Im Januar, Februar und März 2014 ließ der Kläger den übrigen Eigentümern eine Darlegung von seiner Auffassung nach wichtigen Gründen zur Abberufung der Verwalterin sowie einen Antrag zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit den Tagesordnungspunkten „sofortige Entlassung der Verwalterin“, „sofortige Beendigung der Tätigkeit des Verwaltungsbeirats“ und „Bestellung des Klägers zum Verwalter“ mit der Bitte um Unterzeichnung und Rücksendung zukommen. Nur 15 weitere Eigentümer, mithin einschließlich des Klägers 12 % der insgesamt 134 Eigentümer stimmten dem Begehren des Klägers durch Rücksendung unterzeichneter Anträge zu.

Am 11.6.2015 fand eine Eigentümerversammlung statt. Zu dieser übermittelte der Kläger der Verwalterin diverse Anträge, die in die Tagesordnung aufgenommen wurden. Einen Antrag auf Abberufung der Verwalterin und Bestellung eines neuen Verwalters stellte er jedoch nicht.

Der Kläger ist der Ansicht, die Wohnungseigentümergemeinschaft werde von der derzeitigen Verwalterin nicht ordnungsgemäß verwaltet. Die Eigentümergemeinschaft sei deshalb verpflichtet, diese abzuberufen. Er sieht sich selbst als geeigneten und von der Eigentümerversammlung zu berufenden Verwalter.

Im Einzelnen moniert der Kläger an der derzeitigen Verwaltung:

8
1. Es erfolge keine ordnungsgemäße Führung der Protokolle der Eigentümerversammlung. Der mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an die Eigentümer versandte Text der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung werde von der Verwalterin in der Versammlung abgeändert und/oder erweitert, ohne die Eigentümer vor Beschlussfassung davon zu informieren. Denn der Beschlusstext werde vor der Beschlussfassung den Eigentümern nicht nochmals mitgeteilt. Vorgefertigte Beschlusstexte würden in der Versammlung ohne Kenntnis der Eigentümer ergänzt, später als Niederschrift bzw. „Rohprotokoll“ ausgegeben und nicht kopiert. Dieses Rohprotokoll werde im Haus der Verwalterin übertragen, ausgedruckt und den Eigentümern als „Beschlussprotokoll“ zugesandt. Das einzig existierende Originalexemplar könne also noch jederzeit vom Verwalter zwischen Versammlungsende und Versand des „Beschlussprotokolls“ unkontrolliert abgeändert werden. Nach Verlust des Originals sei lediglich durch Gedächtnisleistung eine Neu-Erstellung möglich.

10
2. Die Verwalterin führe eine Beschlusssammlung, die nicht den Erfordernissen des § 24 Abs. 7 WEG entspreche. Zum einen würden die Beschlusstexte nicht vollständig bzw. in abgeänderter Form wiedergegeben. Zum anderen würden gerichtliche Anfechtungsverfahren und die gerichtlichen Entscheidungen hierzu sowie die Parteibezeichnung nicht ordnungsgemäß angegeben.

Wegen der von dem Kläger hierzu angeführten Beispiele wird auf die Klagebegründung Bezug genommen.

13
3. Die Verwaltung verfüge unberechtigt über Gemeinschaftsgelder. Es seien in den letzten Jahren diverse Fenster an einzelnen Wohnungen erneuert worden, ohne dass sich die Eigentümerversammlung hiermit befasst habe oder gar ein entsprechender Beschluss gefasst worden sei. Insgesamt seien seit dem Wirtschaftsjahr 2007 fast 240.000 € für die Erneuerung der Fenster aus Gemeinschaftsmittel aufgewendet worden, ohne dass die Verwaltung hierzu ermächtigt gewesen sei.Die Fenstererneuerungen seien von der Verwalterin ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung und ohne entsprechenden Beschluss durchgeführt worden. Zwar sähen die Wirtschaftspläne ab dem Jahr 2009 entsprechende Beträge für die Erneuerung von Fenstern vor. Dies ermächtige die Verwaltung jedoch nicht, nach eigenem Gutdünken ohne einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft über das „Wie“ und „Wo“ der Durchführung der Maßnahme entsprechende Aufträge zu erteilen. Ein in der Eigentümerversammlung des Jahres 2012 gefasster Beschluss sei erfolgreich angefochten und vom Gericht für ungültig erklärt worden. Dennoch habe die Verwalterin weiterhin Fenster bis dato ohne entsprechenden Beschluss erneuert.

Weiterhin habe die Verwalterin mit mehreren Eigentümern eine Vereinbarung getroffen, wonach diese Eigentümer 50 % der Kosten der Fenstererneuerung der Gemeinschaft als zinsloses Darlehen gewährt haben, welches dann von der Verwalterin nach Ablauf der Darlehenszeit erstattet werden sollte. Diese Darlehen seien dem Wirtschaftsplan unter Hausgeldabrechnung nicht zu entnehmen.

Weiterhin habe ein Mieter des Daches der Liegenschaft beim Aufbau einer Richtfunkantenne durch eine bauliche Veränderung einen Schaden verursacht. Diesen Schaden habe die Verwalterin ohne Beschluss und ohne Information der Eigentümer beheben lassen und hierbei mit Geldern der Gemeinschaft die Kosten verauslagt. Von den so aufgewendeten Kosten in Höhe von 27.978,75 € sei am Ende des Wirtschaftsjahres 2012 am Betrag in Höhe von 7.285,04 € nicht von dem Schadensverursacher erstattet worden. Mithin sei der Gemeinschaft ein Schaden in der zuvor genannten Höhe entstanden.

