Landgericht Münster Beschluss, 11. Mai 2015 - 05 T 58/15

Gründe:

I.

1

Die Schuldner sind Wohnungseigentümer von zwei durch die Ferienpark Vermietungsgesellschaft mbH an Feriengäste vermieteten Appartements , die in der Zeit von Ende Oktober 2003 bis Mitte Mai 2006 der Zwangsverwaltung unterlagen. Zwangsverwalter war der Beteiligte zu 4, in dessen Verwaltungszeit Mieteinnahmen in Höhe von 6.628,77 € erzielt wurden.

2

Der Beteiligte zu 4 hat nach § 19 Abs. 2 ZwVwV die Festsetzung einer Vergütung nach Stundenaufwand in Höhe von insgesamt 2.679,60 € (28 Stunden à 75 € zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer) beantragt und hierzu geltend gemacht, die auf der Grundlage der Mieteinnahmen zu bemessende Regelvergütung (§ 18 ZwVwV) in Höhe von 993,32 € sei nicht angemessen , weil ein Zeitaufwand von wenigstens 28 Stunden entstanden sei. Der Festsetzungsantrag enthält eine Vergleichsrechnung sowie eine Beschreibung der erbrachten Tätigkeiten, jedoch keinen detaillierten Stundennachweis. Letzteres wird von der betreibenden Gläubigerin, der Beteiligten zu 1, beanstandet, die dem geltend gemachten Zeitaufwand entgegen tritt.

3

Die Rechtspflegerin hat die Vergütung antragsgemäß festgesetzt. Die dagegen von der Beteiligten zu 1 eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte zu 1 eine Herabsetzung auf die Regelvergütung erreichen. Der Beteiligte zu 4 beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

II.

4

Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach § 575 ZPO auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist nicht begründet.

5

1. Das Beschwerdegericht hält die Voraussetzungen für eine stundenweise Vergütung nach § 19 Abs. 2 ZwVwV für gegeben. Insbesondere sei der geltend gemachte Zeitaufwand auf der Grundlage der substantiierten Darlegungen des Zwangsverwalters plausibel und bewege sich im unteren Bereich dessen, was in durchschnittlichen Verfahren als "Normalaufwand" anzusehen sei. Ein detaillierter Stundennachweis mit einer Aufschlüsselung nach Arbeitsminuten sei nicht erforderlich.

6

2. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand.

7

a) Gemäß § 19 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 ZwVwV kann der Verwalter eine Vergütung nach Zeitaufwand verlangen, wenn die Regelvergütung nach § 18 Abs. 1 u. 2 ZwVwV offensichtlich unangemessen ist. Davon ist auszugehen, wenn die Regelvergütung trotz Ausschöpfung des Höchstrahmens nach § 18 Abs. 2 ZwVwV um mehr als 25 % hinter der Vergütung nach Zeitaufwand zurückbleibt (ebenso Eickmann, ZIP 2004, 1736, 1739; Haarmeyer/Wutzke/ Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 19 ZwVwV Rdn. 16). Diese Voraussetzung hat das Beschwerdegericht der Sache nach ohne Rechtsfehler bejaht. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass es den geltend gemachten Zeitaufwand von 28 Stunden anerkannt hat.

8

aa) Bei der Bestimmung des nach § 19 Abs. 1 ZwVwV für die Verwaltung erforderlichen Zeitaufwandes ist zu berücksichtigen, dass der Verordnungsgeber mit der Neuordnung des Rechts der Zwangsverwaltervergütung auch das legitime Anliegen verfolgt hat, eine mit aufwendigen Prüfungen einhergehende Mehrbelastung der Gerichte möglichst zu verhindern (vgl. BR-Drucks. 842/03, S. 9 u. 17). Dem liegt zugrunde, dass der Gerechtigkeitsgewinn, der bei einer übermäßig ins Detail gehenden Betrachtung zu erzielen ist, in keinem Verhältnis zu den sich einstellenden Nachteilen steht, wenn in nahezu jedem Einzelfall darüber gestritten werden kann, ob ein bestimmter Zeitaufwand für einzelne Positionen erforderlich war oder nicht. Schon deshalb kann entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde zumindest im Regelfall nicht ein Stundennachweis über die von dem Verwalter und seinen Mitarbeitern entfalteten Tätigkeiten verlangt werden. Vielmehr dürfen sich die Gerichte bei der Festsetzung grundsätzlich mit einer Plausibilitätskontrolle begnügen (vgl. auch LG Frankenthal ZfIR 2006, 36, 37; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, Rdn. 22; jeweils m.w.N.). Hat der Verwalter die vergütungsrelevante Tätigkeit so konkret dargelegt , dass der Zeitaufwand in der Gesamtschau bei überschlägiger Abschätzung plausibel erscheint, kann die abgerechnete Stundenzahl festgesetzt werden , wobei auch die in ZinsO 2004, 78 ff. veröffentlichte REFA-Studie, in der der durchschnittliche Zeitaufwand für typische Verfahren ermittelt worden ist, einen Anhaltspunkt für die Plausibilitätsbeurteilung bieten kann (vgl. dazu auch Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, Rdn. 17). Zu näheren Darlegungen ist der Verwalter nur gehalten, wenn sein Antrag eine Plausibilitätskontrolle schon nicht ermöglicht oder aber dieser Kontrolle aufgrund besonderer Umstände – etwa aufgrund eines die Plausibilität erschütternden Einwandes eines Beteiligten – nicht stand hält (vgl. auch Senatsbeschl. v. 25. Januar 2007, V ZB 150/06, NZM 2007, 261, 262).

