Bundesgerichtshof Urteil, 08. Dez. 2010 - XII ZR 86/09

bei uns veröffentlicht am08.12.2010
vorgehend
Amtsgericht Celle, 13a C 83/08, 06.08.2008
Landgericht Lüneburg, 6 S 115/08, 20.03.2009

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 86/09 Verkündet am:
8. Dezember 2010
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
1. Verpflichtet sich der Mieter in einem Mietaufhebungsvertrag zu Ausgleichszahlungen
, falls der Vermieter bei einer Weitervermietung des Mietobjekts nur eine geringere
als die vom Mieter geschuldete Miete erzielen kann, wird dieser Anspruch
bei einer späteren Zwangsverwaltung des Grundstücks nicht von der Beschlagnahme
erfasst.
2. Tritt der Vermieter diese Forderung vor der Anordnung der Zwangsverwaltung über
das Mietgrundstück an einen anderen ab, stellt dies keine Vorausverfügung über
eine Mietforderung i. S. von § 1124 Abs. 2 BGB dar.
BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010 - XII ZR 86/09 - LG Lüneburg
AG Celle
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. Dezember 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die
Richter Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Dose und Dr. Günter

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 20. März 2009 aufgehoben. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Celle vom 6. August 2008 abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, in die Auszahlung des beim Amtsgericht L. zum Az.: HL hinterlegten Betrages in Höhe von 3.634,47 € an die Klägerin einzuwilligen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Freigabe eines beim Amtsgericht hinterlegten Geldbetrages.
2
Die Schwiegermutter der Klägerin (nachfolgend: Vollstreckungsschuldnerin ) vermietete im Januar 2003 mit einem bis zum 31. März 2013 befristeten Mietvertrag in einer in ihrem Eigentum stehenden Immobilie Gewerberäume zum Betrieb eines Restaurants. Nachdem der Mieter bereits im Sommer 2004 den Betrieb des Restaurants eingestellt hatte, schlossen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung, in der sich der Mieter verpflichtete, die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Nettomiete und der erzielten bzw. künftig zu erzielenden und gezahlten Nettomiete des neuen Mieters bzw. späterer neuer Mieter an die Vollstreckungsschuldnerin zu zahlen. Diese vermietete ab 1. August 2004 das Restaurant zu einem niedrigeren Mietzins weiter.
3
Mit schriftlicher Vereinbarung vom 15. Dezember 2005 verkaufte die Vollstreckungsschuldnerin neben weiteren Forderungen ihre Ansprüche aus dieser Vereinbarung mit dem ehemaligen Mieter an die Klägerin. Gleichzeitig erklärte sie die Abtretung der Forderungen.
4
Mit Beschluss vom 20. Juni 2006 ordnete das Amtsgericht die Zwangsverwaltung für das Grundstück an und bestellte die Beklagte zur Zwangsverwalterin. Die Zwangsverwaltung wurde mit Wirkung zum 11. März 2008 aufgehoben , nachdem das Grundstück zwangsversteigert worden war. In dem Aufhebungsbeschluss wurde der Beklagten aufgegeben, ihre Tätigkeit fortzusetzen und noch die Nutzungen aus der Zeit vor der Wirksamkeit des Zuschlagsbeschlusses einzuziehen.
5
Da der ehemalige Mieter des Restaurants ab September 2006 keine Zahlungen mehr leistete, erhob die Klägerin gegen ihn Klage auf Zahlung der rückständigen Ausgleichszahlungen. Nachdem der Mieter in diesem Verfahren einen die Klagesumme übersteigenden Geldbetrag hinterlegt hatte, erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt.
6
Im vorliegenden Verfahren begehrt die Klägerin von der Beklagten die Freigabe des hinterlegten Betrages. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen. Die Berufung der Klägerin blieb ohne Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Freigabeverlangen weiter.

Entscheidungsgründe:

7
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Abänderung des Urteils des Amtsgerichts dahingehend, dass der Klage stattgegeben wird.

I.

8
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt, dass die Klägerin zwar Inhaberin der streitgegenständlichen Forderungen geworden sei. Zum Einzug dieser Forderungen sei jedoch allein die Beklagte in ihrer Funktion als Zwangsverwalterin berechtigt. Die Abtretung der streitgegenständlichen Forderungen an die Klägerin sei gemäß §§ 1123, 1124 Abs. 2 BGB, §§ 23 Abs. 1 Satz 1, 146 ZVG gegenüber der Beklagten unwirksam, weil diese Forderungen von der Beschlagnahme des Grundstücks erfasst worden seien. Zwar seien Forderungen auf Ersatz eines Mietausfallschadens nicht in den §§ 1123, 1124 BGB, in denen die vom hypothekarischen Haftungsverband erfassten Forderungen aufgezählt sind, genannt. Es sei jedoch eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften im vorliegenden Fall geboten. Der vertraglich vereinbarte Mietausfallanspruch trete in Form eines Schadensersatzanspruches an die Stelle des Teils der Mieteinkünfte, um den die nunmehr erzielbare Miete im Verhältnis zur bisherigen Miete geringer ist. Es sei sachgerecht, den Mietausfallanspruch einer Mietzinsforderung gleichzustellen. Der Vermieter wolle mit einer solchen Vereinbarung einem Mietausfall entgegenwirken. Die Differenzzahlung diene der Erhaltung der ursprünglichen Ertragslage und stelle aus diesem Grund einen Mietersatz dar, der der Miete gleichzustellen sei. Für die entsprechende Anwendung der Vorschriften der §§ 1123 ff. BGB spreche auch, dass das Gesetz mit der Beschlagnahme der Mietforderung dem Zwangsverwalter die voraussichtlich aus dem bestehenden Mietvertrag zu erwartenden Einnahmen zur Verwertung zuweisen wolle. Würden die als Mietersatz gedachten Leistungen des ehemaligen Mieters nunmehr weiterhin allein der Vermieterin und Vollstreckungsschuldnerin zukommen, würde dies dem Zweck der Zwangsverwaltung, den Gläubigern Befriedigung aus den Nutzungen des Grundstücks zu verschaffen, widersprechen. Eine nicht beabsichtigte Gläubigerbenachteiligung könne nur vermieden werden, wenn die Mietausfallleistungen vollstreckungsrechtlich den Mietforderungen gleichgestellt würden.

II.

