Landgericht Saarbrücken Beschluss, 20. Aug. 2008 - 5 T 363/07
Tenor
I. Unter entsprechender Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts Saarbrücken vom 21.11.2005 wird der Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 28.04.2005 über die Weiterbestellung der Antragsgegnerin zu 2) für ungültig erklärt.
II. Im Übrigen wird die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.
III. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und des erstinstanzlichen Verfahrens tragen der Antragsteller zu 16 % und die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu 84 %; die Gerichtskosten der weiteren sofortigen Beschwerde tragen die Antragsgegner als Gesamtschuldner in vollem Umfang. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten findet nicht statt.
IV. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens und der Geschäftswert erster Instanz, dieser unter entsprechender Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Saarbrücken vom 21.11.2005, werden jeweils auf 45.724,96 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
18 Ja-Stimmen gegen 13 Nein-Stimmen bei 3 Stimmenthaltungen von zwei Eigentümern erfolgte keine Abstimmung“.
1. den Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 28.04.2005 über die Weiterbestellung der Antragsgegnerin zu 2) für ungültig zu erklären;
2. festzustellen, dass die Antragsgegnerin zu 2) durch die Beschlussfassung unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 28.04.2005 abberufen wurde und den Antragsteller zu ermächtigen, den Verwaltungsvertrag für Wohnungseigentum zwischen der Eigentümergemeinschaft Rheinstraße 83 – 93 in 66113 Saarbrücken und der Antragsgegnerin fristlos zu kündigen,
hilfsweise
der Antragsgegnerin zu 2) aufzugeben, eine Beschlussfassung über die außerordentliche Abberufung der Antragsgegnerin zu 2) und fristlose Aufkündigung des Verwaltervertrages herbeizuführen.
der Antragsgegnerin zu 2) im Wege der einstweiligen Anordnung gemäß § 44 Abs. 3 S. 1 WEG aufzugeben, die Einsichtnahme in sämtliche Belege einschließlich der Kontoauszüge, die der Jahresabrechnung für das Jahr 2003 zu Grunde liegen, sowie in die Konten über die Instandhaltungsrücklage und über die Forderungen und Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft in Gegenwart eines Sachverständigen seiner Wahl zu ermöglichen.
die Anträge zurückzuweisen.
1. Der Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 21.11.2005, Az. 1 WEG II 74/05 wird aufgehoben.
2. Der Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 28.04.2005 über die Weiterbestellung der Antragsgegnerin zu 2) wird für ungültig erklärt.
3. Es wird festgestellt, dass die Antragsgegnerin zu 2) durch die Beschlussfassung unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 28.04.2005 abberufen wurde.
4. Der Antragsteller wird ermächtigt, den Verwaltungsvertrag für Wohnungseigentum zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Antragsgegnerin fristlos zu kündigen.
5. Der Antragsgegnerin zu 2) wird aufgegeben, die Einsichtnahme in sämtliche Belege einschließlich der Kontoauszüge, die der Jahresabrechnung für das Jahr 2003 zu Grunde liegen sowie in die Konten über die Instandhaltungsrücklage und über die Forderungen und Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft in Gegenwart eines Sachverständigen seiner Wahl zu ermöglichen.
Hilfsweise wird beantragt,
6. Der Antragsgegnerin zu 2) wird aufgegeben, eine Beschlussfassung über die außerordentliche Abberufung der Antragsgegnerin zu 2) und fristlose Aufkündigung des Verwaltervertrages herbeizuführen.
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
II.
a) Entgegen der von den Antragsgegnerin zu 2) vertretenen Meinung ist der Antragsteller allein auf Grund seiner Stellung als Miteigentümer befugt, den Anfechtungsantrag im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zu stellen, unabhängig davon, ob er zuvor selbst die Abberufung der Antragsgegnerin zu 2) verlangt hatte und ohne dass es des Nachweises eines besonderen Rechtsschutzinteresses bedürfte. Die Wohnungseigentümer haben nämlich grundsätzlich ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung fehlerhafter Beschlüsse, da sie ohne die Anfechtung auch an fehlerhafte Beschlüsse gebunden wären (§ 23 Abs. 4 WEG; Bärmann/Pick/Merle, § 23 WEG Rdnr. 167 und § 43 Rdnr. 97).
