Verwaltungsgericht München Urteil, 06. Apr. 2017 - M 10 K 16.3161

I. Der Bescheid der Beklagten vom 15. Dezember 2015 wird insoweit aufgehoben, als er einen höheren Betrag als 3.694,95 EUR festsetzt.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Berufung wird zugelassen.

Der Kläger wendet sich gegen Gutachterkosten für die Bewertung von Miteigentumsanteilen an zwei Büroeinheiten.

Der Kläger war oder ist Inhaber von zwei je 192/1000-Miteigentumsanteilen an der Immobilie P.-Platz 21 im Gemeindegebiet der Beklagten und zu einem Viertel Miteigentümer des Sondereigentums an Einheit Nr. 3 (Wohnung/Büro im 2. OG) und Einheit Nr. 4 (Wohnung/Büro im 3. OG).

Am 12. Januar 2015 hat der Kläger den Gutachterausschuss der Beklagten mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Der Antrag erfolgte auf einem Vordruck der Beklagten. Das Gutachten wurde in der Eigenschaft als Miteigentümer beantragt, die anderen fünf Miteigentümer wurden namentlich erwähnt und ihre Einverständniserklärungen waren beigefügt.

Mit Beschluss vom 11. November 2015 hat der Gutachterausschuss der Beklagten das Gutachten über den Verkehrswert an den genannten Miteigentumsanteilen und Miteigentumsanteilen am Sondereigentum erstellt. Das Gutachten trägt den Titel „Gutachten […] über den Verkehrswert des 1/4-Anteils an 192/1000 Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an Einheit Nr. 3 […] und 192/1000 Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an Einheit Nr. 4 […]“. Am Ende des Gutachtens wird der Wert des ¼-Anteils an der Einheit Nr. 3 mit 517.500 EUR und der Wert des ¼-Anteils an der Einheit Nr. 4 ebenfalls mit 517.500 EUR ermittelt.

Mit Bescheid vom 15. Dezember 2015 setzte die Beklagte gegenüber dem Kläger Gutachterkosten in Höhe von 7.807,45 EUR fest. Die Aufgliederung des Kostenbescheids geht von einem ermittelten Wert von 4.140.000 EUR aus. Die Gebühr setzt sich aus einer Grundgebühr von 2.000 EUR und einem Tausendstel des ermittelten Wertes (4.140 EUR) zuzüglich Gebühren zusammen. Eine Rechtsbehelfsbelehrung:war dem Bescheid nicht beigefügt.

Am 18. Januar 2016 hat der Kläger Widerspruch erhoben. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass der laut Gutachten festgestellte Wert für den Anteil des Klägers an den Einheiten Nr. 3 und 4 im 2. und 3. Stock 1.035.000 EUR betragen habe. Es sei unzutreffend auf den Wert des Objektes abgestellt worden, da nicht der Gesamtwert Gegenstand der Beauftragung gewesen sei, sondern lediglich zur Ermittlung des Wertes des Miteigentumsanteils diese. Ein zusätzlicher Aufwand, welcher nach § 12 Abs. 3 BayGaV eine Erhöhung der Gebühr rechtfertige, sei nicht ersichtlich.

Am 19. Juli 2016 hat der Kläger Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München erhoben und sinngemäß beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 15. Dezember 2015 insoweit aufzuheben, als ein höherer Betrag als 3.694,95 EUR festgesetzt wurde.

