Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:

Die Kläger machen Ansprüche auf Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen und Zahlung zwischenzeitlich angelaufener Mietdifferenzen geltend.

Der Beklagte ist seit dem 01.08.1979 Mieter der im Eigentum der Kläger stehenden Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses N-Str. … in H. Die hierfür vom Beklagten zu entrichtende Kaltmiete belief sich bis zum 30.09.2011 auf 224,97 €. Mit Schreiben vom 05.07.2011 forderten die Kläger den Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung dieser Kaltmiete um 44,93 € monatlich auf künftig 269,96 € ab dem 01.10.2011 auf. Der Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Die Kläger ließen den Beklagten daraufhin durch den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein H1 e. V. mit Schreiben vom 14.10.2011 und 24.11.2011 erneut zur Erteilung der verlangten Zustimmung auffordern. Hierdurch entstanden den Klägern Kosten in Höhe von 25,11 €.

Die Kläger haben mit Klageschrift vom 28.12.2011 bei dem Amtsgericht H2 Klage gegen den Beklagten auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung sowie auf Erstattung der ihnen entstandenen Kosten in Höhe von 25,11 € erhoben. Die Klageschrift ist noch am selben Tag per Telefax vorab beim Amtsgericht H2 eingegangen. Nach telefonischem Hinweis vom 04.01.2012 an die Prozessbevollmächtigten des Klägers, dass nicht das Amtsgericht H2, sondern vielmehr das Amtsgericht H3 örtlich zuständig sei, hat das Amtsgericht H2 den Rechtsstreit auf Bitte der Klägervertreter mit Verfügung vom selben Tag an das Amtsgericht H3 abgegeben. Die Akte ist nach postalischer Versendung vom 10.01.2012 am 16.01.2012 beim Amtsgericht H3 eingegangen.

Die Kläger sind der Auffassung, dass die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB schon durch die Klageerhebung bei dem Amtsgericht H2 am 28.12.2012 gewahrt sei, auch wenn hierfür dieses örtlich nicht zuständig war. Ferner behaupten sie, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die vom Beklagten innegehaltene Wohnung 4,58 €/m² betrage.

Die Kläger haben ursprünglich beantragt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, für die Mietwohnung im 1. Obergeschoss links des Mehrfamilienhauses N-Str. … in … H der Erhöhung der monatlichen Kaltmiete von 224,97 € um 44,93 € auf 269,96 € ab dem 01.10.2011 zuzustimmen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 25,11 € zu zahlen.

Mit Schriftsatz vom 23.01.2014 haben die Kläger die Klage teilweise zurückgenommen und zugleich um die Mietdifferenzen zwischen der bisherigen und der verlangten Miete für den Zeitraum 01.10.2007 bis 31.12.2012 in Höhe von monatlich 37,27 € erweitert. Sie beantragen nunmehr sinngemäß:

1. Der Beklagte wird verurteilt, für die Mietwohnung im 1. Obergeschoss links des Mehrfamilienhauses N-Str. … in … H der Erhöhung der monatlichen Kaltmiete von 224,97 € um 37,27 € auf 262,23 € ab dem 01.10.2011 zuzustimmen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 584,07 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 01.02.2014 zu zahlen.

Der Beklagte hat der Teuil-Klagerücknahme zugestimmt und beantragt im Übrigen,

die Klage abzuweisen.

Er hält die Klage bereits wegen Versäumnis der Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB für verspätet.

Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die in den Entscheidungsgründen mitgeteilten Tatsachen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens vom 25.06.2013 sowie eines schriftlichen Ergänzungsgutachtens vom 12.08.2013 durch den Sachverständigen W. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf das Gutachten vom 25.06.2013 und das Ergänzungsgutachten vom 12.08.2013 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage hat insgesamt keinen Erfolg

Soweit die Kläger mit Klageantrag zu 1. die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Kaltmiete verlangen, ist die Klage bereits unzulässig, denn sie wurde nicht innerhalb der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB erhoben. Die Klagefrist ist eine Ausschlussfrist, so dass eine später eingereichte Klage unzulässig ist (Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 558 b BGB Rn. 11; LG Hamburg ZMR 2010, 188).

Die Klagefrist lief am 31.12.2011 ab. Das Mieterhöhungsverlangen vom 05.07.2011 ist dem Beklagten nämlich noch im Juli 2011 zugegangen mit der Folge, dass die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 S. 1 BGB am 30.09.2011 ablief und die sich hieran anschließende 3-monatige Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB am folgenden Tag, mithin dem 01.10.2011, begann.

Innerhalb dieser Frist haben die Kläger nicht Klage erhoben im Sinne des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB. Die Akte ist erst am 16.01.2012 nach Verweisung durch das Amtsgericht H2 beim Amtsgericht H3 eingegangen. Zu diesem Zeitpunkt war die Klagefrist – wie ausgeführt – bereits abgelaufen.

