Bundesgerichtshof Urteil, 12. Mai 2004 - XII ZR 223/01
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen unterbliebener Renovierung und Reparaturen nach Beendigung eines Mietvertrages sowie Entschädigung für entgangene Miete. Die Beklagte beruft sich demgegenüber auf Verjährung. Am 21. November 1984 schloß die "Fa. S. B. " mit der Beklagten einen Mietvertrag über eine neu errichtete Lagerhalle. Unterzeichnet wurde der Vertrag durch R. B. , den Geschäftsführer der Komplementär -GmbH der Klägerin. Die Beklagte verpflichtete sich in einer Zusatzvereinbarung , das Objekt bei Beendigung des Mietvertrages gleichwertig renoviert zu-rückzugeben. Der Mietvertrag endete am 31. Mai 1994, nachdem die Beklagte einer weiteren Verlängerung vertragsgemäß rechtzeitig widersprochen hatte. Auf die am 26. Januar 1995 eingegangene und am 2. Februar 1995 zugestellte Klage hat das Landgericht, das eine Hemmung der Verjährung wegen Verhandlungen der Parteien angenommen hat, die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz wegen der geltend gemachten Renovierungskosten verurteilt und die Klage im übrigen (hinsichtlich des Mietausfalls) abgewiesen. Nachdem der Senat das die Berufung der Beklagten als unzulässig verwerfende Urteil des Berufungsgerichts auf die Revision der Beklagten aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen hat, hat das Berufungsgericht die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Hiergegen richtet sich die angenommene Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Entgegen der Auffassung der Beklagten scheitert der Klaganspruch nicht bereits an der Aktivlegitimation. Vielmehr ist das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, daß die Klägerin aktivlegitimiert sei, weil der Mietvertrag sich als unternehmensbezogenes Rechtsgeschäft nicht auf eine - nicht existente - Einzelfirma des Geschäftsführers der Komplementär-GmbH der Klägerin, sondern auf die Klägerin bezo-gen habe. Die in diesem Zusammenhang erhobene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.F). 2. Das Berufungsgericht vertritt jedoch abweichend vom Landgericht die Ansicht, der Erfüllungsanspruch der Klägerin auf Rückgabe des Mietobjekts in gleichwertig renoviertem Zustand sei zum Zeitpunkt der Entstehung des Schadensersatzanspruches wegen Nichterfüllung (§ 326 Abs. 1 BGB) am 22. Dezember 1994 bereits verjährt gewesen. Die am 1. Juni 1994, dem Tag nach Rückgabe des Mietobjekts, in Lauf gesetzte Sechsmonatsfrist des § 558 Abs. 1 BGB (a.F.) sei allenfalls in der Zeit vom 26. August bis 12. September 1994 (= 18 Tage) durch Verhandlungen der Parteien gemäß § 852 Abs. 2 BGB gehemmt gewesen. Die normalerweise am 30. November 1994 endende Verjährungsfrist sei deshalb am 18. Dezember 1994 und damit vor Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in den Schadensersatzanspruch abgelaufen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei der Lauf der Verjährung vom 1. Juni 1994 bis 10. Juni 1994 nicht gehemmt gewesen, weil Verhandlungen in dieser Zeit nicht stattgefunden hätten. Die Verjährung habe überhaupt erst ab dem Beginn ihres Laufs, nämlich dem 1. Juni 1994, gehemmt werden können. Soweit im Schreiben der Beklagten vom 26. Mai 1994 davon die Rede sei, die Angelegenheit der Renovierung und Schönheitsreparaturen werde zur Zeit geprüft , habe dies für die Zeit ab 1. Juni 1994 keine Bedeutung. Dies ergebe sich aus dem Schreiben der Klägervertreter an die Beklagte vom 1. Juni 1994, wonach der Justitiar der Beklagten beim Übergabetermin am 31. Mai 1994 erklärt habe, zu Verhandlungen - noch - nicht bevollmächtigt zu sein. Insoweit hält die Entscheidung des Berufungsgerichts einer rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
a) Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, daß die Verjährung des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs wegen Nichterfüllung (§ 326 Abs. 1 BGB a.F.) sich nach § 558 BGB a.F. richtet und erst mit dessen Entstehung beginnt (BGHZ 107, 179, 182, 184; Senatsurteil vom 9. Februar 2000 - XII ZR 202/97 - NZM 2000, 547). In revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise hat das Berufungsgericht angenommen, daß der Schadensersatzanspruch erst am 22. Dezember 1994 entstehen konnte, nachdem die gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. erforderliche Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung durch die endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten mit Schreiben vom 9. September 1994 entbehrlich geworden war und die Klägerin ihr Wahlrecht mit Schreiben vom 21. Dezember 1994, das der Beklagten am 22. Dezember 1994 zugegangen ist, ausgeübt hatte. In diesem Schreiben hatte die Klägerin die Beklagte aufgefordert, die zur Beseitigung der vom Gutachter festgestellten Schäden erforderlichen Kosten von 79.490 DM zu zahlen.
