurückgegriffen werden kann, erscheint es nicht von vornherein ausgeschlossen, auch konkrete Umstände aus der Zeit vor dem Eintritt eines Wohnungseigentümers in die Wohnungseigentümergemeinschaft in die Abwägung aller für und gegen die Abberufung eines Verwalters sprechende Umstände einzubeziehen, sofern diese geeignet sind, sich auf die Zeit nach dessen Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft auszuwirken.

50

Im Übrigen merkt der Senat an, dass die Kostenentscheidung des Landgerichts Bedenken begegnet. Außergerichtliche Kosten im Wohnungseigentumsrechtsverfahren a. F. hat grundsätzlich jeder - auch der obsiegende - Beteiligte selbst zu tragen. Nur in Ausnahmefällen kommt unter Billigkeitserwägungen eine Erstattung in Betracht. Allein die Tatsache eines Unterliegens führt nicht zur Erstattungspflicht (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rn. 31 m.w.N.). Derartige besondere Gründe, die es rechtfertigen, dem Antragsteller die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner aufzuerlegen, sind nicht ersichtlich; vielmehr hat auch das Landgericht in den Entscheidungsgründen - im Widerspruch zur Tenorierung - ausgeführt, dass ein Ausnahmefall nicht vorliege.

Referenzen - Gesetze

Oberlandesgericht Rostock Beschluss, 20. Mai 2009 - 3 W 181/08 zitiert 3 §§.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 103


(1) Vor Gericht hat jedermann Anspruch auf rechtliches Gehör. (2) Eine Tat kann nur bestraft werden, wenn die Strafbarkeit gesetzlich bestimmt war, bevor die Tat begangen wurde. (3) Niemand darf wegen derselben Tat auf Grund der allgemeinen Strafge

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(1) Vor Gericht hat jedermann Anspruch auf rechtliches Gehör.

(2) Eine Tat kann nur bestraft werden, wenn die Strafbarkeit gesetzlich bestimmt war, bevor die Tat begangen wurde.

(3) Niemand darf wegen derselben Tat auf Grund der allgemeinen Strafgesetze mehrmals bestraft werden.