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Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Endurteil, 08. Okt. 2018 - 5 BV 17.1229

published on 08/10/2018 00:00

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Verwaltungsgericht München, M 10 K 16.3161, 06/04/2017

Gericht

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Tenor

I. Das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 6. April 2017 wird abgeändert. Der Bescheid der Beklagten vom 15. Dezember 2015 wird insoweit aufgehoben, als er einen höheren Betrag als 4.112,50 Euro festsetzt.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

II. Die Beklagte trägt 9/10, der Kläger 1/10 der Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht der jeweilige Kostengläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen Gutachterkosten für die Bewertung von Immobilieneigentum.

Der Kläger ist oder war Inhaber eines ¼-Anteils von zwei je 192/1000-Miteigentumsanteilen an der Immobilie P* … … im Stadtgebiet der Beklagten und je zu einem Viertel Miteigentümer des Sondereigentums an Einheit Nr. 3 (Wohnung/Büro im 2. OG) und Einheit Nr. 4 (Wohnung/Büro im 3. OG).

Auf Antrag des Klägers erstellte der Gutachterausschuss der Beklagten mit Beschluss vom 11. November 2015 ein Gutachten über den Verkehrswert an den genannten Miteigentumsanteilen des Klägers am Grundstück und an den Sondereigentumseinheiten. Er ermittelte für beide Sondereigentumseinheiten jeweils einen Wert von 2.070.000 Euro; dabei wurde bereits ein Wertabschlag von 10% abgezogen, da sich das Sondereigentum nicht im Alleineigentum, sondern im Miteigentum mehrerer befinde, sodass es eingeschränkt verwertbar sei. Am Ende des Gutachtens wird der Wert des ¼-Anteils an den Miteigentumsanteilen des Klägers am Grundstück und an den Einheiten Nr. 3 und 4 mit jeweils 517.500 Euro beziffert.

Mit Bescheid vom 15. Dezember 2015 setzte die Beklagte gegenüber dem Kläger Gutachterkosten in Höhe von 7.807,45 Euro fest. Die Aufgliederung des Kostenbescheids geht von einem ermittelten (Gesamt-)Wert von 4.140.000 Euro aus. Die Gebühr setzt sich aus einer Grundgebühr von 2.000 Euro und einem Tausendstel des ermittelten Wertes (4.140 Euro) zuzüglich weiterer Gebühren (250 Euro), Auslagen (170,88 Euro) sowie der Umsatzsteuer von 19% zusammen.

Der Kläger erhob Klage zum Verwaltungsgericht mit dem zuletzt gestellten Antrag, den Bescheid der Beklagten vom 15. Dezember 2015 insoweit aufzuheben, als ein höherer Betrag als 3.694,95 EUR festgesetzt wurde.

Der laut Gutachten festgestellte Wert für den Anteil des Klägers an den Einheiten Nr. 3 und 4 im 2. und 3. Stock habe 1.035.000 Euro betragen. Es sei unzutreffend auf den Wert des Objektes abgestellt worden, da nicht der Gesamtwert Gegenstand der Beauftragung gewesen sei, sondern lediglich die Ermittlung des Wertes des Miteigentumsanteils. Ein zusätzlicher Aufwand, welcher nach § 12 Abs. 3 BayGaV eine Erhöhung der Gebühr rechtfertige, sei nicht ersichtlich.

Die Beklagte beantragte Klageabweisung und trug zur Begründung vor, der Gutachtensauftrag des Klägers habe ausdrücklich die Erstellung eines Wertgutachtens für das Sondereigentum im 2. und 3. Stock des Anwesens zum Inhalt gehabt. Die Höhe der Gebühren werde nach § 15 Abs. 2 BayGaV nach dem Wert des zu begutachtenden Objekts festgestellt. Der Wert des Objekts der Beauftragung - Sondereigentum an den Einheiten Nr. 3 und Nr. 4 - habe zusammen 4.140.000 Euro betragen. Die Ermittlung eines Miteigentumsanteils setze die Bewertung des Gesamteigentums voraus. § 15 Abs. 2 BayGaV stelle auf den ermittelten Wert des Immobilienobjekts und nicht seinen Bruchteil ab. Aus dem Zusammenhang mit den §§ 192 ff. BauGB folge, dass Gegenstand eines Gutachtens sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke und Rechte an Grundstücken sein könnten. Somit sei auch Sondereigentum einer Verkehrswertermittlung nach der Gutachterausschussverordnung zugänglich. Es sei nicht der Wert des gesamten Anwesens, sondern allein das im Miteigentum stehende Sondereigentum an den Wohneinheiten Nr. 3 und Nr. 4 herangezogen worden. Zudem sei der Aufwand der Begutachtung eines Objekts gleich hoch, auch wenn nur ein Miteigentümer den Auftrag zur Begutachtung erteile. Miteigentümer hätten es durch die Antragstellung somit in der Hand, die Gebührenhöhe zu beeinflussen, indem nur ein Miteigentümer den Antrag stelle.