9
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
10
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auf Einwilligung in die Auszahlung des hinterlegten Betrages.
11
1. Im Streit zweier Forderungsprätendenten über die Auszahlung hinterlegten Geldes steht dem wirklichen Rechtsinhaber gegen den anderen Prätendenten ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Einwilligung in die Auszahlung zu, da dieser auf Kosten des wahren Gläubigers rechtsgrundlos die Stellung eines Hinterlegungsbeteiligten erlangt hat (BGH Urteile vom 15. Oktober 1999 - V ZR 141/98 - NJW 2000, 291, 294 und vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06 - NJW 2008, 2702 Rn. 17). Wer der tatsächliche Rechtsinhaber ist, entscheidet sich ausschließlich nach dem maßgeblichen materiellen Recht (BGH Urteil vom 15. Oktober 1999 - V ZR 141/98 - NJW 2000, 291, 294; MünchKommBGB/Wenzel 5. Aufl. § 372 Rn. 29).
12
2. Im hier zu entscheidenden Fall hat die Klägerin die Mietausfallforderungen von der Vollstreckungsschuldnerin wirksam durch Abtretung erworben. Sie ist gegenüber der Beklagten auch zur Geltendmachung dieser Ansprüche berechtigt.
13
a) Soweit das Berufungsgericht im Gegensatz zu der erstinstanzlichen Entscheidung annimmt, dass der Klägerin durch die Vereinbarung vom 15. Dezember 2005 die Mietdifferenzforderungen der ehemaligen Grundstückseigentümerin gegen den früheren Mieter für den Zeitraum von September 2006 bis April 2007 wirksam abgetreten wurden, ist revisionsrechtlich hiergegen nichts zu erinnern.
14
b) Mit Erfolg wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die vorgenannte Abtretung sei eine Vorausverfügung über eine Mietforderung und daher gegenüber der Beklagten gemäß §§ 146 Abs. 1, 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG i.V.m. §§ 1123 Abs. 1, 1124 Abs. 2 BGB unwirksam.
15
aa) Nach §§ 146, 20 Abs. 2 ZVG bestimmt sich der Umfang der Beschlagnahme im Rahmen einer Zwangsverwaltung nach den Vorschriften des materiellen Rechts über den Haftungsumfang bei Grundpfandrechten (§§ 1120 ff. BGB). Da die Zwangsverwaltung nach § 148 Abs. 1 ZVG auch Mietund Pachtforderungen i. S. von § 1123 BGB erfasst, richtet sich die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners im Rahmen einer Zwangsverwaltung nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB, wenn - wie hier - ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt. Eine Voraus- verfügung setzt daher die Existenz einer Miet- bzw. Pachtzinsforderung gegen den Schuldner voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft eingewirkt wird (vgl. Senatsurteil vom 23. Juli 2003 - XII ZB 16/00 - NZM 2003, 871, 872).
16
bb) Diese Voraussetzung ist bei dem an die Klägerin abgetretenen Anspruch auf Ersatz der Mietdifferenz indes nicht erfüllt. Denn dieser Anspruch stellt weder eine Mietforderung i. S. von § 1123 Abs. 1 BGB dar noch können die Vorschriften über die Beschlagnahme auf diesen Anspruch entsprechend angewendet werden.
17
(1) Als Mietforderung i. S. von § 1123 Abs. 1 BGB wäre der Zahlungsanspruch der Vollstreckungsschuldnerin nur dann zu qualifizieren, wenn die Mietvertragsparteien bei Abschluss der Vereinbarung die Absicht gehabt hätten, unter Fortbestand des ursprünglichen Mietvertrages lediglich die Mietzahlungen neu zu regeln. Die Parteien haben jedoch, wovon offensichtlich auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, mit der Vereinbarung den ursprünglichen Mietvertrag einverständlich aufgehoben. Zwar wird in der Vereinbarung nicht ausdrücklich von einer Aufhebung oder Beendigung des Mietvertrages gesprochen. An mehreren Stellen des Vertragstextes ist jedoch erkennbar, dass die Parteien das Mietverhältnis insgesamt abwickeln wollten. Aus der Präambel des Vertragstextes ergibt sich, dass zwischen den Parteien zu diesem Zeitpunkt neben dem Mietausfallschaden noch weitere Ersatzansprüche der Vollstreckungsschuldnerin gegenüber dem Mieter hinsichtlich Schönheitsreparaturen und zweier Wasserschäden im Streit standen, die durch die Zahlungsverpflichtung des Mieters ebenfalls ausgeglichen werden sollten. In Ziffer 3 der Vereinbarung wurde von den Parteien eine Regelung zur abschließenden Abrechnung der Betriebskosten und der Kaution getroffen. Zudem wurde am Ende des Vertragstextes festgehalten, dass im Übrigen zwischen den Parteien aus dem Mietverhältnis keine weiteren gegenseitigen Forderungen mehr bestehen. Insbesonde- re aus der Abrede über die Abrechnung der Betriebskosten und der Kaution sowie der vereinbarten Abgeltungsklausel wird erkennbar, dass die Parteien einen Mietaufhebungsvertrag schließen wollten.
18
(2) Da die Vertragsparteien den Mietvertrag einverständlich aufgehoben haben, stellt der Anspruch der Vollstreckungsschuldnerin gegen ihren ehemaligen Mieter keine Mietforderung i. S. von § 1123 Abs. 1 BGB dar (vgl. Staudinger/Wolfsteiner [2009] § 1123 BGB Rn. 3, 6 ff.). Die Zahlungsverpflichtung des Mieters beruht vielmehr auf einer eigenständigen vertraglichen Grundlage , die vergleichbar einer Schadensersatzforderung insbesondere den Mietausfallschaden der Vollstreckungsschuldnerin aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages ausgleichen sollte. Eine solche Forderung wird von der Beschlagnahme nach §§ 148 Abs. 1 Satz 1, 20 Abs. 2, 21 Abs. 2 ZVG, § 1123 BGB nicht erfasst.
19
(3) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Beschlagnahme auch nicht durch eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften auf die Mietausgleichsforderung ausgeweitet werden.
20
Die Zwangsverwaltung verfolgt den Zweck, die Befriedigung des Vollstreckungsgläubigers aus den Nutzungen des Grundstücks zu erreichen (Stöber ZVG 19. Aufl. § 146 Rn. 2.2; Böttcher ZVG 5. Aufl. § 146 Rn. 3). Deshalb erweitert § 148 ZVG den Umfang der Beschlagnahme gegenüber dem Zwangsversteigerungsverfahren neben Versicherungsforderungen und sonstigen subjektiv-dinglichen Ansprüchen auf wiederkehrende Leistungen i. S. von § 1126 BGB insbesondere auf die Erzeugnisse des Grundstücks und die Erträge , die durch eine Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks erzielt werden (Stöber aaO § 148 Rn. 1.2). Durch die gesetzliche Regelung wird deutlich, dass im Zwangsverwaltungsverfahren zur Befriedigung des Vollstreckungsgläu- bigers nur die durch die Nutzung des Grundstücks zu erzielenden Erträge zur Verfügung stehen sollen. Auf andere Forderungen des Vollstreckungsschuldners , selbst wenn sie im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, kann der Vollstreckungsgläubiger dagegen nicht zugreifen (vgl. BGH Urteil vom 29. Juni 2006 - IX ZR 119/04 - NJW-RR 2007, 265 ff. zu §§ 987 Abs. 2, 990 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Erweiterung der Beschlagnahme über den gesetzlichen Umfang hinaus kommt daher nur für Forderungen in Betracht, die an Stelle einer Miet- oder Pachtforderung einen Ausgleich für die Nutzung des Grundstücks durch Dritte darstellen (vgl. Senatsurteil vom 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00 - NZM 2003, 871 f. zu §§ 557 Abs. 1, 581 Abs.2 BGB aF; BGH Urteil vom 29. Juni 2006 - IX ZR 119/04 - NJW-RR 2007, 265 Rn. 11 zu § 584 b BGB). Die Einbeziehung dieser Forderungen in den Haftungsverband rechtfertigt sich dadurch, dass es sich um Ersatzansprüche handelt, die an die Stelle des Anspruchs auf Mietzahlung treten, weil ein Dritter in einem Zeitraum nach der Beschlagnahme rechtsgrundlos das Grundstück nutzt. Die nach § 152 Abs. 1 ZVG bestehende Aufgabe des Zwangsverwalters, für eine ordnungsgemäße Nutzung und Verwaltung des Grundstücks zu sorgen, schließt die Befugnis ein, auch solche Ansprüche zu verfolgen (vgl. Senatsurteil vom 23. Juli 2003 - XII ZB 16/00 - NZM 2003, 871, 872).
21
Die von der Vollstreckungsschuldnerin an die Klägerin abgetretene Mietausfallforderung ist mit den genannten Nutzungsersatzansprüchen nicht vergleichbar. Denn die von dem ehemaligen Mieter geschuldeten Zahlungen sind kein Äquivalent für eine Nutzung des Grundstücks im Zeitraum nach der Beschlagnahme. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte der Mieter spätestens im August 2004 die Gewerberäume geräumt und an die Vollstreckungsschuldnerin herausgegeben. Das ursprüngliche Mietverhältnis war somit fast zwei Jahre vor der Anordnung der Zwangsverwaltung vollständig beendet. Die von dem Mieter geschuldete Ausgleichszahlung ist daher kein Ertrag, der durch die Nutzung des Grundstücks erwirtschaftet wird, sondern ein Anspruch der Vollstreckungsschuldnerin, mit dem der Schaden ausgeglichen werden soll, der ihr durch die vorzeitige Beendigung des auf zehn Jahre befristeten früheren Mietvertrages entsteht. Der Umstand allein, dass dieser Anspruch im Zusammenhang mit einer - zudem vor der Beschlagnahme beendeten - Vermietung des Grundstücks steht, genügt nicht, um die Mietausfallforderung allein dem Zugriff des Gläubigers vorzubehalten, der die Zwangsverwaltung betreibt.
22
3. Nach alldem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden , weil keine weiteren Feststellungen erforderlich sind und die Sache damit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da sich die auf Einwilli- gung in die Auszahlung des hinterlegten Betrages gerichtete Klage als begründet erweist, ist auf die Berufung der Klägerin das Urteil des Amtsgerichts, das die Klage abgewiesen hat, entsprechend abzuändern.
Hahne Frau Bundesrichterin Weber-Monecke Wagenitz ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben Hahne Dose Günter
Vorinstanzen:
AG Celle, Entscheidung vom 06.08.2008 - 13a C 83/08 -
LG Lüneburg, Entscheidung vom 20.03.2009 - 6 S 115/08 -