b) Der angefochtene Beschluss leidet bereits an einem formellen Mangel, da der Stimmrechtsausschluss für die von der Antragsgegnerin zu 2) in Vollmacht abgegebenen Stimmen nicht beachtet wurde.
aa) Gemäß § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmmehrheit über die Bestellung und Abberufung des Verwalters, wobei – wie hier im Verwaltervertrag geschehen (vgl. Bl. 59 d. A.) – die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann. Nach heute einhelliger Ansicht ist der Wohnungseigentümer, der zugleich das Verwalteramt inne hat, nicht stimmberechtigt, wenn seine Abberufung aus wichtigem Grund zur Beschlussfassung steht (vgl. Bärmann/Pick/Merle, § 25 WEG Rdnr. 107; OLG Düsseldorf, NZM 2001, 992 f). Denn derjenige, der ein persönliches Sonderinteresse an der Beschlussfassung hat, soll nicht selbst auf diese einwirken können. Auf Grund der gleichermaßen bestehenden Interessenkollision erfasst der Stimmrechtsausschluss ebenso die Ausübung von Stimmrechtsvollmachten anderer Wohnungseigentümer (vgl. hierzu auch OLG Zweibrücken, NZM 2002, 345 f, zitiert nach juris Rndr. 9).
Der Stimmrechtssausschluss gilt jedoch nur, wenn der wichtige Grund tatsächlich vorliegt (Bärmann/Pick/Merle, § 25 WEG Rdnr. 107). Dies ist hier der Fall. Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung ist anzunehmen, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann (BGH Beschluss vom 20.06.2002, NZM 2002, 788 ff., zitiert nach juris, Rdnr. 24). Eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses kann etwa daraus resultieren, dass der Verwalter den ausdrücklichen Weisungen der Eigentümer zuwiderhandelt oder sich weigert, Beschlüsse der Eigentümer durchzuführen (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 1998, 487). Eine vergleichbare Konstellation ist hier gegeben:
In der Eigentümerversammlung vom 08.07.2004 war die Jahresabrechnung für 2003 als unzureichend erkannt worden. Der Antragsgegnerin zu 2) wurde daher einstimmig aufgegeben, eine korrigierte Gesamt- und Einzelhausgeldabrechnung zu erstellen, über die auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung im September 2004 entschieden werden sollte (vgl. das Protokoll der Versammlung vom 08.07.2004, Bl. 74 d. A.). Nachdem in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2004 die zur Abstimmung vorgelegte Kostenabrechnung per 31.12.2003 abgelehnt worden war (vgl. das Protokoll Bl. 76 d. A.), wurde in der Versammlung vom 14.12.2004 einstimmig beschlossen, dass die Entscheidung über die Kostenabrechnung per 31.12.2003 bis zur nächsten Eigentümerversammlung, die bis zum Ende des ersten Quartals 2005 stattfinden sollte, verschoben werde; bis dahin sollte die Antragsgegnerin zu 2) eine korrigierte und lesbare Abrechnung vorlegen (vgl. das Protokoll der Versammlung vom 14.12.2004 unter TOP 3, Bl. 79 d. A.). Entgegen dieser Ankündigung hat die Antragsgegnerin zu 2) in der nachfolgenden Eigentümerversammlung vom 28.04.2005 keine überarbeitete Abrechnung für das Jahr 2003 zur Beschlussfassung unterbreitet, sondern bereits die Abrechnung per 31.12.2004. Die noch ausstehende Abrechnung für 2003 ist ausweislich des Protokolls dieser Sitzung (Bl. 6 f d. A.) überhaupt nicht thematisiert worden. Lediglich in dem der Einladung beigefügten Schreiben der Antragsgegnerin zu 2) vom 12.04.2005 (Bl. 83 ff d. A.) wird mitgeteilt, dass ein Miteigentümer gegen die Abrechnung 2003 „Widerspruch“ bei der zuständigen Gerichtsbarkeit eingelegt habe. Unabhängig davon, dass eine noch nicht beschlossene Abrechnung nicht angefochten werden kann, die Information der Antragsgegnerin zu 2) insoweit also falsch war – der Miteigentümer hatte einen Anspruch auf ordnungsgemäße Abrechnung für 2003 geltend gemacht – liefert dieser Umstand keine Rechtfertigung dafür, von der ausdrücklichen Verpflichtung, eine korrigierte Abrechnung zu erstellen, abzuweichen. Vielmehr müsste gerade das eingeleitete Gerichtsverfahren einen zusätzlichen Anreiz darstellen, nunmehr endlich die Jahresabrechnung 2003 in korrekter Form vorzulegen. War mithin tatsächlich ein wichtiger Grund für die Abberufung der Antragsgegnerin zu 2) als Verwalterin gegeben, war diese nicht berechtigt, bei einer Abstimmung über ihre Abberufung die ihr per Vollmacht übertragenen Stimmen abzugeben.