Der Kläger erwiderte daraufhin, die Beklagte arbeite mit einem formularmäßigen Antragsschreiben, in dem u.a. abgefragt werde, ob der Antrag „in der Eigenschaft als Eigentümer/Miteigentümer/Erbe/Inhaber eines Rechts“ gestellt werde. Dementsprechend könne in diesem Formular nur eingesetzt werden, dass der Antrag des Klägers als Miteigentümer erfolge. Dem Antrag sei jedoch eine auszugsweise Kopie aus einem notariellen Kaufvertrag vom 16. April 1992 beigefügt gewesen, der inhaltlich die Position als ¼ - Miteigentümer darlege. Aus der Sicht des Klägers sei somit eindeutig offengelegt gewesen, dass es um eine Bewertung des eigenen Miteigentumsanteils gehe, nicht um die Bewertung des Gesamtobjekts. Mit dem Begriff „wertabhängig“ in § 15 Abs. 2 BayGaV werde ausschließlich auf das Bewertungsobjekt selbst abgestellt. Soweit es sich hierbei um einen Miteigentumsanteil handele, könne nur dieser Anteil selbst Grundlage für die Gebührenberechnung sein. Andernfalls müsste bei jedem Bewertungsobjekt, das nach WEG in Miteigentumsanteile aufgeteilt sei, der Gesamtwert des Objektes zu Grunde gelegt werden, was ersichtlich nicht geschehe. Es trete auch keine unbillige Verkürzung der Gebühren ein, da nach § 15 Abs. 3 BayGaV eine Korrekturmöglichkeit vorgesehen sei. Somit seien auch die Überlegungen der Beklagten hinfällig, dass der Miteigentümer durch die Antragstellung die Gebührenhöhe beeinflussen könne.

Das Verwaltungsgericht hob den Bescheid vom 15. Dezember 2015 antragsgemäß mit Urteil vom 6. April 2017 auf. Gegenstand des Gutachtens seien unstreitig nur die Miteigentumsanteile des Klägers gewesen. Das gehe sowohl aus seinem Antrag hervor, den er in seiner Eigenschaft als Miteigentümer gestellt habe, als auch aus dem Gutachten selbst, welches in Überschrift und Ergebnis auf die Miteigentumsanteile abstelle. Nach § 15 Abs. 1 Satz 4 BayGaV komme es für die Bemessung der Gebühr auf den ermittelten Wert an. In Fällen, in denen ein Miteigentumsanteil zu begutachten sei, sei eine Auslegung des Begriffs „ermittelter Wert“ sowohl dahingehend möglich, den Wert des Miteigentumsanteils als auch den Wert des gesamten Begutachtungsobjekts zu Grunde zulegen. Die erstgenannte Interpretation liege nach dem Wortlaut näher, da der Begriff „ermittelt“ weniger auf einen Zwischenschritt als auf das Endergebnis der Begutachtung verweise. Auch nach teleologischer Auslegung knüpfe § 15 Abs. 1 und 2 BayGaV für die Gebührenberechnung an den Wert des Miteigentumsanteils an. Zwar sei die Gutachterausschussverordnung auch auf § 199 Abs. 2 BauGB gestützt und habe inhaltlich einen baurechtlichen Hintergrund. Der Beklagtenseite sei demnach zuzugestehen, dass der Verordnung der baurechtliche Bezugspunkt des Gebäudes bzw. der Nutzungseinheit naheliege. Jedoch sei die Gutachterausschussverordnung auch auf Art. 21 KG gestützt, und § 15 BayGaV sei Teil des Gebührenrechts. Auch hier würden somit die in Art. 6 Abs. 2 Satz 1 KG niedergelegten Grundgedanken der Bemessung einer Gebühr gelten. Zu berücksichtigen für die Gebührenberechnung seien danach der mit der Amtshandlung verbundene Verwaltungsaufwand aller beteiligten Behörden und Stellen und die Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligten. Nachdem § 15 Abs. 2 BayGaV eine Staffelung nach dem Wert vornehme und damit nicht auf den Aufwand der konkreten Begutachtung abstelle (dazu § 15 Abs. 3 BayGaV), verbleibe als maßgebliches Kriterium die Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligten. Im vorliegenden Fall bemesse sich die Bedeutung der Angelegenheit für den Kläger nach seinen Miteigentumsanteilen, nicht nach dem Gesamtwert der beiden Nutzungseinheiten.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit der vom Verwaltungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Berufung. Sie beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 6. April 2017 aufzuheben und die Klage insgesamt abzuweisen.