17
4. Es erfolge keine Darstellung des gesamten Verwaltungsvermögens. Es fehle eine aktuelle Aufstellung der Sachwerte, der Hausmeisterkasse und des Bestands der Wasch-/Trockenmünzen. Auch sei aus den Angaben der Verwalterin in deren Abrechnungsunterlagen die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage nicht erkennbar.

Der Kläger ist der Ansicht, aufgrund der von ihm angeführten Verfehlungen sei eine Fortsetzung der bestehenden Verwaltung und des Vertragsverhältnisses mit der Verwalterin der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten.

Er meint, weil für die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung das Begehren von mindestens 25 % der Eigentümer erforderlich sei, erscheine die Vorbefassung der Eigentümerversammlung in der von ihm verfolgten Angelegenheit zwecklos. Einen entsprechenden Beschlussantrag an die Verwalterin zu richten, sei ihm nicht zuzumuten. Es sei von vornherein abzusehen, dass ein Antrag auf Abberufung der Verwalterin in einer Eigentümerversammlung keine Mehrheit finde. Der „qualifizierten Minderheit“ der Eigentümer müsse dadurch Schutz geboten werden, dass das Gericht seinen Begehren entspreche.

Der Kläger hat beantragt,

1.22
die Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen,

2.24
den Kläger zu ermächtigen, für die X-Straße, ####5 F eine Eigentümerversammlung mit dem einzigen Tagesordnungspunkt „Wahl des Klägers zum Verwalter“ einzuberufen.

Nunmehr beantragt der Kläger unter Änderung des Antrags zu 2.,

1.27
die Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen,

2.29
den Kläger zu ermächtigen, für die X-Straße, ####5 F eine Eigentümerversammlung mit dem einzigen Tagesordnungspunkt „Wahl eines neuen Verwalters“ einzuberufen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, dem Kläger fehle bereits das Rechtsschutzbedürfnis, weil er zunächst die Eigentümerversammlung mit seinem Begehren auf Abberufung der Verwalterin und Bestellung eines neuen Verwalters befassen müsse.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist bereits unzulässig, ansonsten aber auch unbegründet.

Dem Kläger fehlt das Rechtsschutzbedürfnis. Grundsätzlich ist die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit einem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, Voraussetzung für die Zulässigkeit seiner Klage. Primär zuständig für die Beschlussfassung ist die Versammlung der Wohnungseigentümer. Sie ist im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz Souverän der Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit es um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung geht, muss sich ein Eigentümer vor der Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen, weil seiner Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt (BGH V ZR 114/09).

Zwar kann im Einzelfall das Rechtsschutzbedürfnis trotz fehlender Vorbefassung der Eigentümerversammlung dann nicht fehlen, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre.Dass dies bezüglich des Begehrens des Klägers auf Austausch der Verwaltung der Fall ist, hat der Kläger jedoch nicht hinreichend dargelegt. Der Kläger hat die von ihm in den Raum gestellte Aussichtslosigkeit eines entsprechenden Begehrens in der Eigentümerversammlung allein damit begründet, dass nur 15 Eigentümer dem von ihm übermittelten Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zugestimmt haben und in der Eigentümerversammlung am 11.6.2015 die von ihm gestellten Beschlussanträge abgelehnt wurden. Damit ist jedoch nicht dargelegt, dass eine Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Begehren des Klägers von vornherein aussichtslos wäre. Der Entschluss von Eigentümern, einen Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zum Zwecke der Abberufung der Verwalterin nicht zu unterstützen, bringt nicht zwingend auch zum Ausdruck, dass diese Eigentümer nach entsprechender Diskussion in einer regulären Eigentümerversammlung nicht offen dafür wären, einem Begehren auf Austausch der Verwaltung zu folgen. Es ist durchaus denkbar, dass eine entsprechende Offenheit besteht, Eigentümer aber nicht die Notwendigkeit sehen, dafür eine außerordentliche Eigentümerversammlung, die mit Kosten und Zeitaufwand verbunden ist, einzuberufen, statt die Angelegenheit in einer in nicht allzu ferner Zeit sowieso anstehenden regulären Eigentümerversammlung zu behandeln. Zudem ist zu berücksichtigen, dass in dem von dem Kläger den Eigentümern übermittelten Antrag mit Tagesordnungspunkt 3 der angestrebten außerordentlichen Eigentümerversammlung ausdrücklich die Bestellung des Klägers selbst zum Verwalter vorgesehen sein sollte und von dem Kläger angestrebt wurde. Es ist also durchaus möglich, dass eine höhere Zahl von Eigentümern offen dafür oder sogar interessiert daran wäre, die vorhandene Verwalterin abzuberufen, aber keineswegs bereit dazu war, den Kläger in seinem Wunsch, selbst Verwalter zu werden, zu unterstützen. Insoweit erscheint zwanglos nachvollziehbar, dass ein Begehren des Klägers auf Bestellung seiner selbst als Verwalter keine Aussicht auf Erfolg hätte. Dies sagt aber nichts darüber, ob ein Begehren des Klägers, die vorhandene Verwalterin durch eine andere professionelle Verwaltung zu ersetzen, nach entsprechender Diskussion in der Eigentümerversammlung Aussicht auf Erfolg hätte.

Desgleichen ergibt sich aus der Ablehnung von Anträgen des Klägers in der Eigentümerversammlung am 11.6.2015 nicht, dass eine Befassung der Eigentümerversammlung mit der Frage des Austauschs der Verwaltung von vornherein ohne Aussicht auf Erfolg wäre. Die Eigentümerversammlung am 11.6.2015 ist mit dieser Frage gerade nicht befasst worden, sondern mit allerlei anderen Anträgen auf Erstellung von Listen und Vorlage von Unterlagen.