bb) Zwar fand ausweislich der Einladung vom 13.04.2005 (Bl. 81 f d. A.) und der Niederschrift über die Versammlung vom 28.04.2005 (Bl. 6 f. d. A.) an diesem Tag keine Beschlussfassung über die Abberufung der Antragsgegnerin zu 2) statt, sondern – unter TOP 6 – eine Abstimmung über die Weiterbestellung der Antragsgegnerin zu 2) ab dem 01.01.2006, bei der die Antragsgegnerin zu 2) grundsätzlich nicht durch ein Stimmrechtsverbot an der Stimmabgabe gehindert war (Hanseatisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 16.07.2001 – 2 Wx 116/00, zitiert nach juris Rdnr. 13).
Aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles ist dieser Weiterbestellungsbeschluss jedoch als Umgehung einer – korrekterweise durchzuführenden – Abstimmung über die Abberufung der Antragsgegnerin zu 2) anzusehen mit der Folge, dass auch der Stimmrechtsausschluss zu beachten ist (entsprechend § 117 Abs. 2 BGB).
Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder einzelne Wohnungseigentümer vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Verhandlungsgegenstände in die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (Saarl. OLG, Beschluss vom 24.03.2004 – 5 W 268/03-63, zitiert nach juris, Rdnr. 48 m. w. N.). Diesen Anspruch hat die Miteigentümerin L. in ihrem Schreiben vom 28.01.2005 (Bl. 66 f d. A.) ausdrücklich geltend gemacht. Die dort aufgeführten Gründe (Kostenlast auf Grund der Kündigung des Hausmeistervertrages; Nachtragsausgaben für die Sanierung der Dachterrasse; Fehlen einer ordnungsgemäßen Abrechnung für 2003 trotz Zusicherung und Fristsetzung) erscheinen durchaus von solchem Gewicht, dass sie die Diskussion und Beschlussfassung über eine Abberufung rechtfertigen. Dementsprechend wäre die Antragsgegnerin zu 2) verpflichtet gewesen, ihre Abberufung als Behandlungsgegenstand in die Tagesordnung der Versammlung vom 28.04.2005 oder einer außerordentlichen Versammlung aufzunehmen. Von dieser Pflicht war sie - entgegen der von ihr vertretenen Ansicht – auch nicht deshalb entbunden, weil im Hinblick auf das Auslaufen des Verwaltervertrages zum 31.12.2005 eine Beschlussfassung über die Weiterbestellung anstand. Denn zum einen kommt wegen der Appellfunktion der Tagesordnung der korrekten Bezeichnung der einzelnen Tagesordnungspunkte besondere Bedeutung zu, da der einzelne Eigentümer sich nur anhand der Tagesordnung über die Wichtigkeit der Sitzung informieren und seine Entscheidung, ob er an der Sitzung teilnehmen wird, treffen kann. Zum anderen ist eine Weiterbestellung der Verwalterin ab dem 01.01.2006 nicht einer Abberufung der Verwalterin noch vor dem 31.12.2005 gleichzusetzen.