9

bb) Gemessen daran lässt die Zugrundelegung des in Rechnung gestellten Zeitaufwands Rechtsfehler nicht erkennen. Dass das Beschwerdegericht bei der Plausibilitätskontrolle den ihm eingeräumten tatrichterlichen Beurteilungsspielraum überschritten hätte, zeigt die Rechtsbeschwerde nicht auf. Insbesondere ist der Vorwurf unberechtigt, das Beschwerdegericht habe sich an der REFA-Studie orientiert, dabei aber außer acht gelassen, dass die Studie von aus 10 Einheiten bestehenden Objekten mit wechselnden Mietern und normalem Reparaturaufwand ausgehe. Von einem geringeren Zeitaufwand ist das Beschwerdegericht ausgegangen. Dabei hat es ersichtlich auch dem Umstand Rechnung getragen, dass bereits in dem Festsetzungsantrag des Beteiligten zu 4 ausgeführt worden ist, der nach der REFA-Studie anfallende Stundenaufwand eines Regelverfahrens (37 Stunden pro Jahr zzgl. 18 Stunden im Jahr der Anordnung und 14 Stunden im Jahr der Aufhebung) werde deshalb nicht geltend gemacht, weil weder eine umfangreiche Mietverwaltung (nur ein Mietverhältnis) noch die Bearbeitung von Umsatzsteuererklärungen noch die Beachtung eines umfangreichen Teilungsplans erforderlich gewesen sei.

10

b) Von einer weiteren Begründung wird nach § 577 Abs. 6 Satz 3 ZPO abgesehen , weil diese nicht geeignet wäre, zur Klärung von Rechtsfragen grund- sätzlicher Bedeutung, zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung beizutragen.

Gründe:

I.

1

Die Schuldner sind Wohnungseigentümer von zwei durch die Ferienpark Vermietungsgesellschaft mbH an Feriengäste vermieteten Appartements , die in der Zeit von Ende Oktober 2003 bis Mitte Mai 2006 der Zwangsverwaltung unterlagen. Zwangsverwalter war der Beteiligte zu 4, in dessen Verwaltungszeit Mieteinnahmen in Höhe von 6.628,77 € erzielt wurden.

2

Der Beteiligte zu 4 hat nach § 19 Abs. 2 ZwVwV die Festsetzung einer Vergütung nach Stundenaufwand in Höhe von insgesamt 2.679,60 € (28 Stunden à 75 € zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer) beantragt und hierzu geltend gemacht, die auf der Grundlage der Mieteinnahmen zu bemessende Regelvergütung (§ 18 ZwVwV) in Höhe von 993,32 € sei nicht angemessen , weil ein Zeitaufwand von wenigstens 28 Stunden entstanden sei. Der Festsetzungsantrag enthält eine Vergleichsrechnung sowie eine Beschreibung der erbrachten Tätigkeiten, jedoch keinen detaillierten Stundennachweis. Letzteres wird von der betreibenden Gläubigerin, der Beteiligten zu 1, beanstandet, die dem geltend gemachten Zeitaufwand entgegen tritt.

3

Die Rechtspflegerin hat die Vergütung antragsgemäß festgesetzt. Die dagegen von der Beteiligten zu 1 eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte zu 1 eine Herabsetzung auf die Regelvergütung erreichen. Der Beteiligte zu 4 beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

II.

4

Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach § 575 ZPO auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist nicht begründet.

