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Amtsgericht Kehl Urteil, 23. Sept. 2011 - 3 C 20/10

published on 23/09/2011 00:00
Amtsgericht Kehl Urteil, 23. Sept. 2011 - 3 C 20/10
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Gericht

Amtsgericht Kehl
Hermann-Dietrich-Straße 6, 77694 Kehl
07851 48504-0
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Anlegerrecht
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Wirtschaftsrecht

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 990,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils einem Teilbetrag von 165,00 EUR seit 04.07.2009, 05.08.2009, 04.09.2009, 06.10.2009, 05.11.2009, 04.12.2009 zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

 
1 
Die Klägerin macht gegenüber dem Beklagten eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen geltend und verlangt rückständige Miete.
2 
Im Jahre 2008 ließ die Klägerin, an dem von ihr an die Beklagten vermieteten Haus, X Straße in K., Wärmedämmplatten anbringen sowie drei Fenster durch neue mit Wärmeschutzglas austauschen. Durch die Anbringung der Wärmedämmplatten wurde auch der Austausch sämtlicher Fensterbänke erforderlich. Insgesamt beliefen sich die Kosten für diese Arbeiten auf 18.006,34 EUR.
3 
Mit Schreiben vom 28.10.2008 machte die Klägerin eine Mieterhöhung in Höhe von 11 % dieser Aufwendungen, mithin ein Betrag von 165,00 EUR monatlich, geltend. Wegen des genauen Wortlauts dieses Schreibens wird darauf Bezug genommen (AS 27). Die Beklagten lehnten die Mieterhöhung mit Schreiben vom 09.11.2008 ab. Die Klägerin verlangt nunmehr den Erhöhungsbetrag ab dem 01.07.2009 und die folgenden Monate.
4 
Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Mieterhöhung berechtigt sei. Sämtliche Maßnahmen hätten die Energieeinsparung befördert.
5 
Die Klägerin beantragt,
6 
die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 990 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 165,00 EURab dem 04.07.2009, 04.08.2009, 04.09.2009, 04.10.2009, 04.11.2009, 04.12.2009 und 06.01.2010 zu bezahlen.
7 
Die Beklagten beantragt,
8 
die Klage abzuweisen.
9 
Sie sind der Ansicht, dass die durchgeführten Arbeiten nicht zu einer Verbesserung der Wärmeisolierung des Hauses geführt hätten. Im Gegenteil sei der Wärmeverlust dadurch erhöht worden. Insbesondere habe der Ausbau der Fenster im Vorraum zum Haus negative Auswirkungen auf die Isolierung gehabt. Die Beklagten meinen weiter, dass sie die Zahlung jedenfalls solange verweigern, wie sich nicht ungehinderten Zugang zum Wasserzähler, der sich auf dem Grundstück der Nachbarn befindet, wobei die Klägerin dafür sorge, dass die Beklagten nicht auf das Grundstück gelassen würden.
10 
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Z. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf sein Gutachten vom 29.09.2010 (AS 127) sowie auf die ergänzenden Stellungnahmen vom 04.01.2011 (AS 197) und vom 20.07.2011 (AS 241) verwiesen.
11 
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf sämtliche Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

 
I.
12 
Die zulässige Klage ist im Wesentlichen begründet.
13 
Die Beklagten schulden der Klägerin gemäß § 535 Abs. 2 BGB die mit der Klage geltend gemachte rückständige Miete in Höhe von 990,00 EUR, weil die Klägerin von den Beklagten, jedenfalls mit Wirkung ab dem 01.07.2009 eine um 165 EUR erhöhte Miete verlangen kann (1.). Gegen diese Forderung der Klägerin steht den Beklagten kein Zurückbehaltungsrecht zu (2.).
1.
14 
Die von der Klägerin verlangte Mieterhöhung um 165 EUR im Monat wegen Modernisierungsmaßnahmen ist gemäß den §§ 559 ff. BGB gerechtfertigt. Die Klägerin hat Arbeiten durchgeführt, die nachhaltig zur Einsparung von Energie führen. Der Sachverständige hat in seinem schriftlichen Gutachten, dem sich das Gericht uneingeschränkt anschließt, schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, dass die Isolierungsarbeiten und der Austausch der Fenster den Wärmeverlust des Hauses verringern und dadurch auf Dauer Heizenergie eingespart wird. Dabei ist es unerheblich, ob die Isolierung des Hauses noch optimiert werden kann. Entscheidend ist allein, ob mit den durchgeführten Arbeiten eine Verbesserung erzielt wird. Auf der anderen Seite hat der Sachverständige auch nachvollziehbar dargelegt, dass durch den Ausbau der Fenster des Vorraumes keine negativen Auswirkungen auf die Isolierung des Hauses bestehen.
15 
Die Klägerin kann ihrem Mieterhöhungsverlangen die gesamten angefallenen Kosten zugrunde legen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die gesamten, von der Klägerin zur Begründung der Mieterhöhung, angeführten Kosten für die der Verbesserung der Isolierung dienenden Baumaßnahmen erforderlich waren. Somit kann sie die jährliche Miete um 11 % der Kosten, mithin monatlich um 165 EUR, erhöhen.
16 
Die Mieterhöhung wurde den Beklagten von der Klägerin entsprechend des § 559b Abs. 1 BGB mit Schreiben vom 28.10.2008 schriftlich und unter Darlegung des Erhöhungsgrundes sowie einer Erläuterung der Berechnung auf Grundlage der entstandenen Kosten erklärt.
17 
Da die Beklagten bereits mit Schreiben vom 09.11.2008 die geltend gemachte Mieterhöhung ablehnten, bestehen auch keine Zweifel daran, dass die nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB längstens geltende Karenzfrist von 6 Monaten für das Wirksamwerden der Mieterhöhung jedenfalls zum 30.06.2009 abgelaufen ist. Somit kann die Klägerin die erhöhte Miete spätestens ab dem Juli 2009 verlangen.
2.
18 
Für die Beklagten besteht gegen die Forderung der Klägerin wegen der behaupteten Verweigerung des Zugangs zum Wasserzähler kein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB. Die Beklagten haben nämlich keinen Anspruch darauf, dass sie ungehindert den Wasserzähler, der sich nicht in ihren eigenen Mieträumen befindet, ablesen können. Zwar hat ein Mieter nach § 556 Abs. 3 BGB ein Prüfungsrecht hinsichtlich der vom Vermieter abgerechneten Betriebskosten. Dieses Prüfungsrecht umfasst jedoch lediglich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen (vgl. Palandt, BGB, 69. Auflage, § 556 BGB, Rn. 13; Schmidt/Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, §556 Rn. 479 ff.). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter zu ermöglichen, selbst die für die Abrechnungen notwendigen Messwerte abzulesen. Der Mieter ist hinreichend dadurch geschützt, dass der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der Messwerte trägt. Verweigert der Vermieter den Zugang zu den Messinstrumenten ohne vernünftigen Grund, wird dies bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen sein.
3.
19 
Die Verzinsung der Forderung der Klägerin ergibt sich aus den §§ 286, 288 BGB i.V.m. § 556b Abs. 1 BGB, wobei wegen Sonn- und Feiertagen der Zahlungsverzug in den Monaten August sowie November 2009 jeweils erst ab am 05. und im Oktober am 06. eingetreten ist. Darüber hinaus war die Klage abzuweisen.
II.
20 
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708, 711 ZPO.