Die Klage ist aber auch unbegründet, denn der Kläger hat einen Anspruch auf Abberufung der Verwalterin durch das Gericht gemäß § 21 Absatz 8 WEG nicht dargelegt.

Es kann letztlich dahinstehen, ob die von dem Kläger vorgebrachten vermeintlichen Defizite der Verwaltung einzeln oder in ihrer Gesamtheit eine Abberufung der Verwalterin und fristlose Kündigung des Verwaltungsvertrags rechtfertigen könnten. Ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Absatz 1 Satz 3 und 4 WEG führt nämlich nicht zwingend dazu, dass ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit die Abberufung des Verwalters durch das Gericht erreichen kann. Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andererseits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann das Gericht nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Unter anderem dann, wenn der wichtige Grund auf dem Regelbeispiel des §§ 26 Absatz 1 Satz 4 WEG beruht, also auf Mängel in der Führung der Beschlusssammlung, können diese nämlich nachvollziehbare Motive dafür haben, von der Abberufung Abstand zu nehmen (BGH V ZR 105/11). Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sie einen solchen Schritt im Hinblick auf die bisherige Leistung der Verwaltung nicht für notwendig halten und nach einer Erörterung von Mängeln mit der Verwaltung auf eine Besserung in der Zukunft vertrauen. Erst wenn dieser Beurteilungsspielraum überschritten ist, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, muss das Gericht im Interesse der Minderheit die Abberufung vornehmen. Das kann erforderlich sein, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie etwa aus Bequemlichkeit massive Pflichtverletzungen tolerieren will oder eine Majorisierung durch einen nur sein eigenes Interesse verfolgenden Mehrheitseigentümer gegeben ist (BGH V ZR 105/11).

Dass vorliegend die Mehrheit der Eigentümer, wenn sie sich gegen eine Abberufung der vorhandenen Verwalterin und Bestellung einer neuen Verwaltung entscheidet, aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handeln würde, ergibt sich aus dem Vortrag des Klägers nicht.

Soweit der Kläger unter Ziffer 1 der Klageschrift eine vermeintlich nicht ordnungsgemäße Führung von Protokollen der Eigentümerversammlung als Verfehlung der Verwalterin vorgebracht hat, erschließt sich aus seinem Vortrag bereits nicht, welche Verwalterpflicht er wie in rechtlich relevanter Weise verletzt sehen will.

Bezüglich der Monierung der Beschlusssammlung gemäß Ziffer 2 der Klageschrift mag der Kläger zwar zutreffend davon ausgehen, dass in der Beschlusssammlung nach § 24 Absatz 7 WEG der Wortlaut von Beschlüssen anzugeben ist, die Verwalterin in der Beschlusssammlung hingegen zumindest teilweise nur den aus ihrer Sicht wesentlichen Inhalt von Beschlüssen zusammengefasst hat. Dies ist aber kein so schwerwiegender Mangel der Beschlusssammlung, dass den Eigentümern kein Beurteilungsspielraum mehr zugestanden werden könnte, und eine etwaige Mehrheit zum Schutze einer Minderheit von dem Gericht durch Abberufung der Verwalterin übersteuert werden müsste. Zu berücksichtigen ist, dass in den von dem Kläger in der Klageschrift aufgeführten Fällen jeweils der Kerngehalt der gefassten Beschlüsse angegeben wurde und damit dem vorrangigen Zweck der Beschlusssammlung, nämlich den Eigentümern und etwaigen Erwerbern von Wohnungen Klarheit über die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft zu vermitteln, im Wesentlichen Rechnung getragen ist. Insoweit mag der Verwalterin nahezulegen sein, die Beschlusssammlung zukünftig so zu führen, dass der Wortlaut der Beschlüsse der Eigentümerversammlung aufgenommen wird. Es ergibt sich aber nicht, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer aus Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handeln würde, wenn sie auf eine Abberufung der Verwalterin verzichtet. Gleiches gilt, soweit Vermerke über die Anfechtung von Beschlüssen nicht in vollständiger Übereinstimmung mit § 24 Absatz 7 WEG aufgenommen worden sein sollten.

Auch im Hinblick auf für die Monierung der Erneuerung von Fenstern gemäß Ziffer 3 der Klageschrift hat der Kläger nicht dargelegt, dass eine fehlerhafte Verwaltung vorliegt, wegen der aus Sicht eines vernünftigen Dritten die Eigentümer gegen ihre eigenen Interessen handeln würden, wenn sie die Verwalterin nicht abberufen. Zum einen ist der Kläger dem Vortrag der Beklagten, dass die Fenstererneuerung auf den Giebelseiten des Objektes in der Eigentümerversammlung am 16.10.2006 bestandskräftig beschlossen wurde, nicht entgegengetreten. Überdies hat er selbst vorgetragen, dass die beschlossenen Wirtschaftspläne ab dem Jahr 2009 entsprechende Beträge für die Erneuerung von Fenstern vorsahen, und ist zu berücksichtigen, dass ein in 2012 über die Erneuerung von Fenstern gefasster Beschluss auch bei einer möglicherweise letztlich erfolgreichen Anfechtung zunächst umzusetzen war. Zum anderen ist zu bedenken, dass auch dann, wenn die Verwalterin auf unzureichender Beschlussgrundlage gehandelt haben sollte, es dem Beurteilungsspielraum der Eigentümer unterfällt, ob sie daraus die Konsequenz einer Abberufung der Verwalterin ziehen wollen oder etwa aufgrund der Notwendigkeit der Erneuerung von Fenstern davon absehen wollen. Aus Sicht eines vernünftigen Dritten wäre es keineswegs zwingend, die Verwalterin abzuberufen, wenn diese zwar aufgrund unzureichender oder umstrittener Beschlusslage aber in der Sache gemäß der Notwendigkeit und den Interessen der Eigentümer handelte. Dass das im Hinblick auf die Fenstererneuerungen nicht der Fall war, hat der Kläger nicht dargelegt. Gleiches gilt auch für die von dem Kläger vorgetragene Darlehensregelung. Ebenso ist nicht ersichtlich, warum die Behebung eines von dem Mieter des Daches beim Aufbau einer Richtfunkanlage verursachten Schadens in oder sogar vor dem Jahr 2012 nunmehr im Jahr 2015 die Abberufung der Verwalterin und fristlose Kündigung des Verwaltungsvertrags derart zwingend begründen soll, dass den Wohnungseigentümern kein Beurteilungsspielraum mehr zuzugestehen wäre. Der Kläger hat auch selbst nicht dargelegt, dass die Behebung des Dachschadens hätte unterbleiben oder aufgeschoben werden müssen.

Soweit der Kläger unter Ziffer 4 der Klageschrift eine fehlende Aufstellung von Sachwerten, der Hausmeisterkasse und des Bestandes der Waschmünzen sowie eine fehlerhafte Darstellung der Instandhaltungsrücklage und vermeintliche Fehler in den Jahresabrechnungen 2004, 2006 und 2010 oder 2012 vorgebracht hat, ist bereits nicht ersichtlich, warum dies zwingend eine Abberufung der Verwalterin in 2015 zur Folge haben soll. Etwaige Fehler in Jahresabrechnungen sind nicht ohne Weiteres tauglicher Grund für eine vorzeitige Abberufung der Verwaltung und fristlose Kündigung des Verwaltervertrages. Das gilt umso mehr, wenn sie bereits Jahre zurückliegen. Erst recht ergibt sich aus dem Vortrag des Klägers nicht, dass den Eigentümern kein Beurteilungsspielraum mehr zuzugestehen wäre. Die Jahresrechnung muss zudem auch keinen vollständigen Vermögensstatus der Wohnungseigentümergemeinschaft insbesondere unter Angabe von Sachwerten umfassen.

Da bereits der Klageantrag zu 1) unbegründet ist, bedarf es keiner Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zur Bestellung eines neuen Verwalters. Die gilt umso mehr, als der Kläger in der zwischenzeitlich stattgefundenen Eigentümerversammlung sein Anliegen hätte vorbringen können.

Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 91, 708 ff. ZPO

Streitwert: 29.253,07 € (Es ist den Ausführungen des Klägers zu dem Streitwert zu folgen unter Berücksichtigung, dass zunächst nicht nur das Begehren zur Abberufung der Verwalterin und Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Bestellung einer neuen Verwaltung Streitgegenstand war, sondern darüber hinaus das Begehren des Klägers zur Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung mit dem Ziel der Bestellung seiner selbst zum Verwalter.Der Auffassung der Beklagten, dass der Streitwert mit 54.068,- € als 50 % des restlichen Verwalterhonorars zu bemessen sei, kann im Hinblick auf BGH V ZR 105/11 nicht gefolgt werden).

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, M-Straße, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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Amtsgericht Brühl Urteil, 12. Nov. 2015 - 29 C 13/15 zitiert 4 §§.

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebüh

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer. (2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchste

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bei uns veröffentlicht am 15.01.2010

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 114/09 Verkündet am: 15. Januar 2010 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG §§ 10 Abs. 2 Satz

bei uns veröffentlicht am 10.02.2012

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 105/11 Verkündet am: 10. Februar 2012 Lesniak, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

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Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut

1.: der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2.: der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3.: der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,

soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Fall einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.

(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.

Bundesgerichtshof Urteil, 15. Jan. 2010 - V ZR 114/09

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 114/09

Verkündet am:

15. Januar 2010

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

WEG §§ 10 Abs. 2 Satz 3, 16 Abs. 4, 21 Abs. 1, 3, 4 und 8, 23 Abs. 1, 43 Nr. 4, 46

a) Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss

) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines

positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung

(Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152, 46, 51 und 156, 19, 22).

b) Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem

auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag

ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG.

c) Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer

vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung

(§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz

; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist

deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig.

d) Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels

im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall

betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung

nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus.

e) Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im

Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon

dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung

trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle

Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen.

BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09 - LG Köln

AG Köln

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die

Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 28. Mai 2009 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Klägerin ist seit 1992 Eigentümerin der Dachgeschosswohnung in einer aus 14 Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Sechs Wohnungen haben einen Balkon, über dessen Zugehörigkeit zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum die Teilungserklärung keine ausdrückliche Regelung enthält.

2: In der Versammlung der Wohnungseigentümer am 27. Mai 2008 wurde unter dem Tagesordnungspunkt 11 über die Vergabe des Auftrags für die bereits am 19. April 2007 beschlossene Sanierung der Balkone diskutiert. Die Klägerin vertrat die Ansicht, dass die Sanierungskosten nur von denjenigen Wohnungseigentümern getragen werden müssten, zu deren Wohnungen ein Balkon gehört. In dem Versammlungsprotokoll heißt es u.a.: "Vorab soll in Bezug auf die neuesten Änderungen im WEG-Gesetz geprüft werden, ob Eigentümer zu deren Wohnung kein Balkon gehört auch wie bisher an den Sanierungskosten der Balkone beteiligt werden müssen. Hier besteht Uneinigkeit. Einige Eigentümer möchten Auskunft beim Haus- und Grundbesitzerverein einholen und der Hausverwaltung Mitteilung machen."

3: Die Klägerin beantragte, die Kostenverteilung nach Wohneinheiten statt nach Miteigentumsanteilen vorzunehmen. Der Antrag erhielt nicht die nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderliche Mehrheit. Die Verwalterin stellte die Ablehnung des Antrags fest.