Zur Begründung wird ausgeführt: Es komme für die Gutachtensgebühr nach § 15 Abs. 2 BayGaV auf den Wert des Miteigentumsanteils, nicht auf den Gesamtwert der Immobilie an.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wird ausgeführt: Die Höhe der Gebühren werde nach § 15 Abs. 2 BayGaV nach dem Wert des zu begutachtenden Objekts festgestellt. Der Wert des Objekts der Beauftragung - Sondereigentum an den Einheiten Nr. 3 und Nr. 4 habe zusammen 4.140.000 EUR betragen. Die Ermittlung eines Miteigentumsanteils setze die Bewertung des Gesamteigentums voraus. Somit entstehe ein Mehraufwand, welchen der Kläger gebührenmindernd berücksichtigt wissen wolle. § 15 Abs. 2 BayGaV stelle auf den ermittelten Wert des Immobilienobjekts und nicht seinen Bruchteil ab. Aus dem Zusammenhang mit den §§ 192 ff. BauGB folge, dass Gegenstand eines Gutachtens sowohl bebaute wie unbebaute Grundstücke und Rechte an Grundstücken sein können. Somit sei auch Sondereigentum einer Verkehrswertermittlung nach der GutachterausschussV zugänglich. Es sei nicht der Wert des gesamten Anwesens, sondern allein das im (Mit-)Eigentum stehende Sondereigentum an den Wohneinheiten Nr. 3 und Nr. 4 herangezogen worden. Zudem sei der Aufwand der Begutachtung eines Objekts gleich hoch, auch wenn nur ein Miteigentümer den Auftrag zur Begutachtung erteile. Miteigentümer hätten es durch die Antragstellung somit in der Hand, die Gebührenhöhe zu beeinflussen, indem nur ein Miteigentümer den Antrag stelle.

Der Kläger hat daraufhin erwidert, die Beklagte arbeite mit einem formularmäßigen Antragsschreiben, in dem u.a. abgefragt werde, ob der Antrag „in der Eigenschaft als Eigentümer/Miteigentümer/Erbe/Inhaber eines Rechts“ gestellt werde. Dementsprechend könne in diesem Formular nur eingesetzt werden, dass der Antrag des Klägers als Miteigentümer erfolge. Dem Antrag sei jedoch eine auszugsweise Kopie aus einem notariellen Kaufvertrag vom 16. April 1992 beigefügt gewesen, der inhaltlich die Position als ¼ - Miteigentümer darlege. Aus der Sicht des Klägers sei somit eindeutig offengelegt gewesen, dass es sich um eine Bewertung des eigenen Miteigentumsanteils gehe, nicht um die Bewertung des Gesamtobjekts. Mit dem Begriff „wertabhängig“ in § 15 Abs. 2 BayGaV werde ausschließlich auf das Bewertungsobjekt selbst abgestellt. Soweit es sich hierbei um einen Miteigentumsanteil handele, könne nur dieser Anteil selbst Grundlage für die Gebührenberechnung sein. Andernfalls müsste bei jedem Bewertungsobjekt, das nach WEG in Miteigentumsanteile aufgeteilt sei, der Gesamtwert des Objektes zu Grunde gelegt werden, was ersichtlich nicht geschehe. Es trete auch keine unbillige Verkürzung der Gebühren ein, da nach § 15 Abs. 3 BayGaV eine Korrekturmöglichkeit vorgesehen sei. Somit seien auch die Überlegungen der Beklagten hinfällig, dass der Miteigentümer durch die Antragstellung die Gebührenhöhe beeinflussen könne.

In der mündlichen Verhandlung vom 6. April 2017 hat der Beklagtenvertreter ausgeführt, dass für die Gebührenrechnung bewusst nicht auf zwei einzelne Wohnungen bzw. Büroeinheiten abgestellt wurde, sondern unter dem Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Einheit die Räumlichkeiten für die Berechnung der Gebühren zusammengenommen wurden.

Die Klage hat Erfolg. Der Bescheid ist im angefochtenen Umfang rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Der Gebührenbescheid beruht auf § 15 Abs. 1 und 2 der Verordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch vom 5. April 2005, zuletzt geändert am 30. September 2014 (Gutachterausschussverordnung - BayGaV). Die Verordnung beruht wiederum auf § 199 Abs. 2 BauGB und Art. 21 Abs. 1 Satz 1 Kostengesetz (KG). Gründe für die Unwirksamkeit der Satzung sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

2. Die Satzung wurde im Einzelfall fehlerhaft angewendet. Die Beklagte hat als ermittelten Wert den gesamten Wert der beiden Einheiten Nr. 3 und Nr. 4 herangezogen. Maßgeblich war jedoch der Wert der klägerischen Miteigentumsanteile.

a. Nach § 15 Abs. 1 Satz 4 BayGaV kommt es für die Bemessung der Gebühr auf den ermittelten Wert an. In der Norm und auch in den weiteren Normen der Verordnung ist der Begriff des „ermittelten Werts“ nicht näher bestimmt, so dass er der Auslegung bedarf. Denn in Fallgestaltungen wie der vorliegenden, in denen ein Miteigentumsanteil zu begutachten ist, lässt der Begriff „ermittelter Wert“ sowohl zu, den Wert des Miteigentumsanteils als auch den Wert des gesamten Begutachtungsobjekts zu Grunde zu legen. Die erstgenannte Interpretation liegt nach dem Wortlaut näher, da der Begriff „ermittelt“ weniger auf einen Zwischenschritt als auf das Endergebnis der Begutachtung verweist.

