Oberlandesgericht München Beschluss, 05. Juli 2017 - 34 Wx 104/17

bei uns veröffentlicht am05.07.2017

Gericht

Oberlandesgericht München

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Starnberg - Grundbuchamt - vom 21. Februar 2017 aufgehoben.

II. Das Amtsgericht Starnberg - Grundbuchamt - wird angewiesen, die Eintragungsanträge nicht wegen unklarer Bezeichnung des aufgelassenen Teileigentums zurückzuweisen.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1 ist als Miteigentümer von acht Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in einem Anwesen im Grundbuch eingetragen. Diese Einheiten, bezeichnet mit Nummern 2 bis 9, befinden sich alle in einem Ärztehaus. Die ursprünglich im Aufteilungsplan als Nr. 5 bezeichnete Einheit im 1. OG wurde mit Urkunde vom 19.10.1995 unterteilt in die Teileigentumseinheiten 5 und 9, die im 2. OG befindlichen Räume, die zunächst als Einheit 6 bezeichnet waren, erhielten nach Unterteilung die Bezeichnungen 6 und 8. Die entsprechende Eintragung im Grundbuch erfolgte am 3.1.1996.

Im Überlassungsvertrag vom 16.11.2016 zwischen dem Beteiligten zu 1 und seinen beiden Söhnen (Beteiligte zu 2 und 3) sind die vertragsgegenständlichen Einheiten wie folgt beschrieben (Ziff. I. Vorbemerkung, Vertragsobjekt):

Im Grundbuch … Bl. X ist Herr … (Beteiligter zu 1) Alleineigentümer eines 180/1000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück … verbunden mit Sondereigentum an den Praxis- und Büroräumen im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 4.

Im Grundbuch … ist Herr … (Beteiligter zu 1) Alleineigentümer eines 72/1000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück … verbunden mit Sondereigentum an den Büro- und Laborräumen im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 5.

Im Grundbuch … ist Herr … (Beteiligter zu 1) Alleineigentümer eines 72/1000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück … verbunden mit Sondereigentum an den Büro- und Laborräumen im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 6.

B)

In demselben Grundbuch … ist Herr … (Beteiligter zu 1) Alleineigentümer eines 78/1000 Miteigentumsanteils am vorgenannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an Räumen im Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichnet.

Vertragsobjekt:

Herr … (Beteiligter zu 1) möchte den 1. Stock des Anwesens seinem Sohn … (Beteiligter zu 3) schenken. Es handelt sich um die Wohnungen 4 und 5 seiner Meinung nach. Herr … (Beteiligter zu 1) möchte den 2. Stock des Anwesens seinem Sohn … (Beteiligter zu 2) schenken. Es handelt sich um die Wohnungen 6 und 8 seiner Meinung.

Sollte dies nicht richtig sein, ist der Notar ermächtigt, die Vertragsobjekte näher nach Vorliegen der Pläne zu bezeichnen, falls es sich um die Wohnungen 7 und 9 handeln sollte. …

Nach Ziff. II. der Urkunde überließ der Beteiligte zu 1 jeweils unentgeltlich einem Sohn, dem Beteiligten zu 3, „die Wohnungen 4 und 5“ zum Alleineigentum, sowie „die Wohnungen 6 und 8“ seinem weiteren Sohn, dem Beteiligten zu 2. Jeweils behielt sich der Beteiligte zu 1 den Nießbrauch vor. In Ziff. IV. (Auflassung) erklärten sich die Vertragsteile einig über den Eigentumsübergang hinsichtlich des in Abschnitt II. bezeichneten Erwerbsvorganges.

Zum (Teil-)Vollzug legte der Notar dem Grundbuchamt am 29.12.2016 diese Urkunde zusammen mit folgender von ihm gesiegelter und unterschriebener Feststellung vom 30.11.2016 vor:

Zu der Urkunde … wird folgendes festgestellt bzw. berichtige ich gemäß § 44a BeurkG:

Vertragsobjekt:

Herr … (Beteiligter zu 1) möchte den 1. Stock des Anwesens seinem Sohn … (Beteiligter zu 3) schenken. Es handelt sich richtig um die Wohnungen 5 und 9.

Bezeichnung der Wohnung Nr. 9:

In demselben Grundbuch … Bl. Y ist Herr … (Beteiligter zu 1) Alleineigentümer eines 78/1000 Miteigentumsanteils an dem … Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an Räumen im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet.

Die Urkunden werden an allen einschlägigen Stellen diesbezüglich berichtigt und ergänzt.