b) Das Berufungsgericht hat auch zu Recht angenommen, daß Voraussetzung für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. ist, daß der Erfüllungsanspruch zum Zeitpunkt der Umwandlung in den Schadensersatzanspruch noch nicht verjährt war. Denn mit der Verjährung des Erfüllungsanspruchs endet der Verzug der Beklagten, weil sie danach berechtigt ist, die Leistung gemäß § 222 Abs. 1 BGB a.F. zu verweigern (BGHZ 104, 6, 11; 142, 36, 41).
c) Das Berufungsgericht hat weiter zutreffend angenommen, daß sich die Verjährung des Erfüllungsanspruchs auf Renovierung des Mietobjekts nach § 558 BGB a.F. (§ 548 BGB n.F.) richtet und mit der Rückgabe des Mietobjekts am 1. Juni 1994 (§§ 558 Abs. 2 i.V. mit 187 BGB a.F.) begonnen hat. Es hat auch nicht verkannt, daß die Verjährung dieses Anspruchs in entsprechender
Anwendung von § 852 Abs. 2 BGB a.F. durch Verhandlungen gehemmt wird. § 852 Abs. 2 BGB a.F. ist eine Ausprägung des allgemeinen Rechtsgedankens, der zum Schadensersatz Verpflichtete dürfe nicht dadurch einen Vorteil erlangen , daß der Berechtigte sich auf Verhandlungen eingelassen hat. Die Rechtsklarheit erfordert für alle Ansprüche, die der kurzen Verjährung des § 558 BGB a.F. unterliegen, somit auch für ausschließlich vertraglich begründete Ansprüche , eine entsprechende Anwendung des § 852 Abs. 2 BGB a.F. (BGHZ 93, 64, 68-70; BGH Urteil vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85 - NJW 1987, 2072, 2073).
d) Als rechtsfehlerhaft erweist sich jedoch die weitere Beurteilung des Berufungsgerichts, die regulär am 30. November 1994 abgelaufene Verjährung sei durch Verhandlungen der Parteien allenfalls für einen Zeitraum von 18 Tagen in der Zeit vom 26. August 1994 bis 12. September 1994 gemäß § 852 Abs. 2 BGB a.F. gehemmt gewesen, weshalb der Erfüllungsanspruch am 19. Dezember 1994 verjährt sei. aa) Der Begriff der Verhandlung im Sinne des § 852 Abs. 2 BGB a.F. ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weit zu verstehen. Es genügt dafür jeder Meinungsaustausch über den Schadensfall zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten, sofern nicht sofort und eindeutig jeder Ersatz abgelehnt wird. Verhandlungen schweben daher schon dann, wenn der Inanspruchgenommene Erklärungen abgibt, die dem Geschädigten die Annahme gestatten, der Verpflichtete lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung von Schadensersatzansprüchen ein. Nicht erforderlich ist, daß dabei eine Vergleichsbereitschaft oder eine Bereitschaft zum Entgegenkommen signalisiert wird (BGH Urteile vom 4. Februar 1987 aaO; vom 20. Februar 2001 - VI ZR 179/00 - NJW 2001, 1723; vom 8. Mai 2001 - VI ZR 208/00 - NJW-RR 2001, 1168, 1169; vom 31. Oktober 2000 - VI ZR 198/99 - VersR 2001,108, 110). Ein
Abbruch von Verhandlungen muß - abgesehen von dem Fall des "Einschlafenlassens" der Verhandlungen - wegen seiner Bedeutung für die Durchsetzbarkeit der geltend gemachten Ansprüche durch klares und eindeutiges Verhalten zum Ausdruck gebracht werden (BGHZ 93, 64, 67, BGH Urteil vom 30. Juni 1998 - VI ZR 260/97 - NJW 1998, 2819, 2820). bb) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht nicht hinreichend beachtet , soweit es abweichend vom Landgericht davon ausgeht, die Verjährung sei in der Zeit vom 1. Juni bis 10. Juni 1994 nicht durch Verhandlungen gehemmt gewesen. Die Parteien hatten vor Verjährungsbeginn über die von der Klägerin geforderten Renovierungsarbeiten korrespondiert. Die Beklagte hatte zuletzt mit Schreiben vom 26. Mai 1994 der Klägerin mitgeteilt, daß sie die Berechtigung der geforderten Renovierungsarbeiten zur Zeit prüfe. Damit hat die Beklagte, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, ihre Bereitschaft zum Ausdruck gebracht , sich auf eine Erörterung über die Ansprüche einzulassen. Die