Auch nach teleologischer Auslegung knüpft § 15 Abs. 1 und 2 BayGaV für die Gebührenberechnung an den Wert des Miteigentumsanteils an. Zwar ist die Gutachterausschussverordnung auch auf § 199 Abs. 2 BauGB gestützt und hat inhaltlich einen baurechtlichen Hintergrund. Der Beklagtenseite ist demnach zuzugestehen, dass der Verordnung der baurechtliche Bezugspunkt des Gebäudes bzw. der Nutzungseinheit naheliegt. Jedoch ist die Gutachterausschussverordnung auch auf Art. 21 KG gestützt und § 15 BayGaV ist Teil des Gebührenrechts. Auch hier gelten somit die in Art. 6 Abs. 2 Satz 1 KG niedergelegten Grundgedanken der Bemessung einer Gebühr. Zu berücksichtigen für die Gebührenberechnung sind danach der mit der Amtshandlung verbundene Verwaltungsaufwand aller beteiligten Behörden und Stellen und die Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligten. Nachdem § 15 Abs. 2 BayGaV eine Staffelung nach dem Wert vornimmt und damit nicht auf den Aufwand der konkreten Begutachtung abstellt (dazu § 15 Abs. 3 BayGaV), verbleibt als maßgebliches Kriterium die Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligten. Im vorliegenden Fall bemisst sich die Bedeutung der Angelegenheit für den Kläger nach seinen Miteigentumsanteilen, nicht nach dem Gesamtwert der beiden Nutzungseinheiten.

Die von der Beklagten angeführte Missbrauchsgefahr bei der vom Gericht gefundenen Auslegung besteht insofern, als ein Miteigentümer durch Begutachtung seines Miteigentumsanteils den Gesamtwert der Immobilie günstiger begutachten lassen kann als die Miteigentümergemeinschaft gemeinsam oder jeder Miteigentümer für seinen Anteil, obwohl für den Gutachterausschuss derselbe Aufwand anfällt. Jedoch verzichtet § 15 Abs. 2 BayGaV gerade darauf, den Aufwand als Maßstab heranzuziehen; er findet nur über § 15 Abs. 3 BayGaV Eingang in die Gebührenbemessung. Auch ist zu bedenken, dass die Begutachtung häufig für Banken oder evt. Immobilienkäufer erfolgt, die sich mit der Begutachtung eines Miteigentumsanteils und dem Zwischenschritt der Objektbewertung möglicherweise nicht zufriedengeben. Seltener werden Miteigentümer aus allgemeinem Interesse den Wert ihrer Immobilie feststellen wollen. Zudem sind umgekehrt ebenso Fälle denkbar, in denen die Miteigentümer untereinander kein gutes Verhältnis haben und ein Miteigentümer dem anderen das Gutachten nicht zur Verfügung stellen wird oder dieser am Inhalt des Gutachtens kein Interesse hat, z.B. weil ein Miteigentümer im Streit seinen Anteil verkauft. Dass ein solcher Miteigentümer über seine Gebühr auch für den Vorteil des anderen Miteigentümers, den Wert seines Anteils errechnen zu können, Gebühren zahlen soll, erscheint nicht interessengerecht.

Somit ist für die Gebührenbemessung nach § 15 Abs. 1, 2 BayGaV im Fall der Begutachtung eines Miteigentumsanteils auf den Wert des Miteigentumsanteils abzustellen.

b. Gegenstand des Gutachtens waren unstreitig nur die Miteigentumsanteile des Klägers. Das geht sowohl aus seinem Antrag hervor, den er in seiner Eigenschaft als Miteigentümer gestellt hat, als auch aus dem Gutachten selbst, welches in Überschrift und Ergebnis auf die Miteigentumsanteile abstellt.

2. Die Kostenfolge ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

4. Die Berufung war zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, § 124 a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO.