Landgericht München I Urteil, 25. Juni 2015 - 36 S 8340/14 WEG

I.

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 28.03.2014 wird zurückgewiesen.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III.

Die Revision wird nicht zugelassen.

IV.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 108.000 € festgesetzt.

V.

Der Beschluss des Amtsgerichts München vom 28.3.2014 wird dahingehend abgeändert, dass der Streitwert für das erstinstanzliche Verfahren auf 113.000 € festgesetzt wird.

I.

Gemäß §§ 540 Abs. 1, 313 Abs. 1 Satz 1 ZPO ist eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen entbehrlich, da gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft kein Rechtsmittel eingefegt werden kann (Thomas/Putzo, ZPO, 35. Auflage, § 540, Rdnr. 5 m. w. N.). Die Revision wurde nicht zugelassen. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Wohnungseigentumssache gemäß § 43 Nr. 1 WEG handelt. Die Frist des § 62 Abs. 2 WEG ist bis Ende 2015 verlängert worden.

II.

Die Frist der Klägerin wurde frist- und formgerecht gemäß §§ 517, 519 ZPO und unter Beachtung der übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen eingelegt. Die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts ergibt Sich aus § 43 Nr. 1 WEG, welcher weit auszulegen ist und grundsätzlich alle Streitigkeiten über die sich aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander erfasst. Der BGH hat ausdrücklich entschieden, dass Streitigkeiten über den Geltungsbereich eines eingetragenen Sondernutzungsrechts im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu entscheiden sind (BGHZ 109, 396 ff.; anders bei Streit über die sachenrechtlichen Grundlagen, wie z. B. Gegenstand. Inhalt und Umfang des Sondereigentums BGH, NJW 1995, 2851 ff.). Dies deshalb, da ein Sondernutzungsrecht nach § 15 Abs. 1 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bzw. durch eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung begründet wird. Damit erhält der begünstigte Wohnungseigentümer - als positive Komponente - die Befugnis zum alleinigen Gebrauch eines bestimmten Teils des gemeinschaftlichen Eigentums, wodurch zugleich die anderen Wohnungseigentümer das Recht zum Mitgebrauch verlieren (negative Komponente). Eine aus dieser Gebrauchsregelung entstehende Streitigkeit betrifft daher gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG Rechte und Pflichten im Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern (so ausdrücklich BGH zu § 43 WEG a. F., a. a. O.). Dies gilt auch und gerade für die Frage, ob ein Sondernutzungsrecht kraft entsprechenden Vorbehalts in der Teilungserklärung wirksam begründet worden ist und damit überhaupt besteht bzw. einem Eigentümer zusteht (Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 43, Rdnr. 44, 45 m. w. N.; OLG Saarbrücken, NJW-RR 1998, 1165). Auch insoweit handelt es sich um einen Streit um eine Gebrauchsregelung und damit einen klassischen Anwendungsfall des § 43 Nr. 1 WEG.

Das Rechtmittel hat jedoch keinen Erfolg; das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht die Klage abgewiesen. In einzelnen ist hierzu folgende kurze Begründung seitens des Berufungsgerichts veranlasst, § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO:

Die Berufung richtet sich entsprechend der Antragstellung in erster Instanz nicht gegen den Verband, sondern ausdrücklich gegen die übrigen - und zwar sämtliche übrigen -Eigentümer der streitbefangenen Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Hilfsanträge erster Instanz (Herausgabe von bestimmten Eigentümern; Herausgabe von Schlüsseln) werden in zweiter Instanz nicht mehr gestellt. Beantragt wird ausschließlich die Beklagten zur Herausgabe der im einzelnen bezeichneten Räumlichkeiten zu verurteilen. Diese Anträge hat das Amtsgericht im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

1. Anspruch gemäß § 985 BGB

§ 985 BGB ist auf den Sondernutzungsberechtigten analog anzuwenden; ein Sondernutzungsrecht wurde jedoch zugunsten der Klägerin nicht wirksam begründet. Das Amtsgericht hat seine Entscheidung zum einen damit begründet, dass die Klägerin nicht substantiiert habe darlegen und beweisen können, dass ihr ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht an den im Klageantrag bezeichneten Kellerräumlichkeiten zustehen würde. Die Kammer sieht jedoch hier weniger ein Beweisproblem, sondern vielmehr eine Rechtsfrage als zentral an nämlich dergestalt, ob im vorliegenden Fall an den streitgegenständlichen Räumen ein Sondernutzungsrecht wirksam begründet worden ist. Dies ist zu verneinen. Weitere Ausführungen zu Ziffer C I der Berufungsbegründung, die sich ausgehend vom amtsgerichtlichen Urteil letztlich konsequent mit Fragen der Beweislast und dem tatsächlichen Nachweis des Sondernutzungsrechts befasst, waren daher nicht veranlasst.

Die Teilungserklärung enthält in § 18 GemO folgende Regelung:

1) Von der Nutzung und dem Gebrauch

a) des gesamten Kellergeschlosses ... sind alle Wohnungs- und Teileigentümer ausgeschlossen, mit Ausnahme der teilenden Eigentümerin, solange diese noch Eigentümerin einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit dieser Wohnanlage ist.

Die teilende Eigentümerin ist berechtigt, an den vorgenannten Sondernutzungsbereichen an denen das Mitgebrauchsrecht aller übrigen Wohnungs- und Teileigentümer ausgeschlossen ist, positive Sondernutzungsrechte durch Vereinbarung zugunsten einzelner Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zu notarieller Urkunde oder auch einseitig durch notariell beglaubigte Erklärung zu begründen und auf bestimmte Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zur ausschließlichen Nutzung zu übertragen. Die wirtschaftliche Verwertung dieser Sondernutzungsrechte ist alleinige Sache der aufteilenden Eigentümerin.

Damit sind die künftigen Käufer von Wohnungs- und Teileigentum dieser Wohnanlage vom Mitgebrauch des Kellers und der oberirdischen Pkw-Abstellplätze unter der aufschiebenden Bedingung der positiven Zuordnung der Sondernutzungsrechte ausgeschlossen, sog. negative Komponente ...

Soweit keine Zuordnung erfolgt, erlischt insoweit das Sondernutzungsrecht und die betreffenden Flächen stehen allen Eigentümern gemeinsam zu. Dies gilt von Anfang an für diejenigen Flächen, die von ihrer wirtschaftlichen Zweckbestimmung her allen Eigentümern zustehen müssen.

Die Teilungserklärung sieht damit die grundsätzlich anerkannte Möglichkeit der Begründung und Zuweisung eines Sondernutzungsrechts durch den Aufteiler vor, indem künftige Erwerber unter der aufschiebenden Bedingung einer Zuweisung eines Sondernutzungsrechts von der Mitnutzung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Auflage, § 13, Rdnr. 40; KG, ZWE 2015, 27, 28; vgl. zu weiteren rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a. a. O., § 13, Rdnr. 37-39, 41). Bei dieser Variante werden die Miteigentümer nicht von Anfang an von der Mitnutzung ausgeschlossen, sondern es steht ihnen das Mitgebrauchsrecht so lange zu, bis der Berechtigte von diesem Recht zur Begründung und Zuweisung des Sondernutzungsrechts Gebrauch macht (KG, a. a. O.; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a. a. O.). Eine entsprechende Zuordnung ist im Kaufvertrag (Anlage K 1) unter § 1. welcher im Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils zitiert wurde, erfolgt. Eine derartige Regelung begegnet im Grundsatz keinen rechtlichen Bedenken (vgl. zur Inhaltskontrolle BGH, NJW 2012, 676 ff.), sofern und solange der dadurch Begünstige Eigentümer einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ist (BGH, ZWE 2012, 258, 259). Dies gilt nicht nur für die Ermächtigung, bereits bestehende Sondernutzungsrechte zu konkretisieren oder zu ändern, sondern auch für einen Vorbehalt - wie hier -, der es dem teilenden Eigentümer ermöglicht, die Teile des Gemeinschaftseigentums, an denen Sondernutzungsrechte begründet werden sollen, nicht schon in der Teilungserklärung selbst, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt festzulegen. Ebenso wie die Begründung des Sondernutzungsrechts muss eine derartige Ermächtigung den sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernissen des Grundbuchrechts genügen (BGH, a. a. O.; BGH, ZWE 2012, 377, 378; OLG Hamm, NZM 1998, 673 ff,; OLG München, ZWE 2014, 121, 122 Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a. a. O., § 13, Rdnr. 42). Dabei ist, wie bei Grundbucheintragungen allgemein, auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (OLG München, a. a. O.), wobei auf die Auslegung nur zurückgegriffen werden kann, wenn diese zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. In diesem Sinne ist es zwingend, dass der Vorbehalt dem unbefangenen Betrachter eine klare Vorstellung davon vermittelt, welche Teile des Gemeinschaftseigentums durch einseitige Erklärung des Berechtigten dem Mitgebrauch der Eigentümer entzogen werden können (BGH, a. a. O.).

Dies ist hier konkret zu verneinen. Die Frage der Bestimmtheit wurde in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer mit den Parteien erörtert und vertieft. Die Kammer sieht allerdings weiterhin weniger ein Bestimmtheitsproblem darin, dass ein Vorbehalt nicht in Bezug auf im einzelnen bezeichnete Flächen, sondern hinsichtlich des gesamten Kellergeschosses begründet wurde. Dies wäre als umfassender Vorbehalt, der sämtliche Kellerräume in sämtlichen Häusern erfasst, zu werten (vgl. zu einem noch weiter gefassten, sämtliche Gemeinschaftsflächen erfassenden Vorbehalte, die Bestimmtheit bejahend, OLG Frankfurt, NJW-RR 1998, 1707; anders bei Zuweisungsbefugnis hinsichtlich einzelner, jedoch nicht weiter beschriebenen Teilen der Gemeinschaftsflächen, BGH, ZWE 2012, 258, 259). Der weite Umfang der Berechtigung berührt die Frage der Bestimmtheit nicht Die Regelung ist jedoch im Zusammenspiel mit den weiteren Regelungen zu sehen, wobei die oben zitierte einschränkende Bestimmung in § 15 Ziffer 1 a.E. besondere Bedeutung gewinnt Danach soll im Ergebnis gerade kein Sondernutzungsrecht an Flächen begründet werden können, die von ihrer „wirtschaftlichen Zweckbestimmung her allen Eigentümern zustehen müssen“. Dieser Begriff erscheint unklar und nicht in ausreichender Weise klar umrissen. Zum einen ist bei Wohnungseigentum in rechtstechnischem Sinn, das gerade nicht gewerblich genutzt wird, die Formulierung „wirtschaftliche Zweckbestimmung“ nicht passend; soweit man darunter Einheiten subsumieren mag, die tatsächlich von der Gemeinschaft genutzt werden sollen, d. h. originäre Gemeinschaftsräume, wie Waschküchen, Zähler- und Fahrradräume, um die es hier im wesentlichen geht, decken diese den Passus der Wirtschaftlichkeit nicht ab. Es erscheint damit im Sinne des sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernisses nicht hinreichend abgrenzbar, welche Räume - ausnahmsweise - nicht von dem Vorbehalt der einseitigen Zuweisung von Sondernutzungsrechten durch den Aufteiler erfasst sein sollen. Dabei handelt es auch nicht um eine Einwendung - mit entsprechenden Konsequenzen für die Darlegungslast-, wie im Schriftsatz der Klägerin vom 18.6.2015 (Bl. 155/156 d. A.) ausgeführt, sondern vielmehr um den hier streitigen Entstehungstatbestand, d. h. die wirksame Begründung des Sondernutzungsrechts und damit eine Anspruchsvoraussetzung des § 985 BGB analog. Letztlich bedarf diese Frage nicht einer definitiven Entscheidung, da selbst, wenn man im Sinne der Klagepartei von einer hinreichenden Bestimmtheit ausgehen würde, es sich bei den streitgegenständlichen Räumlichkeiten, in Gestalt von Waschküchen, Zähler- und Fahrradräume, wie die Zuordnung in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer ergeben hat, entsprechend den erteilten Hinweisen um ureigene Gemeinschaftsräume mit entsprechend gemeinschaftlicher Zweckbestimmung handeln würde.

Es fehlt damit jedenfalls an einer wirksamen Begründung eines Sondernutzungsrechts in Bezug Dies ist hier konkret zu verneinen. Die Frage der Bestimmtheit wurde in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer mit den Parteien erörtert und vertieft. Die Kammer sieht allerdings weiterhin weniger ein Bestimmtheitsproblem darin, dass ein Vorbehalt nicht in Bezug auf im einzelnen bezeichnete Flächen, sondern hinsichtlich des gesamten Kellergeschosses begründet wurde. Dies wäre als umfassender Vorbehalt, der sämtliche Kellerräume in sämtlichen Häusern erfasst, zu werten (vgl. zu einem noch weiter gefassten, sämtliche Gemeinschaftsflächen erfassenden Vorbehalte, die Bestimmtheit bejahend, OLG Frankfurt, NJW-RR 1998, 1707; anders bei Zuweisungsbefugnis hinsichtlich einzelner, jedoch nicht weiter beschriebenen Teilen der Gemeinschaftsflächen, BGH, ZWE 2012, 258, 259). Der weite Umfang der Berechtigung berührt die Frage der Bestimmtheit nicht Die Regelung ist jedoch im Zusammenspiel mit den weiteren Regelungen zu sehen, wobei die oben zitierte einschränkende Bestimmung in § 15 Ziffer 1 a.E. besondere Bedeutung gewinnt Danach soll im Ergebnis gerade kein Sondernutzungsrecht an Flächen begründet werden können, die von ihrer „wirtschaftlichen Zweckbestimmung her allen Eigentümern zustehen müssen“. Dieser Begriff erscheint unklar und nicht in ausreichender Weise klar umrissen. Zum einen ist bei Wohnungseigentum in rechtstechnischem Sinn, das gerade nicht gewerblich genutzt wird, die Formulierung „wirtschaftliche Zweckbestimmung“ nicht passend; soweit man darunter Einheiten subsumieren mag, die tatsächlich von der Gemeinschaft genutzt werden sollen, d. h. originäre Gemeinschaftsräume, wie Waschküchen, Zähler- und Fahrradräume, um die es hier im wesentlichen geht, decken diese den Passus der Wirtschaftlichkeit nicht ab. Es erscheint damit im Sinne des sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernisses nicht hinreichend abgrenzbar, welche Räume - ausnahmsweise - nicht von dem Vorbehalt der einseitigen Zuweisung von Sondernutzungsrechten durch den Aufteiler erfasst sein sollen. Dabei handelt es auch nicht um eine Einwendung - mit entsprechenden Konsequenzen für die Darlegungslast-, wie im Schriftsatz der Klägerin vom 18.6.2015 (Bl. 155/156 d. A.) ausgeführt, sondern vielmehr um den hier streitigen Entstehungstatbestand, d. h. die wirksame Begründung des Sondernutzungsrechts und damit eine Anspruchsvoraussetzung des § 985 BGB analog. Letztlich bedarf diese Frage nicht einer definitiven Entscheidung, da selbst, wenn man im Sinne der Klagepartei von einer hinreichenden Bestimmtheit ausgehen würde, es sich bei den streitgegenständlichen Räumlichkeiten, in Gestalt von Waschküchen, Zähler- und Fahrradräume, wie die Zuordnung in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer ergeben hat, entsprechend den erteilten Hinweisen um ureigene Gemeinschaftsräume mit entsprechend gemeinschaftlicher Zweckbestimmung handeln würde.

Es fehlt damit jedenfalls an einer wirksamen Begründung eines Sondernutzungsrechts in Bezug auf die streitgegenständlichen Kellerräume zugunsten der Klägerin. Ein gutgläubiger Erwerb gemäß § 892 BGB kam in dieser Konstellation (Ersterwerb) nicht in Betracht. § 892 BGB setzt ein wirksames Rechtsgeschäft voraus und überwindet den Mangel der Berechtigung; darum geht es hier nicht. Es fehlt bereits an einer wirksamen Begründung und Zuweisung der Sondernutzungsrechts.

Des weiteren würde in Bezug auf Räume, die keine gemeinschaftliche Zweckbestimmung aufweisen, worauf das Amtsgericht zusätzlich abgestellt hat, die Passivlegitimation fehlen. Der Herausgabeanspruch des § 985 BGB richtet sich gegen den tatsächlichen Besitzer, wobei die Besitzverhältnisse seitens der darlegungspflichtigen Klagepartei, und zwar für jeden einzelnen Raum, im einzelnen zu substantiieren gewesen wären. Dies ist nicht erfolgt; auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts wird insoweit Bezug genommen. Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang in ihrer Berufungsbegründung und ihrem weiteren Schriftsatz vom 18.6.2015 mit § 18 GemO argumentiert und in Bezug auf die Räume, die von ihrer wirtschaftlichen Zweckbestimmung nach der Gemeinschaft zustehen würden, gemeinsamen Mitbesitz annehmen will, ist anzumerken, dass man ein einem solchen Fall nicht mehr zur Besitzfrage kommt, da es bereits - ungeachtet der Frage der Bestimmtheit - in Bezug auf solche Räume schon nach der Teilungserklärung an einer Befugnis zur Einräumung von Sondernutzungsrechten fehlt. Diese Räume sind in Bezug auf die Zuordnungsbefugnis gerade ausgenommen. Die Frage der Passivlegitimation wird damit, wie eingangs ausgeführt, nur für die Räume relevant, die keine gemeinsame Zweckbestimmung aufweisen, so dass in Bezug auf diese auch nicht § 18 GemO zur Begründung einer quasi pauschalen Passivlegitimation herangezogen werden kann.

2. Ansprüche gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 2, 823 Abs. 1 i. V. m. § 249 Satz 1. 861 BGB

Bereicherungs- sowie deliktsrechtliche Ansprüche scheiden ebenfalls aus. Es fehlt an einem Eingriff der Beklagten in den Zuweisungsgehalt eines fremden Rechts bzw. einer (rechtswidrigen und schuldhaften) Verletzung des Sondernutzungsrechts als sonstigen Rechts, da die Klägerin ein solches nicht wirksam erworben hat. Auf die obigen Ausführungen wird Bezug genommen. Zu besitzschutzrechtlichen Ansprüchen (§§ 861, 1007 BGB) wird nicht vorgetragen, wobei diese im Übrigen nur die Wiederherstellung des Zustands vor Besitzentziehung, d. h. gerade nicht Herausgabe im Sinne der Verschaffung von Alleinbesitz beinhalten würden (Palandt/Bassenge, BGB, 74. Auflage, § 861, Rdnr. 8; § 1007, Rdnr. 2).

Die Berufung war zurückzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Revision keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist, § 543 Abs. 2 ZPO. Es handelt sich um Auslegungsfragen bzw. Fragen der Bestimmtheit im Einzelfall.

Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht veranlasst. Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß § 62 Abs. 2 WEG ausgeschlossen, wobei der Termin, wie eingangs ausgeführt, bis Ende 2015 verlängert wurde. Damit ist die Entscheidung rechtskräftig.

Die Streitwertfestsetzung erfolgte auf der Grundlage des § 49 a GKG. Dabei hat sich das Berufungsgericht an dem zutreffenden und unbeanstandet gebliebenen Ansatz des Amtsgerichts, das für die Waschküchen jeweils einen Betrag von 6.000 € und für die übrigen Räume 5.000 € angenommen hat, orientiert. Dies ergibt für 13 Waschküchen sowie weitere 6 Räume, wie im Berufungsverfahren streitgegenständlich, den festgesetzten Betrag von 108.000 €. Der Streitwert für die erste Instanz war von Amts wegen gemäß § 63 Abs. 3 Satz 2 GKG abzuändern, nachdem neben den Waschküchen die Herausgabe von lediglich 7 sonstigen Räumen verlangt worden war.