Verwaltungsgericht München Urteil, 22. Juni 2016 - M 9 K 15.3888

I.

Die Berufung wird zurückgewiesen.

II.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Kläger begehrt die Aufhebung des Bescheids vom 1. Juni 2011, mit welchem die Beklagte ein Vorkaufsrecht unter Bezugnahme auf die Sanierungssatzung vom 21. Juli 1989 (Satzung der Stadt C. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Altstadt C.“) ausgeübt hat.

Der Kläger erwarb mit notariellem Vertrag vom 5. Mai 2011 die Grundstücke FlNrn. 350 und 358/3 der Gemarkung C. mit einer Gesamtfläche von 152 qm zu einem Preis von 1.700,-- Euro. Die unbebauten Grundstücke befinden sich im Bereich des G.-platzes in unmittelbarem Anschluss an historische Scheunengebäude. Mit Schreiben vom 9. Mai 2011 zeigte der beurkundende Notar den Vertragsabschluss gegenüber der Beklagten an.

Der G.-platz ist Teil des Sanierungsgebiets „Altstadt C.“, welches mit Satzung vom 21. Juli 1989 festgesetzt wurde. Zu der Sanierungsatzung gibt es einen Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen mit Stand November 1988 der Architekten R. + S. In den vorgelegten Behördenakten befindet sich weiterhin ein Plan vom 28. September 2001 der Architekten M... + Partner mit dem Titel „Nutzungskonzept der Scheunenanlage am ...-platz in C.“ (Platzgestaltung Festplatz, Grundrisse mit Außenanlagen und Ansicht). In diesem Plan ist im Bereich der beiden Grundstücke eine Ver- und Entsorgungsstation für Wohnmobile vorgesehen neben dem Neubau einer öffentlichen WC-Anlage mit Gäste-Info. Außerdem findet sich ein Plan vom 30. November 2006 der Architekten B. + Partner mit dem Titel „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ (Übersichtsplan mit Entwässerung und Höhenlage). Hier sind die betroffenen Grundstücke als private Gärten bezeichnet. In den auf Anfrage des Gerichts weiter vorgelegten Akten befindet sich ein Plan vom 26. Juli 2006 der Architekten B. + Partner mit dem Titel „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ (Übersichtsplan mit Entwässerung und Höhenlage). Dieser Plan bezeichnet die betroffenen Grundstücke ebenfalls als private Gärten. Die Situierung der Parkplätze und der Bäume ist leicht anders als auf dem späteren Plan. Zudem befindet sich hier die Zufahrt unmittelbar nördlich der Scheunen des Fischereivereins, wohingegen im späteren Plan vom 30. November 2006 die Zufahrt nach Norden zu den privaten Garagen verlegt und zudem am bisherigen Standort ein Rondell mit Bäumen und Sitzgelegenheiten vorgesehen ist. Beide Pläne sehen im Nordwesten zum Steg über den S.-bach hin eine Infotafel mit Wegweisern vor. Mit Beschluss vom 31. Juli 2006 hat der Stadtrat die Zustimmung zur Gestaltung und Finanzierung der Sanierungsarbeiten entsprechend dem Plan vom 26. Juli 2006 erteilt.

In der Sitzung des Stadtrats vom 30. Mai 2011 beschloss die Beklagte die Ausübung des Vorkaufsrechts und erließ zum Vollzug gegenüber dem Verkäufer den angefochtenen Bescheid vom 1. Juni 2011. Das Nutzungskonzept vom 28. September 2001 sehe im Bereich der fraglichen Grundstücke den Neubau einer Gäste-Info mit Ver- und Entsorgungsstation für Wohnmobile vor. Die Ausübung des Vorkaufsrechts diene der Umsetzung dieses Nutzungskonzepts und sei für das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.

Der mit Schreiben vom 4. Juli 2011 erhobenen Klage gab das Verwaltungsgericht Bayreuth aufgrund mündlicher Verhandlung vom 19. Januar 2012 mit Urteil vom 1. Februar 2012 statt und hob den angefochtenen Bescheid auf. Die Beklagte hätte ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben dürfen, weil bereits mangels gültiger Sanierungssatzung kein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet vorgelegen habe. Die Beklagte habe das Sanierungsgebiet durch einen Plan des Architekturbüros R. + S. vom 19. September 1988 bestimmen wollen, diesen Plan aber nicht der bekanntgemachten Sanierungssatzung beigelegt. Auch sonst sei das Sanierungsgebiet im Satzungstext nicht näher bestimmt worden. Die Beklagte habe zwar nach Schluss der mündlichen Verhandlung und vor Niederlegung des Urteils die Sanierungssatzung mit einer Gebietskarte rückwirkend neu bekannt gemacht. Dies sei im vorliegenden Fall jedoch nicht rechtserheblich, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts und damit vor allem eine gültige Sanierungssatzung im Zeitpunkt des Bescheidserlasses bzw. zumindest innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags vorliegen müssten. Außerdem sei die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Mit der Verlegung der öffentlichen WC-Anlage sei fraglich, ob der Ver- und Entsorgungsanschluss für Wohnmobile auf den streitgegenständlichen Grundstücken erforderlich sei. Der in den Akten befindliche Plan von 2006 gebe den aktuellen Zustand des Platzes wieder, der von den Planungen aus dem Jahr 2001 abweiche. So sei im Einfahrtsbereich ein Rondell geschaffen worden. Es seien Bäume gepflanzt und der Parkbereich durch 10 bis 20 Zentner schwere Steine abgegrenzt worden. Es sei wenig realistisch, dass diese als Provisorien jeder Zeit versetzbar seien. Das Gericht gehe daher davon aus, dass der Plan von 2006 die nunmehrigen Sanierungsziele widerspiegle. In diesem Plan würden jedoch die verfahrensgegenständlichen Grundstücke als private Gärten bezeichnet ohne besondere Darstellungen oder Planungsabsichten. Es sei daher nicht erkennbar, inwieweit das Wohl der Allgemeinheit den Erwerb dieser Grundstücke rechtfertigen könne. Der Vortrag der Beklagten, dass an dieser Stelle eine Ladestation für Elektrofahrzeuge errichtet werden könne, habe noch keinen Niederschlag in den Planungen gefunden. Es sei auch nicht erkennbar, dass eine solche Station zwingend an diesem Ort zu errichten wäre.

Mit der durch Beschluss des Senats vom 11. Dezember 2013 zugelassenen Berufung beantragt die Beklagte,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Bayreuth vom 1. Februar 2012 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Zur Begründung führt sie aus, das Erstgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass keine gültige Sanierungssatzung vorgelegen habe. Die Satzung sei im ergänzenden Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB mit Rückwirkung am 27. Januar 2012 erneut bekannt gemacht worden und hätte entgegen der Auffassung des Erstgerichts daher berücksichtigt werden müssen. Auch liege das nötige Wohl der Allgemeinheit für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor. Das Erstgericht habe den Plan vom 30. November 2006 fälschlich als Nutzungskonzept gewertet. Der Plan habe jedoch nur den damals vorhandenen Ist-Zustand wiedergegeben und enthalte keine Sanierungsziele. Die Kennzeichnung der betroffenen Grundstücke als private Gärten und Grünflächen stelle keine Aufgabe des Nutzungskonzepts für eine Wohnmobilstation und eine Gästeinfo dar. Die Beklagte halte vielmehr an diesem Ziel weiter fest. Allein der Plan aus dem Jahr 2001 gebe das Nutzungskonzept wieder. Im Übrigen seien die vorhandenen und im Plan von 2006 eingezeichneten Begrenzungssteine jederzeit mit entsprechendem Gerät versetzbar und würden auch für diverse Veranstaltungen immer wieder versetzt. Es obliege zudem der Planungshoheit der Beklagten, wo die von ihr gewünschte Wohnmobilstation und die Gästeinfo errichtet werden sollen. Es komme daher im Rahmen des Wohls der Allgemeinheit nicht darauf an, ob an anderer Stelle Platz dafür wäre.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte habe in der Stadtratssitzung vom 2. Juli 2007 öffentlich den Abschluss der Sanierungsarbeiten gegenüber den Bürgern und durch persönlichen Brief gegenüber den betroffenen Grundstückseigentümern bekannt gegeben. Die Beklagte habe zudem bei einem früheren Verkauf eines der beiden Grundstücke ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht mehr durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Gästeinformation sei längst an einer anderen Stelle, nämlich an der Bundesstraße errichtet. Das Grundstück FlNr. 351 könne zudem nicht mehr für eine Wohnmobilstation in Anspruch genommen werden, da die Voreigentümerin mit einer Sandsteinmauer zum G. Z.-platz hin abgesperrt habe. Für diese Maßnahme seien von der Beklagten Fördermittel gewährt worden. Die WC-Anlage sei ebenfalls an anderer Stelle errichtet worden. Die Beklagte habe zudem ohne Rechtsgrundlage eine Leitung zur Dachentwässerung benachbarter Grundstücke auf das klägerische gelegt und sich zur Errichtung eines Zauns verpflichtet.

Auf die Gerichtsakten beider Instanzen, die vorgelegten Behördenakten sowie die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 6. Februar 2014 wird Bezug genommen.

Die zulässige Berufung (§ 124 Abs. 1 VwGO) der Beklagten hat keinen Erfolg. Das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 1. Februar 2012 (§ 116 Abs. 2 VwGO) ist im Ergebnis richtig. Der Vorkaufsrechtsbescheid der Beklagten vom 1. Juni 2011 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1, § 125 Abs. 1 VwGO).

1. Entgegen der Auffassung des Erstgerichts ist davon auszugehen, dass im Zeitpunkt des Bescheidserlasses bzw. innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) eine gültige Sanierungssatzung und damit die Voraussetzung des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB vorlag. Zwar litt die Satzung vom 21. Juni 1989 an einem Bekanntmachungsfehler, da der Plan, aus welchem sich das Sanierungsgebiet ergibt, der bekanntgemachten Sanierungssatzung nicht beigelegt war. Die Beklagte hat jedoch im Mitteilungsblatt der Verwaltungsgemeinschaft vom 27. Januar 2012 die Satzung erneut unter Beifügung des Plans mit Rückwirkung gemäß § 214 Abs. 4, § 143 Abs. 1 BauGB bekanntgemacht. Wird eine Satzung nach § 214 Abs. 4 BauGB rückwirkend in Kraft gesetzt, entspricht die Rechtslage der Rechtslage, die gegolten hätte, wenn die Satzung bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens wirksam gewesen wäre. Es ist gerade Sinn und Zweck der Rückwirkung Bescheiden nachträglich eine sichere Grundlage zu schaffen (vgl. BVerwG, U. v. 3.12.1998 - 4 C 14/97 - NVwZ 1999, 419; Kalb/Külpmann in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 214 Rn. 261). Da die Bekanntmachung mit Rückwirkung zwar nach der mündlichen Verhandlung des Erstgerichts vom 19. Januar 2012, aber vor der Niederlegung des Urteils am 1. Februar 2012 erfolgte, hätte das Erstgericht gegebenenfalls nach Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung die rückwirkende Heilung der Sanierungssatzung bei seiner Entscheidung berücksichtigen müssen.

2. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall jedoch nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 63). An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245/89 - NJW 1990, 2703; BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 64). Das Vorliegen dieser Voraussetzung unterliegt im vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im Gegensatz zu Enteignung kann das Vorkaufsrecht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (vgl. VGH BW, U. v. 24.10.1986 - 8 S 1881/86 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 64).

In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich die Ausübung des Vorkaufsrechts daher grundsätzlich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren (vgl. BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris). Die Sanierungsziele müssen dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein. Sie können sich auch aus ihrer Begründung, aber auch aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben (vgl. BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris). An die Konkretisierung dieser Ziele dürfen dabei bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Doch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (vgl. BVerwG, U. v. 4.3.1999 - 4 C 8/98 - NVwZ 1999, 1336; BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris; B. v. 10.8.2007 - 26 ZB 06.1731 - juris). Die erforderliche Konkretisierung kann insbesondere in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen (vgl. BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris). Ist dies geschehen, können die Sanierungsziele auch nach einem längeren Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BVerwG, B. v. 15.3.1995 - 4 B 33.95 - NVwZ 1995, 897; BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris).

Im vorliegenden Fall rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht. Da das Sanierungsgebiet einen größeren Bereich der Gemeindefläche der Beklagten umfasst, ergeben sich aus der Begründung der Sanierungssatzung selbst keine konkreten Sanierungsziele für den G. Zimmerplatz. Die vorbereitende Untersuchung nach § 141 BauGB spricht hier lediglich von der Schließung der Baulücke im südwestlichen Teil der U-förmigen Scheunenanlage, um die ursprünglichen Raumkanten wieder herzustellen. In diesem Neubau und der nördlich angrenzenden Scheune könnte der städtische Bauhof untergebracht werden. Außerdem könnte der Uferbereich des S.-bachs als Grünanlage hergestellt und der Platz selbst als Erweiterung des Festplatzes oder als Handwerkerhof sowie Frei- und Aufenthaltsfläche genutzt werden. Es wird ausdrücklich erwähnt, dass zur Realisierung der Maßnahmen am G.-platz der Erwerb auch der nun gegenständlichen Grundstücke FlNrn. 350 und 358/3 erforderlich sei. Ausweislich der dem Gericht vorgelegten Unterlagen begann die konkrete Planung den G.-platz betreffend erst rund 10 Jahre nach Erlass der Sanierungssatzung. Im Jahr 1999 fanden erste Gespräche mit Investoren und Anliegern statt. Die ersten Planungen sahen unter anderem auch den Abriss aller Scheunengebäude und die Errichtung eines Supermarkts vor. Nach einer Bestandsaufnahme im Jahr 2000 erstellte das Architekturbüro B. + Partner ein Nutzungskonzept mit sieben Varianten. Mit Beschluss vom 4. April 2001 entschied sich der Stadtrat für die Variante 4 mit der Begründung, die Stadt strebe eine Lösung unter Einbeziehung des weitgehenden Erhalts der Scheunen, unter Einbeziehung des Eigentümerbedarfs von vier Scheunen als Lager, möglichst ohne Folgekosten für die Stadt an. Die Gestaltungsvariante 4 liege diesem Ziel am Nächsten. Zudem wurde dem Abschluss von Vorverträgen zugestimmt. Die Variante 4 sieht im Scheunenbereich entlang der Bundesstraße eine Diakoniestation mit Ambulanz und Krankengymnastik vor. Der südliche Scheunenbereich, der nach dem Stadtratsbeschluss weiter privat genutzt werden sollte, wird als Arztpraxis und Veranstaltungsraum für Bauernmarkt oder Theater bezeichnet. Das nordwestliche Scheunengebäude soll dem Fischereiverein dienen. Zwischen dem südlichen und dem nordwestlichen Gebäude ist ein Technik/WC Gebäude als Neubau vorgesehen, das über überdachte Gänge mit den beiden Bestandsgebäuden verbunden wird. Ein Wohnmobilstellplatz ist weder in dem Plan der Variante 4 noch im Stadtratsbeschluss vom 2. April 2001 erwähnt. Einzig in der Niederschrift einer Besprechung verschiedener Behörden zur Städtebauförderung vom 29. März 2001 findet sich die Aussage des Vertreters der Regierung von Oberfranken, dass die Errichtung eines Campingplatzes (mit Anschlüssen für Strom, Wasser usw.) aus der Städtebauförderung nicht förderfähig sei. Lediglich der Plan „Nutzungskonzept der Scheunenanlage am ...-platz in C.“ vom 28. September 2001 des beauftragten Architekturbüros sieht südlich des Neubaus einer öffentlichen WC-Anlage mit Gästeinfo einen Wohnmobilstellplatz mit Wasser- und Fäkalienanschluss vor. Hinsichtlich dieses Plans findet sich in den vorgelegten Akten jedoch kein Stadtratsbeschluss, in welchem dieser als offizielles Nutzungskonzept bestätigt worden wäre. In einer weiteren Aktennotiz zu einer Behördenbesprechung am 21. November 2001 wird im Zusammenhang mit der Neugestaltung des G.-platzes lediglich erwähnt, dass versucht werden solle, Funktionsbauten (Informationsstand/WC-Anlage) dort unterzubringen. Mit Beschluss des Stadtrats vom 17. Dezember 2001 wurde der Planungsauftrag für das Sanierungskonzept an das Architekturbüro vergeben vorbehaltlich der Förderzusage der Regierung. Dieser Auftrag wurde schließlich nach Erhalt des Förderbescheids am 20. März 2002 erteilt. Es wird in keiner dieser Unterlagen Bezug auf den Plan vom 28. September 2001 genommen. Zu einer weiteren Behördenbesprechung am 15. Mai 2003 schließlich lässt sich einer Aktennotiz entnehmen, dass künftig zwei Scheunen vom Fischereiverein genutzt werden sowie zwei Scheunen die Eigentümer behalten sollten. Die restlichen zwei Scheunen an der Bundesstraße würden abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Es wird ausdrücklich festgehalten, dass das „aktuelle Nutzungskonzept durch einen Plan (mit erläuternden Anmerkungen)“ gegenüber der Regierung darzustellen sei. Ein entsprechender Plan (wohl mit Datum vom 21. Mai 2003) wurde der Regierung zwar mit Schreiben vom 27. Mai 2003 übersandt, ist aber nicht in den Akten enthalten. In der Folge findet sich ein Beschluss des Stadtrats vom 31. Juli 2006 samt Plan „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ vom 26. Juli 2006 in den Akten. In dem Beschluss stimmt der Stadtrat der Gestaltung und Finanzierung der Sanierungsanlagen (hier Außenanlagen am S.-bach) zu, welche den Abbruch des ehemaligen Bauhofs (nordwestliches Scheunengebäude), die Rodung der Bäume entlang des S.-bachs, Entwässerungseinrichtungen, die Ufergestaltung am S.-bach sowie Beleuchtung und Bäume umfassen. Im Plan selbst ist inzwischen die WC-Anlage samt Gästeinfo nicht mehr eingezeichnet und die hier gegenständlichen Grundstücke sind als private Gärten bezeichnet. Eine „Infotafel und Wegweiser“ ist hingegen im nördlichen Bereich zum Fußweg zur Altstadt hin eingezeichnet. Der weitere Plan „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ vom 30. November 2006 sieht eine leicht veränderte Platzgestaltung selbst (Aufteilung der Stellplätze, Bäume, Begrenzungssteine) sowie eine geänderte Zufahrtssituation und das Rondell nördlich der Scheune des Fischereivereins an der Bundesstraße vor. Die gegenständlichen Grundstücke sind weiterhin als private Gärten bezeichnet. Die „Infotafel und Wegweiser“ ist ebenfalls im nördlichen Bereich zum Fußweg zur Altstadt hin eingezeichnet.

Aufgrund der sich aus den vorgelegten Akten ergebenden Historie der Umgestaltung des G.-platzes geht der Senat davon aus, dass die Beklagte das Nutzungskonzept stetig fortentwickelt hat. Maßgeblich ist aufgrund dieser Fortentwicklung nicht der Stand, welcher in dem Plan vom 28. September 2001 dokumentiert ist, sondern der vom Stadtrat mit Beschluss vom 31. Juli 2006 behandelte Plan vom 26. Juli 2006. Dieses letzte vom Stadtrat bestätige Nutzungskonzept sieht die verfahrensgegenständlichen Grundstücke als private Gärten vor. Es ist nicht auszuschließen, dass der Plan vom 30. November 2006 noch eine weitere Fortentwicklung des Nutzungskonzepts darstellt, jedoch ergibt sich hierzu nichts aus den Akten, insbesondere keine Behandlung im Stadtrat der Beklagten. Der als „Nutzungskonzept“ bezeichnete Plan vom 28. September 2001 hingegen ist ausweislich der vorgelegten Akten nie vom Stadtrat behandelt und darüber entsprechend auch nicht beschlossen worden. Er kann daher bereits deshalb keine verbindlichen Sanierungsziele festsetzen, welche das Wohl der Allgemeinheit für die Ausübung eines Vorkaufsrechts rechtfertigen könnten. Der Beschluss des Stadtrats vom 30. Mai 2011 zur Ausübung des Vorkaufsrechts kann dies nicht ersetzen, weil zu diesem Zeitpunkt bereits weitere überarbeitete Konzepte von 2003 und 2006 existierten. Zudem sind die in diesem Plan vorgesehenen Planungen und Nutzungen in großen Teilen tatsächlich überholt (s. Plan vom 30. November 2006). So ist die darin für die Diakoniestation vorgesehene Scheune entlang der Bundesstraße inzwischen durch den Fischereiverein genutzt, der im Plan von 2001 eigentlich in der nordwestlichen Scheune untergebracht werden sollte. Diese wird in den Plänen von 2006 nunmehr als private Scheunennutzung gekennzeichnet. Die südlichen Scheunen sind sowohl 2001 als auch 2006 privat genutzt. Weggefallen ist hingegen der 2001 noch vorgesehene Neubau einer öffentlichen WC-Anlage, die jetzt außerhalb des Plangebiets des G.-platzes errichtet wurde. Die Gästeinfo, die 2001 noch vor der WC-Anlage vorgesehen war, befindet sich in den Plänen von 2006 im nördlichen Bereich zum Fußweg zur Altstadt hin. Der 2001 nördlich der Diakonienutzung geplante Carport ist 2006 weiter nach Norden an den S.-bach verlegt worden. Auch wurden das Bett des S.-bachs aufgeweitet und die Platzgestaltung als solche mit Stellplätzen und anderem gänzlich umgestaltet. Insbesondere im Hinblick auf die Aktennotiz über die Behördenbesprechung am 15. Mai 2003 und den mit Schreiben vom 27. Mai 2003 an die Regierung von Oberfranken übersandten neuen Plan mit aktuellem Nutzungskonzept ist nach Auffassung des Senats davon auszugehen, dass die Beklagte ihr Nutzungskonzept stetig fortentwickelt und den aktuellen Entwicklungen angepasst sowie weiter detailliert hat, wie es auch im Rahmen eines städtebaulichen Sanierung erforderlich ist. Bereits die Übersendung des Plans mit Schreiben vom 27. Mai 2003 zeigt, dass der Plan vom 28. September 2001 nicht mehr das aktuelle Nutzungskonzept darstellen konnte.

