: Es bleibt bei den i.S.v. § 69 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 FGO ernstlichen Zweifeln an der Rechtmäßigkeit des in der Höhe über das letzte Gutachten hinaus festgestellten Grundbesitzwerts.

1: I. Seit dem veröffentlichten und übersandten Urteil des Verwaltungsgerichts vom 11.03.1997 2 VG 2900/94 und seit dem Erbfall vom ... 2009 hat sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch den Vertrag für Hamburg-Wohnungsneubau vom 04.07.2011 und 07.07.2016 (sog. Hamburger Vertrag) zwar die Verwaltungspraxis geändert, aber nicht die baurechtliche Situation.

2: Danach galt, wie im VG-Urteil ausgeführt, bei Beibehaltung der ... auf dem ... Flurstück gemäß Baugenehmigung vom ... 1959 ... deren Nebenbestimmung ....

3: "Die Fläche... gärtnerisch anzulegen und zu erhalten."

4: II. Der auf der allein geänderten Verwaltungspraxis mit anderer Abwägung beruhende Bauvorbescheid vom ... 2015 für eine zusätzliche ... Bebauung kann nicht ohne weiteres entgegen dem VG-Urteil auf den Stichtag des Erbfalls zurückbezogen werden; er ist im Übrigen weder bestandskräftig noch verlängert worden.

5: III. Selbst wenn oder soweit eine erweiterte oder neue ... Bebauung aus Sicht der Verwaltung neu genehmigungsfähig gewesen wäre, fehlte es, wie nach dem Vorbescheid gefordert ..., an der Zustimmung der Nachbarn des Flurstücks ... zu einer Reallast für die Zufahrt ....

6: 2. Nach bisherigem Erkenntnisstand ... existierte auch kein zivilrechtlicher Anspruch gegen die Nachbarn auf Zustimmung zu einer Reallast betreffend die Zufahrt ... für eine weitere ... Bebauung.

7: IV. Neben dem vom Finanzamt im schematischen Verfahren als Mindestwert nach § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG angesetzten Bodenwert bleibt für den Verkehrswert zum Stichtag nach § 198 BewG gutachterlich zu prüfen, ob oder inwieweit über die gutachtlichen Wertansätze hinaus wertbildende Möglichkeiten oder Chancen bestanden für eine komplette Neubauplanung... einschließlich einer die Überbauung ... beseitigenden Verschiebung ...

8: 1. Zu überprüfen ist dabei die Bewertbarkeit oder Bewertung der baurechtlichen Aussichten oder Risiken unter Beachtung

9: a) des Baustufenplans, dessen Fortgeltung auf der Überleitung gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB i. d. F. 1976 beruht;

10: b) des Kriteriums, dass sich das Vorhaben i. S. v. § 34 BauGB nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung "einfügt";

11: c) des im VG-Urteil vom 11.03.1997 neben der Baugenehmigungs-Nebenbestimmung von 1959 angesprochenen Gesichtspunkts, dass eine bauliche Nutzung nötigenfalls so auszugestalten ist, dass sie mit öffentlichen Belangen und nach § 31 Abs. 2 BauGB auch denen der Nachbarschaft vereinbar ist; mit anderen Worten das nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt, wie das Hmb. OVG nach bisherigem Recht zu einer Blockinnenbebauung näher ausgeführt hat durch Beschluss vom 27.03.2017, 2 Bs 51/17 (NordÖR 2017, 338; BauR 2017, 1148; NVwZ-RR 2017, 650).

12: 2. Ergänzend wird Bezug genommen auf die substantiierten Einwendungen der Nachbarn im Verfahren des Bauvorbescheids vom ... 2015 und seiner Anfechtung bis hin zu ... Klagen ... Während nach den Klagen kein Antrag mehr auf Verlängerung des Bauvorbescheids gestellt wurde ..., ist zu berücksichtigen, dass zum Stichtag wahrscheinlich auch bei einer kompletten Neuplanung von der organisierten Nachbarschaft wesentliche Einwendungen zu erwarten und zu prüfen oder abzuwägen gewesen wären.