Schließlich vermag auch der Einwand der Antragsgegnerin zu 2), den Eigentümern seien die gegen sie erhobenen Vorwürfe durch das „offene Schreiben“ der Miteigentümerin L. vom 17.02.2005 (Bl. 87 ff d. A.) und das Schreiben der Antragsgegnerin zu 2) vom 12.04.2005 (Bl. 83 ff d. A.) bestens bekannt gewesen, nicht die Rechtmäßigkeit der Beschlussfassung über die Weiterbestellung zu begründen. Die Argumentation, trotz Kenntnis der Vorwürfe habe die Mehrheit für die Beibehaltung der Verwalterin gestimmt, verkennt nämlich, dass bei einer Abstimmung über die Abberufung die sechs in Vollmacht abgegebenen Stimmen nicht gewertet werden dürfen.
Wäre somit die Antragsgegnerin zu 2) im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gehalten gewesen, ihre Abberufung in die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung aufzunehmen, hat sie diese Verpflichtung aber durch die Beschlussfassung über ihre Weiterbestellung umgangen, unterliegt dieser Beschluss den für einen Abberufungsbeschluss maßgeblichen Beurteilungskriterien. Dies bedeutet, dass der Stimmrechtsausschluss auch hier zur Anwendung kommt, mit der Folge, dass dem Beschluss über die Weiterbestellung der Antragsgegnerin zu 2) die erforderliche Mehrheit fehlt.
Dementsprechend ist der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären.
c) Darüber hinaus ist der angefochtene Beschluss materiell rechtswidrig.
Die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung kann außer bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe, wie z. B. bei rechtsmissbräuchlicher Ausübung von Stimmrechten, nur dann erfolgen, wenn die Bestellung der Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund ist entsprechend den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen nach allgemeiner Meinung dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten ist. Da sich im Gegensatz zur Abberufung eines Verwalters, wo sich die Mehrheit gegen den Verwalterentschieden hat, im Fall der Bestellung die Mehrheit der Eigentümer für den Verwalter entschieden hat, sind bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes als bei der Abberufung zu stellen. Die Gerichte sollen nämlich nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 26.04.2005 – 20 W 279/03, zitiert nach juris Rdnr. 31; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2005, I-3 Wx 123/05, 3 Wx 123 Wx 123/05, zitiert nach juris, Rdnr. 44, jeweils m. w. N.).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze und aller Umstände des vorliegenden Falles kommt die Kammer zu dem Schluss, dass die Weiterbestellung der Antragsgegnerin zu 2) für ungültig zu erklären ist.
Wie bereits oben aufgezeigt, ist ein wichtiger Grund, der die Abberufung der Antragsgegnerin zu 2) rechtfertigen würde, gegeben. Hinzu kommt, dass die Antragsgegnerin zu 2) sich geweigert hat, dem Verlangen der Eigentümerin L. zu entsprechen, die Abberufung der Verwaltung in die Tagesordnung der nächsten Versammlung aufzunehmen. Bereits zuvor hatte die Antragsgegnerin zu 2) die Bitte der Eigentümerin L. vom 21.11.2004 (Bl. 155 d. A.), die Tagesordnung der außerordentlichen Versammlung vom 14.12.2004 um den Punkt „Aussprache über die vergangene und derzeitige Verwaltungsarbeit“ zu ergänzen, übergangen. Dies belegt, dass die Antragsgegnerin zu 2) nicht gewillt ist, auf berechtigtes Vorbringen der Eigentümer, insbesondere wenn dieses die Verwaltertätigkeit betrifft, einzugehen. Von einem Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwaltung kann daher nicht mehr ausgegangen werden. Inwieweit die übrigen von dem Antragsteller erhobenen Vorwürfe zutreffen und ihrerseits eine Abberufung rechtfertigen würden, braucht folglich nicht entschieden zu werden.
a) Dies ergibt sich für den Antrag auf Beleg- und Konteneinsicht bereits daraus, dass dieser Antrag eine entsprechend §§ 263, 264 ZPO unzulässige Antragserweiterung darstellt.
Dieser Antrag war nämlich in erster Instanz nur im Rahmen eines Begehrens auf Erlass einer einstweiligen Anordnung, nicht aber als Hauptantrag gestellt.
Entgegen der Auffassung des Antragstellers musste das Amtsgericht dieses Begehren nicht als Hauptsachebegehren umdeuten. Denn trotz des Hinweises des Amtsgerichts in der Sitzung vom 16.11.2005 hat der anwaltlich vertretene Antragsteller seine Anträge nicht korrigiert (vgl. das Protokoll vom 16.11.2005, Bl. 175 d. A.).