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(1) Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots. Der Schuldner kann jedoch, wenn sich die Beschlagnahme auf bewegliche Sachen erstreckt, über einzelne Stücke innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft auch dem Gläubiger ge

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(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung. (2) Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, w

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Ist mit dem Eigentum an dem Grundstück ein Recht auf wiederkehrende Leistungen verbunden, so erstreckt sich die Hypothek auf die Ansprüche auf diese Leistungen. Die Vorschriften des § 1123 Abs. 2 Satz 1, des § 1124 Abs. 1, 3 und des § 1125 finden ent

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(1) Die Beschlagnahme umfaßt land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse des Grundstücks sowie die Forderung aus einer Versicherung solcher Erzeugnisse nur, soweit die Erzeugnisse noch mit dem Boden verbunden oder soweit sie Zubehör des Grundstücks sind.

(2) Die Beschlagnahme umfaßt nicht die Miet- und Pachtforderungen sowie die Ansprüche aus einem mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen.

(3) Das Recht eines Pächters auf den Fruchtgenuß wird von der Beschlagnahme nicht berührt.

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung.

(2) Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. Ist die Miete oder Pacht im Voraus zu entrichten, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tage des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat.

(1) Wird die Miete oder Pacht eingezogen, bevor sie zugunsten des Hypothekengläubigers in Beschlag genommen worden ist, oder wird vor der Beschlagnahme in anderer Weise über sie verfügt, so ist die Verfügung dem Hypothekengläubiger gegenüber wirksam. Besteht die Verfügung in der Übertragung der Forderung auf einen Dritten, so erlischt die Haftung der Forderung; erlangt ein Dritter ein Recht an der Forderung, so geht es der Hypothek im Range vor.

(2) Die Verfügung ist dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht; erfolgt die Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats, so ist die Verfügung jedoch insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete oder Pacht für den folgenden Kalendermonat bezieht.

(3) Der Übertragung der Forderung auf einen Dritten steht es gleich, wenn das Grundstück ohne die Forderung veräußert wird.

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung.

(2) Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. Ist die Miete oder Pacht im Voraus zu entrichten, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tage des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat.