5

1. Das Beschwerdegericht hält die Voraussetzungen für eine stundenweise Vergütung nach § 19 Abs. 2 ZwVwV für gegeben. Insbesondere sei der geltend gemachte Zeitaufwand auf der Grundlage der substantiierten Darlegungen des Zwangsverwalters plausibel und bewege sich im unteren Bereich dessen, was in durchschnittlichen Verfahren als "Normalaufwand" anzusehen sei. Ein detaillierter Stundennachweis mit einer Aufschlüsselung nach Arbeitsminuten sei nicht erforderlich.

6

2. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand.

7

a) Gemäß § 19 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 ZwVwV kann der Verwalter eine Vergütung nach Zeitaufwand verlangen, wenn die Regelvergütung nach § 18 Abs. 1 u. 2 ZwVwV offensichtlich unangemessen ist. Davon ist auszugehen, wenn die Regelvergütung trotz Ausschöpfung des Höchstrahmens nach § 18 Abs. 2 ZwVwV um mehr als 25 % hinter der Vergütung nach Zeitaufwand zurückbleibt (ebenso Eickmann, ZIP 2004, 1736, 1739; Haarmeyer/Wutzke/ Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 19 ZwVwV Rdn. 16). Diese Voraussetzung hat das Beschwerdegericht der Sache nach ohne Rechtsfehler bejaht. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass es den geltend gemachten Zeitaufwand von 28 Stunden anerkannt hat.

8

aa) Bei der Bestimmung des nach § 19 Abs. 1 ZwVwV für die Verwaltung erforderlichen Zeitaufwandes ist zu berücksichtigen, dass der Verordnungsgeber mit der Neuordnung des Rechts der Zwangsverwaltervergütung auch das legitime Anliegen verfolgt hat, eine mit aufwendigen Prüfungen einhergehende Mehrbelastung der Gerichte möglichst zu verhindern (vgl. BR-Drucks. 842/03, S. 9 u. 17). Dem liegt zugrunde, dass der Gerechtigkeitsgewinn, der bei einer übermäßig ins Detail gehenden Betrachtung zu erzielen ist, in keinem Verhältnis zu den sich einstellenden Nachteilen steht, wenn in nahezu jedem Einzelfall darüber gestritten werden kann, ob ein bestimmter Zeitaufwand für einzelne Positionen erforderlich war oder nicht. Schon deshalb kann entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde zumindest im Regelfall nicht ein Stundennachweis über die von dem Verwalter und seinen Mitarbeitern entfalteten Tätigkeiten verlangt werden. Vielmehr dürfen sich die Gerichte bei der Festsetzung grundsätzlich mit einer Plausibilitätskontrolle begnügen (vgl. auch LG Frankenthal ZfIR 2006, 36, 37; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, Rdn. 22; jeweils m.w.N.). Hat der Verwalter die vergütungsrelevante Tätigkeit so konkret dargelegt , dass der Zeitaufwand in der Gesamtschau bei überschlägiger Abschätzung plausibel erscheint, kann die abgerechnete Stundenzahl festgesetzt werden , wobei auch die in ZinsO 2004, 78 ff. veröffentlichte REFA-Studie, in der der durchschnittliche Zeitaufwand für typische Verfahren ermittelt worden ist, einen Anhaltspunkt für die Plausibilitätsbeurteilung bieten kann (vgl. dazu auch Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, Rdn. 17). Zu näheren Darlegungen ist der Verwalter nur gehalten, wenn sein Antrag eine Plausibilitätskontrolle schon nicht ermöglicht oder aber dieser Kontrolle aufgrund besonderer Umstände – etwa aufgrund eines die Plausibilität erschütternden Einwandes eines Beteiligten – nicht stand hält (vgl. auch Senatsbeschl. v. 25. Januar 2007, V ZB 150/06, NZM 2007, 261, 262).

9

bb) Gemessen daran lässt die Zugrundelegung des in Rechnung gestellten Zeitaufwands Rechtsfehler nicht erkennen. Dass das Beschwerdegericht bei der Plausibilitätskontrolle den ihm eingeräumten tatrichterlichen Beurteilungsspielraum überschritten hätte, zeigt die Rechtsbeschwerde nicht auf. Insbesondere ist der Vorwurf unberechtigt, das Beschwerdegericht habe sich an der REFA-Studie orientiert, dabei aber außer acht gelassen, dass die Studie von aus 10 Einheiten bestehenden Objekten mit wechselnden Mietern und normalem Reparaturaufwand ausgehe. Von einem geringeren Zeitaufwand ist das Beschwerdegericht ausgegangen. Dabei hat es ersichtlich auch dem Umstand Rechnung getragen, dass bereits in dem Festsetzungsantrag des Beteiligten zu 4 ausgeführt worden ist, der nach der REFA-Studie anfallende Stundenaufwand eines Regelverfahrens (37 Stunden pro Jahr zzgl. 18 Stunden im Jahr der Anordnung und 14 Stunden im Jahr der Aufhebung) werde deshalb nicht geltend gemacht, weil weder eine umfangreiche Mietverwaltung (nur ein Mietverhältnis) noch die Bearbeitung von Umsatzsteuererklärungen noch die Beachtung eines umfangreichen Teilungsplans erforderlich gewesen sei.

