Oberlandesgericht München Beschluss, 22. Mai 2015 - 34 Wx 436/14

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 23. September 2014 aufgehoben.

I.

Die Beteiligte und ihre Mutter waren als Miteigentümerinnen zu jeweils ½ von Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen. Mit Urkunde vom 30.09.1991 räumten sie sich gegenseitig das Recht ein, im Falle ihres Ablebens den jeweiligen Miteigentumsanteil unentgeltlich zu erwerben. Zur Sicherung dieses bedingten Eigentumsübertragungsanspruchs bewilligten sie an jedem Miteigentumsanteil die Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 BGB. Diese Eintragungen wurden vollzogen. Zudem erteilten sich die Vertragsparteien gegenseitig Vollmacht, im Erwerbsfall die Auflassung für den Miteigentumsanteil zu erklären und entgegenzunehmen. Die Mutter der Beteiligten ist am 21.09.2013 verstorben. Zu notarieller Urkunde vom 05.03.2014 machte die Beteiligte den Anspruch auf unentgeltlichen Erwerb geltend. Auch namens ihrer verstorbenen Mutter erklärte sie die Auflassung und beantragte und bewilligte die Eigentumsumschreibung, jedoch ausdrücklich nicht die Löschung der Eigentumsvormerkung. Die Umschreibung des Eigentums wurde am 01.04.2014 vollzogen.

Mit Antrag vom 30.04.2014 hat die Beteiligte unter Vorlage einer von ihr abgegebenen Löschungsbewilligung vom 05.03.2014 – soweit hier erheblich – die Löschung der Auflassungsvormerkung beantragt, die für den bedingten Anspruch zugunsten ihrer Mutter noch eingetragen war. Das Grundbuchamt hat am 23.09.2014 fristsetzende Zwischenverfügung erlassen, wonach für die Löschung der Vormerkung die Bewilligung der Erben vorzulegen sei. Dagegen hat die Beteiligte Beschwerde eingelegt. Sie vertritt die Ansicht, die Bewilligung sei dahin auszulegen, dass nur entweder der Anspruch der Tochter oder der der Mutter auf Erwerb des halben Miteigentumsanteils entstehen konnte, so dass die Erben keine Ansprüche aus der Vormerkung geltend machen könnten.

Dieser Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.

II.

Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1, § 73 sowie § 15 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung hat Erfolg. Das Grundbuch ist nämlich nach § 22 Abs. 1 GBO durch Löschung der Vormerkung zu berichtigen.

1. Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Der Grundsatz der einseitigen Bewilligung gilt für rechtsändernde ebenso wie für berichtigende Eintragungen, wozu auch die Löschung zählt (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 19 Rn. 3). Wenn eine Bewilligung fehlt, ist eine berichtigende Eintragung möglich, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen wird (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). Dieser Nachweis obliegt dem Antragsteller (allgem. Meinung; siehe BayObLGZ 1985, 225/228; 1988, 102/107). An ihn sind strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Der Antragsteller muss - in der Form des § 29 GBO - lückenlos ausräumen, was der begehrten berichtigenden Eintragung - hier also der Löschung - entgegenstehen könnte. Freilich brauchen ganz entfernt liegende, nur theoretische Möglichkeiten nicht ausgeräumt zu werden (BayObLGZ 1988, 102/107; 1995, 413/416). Keiner Nachweisführung bedarf es, wenn sich die materielle Unrichtigkeit aus der Eintragung im Grundbuch selbst – einschließlich zulässiger Bezugnahmen (vgl. § 874 BGB) - ergibt. Auch was offenkundig ist, braucht nicht bewiesen zu werden (vgl. Demharter § 22 Rn. 37; Hügel/Holzer GBO 2. Aufl. § 22 Rn. 59/61).

Die Unrichtigkeit des Grundbuchs in Bezug auf eine Vormerkung ist zunächst dann nachgewiesen, wenn diese auflösend bedingt oder befristet ist. Mit dem Eintritt der auflösenden Bedingung oder mit Zeitablauf erlöschen ihre gesetzlichen Wirkungen. Die Vormerkung wird damit gegenstandslos und löschungsreif (vgl. BGHZ 117, 390/392).