Gründe

 
I.
12 
Die zulässige Klage ist im Wesentlichen begründet.
13 
Die Beklagten schulden der Klägerin gemäß § 535 Abs. 2 BGB die mit der Klage geltend gemachte rückständige Miete in Höhe von 990,00 EUR, weil die Klägerin von den Beklagten, jedenfalls mit Wirkung ab dem 01.07.2009 eine um 165 EUR erhöhte Miete verlangen kann (1.). Gegen diese Forderung der Klägerin steht den Beklagten kein Zurückbehaltungsrecht zu (2.).
1.
14 
Die von der Klägerin verlangte Mieterhöhung um 165 EUR im Monat wegen Modernisierungsmaßnahmen ist gemäß den §§ 559 ff. BGB gerechtfertigt. Die Klägerin hat Arbeiten durchgeführt, die nachhaltig zur Einsparung von Energie führen. Der Sachverständige hat in seinem schriftlichen Gutachten, dem sich das Gericht uneingeschränkt anschließt, schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, dass die Isolierungsarbeiten und der Austausch der Fenster den Wärmeverlust des Hauses verringern und dadurch auf Dauer Heizenergie eingespart wird. Dabei ist es unerheblich, ob die Isolierung des Hauses noch optimiert werden kann. Entscheidend ist allein, ob mit den durchgeführten Arbeiten eine Verbesserung erzielt wird. Auf der anderen Seite hat der Sachverständige auch nachvollziehbar dargelegt, dass durch den Ausbau der Fenster des Vorraumes keine negativen Auswirkungen auf die Isolierung des Hauses bestehen.
15 
Die Klägerin kann ihrem Mieterhöhungsverlangen die gesamten angefallenen Kosten zugrunde legen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die gesamten, von der Klägerin zur Begründung der Mieterhöhung, angeführten Kosten für die der Verbesserung der Isolierung dienenden Baumaßnahmen erforderlich waren. Somit kann sie die jährliche Miete um 11 % der Kosten, mithin monatlich um 165 EUR, erhöhen.
16 
Die Mieterhöhung wurde den Beklagten von der Klägerin entsprechend des § 559b Abs. 1 BGB mit Schreiben vom 28.10.2008 schriftlich und unter Darlegung des Erhöhungsgrundes sowie einer Erläuterung der Berechnung auf Grundlage der entstandenen Kosten erklärt.
17 
Da die Beklagten bereits mit Schreiben vom 09.11.2008 die geltend gemachte Mieterhöhung ablehnten, bestehen auch keine Zweifel daran, dass die nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB längstens geltende Karenzfrist von 6 Monaten für das Wirksamwerden der Mieterhöhung jedenfalls zum 30.06.2009 abgelaufen ist. Somit kann die Klägerin die erhöhte Miete spätestens ab dem Juli 2009 verlangen.
2.
18 
Für die Beklagten besteht gegen die Forderung der Klägerin wegen der behaupteten Verweigerung des Zugangs zum Wasserzähler kein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB. Die Beklagten haben nämlich keinen Anspruch darauf, dass sie ungehindert den Wasserzähler, der sich nicht in ihren eigenen Mieträumen befindet, ablesen können. Zwar hat ein Mieter nach § 556 Abs. 3 BGB ein Prüfungsrecht hinsichtlich der vom Vermieter abgerechneten Betriebskosten. Dieses Prüfungsrecht umfasst jedoch lediglich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen (vgl. Palandt, BGB, 69. Auflage, § 556 BGB, Rn. 13; Schmidt/Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, §556 Rn. 479 ff.). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter zu ermöglichen, selbst die für die Abrechnungen notwendigen Messwerte abzulesen. Der Mieter ist hinreichend dadurch geschützt, dass der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der Messwerte trägt. Verweigert der Vermieter den Zugang zu den Messinstrumenten ohne vernünftigen Grund, wird dies bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen sein.
3.
19 
Die Verzinsung der Forderung der Klägerin ergibt sich aus den §§ 286, 288 BGB i.V.m. § 556b Abs. 1 BGB, wobei wegen Sonn- und Feiertagen der Zahlungsverzug in den Monaten August sowie November 2009 jeweils erst ab am 05. und im Oktober am 06. eingetreten ist. Darüber hinaus war die Klage abzuweisen.
II.
20 
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708, 711 ZPO.
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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn

1.
der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder
2.
die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 273 Zurückbehaltungsrecht

(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht).

(2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat.

(3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners

*

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 288 Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden

*

(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.

(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.

(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn

1.
der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder
2.
die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 273 Zurückbehaltungsrecht

(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht).

(2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat.

(3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners

*

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 288 Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden

*

(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.

(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.

(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.