Die Parteien sind sich einig, dass der Plan vom 30. November 2006 den aktuellen Stand der Umgestaltungsmaßnahmen darstellt. Demgegenüber stellte der Plan vom 26. Juli 2006 nicht lediglich den Istzustand dar, sondern die geplanten Maßnahmen insbesondere mit der Umgestaltung des Uferbereichs des S.-bachs, deren Finanzierung im Beschluss vom 31. Juli 2006 genehmigt wurde. In relativ engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Plan vom 30. November 2006 gab die Beklagte in der Sitzung des Stadtrats vom 2. Juli 2007 den „offiziellen Abschluss der Sanierungsarbeiten „G.-platz“„ bekannt und feierte dieses Ereignis am 6. Juli 2007 mit der Bevölkerung. Mit Abschluss der Sanierungsarbeiten für das Teilprojekt G.-platz wäre es ohnehin der Beklagten nicht mehr möglich, ein Vorkaufsrecht auszuüben, da dessen Voraussetzungen mit Abschluss der städtebaulichen Sanierung entfallen. Dass die Sanierung des G.-platzes entsprechend dem mit Plan vom 30. November 2006 dokumentierten Status Quo tatsächlich abgeschlossen war, zeigt zudem die Nichtausübung des Vorkaufsrechts beim früheren Verkauf des Grundstücks FlNr. 358/3 mit Beschluss des Stadtrats vom 16. Juli 2007, dem Notar mitgeteilt am 19. Juli 2007. Dies erfolgte nur wenige Tage nach der Feier zum Abschluss der Sanierungsarbeiten. Da im Rahmen der Ausübung eines Vorkaufsrechts das Wohl der Allgemeinheit auch gegeben sein kann, selbst wenn ein Grundstück nicht zeitnah der vorgesehenen Nutzung zugeführt werden kann, wäre es zu erwarten gewesen, dass die Beklagte ihr Vorkaufsrecht ausübt, um wenigstens bereits eines der nötigen Grundstücke zu sichern, wenn sie im Jahr 2007 nicht von einem endgültigen Abschluss der Sanierung des G.-platzes ausgegangen und die inzwischen deutlich überholten Planungen von 2001 noch als maßgebliches Nutzungskonzept betrachtet hätte.

Die als „Nutzungskonzept“ bezeichnete Planung vom 28. September 2001 kann somit aus verschiedenen Gründen nicht als aktuelles Sanierungsziel angesehen werden, das unter dem Gesichtspunkt Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen könnte. Auch der erst im Verfahren vor dem Senat ausschnittsweise vorgelegte Plan vom 3. September 2012 kann kein aktuelles Sanierungsziel darstellen, weil dieser zum einen nicht vom Stadtrat beschlossen wurde und zum anderen erst lange nach Erlass des hier verfahrensgegenständlichen Bescheids datiert.

3. Es fehlt zudem an der erforderlichen Ermessensausübung seitens der Beklagten.

Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen der Gemeinde, d. h. sie kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ihr Recht ausüben, muss dies aber nicht tun (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 66). Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtwidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Nach § 114 Satz 2 VwGO kann eine Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.

Letzteres setzt jedoch voraus, dass die Verwaltungsbehörde grundsätzlich erkannt hat, dass ihr ein Ermessen zusteht und dies auch ausgeübt hat. Im vorliegenden Fall liegt jedoch ein Ermessensnichtgebrauch vor, also der Fall, dass die Behörde verkennt, dass sie ein Ermessen hat. Der Bescheid vom 1. Juni 2011 enthält lediglich Ausführungen zu den tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf das Vorliegen einer Sanierungssatzung (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) und deren Geltungsbereich für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sowie das Vorliegen des Wohls der Allgemeinheit und den Verwendungszweck im Hinblick auf das „Nutzungskonzept“ vom 28. September 2001. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Ermessensentscheidung darstellt, kommt im Bescheid an keiner Stelle zum Ausdruck. Weder wird das Wort „Ermessen“ gebraucht, noch finden sich inhaltlich in irgendeiner Weise Erwägungen zu den öffentlichen Interessen und den gegenläufigen Interessen des Klägers am Erwerb des Grundstücks.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 ff ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen nach § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

I.

Der Bescheid der Beklagten vom ... September 2013 wird aufgehoben.

II.

Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich als Käufer eines bebauten Grundstückes gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechtes durch die Beklagte.

Mit Kaufvertrag vom ... Juli 2013 erwarb der Kläger von den Beigeladenen das Grundstück Fl. Nr. 394, Gemarkung ..., ... Straße ... Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus sowie Nebengebäuden bebaut. Es liegt im bebauten Innenbereich im Zentrum des Hauptortes der Beigeladenen. Ein Bebauungsplan besteht für das Grundstück nicht.

Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich der Satzung über ein besonderes gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB der Beklagten vom28. September 1999, zuletzt geändert durch Änderungssatzung vom 12. März 2010 (Vorkaufsrechtssatzung). Nach § 1 Vorkaufsrechtssatzung steht der Beklagten im Geltungsbereich der Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB an bebauten und unbebauten Grundstücken zu.

Mit Schreiben vom ... Juli 2013, eingegangen bei der Beklagten am 26. Juli 2013, übersandte das beurkundende Notariat der Beklagten den Kaufvertrag vom ... Juli 2013 mit der Bitte, zu einem möglichen Vorkaufsrecht Stellung zu nehmen. Die Beklagte teilte dem Notariat daraufhin am ... August 2013 mit, dass sich der Gemeinderat in seiner Sitzung am ... September 2013 mit der Frage der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts befassen werde. Danach werde das Notariat informiert.

Mit Bescheid vom ... September 2013 übte die Beklagte das Vorkaufsrecht an dem Grundstück Fl. Nr. 394, Gemarkung ..., zum Kaufvertrag vom ... Juli 2013 aus. In den Gründen wurde ausgeführt, dass der Dorfentwicklungsplan der Beklagten aus dem Jahr 1997 auf die Gestaltung des Ortskerns nach dem Vorbild der denkmalgeschützten und städtebaulich dominanten ehemaligen 5-höfigen Anlage des Augustinerchorherrenstifts abziele. Das streitgegenständliche Grundstück liege im Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung und habe eine Schlüsselfunktion für diese bereits in Verwirklichung befindliche städtebauliche Zielsetzung. Das Gesamtkonzept der 5-Höfigkeit könne nur unter Einbeziehung des streitgegenständlichen Grundstücks gewährleistet werden. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige deshalb die Ausübung des Vorkaufsrechtes der Beklagten. Von einem Anhörungsverfahren sei abgesehen worden, da ansonsten die Einhaltung der Zweimonatsfrist zur Ausübung des Vorkaufsrechts in Frage gestellt worden wäre.

Mit Telefax vom 16. Oktober 2013 hat der Bevollmächtigte des Klägers Klage gegen die Beklagte erhoben.

Er beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom ... September 2013 aufzuheben.

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Vorkaufsrechtssatzung unwirksam sei. Die von der Beklagten geäußerten Planungsabsichten würden seit 1997 bestehen und seien bisher weder realisiert worden noch könne eine konkrete Verwendungsabsicht für das streitgegenständliche Grundstück erkannt werden. Der Kauf durch die Beklagte diene auch nicht dem Wohl der Allgemeinheit. Vielmehr habe die Beklagte keine Vorstellungen über den Verwendungszweck des Grundstücks. Darüber hinaus sei eine wirksame Abwendung des Vorkaufsrechtes gemäß § 27 BauGB erfolgt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Vorkaufsrechtssatzung könne ohne konkrete Planungsabsichten und ohne eine Aussage über die konkrete künftige Nutzung erlassen werden. Im Übrigen bestünden aktuell Planungen der Beklagten für das westlich angrenzende Pfarrhaus sowie ein Dorfcafé in der ehemaligen Klosterbrauerei. Das streitgegenständliche Grundstück könne für eine Bücherei verwendet werden. Der Kauf diene dem Wohl der Allgemeinheit, es würden insoweit überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit genügen. Die Abwendung nach § 27 BauGB sei nicht möglich, da der Kläger zur geplanten Verwendung der Gebäude für die Allgemeinheit nicht in der Lage sei.

Die Beigeladenen stellten keinen Antrag.

Zum weiteren Vorbringen der Parteien und zu den übrigen Einzelheiten wird auf die beigezogenen Behördenakten sowie die Gerichtsakte Bezug genommen.

Die zulässige Klage hat in der Sache Erfolg.

Der Bescheid der Beklagten vom ... September 2013 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

Unabhängig von der Wirksamkeit der Vorkaufsrechtssatzung ergibt sich die Rechtswidrigkeit des Bescheides vom ... September 2013 bereits daraus, dass eine vorherige Anhörung der Betroffenen nicht erfolgt ist (1.) und das erforderliche Ermessen bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht ausgeübt wurde (2.).

1. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Beklagte ist rechtswidrig, da der Kläger und die Beigeladenen entgegen Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG nicht vor Erlass des Bescheides angehört wurden.

Nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG ist vor dem Erlass eines Verwaltungsaktes, der in Rechte eines Beteiligten eingreift, Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Dies ist im vorliegenden Fall nach den Gründen des Bescheides bewusst nicht geschehen. Entgegen der im Bescheid geäußerten Auffassung war die vorherige Anhörung der Beteiligten nicht gemäß Art. 28 Abs. 2 BayVwVfG entbehrlich.

Nach Art. 28 Abs. 2 Nr. 2 BayVwVfG kann von einer Anhörung abgesehen werden, wenn durch die Anhörung die Einhaltung einer für die Entscheidung maßgeblichen Frist in Frage gestellt würde. Eine solche Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Die Anhörung des Klägers und der Beigeladenen hätte die Einhaltung der zweimonatigen Frist des § 28 Abs. 2 BauGB nicht in Frage gestellt. Die Beklagte hätte den Beteiligten eine vergleichsweise kurze Äußerungsfrist setzen können. Es wäre zur Ermittlung der Interessen der Beteiligten ausreichend gewesen, beide Vertragsparteien von der möglichen Ausübung zu informieren und etwa eine Äußerungsfrist von zwei Wochen zu setzen. Es wäre nach Ablauf der Äußerungsfrist ausreichend Zeit verblieben, um die Entscheidung innerhalb der Zweimonatsfrist zu treffen und zu begründen. Auch die erst am ... September 2013 angesetzte Gemeinderatssitzung, bei der über die Ausübung des Vorkaufsrechts befunden werden sollte, rechtfertigt es nicht, auf die Anhörung zu verzichten. Vielmehr wäre es erforderlich gewesen, gerade für die Vorbereitung der Entscheidung des Gemeinderates das Ergebnis einer vorherigen Anhörung der Beteiligten als Entscheidungsgrundlage zu ermitteln.

Nachdem es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes um eine Ermessensentscheidung handelt, ist das Fehlen der Anhörung auch nicht nach Art. 46 BayVwVfG unbeachtlich. Eine Heilung der fehlenden Anhörung nach Art. 45 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 BayVwVfG ist nicht erfolgt. Das bloße Austauschen von Schriftsätzen im gerichtlichen Verfahren oder von Erklärungen in der mündlichen Verhandlung genügt hierfür nicht (BayVGH, U. v. 02.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris, Rn. 32).

2. Die Rechtswidrigkeit des streitgegenständlichen Bescheides ergibt sich zudem aus dem Fehlen der erforderlichen Ermessensausübung.

Eine Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes liegt im Ermessen der Gemeinde. Auch bei Vorliegen der Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechtes hat die Gemeinde im Rahmen dieser Ermessensentscheidung das Interesse der Beteiligten mit dem öffentlichen Interesse abzuwägen und darüber zu befinden, ob die Ausübung des Vorkaufsrechtes unter der Berücksichtigung dieser Interessen gerechtfertigt ist (BayVGH, U. v. 06.02.2014 - 2 B 13.2570 - juris Rn. 23 ff.).

Im vorliegenden Fall hat die Beklagte in den Gründen des Bescheides nur behauptet, dass das überwiegende Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechtes rechtfertige. Aus den Gründen des Bescheides sind aber keinerlei Anhaltspunkte dafür zu erkennen, dass der Beklagten überhaupt bewusst war, dass sie über dieses Tatbestandsmerkmal für die Ausübung des Vorkaufsrechtes hinaus auch ein Ermessen auszuüben hat und eine Ermessensentscheidung treffen muss. Vielmehr kommt in der Begründung des Verzichtes auf die Anhörung der Beteiligten unmissverständlich zum Ausdruck, dass eine Ermittlung der privaten Interessen der Beteiligten nicht für nötig befunden wurde. Es ist daher im vorliegenden Fall von einem sog. Ermessensnichtgebrauch auszugehen.

Eine Nachholung der Ermessensausübung gemäß § 114 Satz 2 VwGO, die im vorliegenden Fall im Übrigen nicht stattgefunden hat, ist beim vollständigen Fehlen von Ermessenserwägungen ausgeschlossen (BVerwG, U. v. 5.9.2006 - 1 C 20/05 - juris Rn. 22 m. w. N.; ebenso bei der Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechtes: BayVGH, U. v. 6.2.2014 - 2 B 13.2570 - juris Rn. 23 und 24).

Schon aus den unter Nrn. 1 und 2 genannten Gründen war der streitgegenständliche Bescheid deshalb aufzuheben. Auf die Wirksamkeit der Vorkaufsrechtssatzung der Beklagten kommt es daher nicht mehr entscheidungserheblich an.

Die Beklagte hat als unterlegene Partei gemäß § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren gemäß § 162 Abs. 3 VwGO nicht zu erstatten, da sich die Beigeladenen nicht durch die Stellung eines Antrages einem Kostenrisiko gemäß § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt haben.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Kosten des Zulassungsverfahrens trägt die Beklagte. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Der Streitwert wird für das Zulassungsverfahren auf 20.625,-- Euro festgesetzt.

I.

Die Kläger wenden sich gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts durch die Beklagte.

Durch notariellen Kaufvertrag vom 22. Juli 2014 kauften die Kläger vom Beigeladenen das Grundstück FlNr. 131 Gemarkung T.. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Sanierungssatzung der Beklagten „Altort T.“ vom 5. Oktober 2001.

In der Sitzung des Gemeinderats vom 16. September 2014 beschloss die Beklagte die Ausübung des Vorkaufsrechts und übte dieses mit Bescheid vom 2. Oktober 2014 gegenüber dem Beigeladenen als Verkäufer aus. Das Grundstück befinde sich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Zur Sicherung der Altortsanierung mache die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch und akzeptiere den Kaufpreis. Eine Anhörung der Beteiligten sei in der Sitzung des Grundstücks-, Bau- und Umweltausschusses vom 30. September 2014 erfolgt. Es sei sowohl dem Beigeladenen als Verkäufer als auch den Klägern als Käufer die Möglichkeit gegeben worden, sich zu der Entscheidung zu äußern. Auch seien die Gründe, weshalb die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübe, dargelegt worden.

Auf die Klage der Käufer hin, hob das Verwaltungsgericht Würzburg den Bescheid vom 2. Oktober 2014 mit Urteil vom 23. Juli 2015 auf. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass der Kaufvertrag zwar mangels sanierungsrechtlicher Genehmigung schwebend unwirksam sei, das Vorkaufsrecht aber schon mit Wirkung auf den Genehmigungszeitpunkt habe ausgeübt werden dürfen. Die Ausübung sei jedoch wohl nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Dies könne jedoch offen bleiben, da die Ausübung des Vorkaufsrechts jedenfalls ermessensfehlerhaft sei. In dem Bescheid komme an keiner Stelle zum Ausdruck, dass Ermessen ausgeübt worden sei. Selbst wenn aber aufgrund der Sitzung vom 30. September 2014 nicht von einem Ermessensausfall ausgegangen werde, sei eine fehlerfreie Ermessensausübung nicht erkennbar. Vorliegend lasse die dem Bescheid beigegebene Begründung eine sachgerechte Überprüfung, ob die Inanspruchnahme des Grundstücks durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sei, nicht zu. Da sich aus dem städtebaulichen Rahmenplan im Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen widersprüchliche Ziele ergäben und der Verwendungszweck unzureichend angegeben sei, könne die Ermessensentscheidung hiervon „infiziert“ werden. Eine Abwägung mit den besonderen Interessen der Kläger habe nicht stattgefunden, wozu aber hier Anlass bestanden habe, da u. a. die Käufer langjährige Bewohner und Mieter des streitgegenständlichen Hauses seien, erhebliche Aufwendungen getätigt hätten und im Grundbuch kein Sanierungsvermerk eingetragen gewesen sei.

Hiergegen beantragte die Beklagte mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 1. September 2015 die Zulassung der Berufung. Das Verwaltungsgericht differenziere nicht zwischen der formellen Begründung und materiellen Ermessensausübung. Vermeintliche Verstöße gegen die Begründungspflicht seien durch den schriftlichen Vortrag in der ersten Instanz geheilt worden, im Übrigen habe die Beklagte ihr Ermessen materiell rechtmäßig ausgeübt. Das Urteil setze sich nicht damit auseinander, dass die Abwägung der widerstreitenden Interessen in mehreren Gemeinderatssitzungen erfolgt sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.

Die Kläger verteidigen das erstinstanzielle Urteil. Sie sind der Ansicht, dass das Verwaltungsgericht die Ermessensfehlerhaftigkeit auf mindestens fünf Gesichtspunkte gestützt habe, die von der Beklagten nicht ausreichend angegriffen worden seien. Der Mangel des Ermessensnichtgebrauchs sei auch nicht heilbar, da der Bescheid gar nicht erkennen lasse, dass eine Ermessensentscheidung getroffen worden sei. Aus der Beschlussfassung der Beklagten werde nicht ersichtlich, welche Argumente sie sich zu Eigen gemacht habe. Die Ausführungen zum Wohl der Allgemeinheit seien unerheblich, da dies kein selbstständig tragender Grund des erstinstanziellen Urteils gewesen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der vorgelegten Behördenakten verwiesen.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. An der Richtigkeit der Entscheidung des Verwaltungsgerichts bestehen keine ernstlichen Zweifel (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) und die Berufung ist auch nicht wegen besonderer tatsächlicher oder rechtlicher Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) zuzulassen.

1. Die Klägerin beruft sich zum einen auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was die Klägerin innerhalb offener Frist (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) hat darlegen lassen (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Daraus ergeben sich solche Zweifel nicht.

Die Beklagte hat die Ausübung des Vorkaufsrechts im vorliegenden Fall auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 i. V. m. der Sanierungssatzung vom 5. Oktober 2001 gestützt. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt dabei im Ermessen (Art. 40 BayVwVfG) der beklagten Gemeinde (BayVGH, B. v. 20.1.2015 - 2 ZB 14.887 - juris Rn. 3 m. w. N.). Ob die konkreten Ausübungsvoraussetzungen vorliegen, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat.