Auch wenn sich eine Bedingung oder Befristung nicht ausdrücklich aus der Bewilligung ergibt, kann dieser gegebenenfalls durch Auslegung entnommen werden, ob die Vormerkung mit Eintritt eines Ereignisses vorbehaltlos erlöschen oder weiterbestehen sollte, soweit ein Anspruch bei Eintritt des Ereignisses bereits entstanden oder geltend gemacht, aber noch nicht erfüllt ist (Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1544 c). Zwar erfordert der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und eindeutige Rechtsverhältnisse zu schaffen, dem Bestimmtheitsgrundsatz entsprechende, eindeutige Erklärungen als Eintragungsgrundlage, wobei jedoch der Grundsatz nicht überspannt werden darf. Auch Bewilligungen sind daher der Auslegung grundsätzlich fähig (BGHZ 90, 323/327; BayObLG MittbayNot 1987, 140; BayObLGZ 1974, 112/114 f.). Für die Auslegung (§ 133 BGB) ist auf Wortlaut und Sinn der Bewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (z. B. BayObLG Rpfleger 1994, 344).

2. Nach diesen Grundsätzen kann die eingetragene Vormerkung gelöscht werden. Die Annahme einer (doppelten) Befristung bzw. des Erlöschens der Vormerkung zu einem bestimmten Ereignis ist aus der notariellen Urkunde vom 30.09.1991 für einen unbefangenen Dritten hinreichend klar nach beiden denkbaren Auslegungsmöglichkeiten zu entnehmen. Sinn und Zweck der Regelung war die Vereinigung des Eigentums in einer Hand. Naheliegend ist daher die Annahme, dass das gegenseitige Erwerbsrecht wie auch dessen Absicherung durch Vormerkung allein für den Fall des Ablebens einer der Miteigentümerinnen für die Überlebende galt. Denkbar ist allenfalls noch die Auslegung, dass der Anspruch und die Vormerkung vererblich sind, wenn der Überlebende die Option der Auflassung an sich nicht ausübt. In beiden Fällen kann die Bewilligung nur so verstanden werden, dass die Vormerkung nur bis zum Ableben der Berechtigten bzw. der Ausübung des Erwerbsanspruchs Wirkung entfalten sollte; ein gesicherter Anspruch kann daher denknotwendig nur der überlebenden Miteigentümerin zustehen, zumindest wenn diese - wie hier - von der Option des Erwerbs Gebrauch macht. Es kann dahinstehen, ob die Vormerkung befristet oder durch ein bestimmtes Ereignis erlöschend vereinbart sein sollte, da die Wirkung, nämlich der Wegfall der für die jeweilige Berechtigte eingetragenen Vormerkung mit deren Ableben und Ausübung der Option, jeweils identisch ist. Nach dem Vorversterben der Mutter und der Eintragung der Beteiligten auch für den zweiten Miteigentumsanteil ist ein Übertragungsanspruch zu Gunsten der Mutter (bzw. ihrer Erben) nach dem Wortlaut wie nach dem Sinn der Bewilligung nicht mehr zu sichern.

Auch die Möglichkeit einer Aufladung der Vormerkung (vgl. BGH Rpfleger 2000, 153) scheidet damit aus. Die Vormerkung kann nämlich nur dann durch nachträgliche Bewilligung für einen neuen Anspruch verwendet werden, wenn Anspruch, Eintragung und Bewilligung kongruent sind (BGH DNotZ 2012, 763). Dies kommt nicht in Betracht, weil die Vormerkung für die jeweilige Miteigentümerin höchstpersönlich und nur bis zu ihrem Ableben oder auflösend bedingt durch Ausübung des Optionsrechts durch den Überlebenden bestellt war.

3. Gegen dieses Verständnis der Bewilligung spricht schließlich auch nicht, dass nach der Urkunde vom 30.09.1991 kein Löschungserleichterungsvermerk (vgl. § 23 Abs. 2 GBO) bewilligt und im Grundbuch eingetragen war. Ein solcher wird nämlich bei der Vormerkung für unzulässig gehalten (vgl. BGHZ 117, 390; OLG Düsseldorf vom 01.08.1975, Az.: 3 W 173/75 = MittRhNotK 1975, 485/488; Demharter § 23 Rn. 11).

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.