begonnenen Verhandlungen sieht das Berufungsgericht dadurch als beendet an, daß der Justitiar der Beklagten im Übergabetermin am 31. Mai 1994 erklärt habe, er sei noch nicht zu Verhandlungen über eine gütliche Einigung bevollmächtigt. Diese Äußerung kann schon vom Wortlaut her nicht als endg ültiger und klarer Abbruch der Verhandlungen verstanden werden. Die Worte "noch nicht" bringen vielmehr zum Ausdruck, daß zwar nicht jetzt, wohl aber später weiterverhandelt werden solle. Darin liegt gerade keine endgültige Beendigung der Verhandlungen. Aber auch die vom Berufungsgericht versäumte Gesamtschau der Äußerung des Justitiars und des kurz zuvor verfassten Schreiben s der Beklagten vom 26. Mai. 1994 zeigen, daß die Beklagte sich am Tag der Übergabe, dem 31. Mai 1994, im Stadium der Prüfung der Ansprüche befand und noch keine verbindlichen Erklärungen abgeben wollte.
Die Klägerin war deshalb aufgrund des Schreibens der Beklagten vom 26. Mai 1994 zumindest bis zum Ablauf der von ihr selbst mit Schreiben vom 1. Juni 1994 der Beklagten bis zum 7. Juni 1994 gesetzten Äußeru ngsfrist zu der Annahme berechtigt, die Beklagte lasse sich jedenfalls auf Erörterungen über die Berechtigung von Schadensersatzansprüchen ein. Der Lauf der Verjährung war somit ab deren Beginn, dem 1. Juni 1994, bis zum 7. Juni 1994, gehemmt (§ 205 BGB a.F.). Die Verjährung war darüber hinaus, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, in der Zeit vom 26. August 1994 bis 12. September 1994 gehemmt. Die Beweiswürdigung des Landgerichts, die das Berufungsgericht nicht in Frage stellt, ist nicht zu beanstanden. Danach hat der Justitiar der Beklagten beim Ortstermin mit dem Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren am 26. August 1994 die Verhandlungsbereitschaft der Beklagten zum Ausdruck gebracht. Diese Bereitschaft ist erst durch die endgültige Ablehnung sämtlicher Ansprüche durch das Schreiben der Beklagten vom 9. September 1994, das der Klägerin am 12. September 1994 zugegangen ist, beendet worden. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des Erfüllungsanspruchs, die am 1. Juni 1994 begonnen hat, war somit in der Zeit vom 1. Juni 1994 bis 7. Juni 1994 und vom 26. August 1994 bis 12. September 1994 gehemmt und ist deshalb erst am 25. Dezember 1994, drei Tage nach Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in den Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung, abgelaufen. Die für den Schadensersatzanspruch mit seiner Entstehung am 22. Dezember 1994 in Lauf gesetzte neue Verjährungsfrist von sechs Monaten ist durch die Klageerhebung am 26. Januar 1995 rechtzeitig unterbrochen worden. 3. Da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - zur Berechtigung der einzelnen Schadensersatzposten keine Feststellungen
getroffen hat, war die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Vézina
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(1) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, entfällt der Anspruch auf die Gegenleistung; bei einer Teilleistung findet § 441 Abs. 3 entsprechende Anwendung. Satz 1 gilt nicht, wenn der Schuldner im Falle der nicht vertragsgemäßen Leistung die Nacherfüllung nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu erbringen braucht.
(2) Ist der Gläubiger für den Umstand, auf Grund dessen der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten braucht, allein oder weit überwiegend verantwortlich oder tritt dieser vom Schuldner nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit ein, zu welcher der Gläubiger im Verzug der Annahme ist, so behält der Schuldner den Anspruch auf die Gegenleistung. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Befreiung von der Leistung erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.