Daher ist nicht die Einheit 4 Vertragsobjekt …

Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Beschluss vom 21.2.2017 zurückgewiesen. Für die vorgenommene Bezeichnung der Einheit 4 als richtigerweise Wohnung 9 habe der Notar keine Ermächtigung. Diese sei eng auszulegen und nicht umzudeuten. Im Übrigen könne von einem Schreibversehen nicht ausgegangen werden, da den Beteiligten die mögliche Divergenz bewusst war.

Dagegen wendet sich der Notar für die Beteiligten mit Beschwerde vom 6.3.2017. Die an den Beteiligten zu 2 aufgelassenen Wohnungen 6 und 8 seien korrekt bezeichnet gewesen, so dass die Auflassung wegen des beantragten Teilvollzugs hätte eingetragen werden müssen. Die Feststellung sei im Übrigen von der Ermächtigung gedeckt.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Der Teilvollzug sei auch nicht möglich, da die Auflassung aufgrund der Einschränkung „seiner Meinung nach“ den Vertragsgegenstand im Unklaren lasse. Die Ermächtigung beziehe sich nur auf zwei Wohnungen und könne daher nicht den gesamten Vertrag retten.

II.

Die nach § 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO statthafte unbeschränkte Beschwerde ist nach §§ 73, 15 Abs. 2 GBO vom Notar für die Beteiligten zu 1 bis 3 in zulässiger Weise eingelegt.

Sie hat auch Erfolg, da die Auflassung nach den Grundsätzen der falsa demonstratio klar den Einheiten zuzuordnen ist.

1. Beantragt hat der Notar in Ausübung der Vollzugsvollmacht unter Bezugnahme auf die Urkunde vom 16.11.2016 mit beigefügter Feststellung vom 30.11.2016 die Eintragung der Auflassung von Teileigentumseinheiten 5 und 9 an den Beteiligten zu 3 und von Einheiten 6 und 8 an den Beteiligten zu 2.

2. Die entsprechenden Auflassungen, § 20 GBO, liegen in der grundbuchrechtlich notwendigen Eindeutigkeit (§ 28 GBO) vor.

a) In der Urkunde vom 16.11.2016 werden die an den Beteiligten zu 3 aufgelassenen Teileigentumseinheiten mit den Nummern 4 und 5 benannt und damit beschrieben, dass sie im ersten Stock des Anwesens liegen. Zu Einheit 4 wird zudem ein Miteigentumsanteil von 180/1000 und das Grundbuchblatt X genannt.

b) Der Wortsinn einer Erklärung - hier der Bezugnahme auf das Grundbuch und Bezeichnung der Nummer der Einheit - ist nicht maßgeblich, wenn feststeht, dass die Vertragsparteien in der Erklärung bei der Beschreibung eines Teileigentums eine andere Vorstellung haben, als die dazu in Bezug genommenen Urkunden erwarten lassen. Denn dann handelt es sich bei der Bezeichnung des Teileigentums im Vertragstext um eine sog. versehentliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio). Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass - wie auch sonst - nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt (BGH NJW 2002, 1038; NJW-RR 2013, 789; Rpfleger 2017, 263). Die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrags wie auch der Auflassung bleibt davon unberührt (BGHZ 87,150/153; Senat vom 28.4.2016, 34 Wx 378/15, juris; Palandt/Bassenge BGB 76. Aufl. § 925 Rn. 14).

c) Hier haben die Parteien in der Urkunde vom 16.11.2016 klar zum Ausdruck gebracht, dass die Bezeichnung der Einheiten mit Nummern 4, 5, 6 und 8 nicht sicher ist. Damit haben sie jedoch nicht - wie das Grundbuchamt meint - im Unklaren gelassen, ob diese Einheiten überhaupt Vertragsgegenstand sein sollen. Vielmehr war unzweideutig in der Urkunde zum Ausdruck gebracht, dass ein Sohn das erste Obergeschoss und der andere Sohn das zweite Obergeschoss des Anwesens komplett erhalten sollten. Die zugehörigen Einheiten lassen sich daher mit Hilfe der Bewilligung vom 19.10.1995 eindeutig zuordnen.

Somit ist die Auflassung an den Beteiligten zu 3 hinsichtlich der Teileigentumseinheiten 5 und 9 erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende Wille erstreckte. Dagegen liegt für die vom Wortlaut der Erklärungen erfasste Einheit 4 nur scheinbar eine Einigung vor, insoweit fehlt es aber in Wirklichkeit an einer Auflassung.

d) Nichts anderes gilt für die in der Urkunde zutreffend bezeichneten Einheiten, auch wenn die Einheiten ebenfalls nur als „nach Meinung“ der Vertragsparteien mit Nummern bezeichnet sind. Auch hier ergibt sich schon eindeutig aus der Urkunde zusammen mit der Teilungserklärung, dass diese im 2. Obergeschoss gelegenen Einheiten Vertragsgegenstand sind und ohne Vorbehalt aufgelassen werden sollten.