Zur Begründung der Berufung führt sie aus, die wertabhängige Gebührenerhebung beruhe darauf, dass der Aufwand für die Erstellung eines Wertgutachtens typischerweise eine Abhängigkeit zum Wert eines begutachteten Objekts aufweise. Insoweit verzichte § 15 Abs. 2 BayGaV gerade nicht darauf, den Aufwand der Begutachtung als Maßstab heranzuziehen. Der Gebührenbemessung liege vielmehr eine verkehrswertbasierte pauschalierende Aufwandsprognose zu Grunde. Nach dieser Regelungsentscheidung des Verordnungsgebers solle sich der Gebührenmaßstab gerade nach dem objektiv ermittelten Verkehrswert des Begutachtungsobjekts richten. Die Berücksichtigung der Bedeutung der Leistung für die Beteiligten würde diese Regelungsentscheidung unterlaufen. Unabhängig vom prognostizierten Aufwand würde sich die Gebühr willkürlich nach der Zahl der Miteigentümer des Begutachtungsobjekts bemessen. Insoweit könne Art. 21 Abs. 3 Satz 1 KG nicht entgegen dem Wortlaut des § 15 Abs. 2 BayGaV zur Verminderung der auf dem Verkehrswert des Begutachtungsobjekts beruhenden Gebühr herangezogen werden. Ansonsten bestehe eine erhebliche Missbrauchsgefahr.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Es sei auf den ermittelten Wert abzustellen, der durch den konkreten Auftrag vorgegeben sei. Zwischenschritte, hier die Ermittlung des Werts des Gesamtobjekts, könnten nicht Grundlage der Gebührenbemessung sein. Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 KG müsse bei der Gebührenbemessung insbesondere die Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligten berücksichtigt werden. Das sei Ausfluss des allgemeinen im Abgabenrecht geltenden Äquivalenzprinzips. Die Bedeutung werde allein durch den Gegenstand des Bewertungsauftrags bestimmt. Die Auffassung der Beklagten hätte zur Konsequenz, dass beispielsweise bei größeren Wohnanlagen mit vielen Miteigentümern die Bewertung einer Wohneinheit mit wenigen Tausendstel Miteigentumsanteilen gebührenmäßig ebenso zu behandeln wäre wie die Bewertung der gesamten Anlage.

Die Landesanwaltschaft Bayern äußert sich als Vertreter des öffentlichen Interesses wie folgt:

„Den Verkehrswert von Miteigentumsanteilen an bebauten oder unbebauten Grundstücken erwähne § 193 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht. Zwar seien nach § 200 Abs. 1 BauGB die für Grundstücke geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden. Damit seien jedoch nach einer wortlautorientierten Auslegung zunächst nur reale Grundstücksteilflächen gemeint. Ob der Begriff des Grundstücksteils darüber hinaus auch ideelle Grundstücksteile in Gestalt von Miteigentumsanteilen erfasse, bemesse sich nach Sinn und Zweck der Regelung. Zwar beziehe sich das gemeindliche Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken nach § 24 BauGB auch auf ideelle Miteigentumsanteile, das sei jedoch auf den Aufgabenbeschrieb des § 193 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht übertragbar, weil der Ermittlung des Wertes eines Miteigentumsanteils als Zwischenschritt die Ermittlung des Werts des Gesamteigentums des Grundstücks zwingend vorausgehe. Die Ableitung des Wertes eines ideellen Miteigentumsanteils aus dem Wert des ermittelten Werts des Gesamteigentums sei ein von jedermann einfach durchzuführender Rechenvorgang, dessen Vornahme keine eigenständige Relevanz im Rahmen einer Gutachtenserstellung habe. Maßgeblich und entscheidend sei nicht dieser letzte Rechenschritt, sondern der Umstand, dass gemäß § 193 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Gutachterausschuss nur mit der Erstellung eines Gutachtens über den Verkehrswert von bebauten oder unbebauten Grundstücken als Ganzes beauftragt werden könne. Hingegen bedürfe es für die Ermittlung des Wertes eines Sondereigentums der Ermittlung des Wertes des Gesamtobjektes nicht. Einen nur auf die Ermittlung des Werts des Miteigentumsanteils beschränkten Auftrag habe der Kläger ausweislich des von ihm ausgefüllten Antragsformulars auch nicht erteilt. Der Wert eines Miteigentumsanteils an einem Sondereigentum könne nicht zulässiger Gutachtensgegenstand sein. Ein solcher Antrag hätte abgelehnt werden müssen.“

