Landgericht Freiburg Urteil, 25. Okt. 2011 - 9 S 36/11

Tatbestand:

Die Parteien streiten um rückständigen Mietzins für die Zeit von Juni bis Juli 1997 sowie von November 1997 bis Dezember 1999 und um die Feststellung , daß ihr Mietverhältnis nicht durch eine fristlose Kündigung der Beklagten vorzeitig beendet wurde. Mit Vertrag vom 6. November 1993 mietete die Beklagte von den Klägern Gewerberäume zum Betrieb einer Arztpraxis für die Dauer von zehn Jahren. Nachdem schon im Jahre 1995 ein Wasserschaden aufgetreten war, kam es am 6. Juli 1997 zu einem erneuten Wasserschaden in den Mieträumen der Beklagten und anderen Räumen des Gewerbeobjekts. Dadurch entstanden in den
Mieträumen erhebliche optische Beeinträchtigungen sowie Schimmelbildungen mit unangenehmem Geruch. Die Parteien streiten um die Ursache des Wasserschadens. Während die Beklagte behauptet, das Wasser sei von außen in ihre Mieträume eingedrungen , behaupten die Kläger, als Schadensursache komme nur ein Wasseraustritt in den Mieträumen der Beklagten in Betracht. Die Beklagte hat die Miete für die Zeit ab dem Schadensereignis gemindert und das Mietverhältnis nach erfolgloser Fristsetzung zur Mangelbeseitigung fristlos zum 31. Oktober 1997 gekündigt sowie die Mietsache geräumt. Das Landgericht hat die auf rückständigen Mietzins und Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses gerichtete Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Kläger blieb erfolglos.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Kläger führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Oberlandesgericht meint, den Klägern stehe kein Anspruch auf rückständigen Mietzins für die Zeit von Juni bis Juli 1997 sowie ab November 1997 zu. Auch ihr Antrag auf Feststellung des weiter fortbestehenden Mietverhältnisses sei wegen der wirksamen fristlosen Kündigung der Beklagten zum 31. Oktober 1997 unbegründet. Nach dem Inhalt des eingeholten Sachverständigengutachtens lasse sich nicht feststellen, daß die Schadensursache im Be-
reich der von der Beklagten gemieteten Räumlichkeiten gelegen habe. Vielmehr habe der Sachverständige ausgeführt, daß die Ursache der Durchfeuchtungen nicht mehr nachvollziehbar sei. Zwar habe der Sachverständige einen Wasseraustritt am Rohrleitungsschacht nicht bestätigen können. Allerdings seien weitere Schadensursachen außerhalb der Mieträume der Beklagten denkbar, insbesondere Schäden an den am Schadenstag nicht untersuchten Leitungen sowie Wasserüberläufe in den Räumen anderer Mieter. Einer weiteren Beweiserhebung bedürfe es nicht, weil sich die Beweisaufnahme des Landgerichts durch Einholung eines Sachverständigengutachtens auf jegliche Ursachen des Wasserschadens bezogen habe.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hätte ergänzend den von den Klägern angebotenen weiteren Beweis zu den Behauptungen erheben müssen, die Schadensursache könne nur dem Verantwortungsbereich der Mieterin entstammen. 1. Allerdings trägt der Mieter gegenüber dem Anspruch auf Zahlung des Mietzinses nur dann die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß er die Zerstörung der Mietsache nicht zu vertreten hat, wenn die vermieteten Räume unstreitig infolge des Mietgebrauchs zerstört worden sind (BGHZ 66, 349, 351 f.). Ist hingegen streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muß der Vermieter ausräumen (BGHZ 126, 124, 127 f.). Ist also - wie hier - streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters ha-
ben, muß der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muß der Mieter beweisen, daß die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (vgl. Senatsurteile vom 26. November 1997 - XII ZR 28/96 - NJW 1998, 595; vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92 - NJW 1994, 2019, 2020 = BGHZ 126, 124, 127 f. und vom 27. April 1994 - XII ZR 16/93 - NJW 1994, 1880, 1881). 2. Im Ansatz zutreffend ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen , daß die Kläger als Vermieter zunächst sämtliche Schadensursachen aus ihrem Gefahrenbereich ausschließen müssen. Zu Recht hat es insoweit auch das Ergebnis des gerichtlichen Sachverständigengutachtens für unergiebig beurteilt, weil die Ursache der Durchfeuchtungen im Zeitpunkt der Besichtigung durch den Sachverständigen nicht mehr nachvollziehbar war. Das Berufungsgericht hat es aber versäumt, die von den Klägern für den Ausschluß einer Schadensursache aus ihrem Gefahrenbereich angebotenen weiteren Beweise zu erheben. Insbesondere haben die Kläger vorgetragen, daß noch am Schadenstag selbst alle Leitungen im Haus durch die fachkundigen Zeugen S., K. und O. untersucht worden seien, wobei keine Schadensursache festgestellt wurde. Wäre dieser Vortrag bewiesen, stünde jedenfalls fest, daß der Wasserschaden nicht auf einen Wasserrohrbruch zurückzuführen war. Zusätzlich haben die Kläger auch eine weitere in ihrem Verantwortungsbereich liegende Schadensursache, nämlich Wasseraustritte bei anderen Mietern im Haus, ebenfalls unter Beweisantritt geleugnet. Dem steht nicht der unstreitige Sachverhalt des angefochtenen Urteils entgegen, wonach es auch in anderen Räumen des Gewerbeobjekts zu Wasserschäden gekommen ist. Denn nach dem Vortrag der Kläger ist das Wasser aus den Mieträumen der Beklagten ausgetreten und hat dadurch die anderen Räume in Mitleidenschaft gezogen.
Weiter hatten die Kläger ihre Behauptung, zwischen dem Schadensereignis und der späteren Untersuchung am 30. September 1997 seien keinerlei Installationen oder Reparaturen durchgeführt worden, in das Zeugnis des Hausverwalters gestellt. Auch dieses könnte einer Schadensursache aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters entgegenstehen. Letztlich haben die Kläger ebenfalls unter Beweisantritt behauptet, daß alle Abwasserstränge, die mit der Praxis der Beklagten in Berührung kommen, am 30. September 1997 eingehend überprüft wurden und weder daran, noch an der Trockenbauwand, in der sich die Klappe des Revisionsschachts befinde, Wasseraustrittsspuren feststellbar gewesen seien. Diese Behauptung ist gerade deswegen von besonderer Bedeutung, weil die Beklagte ebenfalls unter Beweisantritt behauptet hatte, das Wasser sei über die Klappe des Revisionsschachts in ihre Mieträume eingedrungen. Nach den von den Klägern unter Beweis gestellten Behauptungen wäre jede denkbare Schadensursache aus dem Verantwortungsbereich der Vermieter ausgeschlossen. Wären diese Beweise erbracht, stünde fest, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich der Beklagten als Mieterin entstammt. Dann würde nach der Rechtsprechung des Senats ihr der Beweis obliegen, daß die Feuchtigkeitsschäden nicht aus ihrem Verantwortungsbereich stammen. Nach dem Inhalt des angefochtenen Urteils ist dieser Beweis bislang ebenfalls noch nicht erbracht. Insbesondere folgt dies auch nicht aus dem Inhalt des vorliegenden Sachverständigengutachtens, weil der gerichtliche Sachverständige wegen des erheblichen Zeitablaufs keine konkrete Schadensursache mehr feststellen konnte.
Deswegen ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht wird auf der Grundlage der gefestigten Rechtsprechung zur Darlegungs- und Beweislast die weiteren angebotenen Beweise erheben müssen.
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Tatbestand:

