Amtsgericht Warendorf Urteil, 30. Sept. 2014 - 48 C 5/14

Tenor

Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.02.2014 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.

Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.03.2014 gefassten, in dem Protokoll unter den Überschriften „Behindertengerechter barrierefreier Zugang zum Hauseingang“, „Auftragsvergabe für den Bau eines behindertengerechten barrierefreien Zugang zum Hauseingang“ und „Bezahlung der Kosten für einen behindertengerechten barrierefreien Zugang zum Hauseingang“ aufgeführten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

 Tatbestand

Die Klägerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft M in X. Bei den Beklagten handelt es sich um die übrigen Mitglieder der genannten Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei der Verwalter zugleich beklagter Wohnungseigentümer ist. Der Hauseingang des Gebäudes Mist nur über sechs Stufen zu erreichen. In dem Haus wohnen vier gehbehinderte Personen, davon zwei im Erdgeschoss, die sämtlich auf Rollatoren angewiesen sind.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.02.2014 stand die Schaffung eines behindertengerechten Zugangs zum Hauseingang, der nur über sechs Stufen zu erreichen ist, zur Debatte. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassungen waren 15 stimmberechtigte Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten.

Zunächst wurde beschlossen, dass der behindertengerechte Zugang in Form eines behindertengerechten Gehwegs geschaffen werden solle. Bei der diesbezüglichen Abstimmung darüber, ob der behindertengerechte Zugang mittels einer Hebebühne oder eines behindertengerechten Gehwegs realisiert werden solle, stimmten 6 Wohnungseigentümer für eine Hebebühne und  8 Wohnungseigentümer für einen behindertengerechten Gehweg.

Sodann wurde beschlossen, dass das Angebot zur Erstellung eines behindertengerechten Zugangs des Garten- und Landschaftsgärtners G bei einem Festpreis von 16.000 EUR angenommen werden solle. Bei der entsprechenden Abstimmung darüber, ob das genannte Angebot von Goder das Angebot des Garten- und Landschaftsgärtners H in Höhe von 17.974,50 EUR angenommen werden solle, stimmten 13 Wohnungseigentümer – bei 2 Enthaltungen – für das Angebot von G.

Bezüglich der Kosten der Maßnahme wurde beschlossen, dass jeder Wohnungseigentümer nach Abschluss der Arbeiten von dem beauftragen Garten- und Landschaftsgärtner eine anteilige „Kostenaufstellung“ erhalte und der anteilige Kostenbeitrag bei der Bedarf in zwölf Monatsraten gezahlt werden könne. Der Gesamtbetrag in Höhe von 16.000 EUR solle für kurze Zeit über das Girokonto und die Instandhaltungsrücklage zwischenfinanziert werden.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.03.2014 mit 15 anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümern wurde erneut über die Frage eines behindertengerechten Zugangs beschlossen. Für einen behindertengerechten barrierefreien Zugang zum Hauseingang stimmten 11 Wohnungseigentümer mit 5.334 von 10.000 Miteigentumsanteilen, 3 Wohnungseigentümer dagegen, 1 Wohnungseigentümer enthielt sich. Sodann wurde nochmals über die bereits oben genannten Angebote abgestimmt. Für das Angebot G stimmten 13 Wohnungseigentümer, 2 Wohnungseigentümer enthielten sich. Zudem wurde erneut über die Finanzierung abgestimmt, wobei alle anwesenden oder vertretenen 15 Wohnungseigentümer der bereits oben beschriebenen Finanzierung zustimmten.

Mit Klageschrift vom 11.03.2014, bei Gericht eingegangen an demselben Tag, hat die Klägerin eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss vom 12.02.2014 anhängig gemacht. Der mit Rechnung vom 20.03.2014 von der Klägerin angeforderte Vorschuss wurde am 24.03.2014 eingezahlt und die Klage sodann aufgrund der gerichtlichen Verfügung vom 10.04.2014 am 16.04.2014 dem Beklagtenvertreter zugestellt.

Mit Schriftsatz vom 24.03.2014, bei Gericht eingegangen am 25.03.2014, erweiterte die Klägerin die Klage um die Anfechtung des Beschlusses vom 14.03.2014. Der mit Rechnung vom 02.04.2014 angeforderte weitere Vorschuss wurde am 09.04.2014 eingezahlt und die Klageerweiterung sodann am 07.05.2014 dem Beklagtenvertreter zugestellt.