13


Zu bewerten ist, inwieweit diese Einfluss haben können auf
a) Verfahrensdauer und
b) Verfahrensausgang.

14: Die VG-Akten mit den einschlägigen schriftsätzlichen Ausführungen stehen zur Durchsicht zur Verfügung.

15: 3. Besondere Schwierigkeiten einer gutachterlichen Bewertung machen diese nicht entbehrlich (vgl. FG Hamburg, Zwischenurteil vom 28.08.2014 3 K 134/13, zu V 3 f, Juris Rz. 37 m. w. N.). Bei Streit- oder Prozessrisiken ist die Wahrscheinlichkeit der Durchsetzbarkeit der jeweiligen Rechtspositionen für die Stichtags-Besteuerung im Schätzwert zu berücksichtigen (BFH, Urteil vom 02.03.1971 II 64/65, BFHE 102, 126, BStBl II 1968, 768), beispielsweise mittels Abschlägen (BFH, Urteil vom 02.03.1971, BFHE 102, 126, BStBl II 1971, 533); hier also für den Fall eines (bedingungslosen) Verkaufs am Bewertungsstichtag bei Abschätzung der fraglichen Möglichkeit einer kompletten käuferseitigen Neubauplanung.

16: 4. Zu prüfen bzw. abzuwägen sind bei der Bewertung einer kompletten Neubauplanung ggf. auch

17: a) Freilegungskosten ... und ... nebst

18: b) Abfindungen oder Ersatzbesorgung für die zivil- oder öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gegenüber Mietern und ... vor Baubeginn;

19: c) ein durch die Verschiebung ... verringertes Bauvolumen ...;

20: d) neue Ertragserwartungen einschließlich Ertragsausfällen bei Verzögerungen vor Baubeginn oder längerer Bauzeit.

: ...

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6 Referenzen - Gesetze

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FGO

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. (2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüg

2 Referenzen - Urteile

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published on 27/03/2017 00:00

Hamburgisches Oberverwaltungsgericht

Tenor Die Beschwerde der Beigeladenen gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 20. Februar 2017 wird zurückgewiesen. Die Beigeladene trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahre

SubjectsBaugenehmigung , Bebauungsplan, Nutzungsuntersagung und -änderung, andere, Verwaltungsrecht

published on 28/08/2014 00:00

Finanzgericht Hamburg

Gründe 1 I. Zulässigkeit der Klage und Zwischenurteil 2 Im Rahmen der zulässigen Klage entscheidet das Gericht über die im Tenor bezeichneten entscheidungserheblichen Sach- und Rechtsfragen zum Grundbesitz-Bedarfswert des jeweiligen Krankenha

SubjectsEhescheidung, Kosten in Erbsachen, Steuerrecht, Erbschaftsteuer, Grundsteuer

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Annotations

Bewertungsgesetz - BewG | § 184 Bewertung im Ertragswertverfahren

(1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudeertragswert) getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 185 zu ermitteln.

(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179.

(3) Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert (§ 185) ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen.

(4) Der Wert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ist mit dem nach den Absätzen 1 bis 3 ermittelten Ertragswert abgegolten.

Bewertungsgesetz - BewG | § 198 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

(1) Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.

(2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.

(3) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt; im Baugenehmigungs- oder Zustimmungsverfahren wird über die in § 172 Absatz 3 bis 5 bezeichneten Belange entschieden.

(2) Wird in den Fällen des § 172 Absatz 3 die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern. In den Fällen des § 172 Absatz 4 und 5 hat sie auch Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte zu hören. In den Fällen des § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 hat sie die nach Satz 2 anzuhörenden Personen über die Erteilung einer Genehmigung zu informieren.

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.