2. Die Form der Auflassung nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO ist eingehalten, auch wenn die Urkunde vom 16.11.2016 von der Auflassung der Einheiten 4 und 5 an den Beteiligten zu 3 spricht.

a) Hinsichtlich der für das schuldrechtliche Kausalgeschäft geltenden Formvorschrift des § 311b BGB ist anerkannt, dass es grundsätzlich nicht darauf ankommt, ob der Wille der Parteien in der Vertragsurkunde einen ausreichenden Niederschlag gefunden hat. Vielmehr muss bei einer sog. versehentlichen Falschbezeichnung das von den Parteien Vereinbarte nicht einmal andeutungsweisen Niederschlag in der Urkunde gefunden haben (BGH NJW-RR 2013, 789).

Es kann dahingestellt bleiben, ob dies so auch im Grundbuchverfahren gilt, in dem eine Beweisaufnahme nicht stattfindet, sondern der Nachweis der materiell-rechtlich formfreien Auflassung in der Form des § 29 Abs. 1 GBO von den Beteiligten zu führen ist. Es ist zumindest ausreichend, wenn sich der Wille der Vertragsparteien aus der Urkunde - gegebenenfalls nach Auslegung gemäß den grundbuchverfahrensrechtlichen Grundsätzen - eindeutig ergibt.

b) Der tatsächliche Wille der Urkundsbeteiligten ergibt sich hier schon unzweifelhaft aus der notariellen Urkunde und der im Grundbuch in Bezug genommenen Teilungserklärung (vgl. oben 1 c)). Zudem haben die Beteiligten den Notar ermächtigt, in ihrem Namen die Bezeichnung des Vertragsgegenstandes klarzustellen. Dies hat er auch getan. Es kann daher dahinstehen, ob die Feststellung des Notars vom 30.11.2016 von § 44a BeurkG gedeckt ist; jedenfalls hält sich die im Namen der Beteiligten abgegebene notarielle Erklärung im Rahmen der Ermächtigung. Dass die Ermächtigung so zu verstehen sein sollte, dass sie nur bei einer unrichtigen Bezeichnung beider Einheiten (7 und 9 statt 6 und 8) greifen sollte, erscheint abwegig, nachdem die Beteiligten klar definiert hatten, dass die Einheiten im 1. und 2. Obergeschoss jeweils Vertragsgegenstand sein sollten.

3. Eine Anweisung an das Grundbuchamt, die Eintragung vorzunehmen, spricht der Senat nicht aus, da Zwischeneintragungen nicht ausgeschlossen werden können. Das Grundbuchamt wird vielmehr angewiesen, den Antrag nicht wegen ungenügender Bezeichnung der Einheiten in der Auflassung zurückzuweisen.

4. Eine Kostenentscheidung nicht veranlasst. Nach § 25 Abs. 1 GNotKG erlischt die Kostenhaftung grundsätzlich, wenn das Rechtsmittel ganz oder teilweise mit Erfolg eingelegt worden ist.

-

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG):

…, JAng

Übergabe an die Geschäftsstelle Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle am 05.07.2017.

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Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Rechtspflegergesetz - RPflG 1969 | § 11 Rechtsbehelfe


(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist. (2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Recht

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(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt. (2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53

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(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Ei

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(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden. (2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Besc

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(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die ni

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(1) Die nach § 22 Absatz 1 begründete Haftung für die Kosten eines Rechtsmittelverfahrens erlischt, wenn das Rechtsmittel ganz oder teilweise mit Erfolg eingelegt worden ist und das Gericht nicht über die Kosten entschieden hat oder die Kosten nicht

Grundbuchordnung - GBO | § 20


Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

Grundbuchordnung - GBO | § 28


In der Eintragungsbewilligung oder, wenn eine solche nicht erforderlich ist, in dem Eintragungsantrag ist das Grundstück übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt zu bezeichnen. Einzutragende Geldbeträge sind in inlä

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Tenor I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen den Beschluss des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 9. Januar 2017 wird zurückgewiesen. II. Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.

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(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

(2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht eingelegt werden, so findet die Erinnerung statt, die innerhalb einer Frist von zwei Wochen einzulegen ist. Hat der Erinnerungsführer die Frist ohne sein Verschulden nicht eingehalten, ist ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Erinnerung binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Die Wiedereinsetzung kann nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen. Erinnerungen, denen er nicht abhilft, legt er dem Richter zur Entscheidung vor. Auf die Erinnerung sind im Übrigen die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die sofortige Beschwerde sinngemäß anzuwenden.

