Landgericht Karlsruhe Urteil, 17. Nov. 2015 - 11 S 38/15
Tenor
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 06.02.2015, Az. 45 C 105/14, abgeändert und wie folgt gefasst:
Der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ... vom 23. September 2014 unter Tagesordnungspunkt 6 gefasste Beschluss (Beratung und Beschlussfassung über den Einbau von Rauchwarnmeldern) wird für ungültig erklärt.
2. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen tragen die Beklagten.
3. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird zugelassen.
Gründe
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BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Im Hinblick auf die nach § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 20. April 2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Das Amtsgericht hat - soweit hier von Interesse - auf Antrag des Klägers die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt.
Entscheidungsgründe:
I.
- 2
- Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig. Zwar könne die Frage der Beschlusskompetenz nicht über die sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden, da Rauchwarnmelder als bloßes Zubehör im Sinne des § 97 BGB nicht sondereigentumsfähig im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG seien und daher auch § 5 Abs. 2 WEG nicht eingreife. Die Beschlusskompetenz ergebe sich jedoch aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern handle es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, da Adressat der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zu deren Einbau die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit seien. Jedenfalls aber handle es sich um eine sonstige Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum liege nicht vor, da es im Wohnungseigentumsrecht nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinde. Hinzu komme, dass die Feuerversicherung einheitlich für das Gesamtgebäude abgeschlossen werde. Da es zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers gehöre, die öffentlich -rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, entspreche es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe. Ob der Beschluss im konkreten Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei nicht zu prüfen, da der Kläger die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG nicht eingehalten habe.
II.
- 3
- Die Revision ist unbegründet.
- 4
- 1. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig ist. Die Frage, ob den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, die Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen, ist allerdings umstritten.
- 5
- a) Die überwiegende Ansicht bejaht eine Beschlusskompetenz jedenfalls dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht. Die Begründungen, die vielfach an die eigentumsrechtliche Zuordnung der Rauchwarnmelder anknüpfen , sind unterschiedlich. Teilweise wird die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet, da Rauchwarnmelder der Sicherheit des Gebäudes dienten und sie daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen seien (AG Ahrensburg, ZMR 2009, 78, 79 f.; AG Rendsburg , ZMR 2009, 239, 240; AG Kiel, ZMR 2011, 842, 843; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke, ZMR 2009, 80; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 344; vgl. auch OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864, 865 für Brandmelder ). Teilweise wird zur Begründung der Beschlusskompetenz § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG herangezogen, da es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflich- tung zum Einbau von Rauchwarnmeldern um eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmende gemeinschaftsbezogene Pflicht der Wohnungseigentümer handele (LG Hamburg, ZMR 2011, 387, 388 f.; Klein in Bärmann , WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 259; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43, vgl. auch Schneider, ZMR 2010, 822, 826; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 342 f.) oder jedenfalls um eine Pflicht, deren Wahrnehmung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden könne (Briesemeister, AnwZert MietR 15/2011 Anm. 1; Schultz, ZWE 2011, 21, 24; ZWE 2012, 57,
58).
- 6
- b) Nach anderer Auffassung ist ein Beschluss über die Installation von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen mangels Beschlusskompetenz nichtig (AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2010, 809; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119 ff.; ebenso Greupner, ZMR 2012, 497, 511, der allerdings eine Übertragung der Einbauverpflichtung auf die Gemeinschaft durch Rechtsgeschäft für möglich hält).
- 7
- c) Die überwiegende Ansicht trifft zu. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen , wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
- 8
- aa) Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Es bedarf daher keiner Entscheidung, wer von ihnen Adressat der für den hier zu beurteilenden Sachverhalt maßgeblichen Vorschrift des § 45 Abs. 6 der Hamburgischen Bauordnung ist, nach der in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen (Satz 1), und die ferner anordnet, dass vorhandene Wohnungen bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind (Satz 3).
- 9
- (1) Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG.
- 10
- (2) Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit derWohnungseigentümer als Grundstückseigentümer (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43), ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Das ist beispielsweise bei der Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten der Fall (Senat, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724, 1725 Rn. 12). So liegt es aber auch, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund öffentlich -rechtlicher Vorschriften als Bruchteilseigentümer verpflichtet sind, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in einer bestimmten Weise auszustatten, sofern es dabei - was bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Fall ist (dazu näher unter II.1.c bb) - nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum kommt.
- 11
- (3) Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer , besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allgemein Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 85; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (vgl. Schultz, ZWE 2012, 57, 58; Abramenko, ZWE 2013, 117, 120).
- 12
- Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis ; vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 sowie Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 257). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 8 für Ansprüche der Wohnungseigentümer; ebenso Schultz, ZWE 2012, 57, 58).
- 13
- Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, aaO), ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken - im Gegensatz zu Brandmeldern - zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden (vgl. Schultz, ZWE 2011, 21, 22 f.). Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage (so zutreffend Schmidt/Breitholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 343; aA Schultz, ZWE 2012, 57). Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden , die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt , mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein. Der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. Bielefeld, DWE, 2011, 53, 55).
- 14
- bb) Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer Beschlusskompetenz nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119). Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.
- 15
- (1) Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen bleiben kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt (dazu, dass sie keine „einfachen“ Bestandteile sind, Schneider, ZMR 2010, 822, 824 f.)
- 16
- (a) Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind (ebenso Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; a.A. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 34 aE). Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 25). Da in einer Wohnung angebrachte Rauchwarnmelder zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen (siehe oben II.1.c.aa (3)) und damit die Sicherheit des gesamten Gebäudes erhöhen, kann ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht unter Hinweis darauf abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchwarnmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen (so aber Greupner, ZMR 2012, 497, 502).
- 17
- (b) Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör (so Schneider, ZMR 2010, 822, 825; Abramenko, ZWE 2013, 117, 118; wohl auch Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 47), stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat (vgl. näher Schneider, aaO, S. 826). Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert , den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. AG Rendsburg, ZMR 2009, 239), nicht aber der Beschlusskompetenz.
- 18
- (2) Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).
- 19
- cc) Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt folgt das unmittelbar aus der Vorschrift des § 45 Abs. 6 Satz 2 der Hamburgischen Bauordnung, nach der Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
- 20
- 2. Ob der von dem Kläger angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bedarf keiner Entscheidung, weil mangels rechtzeitiger Anfechtung des Beschlusses nur Nichtigkeitsgründe zu prüfen sind. Die Auffas- sung des Berufungsgerichts, dass die Klage nicht innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 WEG erhoben worden sei, da der Kläger nicht rechtzeitig auf eine baldige Zustellung der Klage hingewirkt habe, begegnet keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - IV ZR 23/05, BGHZ 168, 306, 311 Rn. 18). Insoweit erhebt die Revision auch keine Einwendungen.
III.
- 21
- Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Roth Brückner
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Wandsbek, Entscheidung vom 18.10.2010 - 740 C 49/10 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 05.10.2011 - 318 S 245/10 -
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts C vom 16.10.2014 -Az.: 20 C ##/##- teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.06.2013 unter TOP 10 (Beratung und Beschlussfassung über die weitere Vorgehensweise hinsichtlich der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden) nichtig ist.
Im Übrigen werden die Klage ab- und die weitergehende Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger zu 63 Prozent und die Beklagten zu 37 Prozent. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
Gründe:
2I.
3Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.
4II.
5Die Berufung ist zulässig und teilweise begründet.
61.
7Der unter dem TOP 10 in der Eigentümerversammlung vom 28.06.2013 gefasste Beschluss ist nichtig.
8a)
9Entgegen der Auffassung des Klägers ist der Beschluss nicht auf Grund fehlender inhaltlicher Bestimmtheit nichtig. Denn zur Nichtigkeit führt die fehlende Bestimmtheit eines Beschlusses nur dann, wenn dieser keinen durchführbaren Regelungsgehalt erkennen lässt (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 23, Rn. 163). Ein solcher Regelungsgehalt ist aber noch gegeben, weil die Innensanierung der von Feuchtigkeits- und Schimmelbefall betroffenen Wohnungen beschlossen worden ist.
10b)
11Entgegen der Auffassung des Klägers fehlt der Eigentümergemeinschaft auch nicht etwa aus dem Grunde die Beschlusskompetenz, weil ein Eingriff in das Sondereigentum der betroffenen Wohnungseigentümer beschlossen worden ist. Denn die von der Eigentümerversammlung beschlossene Innensanierung der von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden betroffenen Wohnungen betrifft die Sanierung der Außenwände des Gebäudes und damit die Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Soweit bei der Sanierungsmaßnahme ein Eingriff in das Sondereigentum der Wohnungseigentümer erforderlich ist, etwa durch eine Beseitigung und ein erneutes Aufbringen des Wandputzes, ist ein solcher Eingriff ggf. nach § 14 Nr. 4 WEG zu dulden.