4: Die Klägerin hat den Beschluss mit dem Ziel der Erklärung für ungültig angefochten und daneben beantragt zu entscheiden, dass nur die sechs Eigentümer an den Kosten der Sanierung der Balkone zu beteiligen sind, zu deren Wohnung ein Balkon gehört, hilfsweise die Kosten der Balkonsanierung nach der Zahl der Einheiten statt nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, und weiter hilfsweise, die Beklagten zu verurteilen, einer Vereinbarung dahingehend zuzustimmen , dass die Kosten jeglicher Balkonsanierung nur von den sechs Eigentümern zu tragen sind, zu deren Eigentumswohnung ein Balkon an der Fassade zur H. straße gehört, hilfsweise, die Kosten der Balkonsanierung nach Einheiten statt nach Anteilen zu verteilen.

5: Das Amtsgericht hat den Hauptantrag als unbegründet und die Hilfsanträge als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6: Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der ablehnende Beschluss der Eigentümerversammlung nicht aufzuheben, weil er einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht widerspricht; die Klägerin habe keinen Anspruch auf eine Verteilung der Sanierungskosten dahingehend, dass sie durch die Anzahl der Wohnungseinheiten zu teilen seien. Falls der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG zu entnehmen sei, dass ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung zu einem einmaligen Abweichen von einem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel habe, lägen die Voraussetzungen der Vorschrift nicht vor. Die Unbilligkeit des Festhaltens an der bestehenden Regelung sei nämlich ausgeschlossen , wenn diese für den Wohnungseigentümer bei dem Erwerb der Wohnung erkennbar gewesen sei. So liege es hier. Die Kostentragungspflicht ergebe sich aus § 7 Ziff. 1 der Teilungserklärung, wonach die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, zu welchem auch die Balkone gehörten, von der Gemeinschaft getragen würden. Diese Regelung sei der Klägerin bei dem Erwerb des Wohnungseigentums bekannt gewesen. Der Annahme der Unbilligkeit stehe darüber hinaus entgegen, dass die Balkonsanierung bereits beschlossen worden sei und die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sich bei der Beschlussfassung auf die bestehende Kostentragungsregelung verlassen hätten.

7: Aus denselben Gründen hat das Berufungsgericht auch einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer generellen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verneint.

8: Weiter hat das Berufungsgericht gemeint, der Anspruch auf ein einmaliges Abweichen von einem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel sei auf die ordnungsmäßige Verwaltung gerichtet, in deren Rahmen der Eigentümerversammlung ein Ermessensspielraum eingeräumt sei, so dass allenfalls dann, wenn eine Ermessensreduzierung auf die verlangte Verteilung bestehe, diese ausgesprochen werden könne. Die mit dem Hauptantrag zunächst verfolgte Anfechtung der Ablehnung einer Kostenverteilung nach der Anzahl der Einheiten könne deshalb keinen Erfolg haben, denn die Ablehnung einer von mehreren Möglichkeiten liege im Rahmen des Ermessens der Wohnungseigentümer.

9: Das Verlangen der Klägerin nach einer gerichtlichen Entscheidung dahingehend , dass die Sanierungskosten von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen seien, zu deren Einheiten Balkone gehörten, hält das Berufungsgericht trotz des Umstands, dass diese Kostenverteilung bisher nicht zur Entscheidung der Eigentümerversammlung gestellt wurde, für zulässig. Denn es sei nicht zu erwarten, dass die Versammlung, die eine Aufteilung nach der Zahl der Einheiten abgelehnt habe, mit der notwendigen qualifizierten Mehrheit für die jetzt verlangte Kostenverteilung stimmen werde. Deshalb sei es für die Klägerin unzumutbar, mit ihrem Antrag zuvor die Eigentümerversammlung zu befassen. Der Antrag sei jedoch aus den bereits genannten Gründen zurückzuweisen.

II.

10: Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

11: 1. Die Revision ist in vollem Umfang zulässig. Entgegen der von dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Ansicht lässt sich dem Berufungsurteil nicht mit der notwendigen Klarheit entnehmen, dass das Berufungsgericht das Rechtsmittel trotz unbeschränkten Ausspruchs der Zulassung nur beschränkt zugelassen hat (vgl. dazu nur BGH, Beschl. v. 14. Mai 2008, XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, 2352). Die Revision ist jedoch unbegründet.

12: 2. Die Vorinstanzen sind von der Zulässigkeit des Hauptantrags ausgegangen. Das ist nur hinsichtlich des ersten Teils (Anfechtungsklage) richtig. Der zweite Teil (Leistungsklage) ist unzulässig.

13: a) Ausgangspunkt des Rechtsstreits ist die Ablehnung des von der Klägerin in der Wohnungseigentümerversammlung gestellten Antrags. Die Rechtmäßigkeit dieses so genannten Negativbeschlusses (Senat, BGHZ 148, 335, 348 f.) kann im Wege der gerichtlichen Anfechtung (§ 46 WEG) überprüft werden. Das dafür notwendige Rechtsschutzbedürfnis ergibt sich daraus, dass der Antragsteller durch die Ablehnung gegebenenfalls in seinem Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt wird (einschränkend zum früheren Wohnungseigentumsgesetz Senat, BGHZ 152, 46, 51; 156, 19, 22; Wenzel, ZMR 2005, 413, 416). Mit dem ersten Teil des Hauptantrags hat die Klägerin unter Wahrung der in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG genannten Fristen die Anfechtungsklage erhoben.

14: b) Das mit dem zweiten Teil des Hauptantrags verfolgte Klageziel betrifft dagegen nicht den abgelehnten Antrag. Vielmehr will die Klägerin eine Regelung erreichen, die bisher nicht zur Abstimmung stand. Die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, ist jedoch Voraussetzung für die Zulässigkeit dieser Leistungsklage. Denn primär zuständig für die Beschlussfassung ist die Versammlung der Wohnungseigentümer (§§ 21 Abs. 1 und 3, 23 Abs. 1 WEG). Soweit es - wie hier - um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsmäßigen Verwaltung geht, muss sich der Kläger vor der Anru- fung des Gerichts um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen, weil seiner Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt (OLG Hamm ZMR 2008, 156, 159 m.w.N.; Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 21 Rdn. 56; Wenzel in Bärmann, aaO, § 43 Rdn. 188; Heinemann in Jennißen, WEG, § 21 Rdn. 46; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 21 Rdn. 12).

15: c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, dass die fehlende Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem von der Klägerin gestellten zweiten Teil des Hauptantrags, die Kosten für die Balkonsanierung auf diejenigen Wohnungseigentümer zu verteilen, zu deren Einheiten ein Balkon gehört, nicht die Unzulässigkeit dieses Teils der Klage zur Folge habe, weil das Zustandekommen der erforderlichen Mehrheit nicht zu erwarten sei. Zwar fehlt das Rechtsschutzbedürfnis trotz fehlender Vorbefassung nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre (OLG München NZM 2007, 132). Aber diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Das Berufungsgericht hat seine gegenteilige Auffassung damit begründet , dass die Eigentümerversammlung die Kostenaufteilung nach Einheiten abgelehnt hat, so dass eine Verteilung nur auf einzelne Wohnungseigentümer nicht zu erwarten sei. Dies verkennt, dass aus der Ablehnung eines in der Eigentümerversammlung gestellten Antrags nicht auf den Willen der Wohnungseigentümer geschlossen werden kann, das Gegenteil des Antrags zu wollen (Senat, BGHZ 148, 335, 349). Erst recht verbietet es sich deshalb, aus der Beschlussablehnung die Erwartung herzuleiten, die Wohnungseigentümer würden einem anderen Antrag als dem abgelehnten ebenfalls nicht zustimmen. Hier ist dieser Schluss insbesondere deshalb nicht gerechtfertigt, weil sich aus dem Protokoll der Diskussion zu dem Tagesordnungspunkt 11 ergibt, dass die erforderliche Mehrheit für den von der Klägerin gestellten Antrag wegen der bei den Beklagten bestehenden Rechtsunsicherheit aufgrund des neuen Wohnungseigentumsrechts nicht zustande gekommen ist. Damit besteht die Möglichkeit, dass sie, wenn sie die Rechtslage im Sinne der von der Klägerin vertretenen Ansicht geklärt haben, einen entsprechenden Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit fassen. Dass eine rechtliche Klärung außerhalb dieses Prozesses nicht möglich ist, ist nicht ersichtlich.

16: 2. Gegen die Zulässigkeit des ersten Hilfsantrags bestehen keine Bedenken. Der damit geltend gemachte Anspruch auf Verteilung der Kosten für die bereits beschlossene Balkonsanierung nach der Anzahl der Einheiten war Gegenstand der Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer am 27. Mai 2008. Dass dort der entsprechende Antrag der Klägerin nicht die erforderliche Mehrheit bekommen hat, ergibt das für die Anrufung des Gerichts erforderliche Rechtsschutzinteresse des unterlegenen Antragstellers (Elzer in Jennißen, aaO, vor §§ 23 bis 25 Rdn. 124).

17: 3. Auch der zweite Hilfsantrag, mit dem die Klägerin eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung bei Balkonsanierungen generell erreichen will, ist zulässig. Mit diesem Verlangen muss sich die Wohnungseigentümerversammlung nicht vor Klageerhebung befassen. Die Wohnungseigentümer haben dafür keine Beschlusskompetenz (Grziwotz/Jennißen in Jennißen, aaO, § 10 Rdn. 38).

18: 4. Der erste Teil des Hauptantrags und der erste Hilfsantrag sind jedoch unbegründet.

19: a) Die Klägerin will eine Abänderung der in § 16 Abs. 2 WEG festgelegten Kostenverteilung, nach der die Wohnungseigentümer u.a. die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) tragen müssen, aus- schließlich für die bereits beschlossene Balkonsanierung erreichen. Sie strebt damit eine Einzelfallregelung an. Anspruchsgrundlage hierfür ist nicht, wie das Berufungsgericht in einer Hilfserwägung gemeint hat, die Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Nach dieser Vorschrift kann jeder Eigentümer eine von dem Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint. Der Anspruch ist auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zum Abschluss einer Änderungsvereinbarung gerichtet (Wenzel in Bärmann , aaO, § 10 Rdn. 152), die generell das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (§ 10 Abs. 2 Satz 1 und 2 WEG) regelt. Eine bloße Einzelfallregelung wird davon nicht erfasst (MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, § 16 WEG Rdn. 30). Das schließt es allerdings nicht aus, dass ein Wohnungseigentümer auch dann, wenn er für einen konkreten Fall eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels erreichen will, einen Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG geltend macht. Hat er damit Erfolg, gilt der geänderte Schlüssel nicht nur für künftige Fälle, sondern auch bereits für den Fall, der Anlass zu dem Änderungsverlangen gegeben hat. Denn die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus; beide Möglichkeiten haben verschiedene Regelungsgegenstände und stehen alternativ nebeneinander (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 160; Grziwotz/Jennißen in Jennißen, aaO, § 10 Rdn. 31; Becker in Köhler /Bassenge, Anwalts-Handbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Teil 3 Rdn. 191; Riecke/Schmid/Elzer, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht , 2. Aufl., § 16 Rdn.18; Entwurf eines Gesetzes zur Änderung eines Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 9. März 2006 [Gesetzes- begründung], BT-Drucks. 16/887 S. 19 f.; a.A. Hügel/Elzer, Das neue WEGRecht , § 3 Rdn. 131 f.).