10

b) Von einer weiteren Begründung wird nach § 577 Abs. 6 Satz 3 ZPO abgesehen , weil diese nicht geeignet wäre, zur Klärung von Rechtsfragen grund- sätzlicher Bedeutung, zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung beizutragen.

Gründe:

I.

1

Das im Grundbuch von C. Blatt 185 eingetragene Grundstück ist mit einem Doppelhaus, C. Nr. 11 und Nr. 12, bebaut. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in 12 Einheiten geteilt. Die Schuldnerin ist Eigentümerin der sechs in der Haushälfte C. Nr. 12 gelegenen, im Teilungsplan als Nr. 7 bis Nr. 12 bezeichneten Wohnungen. Die Versorgung der Wohnungen mit Heizwärme erfolgt von der Haushälfte C. Nr. 11 aus. Weil die Schuldnerin mit der Beteiligung an den Kosten hierfür in erheblichem Rückstand ist, ist die Versorgung unterbrochen. Aus diesem Grunde stehen die Wohnungen der Schuldnerin seit längerer Zeit leer.

2

Sie sind mit einer für die Gläubigerin eingetragenen Grundschuld belastet. Auf Antrag der Gläubigerin ordnete das Amtsgericht am 14. Dezember 2004 die Zwangsverwaltung der Eigentumswohnungen der Schuldnerin an und bestellte den Antragsteller zum Zwangsverwalter. Nach seinen Berichten nahm er die Wohnung Nr. 8 am 21. Dezember 2004 in Besitz. Hierbei stellte er Schimmelbefall fest. Die Wohnungen Nr. 7 und 9 bis 12 besichtigte er von außen. Einlass in die Wohnungen Nr. 7, 9, 10 und 12 verschaffte er sich am 18. März 2005. Hierbei stellte er fest, dass auch die Wohnung Nr. 10 schimmelbefallen war.

3

Der Antragsteller bemühte sich, den Verwalter der Eigentümergemeinschaft ausfindig zu machen, zu klären, unter welchen Voraussetzungen die Wohnungen der Schuldnerin wieder beheizt werden können, richtete für die Verwaltung ein Konto ein, schloss einen Gebäudeversicherungsvertrag ab, machte die Haushälfte C. Nr. 12 winterfest und veranlasste, dass der Putz in den Wohnungen Nr. 8 und Nr. 10 abgeschlagen wurde, soweit er dort Schimmel angetroffen hat.

4

Mit Anträgen vom 17. Februar 2006 beantragte er, seine Vergütung für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2005 für die Verwaltung jeder der sechs Wohnungen auf jeweils 663,52 € festzusetzen (8 Stunden à 65 € gemäß § 19 Abs. 1 ZwVwV, 52 € Auslagen gemäß § 21 Abs. 2 ZwVwV zuzüglich 16 % MWSt, 91,52 €, aus der Summe gemäß § 17 Abs. 2 ZwVwV).

5

Das Amtsgericht hat die Vergütung für den Zeitraum vom 14. Dezember 2004 bis zum 13. Dezember 2005 antragsgemäß festgesetzt. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Gläubigerin die Vergütung des Antragstellers für die Verwaltung der Wohnungen Nr. 7, 9, 11 und 12 auf der Grundlage eines Stundensatzes von 35 € pro Stunde auf jeweils 357,28 € herabgesetzt und die Beschwerde zurückgewiesen, soweit sie sich gegen die für die Verwaltung der Wohnungen Nr. 8 und 10 festgesetzte Vergütung richtet. Es hat die Rechtsbeschwerde gegen seine Entscheidung zugelassen.

6

Die Gläubigerin und der Zwangsverwalter greifen die Entscheidung des Landgerichts an. Der Antragsteller erstrebt die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts, die Gläubigerin die Festsetzung der Vergütung des Antragstellers wegen der Verwaltung aller sechs Eigentumswohnungen auf insgesamt 663,52 €.

II.

7

Das Landgericht meint, dem Antragsteller stehe für die Verwaltung jeder der Wohnungen eine Vergütung zu. Dass die Wohnungen in derselben Haushälfte gelegen seien, aus demselben Grund nicht geheizt werden könnten und die Gläubigerin ihre gemeinsame Verwertung anstrebe, führe nicht dazu, dass sie als wirtschaftliche Einheit anzusehen und die Vergütung für ihre Verwaltung auf einen Gesamtbetrag festzusetzen sei. Der für die Verwaltung der Wohnungen Nr. 7, 9, 11 und 12 erforderliche Aufwand sei jedoch so gering, dass für diese Wohnungen nur die Mindestgebühr von 35 € pro Stunde festzusetzen sei.

8

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

III.

9

Die Beschwerde der Gläubigerin und die Beschwerde des Antragstellers sind zulässig. Das Beschwerdegericht hat die Beschwerde zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung habe, da "insbesondere die Frage des Vorliegens einer wirtschaftlichen Einheit im gegenständlichen Verfahren unter den gegebenen konkreten Umständen wesentlich" sei. Dem kann nicht entnommen werden, dass die Beschwerde allein insoweit zugelassen ist, als zum Nachteil der Gläubigerin entschieden worden ist. Dieser Auffassung der Gläubigerin steht schon das zur Begründung der Zulassung von dem Beschwerdegericht verwendete Wort "insbesondere" entgegen, das ohne weitergehende - nicht ausformulierte - Überlegungen sinnlos wäre. Vor allem aber kann die Anzahl der zur Verwaltung erforderlichen Stunden nicht unabhängig davon bestimmt werden, ob es sich bei den sechs Wohnungen um einzelne Zwangsverwaltungsobjekte handelt, oder ob die Verwaltung der Wohnungen als Verwaltung eines einheitlichen Wirtschaftsgutes anzusehen ist.

IV.

10

Beide Beschwerden führen zur Aufhebung der Entscheidung des Beschwerdegerichts und zur Zurückverweisung des Verfahrens.

11

1. Die Vergütung des Zwangsverwalters nach §§ 17 ff. ZwVwV ist grundsätzlich für jedes Objekt festzusetzen, mit dessen Verwaltung er betraut ist. Das findet seinen Grund in der Aufgabe des Zwangsverwalters, jedes Objekt, zu dessen Verwaltung er bestellt ist, unabhängig von seiner Bestellung zur Verwaltung weiterer Objekte nutzbringend zu verwalten, d.h. in der Regel zu vermieten oder zu verpachten. Soweit dem Verwalter eine Vergütung hierfür gemäß §§ 17 ff. ZwVwV zusteht, gilt dies grundsätzlich für jedes verwaltete Objekt (Senat , Beschl. v. 24. November 2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006, 342, 343).

12

Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Festsetzung objektbezogener Verwalterkosten ist nur zu machen, wenn mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind oder werden, ohne dass auf die Einzelobjekte bezogene Verträge abgeschlossen oder getrennte Miet- oder Pachtzinsanteile ausgewiesen werden. In diesem Fall führt die wirtschaftliche Zusammenfassung dazu, von einem einheitlichen Zwangsverwaltungsobjekt auszugehen, dessen Gesamtertrag für die Bemessung der Verwaltervergütung maßgeblich ist (Senat, Beschl. v. 24. November 2005, aaO; BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 33/03, WM 2005, 47 ff.). Daran fehlt es, solange eine derartige Vermietung oder Verpachtung nicht eingeleitet ist oder erfolgt.

13

Hieran ändert sich entgegen der Meinung der Gläubigerin nicht dadurch etwas, dass mehrere Zwangsverwaltungsobjekte auf Grund desselben Umstands nicht vermietbar sind und eine zur Vermietung eines Objekts notwendige Maßnahme, wie der Wiederanschluss der Heizung, zugleich die Vermietbarkeit der übrigen Objekte herbeiführt. Dass die Wirtschaftlichkeit einer zur Vermietung notwendigen Maßnahme im Hinblick auf eine Mehrzahl von Verwaltungsobjekten zu prüfen und gegebenenfalls zu veranlassen ist, reicht nicht aus, die betroffenen Verwaltungsobjekte als Gegenstand einer einheitlichen Bewirtschaftung anzusehen.

14

Eine andere Entscheidung greift erst Platz, wenn eine Bewirtschaftung verschiedener Objekte durch den Abschluss eines einheitlichen Vertrages konkret vorbereitet wird oder tatsächlich erfolgt. Das wird bei Verhandlungen zum Abschluss eines Vertrages zur Vermietung einer Mehrzahl von Eigentumswohnungen nur dann in Betracht kommen, wenn sämtliche Wohnungen von dem Mieter in der Absicht angemietet werden, sie Dritten zu überlassen. Dass es dem Verwalter nicht gelingt, auch nur eine von mehreren Eigentumswohnungen in einem Gebäude zu vermieten, zu deren Verwalter er bestellt ist, und er damit keinen Ertrag aus der Verwaltung erzielt, bedeutet keine wirtschaftliche Zusammenfassung der verwalteten Einheiten, sondern den vollständigen Misserfolg der Verwaltung.