(1) Wird die Miete oder Pacht eingezogen, bevor sie zugunsten des Hypothekengläubigers in Beschlag genommen worden ist, oder wird vor der Beschlagnahme in anderer Weise über sie verfügt, so ist die Verfügung dem Hypothekengläubiger gegenüber wirksam. Besteht die Verfügung in der Übertragung der Forderung auf einen Dritten, so erlischt die Haftung der Forderung; erlangt ein Dritter ein Recht an der Forderung, so geht es der Hypothek im Range vor.

(2) Die Verfügung ist dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht; erfolgt die Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats, so ist die Verfügung jedoch insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete oder Pacht für den folgenden Kalendermonat bezieht.

(3) Der Übertragung der Forderung auf einen Dritten steht es gleich, wenn das Grundstück ohne die Forderung veräußert wird.

(1) Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots. Der Schuldner kann jedoch, wenn sich die Beschlagnahme auf bewegliche Sachen erstreckt, über einzelne Stücke innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft auch dem Gläubiger gegenüber wirksam verfügen.

(2) Kommt es bei einer gegen die Beschlagnahme verstoßenden Verfügung nach § 135 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs darauf an, ob derjenige, zu dessen Gunsten verfügt wurde, die Beschlagnahme kannte, so steht die Kenntnis des Versteigerungsantrags einer Kenntnis der Beschlagnahme gleich. Die Beschlagnahme gilt auch in Ansehung der mithaftenden beweglichen Sachen als bekannt, sobald der Versteigerungsvermerk eingetragen ist.

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung.

(2) Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. Ist die Miete oder Pacht im Voraus zu entrichten, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tage des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat.

(1) Wird die Miete oder Pacht eingezogen, bevor sie zugunsten des Hypothekengläubigers in Beschlag genommen worden ist, oder wird vor der Beschlagnahme in anderer Weise über sie verfügt, so ist die Verfügung dem Hypothekengläubiger gegenüber wirksam. Besteht die Verfügung in der Übertragung der Forderung auf einen Dritten, so erlischt die Haftung der Forderung; erlangt ein Dritter ein Recht an der Forderung, so geht es der Hypothek im Range vor.

(2) Die Verfügung ist dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht; erfolgt die Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats, so ist die Verfügung jedoch insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete oder Pacht für den folgenden Kalendermonat bezieht.

(3) Der Übertragung der Forderung auf einen Dritten steht es gleich, wenn das Grundstück ohne die Forderung veräußert wird.

(1) Auf die Anordnung der Zwangsverwaltung finden die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 147 bis 151 ein anderes ergibt.

(2) Von der Anordnung sind nach dem Eingang der im § 19 Abs. 2 bezeichneten Mitteilungen des Grundbuchamts die Beteiligten zu benachrichtigen.

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung.

(2) Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. Ist die Miete oder Pacht im Voraus zu entrichten, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tage des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat.

(1) Auf die Anordnung der Zwangsverwaltung finden die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 147 bis 151 ein anderes ergibt.

(2) Von der Anordnung sind nach dem Eingang der im § 19 Abs. 2 bezeichneten Mitteilungen des Grundbuchamts die Beteiligten zu benachrichtigen.

(1) Der Beschluß, durch welchen die Zwangsversteigerung angeordnet wird, gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks.

(2) Die Beschlagnahme umfaßt auch diejenigen Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt.

(1) Die Beschlagnahme des Grundstücks umfaßt auch die im § 21 Abs. 1, 2 bezeichneten Gegenstände. Die Vorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.

(2) Durch die Beschlagnahme wird dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen.

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung.

(2) Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. Ist die Miete oder Pacht im Voraus zu entrichten, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tage des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat.

(1) Wird die Miete oder Pacht eingezogen, bevor sie zugunsten des Hypothekengläubigers in Beschlag genommen worden ist, oder wird vor der Beschlagnahme in anderer Weise über sie verfügt, so ist die Verfügung dem Hypothekengläubiger gegenüber wirksam. Besteht die Verfügung in der Übertragung der Forderung auf einen Dritten, so erlischt die Haftung der Forderung; erlangt ein Dritter ein Recht an der Forderung, so geht es der Hypothek im Range vor.

(2) Die Verfügung ist dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht; erfolgt die Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats, so ist die Verfügung jedoch insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete oder Pacht für den folgenden Kalendermonat bezieht.

(3) Der Übertragung der Forderung auf einen Dritten steht es gleich, wenn das Grundstück ohne die Forderung veräußert wird.

Soweit die Einziehung der Miete oder Pacht dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam ist, kann der Mieter oder der Pächter nicht eine ihm gegen den Vermieter oder den Verpächter zustehende Forderung gegen den Hypothekengläubiger aufrechnen.

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung.

(2) Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. Ist die Miete oder Pacht im Voraus zu entrichten, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tage des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat.

(1) Die Beschlagnahme des Grundstücks umfaßt auch die im § 21 Abs. 1, 2 bezeichneten Gegenstände. Die Vorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.

(2) Durch die Beschlagnahme wird dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen.

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung.

(2) Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. Ist die Miete oder Pacht im Voraus zu entrichten, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tage des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat.

(1) Die Beschlagnahme des Grundstücks umfaßt auch die im § 21 Abs. 1, 2 bezeichneten Gegenstände. Die Vorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.

(2) Durch die Beschlagnahme wird dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen.

Ist mit dem Eigentum an dem Grundstück ein Recht auf wiederkehrende Leistungen verbunden, so erstreckt sich die Hypothek auf die Ansprüche auf diese Leistungen. Die Vorschriften des § 1123 Abs. 2 Satz 1, des § 1124 Abs. 1, 3 und des § 1125 finden entsprechende Anwendung. Eine vor der Beschlagnahme erfolgte Verfügung über den Anspruch auf eine Leistung, die erst drei Monate nach der Beschlagnahme fällig wird, ist dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam.

11
aa) Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden, die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsvollstreckung erfasse Forderungen aus einem Untermiet- oder Unterpachtverhältnis grundsätzlich nicht, es sei denn, der Hauptmiet- oder Hauptpachtvertrag sei wegen Vereitelung der Gläubigerrechte nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig (BGH, Urt. v. 4. Februar 2005 – V ZR 294/03, WM 2005, 610, 612). Anhaltspunkte dafür, dass die genannte Bedingung in dem hier gegebenen Fall erfüllt sein könnte, bestehen nicht. Somit verbleibt es bei dem Grundsatz, dass die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nur die Forderungen aus dem Hauptpachtvertrag erfasst (§ 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 ZVG). Denn Gläubiger des Eigentümers haben keinen Anspruch darauf, sich aus schuldnerfremdem Vermögen zu befriedigen. Dass das Hauptpachtverhältnis am 31. Dezember 1999 endete, ist dem vom V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (aaO) entschiedenen Fall, in dem der Unterverpächter nur formell die Stellung als Forderungsinhaber einnahm, nicht gleich zu achten. Hier wurden die Erträge nicht auf den Unterverpächter verlagert, um sie dem Zugriff der Gläubiger des Eigentümers zu entziehen. Diesem verblieb der Anspruch auf Nutzungsentschädigung (§ 584b BGB), auf den dessen Gläubiger zugreifen konnten. Auf diesen Anspruch erstreckt sich auch die Beschlagnahme im Wege der Zwangsverwaltung (Stöber, ZVG 18. Aufl. § 148 Anm. 2.3 Buchst. g; vgl. auch BGH, Urt. v. 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, NJW-RR 2003, 1308 zu § 557 Abs. 1 BGB a.F.). Damit ist der Zweck sowohl des § 148 ZVG als auch des § 1123 Abs. 1 BGB erfüllt; der Gläubiger erhält dafür, dass der Grundstückseigentümer das ihm zustehende Benutzungs- und Fruchtziehungsrecht wirksam auf den Pächter übertragen hat (§ 152 Abs. 2 ZVG), den Zugriff auf die diese Einbuße ausgleichende Pachtzinsforderung (vgl. Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2002] § 1123 Rn. 1; Stöber, aaO § 148 Anm. 2.3. Buchst. a). Zwar ist der Hauptpächter hier insolvent geworden; doch ist dies lediglich ein äußerlicher, die haftungsrechtliche Zuordnung der Ansprüche nicht beeinflussender Umstand.

(1) Der Besitzer hat dem Eigentümer die Nutzungen herauszugeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit zieht.

(2) Zieht der Besitzer nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit Nutzungen nicht, die er nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft ziehen könnte, so ist er dem Eigentümer zum Ersatz verpflichtet, soweit ihm ein Verschulden zur Last fällt.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 16/00 Verkündet am:
23. Juli 2003
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 557, 574 a.F., 581 a.F., 1124 Abs. 2, 1125
ZVG §§ 57, 57 b, 152, 155

a) Zur Aktivlegitimation des Zwangsverwalters hinsichtlich des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung
nach §§ 557 Abs. 1 a.F., 581 Abs. 2 BGB.

b) Eine im Zusammenhang mit dem Pachtvertrag getroffene Vereinbarung zwischen
dem Verpächter und einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Pächterin dahingehend
, daß die Haftung der Gesellschafter auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt
sei, stellt keine Vorausverfügung über den Pachtzins i.S. von §§ 574 a.F.,
1124 Abs. 2 BGB dar.
BGH, Urteil vom 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00 - OLG Rostock
LG Rostock
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. Mai 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenates des Oberlandesgerichts Rostock vom 20. Dezember 1999 aufgehoben. Auf die Berufung des Beklagten wird - unter Zurückweisung der Anschlußberufung des Klägers - das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Rostock vom 6. Juni 1997 abgeändert: Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Kläger macht als Zwangsverwalter Ansprüche aus einem Pachtvertrag geltend. Der Beklagte und der an dem Rechtsstreit nicht beteiligte Gesellschafter S. gründeten durch Gesellschaftsvertrag vom 21. Dezember 1992 die "B. und S. Automatenaufstellgesellschaft bR" (fortan: GbR). Der Gesellschaftsvertrag enthielt in § 3 a Abs. 4 die Regelung, daß die Gesellschafter im Innen- wie im Außenverhältnis lediglich mit dem Gesellschaftsvermögen haften.
Die GbR, vertreten durch den Gesellschafter S., pachtete mit schriftlichem Pachtvertrag vom 30. August/21. September 1994 von Dr. H. (fortan: Verpächter) das Gastronomieobjekt "Café K. " zu einem monatlichen Pachtzins von 11.500 DM zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen von 1.500 DM. Der Verpächter schloß am 1. Dezember 1994 mit dem Beklagten als Vertreter der GbR eine schriftliche Vereinbarung, wonach dieser im Namen und für Rechnung der GbR einen Baukostenzuschuß in Höhe von 100.000 DM zur Verfügung stellen sollte, welcher zweckgebunden für die Fertigstellung des Gastronomieobjekts verwendet und auf die laufenden Pachtzinsen angerechnet werden sollte. Zusätzlich sollten die Kosten der Lüftungsanlage in Höhe von 50.000 DM von der GbR als Baukostenzuschuß übernommen und mit den monatlichen Pachtzinsen verrechnet werden. In einer weiteren Zusatzvereinbarung vom 25. Januar 1995 vereinbarten die Vertragsparteien, daß der Verpächter weiterhin Konzessionsträger der Gaststätte bleibt und die GbR die Gaststätte im Namen und im Auftrag des Verpächters führt und leitet. Die GbR entrichtete bis einschließlich Mai 1995 den vereinbarten Pachtzins. Durch Beschluß vom 17. Mai 1995 ordnete das Amtsgericht Rostock auf Antrag eines Grundpfandgläubigers die Zwangsverwaltung über das Pachtgrundstück an und bestellte den Kläger zum Zwangsverwalter. Dieser nahm am 7. Juni 1995 das Grundstück in Besitz und forderte die GbR mit Schreiben vom 29. Juni 1995 auf, ab Juli 1995 den Pachtzins an ihn zu zahlen. Die GbR entrichtete ab diesem Zeitpunkt die Pachtzinsen weder an den Kläger noch an den Verpächter. Der Kläger kündigte deshalb das Pachtverhältnis mit Schreiben vom 16. August 1995 fristlos. Der Kläger verlangt mit der Klage rückständige Pachtzinsen und Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Juli und August 1995 sowie eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von September 1995 bis März 1997. Die Parteien streiten unter anderem darüber, ob der Beklagte persönlich für die
Klageforderung haftet. Er wendet gegen seine Inanspruchnahme ein, daß die Haftung der Gesellschafter auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt und dies bei Abschluß des Pachtvertrages mit dem Verpächter erörtert worden sei. Die Vereinbarung der Haftungsbeschränkung sei gegenüber dem Kläger wirksam, da sie keine Vorausverfügung i.S. von § 574 BGB a.F., § 1124 Abs. 2 BGB sei. Die Zwangsverwaltung wurde mit Beschluß vom 27. Mai 1999 aufgehoben , nachdem das Grundstück zwangsversteigert worden war. Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an den Kläger 273.000 DM nebst 4 % Zinsen aus 26.000 DM seit dem 3. August 1995 zu zahlen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten und die Anschlußberufung des Klägers hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Zahlung von 230.000 DM nebst 4 % Zinsen monatlich gestaffelt verurteilt. Im übrigen hat es die weitergehenden Rechtsmittel der Parteien zurückgewiesen und die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat angenommene Revision des Beklagten, mit der er die vollständige Abweisung der Klage erstrebt.