20: b) Entgegen der von der Revision vertretenen Ansicht ist der auf die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nur für die bereits beschlossene Balkonsanierung gerichtete erste Hilfsantrag nicht dahin auszulegen, dass die Klägerin damit auch eine generelle Regelung zur Kostenverteilung anstrebt. Diesem Verständnis steht bereits der Wortlaut des Antrags entgegen; er entspricht einer Gestaltungsklage nach §§ 21 Abs. 4 und 8, 43 Nr. 1 WEG, mit der die gerichtliche Ersetzung eines von den Wohnungseigentümern nicht gefassten Beschlusses herbeigeführt werden soll. Auch der Wortlaut des zweiten Hilfsantrags spricht gegen eine solche Auslegung; er enthält die auf die Verurteilung der übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zu der Änderung der Kostenverteilung gerichtete Leistungsklage nach §§ 10 Abs. 2 Satz 3, 43 Nr. 1 WEG. Schließlich verbietet die Staffelung der beiden Hilfsanträge die von der Revision gewünschte Auslegung; die Klägerin verfolgt vorrangig die Gestaltungsklage.

21: c) Weder das Berufungsgericht noch die Revision haben erkannt, dass Anspruchsgrundlage für die Durchsetzung der Einzelfallregelung die Vorschriften der §§ 16 Abs. 4, 21 Abs. 4 und Abs. 8 WEG sind. Denn wenn ein Beschluss zur abweichenden Verteilung der Kosten für Instandhaltungen und Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Abs. 4 WEG) nicht zustande kommt, kann derjenige Wohnungseigentümer, dessen entsprechender Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit gefunden hat, sowohl - wie hier - zusammen mit der Anfechtung des Negativbeschlusses als auch ohne diese Anfechtung seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG im Wege der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG gerichtlich (§ 43 Nr. 1 WEG) geltend machen (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 164; Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 135; Riecke /Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 42).

22: aa) Bei der beschlossenen Balkonsanierung handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Balkone zum Gemeinschaftseigentum - was das Berufungsgericht angenommen hat und was die Auslegung der Teilungserklärung nahe legt - oder, was die Revision meint, zum Sondereigentum derjenigen Wohnungseigentümer gehören, deren Einheiten einen Balkon haben. Denn selbst wenn Letzteres der Fall wäre, beträfen die Sanierungsmaßnahmen, soweit sämtliche Wohnungseigentümer für die Kosten aufkommen sollen, ausschließlich solche Teile der Balkone, die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Die Revision verkennt, dass sich das Sondereigentum an einem Balkon nur auf den Luftraum, den Innenanstrich und den Bodenbelag erstreckt, während die übrigen konstruktiven und solche Teile, die ohne Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden können, wie Brüstungen und Geländer, Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, Decken, Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, Außenwände, Stützen und Türen, Gemeinschaftseigentum sind (Armbrüster in Bärmann, aaO, § 5 Rdn. 56 ff.; Dickersbach in Jennißen, aaO, § 5 Rdn. 16 ff.; Riecke/Schmid/Schneider/Förth, aaO, § 5 Rdn. 37 - jeweils m.N. aus der Rspr.). Die aus dem Protokoll zu dem Tagesordnungspunkt 11 der Eigentümerversammlung vom 27. Mai 2008 erkennbaren Sanierungsmaßnahmen zeigen, dass die auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegenden Kosten nur solche Balkonteile treffen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen; die Kosten für einen sondereigentumsfähigen Fliesenbelag gehen zu Lasten desjenigen Eigentümers, der ihn wünscht. Dass darüber hinaus die Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen, die etwaiges Sondereigentum betreffen, beabsichtigt ist, ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich; auch die Revision zeigt das nicht auf, sondern weist nur auf einen beabsichtigten Oberflächenanstrich hin. Dieser betrifft jedoch die Balkonunterseiten und den Estrich, also Gemeinschaftseigentum. Im Übrigen ist auch die Klägerin ebenso wie die Beklagten in den Tatsacheninstanzen davon ausgegangen, dass die Sanierungsmaßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen.

23: bb) Die mit dem ersten Hilfsantrag verfolgte Abweichung der Verteilung der Sanierungskosten ist in der Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlossen worden. Der dahingehende Antrag der Klägerin hat nicht die nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderliche Mehrheit gefunden.

24: cc) Selbst wenn die angestrebte, von der gesetzlichen Regelung abweichende Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat die Klägerin keinen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch darauf.

25: (1) Den Maßstab für die Beurteilung dessen, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, enthält zunächst die Regelung in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG (Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 123; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 46; MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, § 16 WEG Rdn. 31; Riecke/ Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 12). Danach können die Wohnungseigentümer im Einzelfall durch Beschluss die Verteilung der Kosten für Instandhaltungen oder Instandsetzungen des gemeinschaftlichen Eigentums abweichend von § 16 Abs. 2 WEG regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Hieraus allein ergibt sich allerdings noch nicht, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss; dieses Erfordernis folgt jedoch aus § 21 Abs. 3 WEG (Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 112), wonach die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit be- schließen können, soweit nicht bereits eine Regelung durch Vereinbarung erfolgt ist.