1

Die Beklagten haben von der Klägerin mit Vertrag vom 5. Januar 2004 eine 2-Zimmer-Wohnung in F. gemietet, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. Gemäß § 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung "zu Wohnzwecken". Ferner ist in § 11 des Mietvertrags zur Benutzung der Mieträume bestimmt: "1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen. …"

2

Der Beklagte zu 1 ist als selbständiger Immobilienmakler tätig; da er nicht über eigene Geschäftsräume verfügt, übt er sein Gewerbe in der Mietwohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin den Beklagten unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte die Klägerin wegen der fortgesetzten gewerblichen Nutzung die fristlose , hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Beklagten vergeblich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Hierfür entstanden der Klägerin Anwaltskosten in Höhe von 489,45 €.

3

Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten entsprechend den Anträgen der Klägerin verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision hat Erfolg.

I.

5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :

6

Der Räumungsanspruch sei unbegründet, weil die Kündigung der Klägerin vom 4. Juni 2007 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Dass der Beklagte zu 1 in der Wohnung ein Gewerbe betreibe, reiche nicht einmal als Grund für eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus. Weder dem Gesetzeswortlaut noch dem Gesetzeszweck sei zu entnehmen , dass jegliche gewerbliche Nutzung bereits an sich Grund einer Kündigung sein könne. Dem stehe schon entgegen, dass sonst eine überwältigende Anzahl von Existenzgründern um den Bestand ihrer Wohnverhältnisse fürchten müsste. Auch könne eine Existenzgründung nicht von einer vorher eingeholten Erlaubnis des Vermieters zur gewerblichen Nutzung abhängig gemacht werden. Vielmehr sei eine gewerbliche Nutzung nur dann vertragswidrig, wenn sie entweder die vertragsgemäße Wohnnutzung überwiege oder wenn von ihr weitergehende Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter als durch eine übliche Wohnnutzung ausgingen.