Entscheidungsgründe:

Die Rechtsmittel des Beklagten führen zur Aufhebung des angefochtenen Berufungsurteils und zur Abänderung des landgerichtlichen Urteils dahin, daß die Klage insgesamt abgewiesen wird.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Kläger sei aktivlegitimiert, die wegen der Vorenthaltung der Pachtsache nach §§ 557 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB a.F. geschuldete Nutzungsentschädigung geltend zu machen. Er sei als Zwangsverwalter Gläubiger des vertraglichen Rückgabeanspruches. Deshalb enthalte die zur Rückgabe verpflichtete GbR die Pachtsache dem Zwangsverwalter vor, wodurch diesem auch der Anspruch nach § 557 Abs. 1 BGB a.F. zustehe. Die Aufhebung der Zwangsverwaltung lasse die Aktivlegitimation des Klägers hinsichtlich der Ansprüche aus der Zeit der Zwangsverwaltung nicht entfallen, da diese weiterhin den Realgläubigern zustünden. Der Beklagte sei auch passivlegitimiert. Pächterin des Gastronomieobjektes sei zwar die von dem Beklagten und dem Gesellschafter S. gegründete GbR gewesen. Für die aus Rechtsgeschäften der GbR folgenden Verbindlichkeiten könne jedoch der Beklagte persönlich in Anspruch genommen werden, da die Gesellschafter mit dem Gesellschaftsvermögen und mit ihrem Privatvermögen hafteten. Dem stehe nicht entgegen, daß die Haftung des Beklagten auf das Gesellschaftsvermögen nach § 3 a Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages beschränkt gewesen sei. Die Haftungsbeschränkung habe zwar gegenüber dem Verpächter gewirkt, da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die im Gesellschaftsvertrag eingeschränkte Haftung der Gesellschafter mit dem Verpächter bei Abschluß des Pachtvertrages vereinbart worden sei. Sie gelte jedoch dem Kläger als Zwangsverwalter gegenüber nur in den zeitlichen Grenzen des § 574 BGB a.F., auf den § 57 b ZVG verweise. Die Vorschrift des § 57 b ZVG entspreche § 1124 Abs. 2 BGB, der ebenfalls sicherstellen wolle, daß die Pachtzinseinnahmen aus dem zwangsverwalteten Grundstück den Grundpfandrechtsgläubigern zufließen. Zu den von diesen Vorschriften erfaßten Rechtsgeschäften seien sämtliche Handlungen zu zählen, die diesen Zweck beeinträchtigten, indem sie auf den Bestand der Mietforderung oder die Berechtigung des Vermieters einwirkten. Dies
sei nicht nur bei der zum Erlöschen der Forderung führenden Mietzinsvorauszahlung oder dem Erlaßvertrag der Fall, sondern auch bei weniger einschneidenden Maßnahmen, wie der Stundung oder der Änderung der Zahlungsart. Die mit dem Verpächter vereinbarte Haftungsbeschränkung der Gesellschafter habe zumindest dieselbe wirtschaftliche Auswirkung wie eine Stundungsabrede. Sie habe zwar nicht zum Erlöschen des Mietzinsanspruches geführt. Die Durchsetzbarkeit der vertraglichen Ansprüche hänge jedoch während des Bestehens der Gesellschaft von deren Vermögensbestand ab; nach Auflösung der Gesellschaft seien die Ansprüche faktisch nicht mehr zu realisieren. Nach § 152 Abs. 2 ZVG müsse der Zwangsverwalter den Inhalt des Pachtvertrages bzw. ein mit dem Vertrag vereinbartes Rechtsgeschäft gegen sich gelten lassen. Die Vorschriften der § 574 BGB a.F., § 1124 Abs. 2 BGB, § 57 b ZVG würden jedoch die Grundpfandrechtsgläubiger und damit auch den Zwangsverwalter gegen eine schon im ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Vorausverfügung schützen. Die vereinbarte Haftungsbeschränkung sei daher gemäß § 574 Satz 1 BGB a.F. nur insoweit wirksam, als sie sich auf den der Zustellung der Beschlagnahme folgenden Monat und damit den Monat Juli 1995 beziehe. Für die Folgezeit sei die vereinbarte Haftungsbeschränkung unwirksam, weshalb der Beklagte für die Erfüllung des Mietzinses und für die Erfüllung der Nutzungsentschädigung persönlich mit seinem Privatvermögen hafte. Die von dem Kläger geltend gemachten Ansprüche seien auch nicht aufgrund einer Mietvorauszahlung oder eines anzurechnenden Baukostenzuschusses erloschen.

II.