Der Kläger erwiderte, die klarstellende Regelung des § 200 Abs. 1 BauGB, wonach sämtliche Vorschriften entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden seien, befinde sich im Abschnitt „Allgemeine Vorschriften“ des 3. Kapitel des Baugesetzbuches und gelte für das gesamte Baugesetzbuch. Grundstücksteile im Sinne dieser Vorschrift seien nach herrschender Meinung sowohl reale als auch ideelle Grundstücksteile. Die Ableitung des Werts des Miteigentumsanteils vom Wert des Gesamtobjekts sei kein einfach durchzuführender Rechenvorgang, da bei einem Miteigentumsanteil der Abschlag wegen geminderter Marktgängigkeit vorgenommen werden müsse, der unter Berücksichtigung sämtlicher Einzelumstände zu ermitteln sei. Einen Unterschied zwischen der Bewertung einer realen Teilfläche eines Grundstücks und eines bloßen ideellen Miteigentumsanteils darstellen zu wollen, sei nicht sachgerecht, weil auch bei Bewertung einer Teilfläche zunächst eine Bewertung des Gesamtgrundstücks als notwendiger Zwischenschritt notwendig sei. Auf bei einer Teilfläche sei dann zu prüfen, ob ähnlich wie bei einem Miteigentumsanteil ein weiterer Abschlag vorzunehmen sei. Nach objektivem Empfängerhorizont sei sein Antrag auf Verkehrswertermittlung auf seinen Miteigentumsanteil beschränkt worden, der Gutachterausschuss habe das exakt so verstanden.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten verwiesen.

Gründe

Die Berufung der Beklagten, über die nach dem Verzicht der Beteiligten auf mündliche Verhandlung im schriftlichen Verfahren entschieden werden kann (§ 101 Abs. 2 VwGO), hat im Wesentlichen keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat dem Klageantrag größtenteils zu Recht stattgegeben. Der Bescheid der Beklagten vom 15. Dezember 2015 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), soweit für die Erstellung des Wertgutachtens vom 11. November 2015 einen höhere Gebühr als 4.112,50 Euro festgesetzt wurde.

Rechtsgrundlage für den Gebührenbescheid der Beklagten ist § 15 Abs. 1 und 2 der Verordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch vom 5. April 2005 (Gutachterausschussverordnung, GVBl 2005, 88; im Folgenden: BayGaV), zuletzt geändert durch Verordnung vom 30. September 2014 (GVBl 2014, 411). Nach § 15 Abs. 2 Nr. 6 BayGaV ist die Gebühr im Regelfall wertabhängig und beträgt bei einem ermittelten Wert von über 1.000.000 Euro bis 10.000.000 Euro 2000 Euro zzgl. 1 v. T. des Werts. Hinzu kommen Gebühren nach § 15 Abs. 4 BayGaV (Auskunft aus der Kaufpreissammlung) in Höhe von 250 Euro und Gebühren nach § 15 Abs. 5 Nrn. 2 bis 4 BayGaV (Auslagen für Postgebühren, Reisekosten, Unterlagen, Grundbuchauszug etc.) in Höhe von 170,88 Euro sowie gemäß § 15 Abs. 5 Nr. 5 BayGaV die Umsatzsteuer in Höhe von 19%, die hier alle unstreitig sind. Das ergibt hier eine Gesamtgebühr in Höhe von 4.112,50 Euro, da der ermittelte Endwert der Gebührenerhebung nach § 15 Abs. 2 BayGaV zugrunde zu legen ist (hierzu 1.), dieser Auslegung auch die §§ 193 ff. BauGB nicht entgegenstehen (2.) und das Gutachten vom 11. November 2015 den Wert für die Miteigentumsanteile des Klägers (1.035.000 Euro) ermittelt hat (3.). Auch weitere Gründe für eine höhere Gebühr liegen nicht vor (4.).

1. In der Vorschrift des § 15 BayGaV wird der Begriff des „ermittelten Werts“ nicht näher definiert. Nach allgemeinem Sprachgebrauch ist darunter der durch das Wertgutachten ermittelte Endwert gemäß dem Gutachtensauftrag zu verstehen. Gründe, von diesem Verständnis abzuweichen und z. B. einen für die Höhe des zu ermittelnden Werts notwendigerweise zu ermittelnden - höheren - Zwischenwert zu Grunde zu legen, bestehen nicht. Als ermittelter Wert kann auch nicht generell der Wert des „Begutachtungsobjekts“ als Ganzes angesehen werden, wie die Beklagte geltend macht, weil nach § 193 Abs. 1 BauGB nicht nur bebaute und unbebaute Grundstücke durch den Gutachterausschuss zu bewerten sind, sondern auch Rechte an Grundstücken und gemäß § 200 Abs. 1 BauGB auch Teile hiervon.

a) Der von der Beklagten und der Landesanwaltschaft Bayern geltend gemachte Grund besteht darin, dass bei der Ermittlung des Werts eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück oder einem Wohnungs- oder Teileigentum notwendigerweise immer der Wert des Gesamtgrundstücks bzw. der Wert des gesamten Wohnungs- oder Teileigentums ermittelt werden muss. Für die Auffassung, der Gebührenerhebung diesen notwendigen Zwischenwert und nicht den ermittelten Endwert zu Grunde zu legen, gibt es in § 15 Abs. 1 und 2 BayGaV jedoch keinerlei Anhaltspunkte. Die Regelung in § 15 Abs. 3 Satz 3 BayGaV spricht im Umkehrschluss gegen eine solche Auslegung. Nach dieser Vorschrift wird, wenn in einem Gutachten für ein Wertermittlungsobjekt mehrere Werte für mehrere Stichtage oder entsprechende Wertunterschiede zu ermitteln sind, der Gebührenberechnung die Summe aus dem höchsten ermittelten Wert und je einem Viertel aller weiteren ermittelten Werte zugrunde gelegt. In dieser Vorschrift wird ein Fall geregelt, in dem mehrere Werte für ein Wertermittlungsobjekt zu ermitteln sind. Sie unterscheidet also zwischen dem Wertermittlungsobjekt und den ermittelten Werten und regelt, dass eine Gebührenzusammenrechnung aus den einzelnen ermittelten Werten bei gleichzeitiger Abstufung zu erfolgen hat. Der Fall, dass für die Ermittlung eines Werts als Zwischenschritt die Ermittlung weiterer Werte erforderlich ist, und dann diese Werte zugrunde zu legen sind, wird in der Vorschrift nicht angesprochen. Im Übrigen dürfte auch bei der Ermittlung des Werts von Rechten an einem Grundstück (vgl. § 193 Abs. 1 Satz 1 BauGB) oder eines realem Grundstücksteils (vgl. § 200 Abs. 1 BauGB) zumindest gelegentlich als Zwischenschritt die Ermittlung der Gesamtwerts des Grundstücks oder eines Teils davon notwendig sein, ohne dass dann der Gebührenerhebung der Gesamtwert des Grundstücks zugrunde gelegt werden kann, wenn auftragsgemäß nur der Wert des Rechts oder eines Grundstücksteils zu ermitteln ist.

b) Es sind ansonsten keine Gründe dafür ersichtlich, Rechte an einem Grundstück oder Grundstücksteile als zulässige Gegenstände eines Wertgutachtens des Gutachterausschusses anzusehen, nicht aber Miteigentumsanteile. Dass es notwendig ist, auch über Miteigentumsanteile ein Wertgutachten erstellen lassen zu können, zeigt sich bereits aus der Notwendigkeit, dass der Miteigentumsanteil nicht nur „rechnerisch vom Gesamtwert herunter zu brechen“ ist, wie die Landesanwaltschaft Bayern vorträgt, sondern einer zusätzlichen Bewertung unterliegt, weil ein Abschlag wegen geringerer Marktgängigkeit eines Miteigentumsanteils vorzunehmen ist, der unter Berücksichtigung sämtlicher Einzelumstände zu ermitteln ist (vgl. OLG Düsseldorf, U.v. 30.6.2015 - I-3 U 11/14 - juris Rn. 69 ff.) und daher auch Gegenstand eines Wertgutachtens sein können muss. Insoweit ist die Ermittlung des Werts eines Miteigentumsanteils nicht nur aufwändiger als die Ermittlung des Gesamtwerts der Immobilie, sondern auch etwas anderes, ein aliud. Es ergibt sich daher durchaus eine (Markt-)Notwendigkeit, auch einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück oder einem Wohnungs- oder Teileigentum gutachtlich ermitteln zu lassen.