12Inwieweit die Maßnahme rechtmäßig ist, weil die Maßnahme zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums ggf. nicht erforderlich ist, ist für die Frage der Beschlusskompetenz als solche ohne Bedeutung, weil dieser Umstand allein die Frage betrifft, ob von einer gegebenen Beschlusskompetenz in ordnungsgemäßer Weise Gebrauch gemacht worden ist.
13c)
14Der Eigentümerversammlung fehlt aber die Beschlusskompetenz, weil der Beschluss auf eine unzulässige Kompetenzverlagerung hinausläuft. Denn die Eigentümer der betroffenen Wohnungen sollen sich bei der Verwaltung melden, welche die Arbeiten koordinieren und damit auch den Auftrag an das ausführende Unternehmen - die Firma D - vergeben soll. Insoweit wird aber eine wesentliche Aufgabe von der Eigentümerversammlung auf die Verwaltung delegiert, denn der Umfang und die Kosten einer Sanierungsmaßnahme innerhalb einer Wohnung hängen maßgeblich von dem jeweiligen Umfang der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden innerhalb einer Wohnung ab. Insoweit bezieht sich das in Bezug genommene Angebot nur auf eine spezielle Wohnung, nämlich die der Miteigentümerin Isfort, und gibt damit nur wieder, welcher Aufwand für diese Wohnung anfällt. Es ist aber ohne weiteres denkbar, dass auch deutlich teurere Sanierungsarbeiten für eine Wohnung anfallen können und damit die Verwaltung über eine wesentliche Frage - nämlich die hinsichtlich der Größe des Auftragsvolumens - selbst entscheiden kann.
15Unerheblich ist, dass die Frage der unzulässigen Kompetenzverlagerung auf die Verwaltung nicht innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG vorgetragen worden ist, denn die materielle Ausschlussfrist bezieht sich nicht auf Nichtigkeitsgründe, auf die ohnehin gemäß § 46 Abs. 2 WEG von Amts wegen hinzuweisen ist.
16d)
17Der Beschluss widerspricht überdies ordnungsgemäßer Verwaltung und ist damit anfechtbar.
18aa)
19Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehören zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung eine ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu gehört, dass vor einer Instandsetzungsmaßnahme eine Bestandsaufnahme vorzunehmen ist, also der Schadensumfang zu ermitteln ist, dessen Ursachen sowie der Instandsetzungsbedarf. Da im Hinblick auf eine Sanierungsmaßnahme eine Kosten-Nutzen-Analyse zu erstellen ist, erfordert eine ordnungsmäßige Instandsetzungsmaßnahme, dass vor einer Auftragsvergabe drei Vergleichsangebote eingeholt werden (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 112), jedenfalls nach ständiger Rechtsprechung der Kammer dann, wenn das Auftragsvolumen einen Betrag von etwa 5.000 EUR überschreitet.
20bb)
21Dass keine ordnungsgemäße Instandsetzung von der Eigentümerversammlung beschlossen worden ist, hat der Kläger dem Grunde nach innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG geltend gemacht, da er die fehlende Einholung von Vergleichsangeboten und die fehlende Übersicht über die anfallenden Kosten beanstandet hat. Eine ordnungsgemäße Bestandsaufnahme ist demgemäß vor der Beschlussfassung auch nicht durchgeführt worden, weil bereits nach dem Beschlussinhalt offen ist, welche Wohnungen von der beschlossenen Innensanierungsmaßnahme betroffen sein sollen und damit auch, welche Gesamtkosten auf die Eigentümergemeinschaft mit der beschlossenen Maßnahme zukommen. Gerade deren Kenntnis ist aber erforderlich, um eine erforderliche Kosten-Nutzen-Analyse aufzustellen, insbesondere auch im Vergleich zu etwaigen alternativen Sanierungsmöglichkeiten.