15

Ohne Bedeutung für die Frage der Festsetzung der Verwaltergebühren ist auch die Absicht des Gläubigers, mehrere Objekte, deren Zwangsverwaltung er erwirkt hat, in einem Versteigerungsverfahren auf Grund eines Gesamtausgebots gemäß § 63 ZVG zu verwerten. Inhalt und Umfang der Tätigkeit des Zwangsverwalters der einzelnen Objekte werden hiervon nicht berührt.

16

2. Die Vergütung des Antragstellers für die Verwaltung sämtlicher Wohnungen in der Haushälfte C. Nr. 12 ist nach §§ 19 Abs. 1 ZwVwV zu bestimmen, weil keine der Wohnungen während der Dauer der Zwangsverwaltung jemals vermietet war. Die nach Stunden abzurechnenden Gebühren werden von der zur Verwaltung erforderlichen Zeit bestimmt. Diese Zeit ist grundsätzlich mit sechs bis acht Stunden anzunehmen, soweit sich die Tätigkeit des Verwalters bis zur Aufhebung des Verfahrens auf die Inbesitznahme und die Ermittlung der für den Bericht nach § 3 Abs. 1 ZwVwV notwendigen Tatsachen beschränkt (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 20 ZwVwV Rdn. 2). Kann der Verwalter den Besitz an einem Objekt zugleich mit dem Besitz an einem anderen Verwaltungsobjekt antreten und zur Verwaltung eines Objektes notwendige Erkenntnisse für die Verwaltung eines anderen Objektes nutzen, führt dies nicht dazu, dass an die Tätigkeit des Verwalters geringere Anforderungen zu stellen sind und die Vergütung aus diesem Grunde im unteren Bereich von § 19 Abs. 1 ZwVwV festzusetzen ist (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 37/03, WM 2004, 840, 841; Wedekind ZfIR 2005, 348 ff.; Hintzen Rpfleger 2006, 57, 64 f.), sondern dazu, dass der für die Verwaltung aller Objekte erforderliche Zeitaufwand geringer als im Regelfall anzunehmen ist. Macht der Verwalter trotzdem einen regelmäßig für die Verwaltung eines einzelnen Objektes als angemessen erscheinenden Zeitaufwand zur Grundlage seines Festsetzungsantrags, obliegt es ihm, den geltend gemachten Zeitaufwand im Einzelnen darzustellen (vgl. LG Cottbus Rpfleger 2004, 174; LG Heilbronn Rpfleger 2005, 465; LG Frankenthal ZfIR 2006, 36, 37; Haarmeyer /Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 19 ZwVwV Rdn. 19; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 152a Rdn. 5 Anm. 5.3). Daran fehlt es.

17

Das ist von dem Beschwerdegericht nicht gesehen worden. Die Aufhebung der Entscheidung gibt den Beteiligten Gelegenheit, zum Umfang der Verwaltung näher vorzutragen. Darüber hinaus erhält der Zwangsverwalter Gelegenheit , die Inbesitznahme der Wohnung Nr. 11 darzustellen. Die bisher allein dokumentierte "Außenbesichtigung" der leer stehenden Wohnung bedeutet nicht, dass er die Wohnung in Besitz genommen hätte.

Gründe:

I.

1

Mit Beschluss vom 17. September 2004 ordnete das Amtsgericht auf Antrag der Beteiligten zu 2 die Zwangsverwaltung des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Grundbesitzes der Beteiligten zu 1 an und bestellte den Beteiligten zu 3 zum Zwangsverwalter. Bei dem der Zwangsverwaltung unterliegenden Objekt handelt es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus; Mieteinnahmen erzielte der Beteiligte zu 3 erst seit dem 1. Oktober 2005. Das Verfahren wurde mit Beschluss vom 3. Dezember 2007 aufgehoben.

2

Für die Abrechnungszeiträume vom 17. September 2004 bis zum 30. September 2005 und vom 1. Oktober 2005 bis zum 30. September 2006 hat der Beteiligte zu 3 die Festsetzung von Verwaltervergütungen beantragt, deren Höhe er nach der für die Verwaltung erforderlichen Zeit berechnet hat (§ 19 ZwVwV). Das Amtsgericht hat den Anträgen stattgegeben. Für den Zeitraum vom 1. Oktober 2006 bis zur Aufhebung des Verfahrens hat der Verwalter die Festsetzung einer nach den eingegangenen Mieten berechneten Vergütung (§ 18 ZwVwV) und zugleich beantragt, für die gesamte Dauer des Verfahrens einen Beitreibungszuschlag für vertraglich geschuldete, jedoch nicht eingezogene Mieten (§ 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV) festzusetzen. Letzterem ist das Amtsgericht nur für die Zeit vom 1. Oktober 2006 bis zum 3. Dezember 2007 nachgekommen ; die Festsetzung eines Beitreibungszuschlags für die Abrechnungszeiträume vom 17. September 2004 bis zum 30. September 2005 und vom 1. Oktober 2005 bis zum 30. September 2006 hat es abgelehnt. Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben.