Diese Ausführungen des Berufungsgerichtes halten der rechtlichen Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
1. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist die Annahme des Beru- fungsgerichts, daß der Kläger als Zwangsverwalter berechtigt ist, die Klageforderung geltend zu machen. Soweit er mit der Klage rückständige Pachtzinsen verlangt, ergibt sich seine Aktivlegitimation - was die Revision auch nicht angreift - aus § 152 Abs. 1 ZVG. Daß die Zwangsversteigerung nach zwischenzeitlich erfolgter Zwangsversteigerung des Grundstücks aufgehoben wurde, steht nicht entgegen (Senatsurteil vom 21. Oktober 1992 - XII ZR 125/91 - NJW-RR 1993, 442 f.; vgl. auch BGH Urteil vom 8. Mai 2003 - IX ZR 385/00 - zur Veröffentlichung bestimmt). Er ist aber - entgegen der Revision - nach der vorgenannten Bestimmung auch befugt, den in §§ 557 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB a.F. vorgesehenen Anspruch auf Nutzungsentschädigung geltend zu machen. Die nach § 152 Abs. 1 ZVG bestehende Aufgabe des Zwangsverwalters, für eine ordnungsgemäße Nutzung und Verwaltung des Grundstückes zu sorgen, schließt die Befugnis ein, auch solche Ansprüche zu verfolgen, die sich aus einer rechtsgrundlosen Benutzung der der Zwangsverwaltung unterliegenden Sache sowie der Verletzung von Besitzrechten ergeben. Die Durchsetzung dieser Rechte dient dazu, eine Schmälerung der nach § 155 Abs. 2 ZVG zu verteilenden Überschüsse zu vermeiden (vgl. BGHZ 109, 171, 174 f.; BGH, Urteil vom 14. Mai 1992 - IX ZR 241/91 - NJW 1992, 2487 m.w.N.; Zeller/Stöber ZVG 17. Aufl. § 152 Rdn. 11.2). Zu diesen Rechten gehört auch die Berechtigung des Zwangsverwalters, eine Entschädigung für eine rechtsgrundlose Nutzung der beschlagnahmten Räume zu verlangen. Die Durchsetzung dieses Anspruches liegt im Rahmen des dem Kläger als Zwangsverwalter gesetzlich übertragenen Pflichtenkreises, da ihm in diesem Fall Räume vorenthalten werden, die sonst anderweitig hätten vermietet werden können, (vgl. BGH, Urteil vom 14. Mai 1992 aaO 2487 m.w.N.; Zeller/Stöber aaO Rdn. 11.2; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1527; Belz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kapitel VII Rdn. 145). Der aus § 557 Abs. 1 BGB a.F. folgende Ent-
schädigungsanspruch setzt die Beendigung des Vertragsverhältnisses voraus. Er ist vertragsähnlicher Natur, da er einen Ausgleich dafür gewährt, daß der Mieter die Nutzungsmöglichkeit der Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin für sich in Anspruch nimmt. Der Entschädigungsanspruch tritt daher im Rahmen des Abwicklungsschuldverhältnisses als vertraglicher Anspruch eigener Art an die Stelle des Mietzinsanspruches (vgl. BGH, Urteil vom 15. Februar 1984 - VIII ZR 213/82 - NJW 1984, 1527, 1528 m.w.N.). 2. In revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise und von der Revision nicht angegriffen hat das Berufungsgericht im Wege der Beweisaufnahme festgestellt, daß zwischen dem Verpächter und dem Beklagten eine wirksame Vereinbarung getroffen worden ist, durch welche die Haftung für die vertraglichen Ansprüche auf das Gesellschaftsvermögen der GbR beschränkt, die persönliche Haftung des Beklagten als Gesellschafter mithin ausgeschlossen wurde. Eine solche Haftungsbeschränkung ist wirksam, wenn sie - wie hier - durch eine mit dem Vertragspartner getroffene individualvertragliche Abrede vereinbart worden ist (vgl. BGHZ 142, 315, 319 f.). Die von der Revisionserwiderung gegen die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts gerichtete Gegenrüge hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet, § 561 Abs. 2 ZPO a.F. 3. Mit Erfolg wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die vorgenannte Haftungsbeschränkung des Beklagten sei gegenüber dem Kläger gemäß § 57 b ZVG i.V. mit § 574 a.F. BGB; § 1124 Abs. 2 BGB unwirksam.
a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts richtet sich die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners im Rahmen einer Zwangsverwaltung allein nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB, wenn - wie hier - ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt. Dies er-
gibt sich aus der Vorschrift des § 146 ZVG, der hinsichtlich der Anordnung der Zwangsverwaltung auf die Regelungen der Zwangversteigerung und damit auf die §§ 15 - 27 ZVG verweist (vgl. Steiner/Teufel ZVG 9. Aufl. Bd. I §§ 57 - 57 d Rdn 9; Steiner/Hagemann ZVG 9. Aufl. Bd. II § 146 Rdn. 4). Durch diese Verweisung findet auch § 20 Abs. 2 ZVG Anwendung, der zur Bestimmung des Umfangs der Beschlagnahme über das ZVG hinausgreift und seinerseits auf die Vorschriften des materiellen Rechts über den Haftungsumfang bei Grundpfandrechten verweist. Die Beschlagnahme erfaßt danach neben dem Grundstück auch alle gemäß §§ 1120 ff. BGB dem Haftungsverband zugeordneten Gegenstände. Da die Zwangsverwaltung nach § 148 Abs. 1 ZVG auch die Miet- und Pachtzinsforderungen i.S. von § 1123 BGB erfaßt, richtet sich die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners nicht nach den §§ 57, 57 b ZVG, sondern nach den §§ 1124, 1125 BGB (vgl. Steiner/Teufel ZVG 9. Aufl. Bd. I §§ 20 - 21 Rdn. 28, Rdn. 130; Dassler/Muth ZVG 12. Aufl. § 20 Rdn. 6; Staudinger/Emmerich BGB (13. Bearb. 1997) § 573 Rdn. 6; Belz in: Bub/Treier aaO Kap. VII Rdn. 148; Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein Miete 7. Aufl. § 573 Rdn. 2).
b) Die mit dem Verpächter vereinbarte Haftungsbeschränkung des Beklagten ist - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts - keine Vorausverfügung über den Pachtzins i.S. von § 1124 Abs. 2 BGB. Unter einer solchen Verfügung ist jedes Rechtsgeschäft zu verstehen, durch das die Miet- oder Pachtzinsforderung unmittelbar übertragen, belastet, geändert oder aufgehoben wird. Hierunter fallen insbesondere die Erfüllung der Forderung durch Aufrechnung , durch Annahme an Erfüllung statt sowie ihre Stundung und ihr Erlaß. Die Vorausverfügung muß zudem unmittelbar auf den Miet- bzw. Pachtzins einwirken (vgl. Staudinger/Wolfsteiner BGB (13. Bearb.1996) § 1124 Rdn. 6; Gather in: Schmidt-Futterer Mietrecht 7. Aufl. § 574 Rdn. 2).
aa) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die vereinbarte Haftungsbeschränkung des Beklagten nicht wie eine Stundungsabrede zu behandeln. Eine Vorausverfügung i.S. von § 1124 Abs. 2 BGB setzt die Existenz einer - nach periodischen Zeitabschnitten bemessenen - Miet- bzw. Pachtzinsforderung gegen den Schuldner voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft eingewirkt wird (vgl. BGHZ 137, 106, 110 f.; BGHZ 37, 346, 351 f.). Nicht ausreichend ist, daß die Verfügung den Miet- bzw. Pachtzins erst dem Grunde und der Höhe nach schafft (vgl. Gather in: Schmidt-Futterer aaO § 573 Rdn. 6). Vielmehr muß die Verfügung auf einen bereits bestehenden Miet- bzw. Pachtzins einwirken. Unter diesen Voraussetzungen kann zwar die Miet- bzw. Pachtzinsforderung und das auf sie einwirkende Rechtsgeschäft in demselben Vertrag begründet werden, da die Vorschrift des § 1124 Abs. 2 BGB den Zwangsverwalter auch gegen eine schon im ursprünglichen Miet- bzw. Pachtvertrag enthaltene Vorausverfügung schützt (vgl. BGHZ 137 aaO 110 f.; BGHZ 37 aaO 351 f.). Jedoch ist auch in diesem Fall die Vorausverfügung von der Vereinbarung zu unterscheiden, die den Mietzins erst dem Grunde und der Höhe nach entstehen läßt (vgl. Gather in: Schmidt-Futterer aaO § 573 Rdn. 6). bb) Im Streitfall ist durch die vereinbarte Haftungsbeschränkung nicht auf eine Forderung eingewirkt worden, die aus der persönlichen Haftung des Beklagten für die Verbindlichkeiten der GbR resultiert. Vielmehr ist eine - aus dem Pachtvertrag sich ergebende - persönliche Verpflichtung des Beklagten von vornherein nicht zur Entstehung gelangt. Als rechtsfähige Gesamthandsgemeinschaft wird die GbR aus den sie treffenden Schuldverhältnissen unmittelbar selbst berechtigt und verpflichtet. Die daneben in Analogie zu §§ 128 ff. HGB bestehende akzessorische Haftung ihrer Gesellschafter erfaßt zwar grundsätzlich sämtliche Verbindlichkeiten der Gesamthand. Sie tritt jedoch dann nicht ein, wenn mit dem jeweiligen Gläubiger eine Haftungsbeschränkung auf das Gesamtshandsvermögen vereinbart wird (vgl. BGHZ 142, aaO 319 ff.;
MünchKomm/Ulmer aaO § 714 Rdn. 27, m.w.N.). Insofern handelt es sich bei der gesamtschuldnerischen Haftung der Gesellschafter einer GbR um dispositives Recht. Aus den Feststellungen des Berufungsgerichts ergibt sich, daß die Vertragsparteien bei den Vertragsverhandlungen die nach dem Gesellschaftsvertrag bestehende Haftungsbeschränkung der Gesellschafter für Verbindlichkeiten der GbR aus dem Pachtvertrag vereinbart haben. Zu diesen Verbindlichkeiten gehören nicht nur die Pachtzinsforderungen, sondern auch die von dem Kläger geltend gemachte Nutzungsentschädigung, da ein solcher Anspruch - wie sich aus den Ausführungen zu II 1. ergibt - aus dem Pachtvertrag resultiert. Dies führt dazu, daß ein Anspruch gegen den Beklagten persönlich aus Verbindlichkeiten der GbR von vornherein nicht zur Entstehung gelangt ist und damit nicht Gegenstand eines Rechtgeschäfts im Sinne von § 1124 Abs. 2 BGB sein kann. Der Umstand, daß die Durchsetzbarkeit der ausschließlich gegen die GbR gerichteten Forderungen von deren Leistungsfähigkeit bzw. von deren Fortbestand abhängt, ist eine Folge der vertraglichen Haftungsabreden, die vom Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 2 ZVG hinzunehmen sind. Es liegt daher keine Einwirkung des Vollstreckungsschuldners (Verpächters) auf den Bestand bzw. die Durchsetzbarkeit einer gegen den Beklagten persönlich gerichteten Forderung vor.
4. Auf die Frage, ob die Baukostenzuschüsse als schuldbefreiende Leistungen des Beklagten an den Verpächter anzusehen wären, kam es nach Vorstehendem nicht mehr an.
Hahne Gerber Wagenitz Fuchs Vézina