Dass die Klageschrift vom 28.12.2011 noch am selben Tag – und damit innerhalb der Klagefrist – beim Amtsgericht H2 eingegangen ist, ist unerheblich. Hierauf kommt es nicht an. Entscheidend ist vielmehr der Eingang beim Amtsgericht H3. Das Amtsgericht H2 war nämlich nicht örtlich zuständig. Die Wohnung des Beklagten befindet sich im Bezirk des Amtsgerichts H3 mit der Folge, dass dieses für den Rechtsstreit gemäß § 29a ZPO örtlich ausschließlich zuständig ist. Die Frist des § 558 b BGB ist aber nur gewahrt, wenn innerhalb der Klagefrist eine Klage beim zuständigen Gericht eingegangen ist (Schmidt-Futterer, § 558 b BGB Rn. 85).

Die anderweitige Auffassung der Kläger überzeugt nicht. Dies gilt insbesondere, soweit sie sich in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berufen haben, nach welcher Verjährung auch durch eine unzulässige Klage etwa vor einem örtlich oder sachlich unzuständigen Gericht gehemmt wird (BGH, 09.12.2010, III ZR 56/10 m. w. N.). Die hierzu vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze sind auf die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB nicht übertragbar. Während § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Interesse des Beklagten schützt zu wissen, ob er noch mit einer Inanspruchnahme rechnen muss oder ob er sich dagegen mit der Einrede der Verjährung wehren kann, handelt sich bei der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB um eine besondere Prozessvoraussetzung (Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 558 b BGB Rn. 11; BayObLG ZMR 1985, 100; NJW 1982, 78, 83 ff.; ZMR 1982, 132; LG Berlin ZMR 2001, 349, 350; LG Hamburg ZMR 2010, 188; Palandt/Weidenkaff, § 558b Rn. 9; Schmidt-Futterer § 558 b BGB Rn. 84), deren Versäumung zur Unzulässigkeit der Klage führt.

Auch der Rechtsgedanke des § 167 ZPO führt zu Gunsten der Kläger nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar ist auf die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB nach zutreffender Meinung § 167 ZPO grundsätzlich anwendbar, jedoch ebenfalls nur dann, wenn die Klage beim zuständigen Gericht eingegangen ist (LG Hamburg, 05.11.2009, 307 S 75/09; Schmidt-Futterer, § 558 b BGB Rn. 85).

II.

Soweit die Klägerin darüber hinaus mit Klageantrag zu 2. von dem Beklagten die Zahlung der Mietdifferenz für den Zeitraum vom 01.10.2011 bis 31.12.2012 in Höhe von 558,96 € verlangen, ist die Klage zwar zulässig, aber unbegründet.

Ein derartiger Anspruch würde voraussetzen, dass die auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung gerichtete Klage Erfolg hat. Nur in diesem Fall käme nämlich eine auf den 01.10.2011 zurückwirkende Vereinbarung zwischen den Parteien über eine monatliche Kaltmiete von 262,23 € zustande. Dies ist jedoch gerade nicht der Fall, da die betreffende Klage – wie ausgeführt – bereits unzulässig ist. Infolgedessen haben die Kläger aber auch keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der geltend gemachten Mietdifferenz.

III.

Soweit die Kläger mit Klageantrag zu 2. noch einen weiteren Teilbetrag in Höhe von 25,11 € als Schadensersatz für die ihnen infolge der Tätigkeit des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein H1 e. V. entstandenen Kosten geltend machen, ist die Klage ebenfalls zulässig, aber unbegründet.

Auch ein solcher Anspruch würde voraussetzen, dass die auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung gerichtete Klage Erfolg hat. Nur in diesem Fall könnten die Kosten für die Tätigkeit des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein H1 e. V. als zweckmäßige und erforderliche Rechtsverfolgungskosten anzusehen sein. Dies ist angesichts der Unzulässigkeit der betreffenden Klage jedoch nicht der Fall.

IV.

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2, 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.

Der Streitwert wird bis zum 23.01.2014 (Eingang der Teil-Klagerücknahme der Klägerseite vom selben Tag bei Gericht) auf 564,27 € (44,93 € x 12 + 25,11 €) und ab dem 24.01.2014 auf 1.031,31 € (37,27 € x 12 + 584,07 €) festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen-Buer statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen-Buer, Goldbergstraße 89, 45894 Gelsenkirchen-Buer, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

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5 Referenzen - Gesetze

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BGB

(1) Die Verjährung wird gehemmt durch1.die Erhebung der Klage auf Leistung oder auf Feststellung des Anspruchs, auf Erteilung der Vollstreckungsklausel oder auf Erlass des Vollstreckungsurteils,1a.die Erhebung einer Musterfeststellungsklage für einen

Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächs

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published on 09/12/2010 00:00

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 56/10 Verkündet am: 9. Dezember 2010 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 204 Abs. 1

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published on 01/07/2014 00:00

Landgericht Essen

Tenor Die Berufung der Kläger gegen das am 13.02.2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Gelsenkirchen – Buer - 23 C 15/12 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Die Urteile beider Instanzen sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 1G

SubjectsHandels- und Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, Insolvenzrecht, Wirtschaftsrecht, Zivilprozessrecht

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Annotations

Zivilprozessordnung - ZPO | § 29a Ausschließlicher Gerichtsstand bei Miet- oder Pachträumen

(1) Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.