3

Mit der Rechtsbeschwerde verfolgt der Beteiligte zu 3 sein Ziel, die Festsetzung des Beitreibungszuschlags für seine Tätigkeit in der Zeit vom 17. September 2004 bis zum 30. September 2006, weiter.

II.

4

Das Beschwerdegericht meint, der Beteiligte zu 3 könne für die Zeit vom Beginn des Verfahrens bis zum 30. September 2006 keinen Beitreibungszuschlag verlangen, weil er zuvor seine Vergütung für diesen Zeitraum nach Zeitaufwand berechnet und habe festsetzen lassen. Damit sei eine Bindungswirkung eingetreten, die es dem Verwalter verwehre, später von der früher gewähl- ten Berechnungsart abzuweichen und neben der festgesetzten Zeitaufwandvergütung einen Beitreibungszuschlag für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten zu verlangen.

5

Das hält einer rechtlichen Nachprüfung stand.

III.

6

Die nach § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 575 ZPO) Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Dem Beteiligten zu 3 steht die beantragte zusätzliche Vergütung für die Zeit vom 17. September 2004 bis zum 30. September 2006 nicht zu.

7

1. Nach § 17 Abs. 1 ZwVwV hat der Zwangsverwalter Anspruch auf eine angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung, deren Höhe an seiner Leistung sowie an der Art und dem Umfang der Aufgabe auszurichten ist. Die Berechnung der Vergütungshöhe kann auf verschiedene Weise erfolgen. Betrifft die Zwangsverwaltung - wie hier - Grundstücke, die durch Vermietung genutzt werden, erhält der Verwalter als Vergütung zwischen 5 % und 15 % des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten eingezogenen Bruttobetrags (§ 18 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 ZwVwV) bzw. für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten 20 % der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären (§ 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV). Eine Vergütung nach Zeitaufwand sieht die Zwangsverwalterverordnung bei solchen Objekten nur für den Ausnahmefall vor, dass die Regelvergütung nach § 18 ZwVwV offensichtlich unangemessen ist (§ 19 Abs. 2 ZwVwV).

8

2. Der Vergütungsanspruch des Verwalters entsteht mit der Erbringung der von ihm geforderten Arbeitsleistung und wird fortlaufend mit Ablauf des Zeitraums fällig, in welchem der Verwalter nach § 154 Satz 2 ZVG zur Rechnungslegung verpflichtet ist (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 22 ZwVwV Rdn. 2). Demgemäß wird die Vergütung im Anschluss an die jährliche Rechnungslegung (§ 14 Abs. 2 ZwVwV) oder die Schlussrechnung (§ 14 Abs. 3 ZwVwV) auf Antrag des Verwalters von dem Gericht festgesetzt (§ 22 Satz 1 ZwVwV).

9

3. Somit steht dem Verwalter eines vermieteten Objekts grundsätzlich für die gesamte Dauer des Verfahrens die Regelvergütung (§ 18 ZwVwV) zu, deren - anteilige - Festsetzung er nach jedem Abrechnungszeitraum verlangen kann. Beansprucht er jedoch die Vergütung nach Zeitaufwand (§ 19 Abs. 2 ZwVwV), ist diese - ebenfalls nach jedem Abrechnungszeitraum - nur dann festzusetzen, wenn die Regelvergütung trotz Ausschöpfung des Höchstrahmens (§ 18 Abs. 2 ZwVwV) um mehr als 25 % hinter der Zeitaufwandvergütung zurückbleibt (Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2007, V ZB 1/07, NJW-RR 2008, 99).