22In einem zweiten Schritt wären dann - was vorliegend aber bereits auf Grund der unzureichenden Ermittlung des Sanierungsbedarfs dahinstehen kann - ggf. drei Vergleichsangebote einzuholen gewesen in Bezug auf eine konkrete Ausführungsvariante der Sanierung. Insoweit liegt es auch nahe, dass Kosten in Höhe von mehr als 5.000 EUR anfallen, denn nach dem vorliegenden Angebot der Firma D belaufen sich die Sanierungskosten allein der Wohnung J auf 4.520,27 EUR. Gegenteiliges folgt auch nicht zwingend aus dem Gutachten des Sachverständigen U, demzufolge wenigstens zwei Wohnungen auf Grund von bauseits bedingten Mängeln von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden betroffen sind. Zwar hat der Sachverständige im Hinblick auf die Wohnung Nr. 19 Sanierungskosten in Höhe von lediglich 1.471,14 EUR kalkuliert. Jedoch hat er für die Wohnung Nr. 20 keine genauen Kosten kalkulieren können, da seiner Ansicht nach noch weitere Untersuchungen im Dachbereich erforderlich sind, um die bauseitig vorhandene Feuchtigkeitsproblematik zu ermitteln; gleichwohl hat er auch insoweit bereits Kosten auf 3.281,66 EUR geschätzt.
232.
24Keinen Erfolg hat die Berufung hingegen, soweit der Kläger seinen Antrag nach § 21 Abs. 8 WEG in der Berufungsinstanz verfolgt, denn insoweit fehlt ihm das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.
25Eine Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG kommt nach ständiger Rechtsprechung der Kammer erst dann in Betracht, wenn die Mitglieder einer Wohnungseigentümer- gemeinschaft auf Grund bestehender Kontroversen nicht mehr imstande sind, sich selbst zu organisieren. Denn grundsätzlich haben sich die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft selbst zu organisieren und das ihnen zu diesem Zwecke eingeräumte Ermessen selbst auszuüben. Dass vorliegend die Fronten zwischen den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft dergestalt verhärtet sind, dass diese im Hinblick auf die Frage der notwendigen Sanierung des Gemeinschaftseigentums keine Regelung mehr treffen können, ist nicht ersichtlich.
26III.
27Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 62 Abs. 2 WEG.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Von dieser mietete die Klägerin einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgaragenstellplatz, den sie seit März 2006 den Mietern einer ebenfalls in der Anlage befindlichen Eigentumswohnung untervermietet. Mit Schreiben vom 27. März 2006 setzte sie die Verwalterin hiervon in Kenntnis. Diese forderte mit Schreiben vom 29. Juni 2009 die Beendigung der Untervermietung und kündigte für den Fall der Fruchtlosigkeit die fristlose Kündigung des Mietvertrages an. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2009 erklärte ein von der Verwalterin beauftragter Rechtsanwalt namens der Wohnungseigentümer- gemeinschaft unter Berufung auf "die unerlaubte Weitervermietung" die fristlose und hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietvertrages zum 31. Januar 2010. Dem Kündigungsschreiben beigefügt waren eine dem Anwalt von der Verwalterin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilte Vollmacht vom 29. Oktober 2009 sowie eine von einem Mitglied des Verwaltungsbeirats am 11. Juli 2002 unterzeichnete Vollmachtsurkunde, nach der die Verwalterin u.a. befugt ist, Verträge abzuschließen und zu kündigen sowie in einzelnen Angelegenheiten Untervollmachten zu erteilen.
- 2
- Ohne die Vollmacht zu bestreiten bat die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben vom 6. November 2009 um die Einräumung einer Frist zur Stellungnahme. Mit weiterem Schreiben vom 20. November 2009 dankte sie zunächst "für die gewährte Fristverlängerung" und wies sodann die Kündigung mit der Begründung zurück, es werde die Legitimation der Verwalterin bestritten, derartige Ansprüche geltend zu machen.
- 3
- Durch auf der Eigentümerversammlung vom 7. Mai 2010 gefassten Mehrheitsbeschluss genehmigten die Wohnungseigentümer die Kündigung vom 29. Oktober 2009 und ermächtigten die Verwalterin, einen Räumungsanspruch "erforderlichenfalls" gerichtlich geltend zu machen.