Das Verwaltungsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass eine mangelhafte Angabe des Verwendungszwecks auf die Ermessenentscheidung durchschlagen kann (vgl. Paetow in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand Januar 2016, § 24 Rn. 28) und zudem eine fehlende Begründung der Ermessensentscheidung im Verwaltungsakt eine Indizwirkung für eine fehlende Ermessensausübung hat (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Aufl. 2015, § 40 Rn. 58). Zwar ist der Beklagten zuzustimmen, dass zwischen der (materiellen) Frage, ob beim Erlass des Verwaltungsakts überhaupt Ermessen ausgeübt wurde und der (formellen) Frage, ob angestellte Ermessenserwägungen in der nach Art. 39 BayVwVfG gebotenen Weise dargestellt wurden, zu unterscheiden ist. Im vorliegenden Fall liegt jedoch auch unter Berücksichtigung der im Zulassungsvorbringen benannten sonstigen Umstände keine ordnungsgemäße Ermessensausübung vor.

Es kann dahingestellt bleiben, ob - wovon das Verwaltungsgericht ausgegangen ist - ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts im Regelfall bereits durch das tatbestandliche Wohl der Allgemeinheit indiziert ist. Denn das Verwaltungsgericht hat maßgebend darauf abgestellt, dass hier Anlass zu einer detaillierten Auseinandersetzung mit den Belangen der Kläger bestand, was jedoch im angefochtenen Bescheid nicht erfolgt ist. Nach dem Zulassungsvorbringen hat eine solche Auseinandersetzung in den „Gemeinderatssitzungen“ vom 16. und 30. September 2014 stattgefunden. Unabhängig davon, ob ein solcher Rückgriff auf die Behandlung in Beschlussgremien zulässig ist, um eine materielle Ermessensausübung belegen zu können (vgl. BayVGH, B. v. 12.8.2011 - 11 C 11.1785 - juris Rn. 23; Rennert in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 114 Rn. 19; a.A. wohl BayVGH, U. v. 13.10.2009 - 14 B 07.1760 - juris Rn. 40), fehlt es daran aber auch bei Berücksichtigung dieser Sitzungen.

Es kann offen bleiben, ob die Sitzung vom 30. September 2014 überhaupt geeignet war, eine ordnungsgemäße Ermessenausübung zu belegen, weil es sich - entgegen der Darstellung sämtlicher Beteiligter und der Urteilsgründe des Verwaltungsgerichts - nicht um eine Sitzung des zuständigen Gemeinderats, sondern lediglich des Grundstücks-, Bau- und Umweltausschusses handelte (vgl. den beglaubigten Auszug aus der Niederschrift über die nichtöffentliche Sitzung des Grundstücks-, Bau- und Umweltausschusses der Beklagten am 30. September 2014 in den Behördenakten). Sowohl aus dem beglaubigten Auszug aus der Niederschrift über die Sitzung des Gemeinderats vom 16. September 2014 als auch aus dem beglaubigten Auszug aus der Niederschrift über die Sitzung des Ausschusses vom 30. September 2014 sind jedoch keine Abwägungsentscheidung oder eine Gewichtung der Belange ersichtlich. Vielmehr sind lediglich einzelne Entscheidungsgesichtspunkte ermittelt und dargestellt worden, was jedoch nur die erste Stufe einer ordnungsgemäßen Ermessensentscheidung darstellt (vgl. Kopp/Ramsauer, a. a. O., § 40 Rn. 80). In einem zweiten Schritt müssen vielmehr noch eine Gewichtung oder eine Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennbar sein oder andere Alternativen im Rahmen des Ermessensspielraums diskutiert werden (vgl. BayVGH, B. v. 8.8.2008 - 15 ZB 07.2925 - juris Rn. 25; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2015, § 24 Rn. 63). Aus den Niederschriften wird jedoch - entgegen der bloßen Behauptung der Beklagten - nicht ersichtlich, dass die Beklagte ihrer Verpflichtung nachgekommen ist, auf Grundlage aller ihr zur Verfügung stehenden tatsächlichen Erkenntnisse eine Abwägung aller relevanten widerstreitenden Interessen vorgenommen hat. Weder der Bescheid vom 2. Oktober 2014 noch die Niederschriften über die Sitzungen vom 16. September 2014 und 30. September 2014 bringen eine Abwägungsentscheidung der Beklagten zum Ausdruck. Allein mit dem Protokollieren einzelner Argumente und Debattenbeiträge ohne ersichtliche Abwägung des „Für und Wider“ kann der Nachweis einer Ermessensausübung der Beklagten nicht gelingen.

Damit geht auch der Vortrag der Beklagten, die lediglich formal fehlerhafte Ermessensbegründung sei im erstinstanziellen Verfahren gem. Art. 39 Abs. 1 Satz 3, Art. 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BayVwVfG geheilt worden, ins Leere. Unabhängig davon, ob eine - ansatzweise - Abwägungsentscheidung in der nach Erlass des angefochtenen Bescheids erfolgten Beschlussfassung des Gemeinderats vom 14. Oktober 2014 gesehen werden kann, sind die Ermessenserwägungen der Beklagten jedenfalls aber nicht in einer § 114 Satz 2 VwGO genügenden bestimmten Form ergänzt worden (vgl. BVerwG, U. v. 13.12.2011 - 1 C 14/10 - juris Rn. 18). Denn aus dem erstinstanziellen Vorbringen der Beklagten wird nicht deutlich, welche Erwägungen nunmehr die Begründung tragen sollen, da keine Trennung zwischen neuen Begründungselementen und Verteidigungsvorbringen erfolgt. Die bloße Berufung auf Heilungsvorschriften genügt nicht, um klar und eindeutig zu erkennen zu geben, mit welcher Begründung die behördliche Entscheidung letztlich aufrechterhalten bleiben soll.

2. Die Rechtssache weist auch keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO).

Die im Zulassungsantrag aufgeworfenen Fragen lassen sich, soweit sie überhaupt entscheidungserheblich sind, nach den obigen Ausführungen ohne Weiteres und mit zweifelsfreien Ergebnissen klären. Von einem Berufungsverfahren ist daher kein weiterer Ertrag zu erwarten (vgl. BayVGH, B. v. 28.8.2015 - 9 ZB 13.1876 - juris Rn. 22). Soweit die Beklagte der Ansicht ist, die Abgrenzung zwischen rein formalen Begründungsfehlern und materiellen Mängeln der Ermessensausübung lasse sich nicht ohne Weiteres, „jedenfalls nicht auf Basis der Aktenlage“, treffen, geht dies fehl, weil es - mangels materieller Ermessensausübung - auf diese Abgrenzung nicht entscheidungserheblich ankommt. Ebenfalls nicht entscheidungserheblich ist die Frage, ob das Verwaltungsgericht zu Recht davon ausgeht, dass die Vorkaufsrechtsausübung möglich ist, obwohl der zugrundeliegende Kaufvertrag schwebend unwirksam ist oder sich damit in Widerspruch zu einer früheren Entscheidung setzt. Abgesehen davon, dass damit keine Divergenz i. S. d. § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO aufgezeigt ist und sich diese Frage in einem Berufungsverfahren nicht stellen würde, weil der Grund für die schwebende Unwirksamkeit zwischenzeitlich weggefallen sein dürfte, ist diese Rechtsfrage auch höchstrichterlich geklärt (BGH, U. v. 15.5.1998 - V ZR 89/97 - BGHZ 139,29; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 24 Rn. 55a und § 28 Rn. 22, 27).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Da der Beigeladene keinen Antrag gestellt hat, entspricht es der Billigkeit, dass er seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 162 Abs. 3, § 154 Abs. 3 VwGO).

Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus § 47 Abs. 3, § 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.

Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 5.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Klägerin wendet sich als Verkäuferin gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts für ein Grundstück, das im Bebauungsplan der Beklagten als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt ist, und für die Teilfläche eines weiteren Grundstücks, das - soweit es im Plangebiet liegt - teilweise ebenfalls als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt und teilweise als Ausgleichsfläche ausgewiesen ist. Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 19. September 2013 abgewiesen. Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel der Klägerin.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

1. Mit dem Vortrag, das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts sei ein eindeutiges Überraschungsurteil, macht die Klägerin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. Ein solcher Verstoß ist nach § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO als Verfahrensmangel zu werten, wenn er vorliegt und die angefochtene Entscheidung auf ihm beruhen kann.

Das rechtliche Gehör als prozessuales Grundrecht sichert den Parteien ein Recht auf Information, Äußerung und Berücksichtigung mit der Folge, dass sie ihr Verhalten eigenbestimmt und situationsspezifisch gestalten können, insbesondere, dass sie mit ihren Ausführungen und Anträgen gehört werden (BVerfG, B. v. 30.4.2003 -1 PBvU 1/02 - BVerfGE 107, 395/409 = NJW 2003, 1924). Ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wonach vor Gericht jedermann Anspruch auf rechtliches Gehör hat, könnte nur dann festgestellt werden, wenn sich im Einzelfall klar ergibt, dass das Gericht dieser Pflicht nicht nachgekommen ist. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör folgt in der Ausprägung, die er in § 86 Abs. 3 VwGO gefunden hat, grundsätzlich keine Pflicht des Gerichts, den Beteiligten vorab mitzuteilen, wie es bestimmte Erkenntnismittel in Bezug auf Einzelheiten des Parteivortrags versteht und rechtlich bewertet, weil sich die tatsächliche und rechtliche Würdigung regelmäßig erst aufgrund der abschließenden Beratung ergibt (st. Rspr., vgl. z. B. BVerwG, B. v. 21.9.2011 - 5 B 11/11 - juris Rn. 3 m. w. N.). Eine unzulässige Überraschungsentscheidung liegt vor, wenn das Gericht in seiner Entscheidung auf einen rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt abstellt, der weder im Verwaltungsverfahren noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erörtert wurde und der zunächst als fernliegend anzusehen war und damit dem Rechtsstreit eine unerwartete Wende gibt (BVerwG, B. v. 19.7.2010 - 6 B 20/10 - NVwZ 2011, 372; B. v. 19.6.1998 - 6 B 70/97 - NVwZ-RR 1998, 759).