(3) Verlangt der Gläubiger nach § 285 Herausgabe des für den geschuldeten Gegenstand erlangten Ersatzes oder Abtretung des Ersatzanspruchs, so bleibt er zur Gegenleistung verpflichtet. Diese mindert sich jedoch nach Maßgabe des § 441 Abs. 3 insoweit, als der Wert des Ersatzes oder des Ersatzanspruchs hinter dem Wert der geschuldeten Leistung zurückbleibt.
(4) Soweit die nach dieser Vorschrift nicht geschuldete Gegenleistung bewirkt ist, kann das Geleistete nach den §§ 346 bis 348 zurückgefordert werden.
(5) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, kann der Gläubiger zurücktreten; auf den Rücktritt findet § 323 mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, dass die Fristsetzung entbehrlich ist.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Hat der Ersatzpflichtige durch eine unerlaubte Handlung auf Kosten des Verletzten etwas erlangt, so ist er auch nach Eintritt der Verjährung des Anspruchs auf Ersatz des aus einer unerlaubten Handlung entstandenen Schadens zur Herausgabe nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung verpflichtet. Dieser Anspruch verjährt in zehn Jahren von seiner Entstehung an, ohne Rücksicht auf die Entstehung in 30 Jahren von der Begehung der Verletzungshandlung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(1) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, entfällt der Anspruch auf die Gegenleistung; bei einer Teilleistung findet § 441 Abs. 3 entsprechende Anwendung. Satz 1 gilt nicht, wenn der Schuldner im Falle der nicht vertragsgemäßen Leistung die Nacherfüllung nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu erbringen braucht.
(2) Ist der Gläubiger für den Umstand, auf Grund dessen der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten braucht, allein oder weit überwiegend verantwortlich oder tritt dieser vom Schuldner nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit ein, zu welcher der Gläubiger im Verzug der Annahme ist, so behält der Schuldner den Anspruch auf die Gegenleistung. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Befreiung von der Leistung erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.
(3) Verlangt der Gläubiger nach § 285 Herausgabe des für den geschuldeten Gegenstand erlangten Ersatzes oder Abtretung des Ersatzanspruchs, so bleibt er zur Gegenleistung verpflichtet. Diese mindert sich jedoch nach Maßgabe des § 441 Abs. 3 insoweit, als der Wert des Ersatzes oder des Ersatzanspruchs hinter dem Wert der geschuldeten Leistung zurückbleibt.
(4) Soweit die nach dieser Vorschrift nicht geschuldete Gegenleistung bewirkt ist, kann das Geleistete nach den §§ 346 bis 348 zurückgefordert werden.
(5) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, kann der Gläubiger zurücktreten; auf den Rücktritt findet § 323 mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, dass die Fristsetzung entbehrlich ist.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger nimmt den Beklagten u.a. wegen Forderungen aus einem Geschäftsraummietverhältnis in Anspruch. Der Beklagte, ein Rechtsanwalt, hatte zusammen mit einem Kollegen von der inzwischen verstorbenen Mutter des Klägers mit Mietvertrag vom 21. November/22. Dezember 1983 Geschäftsräume für eine Anwaltskanzlei gemietet. Das Mietverhältnis war bis 30. Juni 1993 abgeschlossen mit jeweils einjähriger Verlängerungsmöglichkeit. 1984 schied der Kollege aus der Kanzleiaus. Nach dem Tod der Mutter 1986 setzte der Kläger als deren Rechtsnachfolger das Mietverhältnis fort. Wegen ab September 1986 offener Mietzinsverbindlichkeiten , einer noch ausstehenden Mietkaution und eines Mieterhöhungsverlangens des Klägers waren die Parteien Mitte November 1988 zu einer Einigung gelangt. Mit der Behauptung, daß der Beklagte mit den vereinbarten Zahlungen wiederum in Verzug geraten sei, kündigte der Kläger erstmals fristlos mit Schreiben vom 18. Dezember 1988 und wiederholte diese Kündigungen unter dem 18. Januar und 7. März 1989, nachdem der Beklagte zwischenzeitlich einen Rechtsanwalt in Bürogemeinschaft aufgenommen hatte. In dem im April 1989 eingeleiteten vorliegenden Rechtsstreit machte der Kläger zunächst unter anderem