Landgericht Rostock Urteil, 27. Feb. 2009 - 1 S 200/08
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Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Rostock vom 08.07.2008 – 49 C 364/07 – geändert:
Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 373,92 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.09.2007 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 55 % und die Beklagten zu 45 Prozent.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
- 1
Die Klägerin fordert als ehemalige Vermieterin von den Beklagten als ehemalige Mieter die Nachzahlung von rückwirkend neu festgesetzter Grundsteuer nach zwischenzeitlicher Beendigung des Mietverhältnisses.
- 2
Die Parteien schlossen unter dem 19.11./09.12.1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung in der ... in ... (vgl. Anlage K 1, Bl. 10 ff. d.A.). Danach sollten die Beklagten als Mieter Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. BV zahlen. Es wurde eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, über die jährlich abgerechnet werden sollte. Für den Zeitraum von 2000 bis 2005 erfolgte jeweils eine Abrechnung über die vereinbarten Betriebskosten. Sich daraus ergebende Nachzahlungsbeträge wurden von den Beklagten beglichen. Zu den Abrechnungsposten der Betriebskostenabrechnungen gehörte auch die Grundsteuer. Bezüglich des jeweiligen Abrechnungszeitraums und die Erteilung der Abrechnung wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 20.09.2007 (Bl. 3 ff. d.A.) verwiesen. Das Mietverhältnis endete im Juni 2006.
- 3
Mit Grundsteuerbescheid des Oberbürgermeisters der Hansestadt Rostock vom 19.02.2007 (Anlage K 8, Bl. 25 d.A.) wurde die Grundsteuer B auf der Grundlage des Messbescheides des Finanzamtes vom 25.01.2007 für das Objekt ... für die Jahre 2000 bis 2007 rückwirkend neufestgesetzt und von der Firma ... eine Nachforderung in Höhe von 32.708,98 EUR erhoben.
- 4
Dies erfolgte aufgrund einer erweiterten Bebauung des Grundstücks aus dem Jahre 1999. Mit Schreiben vom 14.05.2007 legte die Firma ... (Anlage K 9, Bl. 27 d.A.) den geforderten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 32.708,98 EUR auf alle Häuser des Objekts ... neu fest und errechnete einen Nachzahlungsbetrag für die Beklagten in Höhe von 703,77 EUR.
- 5
Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin machten gegenüber den Beklagten mit anwaltlichem Schriftsatz vom 28.08.2007 (Anlage K 10, Bl. 28 d.A.) für die Jahre 2000 bis 2005 die entsprechende anteilige Umlage der erhöhten Grundsteuer für die ehemalige Mietwohnung der Beklagten in Höhe von nunmehr insgesamt 678,13 EUR geltend.
- 6
Zur Verteilung der einzelnen Nachforderungsbeträge auf die jeweiligen Abrechnungszeiträume der Jahre 2000 bis 2005 wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 20.09.2007 (Bl. 32 d.A.) verwiesen.
- 7
Die Klägerin hat beantragt,
- 8
die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 678,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.06.2007 zu zahlen.
- 9
Die Beklagten haben beantragt,
- 10
die Klage abzuweisen.
- 11
Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, dass eine Neuberechnung der anteiligen Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2005 jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen sei. Sie erheben die Einrede der Verjährung.
- 12
Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, an die Klägerin 678,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.06.2007 zu zahlen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hier nicht greife, da die Klägerin die eingetretene Verspätung bei der Nachberechnung der Grundsteuer nicht zu vertreten habe. Die korrigierte Abrechnung erfolgte auch rechtzeitig nach Vorlage des Grundsteuerbescheides. Eine zeitliche Begrenzung der Rückforderung gem. § 560 Abs. 2 S.2 BGB komme nicht in Betracht, da diese Regelung nur für die Betriebskostenpauschale gelte, eine analoge Anwendung für Betriebskostenvorauszahlungen hat das Gericht verneint. Die Forderungen seien auch nicht verjährt, da die Nachforderungen erst mit der Abrechnung im Mai 2007 fällig geworden wären.
- 13
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.