10

4. Möglich ist auch, dass - wie hier - auf Antrag des Verwalters für einen Abrechnungszeitraum die Regelvergütung und für einen anderen Abrechnungszeitraum die Zeitaufwandvergütung festgesetzt wird. Dagegen ist es ausgeschlossen , für denselben Zeitraum sowohl die Regel- als auch die Zeitaufwandvergütung festzusetzen. Denn beide Vergütungsarten stehen in einem Regel -Ausnahme-Verhältnis, welches ein gleichzeitiges Nebeneinander ausschließt. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Regelung in § 19 Abs. 2 ZwVwV; danach kann der Verwalter für den Abrechnungszeitraum nur einheitlich nach dem Zeitaufwand abrechnen, wenn die Regelvergütung offensichtlich unangemessen ist. Dem entspricht auch der Wille des Verordnungsgebers, dem Zwangsverwalter in denjenigen Ausnahmefällen, in denen über § 18 ZwVwV eine angemessene Vergütung nicht erreicht werden kann, die Möglichkeit zu eröffnen, die Vergütung insgesamt nicht in Prozenten der geschuldeten Mieteinnahmen, sondern einheitlich nach dem für die Verwaltung erforderlichen Zeitaufwand abzurechnen (BR-Drucks. 842/03 S. 17). Der Verwalter muss sich somit alternativ für eine der beiden Berechnungsarten entscheiden (Hintzen /Alff, Rpfleger 2004, 129, 137 f.); eine kumulative Abrechnung ist ausgeschlossen.

11

5. Auch der Beteiligte zu 3 beurteilt die Rechtslage im Grundsatz nicht anders. Er hält jedoch hier die Festsetzung einer beitrags- und einer zeitbezogenen Vergütung für denselben Zeitraum für geboten, weil sich erst am Ende des Verfahrens herausgestellt habe, dass trotz seiner intensiven Einzugsbemühungen , die vorwiegend im letzten Abrechnungszeitraum stattgefunden und auch die bereits in früheren Zeiträumen geschuldeten Mieten betroffen hätten, keine Mieten eingegangen seien und es deshalb nicht möglich sei, die Vergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV zu berechnen.

12

Diese Ansicht trifft nicht zu. Sie findet auch keine Stütze in der von dem Beteiligten zu 3 zitierten Verordnungsbegründung und Literatur.

13

a) Der Verordnungsgeber wollte besonders aufwendige, jedoch erfolglose Bemühungen des Verwalters um den Mieteinzug durch die zusätzliche Vergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV und darüber hinaus durch die Anhebung der Vergütung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV honorieren (BR-Drucks. 842/03 S. 16). Wenn danach ausnahmsweise eine angemessene Vergütung nicht erreicht wird, wie in den Fällen, in denen unter erheblichem Verwaltungsaufwand nur ein ganz geringer Teil der Mieten eingezogen werden kann, wollte der Verordnungsgeber dem Verwalter mit der Regelung in § 19 Abs. 2 ZwVwV die Möglichkeit einräumen, die Vergütung insgesamt für die einzelnen Abrechnungszeiträume nach dem Zeitaufwand zu berechnen (BR-Drucks. 842/03 S. 17). Den Ansatz sowohl der Regelvergütung als auch der Zeitaufwandvergütung für denselben Abrechnungszeitraum hat der Verordnungsgeber nicht vorgesehen. Er wäre auch systemfremd, weil die Zeitaufwandvergütung den Mehraufwand für die Beitreibung der geschuldeten Mieten mit abgilt.

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b) In der Literatur (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung , 4. Aufl., § 18 Rdn. 36; Hintzen/Alff, Rpfleger 2004, 129, 136) wird zwar darauf hingewiesen, dass es für den Verwalter empfehlenswert sei, die Vergütung für Mietrückstände erst mit der Schlussrechnung zu beantragen, weil erst dann feststehe, dass mit einem Ausgleich nicht mehr zu rechnen sei. Aber diese Empfehlung soll allein die Anrechnungspflicht nach § 18 Abs. 1 Satz 3 ZwVwV ausschließen, die dann eintritt, wenn Mietrückstände eingezogen werden , für die der Verwalter bereits eine Vergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV erhalten hat; sie besagt nicht, dass die Vergütung für Mietrückstände neben der Zeitaufwandvergütung geltend gemacht werden kann.

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6. Allenfalls wäre es - worauf das Amtsgericht den Beteiligten zu 3 zu Recht hingewiesen hat - möglich gewesen, dass der Beteiligte zu 3 anstelle seiner früheren Berechnung der Vergütung nach Zeitaufwand nunmehr auch für die früheren Abrechnungszeiträume die Festsetzung einer Vergütung nach den geschuldeten Mieten beantragt hätte. Dies hat er jedoch nicht getan.

IV.

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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung über die Höhe der Zwangsverwaltervergütung ist nicht kontradiktorisch ausgestaltet. Das steht einer Anwendung von § 97 Abs. 1 ZPO entgegen (Senat, Beschluss vom 10. Januar 2008, V ZB 31/07, WM 2008, 1131, 1132 m.w.N.).