Zu dem konkreten Ausmaß und den Folgen der konkreten Planung des behindertengerechten Zugangs trug die Klägerin erstmals in ihrem Schriftsatz vom 23.05.2014 vor. Bezüglich einer etwaigen Präklusion ihres diesbezüglichen Vorbringens gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG hat sie einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gestellt.

Die Klägerin behauptet, die Wohnungen seien nicht behindertengerecht gebaut, auch der im Haus befindliche Aufzug habe keine behindertengerechte Größe. Die konkreten Angebote für die Schaffung eines barrierefreien Zugangs seien vorprozessual nicht übersandt worden, vielmehr sei in den Wohnungseigentümerversammlungen lediglich die Skizze der geplanten Rampe hochgehalten worden. Weiter behauptet sie, dass mit Folgekosten zu rechnen sei: Es werde ein Geländer erforderlich sein, auch müsse dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der Zugang zu den Fahrradstellplätzen und zum Fahrradweg abgeschnitten werde. Ferner würden zwei Kellerfenster zugebaut. Der beschlossene behindertengerechte Zugang sei zudem aus verschiedenen Gründen baurechtlich unzulässig. Letztlich führe der Bau der Rampe zu einer völligen Umgestaltung des Grundstücks. Alternativ wäre eine auch kostengünstigere Hebebühne oder eine in Serpentinen geführte Rampe möglich. Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beschlüsse nur einstimmig hätten gefasst werden dürfen.

Die Klägerin beantragt,

1)      den in der Eigentümerversammlung vom 12.02.2014 gefassten Beschluss über die Erstellung eines gehbehindertengerechten Gehwegs, die Auftragserteilung an die Firma H1 über die Finanzierung für ungültig zu erklären,

2)      den in der Eigentümerversammlung vom 14.03.2014 wiederholt gefassten Beschluss über die Erstellung eines gehbehindertengerechten Gehwegs, die Auftragserteilung an die H1 über die Finanzierung für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, dass die Beschlüsse gemäß § 22 Abs. 1 S. 2 WEG nicht der Einstimmigkeit bedurften. Ferner sei die Klägerin mit ihrem Vorbringen zur konkreten Ausführung des beschlossenen behindertengerechten Zugangs gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG ausgeschlossen.

Hinsichtlich der Frage, ob die Wohnungen behindertengerecht seien, behaupten sie, dass der Aufzug mit einem Rollator oder schmalen Rollstuhl benutzbar sei und die betroffenen Personen sich auch in ihren Wohnungen mit Rollatoren bewegen könnten. Sie behaupten weiter, dass bei sämtlichen Versammlungen den interessierten Eigentümern Kostenvoranschläge ausgehändigt worden seien und diese auch in den Versammlungen ausgelegen hätten. Bezüglich der geplanten Maßnahme behaupten sie, dass ein Geländer nicht erforderlich sein werde, während die weiteren Folgekosten betreffend den Zugang zu den Fahrradstellplätzen und zum Fahrradweg in dem Angebot der Firma G enthalten seien. Im Übrigen sei der Kellerraum des zugleich als Verwalter tätigen Wohnungseigentümers betroffen, wobei der Kellerraum durch einen Lichtschacht weiterhin ausreichend beleuchtet sein werde.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands, insbesondere auch hinsichtlich der Details des Angebots der Firma G für die Erstellung des behindertengerechten Zugangs, wird auf die Schriftsätze der Parteien samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

I. Die Klage ist zulässig.

Gegen die Beschlüsse der beiden Wohnungseigentümerversammlungen wurde jeweils innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG Klage erhoben. Soweit die Zustellung der Klagen nicht innerhalb der Monatsfrist, sondern erst nach Anforderung und Einzahlung des Vorschusses vorgenommen wurde, erfolgte sie demnächst im Sinne des § 167 ZPO, nämlich nur etwa einen Monat nach Ablauf der Anfechtungsfrist, wobei die Einzahlung des angeforderten Vorschusses jeweils innerhalb einer Woche erfolgte.

II. Die Klage ist auch begründet.

Die Beschlüsse vom 12.02.2014 und 13.04.2014 betreffend die grundsätzliche Frage, in welcher Form der behindertengerechte Zugang erreicht werden soll, sind schon deshalb ungültig, weil ihnen nicht gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer zugestimmt hat, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Bei der beschlossenen Maßnahme, deren Umfang sich insbesondere aus der zur Gerichtsakte gereichten Skizze (Bl. 31 d.A.) und den in der mündlichen Verhandlung ausgiebig besprochenen Fotos der Gegebenheiten vor Ort (Bl. 119 ff d.A.) ergibt, handelt es sich um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 WEG, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Durch sie werden die Rechte sämtlicher Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus – nämlich so, dass ihnen über das bei einem geordnete Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst – beeinträchtigt, sodass es insoweit also der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft hätte, die jedoch nicht vorlag.

Ob eine Beeinträchtigung über das unvermeidliche Maß hinausgeht, ist im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Auf der einen Seite ist die objektive Wertentscheidung des Grundgesetzes über das Benachteiligungsverbot von Behinderten zu berücksichtigen (Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG), wobei das Verbot der Benachteiligung Behinderter als Teil der objektiven Werteordnung in die Auslegung des Zivilrechts einfließt. Das grundrechtlich geschützte Recht auf einen behindertengerechten Zugang der hierauf angewiesenen Bewohner der Wohnungseigentumsanlage besteht dabei unabhängig davon, ob es sich bei ihnen um die Wohnungseigentümer selbst oder aber etwa um Mieter oder sonstige Nutzer handelt. Dass ein Teil der Bewohner auf Rollatoren angewiesen ist und ihnen demnach der Zugang zum Haus aufgrund der hierbei zu überwindenden sechs Treppenstufen erschwert ist, steht zwischen den Parteien außer Streit. Dass das Haus aufgrund der Gestaltung des Aufzugs und der Wohnungen, wie von der Klägerin vorgetragen, nicht behindertengerecht ist, mag zutreffen. Mäße man diesem Argument jedoch Gewicht bei, würde dies dazu führen, dass die unstreitig in dem Haus wohnenden behinderten Personen noch weiter benachteiligt würden. Im Übrigen lassen die zur Akte gereichten Fotos erkennen, dass der Fahrstuhl auch von den Bewohnern genutzt werden kann, die auf Rollatoren angewiesen sind.

Dem grundrechtlich geschützten Recht auf einen behindertengerechten Zugang ist das Eigentumsrecht der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber zu stellen. Die erforderliche Abwägung muss berücksichtigen, dass einerseits der barrierefreie Zugang zu der Wohnung nicht vorenthalten bleiben kann, andererseits für den Zugang ein Weg gefunden werden muss, der nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben mit Behinderten Zumutbare hinausgeht (s. zum Vorhergehenden etwa LG Köln, Beschluss vom 31.07.2006 – 29 T 73/05; AG Bonn, Urteil vom 28.02.2011 – 27 C 202/10).

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass sich die angegriffenen Beschlüsse eben nicht nur dazu verhalten, dass ein behindertengerechter Zugang geschaffen werden soll – in diesem Fall wäre aufgrund der angesprochenen grundrechtlichen Ausstrahlungswirkung keine über das unvermeidliche Maß hinausgehende Beeinträchtigung festzustellen gewesen –, sondern die konkrete Ausführung in Form einer langen Rampe zur Überwindung des Höhenunterschieds beschlossen wurde. Die beschlossene Rampe lässt die momentan vorhandene Treppe insgesamt entfallen, erstreckt sich über einen Großteil des vor und neben dem Haus befindlichen Grundstücks und beeinträchtigt unstreitig – soweit hierfür keine Vorsorge getroffen wird – den Zugang zu den Fahrradstellplätzen und dem Fahrradweg. Damit geht die Beeinträchtigung jedoch über das unvermeidliche Maß hinaus, da auch die von der Klägerin angeführten Alternativen zur Verfügung stehen, um einen behindertengerechten Zugang zu ermöglichen, wie etwa der Einsatz einer Hebebühne oder einer in Serpentinen geführten Rampe. Diese würden es ermöglichen, einen behindertengerechten Zugang zu schaffen, ohne dass die momentan vorhandene Treppe insgesamt entfällt, das Grundstück großflächig zur Anlage einer Rampe benutzt wird und Vorsorge für den weiteren Zugang zu Fahrradstellplätzen und Fahrradweg getroffen werden muss. Dass diese Alternativen möglicherweise – was zwischen den Parteien streitig ist – höhere Kosten verursachen, ist hierbei von nachrangiger Bedeutung, denn der Anspruch auf behindertengerechten Zugang ist nicht zugleich ein Anspruch auf einen möglichst kostengünstigen behindertengerechten Zugang.