c) Auch Art. 21 Abs. 1 Satz 1 KG, auf den § 15 BayGaV gestützt ist (vgl. Nr. 2 der Einleitung der BayGaV - dort noch entsprechend der früheren Regelung als § 16 bezeichnet) spricht für diese Auslegung. Nach Art. 21 Abs. 1 Satz 1 KG ist die Höhe der Gebühren nach dem Verwaltungsaufwand der in Anspruch genommenen Einrichtung und nach der Bedeutung der Leistung für die Benutzer zu bemessen. Der Maßstab des § 15 BayGaV, wonach der ermittelte Wert für die Gebührenhöhe maßgeblich ist, mit der Folge, dass die Gebühren mit der Höhe des ermittelten Werts ansteigen (wenn auch nicht proportional sondern degressiv), stellt, wie das Verwaltungsgericht bereits ausführte (UA S. 7), nicht auf den Aufwand der konkreten Begutachtung ab, sondern eher auf die Bedeutung der Leistung für die Benutzer (Art. 21 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 KG). Warum der Aufwand für die Begutachtung „typischerweise“ mit der Höhe des ermittelten Werts, also in der Regel mit der Grundstücksgröße und der Wohnung- oder Teileigentumsgröße ansteigen soll, ist nicht nachvollziehbar; so ist z.B. der Aufwand für die Ermittlung des Verkehrswerts eines 1000 m² großen Grundstücks oder einer 100 m² großen Sondereigentumseinheit nicht typischerweise höher als der Aufwand für die Ermittlung des Verkehrswerts eines 2000 m² großen Grundstücks oder einer Sondereigentumseinheit mit 200 m². Auch kann nicht angenommen werden, dass der Aufwand in hochpreisigen Lagen, wie im Stadtgebiet der Beklagten, um ein Vielfaches höher wäre als in Gegenden, in denen die Grundstückspreise und die Quadratmeterpreise für Wohnungs- oder Teileigentum sehr viel niedriger liegen. Der ermittelte Wert hat daher eher mit der Bedeutung der Leistung für die Benutzer zu tun, auch wenn es sich dabei nicht um einen „Streitwert“, wie er z.B. im gerichtlichen Verfahren zugrunde zu legen ist, handelt, weil der Benutzer hier nur eine Information begehrt. Die Bedeutung der Leistung für die Benutzer liegt, wenn die Ermittlung des Verkehrswerts eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück und/oder an einer Sondereigentumseinheit notwendig ist, in der Ermittlung eben dieses Werts.

d) Eine Missbrauchsgefahr, die es gebieten würde, die Höhe der Gebühr für die Ermittlung des Werts eines Miteigentumsanteils nach dem Gesamtwert des Bewertungsobjekts zu bestimmen, besteht nicht. Wie ausgeführt besteht eine Notwendigkeit für die Ermittlung eines Miteigentumsanteils, weil auch ein solcher auf dem Markt gehandelt wird und weil dieser gesondert zu bewerten ist.

Wie das Verwaltungsgericht bereits zu Recht ausführte (UA S. 7), ist es möglich, dass Miteigentümer von dieser Auslegung profitieren. Für den Fall, dass ein Grundstück oder ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Miteigentümern gehört, können diese, obwohl sie (tatsächlich) den Wert des Grundstücksobjekts insgesamt festgestellt haben wollen, nur einen Miteigentümer mit der Feststellung des Werts seines Anteils beauftragen und erfahren dann, weil der Marktwert der Gesamtimmobilie als Zwischenschritt zu ermitteln ist, auch den Gesamtwert. Jedoch sind Rückschlüsse aus einem vorliegenden Gutachten auf benachbarte Objekte ohnehin immer möglich. Wenn eine Person mehrere Sondereigentumseinheiten in einem Objekt besitzt, kann sie die Feststellung des Werts beim Gutachterausschuss auch auf eine Sondereigentumseinheit beschränken und Rückschlüsse auf den Wert der anderen Einheiten ziehen, da sich der Quadratmeterpreis wohl kaum unterscheiden dürfte. Ähnliches kann auch für Nachbargrundstücke gelten.