Räumung und Herausgabe der Mieträume sowie Mietrückstände und Untermietzuschläge geltend, ferner begehrte er klageerweiternd die Feststellung, daß das Mietverhältnis aufgrund seiner fristlosen Kündigung zum 1. Januar 1989 beendet worden sei und daß der Beklagte zur Rückgabe der Mieträume in renoviertem Zustand verpflichtet sei. Außerdem machte er hilfsweise weitere Forderungen aus verschiedenen Rechtsgründen geltend. Nachdem das Landgericht den Räumungsrechtsstreit abgetrennt und an das Amtsgericht verwiesen hatte, verurteilte es den Beklagten, der im März 1990 das Mietobjekt geräumt hatte, unter anderem teilweise zur Zahlung von Mietrückständen und Nutzungsentschädigung und stellte fest, daß das Mietverhältnis aufgrund der fristlosen Kündigung des Klägers am 1. August 1989 nicht mehr bestanden habe. Im übrigen wies es die Klage ab. In der Berufung machte der Kläger mit Schriftsatz vom 24. September 1990, bei Gericht eingegangen am 25. September 1990 - neben der teilweisen Aufrechterhaltung seiner Ansprüche aus erster Instanz - zunächst hilfsweise
anstelle der in erster Instanz verlangten Feststellung der Renovierungspflicht des Beklagten die Kosten für die Instandsetzung der Mietsache sowie einen Mietausfallschaden geltend. Mit Schriftsatz vom 29. April 1991 machte er die Zahlung von Instandsetzungskosten in Höhe von 36.542,08 DM klagerweiternd zum Gegenstand seines Hauptantrages. Der Beklagte, der ebenfalls Berufung eingelegt hatte, berief sich demgegenüber auf Verjährung. Das Oberlandesgericht wies die Berufung des Beklagten im wesentlichen zurück. Auf die Berufung des Klägers änderte es das landgerichtliche Urteil teilweise ab und gab der Klage in weiterem Umfang statt. Hinsichtlich der Schadensersatzforderung in Höhe von 36.542,08 DM wegen der Renovierungskosten wies es die Klage dagegen wegen Verjährung ab. Der Senat hat die Revision hinsichtlich dieser Renovierungskosten angenommen und die Annahme im übrigen mangels Erfolgsaussicht abgelehnt.
Entscheidungsgründe:
Die Revision des Klägers hat Erfolg, weil sein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Renovierung entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts nicht verjährt ist. 1. Das Oberlandesgericht ist - insoweit zutreffend - davon ausgegangen, daß dem Kläger gemäß § 326 BGB ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung der dem Beklagten laut § 16 Ziffer 4 des Mietvertrages obliegendenHauptverpflichtung, die Mietsache bei Auszug zu renovieren, zusteht (vgl. dazu BGHZ 104, 6, 10). Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen hatte der Beklagte das Mietobjekt im März 1990 geräumt, was sich auch mit dem vor dem Amtsgericht am 31. Januar 1990 abgeschlossenen Vergleich über die Räumungsverpflichtung des Beklagten deckt. Das Oberlandesgericht hat angenommen, daß sich der ursprünglich bestehende Erfüllungsanspruch des Klägers auf Vornahme der Renovierung spätestens Ende Mai 1990 in einen Schadensersatzanspruch nach § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB umgewandelt habe. Es hat zutreffend ausgeführt, daß die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB, die auch Ansprüche aus § 326 BGB erfaßt, für den Schadensersatzanspruch erst beginnt, nachdem dieser durch Umwandlung des Erfüllungs- in einen Schadensersatzanspruch entstanden ist (vgl. BGHZ 107, 179, 182, 184). Dabei wird die für den Erfüllungsanspruch bereits verstrichene Verjährungsfrist auf die Verjährungsfrist für den Schadensersatzanspruch nicht angerechnet (BGHZ 107 aaO). Richtig ist auch, daß der vom Kläger zunächst gestellte Antrag auf Feststellung der Renovierungspflicht des Beklagten nicht geeignet war, die Verjährung des Schadensersatzanspruches zu unterbrechen, weil es sich insoweit um verschiedene Streitgegenstände handelte. 2. Rechtlichen Bedenken begegnet jedoch die Annahme des Oberlandesgerichts , der Schadensersatzanspruch sei erstmals mit Schriftsatz vom 29. April 1991, somit in verjährter Zeit, geltend gemacht worden. Dabei hat es nicht berücksichtigt, daß der Kläger bereits mit Schriftsatz vom 24. September 1990 hilfsweise die Kosten für die im einzelnen anfallenden Renovierungsarbeiten geltend gemacht hat. Diesen Hilfsantrag hat er sodann mit Schriftsatz vom 29. April 1991 zum Hauptantrag erhoben. Die Verjährung wird auch dann gemäß §§ 209 Abs. 1, 211 Abs. 1 BGB unterbrochen, wenn der Anspruch nur hilfsweise geltend gemacht wird (st.Rspr. vgl. BGH, Urteile vom 10. Oktober