Daran gemessen liegt eine das Recht auf rechtliches Gehör verletzende Überraschungsentscheidung nicht vor. Allein der allgemeine „Eindruck“, den nach Auffassung der Klägerin „jeder Teilnehmer an der Verhandlung vom 19. September 2013 haben musste“, vermag die Annahme einer Überraschungsentscheidung schon deshalb nicht zu rechtfertigen, weil sich - wie ausgeführt - die tatsächliche und rechtliche Würdigung regelmäßig erst aufgrund der abschließenden Beratung ergibt und nicht dargelegt wird oder ersichtlich ist, dass das Verwaltungsgericht bei seiner Entscheidung auf einen rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt abgestellt hat, der weder im Verwaltungsverfahren noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erörtert wurde und der zunächst als fernliegend anzusehen war und damit dem Rechtsstreit eine unerwartete Wende gab. Davon abgesehen wird nicht dargelegt, was die Klägerin in der mündlichen Verhandlung noch vorgetragen hätte, wenn bei ihr nicht der Eindruck entstanden wäre, der Klage würde stattgegeben.

2. Auch der Vortrag, erst in der mündlichen Verhandlung habe das Gericht die zeichnerische Darstellung der Erweiterung des Bebauungsplans vom 2. Mai 2011 (richtig: 12. Mai 2011) vorgelegt, die Klägerin habe erstmals zu diesem Zeitpunkt Kenntnis von der Erweiterung erhalten, lässt keinen Verfahrensfehler im vorgenannten Sinn erkennen (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO).

Die maßgebende 2. Änderung des Bebauungsplans wurde am 12. Mai 2012 ortsüblich bekanntgemacht. Damit trat der Bebauungsplan in Kraft (§ 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB). Darüber hinaus wurden die Planaufstellungsunterlagen zur 2. Änderung des Bebauungsplans von der Beklagten mit Schriftsatz vom 25. Februar 2013 vorgelegt; u. a. die Bekanntmachungsunterlagen wurden auf Bitte des Verwaltungsgerichts mit Schriftsatz der Bevollmächtigten der Beklagten vom 23. April 2013 nachgereicht. Die Schriftsätze vom 25. Februar und vom 23. April 2013 wurden den Bevollmächtigten der Klägerin übersandt. Eine jederzeit mögliche Akteneinsicht wurde nach Lage der Akten vonseiten der Klagepartei weder beantragt noch durchgeführt. Die etwaige Nichtkenntnis der Klägerin vom Inhalt der bauleitplanerischen Festsetzungen ist deshalb nicht dem Verwaltungsgericht zuzurechnen. Davon abgesehen ist nicht dargelegt, was die Klagepartei zur Verfolgung ihres Interesses noch vorgetragen hätte, wenn ihr der Inhalt des Bebauungsplans bereits vor der mündlichen Verhandlung positiv bekannt gewesen wäre.

3. Die weiteren Rügen der Klägerin beziehen sich offenkundig auf den Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Danach ist die Berufung zuzulassen, wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen. Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was die Klägerin innerhalb offener Frist hat darlegen lassen (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Daraus ergeben sich solche Zweifel nicht.

a) Der Einwand, eine ordnungsgemäße Anhörung der Klägerin vor Erlass der Vorkaufsrechtsausübung sei unterblieben, lässt keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils aufkommen.

Es kann dahinstehen, ob die Darlegung der Klägerin im Zulassungsverfahren, sie habe entgegen der Bescheidsbegründung und der Annahme des Verwaltungsgerichts am 14. Dezember 2012 keine persönliche Besprechung gehabt, den Schluss zulässt, den Erfordernissen des Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG sei nicht Genüge getan worden.

Denn das Verwaltungsgericht hat weiter ausgeführt, selbst dann, wenn die Klägerin vor Erlass des Bescheids nicht nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG angehört worden wäre, sei dies unbeachtlich, weil die fehlende Anhörung bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz habe nachgeholt werden können. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, die ggf. unterbliebene Anhörung führe nicht zur Aufhebung des angefochtenen Bescheids, trifft im Ergebnis zu, weil die Beklagte im verwaltungsgerichtlichen Verfahren deutlich zu erkennen gegeben hat, dass und aus welchen Gründen sie an ihrer Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts auch unter Berücksichtigung des Vortrags der Klägerin festhält. Insbesondere ist die Beklagte dem Vortrag der Klägerin, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, mit einer überzeugenden Begründung entgegengetreten. Danach sollen die Flächen den Festsetzungen des Bebauungsplans folgend als Ausgleichsflächen zur Kompensierung von Eingriffen in Natur- und Landschaft genutzt werden. Diese Ausgleichsflächen müssten deshalb dem Zugriff der Beklagten als Plangeberin unterliegen. Anders als die Klägerin vortrage, würden die von der Vorkaufsrechtsausübung erfassten Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen. Selbst wenn die Flächen auch von der Beklagten an einen Landwirt zu verpachten wären, stünde dies der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Davon abgesehen sei der Nachtrag vom 10. Januar 2013 zum Kaufvertrag vom 3. August 2012 (danach sollte die Beklagte an die Stelle des Beigeladenen als Kaufvertragspartei treten) ohne Auflagen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz genehmigt worden. Darauf, ob die Beklagte den Kaufpreis über einen Kredit finanzieren müsse - was bestritten werde - komme es nicht an. Angesichts der Erwiderung der Beklagten im verwaltungsgerichtlichen Verfahren, in der sie sich mit den Einwänden der Klägerin auseinandersetzt, und der beträchtlichen Bedeutung der Ausgleichsflächen für die Wirksamkeit des Bebauungsplans ist es offensichtlich i. S. v. Art. 46 BayVwVfG, dass die Beklagte auch bei einer erneuten Befassung mit der Ausübung des Vorkaufsrechts keine andere Entscheidung in der Sache getroffen hätte.

b) Der Vortrag, der Stadtrat habe über die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheiden müssen und nicht nur der Bau- und Umweltausschuss, weil diesem Entscheidungen über den Erwerb und die Veräußerung von Grundstücken nur im Wert von 5.000 Euro bis 100.000 Euro übertragen worden seien, der Kaufpreis aber mehr als 100.000 Euro betrage, führt nicht zur Zulassung der Berufung.

Das Verwaltungsgericht hat der Geschäftsordnung der Beklagten folgend zwischen der „Ausübung von Vorkaufsrechten“ (§ 7 Abs. 3 Nr. 2 Buchst. e der Geschäftsordnung) und „Entscheidungen über Erwerb und Veräußerung von Grundstücken im Wert (An- oder Verkaufswert) von 5.000,00 € bis 100.000,00 €“ (§ 7 Abs. 3 Nr. 2 Buchst. n der Geschäftsordnung) differenziert. Dies ist nicht zu beanstanden und entspricht dem klaren Wortlaut der Geschäftsordnung. Auch besteht kein Widerspruch in den Entscheidungsgründen, wenn das Verwaltungsgericht einerseits ausführt, bei „Entscheidungen über Erwerb und Veräußerung von Grundstücken“ handle es sich um etwas völlig anderes als bei der Entscheidung über die „Ausübung von Vorkaufsrechten“, für die in der Geschäftsordnung eine spezielle Kompetenzzuweisung bestehe, und andererseits von „Grundstücksangelegenheiten“ die Rede ist, die in nichtöffentlicher Sitzung behandelt werden dürfen. Soweit das Verwaltungsgericht unter Bezugnahme auf § 7 Abs. 3 Nr. 2 der Geschäftsordnung den Unterschied zwischen „Entscheidungen über Erwerb und Veräußerung von Grundstücken“ und der „Ausübung von Vorkaufsrechten“ aufzeigt, stehen seine Ausführungen in keinem Zusammenhang mit den im Anschluss erörterten Voraussetzungen für die Behandlung von Angelegenheiten in nichtöffentlicher Sitzung nach § 20 der Geschäftsordnung. Nach § 20 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der Geschäftsordnung werden „Rechtsgeschäfte in Grundstücksangelegenheiten“ in der Regel in nichtöffentlicher Sitzung behandelt. Dass auch die „Ausübung des Vorkaufsrechts“ i. S. d. § 7 Abs. 3 Nr. 2 Buchst. e der Geschäftsordnung als „Grundstücksangelegenheit“ im Sinn des § 20 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der Geschäftsordnung behandelt wird, folgt aus der Schutzwürdigkeit der Rechtssphäre der privaten Vertragsparteien, die den dem Vorkaufsrecht zugrundeliegenden schuldrechtlichen Vertrag geschlossen haben. Von daher kann aus der Gleichstellung von Grundstücksangelegenheiten mit der Vorkaufsrechtsausübung bei der Behandlung in nichtöffentlicher Sitzung nicht der Schluss gezogen werden, „Entscheidungen über Erwerb und Veräußerung von Grundstücken“ und die „Ausübung von Vorkaufsrechten“ seien dieselben Aufgabenbereiche i. S. d. § 7 Abs. 3 Nr. 2 der Geschäftsordnung.

c) Der Einwand, die Beklagte habe das Vorkaufsrecht nicht rechtzeitig ausgeübt, geht fehl.

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. In der Rechtsprechung ist geklärt, dass die Frist zur Ausübung eines Vorkaufsrechts erst zu laufen beginnt, wenn dem Vorkaufsberechtigten der richtige und vollständige Inhalt des das Vorkaufsrecht auslösenden Kaufvertrages mitgeteilt worden ist (vgl. BGH, U. v. - V ZR 17/06 - NJW-RR 2006, 1449 = juris Rn. 18 m. w. N.). Es steht außer Frage, dass die der Beklagten am 10. August 2012 zugegangene Abschrift des Kaufvertrags, aus der lediglich die Vertragsparteien, die veräußerten Grundstücke, der Umstand und das Datum des Verkaufs hervorgingen, - schon wegen des fehlenden Kaufpreises - nicht den „Inhalt des Kaufvertrags“ (§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB) wiedergab und deshalb auch keine die Ausübungsfrist auslösende „Mitteilung des Kaufvertrags“ (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) war. Die Ausübungsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB begann frühestens am 19. November 2012 mit Zugang des vollständigen Kaufvertrags bei der Beklagten zu laufen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 27. Dezember 2012, der der Klägerin und dem Beigeladenen jeweils am 28. Dezember 2012 zugestellt wurde, ist demnach fristgerecht erfolgt.