26: (2) Somit entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der abgeänderte Kostenverteilungsschlüssel dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab gerecht wird. Ob das der Fall ist, bestimmt sich nicht nur nach dem tatsächlichen Gebrauch der von der Instandsetzung oder Instandhaltung betroffenen Teile, Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümer, sondern auch nach der Gebrauchsmöglichkeit. Damit soll zum einen Verteilungsgerechtigkeit erreicht und zum anderen der Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung konkretisiert werden (Gesetzesbegründung , BT-Drucks. 16/887 S. 24). Als Verteilungsmaßstäbe kommen z.B. die tatsächliche Gebrauchshäufigkeit und die Gebrauchsmöglichkeit sowie die Anzahl der davon profitierenden Personen in Betracht. Danach können die Wohnungseigentümer z.B. eine der räumlichen Zuordnung von Balkonen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, zu bestimmten Wohnungen entsprechende Verteilung der Kosten für die Instandsetzung dieser Balkone beschließen (Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 125; MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, § 16 WEG Rdn. 31).

27: (3) Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, eine solche Kostenverteilung durchzusetzen, besteht jedoch nicht schon dann, wenn sie dem Gebrauchsmaßstab nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG Rechnung trägt. Vielmehr müssen die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels genannten Voraussetzungen ebenfalls vorliegen; denn für die erzwungene Änderung können keine unterschiedlichen Voraussetzungen gelten, je nach dem, ob sie für einen konkreten Einzelfall oder generell Bestand haben soll (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 161; Grziwotz/Jennißen in Jennißen, aaO, § 10 Rdn. 32; Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 16/887 S. 20). Deshalb ist ein Änderungsanspruch eines Wohnungseigentümers in beiden Fällen nur dann gegeben, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer , unbillig erscheint.

28: (4) Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Das Berufungsgericht hat zu Recht die Unbilligkeit der Verteilung der Kosten für die Balkonsanierung auf alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile verneint.

29: Das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung enthielt keine Anspruchsgrundlage für das Verlangen eines Wohnungseigentümers auf Abänderung des gesetzlichen oder eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Nach der Rechtsprechung bestand jedoch ein gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteter Anspruch auf Zustimmung zum Abschluss einer Änderungsvereinbarung, wenn die geltende Regelung bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führte; ob das der Fall war, war aufgrund einer tatrichterlichen Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls und nicht allein nach dem Maß der Kostenmehrbelastung des benachteiligten Wohnungseigentümers festzustellen (siehe nur Senat, BGHZ 160, 354, 358 ff. m.w.N.).

30: Seit dem 1. Juli 2007 gibt es mit der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen gesetzlichen Anspruch auf Abschluss einer Änderungsvereinbarung. Die Neuregelung lässt die bisherige Rechtslage im Kern zwar unverändert , enthält aber hinsichtlich der Anspruchsvoraussetzungen eine Erleichterung gegenüber den von der bisherigen Rechtsprechung gestellten Anforderungen (Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 16/887 S. 18 f.). Nunmehr wird statt auf "außergewöhnliche Umstände" auf die eher vorliegenden "schwerwiegenden Gründe" abgestellt; zudem muss die bestehende Kostenverteilung nicht mehr grob unbillig sein und damit gegen Treu und Glauben verstoßen, sondern das Festhalten an der geltenden Regelung muss lediglich unbillig erscheinen. Der Schutz des Vertrauens der übrigen Wohnungseigentümer in die bestehende Situation wird dadurch erreicht, dass ihre Rechte und Interessen in die Abwägung einbezogen werden müssen.

31: Nach diesen Grundsätzen ist die von dem Berufungsgericht vorgenommene Abwägung rechtlich nicht zu bestanden. Zutreffend hat es die Erkennbarkeit der - vermeintlich oder wirklich - nicht sachgerechten Kostenverteilung für die Klägerin bereits bei dem Erwerb der Eigentumswohnung und das Vertrauen der Beklagten auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels bei der Beschlussfassung über die Durchführung der Balkonsanierung als maßgebliche Gründe angesehen, die der Annahme der Unbilligkeit des Festhaltens an der gesetzlichen Regelung entgegenstehen. Hinzu kommt, dass es ebenfalls nicht unbillig ist, wenn ein Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandhaltung von Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils aufkommen muss, obwohl er sie nicht benutzt und auch nicht benutzen kann (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 158 m.N. aus der Rspr. zur früheren Rechtslage). Demgegenüber begründet die Revision eine - von ihr angenommene - Unbilligkeit der Kostenverteilung damit, dass die Klägerin übermäßig belastet würde. Damit hat sie keinen Erfolg. Denn das Maß der Kostenmehrbelastung ist nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit des Festhaltens an dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel (Wenzel in Bärmann, aaO). In die Abwägung einzubeziehen sind vielmehr insbesondere die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, so dass die Anforderungen an den Anpassungsanspruch weiterhin erheblich bleiben (Gesetzesbegründung BT-Drucks. 16/887 S. 19). Dies verkennt die Revision, indem sie einseitig auf die Interessen der Klägerin an der Abänderung des Verteilungsschlüssels abstellt.

32: 5. Aus Vorstehendem ergibt sich auch die Unbegründetheit des zweiten Hilfsantrags.

III.

33: Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 28.10.2008 - 202 C 164/08 -
LG Köln, Entscheidung vom 28.05.2009 - 29 S 135/08 -

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.

(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.

Bundesgerichtshof Urteil, 10. Feb. 2012 - V ZR 105/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 105/11 Verkündet am:

10. Februar 2012

Lesniak,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

WEG § 21 Abs. 4, § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4;

GKG § 49a Abs. 1 Satz 1 und 2

a) Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters

nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26

Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht

insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn

die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

b) Bei der Festsetzung des Streitwerts einer auf Abberufung des Verwalters

gerichteten Verpflichtungsklage ist im Regelfall das Gesamtinteresse nach

dem in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorar und das

Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran

zu bemessen.

BGH, Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 105/11 - LG Hamburg

AG Hamburg-Bergedorf

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Februar 2012 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin Dr. Stresemann, den

Richter Dr. Czub und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland