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Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 14.07.2003, durch welchen vom Kläger ein Ausgleichsbetrag verlangt wird, sowie der Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 15.09.2003 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
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Rechtsgrundlage für die Erhebung des Ausgleichsbetrags ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Diese Bodenwertserhöhung besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Für die Wertermittlung gilt die Wertermittlungsverordnung (WertV) aufgrund der Ermächtigung von § 199 Abs. 1 BauGB. Nach § 28 Abs. 1 WertV sind bei der Wertermittlung für die Bemessung der Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 BauGB §§ 26, 27 WertV entsprechend anzuwenden. Die maßgebenden Anfangs- und Endwerte des Grundstücks sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WertV). Es ist der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln (§ 28 Abs. 3 Satz 1 WertV).
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Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid ist auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Soweit der Kläger rügt, das Sanierungsgebiet sei offensichtlich willkürlich festgelegt worden, hat der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in seinem Beschluss vom 26.01.2005 - 8 S 722/04 -, Vensa, ausgeführt, im Gegensatz zum Erschließungsbeitrag, mit dem Grundstückseigentümer anteilmäßig zu den Kosten von Erschließungsmaßnahmen herangezogen würden, weshalb der einzelne Beitrag bei seiner Ausweitung des Kreises der Pflichtigen geringer werde, würden mit den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen keine Kosten verteilt, sondern Vorteile abgeschöpft, die dem einzelnen Grundstück durch die vorgenommene Sanierung des Gebiets zugeflossen seien. Auf die Höhe dieser Vorteile habe deshalb die Anzahl der Ausgleichspflichtigen allenfalls dann einen Einfluss, wenn die Gemeinde einen nach § 156 a BauGB zu verteilenden Überschuss erzielt habe. Dies betreffe aber ohnehin nicht die Rechtmäßigkeit des Ausgleichsbetragsbescheids. - Der Kläger ist dieser Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg in der mündlichen Verhandlung nicht entgegengetreten. Das Gericht schließt sich der Meinung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg an und verweist insoweit auf den Beschluss des VGH vom 26.01.2005.
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Der Kläger dringt aber auch nicht mit seinen Rügen gegen die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in G. ermittelten sanierungsbedingten Werterhöhungen durch:
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Die Angriffe des Klägers auf den Gutachterausschuss gehen fehl. Der Gesetzgeber selbst (vgl. § 192 BauGB) hat den Gutachterausschüssen die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen übertragen. Es handelt sich bei den Gutachterausschüssen nach § 192 Abs. 1 BauGB um selbstständige, unabhängige Gremien, die aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern bestehen. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in G. ist Beamter beim Finanzamt, also nicht etwa bei der Beklagten tätig. Bei den ehrenamtlichen Gutachtern des Ausschusses handelt es sich um zwei Architekten, einen Bauingenieur und einen Vermessungsdirektor a.D.. Die Zweifel des Klägers an deren Neutralität und Ungebundenheit sind daher unbegründet. Das Gericht weist in diesem Zusammenhang auf das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 15.03.2000 - 8 S 1810/99 - Vensa, hin. Dort führt der VGH aus, bei den Gutachten der Gutachterausschüsse handle es sich um mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Stellungnahmen, so dass keine Bedenken bestünden, wenn die Gemeinden die nachvollziehbare und an den gesetzlichen Bestimmungen orientierte Berechnung der Anfangs- und Endwerte zur Grundlage ihrer Heranziehungsbescheide machten. Auch das erkennende Gericht selbst hat in seinem Urteil vom 25.06.2002 - 6 K 3695/01 - damals ebenfalls nach einer Anhörung des Ausschussvorsitzenden (vgl. dazu BGH, Urteil vom 23.01.1974, BGHZ 62, 93) keine Bedenken hinsichtlich der Verwertbarkeit von Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in G. gehabt.