Mit ihrem Vortrag bezüglich der Beschaffenheit der konkret beschlossenen Maßnahme ist die Klägerin auch nicht gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG wegen Überschreitens der zweimonatigen Begründungsfrist ausgeschlossen. Zunächst enthielt schon die ursprüngliche Klageschrift sowie der klageerweiternde Schriftsatz vom 24.03.2014 den wesentlichen Kern der Beanstandung seitens der Klägerin, soweit dort auf die Notwendigkeit eines einstimmigen Beschlusses wegen des Ausmaßes der Veränderung hingewiesen wurde. Auf die Frage der Präklusion in der mündlichen Verhandlung angesprochen hat die Klägervertreterin darauf hingewiesen, dass ihr die Details der Planung vorprozessual nicht mitgeteilt worden waren und sie daher hierzu auch nicht innerhalb der Zweimonatsfrist hatte Stellung nehmen können. Soweit die Beklagten darauf hingewiesen haben, dass – was zwischen den Parteien streitig ist – bei sämtlichen Versammlungen den interessierten Eigentümern Kostenvoranschläge ausgehändigt worden seien und diese auch in den Versammlungen ausgelegen hätten, ist dieser Vortrag unerheblich. Denn aus den von Beklagtenseite auf gerichtliche Anforderung eingereichten Kostenvoranschlägen ergibt sich nicht, wie die Rampe ausgeführt sein sollte. Hierüber gibt lediglich die von Beklagtenseite mit Schriftsatz vom 06.05.2014 eingereichte Skizze Auskunft (Bl. 31 d.A.). Die Klägerin kann auch nicht – wie von Beklagtenseite vorgetragen – darauf verwiesen werden, dass sie sich von anderen Teilnehmern der Wohnungseigentümerversammlung, soweit sie selbst hierbei nicht anwesend war, hätte informieren lassen können. Es ist einem nicht an einer Wohnungseigentümerversammlung teilnehmenden Wohnungseigentümer nicht zuzumuten, sich für die Frage der Erhebung und Begründung einer Anfechtungsklage – wie von Beklagtenseite vorgetragen – aus die mündliche Auskunft eines anderen Teilnehmers zu verlassen. Hierfür stehen andere Informationsmöglichkeiten, nämlich das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung sowie die Beschluss-Sammlung, zur Verfügung. Den vorliegenden Protokollen lässt sich aber nicht entnehmen, dass die Kostenvoranschläge samt Planungsskizzen als Anlage zum Protokoll genommen oder in die Beschluss-Sammlung aufgenommen worden wären. Nachdem ihr die Skizze zur Kenntnis gebracht worden war, hat die Klägerin in ihrer Replik vom 23.05.2014 substantiiert hierzu Stellung genommen. Das Gericht weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass es im Falle derart technischer Fragen bei der Ausführung von Baumaßnahmen angezeigt sein dürfte, den Wohnungseigentümern die zur Disposition stehenden Kostenvoranschläge vorab zu übersenden, zumal die Kostenvoranschläge keine identische Ausführung der baulichen Maßnahme vorsehen.

Ob die Beschlüsse auch noch aus weiteren Gründen keinen Bestand haben, etwa aufgrund der zuletzt von Klägerseite geltend gemachten baurechtlichen Unzulässigkeit der geplanten Maßnahme, bedarf daher vorliegend keiner Entscheidung.

Da die jeweils gefassten Beschlüsse betreffend die Ausführung des behindertengerechten Zugangs in Form einer Rampe für ungültig zu erklären waren, zog dies auch die Ungültigkeit der hierauf aufbauenden Beschlüsse, nämlich der Entscheidung für einen Kostenvoranschlag und über die Art und Weise der Finanzierung der Umbaumaßnahme nach sich. In diesem Zusammenhang macht das Gericht darauf aufmerksam, dass es aus Gründen der Klarheit und auch im Hinblick auf die ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung sinnvoll ist, das Protokoll einer Wohnungseigentümerversammlung nach Tagesordnungspunkten zu gliedern und zwischen dem Beschlussvorschlag und dem Abstimmungsergebnis sprachlich zu trennen.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 32.000 Euro (je Klageantrag 16.000 Euro) festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht X statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht X, Dr. Leve-Str. 22, 48231 X, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.