Hier liegt jedenfalls kein Missbrauch vor. Der Kläger scheidet aus der in der Immobilie betriebenen Kanzlei aus und möchte seine Miteigentumsanteile übertragen bzw. sie sich auszahlen lassen. Der Kläger hätte hier sogar Gebühren sparen können, indem er nur den Wert seines Miteigentumsanteils hinsichtlich einer Büroeinheit abgefragt und auf den Wert der anderen Einheit rückgeschlossen hätte.

2. Auch aus den Regelungen des Baugesetzbuchs (§§ 193 ff.) ist kein Grund ersichtlich, warum ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück oder einem Wohnungs- oder Teileigentum nicht Gegenstand eines Gutachtens durch den Gutachterausschuss sein könnte, zumal, wie unter Nr. 1 ausgeführt, ein Bedarf hierfür besteht. Nach § 193 BauGB erstattet der Gutachterausschuss Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Um ein solches Recht handelt es sich bei dem Miteigentumsanteil nicht.

Nach § 200 Abs. 1 BauGB sind jedoch die für Grundstücke geltenden Vorschriften des BauGB entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden. Diese Vorschrift steht im Zweiten Teil des Dritten Kapitels des BauGB (Erster Abschnitt, Allgemeine Vorschriften) und gilt auch für § 193 Abs. 1 BauGB. Grundstücksteile im Sinne dieser Vorschrift sind nicht nur reale Grundstücksteilflächen, sondern auch ideelle Bruchteile davon, also Miteigentumsanteile (allgemeine Meinung in der Kommentarliteratur, vgl. z.B. Dieterich/Voß in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger (EZBK), BauGB § 193 Rn. 13; Kalb/Külpmann in EZBK, § 200 Rn. 17; Schrödter in Schrödter, BauGB, § 200 Rn. 5; Hofherr in Berliner Kommentar zum BauGB § 200 Rn. 18; Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 200 Rn. 6; jeweils m.w.N.). Das entspricht auch der zivilrechtlichen Rechtsprechung zur Vorschrift des § 24 BauGB (Vorkaufsrecht, vgl. bereits BGH, B.v. 16.2.1984 - V ZB 24/83 - NJW 1984,1617 = juris Rn. 7 ff. und OLG Frankfurt, B.v.18.5.1995 - 20 W 134/95 - MDR 1995, 687 = juris Rn. 7, ausdrücklich zu § 200 Abs. 1 BauGB).

3. Der hier letztlich durch das Gutachten vom 11. November 2015 ermittelte Wert ist der Verkehrswert des ¼ -Anteils des Klägers an zwei 192/1000 Miteigentumsanteilen am maßgeblichen Grundstück, verbunden mit dem ¼-Anteil des Klägers an den Sondereigentumseinheiten Nr. 3 und 4 im 2. und 3. Stock des Anwesens. Der Wert jedes Miteigentumsanteils des Klägers wurde mit jeweils 517.500 Euro beziffert. Daraus ergibt sich die Anwendbarkeit des § 15 Abs. 2 Nr. 6 BayGaV. Dass die Miteigentumsanteile des Klägers Gegenstand des Gutachtens waren, ergibt sich dezidiert sowohl aus der Einleitung des Gutachtens, der Objektbezeichnung unter Nr. 1.1.2 des Gutachtens sowie aus den Schlusssätzen des Gutachtens, die die Gutachtensanfrage beantworten.

Angesichts dieses eindeutigen Gutachtensgegenstands ist die Frage, ob der Antrag des Klägers auf Erstellung eines Wertgutachtens vom 12. Januar 2015 auf einem Formblatt der Beklagten nicht auch dahingehend hätte verstanden werden können, dass die Miteigentumsanteile des Klägers und seiner Kanzleipartner am Grundstück sowie der volle Wert der beiden Sondereigentumseinheiten Gegenstand des Gutachtens sein sollten, nicht entscheidend. Offensichtlich war dem Gutachter der Hintergrund des klägerischen Antrags, nämlich sein Ausscheiden aus der Kanzlei unter Aufgabe seiner Miteigentumsanteile, bekannt. Schließlich hat am 21. Juli 2015 eine Ortsbesichtigung stattgefunden, bei der sowohl der Gutachter als auch der Kläger anwesend waren. Es ist offensichtlich, dass der Kläger nur am Wert seiner Anteile interessiert war und der Gutachter sowie der Gutachterausschuss das exakt auch so verstanden haben.