Der Vortrag der Klägerin, die Beklagte habe ihr Vorkaufsrecht auf Grundlage des mit Schreiben der Notarin vom 8. August 2012 beigefügten Auszugs des Kaufvertrags ausgeübt, trifft nicht zu. Der vollständige Kaufvertrag lag der Beklagten im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts am 10. Dezember 2012 und im Zeitpunkt des Bescheidserlasses am 27. Dezember 2012 vor.

d) Die Auffassung der Klägerin, dass zum Zeitpunkt des Bescheids vom 27. Dezember 2012 kein wirksamer Kaufvertrag mehr vorgelegen habe, trifft nicht zu; im Übrigen würde ein Rücktritt des Beigeladenen vom Kaufvertrag das Recht der Beklagten zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht beseitigen.

aa) Ausweislich des Schreibens der Beklagten an die Klägerin vom 27. Dezember 2012 hat der Beigeladene zwar am 21. Dezember 2012 bei der Beklagten vorgesprochen und sich dazu bereit erklärt, vom Vertrag zurückzutreten. Darin ist aber noch keine Rücktrittserklärung gegenüber der Klägerin zu sehen (§ 349 BGB).

Soweit der Beigeladene im notariellen Vertrag vom 10. Januar 2013 auch gegenüber der Klägerin erklärt hat, dass der mit der Vorurkunde geschlossene Kaufvertrag (Anm.: vom 3. August 2012) nicht mehr zur Durchführung gelange werde und gemäß den Bedingungen der Nachtragsurkunde rückabgewickelt werde, ist dieser von der Beklagten auch im Namen der Klägerin abgeschlossene Nachtrag zum Kaufvertrag vom 3. August 2012 mangels nachträglicher Genehmigung durch die Klägerin nicht wirksam geworden.

bb) Davon abgesehen beseitigte die Aufhebung des Kaufvertrags nicht den Vorkaufsfall. Mit dem Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags entsteht das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, § 463 BGB; Vorkaufsfall). Liegen die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts aber erst einmal vor, ist das daraus erwachsene Gestaltungsrecht des Vorkaufsberechtigen in seinem rechtlichen Fortbestand grundsätzlich unabhängig von dem rechtlichen Schicksal des Kaufverhältnisses zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten (vgl. BGH, U. v. 1.10.2010 - V ZR 173/09 - NJW 2010, 3774 = juris Rn. 20 m. w. N.).

e) Der Vortrag, das von der Beklagten ausgeübte Vorkaufsrecht erfasse von dem Grundstück Fl. Nr. ... nur eine Teilfläche, der Kaufvertrag vom 3. August 2012 hingegen das gesamte Grundstück, führt nicht zur Zulassung der Berufung.

In der Rechtsprechung ist geklärt, dass in Fällen, in denen im Bebauungsplan Teile eines Grundstücks als öffentliche Flächen festgesetzt sind, die Gemeinde nicht gehindert ist, ihr Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB lediglich in Bezug auf die betroffenen Teilflächen auszuüben (vgl. BGH, U. v. 5.7.1990 - III ZR 229/89 - BauR 1990, 697 = juris Rn. 25; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand November 2014, § 24 Rn. 47 jeweils m. w. N.; s. auch § 200 Abs. 1 BauGB); für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB gilt nichts anderes. Eine Erstreckung des Vorkaufsrechts auf das Restgrundstück kommt nur in Betracht, wenn die Teilfläche, um deren Erwerb es der Gemeinde geht, und das Restgrundstück nicht ohne Nachteil für den Vorkaufsverpflichteten/Verkäufer getrennt werden können und dieser deshalb die Erstreckung verlangt (vgl. BGH, U. v. 5.7.1990, a. a. O., = juris Rn. 27).

Vorliegend hat die Beklagte der Klägerin angeboten, das gesamte Grundstück Fl. Nr. ... zu erwerben und deshalb zusammen mit dem Beigeladenen und im Namen der Klägerin am 10. Januar 2013 einen entsprechenden Nachtrag zum Kaufvertrag vom 3. August 2012 vereinbart, dem die Klägerin aber nicht zugestimmt hat. Auf eine Rechtsverletzung wegen der Ausübung des Vorkaufsrechts an der im Bebauungsplangebiet gelegenen Teilfläche des Grundstücks Fl. Nr. ... kann sich die Klägerin deshalb nicht berufen. Dass ein Fall des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB vorliegt, wurde nicht vorgetragen und ist im Hinblick auf die dem Vorkaufsrecht zugrundeliegenden bauplanerischen Festsetzungen auch nicht ersichtlich (§ 85 Abs. 1 Nr. 1, § 87 Abs. 1 BauGB).

f) Soweit ausgeführt wird, es sei nicht zu erkennen, dass sich die Beklagte mit den privaten Belangen der Klägerin oder des Beigeladenen auseinandergesetzt habe, wird nicht dargelegt, welche konkreten Belange der Klägerin vorliegend außer Acht geblieben oder zu kurz gekommen wären. Insbesondere hatte die Beklagte angeboten, das gesamte Grundstück Fl. Nr. ... zu erwerben. Der Beigeladene hat zu erkennen gegeben, dass er keine Einwände gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts hat (vgl. Nachtrag vom 10.1.2013 zum Kaufvertrag vom 3.8.2012).

g) Dass das Grundstück nach der Auflage des Landratsamts im Bescheid vom 9. Oktober 2012 „auf die Mindestdauer von 9 Jahren an einen Landwirt zu angemessenen Bedingungen zu verpachten“ ist, weil „durch den Verkauf an den Beigeladenen als Nichtlandwirt eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdStVG vorliegt“, hindert die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht.

Die Auflage in der Grundstücksverkehrsgenehmigung vom 9. Oktober 2012 bindet die Beklagte schon deshalb nicht, weil sie nicht Adressatin der Genehmigung ist (vgl. im Übrigen § 191 BauGB und § 4 Nr. 4 GrdStVG sowie § 8 Nr. 1 GrdStVG). Darüber hinaus ist es nicht zweifelhaft, dass der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgte Zweck auch dann erreicht werden kann, wenn die Beklagte die erworbenen Flächen an einen Landwirt hätte verpachten müssen. Denn nach Nr. 10.3 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ist u. a. vorgesehen, eine extensive Wiesenbewirtschaftung durchzuführen.

Soweit eingewandt wird, das Verwaltungsgericht habe „wohl Bezug auf den nachgereichten, aber nicht nachgelassenen Schriftsatz der Beklagten vom 17. Oktober 2013“ genommen, ergeben sich für diese Vermutung keinerlei Anhaltspunkte. Dass trotz der Auflage in der grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigung vom 9. Oktober 2012 „der Zweck, mit den fraglichen Grundstücksflächen erhebliche Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zu vermeiden bzw. auszugleichen, nach wie vor erreichbar“ (vgl. Rn. 36 d. UA) ist, liegt angesichts der bauleitplanerischen Zweckbestimmung dieser Flächen auf der Hand.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 3, Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Die Berufung wird zurückgewiesen.

II.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Kläger begehrt die Aufhebung des Bescheids vom 1. Juni 2011, mit welchem die Beklagte ein Vorkaufsrecht unter Bezugnahme auf die Sanierungssatzung vom 21. Juli 1989 (Satzung der Stadt C. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Altstadt C.“) ausgeübt hat.

Der Kläger erwarb mit notariellem Vertrag vom 5. Mai 2011 die Grundstücke FlNrn. 350 und 358/3 der Gemarkung C. mit einer Gesamtfläche von 152 qm zu einem Preis von 1.700,-- Euro. Die unbebauten Grundstücke befinden sich im Bereich des G.-platzes in unmittelbarem Anschluss an historische Scheunengebäude. Mit Schreiben vom 9. Mai 2011 zeigte der beurkundende Notar den Vertragsabschluss gegenüber der Beklagten an.

Der G.-platz ist Teil des Sanierungsgebiets „Altstadt C.“, welches mit Satzung vom 21. Juli 1989 festgesetzt wurde. Zu der Sanierungsatzung gibt es einen Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen mit Stand November 1988 der Architekten R. + S. In den vorgelegten Behördenakten befindet sich weiterhin ein Plan vom 28. September 2001 der Architekten M... + Partner mit dem Titel „Nutzungskonzept der Scheunenanlage am ...-platz in C.“ (Platzgestaltung Festplatz, Grundrisse mit Außenanlagen und Ansicht). In diesem Plan ist im Bereich der beiden Grundstücke eine Ver- und Entsorgungsstation für Wohnmobile vorgesehen neben dem Neubau einer öffentlichen WC-Anlage mit Gäste-Info. Außerdem findet sich ein Plan vom 30. November 2006 der Architekten B. + Partner mit dem Titel „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ (Übersichtsplan mit Entwässerung und Höhenlage). Hier sind die betroffenen Grundstücke als private Gärten bezeichnet. In den auf Anfrage des Gerichts weiter vorgelegten Akten befindet sich ein Plan vom 26. Juli 2006 der Architekten B. + Partner mit dem Titel „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ (Übersichtsplan mit Entwässerung und Höhenlage). Dieser Plan bezeichnet die betroffenen Grundstücke ebenfalls als private Gärten. Die Situierung der Parkplätze und der Bäume ist leicht anders als auf dem späteren Plan. Zudem befindet sich hier die Zufahrt unmittelbar nördlich der Scheunen des Fischereivereins, wohingegen im späteren Plan vom 30. November 2006 die Zufahrt nach Norden zu den privaten Garagen verlegt und zudem am bisherigen Standort ein Rondell mit Bäumen und Sitzgelegenheiten vorgesehen ist. Beide Pläne sehen im Nordwesten zum Steg über den S.-bach hin eine Infotafel mit Wegweisern vor. Mit Beschluss vom 31. Juli 2006 hat der Stadtrat die Zustimmung zur Gestaltung und Finanzierung der Sanierungsarbeiten entsprechend dem Plan vom 26. Juli 2006 erteilt.

In der Sitzung des Stadtrats vom 30. Mai 2011 beschloss die Beklagte die Ausübung des Vorkaufsrechts und erließ zum Vollzug gegenüber dem Verkäufer den angefochtenen Bescheid vom 1. Juni 2011. Das Nutzungskonzept vom 28. September 2001 sehe im Bereich der fraglichen Grundstücke den Neubau einer Gäste-Info mit Ver- und Entsorgungsstation für Wohnmobile vor. Die Ausübung des Vorkaufsrechts diene der Umsetzung dieses Nutzungskonzepts und sei für das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.