1977 - VIII ZR 110/76 - NJW 1978, 261, 262; vom 7. Mai 1997 - VIII ZR 253/96 - BB 1997, 1383; MünchKomm/Feldmann, BGB, 3. Aufl., § 209 Rdn. 3). Da der Schriftsatz vom 24. September 1990 bei Gericht am 25. September 1990 einging und dem Beklagten am 1. Oktober 1990 - und damit zum Zwecke der Verjährungsunterbrechung "demnächst" im Sinne des § 270 Abs. 3 ZPO - zugestellt wurde, trat die Wirkung der Rechtshängigkeit der Klage bezüglich der Renovierungskosten bereits mit dem 25. September 1990 ein, mithin noch innerhalb von 6 Monaten nach dem vom Oberlandesgericht angenommenen Verjährungsbeginn. 3. Das angefochtene Urteil kann daher insoweit nicht bestehenbleiben. Da das Oberlandesgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - den Zeitpunkt des Verjährungsbeginns nicht näher bestimmt und zur Berechtigung der einzelnen Schadensersatzposten keine Feststellungen getroffen hat, mußte die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen werden. Blumenröhr Hahne Sprick Weber-Monecke Wagenitz
(1) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, entfällt der Anspruch auf die Gegenleistung; bei einer Teilleistung findet § 441 Abs. 3 entsprechende Anwendung. Satz 1 gilt nicht, wenn der Schuldner im Falle der nicht vertragsgemäßen Leistung die Nacherfüllung nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu erbringen braucht.
(2) Ist der Gläubiger für den Umstand, auf Grund dessen der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten braucht, allein oder weit überwiegend verantwortlich oder tritt dieser vom Schuldner nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit ein, zu welcher der Gläubiger im Verzug der Annahme ist, so behält der Schuldner den Anspruch auf die Gegenleistung. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Befreiung von der Leistung erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.
(3) Verlangt der Gläubiger nach § 285 Herausgabe des für den geschuldeten Gegenstand erlangten Ersatzes oder Abtretung des Ersatzanspruchs, so bleibt er zur Gegenleistung verpflichtet. Diese mindert sich jedoch nach Maßgabe des § 441 Abs. 3 insoweit, als der Wert des Ersatzes oder des Ersatzanspruchs hinter dem Wert der geschuldeten Leistung zurückbleibt.
(4) Soweit die nach dieser Vorschrift nicht geschuldete Gegenleistung bewirkt ist, kann das Geleistete nach den §§ 346 bis 348 zurückgefordert werden.
(5) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, kann der Gläubiger zurücktreten; auf den Rücktritt findet § 323 mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, dass die Fristsetzung entbehrlich ist.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)
Hat der Ersatzpflichtige durch eine unerlaubte Handlung auf Kosten des Verletzten etwas erlangt, so ist er auch nach Eintritt der Verjährung des Anspruchs auf Ersatz des aus einer unerlaubten Handlung entstandenen Schadens zur Herausgabe nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung verpflichtet. Dieser Anspruch verjährt in zehn Jahren von seiner Entstehung an, ohne Rücksicht auf die Entstehung in 30 Jahren von der Begehung der Verletzungshandlung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Hat der Ersatzpflichtige durch eine unerlaubte Handlung auf Kosten des Verletzten etwas erlangt, so ist er auch nach Eintritt der Verjährung des Anspruchs auf Ersatz des aus einer unerlaubten Handlung entstandenen Schadens zur Herausgabe nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung verpflichtet. Dieser Anspruch verjährt in zehn Jahren von seiner Entstehung an, ohne Rücksicht auf die Entstehung in 30 Jahren von der Begehung der Verletzungshandlung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
Die Verjährung ist gehemmt, solange der Schuldner auf Grund einer Vereinbarung mit dem Gläubiger vorübergehend zur Verweigerung der Leistung berechtigt ist.