- 4
- Die gegen diesen Beschluss gerichtete Beschlussmängelklage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Die Revision hat das Landgericht nach dem Tenor des Berufungsurteils ohne Einschränkungen zugelassen. In den Entscheidungsgründen heißt es, das Rechtsmittel werde zur Klärung der Frage zugelassen, ob "die Genehmigung einer von einem vollmachtlosen Vertreter erklärten Kündigung rechtlich nach § 180 Satz 2 BGB überhaupt möglich ist". Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 5
- Das Berufungsgericht verneint das Vorliegen von Nichtigkeitsgründen. Formale Beschlussmängel lägen nicht vor. Der Beschluss entspreche auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kündigung sei jedenfalls von der Mehrheit der Wohnungseigentümer wirksam genehmigt worden. Entgegen einer von dem Oberlandesgericht Celle vertretenen Rechtsauffassung (OLGR 1999, 97 f.) erfasse § 180 Satz 2 BGB nach Wortlaut und Sinn und Zweck auch Kündigungserklärungen. Die Normvoraussetzungen seien erfüllt, weil die Klägerin ein Fehlen der Vollmacht erst knapp drei Wochen nach Zugang der Kündigung und damit nicht rechtzeitig beanstandet habe. Die Möglichkeit der Verlängerung der "Prüffrist" durch den Kündigenden sehe das Gesetz nicht vor. Es bestehe auch kein Bedarf dafür, den Zeitraum der Genehmigungsfähigkeit entsprechend § 626 BGB einzuschränken.
- 6
- Ebenfalls nicht zu beanstanden sei der Beschluss, soweit darin der Verwalterin die Befugnis erteilt werde, den Räumungsanspruch ggf. gerichtlich durchzusetzen. Insoweit handle es sich lediglich um einen Vorbereitungsbeschluss , der ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, weil die darin in Aussicht genommene Klageerhebung nicht jeder rechtlichen Grundlage entbehre. Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass die Rechtmäßigkeit der Kündigung vollen Umfangs bereits bei der Beurteilung des Beschlusses zu überprüfen sei, scheitere die Klage daran, dass die Überlassung der Mietsache an einen Untermieter grundsätzlich nach § 540 BGB unzulässig sei. Bei dieser Sachlage hätte es der Klägerin obgelegen, eine gleichwohl bestehende Unzulässigkeit der Kündigung schlüssig darzulegen. Das sei nicht geschehen.
II.
- 7
- 1. Die Revision ist zulässig, auch soweit sie sich gegen die beschlossene "Ermächtigung" der Verwalterin wendet, einen Räumungsanspruch ggf. gerichtlich durchzusetzen.
- 8
- Der Tenor des Berufungsurteils zur Revisionszulassung enthält keine Einschränkung. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung zwar auch aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergeben. Hierfür ist aber erforderlich, dass aus diesen der Wille des Berufungsgerichts klar und eindeutig hervorgeht, die Revision in bestimmter Hinsicht zu beschränken (vgl. nur Senat, Beschluss vom 29. Januar 2004 - V ZR 244/03, NJW-RR 2004, 1365, 1366; Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 175/10, ZWE 2011, 331; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11, Grundeigentum 2012, 962 f., Rn. 5 mwN). Das ist hier nicht der Fall. Der angefochtene Beschluss betrifft das Vorgehen der Gemeinschaft gegen die Klägerin wegen der Untervermietung des Stellplatzes. Da die beschlossene Genehmigung der Kündigung und deren gerichtliche Durchsetzung in einem besonders engen inhaltlichen Zusammenhang stehen, führte ein Erfolg der Beschlussmängelklage hinsichtlich der Genehmigung jedenfalls nach § 139 BGB (dazu Senat, Urteil vom 11. Mai 2012, aaO, Rn. 10 mwN) zur Beanstandung des Beschlusses insgesamt. Dies könnte bei Annahme einer nur teilweisen Zulassung indessen wegen der dann im Übrigen eingetretenen Rechtskraft nicht ausgesprochen werden. Anhaltspunkte dafür, dass das Berufungsgericht dies bewusst in Kauf genommen hat, sind nicht ersichtlich.
- 9
- 2. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Es führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Dessen Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.
- 10
- a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet geht es allerdings davon aus, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung den formalen Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG genügte und dass die als Vertreter bestimmter Wohnungseigentümer aufgetretenen Personen zur Abstimmung bevollmächtigt waren.
- 11
- b) Nichtigkeitsgründe sind nicht ersichtlich. Insbesondere steht es in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, sich zu einer durch einen Vertreter ausgesprochenen Kündigung zu erklären und den Verwalter dazu anzuhalten, Ansprüche des Verbandes prozessual durchzusetzen. Ob Kündigungsgründe vorliegen und ob eine durch einen vollmachtlosen Vertreter erklärte Kündigung genehmigungsfähig ist, berührt nicht die Wirksamkeit des Beschlusses.
- 12
- c) Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen greifen auch Anfechtungsgründe nicht durch.
- 13
- aa) Das mit dem Beschluss verfolgte Anliegen geht bei der gebotenen nächstliegenden Auslegung (grundlegend dazu Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 f.; vgl. auch Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 1) dahin, dass das Mietverhältnis mit der Klägerin wegen der Untervermietung beendet werden soll. Das kommt dadurch zum Ausdruck, dass die bisher getroffenen Maßnahmen gebilligt und zur Durchsetzung dieses Anliegens auch für die Zukunft die erforderlichen Maßnahmen ergriffen werden sollen, wie die der Verwalterin erteilte "Ermächtigung" belegt, einen Räumungsanspruch "erforderlichenfalls" auch gerichtlich durchzusetzen. Aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers steht nicht die (vorsorgliche) Genehmigung der Kündigung im Vordergrund, sondern das generelle Anliegen, das mit der Klägerin bestehende Mietverhältnis zu beenden und die daraus resultierenden Ansprüche durchzusetzen. Die hierzu ge- eignet erscheinenden Mittel sollen eingesetzt werden. Eine Beschränkung auf bestimmte juristische Mittel zur Zielerreichung ist ersichtlich nicht gewollt.
- 14
- bb) (1) Ein solches Vorgehen entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Vorliegend hat die Klägerin den Stellplatz rechtswidrig untervermietet (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dass die Wohnungseigentümer dies zum Anlass nehmen, den zwischen der Klägerin und dem Verband geschlossenen Mietvertrag zu beenden, ist ebenso wenig zu beanstanden wie die vorsorgliche Genehmigung der durch den beauftragten Rechtsanwalt erklärten Kündigung. Es kann den in der Regel nicht mit besonderen Rechtskenntnissen ausgestatteten Wohnungseigentümern nicht ohne weiteres angesonnen werden, im Hinblick auf juristische Detail- oder Streitfragen von auf die Beendigung des Mietverhältnisses abzielenden Maßnahmen abzusehen. Die Befassung der Wohnungseigentümer mit solchen Rechtsfragen erscheint auch deshalb nicht angezeigt, weil die Verwalterin bzw. ein von ihr eingeschalteter Rechtsanwalt bei der Umsetzung des Beschlusses den sichersten Weg zu beschreiten haben. Hierzu gehört vor einer Klageerhebung die Prüfung, ob vorsorglich noch weitere Maßnahmen - wie etwa die Erklärung einer weiteren Kündigung - zu ergreifen sind oder ob im Hinblick auf zutage getretene besondere Umstände die Wohnungseigentümerversammlung (erneut) mit der Frage der Weiterverfolgung des eingeschlagenen Weges zu befassen ist.
- 15
- Danach kommt es auf die von der Revision gegen die Wirksamkeit der Kündigung ins Feld geführten materiellrechtlichen Einwände nicht an. Ob dem Verband infolge der Kündigung ein Herausgabe- (§ 985 BGB) und / oder ein Räumungsanspruch (§ 1004 BGB) zusteht, bedarf der Klärung erst in einem eventuell zur Durchsetzung der Ansprüche zu führenden Rechtsstreit; ein unangefochtener Beschluss über eine Kündigung oder deren Genehmigung entfaltet keine Bindungswirkung für die Vorfrage, ob die Kündigung wirksam ist (vgl. Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 171 f.).