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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aa) Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden, die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsvollstreckung erfasse Forderungen aus einem Untermiet- oder Unterpachtverhältnis grundsätzlich nicht, es sei denn, der Hauptmiet- oder Hauptpachtvertrag sei wegen Vereitelung der Gläubigerrechte nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig (BGH, Urt. v. 4. Februar 2005 – V ZR 294/03, WM 2005, 610, 612). Anhaltspunkte dafür, dass die genannte Bedingung in dem hier gegebenen Fall erfüllt sein könnte, bestehen nicht. Somit verbleibt es bei dem Grundsatz, dass die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nur die Forderungen aus dem Hauptpachtvertrag erfasst (§ 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 ZVG). Denn Gläubiger des Eigentümers haben keinen Anspruch darauf, sich aus schuldnerfremdem Vermögen zu befriedigen. Dass das Hauptpachtverhältnis am 31. Dezember 1999 endete, ist dem vom V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (aaO) entschiedenen Fall, in dem der Unterverpächter nur formell die Stellung als Forderungsinhaber einnahm, nicht gleich zu achten. Hier wurden die Erträge nicht auf den Unterverpächter verlagert, um sie dem Zugriff der Gläubiger des Eigentümers zu entziehen. Diesem verblieb der Anspruch auf Nutzungsentschädigung (§ 584b BGB), auf den dessen Gläubiger zugreifen konnten. Auf diesen Anspruch erstreckt sich auch die Beschlagnahme im Wege der Zwangsverwaltung (Stöber, ZVG 18. Aufl. § 148 Anm. 2.3 Buchst. g; vgl. auch BGH, Urt. v. 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, NJW-RR 2003, 1308 zu § 557 Abs. 1 BGB a.F.). Damit ist der Zweck sowohl des § 148 ZVG als auch des § 1123 Abs. 1 BGB erfüllt; der Gläubiger erhält dafür, dass der Grundstückseigentümer das ihm zustehende Benutzungs- und Fruchtziehungsrecht wirksam auf den Pächter übertragen hat (§ 152 Abs. 2 ZVG), den Zugriff auf die diese Einbuße ausgleichende Pachtzinsforderung (vgl. Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2002] § 1123 Rn. 1; Stöber, aaO § 148 Anm. 2.3. Buchst. a). Zwar ist der Hauptpächter hier insolvent geworden; doch ist dies lediglich ein äußerlicher, die haftungsrechtliche Zuordnung der Ansprüche nicht beeinflussender Umstand.

(1) Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen.

(2) Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.