- 14
Sie sind der Auffassung, nach Ende des Mietverhältnisses sei eine Nachforderung von Betriebskosten aufgrund einer Korrektur früherer Abrechnungen gegenüber den Mietern nicht mehr möglich.
- 15
Die Beklagten beantragen,
- 16
das Urteil des Amtsgerichts Rostock vom 08.07.2008 aufzuheben und die Klage kostenpflichtig abzuweisen.
- 17
Die Klägerin beantragt,
- 18
die Berufung zurückzuweisen.
II.
- 19
Die form- und fristgerecht eingelegte und gleichermaßen begründete Berufung der Beklagten ist nur teilweise begründet.
- 20
Die Klägerin kann von den Beklagten eine Nachzahlung in Höhe von 373,92 EUR für die neu festgesetzt Grundsteuer für die Jahre 2003 bis 2005 verlangen. Die Beendigung des Mietverhältnisses lässt die entsprechende Zahlungspflicht nicht entfallen. Der darüber hinaus geltend gemachte Nachzahlungsbetrag für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2002 in Höhe von 304,21 EUR ist hingegen verjährt. Insoweit war das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.
- 21
1. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung der anteiligen Grundsteuer für den Zeitraum vom 2000 bis 2005 auf der Grundlage von § 9 der AGB des Mietvertrages vom 19.11./09.12.1998 i.V.m. mit der Anlage zum Mietvertrag über die Betriebskostenaufstellung. Dort wurde durch Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 II. BV wirksam vereinbart, dass die anfallenden Grundsteuern Bestandteil der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten sind.
- 22
a) Die Nachforderung vom 14.05.2008 ist nicht gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen, da die Klägerin die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Grundsätzlich muss der Vermieter bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen eine jährliche Abrechnung vorlegen. Nach Ablauf der gesetzlichen Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes kann er gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine Nachforderung mehr geltend machen. Die Ausschlussfrist gilt gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB jedoch nicht, sofern der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht im Sinne der §§ 276, 278 BGB zu vertreten hat. Dabei sollte insbesondere für die Fälle einer nachträglichen Steuer- oder Abgabenfestsetzung nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode – wie im Streitfall – nach der Begründung des Gesetzesentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz (BT- Drucks. 14/4553, S.51) die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB gelten.
- 23
Die Klägerin hat die Überschreitung der vorgenannten Frist hinsichtlich der geltend gemachten nachträglich festgesetzten Grundsteuer nicht zu vertreten. Es besteht keine Rechtspflicht, auf eine schnellere Änderung des Grundsteuerbescheides hinzuwirken. Zwar muss der Vermieter auf eine rechtzeitige Abrechnung drängen (vgl. nur die Nachweise bei Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 556 BGB, Rn 148; MünchKomm/Smid, BGB, 5. Auflage 2008, § 556 Rn 55). Dies gilt jedoch nur im Rahmen seines eigenen Einflussbereiches. Die verspätete Festsetzung von Steuern und Abgaben gehört grundsätzlich nicht dazu, selbst wenn die steuerrechtliche Veranlagung nur aufgrund von Mitwirkungshandlungen des entsprechend Steuerpflichtigen erfolgen kann. Für Verzögerungen durch Amtsträger haftet der Vermieter dem Mieter gegenüber ohnehin nicht (vgl. Blank/Börstinghaus Miete, 3. Auflage, § 556 Rn 148; Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Auflage 2005 § 36 Rn 63). Eine Grundsteuernachforderung aufgrund von Steuerbescheiden nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat der Vermieter regelmäßig nicht zu vertreten (BGH- Urteil vom 05.07.2006, NZM 2006, 740; LG Halle WuM 2006, 643; LG Berlin Grundeigentum 2005, 1249; Hannemann/Wiegner Wohnraummietrecht 2. Auflage 2005 § 36 Rn 64; Gramlich, Mietrecht 10. Auflage 2007 § 556 Rn 7). Dabei ist unerheblich, ob eine Neufestsetzung zu erwarten war oder nicht (vgl. z.B. LG Berlin Grundeigentum 2005, 1249; Hannemann/Wiegner Wohnraummietrecht 2. Auflage 2005 § 36 Rn 64). Die Festsetzung der Grundsteuer erfolgt von Amts wegen, in § 29 Bewertungsgesetz (BewG) ist lediglich eine Auskunftspflicht auf Anforderung der Finanzbehörde normiert. Nur insoweit besteht die Erklärungspflicht nach § 28 BewG.