- 16
- (2) Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist allerdings dann zu verneinen, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass das mit der Beschlussfassung anvisierte Ziel aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist. Davon kann hier keine Rede sein. Das gilt insbesondere für die höchstrichterlich noch nicht geklärte Problematik , ob und ggf. mit welchen Folgen die vollmachtlose Kündigung eines Mietvertrages nach § 180 Satz 2 BGB genehmigungsfähig ist (generell ablehnend bei Gestaltungsrechten OLG Celle OLGR 1999, 97 f.; bejahend für die Kündigung eines Darlehensvertrages OLG Brandenburg, OLG-NL 2006, 121, 124; ebenso für die Kündigung eines Arbeitsvertrages, allerdings unter Einschränkung der Rückwirkungsfiktion nach § 184 BGB BAG, NJW 1987 1038, 1039; ähnlich für das gesetzliche Vorkaufsrecht Senat, Urteil vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58, NJW 1960, 1805, 1807 und für die Nachfristsetzung nach § 326 BGB aF Urteil vom 22. Oktober 1989 - V ZR 401/98, WM 2000, 150, 151; ebenso BGH, Urteil vom 29. Mai 1991 - VIII ZR 214/90, BGHZ 114, 360, 366; ohne jede Einschränkung für die Anspruchsanmeldung nach § 651g Abs. 1 BGB dagegen BGH, Urteil vom 26. Mai 2010 - Xa ZR 124/09, NJW 2010, 2950, 2951 f.), und für die Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen die Vorschrift des § 545 BGB bei einer Untervermietung zur Anwendung gelangt (zu § 568 BGB aF vgl. BGH, Beschluss vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986, 1020 f.).
- 17
- d) Mit Erfolg verweist die Revision jedoch auf entscheidungserhebliches tatsächliches Vorbringen in der Klageschrift, wonach zumindest ein weiteres Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft einen ihm überlassenen Stellplatz ebenfalls untervermietet hat und dies - anders als hier - nicht moniert worden ist.
- 18
- aa) Dass der Kläger in seiner den Anforderungen nach § 520 ZPO genügenden Berufungsbegründung nicht auch auf diesen Gesichtspunkt ausdrücklich zurückgekommen ist, entbindet das Berufungsgericht unabhängig von einer Rüge nicht von einer Berücksichtigung dieses Parteivortrags (grundlegend Senat, Urteil vom 12. März 2004 - V ZR 257/03, BGHZ 158, 269, 278 ff.; BGH, Urteil vom 22. Mai 2012 - II ZR 35/10, WM 2012, 1692, 1694 mwN; Hk-ZPO/ Wöstmann, ZPO, 4. Aufl., § 520 Rn. 28 mwN; vgl. auch Zöller/Heßler, ZPO, 29. Aufl., § 520 Rn 40). § 520 ZPO betrifft lediglich die - hier gegebene - Zulässigkeit der Berufung, nicht aber den Umfang der bei zulässigem Rechtsmittel vorzunehmenden Rechtskontrolle (Senat, aaO; Hk-ZPO/Wöstmann, aaO).
- 19
- bb) Das Vorbringen ist entscheidungserheblich. Zwar liegt es zumindest grundsätzlich im Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer, ob sie eine rechtswidrige Untervermietung von Gemeinschaftseigentum zum Anlass nehmen , dies zu beanstanden und das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter nach fruchtloser Abmahnung zu kündigen. Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz lässt Differenzierungen jedoch nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht (Senat, Urteil vom 1. Oktober 2010 - V ZR 220/09, NJW 2010, 3508, 3509 Rn. 12). Ist ein solcher nicht ersichtlich, muss für eine Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer - ggf. auch bei einer erneuten Kündigung - Sorge getragen werden. Jedenfalls mit Rücksicht auf die auch dem Verband gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern bestehende Treuepflicht (Senat, Urteile vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, juris Rn. 19; vgl. auch Urteil vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, WM 2007, 132, 133) gilt dies auch dann, wenn es - wie hier - um Verträge geht, die der Verband mit einzelnen Mitgliedern geschlossen hat.
- 20
- cc) Da für das Revisionsverfahren von dem Fehlen eines ausreichenden Sachgrundes auszugehen ist - ein solcher kann jedenfalls nicht darin gefunden werden, dass der andere Stellplatz nicht an Mieter einer Eigentumswohnung, sondern der Verwalterin untervermietet worden ist -, kann das die Abweisung der Klage billigende Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit zur Frage der Gleichbehandlung die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Vorinstanzen:
AG Charlottenburg, Entscheidung vom 08.09.2010 - 72 C 57/10 -
LG Berlin, Entscheidung vom 07.06.2011 - 85 S 391/10 WEG -
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.