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Das Gericht ist aber auch von der inhaltlichen Richtigkeit der Gutachten vom 02.05.1995 und vom 06.05.2003 überzeugt. Dies gilt auch für das vom Gutachterausschuss angewandte Modell Niedersachsen/Kanngieser (im Folgenden: Modell Kanngieser, vgl. zu diesem Modell bereits Urteil des Gerichts vom 25.06.2002 a.a.O.). Es ist ein in der Rechtsprechung anerkanntes Modell (vgl. nur OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 09.07.2001 - 1 M 22/00 -, Juris; OVG Lüneburg, Urteil vom 17.01.1997 - 1 L 1218/95 -, ebenfalls Juris). Auch der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg sieht in seinem Beschluss vom 26.01.2005 a.a.O. Bedenken gegen die Anwendung dieses Modells „kaum als berechtigt“ an. Das Modell Kanngieser liefert die „sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung“ als Prozentsatz des Anfangswertes. Dazu werden die Missstände (Zustandsmerkmale zum Beginn der Sanierung) und die Maßnahmen (Zustandsmerkmale zum Ende der Sanierung) erfasst und klassifiziert, und daraus werden dann die Prozentsätze abgeleitet. Das Verfahren beruht auf einer bundesweiten Datensammlung von Bewertungsergebnissen, die ständig erweitert und durch die Fachhochschule Hamburg ausgewertet werden. Die Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände und Maßnahmen sind nach wertermittlungsspezifischen Gesichtspunkte in vier Komplexe und diese wiederum in zehn Klassen gegliedert. Dabei sind jeweils der Anfangs- und Endzustand des Sanierungsgebiets zu betrachten. Bei den vier Komplexen handelt es sich um Bebauung, Struktur, Nutzung und Umfeld. Sie sind wie gesagt jeweils in zehn Klassen gegliedert. Die Werteskala reicht von 1 bis 10. Aus den vier Einzelwerten werden Durchschnittswerte für die Missstände und die Maßnahmen des Wertmittlungsobjektes errechnet. Der Umfang der Missstände bzw. der Maßnahmen wächst mit der Größe des Klassenwertes. Die in das Klassifikationssystem eingeflossenen tatsächlichen Bodenwerterhöhungen und Klassenbildungen aus den Vergleichssanierungen (im gesamten Bundesgebiet) sind dann Grundlage der Ermittlung der prozentualen Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet (vgl. die Gutachten des Gutachterausschusses unter 3.2). Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auch auf den Beschluss des OVG Schleswig-Holstein vom 09.07.2001 a.a.O., wo ausgeführt wird, allein der Umstand, dass bei der Anwendung des „Niedersachsen-Modells“ verschiedene, gleichsam hintereinander geschaltete Wert- bzw. Bewertungsentscheidungen zu treffen seien, führe nicht zu einem Rechtsfehler der darauf aufbauenden Ermittlung des Ausgleichsbetrags nach § 154 Abs. 1 BauGB.
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In der Rechtsprechung ist es anerkannt, dass die WertV keine abschließende Regelung über die anzuwendenden Wertermittlungsverfahren enthält. Das bedeutet, dass den Gemeinden eine methodische Prärogative bzw. ein Wertermittlungsspielraum zusteht, weil die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann. Eine „pfenniggenaue“ Wertermittlung ist nicht möglich. Sind mehrere Bewertungsmethoden zulässig, so ist die von der Gemeinde gewählte - zulässige - Bewertungsmethode auch für die gerichtliche Kontrolle maßgebend (vgl. nochmals Beschluss des OVG Schleswig-Holstein vom 09.07.2001 sowie Urteil des Sächs.OVG vom 17.06.2004 - 1 B 854/02 -, Juris). Die gerichtliche Kontrolle hat sich insoweit zunächst auf das angewandte Bewertungsverfahren, sodann auf Art und Auswahl der berücksichtigten Faktoren und schließlich auf die Bewertung der einzelnen Faktoren zu beschränken. Ein Betroffener hat hingegen keinen Anspruch darauf, dass eine andere Methode für die Wertermittlung zugrunde zu legen ist, die er für „sachgerechter“ oder „für sich günstiger“ hält. Auch hinsichtlich der Bestimmung der Wertermittlungsfaktoren und deren Bewertung im Einzelnen steht der Gemeinde eine Bandbreite unterschiedlicher Möglichkeiten zur Verfügung. Rechtliche Schranken werden nur dann wirksam, wenn Bewertungsfaktoren gewählt werden, die in keiner nachvollziehbaren Beziehung zur sanierungsbedingten Werterhöhung eines Grundstücks stehen können oder wenn die Bewertung einzelner Faktoren den vertretbaren Rahmen ihrer wertbestimmenden Bedeutung verlässt.
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An dem allem gemessen, halten die beiden Gutachten des Gutachterausschusses der gerichtlichen Kontrolle ohne weiteres Stand. Entgegen der Auffassung des Klägers sprechen die ermittelten Wertsteigerungen von 11 % (M.-straße) bzw. 16 % (H.-platz) nicht gegen die Richtigkeit der Gutachten. Der Kläger macht geltend, zu derartigen Wertsteigerungen sei es bundesweit noch nicht einmal in Top-Lagen deutscher Großstädte nach wesentlich kostenaufwändigeren Innenstadtsanierungen gekommen. Dazu führt aber der Vorsitzende des Gutachterausschusses in seiner Stellungnahme vom 23.12.2003 aus, es sei nicht möglich, aus der Höhe der insgesamt getätigten Investitionen im Rahmen einer Sanierung eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung abzuleiten. Auch seien die vom Kläger angeführten Sanierungsgebiete hinsichtlich Art, Zustand vor Sanierung, Zielsetzung und Umfang nicht unbedingt vergleichbar. In seiner Stellungnahme vom 29.03.2005 führt der Vorsitzende des Gutachterausschusses noch aus, die prozentualen Bodenwertsteigerungen resultierten aus den in den betreffenden Gutachten formulierten Missständen und Maßnahmen. Bei seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung hat der Vorsitzende des Gutachterausschusses die ermittelten Wertsteigerungen nochmals einleuchtend erklären können. Er führte aus, die zugegeben hohen Steigerungswerte des Bodenwertes würden sich daraus ergeben, dass gerade in dem Sanierungsgebiet F. die Missstände erheblich gewesen seien. Nach der Meinung des Gutachterausschusses sei dort schon sehr viel getan worden, was Neubau und Modernisierung der Altbausubstanz anbelange. Dann komme man natürlich nach dem Verfahren Kanngieser - und dies werde auch bei anderen Verfahren so sein - zu höheren Prozentsätzen. Er meine, dass diese Steigerungsraten nicht aus dem Rahmen fielen.
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Das Gericht sieht nach allem keinen Anlass, die vom Gutachterausschuss festgestellten Steigerungsraten in Zweifel zu ziehen. Abgesehen davon kann das Gericht auch keinen Grund erkennen, weshalb nicht in F. im Gegensatz zu „Top-Lagen“ eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von durchschnittlich 12,53 % zustande kommen kann. Dies hat, wie der Vorsitzende des Gutachterausschusses überzeugend dargelegt hat, seine Ursache nicht in der Größe und Bedeutung der einzelnen Städte, sondern darin, welche Missstände vorhanden waren und wie die entsprechenden Sanierungsmaßnahmen ausgesehen haben.
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Soweit der Kläger geltend macht, die durch die Sanierung entstandene engere und massivere Bebauung führe nicht nur zu ökologischen und sozialen Nachteilen, sondern auch zu einer deutlichen Verschärfung der Parkraum- und Verkehrssituation, hat der Vorsitzende des Gutachterausschusses in seiner Stellungnahme vom 23.12.2003 detailliert die Maßnahmen aufgeführt, die zu einer Werterhöhung der Grundstücke geführt haben. In der mündlichen Verhandlung hat er weiter erklärt, nicht nur am H.-platz, sondern im gesamten Sanierungsgebiet seien Parkbuchten und Parkplätze angelegt worden. Dadurch habe sich die Parksituation für Anlieger und Kunden am H.-platz wesentlich verbessert. Damit sind die Bedenken des Klägers für das Gericht ausgeräumt.
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Die Behauptung des Klägers, der Gutachterausschuss habe den Bodenwert für das Grundstück H.-platz in einer Mitteilung an das Finanzamt erheblich niedriger angesetzt, wird von der Beklagten bestritten und vom Gutachterausschuss nicht bestätigt. Es ist im Übrigen für das Gericht auch nicht nachvollziehbar, inwieweit dies zur Unrichtigkeit der hier in Rede stehenden Gutachten führen könnte.
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Zu der Feststellung im Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 26.01.2005, dem Gutachterausschuss sei bezogen auf das Grundstück H.-platz ein Rechenfehler unterlaufen, hat der Ausschussvorsitzende in der Stellungnahme vom 29.03.2005 überzeugend ausgeführt, beim Bewertungsobjekt H.-platz habe sich als Bewertungsergebnis entsprechend der Bewertungsformel eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung von 18,5 % ergeben. Diese sei im Gutachten bereits mit einem Abschlag von 2,5 % nach unten zugunsten des Beitragspflichtigen korrigiert worden. Grund für die Korrektur sei die Darstellung in der „Matrix gemittelter sanierungsbedingter Wertsteigerungen um mehr als 400,00 DM“. In der mündlichen Verhandlung hat der Sachverständige dies nochmals erläutert. Er hat ausgeführt, wenn man den Rechenfehler berücksichtige, ändere sich am Ergebnis nichts. Zwar gebe es bei der Anwendung der Formel, die hinter den Matrixwerten stehe, exakte Werte. Wenn man die sanierungsbedingten Bodenwerte aus der Matrix ablese, dann seien es aber gemittelte Werte, die bei der Anwendung der Matrix nochmals gerundet würden. Eine Reduzierung von 4,88 auf 4,75 spiele dann keine Rolle. - Auch dies hält das Gericht für überzeugend.
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Der Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens bedurfte es nicht, so dass der Hilfsbeweisantrag des Klägers abzulehnen war. Ein Tatsachengericht darf sich grundsätzlich ohne Verstoß gegen die ihm obliegende Aufklärungspflicht auf gutachterliche Stellungnahmen stützen, die im gerichtlichen oder behördlichen Verfahren eingeholt worden sind. Das Einholen zusätzlicher Gutachten oder gutachterlicher Stellungnahmen liegt gemäß § 98 VwGO i.V.m. §§ 404 Abs. 1, 412 Abs. 1 ZPO in seinem Ermessen. Das Ermessen wird nur dann fehlerhaft ausgeübt, wenn das Gericht von einer Einholung absieht, obwohl sich ihm die Notwendigkeit einer weiteren Beweiserhebung hätte aufdrängen müssen (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 16.11.2004 - 4 B 71/04 -, Juris). Dem Gericht drängt sich die Notwendigkeit einer weiteren Beweiserhebung aber schon deshalb nicht auf, weil es die beiden bereits vorliegenden Sachverständigengutachten für überzeugend hält. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses hat bei seiner Vernehmung am 26.07.2005 nochmals ausführlich und einleuchtend dargestellt, weshalb der Gutachterausschuss dem Modell Kanngieser den Vorzug gab. Er hat beispielsweise erläutert, weshalb nicht das in E. gewählte Modell (Hagedorn) genommen wurde. Die Anwendung des Modells Kanngieser sowie die Bewertung der Kriterien im Einzelnen wurden in den schriftlichen Gutachten überzeugend dargestellt; der Vorsitzende des Gutachterausschusses hat im Übrigen auch auf alle Fragen des Gerichts und der Beteiligten ausführliche, einleuchtende und das Gericht daher überzeugende Antworten gegeben. Es ist nochmals daran zu erinnern, dass ein Betroffener keinen Anspruch darauf hat, die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen nach dem ihm günstigsten Modell berechnen zu lassen. Da das Gericht sowohl von der Richtigkeit des Modells Kanngieser als auch von seiner korrekten Anwendung im vorliegenden Fall überzeugt ist, bleibt es nach der Berechnung nach diesem Modell.
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Der Ausgleichsbetrag, den die Beklagte vom Kläger erhoben hat, steht auch in Einklang mit § 155 BauGB. Eigene Sanierungsmaßnahmen sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen; soweit der Eigentümer Ordnungsmaßnahmen gemäß § 146 Abs. 3 BauGB durchgeführt hat, sind die ihm entstandenen Kosten anzurechnen (§ 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Der Kläger hat in der Tat solche Ordnungsmaßnahmen aufgrund eines Vertrages durchgeführt, aber die Kosten dafür wurden ihm durch die Beklagte erstattet, soweit sie den von ihm zu entrichtenden Ausgleichsbetrag überschreiten (§ 3 Abs. 1 des Eigentümersanierungsvertrags von 1979). In § 3 Abs. 5 wurden die von der Beklagten auszuzahlenden notwendigen Kosten aufgeführt. In § 3 Abs. 7 heißt es dann, dass die nach Absatz 1 entstandenen Kosten der Ordnungsmaßnahmen mit dem vom Kläger zu entrichtenden Ausgleichsbetrag unter Berücksichtigung der nach Abs. 5 geleisteten Zahlungen verrechnet werden. Mehr- oder Minderbeträge sind mit der Fälligkeit des Ausgleichsbetrags auszugleichen, sie sind nicht zu verzinsen. Für die Berechnung der vorläufigen Erstattungen nach Abs. 5 wurde von einem geschätzten Ausgleichsbetrag in Höhe von 7.000,00 DM ausgegangen. Ebenso wurde nach § 3 Abs. 2 von einem vorläufigen Ausgleichsbetrag von 7.000,00 DM ausgegangen, der in Abzug zu bringen war, so dass dem Kläger für die überlassenen Ordnungsmaßnahmen 196.000,00 DM zur Verfügung standen.
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Nach diesem Vertragsinhalt kann keine Rede davon sein, dass der Kläger ungerechtfertigt einen noch nicht fälligen Betrag von 7.000,00 DM bezahlen musste. Vielmehr wurden die 7.000,00 DM schlicht einbehalten, als es darum ging, die ihm entstandenen notwendigen Kosten für die Ordnungsmaßnahmen zu ersetzen. Dieses Verfahren ist rechtlich einwandfrei, weil vertragsgemäß.
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