- 24
Die Nachforderung der Klägerin mit Schreiben vom 14.05.2007 erfolgte innerhalb der 3-Monats-Frist des § 560 Abs. 2 S.2 BGB nach Zugang des Grundsteuerbescheides der Hansestadt Rostock und damit rechtzeitig.
- 25
b) Die Frist des § 560 Abs. 2 S. 2 BGB findet auf die Fälle der Betriebskostenvorauszahlung keine Anwendung. Die Regelung gilt nach Wortlaut und Systematik nur für Betriebskostenpauschalen. (vgl. statt aller: Blank/Börstinghaus Miete 3. Auflage 2008 § 560 BGB Rn 14). Aus der Anwendung der Drei-Monatsfrist auch für Betriebskostennachforderungen lässt sich nicht schließen, dass damit eine analoge Anwendung des § 560 Abs. 2 S.2 BGB für Betriebskostenvorauszahlungen angenommen wurde. Insoweit fehlt es bereits an einer unbeabsichtigten Regelungslücke des Gesetzgebers. Außerdem wird die dort normierte Frist lediglich als Anhaltspunkt für die Bestimmung des Nichtvertretenmüssen einer verspäteten Abrechnung herangezogen.
- 26
c) Die Nachforderung ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass zum Zeitpunkt der Nachforderung kein Mietverhältnis zwischen den Parteien mehr bestand. Der Fortbestand des Mietverhältnisses bezieht sich nur auf eine Erklärung nach § 560 Abs.1 BGB, dies betrifft die rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenpauschale, nicht jedoch die Betriebskostenvorauszahlung (insoweit ohne Aussage zur Betriebskostenvorauszahlung bzw. Nachforderung gem. § 556 Abs.3 BGB Blank/Börstinghaus Miete 3. Auflage 2008 § 560 BGB Rn 14; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 560 Rn 35). Bei der Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen fehlt es an einer jährlichen Abrechnung der tatsächlich angefallenen Kosten, eine rückwirkende Erhöhung hat damit gewissermaßen den Charakter einer Mieterhöhung. Dafür ist ein weiter bestehendes Mietverhältnis Voraussetzung (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 560 Rn 35). Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen sind dagegen im Ergebnis die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Kosten zu zahlen; der Anspruch auf die Betriebskostenvorauszahlung wandelt sich nach Ablauf der Abrechnungsfrist gegebenenfalls in einen Nachforderungsanspruch um (vgl. Hannemann/Wiegner Wohnraummietrecht, 2. Auflage 2005, § 36 Rn 60; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 556 Rn 512). Die Grundlage für die Geltendmachung der angefallenen Kosten ist damit das bestehende Mietverhältnis im jeweiligen Abrechnungszeitraum.
- 27
Soweit vom Landgerichts Frankfurt (LG Frankfurt NZM 2002, 336) gefordert wird, dass die Kosten in der Mietzeit fällig geworden sind und damit einem Nutzungsvorteil des Mieters entsprechen, bezieht sich das auf die inzwischen außer Kraft gesetzte Regelung des § 4 MHRG. Diese ist nicht auf die Neuregelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB anwendbar (LG Berlin Grundeigentum 2005, 737).
- 28
Soweit das Amtsgericht Bremen (AG Bremen NJOZ 2008, 2133) in einer dem hier vorliegenden Fall ähnlichen Konstellation ebenfalls ein fortbestehendes Mietverhältnis fordert, ist jedoch auf die genaue Gestaltung der Betriebskostenabrechnung abzustellen. Im dort entschiedenen Fall wurde in den ursprünglichen Abrechnungen keine Grundsteuer einbezogen, so dass die nachträgliche Berechnung dieser als eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten gem. § 560 BGB eingestuft wurde, die ein weiter bestehenden Mietverhältnisses voraussetzt. Hier hat die Klägerin jedoch im gesamten Zeitraum bereits die Grundsteuer in die Betriebskostenabrechnungen eingestellt, so dass hier lediglich eine nachträgliche Änderung der Jahresabrechnung i.S.v. § 556 Abs. 3 Satz 3 vorliegt.
2.
- 29
Die Nachforderungen für die Jahre 2000 und 2001 sind indessen gemäß §§ 214 Abs. 1, 199 Abs. 1 BGB verjährt. Die Verjährungsfrist der Nachforderung für die Abrechnungszeiträume 2000, 2001 und 2002 lief zum Ende der Jahre 2004, 2005 bzw. 2006 ab. Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB. Hinsichtlich der Fälligkeit auf die jeweilige Jahresabrechnung abzustellen. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in die Abrechnung dem Mieter zugeht (vgl. nur Blank/Börstinghaus Miete 3. Auflage 2008 § 556 Rn 160 m.w.N.; Gramlich Mietrecht 10. Auflage 2007 § 556 Rn 7; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 556 Rn 512). Eine Berichtigung der Abrechnung durch den Vermieter ändert nichts daran (vgl. Gramlich Mietrecht, 10. Auflage 2007, § 556 Rn 7). Die sich daraus eventuell ergebende Nichtumlegbarkeit der Grundsteuer begründet keine Unbilligkeit gegenüber dem Vermieter (vgl. hierzu auch BVerwG NJW 1982, 2682). Insbesondere zeigt die Regelung des § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB, dass unabhängig von der Kenntnis des Vermieters der angefallenen Kosten die rückwirkende Umlegung von Kosten auf den Mieter begrenzt ist. Soweit durch das fehlende Vertretenmüssen die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht eingreift, ist dennoch im Interesse des Mieters die dreijährige Verjährung zu beachten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn – wie im Streitfall – das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet ist, die Mieter ausgezogen sind und mit Ausnahme der Betriebskostennachforderungen von Vermieter keine weiteren Forderungen erhoben werden.
- 30
3. Die Nebenentscheidung folgt aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß § 286 Abs. 1 ZPO. Die Fälligkeit der Forderung folgte erst nach Ablauf der mit Schriftsatz vom 28.08.2007 (Anlage K 10, Bl. 28 d.A.) genannten Frist, da den Beklagten zuvor noch eine Prüfungsfrist eingeräumt worden war.
4.
- 31
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
- 32
Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO keine grundsätzliche Bedeutung, auch ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich.
- 33
Der am 26.02.2009 eingegangene Schriftsatz bot keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
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(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Die Vorschriften der §§ 827 und 828 finden entsprechende Anwendung.
(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.
(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Erklärungen zur Feststellung des Einheitswerts sind auf jeden Hauptfeststellungszeitpunkt abzugeben.
(2) Die Erklärungen sind innerhalb der Frist abzugeben, die das Bundesministerium der Finanzen im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder bestimmt. Die Frist ist im Bundesanzeiger bekanntzumachen. Fordert die Finanzbehörde zur Abgabe einer Erklärung auf einen Hauptfeststellungszeitpunkt oder auf einen anderen Feststellungszeitpunkt besonders auf (§ 149 Abs. 1 Satz 2 der Abgabenordnung), hat sie eine besondere Frist zu bestimmen, die mindestens einen Monat betragen soll.
(3) Erklärungspflichtig ist derjenige, dem Grundbesitz zuzurechnen ist. Er hat die Steuererklärung eigenhändig zu unterschreiben.
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Nach Eintritt der Verjährung ist der Schuldner berechtigt, die Leistung zu verweigern.
(2) Das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, auch wenn in Unkenntnis der Verjährung geleistet worden ist. Das Gleiche gilt von einem vertragsmäßigen Anerkenntnis sowie einer Sicherheitsleistung des Schuldners.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.
(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.