Ist mithin der Antrag auf Belegeinsicht erstmals im Beschwerdeverfahren als Hauptantrag gestellt worden, ist er, da weder die Antragsgegner der Änderung zugestimmt haben (vgl. die Ausführungen der Antragsgegnerin zu 2) im Schriftsatz vom 03.02.2006, Bl. 239 f d. A.) noch ein naher inhaltlicher Zusammenhang mit den übrigen Anträgen besteht – und deshalb die Antragserweiterung nicht sachdienlich ist -, als unzulässig zurückzuweisen.
b) Der Antrag festzustellen, dass die Antragsgegnerin zu 2) durch die angefochtene Beschlussfassung abberufen wurde, ist jedenfalls unbegründet.
Dabei kann offen bleiben, ob in Wohnungseigentumssachen mit der Beschlussanfechtung innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 WEG ein Antrag auf Feststellung des bei Beachtung des Gesetzes und der Vereinbarungen wirklich gefassten, aber in der Niederschrift nicht festgestellten Beschlusses verbunden werden (bejahend: OLG Hamm, Beschluss vom 07.06.1979 – 15 W 56/79, zitiert nach juris, S. 6) und demnach ein Feststellungsinteresse bejaht werden kann.
Denn es besteht kein entsprechender Feststellungsanspruch, weil die Erfordernisse einer wirksamen Beschlussfassung nicht vorliegen.
Hier fehlt bereits die in § 23 Abs. 2 WEG für eine gültige Beschlussfassung vorgeschriebene Ausweisung eines entsprechenden Tagesordnungspunktes in dem Einladungsschreiben vom 13.04.2005 (Bl. 81 d. A.). In diesem Schreiben ist unter TOP 6 ausdrücklich nur die Weiterbestellung der Antragsgegnerin zu 2) als Beschlussgegenstand aufgeführt; eine etwaige Abberufung der Antragsgegnerin zu 2) ist nicht einmal ansatzweise erwähnt. Vor diesem Hintergrund kann die Einladung nicht dahingehend ausgelegt werden, dass TOP 6 zugleich die Abberufung zum Gegenstand haben sollte.
Entsprechend der formellen Ausweisung in der Tagesordnung ist auch inhaltlich die Beschlussfassung über eine Weiterbestellung nicht der Beschlussfassung über eine Abberufung gleichzusetzen. Diese Sichtweise teilt der Antragsteller selbst (vgl. seine Ausführungen auf Seite 4 der Beschwerdeschrift, Bl. 200 d. A.).
Folglich liegt weder formell noch sachlich ein wirksamer Beschluss über die Abberufung der Antragsgegnerin zu 2) vor, so dass das hierauf gerichtete Feststellungsbegehren unbegründet ist.
c) Der Antrag auf Ermächtigung zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages scheitert, unabhängig von der Frage, woraus das Recht des Antragstellers resultieren soll, dass gerade er ermächtigt wird, daran, dass die Entscheidung über den Fortbestand des Verwaltervertrages der Eigentümergemeinschaft zusteht, hier aber weder eine Entscheidung über die Abberufung noch eine Entscheidung über die Kündigung vorliegt.
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Referenzen - Gesetze
(1) Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).
(2) Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Mehrere Prozesse sind zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden.
(3) Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.
(4) Die durch eine Nebenintervention verursachten Kosten gelten nur dann als notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung im Sinne des § 91 der Zivilprozessordnung, wenn die Nebenintervention geboten war.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit ist eine Änderung der Klage zulässig, wenn der Beklagte einwilligt oder das Gericht sie für sachdienlich erachtet.
Als eine Änderung der Klage ist es nicht anzusehen, wenn ohne Änderung des Klagegrundes
- 1.
die tatsächlichen oder rechtlichen Anführungen ergänzt oder berichtigt werden; - 2.
der Klageantrag in der Hauptsache oder in Bezug auf Nebenforderungen erweitert oder beschränkt wird; - 3.
statt des ursprünglich geforderten Gegenstandes wegen einer später eingetretenen Veränderung ein anderer Gegenstand oder das Interesse gefordert wird.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.