4. Auch angesichts dessen, dass dem klägerischen Interesse die bloße Wertermittlung für einen Miteigentumsanteil genügt hätte, sieht der Senat keine Veranlassung, die beiden durch das Gutachten ermittelten Werte für die Miteigentumsanteile des Klägers jeweils einer gesonderten Gebührenberechnung (zweifacher Ansatz der Gebühr für einen ermittelten Wert von 517.500 Euro) zu unterwerfen. Der Vertreter der Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichts am 6. April 2017 erklärt, dass für die Gebührenberechnung bewusst nicht auf zwei einzelne Wohnungen bzw. Büroeinheiten in den unterschiedlichen Stockwerken zurückgegriffen worden sei, sondern die Räumlichkeiten unter dem Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Einheit insgesamt für die Berechnung der Gebühren wertmäßig zusammengenommen worden seien. Das ist hier nicht zu beanstanden.

Gründe für eine Erhöhung der Gebühr nach § 15 Abs. 3 Satz 1 BayGaV sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Die nach § 15 Abs. 2 Nr. 6 BayGaV zugrunde zu legende Gebühr beträgt daher 3035 Euro (2000 Euro zuzüglich 1 v. T. aus 1.035.000 Euro). Das ergibt zuzüglich der Gebühr nach § 15 Abs. 4 BayGaV (Auskunft aus der Kaufpreissammlung) in Höhe von 250 Euro und der Gebühren nach § 15 Abs. 5 Nrn. 2 bis 4 BayGaV (Auslagen für Postgebühren, Reisekosten, Unterlagen, Grundbuchauszug etc.) in Höhe von 170,88 Euro sowie der Umsatzsteuer in Höhe von 19% gemäß § 15 Abs. 5 Nr. 5 BayGaV den Betrag von 4.112,50 Euro. Der vom Verwaltungsgericht tenorierte Betrag, der dem Klageantrag in der mündlichen Verhandlung entspricht, beruht auf einer Verwechslung der errechneten Differenzwerte zwischen festgesetzter Bescheidsgebühr einerseits, richtiger Bescheidsgebühr nach der Beurteilung des Verwaltungsgerichts (vgl. Bl. 6 der VG-Akte) und der Differenz (vgl. auch vorläufiger Streitwertbeschluss des Verwaltungsgerichts vom 26. Juli 2017).

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

III.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da kein Zulassungsgrund des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

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Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs. (2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungskl

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

Annotations

Baugesetzbuch - BBauG | § 199 Ermächtigungen

(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung

1.: die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse sowie der Zentralen Geschäftsstellen, soweit in diesem Gesetzbuch nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall,
2.: die Aufgaben des Vorsitzenden,
3.: die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle,
4.: die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
5.: die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
6.: die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und
7.: die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses

zu regeln.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

(5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.

(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.

(3) Die Gemeinde kann sofort oder in absehbarer Zeit bebaubare Flächen in Karten oder Listen auf der Grundlage eines Lageplans erfassen, der Flur- und Flurstücksnummern, Straßennamen und Angaben zur Grundstücksgröße enthält (Baulandkataster).Baulandkataster können elektronisch geführt werden. Die Gemeinde kann die Flächen in Karten oder Listen veröffentlichen, soweit der Grundstückseigentümer nicht widersprochen hat. Diese Veröffentlichung kann auch im Internet erfolgen. Die Gemeinde hat ihre Absicht zur Veröffentlichung einen Monat vorher öffentlich bekannt zu geben und dabei auf das Widerspruchsrecht der Grundstückseigentümer hinzuweisen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6.

in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.

(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 101

(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden.

(2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

(3) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.

(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.

(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.

(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.

(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

6.

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.

(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 155

(1) Wenn ein Beteiligter teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jedem Teil zur Hälfte zur Last. Einem Beteiligten können die Kosten ganz auferlegt werden, wenn der andere nur zu einem geringen Teil unterlegen ist.

(2) Wer einen Antrag, eine Klage, ein Rechtsmittel oder einen anderen Rechtsbehelf zurücknimmt, hat die Kosten zu tragen.

(3) Kosten, die durch einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand entstehen, fallen dem Antragsteller zur Last.

(4) Kosten, die durch Verschulden eines Beteiligten entstanden sind, können diesem auferlegt werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 132

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.: das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.: ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.