(2) Absatz 1 ist nicht anzuwenden, wenn es sich um Wohnraum der in § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genannten Art handelt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 204 Hemmung der Verjährung durch Rechtsverfolgung

(1) Die Verjährung wird gehemmt durch

1.

die Erhebung der Klage auf Leistung oder auf Feststellung des Anspruchs, auf Erteilung der Vollstreckungsklausel oder auf Erlass des Vollstreckungsurteils,

1a.

die Erhebung einer Musterfeststellungsklage für einen Anspruch, den ein Gläubiger zu dem zu der Klage geführten Klageregister wirksam angemeldet hat, wenn dem angemeldeten Anspruch derselbe Lebenssachverhalt zugrunde liegt wie den Feststellungszielen der Musterfeststellungsklage,

2.

die Zustellung des Antrags im vereinfachten Verfahren über den Unterhalt Minderjähriger,

3.

die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren oder des Europäischen Zahlungsbefehls im Europäischen Mahnverfahren nach der Verordnung (EG) Nr. 1896/2006 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 zur Einführung eines Europäischen Mahnverfahrens (ABl. EU Nr. L 399 S. 1),

4.

die Veranlassung der Bekanntgabe eines Antrags, mit dem der Anspruch geltend gemacht wird, bei einer

a): staatlichen oder staatlich anerkannten Streitbeilegungsstelle oder
b): anderen Streitbeilegungsstelle, wenn das Verfahren im Einvernehmen mit dem Antragsgegner betrieben wird;

die Verjährung wird schon durch den Eingang des Antrags bei der Streitbeilegungsstelle gehemmt, wenn der Antrag demnächst bekannt gegeben wird,

5.

die Geltendmachung der Aufrechnung des Anspruchs im Prozess,

6.

die Zustellung der Streitverkündung,

6a.

die Zustellung der Anmeldung zu einem Musterverfahren für darin bezeichnete Ansprüche, soweit diesen der gleiche Lebenssachverhalt zugrunde liegt wie den Feststellungszielen des Musterverfahrens und wenn innerhalb von drei Monaten nach dem rechtskräftigen Ende des Musterverfahrens die Klage auf Leistung oder Feststellung der in der Anmeldung bezeichneten Ansprüche erhoben wird,

7.

die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens,

8.

den Beginn eines vereinbarten Begutachtungsverfahrens,

9.

die Zustellung des Antrags auf Erlass eines Arrests, einer einstweiligen Verfügung oder einer einstweiligen Anordnung, oder, wenn der Antrag nicht zugestellt wird, dessen Einreichung, wenn der Arrestbefehl, die einstweilige Verfügung oder die einstweilige Anordnung innerhalb eines Monats seit Verkündung oder Zustellung an den Gläubiger dem Schuldner zugestellt wird,

10.

die Anmeldung des Anspruchs im Insolvenzverfahren oder im Schifffahrtsrechtlichen Verteilungsverfahren,

10a.

die Anordnung einer Vollstreckungssperre nach dem Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz, durch die der Gläubiger an der Einleitung der Zwangsvollstreckung wegen des Anspruchs gehindert ist,

11.

den Beginn des schiedsrichterlichen Verfahrens,

12.

die Einreichung des Antrags bei einer Behörde, wenn die Zulässigkeit der Klage von der Vorentscheidung dieser Behörde abhängt und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben wird; dies gilt entsprechend für bei einem Gericht oder bei einer in Nummer 4 bezeichneten Streitbeilegungsstelle zu stellende Anträge, deren Zulässigkeit von der Vorentscheidung einer Behörde abhängt,

13.

die Einreichung des Antrags bei dem höheren Gericht, wenn dieses das zuständige Gericht zu bestimmen hat und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben oder der Antrag, für den die Gerichtsstandsbestimmung zu erfolgen hat, gestellt wird, und

14.

die Veranlassung der Bekanntgabe des erstmaligen Antrags auf Gewährung von Prozesskostenhilfe oder Verfahrenskostenhilfe; wird die Bekanntgabe demnächst nach der Einreichung des Antrags veranlasst, so tritt die Hemmung der Verjährung bereits mit der Einreichung ein.

(2) Die Hemmung nach Absatz 1 endet sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des eingeleiteten Verfahrens. Die Hemmung nach Absatz 1 Nummer 1a endet auch sechs Monate nach der Rücknahme der Anmeldung zum Klageregister. Gerät das Verfahren dadurch in Stillstand, dass die Parteien es nicht betreiben, so tritt an die Stelle der Beendigung des Verfahrens die letzte Verfahrenshandlung der Parteien, des Gerichts oder der sonst mit dem Verfahren befassten Stelle. Die Hemmung beginnt erneut, wenn eine der Parteien das Verfahren weiter betreibt.

(3) Auf die Frist nach Absatz 1 Nr. 6a, 9, 12 und 13 finden die §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 167 Rückwirkung der Zustellung

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.