7

Ausreichende Anhaltspunkte für eine in diesem Sinne vertragswidrige Wohnnutzung bestünden hier nicht. Der durchschnittliche Kunde eines Immobilienmaklers knüpfe den Kontakt zu einem Makler nicht, indem er dessen Büro aufsuche, sondern telefonisch oder per Internet; weitere Kontakte erfolgten typischerweise durch Übersendung von Unterlagen oder Wahrnehmung eines Ortstermins an dem zur Vermittlung stehenden Immobilienobjekt.

8

Dass - wie die Klägerin behauptet habe - Mitarbeiter des Beklagten in der Wohnung verkehrten, dieser auf der homepage seiner Firma sein "Team" anpreise und ca. zwei- bis dreimal in sechs Monaten Kundenbesuche stattfänden, sei unerheblich. Daraus lasse sich nicht herleiten, dass mehr als ein Schreibtischarbeitsplatz in der Wohnung benutzt werde und mehr Besucher die Wohnung aufsuchten als bei gewöhnlicher Wohnnutzung üblich.

II.

9

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räu- mungsanspruch der Klägerin (§ 546 Abs. 1 BGB) infolge einer gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründeten Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Grenze vertragsgemäßer Nutzung einer Wohnung schon dann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnung auch zu geschäftlichen Zwecken nutzt und damit - wie hier - nach außen hin in Erscheinung tritt.

10

1. In welchem Umfang der Mieter einer Wohnung in den Mieträumen einer geschäftlichen Tätigkeit nachgehen darf, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

11

a) Nach einer verbreiteten Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt, wird von dem bei Anmietung einer Wohnung zumindest stillschweigend vereinbarten Vertragszweck "Wohnen" auch eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit des Mieters umfasst, sofern es sich nur um eine gewerbliche Mitbenutzung handelt, die die Wohnnutzung nicht überwiegt, und von der teilgewerblichen Nutzung keine wesentlich anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer ausschließlichen Wohnnutzung (LG Hamburg, WuM 1985, 263 sowie WuM 1993, 188; LG Osnabrück WuM 1986, 94; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., VI Rdnr. 213; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 36 f.). Teilweise wird auch darauf abgestellt, ob andere Mieter die gewerbliche Tätigkeit in vergleichbaren Fällen ebenfalls in der Wohnung ausüben oder ob dafür üblicherweise Geschäftsraum angemietet wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 266 ff.)

12

b) Das LG Berlin (NJW-RR 1993, 907, 908 und NZM 2002, 1029, 1030) stellt hingegen darauf ab, ob bei wertender Betrachtung von einer "regelmäßigen kommerziellen Tätigkeit" des Mieters auszugehen ist. Kraemer (in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., III. A Rdnr. 1003) hält schriftstellerische oder wissenschaftliche Tätigkeiten und gelegentliche Büroarbeiten für zulässig, sieht aber die Grenze überschritten, wenn die gewerbliche Tätigkeit Außenwirkung entfaltet und Laufkundschaft anzieht oder wenn Angestellte zu gewerblichen Zwecken beschäftigt werden.

13

2. Nach Auffassung des Senats kommt es darauf an, ob der Mieter mit einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt.

14

a) Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des "Wohnens"; hierzu gehört die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung.

15

b) Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von et- waigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird etwa - worauf auch das Berufungsgericht hinweist - in der Existenzgründungsphase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können.

16

c) Ein Anspruch auf Gestattung kommt dagegen regelmäßig nicht in Betracht , wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden, wie es nach dem von den Beklagten bestrittenen Vortrag der Klägerin hier der Fall ist. Das Berufungsgericht, das dieses Vorbringen als richtig unterstellt hat, durfte die Klage daher nicht abweisen, ohne diesen Punkt zu klären.

III.

17

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben ; es ist daher aufzuheben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der Beklagte Mitarbeiter seines Maklerbüros in der Wohnung beschäftigt. Bei der weiteren Sachaufklärung wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung Sache des Mieters ist darzulegen und zu beweisen, dass für eine nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Tätigkeit keine Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden und die Tätigkeit auch im Übrigen so ausgestaltet ist, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung keine ins Gewicht fallenden (störenden) Einwirkungen ausgehen.

Ball Dr. Frellesen Hermanns
Dr. Milger Dr. Schneider
Vorinstanzen:
AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 18.12.2007 - 33 C 2808/07-29 -
LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 20.05.2008 - 2/17 S 19/08 -