Landgericht Hamburg Urteil, 02. Dez. 2016 - 311 S 53/16
Tenor
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 28.07.2016, Az. 40a C 36/16, wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
- 1
Die Berufung der Klägerin ist unbegründet. Der Klägerin steht weder ein Räumungsanspruch noch ein weitergehender Zahlungsanspruch gegen die Beklagten zu.
- 2
Nach der Entscheidung des Amtsgerichts geht die Kammer davon aus, dass die streitgegenständliche Wohnung diejenigen Mängel aufweist, die im Tenor des Urteils vom 28.7.2016 aufgeführt sind. Insoweit wird die Entscheidung des Amtsgerichts von den Parteien in der Berufungsinstanz nicht in Frage gestellt. Für diese Mängel ist eine Mietminderung in Höhe von 15 % angemessen. Auch diese Feststellung der ersten Instanz ist von den Parteien akzeptiert worden.
- 3
Die Kammer geht nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH davon aus, dass den Beklagten bei den vorliegenden Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 4 Monatsmieten zusteht. Ein derartiges Zurückbehaltungsrecht ist bei den festgestellten Mängeln und der nachhaltigen Weigerung der Klägerin, diese Mängel zu beseitigen, angemessen, um dem bestehenden Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters Nachdruck zu verleihen.
- 4
Unter diesen Prämissen sind die Kündigungen der Klägerin vom 12.2.2016, 2.5.2016 und 20.6.2016 unwirksam. Im Einzelnen:
- 5
Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 12.2.2016 bestand ein Mietrückstand in Höhe von € 2.193,02. Bei einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 4 Monatsmieten und einer Monatsmiete von (damals) € 523,90 bestand kein fälliger Zahlungsanspruch.
- 6
Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 2.5.2016 bestand ein Mietrückstand in Höhe von € 2.387,68. Bei einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 4 Monatsmieten und einer Monatsmiete von (damals) € 554,-- bestand ein fälliger Zahlungsanspruch in Höhe von € 171,68. Dieser berechtigt weder zu einer außerordentlichen noch zu einer ordentlichen Kündigung.
- 7
Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 20.6.2016 bestand ein Mietrückstand in Höhe von € 3.053,88. Bei einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 4 Monatsmieten und einer Monatsmiete von (damals) € 554,-- bestand ein fälliger Zahlungsanspruch in Höhe von € 837,88. Die außerordentliche Kündigung ist unwirksam geworden nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Die Beklagten haben innerhalb der Schonfrist eine Zahlung in Höhe von € 1.564,30 erbracht und damit den (fälligen) Rückstand vollständig ausgeglichen.
- 8
Die Kündigung vom 20.6.2016 ist auch nicht als ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB begründet. Nach der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 6.10.2015, VIII ZR 321/14, zitiert nach juris) kann eine innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erbrachte Zahlung gemäß § 242 BGB im Einzelfall auch der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs aufgrund ordentlicher Kündigung entgegenstehen. So ein Einzelfall ist hier gegeben. Dabei hat die Kammer berücksichtigt, dass das Mietverhältnis zwischen 1998 und 2014 offenbar störungsfrei bestanden hat und keine relevanten Rückstände aufgelaufen sind. Weiter wurde berücksichtigt, dass der zur Zeit der Kündigung vom 20.6.2016 vorliegende Rückstand von € 837,88 die Kündigungsgrenze von einer Miete (€ 554,--) nicht erheblich überschritten hat. Die Beklagten haben auch angekündigt, den einbehaltenen Zahlungsbetrag nach Beseitigung der festgestellten Mängel unverzüglich zu zahlen. Entscheidend stellt das Berufungsgericht aber darauf ab, dass die Klägerin die festgestellten Mängel zunächst hartnäckig bestritten hat; auch nach Feststellung der Mängel durch Urteil vom 28.7.2016 sind diese bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht beseitigt worden.
- 9
Ein fälliger Zahlungsanspruch der Klägerin besteht nicht. Die Beklagten haben innerhalb der Schonfrist eine Zahlung erbracht, die höher als der (fällige) Rückstand war (s. o.).
- 10
Vorgerichtliche Kosten stehen der Klägerin nicht zu. Der mit außergerichtlichem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 12.2.2016 geltend gemachte Anspruch bestand nicht.
- 11
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
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(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol einstimmig beschlossen:
Gründe:
- 1
- Die Revision der Klägerin ist gemäß § 552a Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg hat. Zur Begründung seiner Entscheidung nimmt der Senat zunächst auf seinen Beschluss vom 6. Oktober 2015 Bezug.
- 2
- Nachdem die Klägerin die Revision bezüglich der fristlosen Kündigung zurückgenommen hat, ist nur noch über das auf die ordentliche Kündigung bezogene Rechtsmittel zu entscheiden, wobei die Klägerin insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, nachdem die Beklagten das Mietverhältnis ihrerseits beendet und die Wohnung der Klägerin zurückgegeben haben.
- 3
- In der Sache bleibt es indes dabei, dass die Voraussetzungen des § 552a Satz 1 ZPO vorliegen und die Revision unbegründet ist, da das Berufungsgericht die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen hat. Die von der Klägerin mit Schriftsatz vom 13. Januar 2016 erhobenen Einwendungen rechtfertigen keine abweichende Beurteilung.
- 4
- 1. Allerdings beanstandet die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht die allgemeine Regel aufstellen will, dass eine ordentliche Kündigung immer dann rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt werde, keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen werde und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe. Denn dies liefe, wie bereits im Hinweisbeschluss des Senats vom 6. Oktober 2015 ausgeführt, letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) hinaus.
- 5
- 2. Gleichwohl stellt sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im konkreten Fall als richtig dar, weil sich seine Beurteilung, dass der Klägerin die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sei, angesichts der hier festgestellten besonderen Umstände im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung hält, wie der Senat bereits in dem genannten Hinweisbeschluss ausgeführt hat.
- 6
- Soweit die Revision darauf abstellt, dass die Beklagten die Mietrückstände lediglich mit Hilfe einer Darlehensgewährung des Jobcenters beglichen hät- ten und geltend macht, das Berufungsgericht habe deshalb zu Unrecht keine Anhaltspunkte für künftige Vertragsverletzungen der Beklagten in Form erneuter Mietrückstände gesehen, setzt sie lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. Das Gleiche gilt, soweit die Revision das Verschulden der Beklagten stärker gewichten will als das Berufungsgericht und die Auffassung vertritt, das Berufungsgericht hätte eine Anwendung von § 242 BGB im vorliegenden Fall nur in Betracht ziehen dürfen, wenn mit Gewissheit feststünde , dass es zukünftig zu keinen weiteren Mietrückständen kommen werde. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol
AG Siegburg, Entscheidung vom 24.07.2014 - 106 C 7/14 -
LG Bonn, Entscheidung vom 06.11.2014 - 6 S 154/14 -
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.