(3) Gerichtliche Verfügungen, Beschlüsse oder Zeugnisse, die nach den Vorschriften der Grundbuchordnung, der Schiffsregisterordnung oder des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit wirksam geworden sind und nicht mehr geändert werden können, sind mit der Erinnerung nicht anfechtbar. Die Erinnerung ist ferner in den Fällen der §§ 694, 700 der Zivilprozeßordnung und gegen die Entscheidungen über die Gewährung eines Stimmrechts (§ 77 der Insolvenzordnung) ausgeschlossen.

(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.

(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

In der Eintragungsbewilligung oder, wenn eine solche nicht erforderlich ist, in dem Eintragungsantrag ist das Grundstück übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt zu bezeichnen. Einzutragende Geldbeträge sind in inländischer Währung anzugeben; durch Rechtsverordnung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz im Einvernehmen mit dem Bundesministerium der Finanzen kann die Angabe in einer einheitlichen europäischen Währung, in der Währung eines Mitgliedstaats der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums oder einer anderen Währung, gegen die währungspolitische Bedenken nicht zu erheben sind, zugelassen und, wenn gegen die Fortdauer dieser Zulassung währungspolitische Bedenken bestehen, wieder eingeschränkt werden.

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Tenor

I.

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Passau - Grundbuchamt - vom 25. August 2015 aufgehoben.

II.

Das Amtsgericht Passau - Grundbuchamt - wird angewiesen, die Eintragungsanträge vom 14. Oktober 2014 nicht aus den Gründen des Beschlusses vom 25. August 2015 in der Form der Nichtabhilfeentscheidung vom 16. November 2015 zurückzuweisen.

Gründe

Gründe:

I. Die inzwischen liquidierte ... GmbH, für die der Beteiligte zu 1 als Nachtragsliquidator bestellt ist, errichtete Ende der 80-er Jahre des vergangenen Jahrhunderts als Bauträger eine Hotelanlage, bestehend aus sechs Gebäuden mit insgesamt 57 Appartement-Wohnungen, Gemeinschaftsanlagen, 19 Tiefgaragenstellplätzen sowie 38 weiteren Pkw-Stellplätzen im Freien. Dazu begründete sie mit Teilungserklärung vom 27.10.1988, eingetragen am 27.12.1988, an dem Baugrundstück Wohnungs- und Teileigentum.

1. Die Beteiligten zu 2 bis 4 sind laut Wohnungsgrundbuch Eigentümer in der Anlage, und zwar von Wohnungen im Haus Nr. 16. Dem Grundbuchstand zufolge gehört

(1) dem Beteiligten zu 2 ein Miteigentumsanteil von 24,083/1000stel, verbunden mit der auf Bl. ... vorgetragenen Wohnung Nr. 14,

(2) der Beteiligten zu 3 ein Miteigentumsanteil von 10,247/1000stel, verbunden mit der auf Bl. ... vorgetragenen Wohnung Nr. 15,

(3) der Beteiligten zu 4 ein Miteigentumsanteil von 23,001/1000stel, verbunden mit der auf Bl. ... vorgetragenen Wohnung Nr. 13.

Das Wohnungseigentum Nr. 14 (Abt. III/2) ist mit einer Grundschuld ohne Brief zu 223.800 DM für ein Bankhaus belastet.

2. Die zunächst unter dem 24.1.2013 zum Vollzug vorgelegte notarielle Urkunde vom 31.10.2012 betrifft die Grundbuchberichtigung sowie die Auflassung in Form des Tauschs von Sondereigentum. Ziff. I. (Vorbemerkung) enthält unter Nr. 4 folgende Erklärung:

Seit der Eigentumsumschreibung wurde zwischenzeitlich festgestellt, dass im Rahmen des Aufteilungsplanes die Wohnungsnummern vertauscht wurden. Dieser Fehler wurde nach Angabe weder bei Abschluss des jeweiligen Kaufvertrages noch bei Beurkundung der Auflassungen bemerkt. Dabei sind die Miteigentumsanteile korrekt, jedoch wurden die Wohnungsnummern wie folgt „verwechselt“:

Die Wohnung Nr. 13 im Aufteilungsplan ist tatsächlich die im Grundbuch eingetragene Nr. 14.

Die Wohnung Nr. 14 im Aufteilungsplan ist tatsächlich die im Grundbuch eingetragene Nr. 15.

Die Wohnung Nr. 15 im Aufteilungsplan ist tatsächlich die im Grundbuch eingetragene Nr. 13.

Es folgt die Beschreibung der jeweiligen Wohnungen u. a. mit Flächenangabe (Nr. 15: 62,25 m²; Nr. 13: 65,37 m²; Nr. 14: 27,81 m²), ferner die Feststellung, dass sich aufgrund der tatsächlichen Nutzung und aufgrund der jeweiligen Kaufpreise folgender richtiger Kauf ergebe:

(Die Beteiligte zu 4) hat die im Aufteilungsplan mit Nr. 15 bezeichnete Wohnung gekauft.

(Die Beteiligte zu 3 als Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Käufers) hat die im Aufteilungsplan mit Nr. 14 bezeichnete Wohnung gekauft.

(Der Beteiligte zu 2) hat die im Aufteilungsplan mit Nr. 13 bezeichnete Wohnung gekauft.

Die Beteiligten gehen deshalb von einer „falsa demonstratio“ aus und ziehen daraus den Schluss, dass der seinerzeitige Bauträger weiterhin Eigentümer der Wohnungen ist. Deshalb ordnet dieser in Ziffer II. im Weg der Grundbuchberichtigung die bezeichneten Wohnungen neu zu. Soweit die auf Bl. ... eingetragene Grundschuld berührt ist, ist die Löschung von der Beteiligten zu 5 bewilligt und von der Beteiligten zu 1 beantragt. Ziffer III. der Urkunde enthält sodann nebst Bewilligung und Antrag die Auflassung, nämlich der Wohnung Nr. 13 an den Beteiligten zu 2, der Wohnung Nr. 14 an die Beteiligte zu 3 und der Wohnung Nr. 15 an die Beteiligte zu 4.

Mit Urkunde vom 7.2.2013 hat der Beteiligte zu 2 - damals durch einen Sequester - die Eintragung einer Sicherungshypothek in Höhe von 80.015 € an der im Aufteilungsplan mit der Nr. 13 (anstelle Nr. 14) bezeichneten Wohnung bewilligt und beantragt.

3. Das Grundbuchamt wies diese Eintragungsanträge am 18.6.2013 zurück; die Beschwerde blieb erfolglos. Auf den Beschluss des Senats vom 12.3.2014 (34 Wx 467/13 = RNotZ 2014, 434) wird im Einzelnen Bezug genommen.

4. Zu notarieller Urkunde vom 8.10.2014 genehmigte nunmehr der Beteiligte zu 2 als im Grundbuch eingetragener Eigentümer der mit einer Grundschuld zu 223.800 DM belasteten Wohnung Nr. 14 in Kenntnis der Vorurkunde sämtliche darin vom Sequester abgegebenen Erklärungen vorbehaltlos und unwiderruflich. Insbesondere bewilligte und beantragte er die Eintragung der Auflassung gemäß Ziff. III. der Vorurkunde und beantragte überdies die Eintragung der Sicherungshypothek im Grundbuch.

Auf den Vollzugsantrag vom 17.10.2014 hat das Grundbuchamt zunächst formlos Bedenken geäußert, worauf der Notar einen ergänzenden Beschluss des Amtsgerichts über die Befugnisse des Nachtragsliquidators sowie einen in der Wohnungsnummerierung geänderten Aufteilungsplan vorlegte.

Mit Beschluss vom 25.8.2015 hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge erneut zurückgewiesen. Es meint, soweit Berichtigungsbewilligungen als ausreichend anzusehen seien, müsse schlüssig dargelegt werden, dass das Grundbuch unrichtig ist und durch die Eintragung richtig würde. Dabei seien grundsätzlich die vorgetragenen Tatsachen als richtig zu unterstellen. Vorgetragen worden seien aber nur Mutmaßungen. Ganz offensichtlich sei das Grundbuch nicht unrichtig; Grundbuch und Teilungserklärung samt Plan stimmten überein. Die schlüssige Darlegung könne sich in diesem Fall nicht auf eine gegenteilige Behauptung beschränken; warum das Grundbuch durch die begehrte Eintragung richtig werden sollte, sei nicht ausreichend dargelegt.

Hiergegen richtet sich die namens der Beteiligten eingelegte Beschwerde. Die Angaben in der Teilungserklärung und den Aufteilungsplänen seien hier eindeutig. Im gegebenen Fall genügten Richtigstellungsbewilligungen unter Zustimmung der dinglich Berechtigten. Ausreichend sei eine sogenannte Identitätserklärung der Beteiligten. Keineswegs hätten sich die abgegebenen Erklärungen lediglich auf Mutmaßungen beschränkt. Hilfsweise werde beantragt, die gegenständlichen Urkunden als Wohnungstausch unter entsprechend geänderter Nummerierung der Sondereigentumseinheiten zu behandeln.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Die zulässige Beschwerde (§ 71 Abs. 1, § 73 i. V. m. § 15 Abs. 2 GBO) hat Erfolg. Der Vollzug des „Wohnungstauschs“ samt Löschung und Neueintragung der Grundschuld kann nicht wegen unzureichender Berichtigungsbewilligungen abgelehnt werden.

1. Der Senat hat in dem vorangegangenen Beschluss die Voraussetzungen für eine Grundbuchberichtigung aufgrund erbrachten Unrichtigkeitsnachweises (§ 22 GBO) verneint (dort unter II. 2. b.). Die Sachlage ist insoweit unverändert; dies nehmen die Beteiligten auch hin. Sie erachten nämlich eine weitergehende Darstellung der Grundbuchunrichtigkeit für unerheblich, weil nunmehr sämtliche beteiligte Eigentümer an der Berichtigung mitgewirkt hätten.

2. Ersichtliches Ziel ist vielmehr die Berichtigung aufgrund Eintragungsbewilligungen - Identitätserklärungen - in der Form des § 29 GBO ohne erneute Einigung und Auflassung, wie dies in Rechtsprechung und Literatur bei sogenannten Parzellenverwechslungen weitgehend anerkannt ist (BGHZ 87, 150; BGH NotBZ 2001, 388; Holzer EWiR 2001, 941/942; Köbl DNotZ 1983, 598/603; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 3149). Die dafür geltenden Grundsätze lassen sich auch auf „vertauschtes“ Wohnungseigentum übertragen (vgl. BayObLGZ 1996, 149/151).

a) In der Berichtigungsbewilligung ist wegen § 20 GBO schlüssig darzulegen, dass das Grundbuch derzeit hinsichtlich der Eigentümerstellung unrichtig ist und durch die bewilligte Berichtigung auch wirklich richtig wird (z. B. Senat vom 20.2.2012, 34 Wx 6/12 = FGPrax 2012, 104; OLG Frankfurt FGPrax 1996, 8; Demharter GBO 29. Aufl. § 22 Rn. 31; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 71). Die notwendigen Angaben unterliegen der Form des § 29 GBO (Demharter a. a. O.; ders. FGPrax 2001, 54). Ist ein schlüssiger Vortrag gebracht, so hat das Grundbuchamt grundsätzlich von dessen Richtigkeit auszugehen und kann keine weiteren Beweise verlangen (Senat vom 20.2.2012; BayObLGZ 1994, 179/180; Hügel/Holzer § 22 Rn. 72). Die Grenze bildet das Legalitätsprinzip, d. h. der Eintragungsantrag darf nur bei auf Tatsachen begründeter sicherer Kenntnis davon abgelehnt werden, dass eine Unrichtigkeit nicht vorliegt und/oder die begehrte Eintragung das Grundbuch nicht richtig machen würde (Senat vom 20.2.2012; Hügel/Holzer a. a. O.). Demharter (FGPrax 2001, 54/55) weist zu Recht darauf hin, dass ein Unrichtigkeitsnachweis gerade nicht verlangt werden kann, weil das formelle Konsensprinzip von vorneherein die Möglichkeit einer Grundbuchunrichtigkeit einschließt und dies in Kauf nimmt.

b) Den Anforderungen an die notwendige Darlegung werden die notariellen Unterlagen gerecht.

aa) Die drei von der vorgetragenen Falschbezeichnung betroffenen, auf einer Ebene liegenden benachbarten Wohneinheiten werden in der grundbuchrechtlich notwendigen Eindeutigkeit beschrieben (vgl. § 28 GBO). In der Urkunde ist festgehalten, dass nach der seinerzeitigen Eigentumsumschreibung der Vertausch der Wohnungsnummern im Aufteilungsplan festgestellt wurde. Verbunden mit der Aussage, dass die Nummern 13 bis 15 fehlerhaft ausgewiesen wurden und dass der Fehler beim ursprünglichen Kauf mit anschließender Auflassung unbemerkt blieb, beinhaltet dies einen Tatsachenvortrag, der geeignet ist, die Unrichtigkeit des Grundbuchs zu belegen, nämlich die erfolgte Eintragung von Eigentümern, deren Auflassungserklärung sich auf ein anderes als das im Grundbuch ausgewiesene Eigentum bezogen hat. Die Wirksamkeit des jeweiligen Kaufvertrags wie der Auflassung bleibt davon unberührt (BGHZ 87, 150/153 ff.; BGH ZfIR 2001, 160/163 unter II. 2. b.; Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 925 Rn. 14). Allerdings wird das Grundbuch unrichtig, weil die Eintragung nicht von der Auflassung gedeckt ist. Sodann werden die drei Wohnungen in der nach Angabe der Beteiligten richtigen Weise zugeordnet, wobei die Zuordnung aus der tatsächlichen Nutzung und der jeweiligen Kaufpreise hergeleitet wird. Das trägt dem Umstand Rechnung, auch schlüssig dartun zu müssen, dass durch die begehrte Eintragung das Grundbuch richtig wird.

bb) Auf Tatsachen gestützte Erkenntnisse, dass eine Unrichtigkeit nicht vorliegt und die Berichtigung ihrerseits zur Grundbuchunrichtigkeit führt, hat der Senat nicht.

(1) Grundbuch und Teilungserklärung stimmen zwar überein. Für die Richtigkeit des Grundbuchs mag zunächst auch die Vermutung des § 891 BGB sprechen. Indessen besagt dies nichts Zwingendes zur materiellen Rechtslage, die sich auch so darstellen kann, wie sie die Beteiligten übereinstimmend schildern. Hinzu kommt, dass eine Berichtigung aufgrund Bewilligung ohne den gleichzeitig geführten Unrichtigkeitsnachweis stets scheitern müsste, wenn in diesem Fall die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB Geltung beanspruchen würde. Vielmehr erlaubt es das Gesetz, durch den bloßen Willen des Betroffenen die Berichtigung herbeizuführen (vgl. bereits BayObLGZ 1934, 179/181 f.).

(2) In der Senatsentscheidung vom 12.3.2014 wurde auch der Frage nachgegangen, ob der Unrichtigkeitsnachweis erbracht ist, und dies im Ergebnis verneint (siehe dort zu II. 2. b.). Namentlich unter (2) und (3) hat sich der Senat mit der Größe der Miteigentumsanteile, den jeweiligen Kaufpreisen und Erkenntnissen aus einem Zwangsversteigerungsverfahren betreffend die mit der Nr. 14 bezeichnete Einheit befasst. Die Überlegungen sind hier für die Berichtigung auf der Grundlage von Bewilligungen insoweit verwertbar, als die dort genannten Auffälligkeiten nicht gegen eine tatsächlich stattgefundene Wohnungsvertauschung sprechen, sondern einen dahingehenden Vortrag gerade plausibel machen, etwa die tatsächliche Nutzung durch den vermeintlichen Eigentümer bzw. die Korrelation zwischen Miteigentumsanteilen wie Kaufpreisen einerseits und Größe der Wohnungen andererseits. Diese Umstände genügen zwar, wie der Senat ausgeführt hat, nicht den strengen Anforderungen an den Unrichtigkeitsnachweis, bedingen aber keineswegs die sichere Kenntnis, dass eine Vertauschung nicht stattgefunden hat und der den Bewilligungen zugrunde gelegte Sachverhalt damit unzutreffend ist. Selbst wenn man in Abgrenzung von „bloßen Bedenken“ bereits „erhebliche und begründete Zweifel“ für ausreichend erachtet, um auf der Basis von Bewilligungen eine Berichtigung verweigern zu dürfen (OLG Jena FGPrax 2001, 12; Kohler in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 12), sprechen doch zumindest nicht überwiegende Gründe gegen die Unrichtigkeit der aktuellen Eintragungen und gegen die Richtigkeit bei Zuordnung der Wohnungen in der nun bezeichneten Weise.

c) In formeller Hinsicht bedarf es jeweils der Bewilligung des - eingetragenen - Betroffenen (§ 22 Abs. 1 mit § 19 GBO) und der Zustimmung des - einzutragenden - Eigentümers (§ 22 Abs. 2 GBO), ferner der richtig gestellten Eintragungsbewilligung des Veräußerers - Identitätserklärung - (vgl. BGH ZfIR 2001, 160/164 unter II. 4. c.; Schöner/Stöber Rn. 3149; Joswig ZfIR 2001, 101/108), der seinerseits noch bewilligungsberechtigt sein muss. Wegen des Voreintragungsgrundsatzes (§ 39 GBO) müssen die Grundbücher zunächst auf den Veräußerer als Eigentümer berichtigt und kann dann erst das Eigentum an den richtigen Blättern auf die jeweiligen Erwerber umgeschrieben werden (vgl. RGZ 133, 279/281 f.; Holzer EWiR 2001, 941/942). Für den in Liquidation befindlichen Bauträger als Veräußerer handelt dessen gerichtlich bestellter Nachtragsliquidator. Dass sich dessen Wirkungskreis auch auf die Grundbuchberichtigung durch Mitwirkung bei der Auflassung der „richtigen“ Wohnungen bezieht, ist in dem Beschluss des Registergerichts vom 29.1.2015 klargestellt worden. Hinsichtlich der Grundschuld liegen neben dem am 9.1.2015 um die Löschung an dem Wohnungseigentum Nr. 14 ergänzten Antrag (unter Nr. 4 mit Urkunde vom 28.3.2013) samt Eigentümerzustimmung (Ziff. II a. E. der Urkunde vom 31.10.2012) die erforderlichen Erklärungen vor. Dass sonstige Berechtigte am Vollzug mitwirken müssten, ist nicht ersichtlich.

d) Soweit sich das Grundbuchamt auf die Entscheidung des Senats vom 14.7.2008 (34 Wx 037/08 = ZWE 2009, 39 mit Anm. Friedr. Schmidt) beruft, ist diese nicht einschlägig. Dort ging es um die mangelnde grundbuchrechtliche Bestimmtheit der Teilungserklärung im Hinblick auf die Mehrdeutigkeit der Wohnungsbezeichnung, von der hier nicht die Rede sein kann.

3. Für die weitere Sachbehandlung wird noch - unverbindlich - angemerkt:

a) Die Rechtskraft des Beschlusses über die Bestellung des Beteiligten zu 1 zum Nachtragsliquidator in Form eines Rechtskraftzeugnisses (§ 46 FamFG) erscheint bislang nicht belegt. Dasselbe gilt für den Ergänzungsbeschluss des Registergerichts vom 29.1.2015, dessen Ausfertigung vom 18.2.2015 sich zudem nur in unbeglaubigter Ablichtung bei den Grundakten befindet.

b) Eines neuerlichen Aufteilungsplans bedarf es im Hinblick auf die Umnummerierung der drei Einheiten nicht (vgl. Senat vom 13.8.2010, 34 Wx 105/10 = MittBayNot 2011, 229 mit Anm. Grziwotz, und Röll MittBayNot 1979, 218, zur technischen Umsetzung).

4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.

(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.

(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.

(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

(1) Die nach § 22 Absatz 1 begründete Haftung für die Kosten eines Rechtsmittelverfahrens erlischt, wenn das Rechtsmittel ganz oder teilweise mit Erfolg eingelegt worden ist und das Gericht nicht über die Kosten entschieden hat oder die Kosten nicht von einem anderen Beteiligten übernommen worden sind.

(2) Richtet sich eine Beschwerde gegen eine Entscheidung des Betreuungsgerichts und ist sie von dem Betreuten oder dem Pflegling oder im Interesse dieser Personen eingelegt, so schuldet die Kosten nur derjenige, dem das Gericht die Kosten auferlegt hat. Entsprechendes gilt für ein sich anschließendes Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Verfahren über die Rüge wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

(3) Die §§ 23 und 24 gelten nicht im Rechtsmittelverfahren.

(1) Das Gericht entscheidet durch Beschluss, soweit durch die Entscheidung der Verfahrensgegenstand ganz oder teilweise erledigt wird (Endentscheidung). Für Registersachen kann durch Gesetz Abweichendes bestimmt werden.

(2) Der Beschluss enthält

1.
die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten;
2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Gerichtspersonen, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben;
3.
die Beschlussformel.

(3) Der Beschluss ist zu begründen. Er ist zu unterschreiben. Das Datum der Übergabe des Beschlusses an die Geschäftsstelle oder der Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel (Erlass) ist auf dem Beschluss zu vermerken.

(4) Einer Begründung bedarf es nicht, soweit

1.
die Entscheidung auf Grund eines Anerkenntnisses oder Verzichts oder als Versäumnisentscheidung ergeht und entsprechend bezeichnet ist,
2.
gleichgerichteten Anträgen der Beteiligten stattgegeben wird oder der Beschluss nicht dem erklärten Willen eines Beteiligten widerspricht oder
3.
der Beschluss in Gegenwart aller Beteiligten mündlich bekannt gegeben wurde und alle Beteiligten auf Rechtsmittel verzichtet haben.

(5) Absatz 4 ist nicht anzuwenden:

1.
in Ehesachen, mit Ausnahme der eine Scheidung aussprechenden Entscheidung;
2.
in Abstammungssachen;
3.
in Betreuungssachen;
4.
wenn zu erwarten ist, dass der Beschluss im Ausland geltend gemacht werden wird.

(6) Soll ein ohne Begründung hergestellter Beschluss im Ausland geltend gemacht werden, gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisentscheidungen entsprechend.