Der mit Schreiben vom 4. Juli 2011 erhobenen Klage gab das Verwaltungsgericht Bayreuth aufgrund mündlicher Verhandlung vom 19. Januar 2012 mit Urteil vom 1. Februar 2012 statt und hob den angefochtenen Bescheid auf. Die Beklagte hätte ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben dürfen, weil bereits mangels gültiger Sanierungssatzung kein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet vorgelegen habe. Die Beklagte habe das Sanierungsgebiet durch einen Plan des Architekturbüros R. + S. vom 19. September 1988 bestimmen wollen, diesen Plan aber nicht der bekanntgemachten Sanierungssatzung beigelegt. Auch sonst sei das Sanierungsgebiet im Satzungstext nicht näher bestimmt worden. Die Beklagte habe zwar nach Schluss der mündlichen Verhandlung und vor Niederlegung des Urteils die Sanierungssatzung mit einer Gebietskarte rückwirkend neu bekannt gemacht. Dies sei im vorliegenden Fall jedoch nicht rechtserheblich, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts und damit vor allem eine gültige Sanierungssatzung im Zeitpunkt des Bescheidserlasses bzw. zumindest innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags vorliegen müssten. Außerdem sei die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Mit der Verlegung der öffentlichen WC-Anlage sei fraglich, ob der Ver- und Entsorgungsanschluss für Wohnmobile auf den streitgegenständlichen Grundstücken erforderlich sei. Der in den Akten befindliche Plan von 2006 gebe den aktuellen Zustand des Platzes wieder, der von den Planungen aus dem Jahr 2001 abweiche. So sei im Einfahrtsbereich ein Rondell geschaffen worden. Es seien Bäume gepflanzt und der Parkbereich durch 10 bis 20 Zentner schwere Steine abgegrenzt worden. Es sei wenig realistisch, dass diese als Provisorien jeder Zeit versetzbar seien. Das Gericht gehe daher davon aus, dass der Plan von 2006 die nunmehrigen Sanierungsziele widerspiegle. In diesem Plan würden jedoch die verfahrensgegenständlichen Grundstücke als private Gärten bezeichnet ohne besondere Darstellungen oder Planungsabsichten. Es sei daher nicht erkennbar, inwieweit das Wohl der Allgemeinheit den Erwerb dieser Grundstücke rechtfertigen könne. Der Vortrag der Beklagten, dass an dieser Stelle eine Ladestation für Elektrofahrzeuge errichtet werden könne, habe noch keinen Niederschlag in den Planungen gefunden. Es sei auch nicht erkennbar, dass eine solche Station zwingend an diesem Ort zu errichten wäre.

Mit der durch Beschluss des Senats vom 11. Dezember 2013 zugelassenen Berufung beantragt die Beklagte,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Bayreuth vom 1. Februar 2012 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Zur Begründung führt sie aus, das Erstgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass keine gültige Sanierungssatzung vorgelegen habe. Die Satzung sei im ergänzenden Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB mit Rückwirkung am 27. Januar 2012 erneut bekannt gemacht worden und hätte entgegen der Auffassung des Erstgerichts daher berücksichtigt werden müssen. Auch liege das nötige Wohl der Allgemeinheit für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor. Das Erstgericht habe den Plan vom 30. November 2006 fälschlich als Nutzungskonzept gewertet. Der Plan habe jedoch nur den damals vorhandenen Ist-Zustand wiedergegeben und enthalte keine Sanierungsziele. Die Kennzeichnung der betroffenen Grundstücke als private Gärten und Grünflächen stelle keine Aufgabe des Nutzungskonzepts für eine Wohnmobilstation und eine Gästeinfo dar. Die Beklagte halte vielmehr an diesem Ziel weiter fest. Allein der Plan aus dem Jahr 2001 gebe das Nutzungskonzept wieder. Im Übrigen seien die vorhandenen und im Plan von 2006 eingezeichneten Begrenzungssteine jederzeit mit entsprechendem Gerät versetzbar und würden auch für diverse Veranstaltungen immer wieder versetzt. Es obliege zudem der Planungshoheit der Beklagten, wo die von ihr gewünschte Wohnmobilstation und die Gästeinfo errichtet werden sollen. Es komme daher im Rahmen des Wohls der Allgemeinheit nicht darauf an, ob an anderer Stelle Platz dafür wäre.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte habe in der Stadtratssitzung vom 2. Juli 2007 öffentlich den Abschluss der Sanierungsarbeiten gegenüber den Bürgern und durch persönlichen Brief gegenüber den betroffenen Grundstückseigentümern bekannt gegeben. Die Beklagte habe zudem bei einem früheren Verkauf eines der beiden Grundstücke ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht mehr durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Gästeinformation sei längst an einer anderen Stelle, nämlich an der Bundesstraße errichtet. Das Grundstück FlNr. 351 könne zudem nicht mehr für eine Wohnmobilstation in Anspruch genommen werden, da die Voreigentümerin mit einer Sandsteinmauer zum G. Z.-platz hin abgesperrt habe. Für diese Maßnahme seien von der Beklagten Fördermittel gewährt worden. Die WC-Anlage sei ebenfalls an anderer Stelle errichtet worden. Die Beklagte habe zudem ohne Rechtsgrundlage eine Leitung zur Dachentwässerung benachbarter Grundstücke auf das klägerische gelegt und sich zur Errichtung eines Zauns verpflichtet.

Auf die Gerichtsakten beider Instanzen, die vorgelegten Behördenakten sowie die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 6. Februar 2014 wird Bezug genommen.

Die zulässige Berufung (§ 124 Abs. 1 VwGO) der Beklagten hat keinen Erfolg. Das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 1. Februar 2012 (§ 116 Abs. 2 VwGO) ist im Ergebnis richtig. Der Vorkaufsrechtsbescheid der Beklagten vom 1. Juni 2011 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1, § 125 Abs. 1 VwGO).

1. Entgegen der Auffassung des Erstgerichts ist davon auszugehen, dass im Zeitpunkt des Bescheidserlasses bzw. innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) eine gültige Sanierungssatzung und damit die Voraussetzung des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB vorlag. Zwar litt die Satzung vom 21. Juni 1989 an einem Bekanntmachungsfehler, da der Plan, aus welchem sich das Sanierungsgebiet ergibt, der bekanntgemachten Sanierungssatzung nicht beigelegt war. Die Beklagte hat jedoch im Mitteilungsblatt der Verwaltungsgemeinschaft vom 27. Januar 2012 die Satzung erneut unter Beifügung des Plans mit Rückwirkung gemäß § 214 Abs. 4, § 143 Abs. 1 BauGB bekanntgemacht. Wird eine Satzung nach § 214 Abs. 4 BauGB rückwirkend in Kraft gesetzt, entspricht die Rechtslage der Rechtslage, die gegolten hätte, wenn die Satzung bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens wirksam gewesen wäre. Es ist gerade Sinn und Zweck der Rückwirkung Bescheiden nachträglich eine sichere Grundlage zu schaffen (vgl. BVerwG, U. v. 3.12.1998 - 4 C 14/97 - NVwZ 1999, 419; Kalb/Külpmann in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 214 Rn. 261). Da die Bekanntmachung mit Rückwirkung zwar nach der mündlichen Verhandlung des Erstgerichts vom 19. Januar 2012, aber vor der Niederlegung des Urteils am 1. Februar 2012 erfolgte, hätte das Erstgericht gegebenenfalls nach Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung die rückwirkende Heilung der Sanierungssatzung bei seiner Entscheidung berücksichtigen müssen.

2. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall jedoch nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 63). An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245/89 - NJW 1990, 2703; BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 64). Das Vorliegen dieser Voraussetzung unterliegt im vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im Gegensatz zu Enteignung kann das Vorkaufsrecht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (vgl. VGH BW, U. v. 24.10.1986 - 8 S 1881/86 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 64).

In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich die Ausübung des Vorkaufsrechts daher grundsätzlich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren (vgl. BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris). Die Sanierungsziele müssen dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein. Sie können sich auch aus ihrer Begründung, aber auch aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben (vgl. BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris). An die Konkretisierung dieser Ziele dürfen dabei bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Doch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (vgl. BVerwG, U. v. 4.3.1999 - 4 C 8/98 - NVwZ 1999, 1336; BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris; B. v. 10.8.2007 - 26 ZB 06.1731 - juris). Die erforderliche Konkretisierung kann insbesondere in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen (vgl. BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris). Ist dies geschehen, können die Sanierungsziele auch nach einem längeren Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BVerwG, B. v. 15.3.1995 - 4 B 33.95 - NVwZ 1995, 897; BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris).

Im vorliegenden Fall rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht. Da das Sanierungsgebiet einen größeren Bereich der Gemeindefläche der Beklagten umfasst, ergeben sich aus der Begründung der Sanierungssatzung selbst keine konkreten Sanierungsziele für den G. Zimmerplatz. Die vorbereitende Untersuchung nach § 141 BauGB spricht hier lediglich von der Schließung der Baulücke im südwestlichen Teil der U-förmigen Scheunenanlage, um die ursprünglichen Raumkanten wieder herzustellen. In diesem Neubau und der nördlich angrenzenden Scheune könnte der städtische Bauhof untergebracht werden. Außerdem könnte der Uferbereich des S.-bachs als Grünanlage hergestellt und der Platz selbst als Erweiterung des Festplatzes oder als Handwerkerhof sowie Frei- und Aufenthaltsfläche genutzt werden. Es wird ausdrücklich erwähnt, dass zur Realisierung der Maßnahmen am G.-platz der Erwerb auch der nun gegenständlichen Grundstücke FlNrn. 350 und 358/3 erforderlich sei. Ausweislich der dem Gericht vorgelegten Unterlagen begann die konkrete Planung den G.-platz betreffend erst rund 10 Jahre nach Erlass der Sanierungssatzung. Im Jahr 1999 fanden erste Gespräche mit Investoren und Anliegern statt. Die ersten Planungen sahen unter anderem auch den Abriss aller Scheunengebäude und die Errichtung eines Supermarkts vor. Nach einer Bestandsaufnahme im Jahr 2000 erstellte das Architekturbüro B. + Partner ein Nutzungskonzept mit sieben Varianten. Mit Beschluss vom 4. April 2001 entschied sich der Stadtrat für die Variante 4 mit der Begründung, die Stadt strebe eine Lösung unter Einbeziehung des weitgehenden Erhalts der Scheunen, unter Einbeziehung des Eigentümerbedarfs von vier Scheunen als Lager, möglichst ohne Folgekosten für die Stadt an. Die Gestaltungsvariante 4 liege diesem Ziel am Nächsten. Zudem wurde dem Abschluss von Vorverträgen zugestimmt. Die Variante 4 sieht im Scheunenbereich entlang der Bundesstraße eine Diakoniestation mit Ambulanz und Krankengymnastik vor. Der südliche Scheunenbereich, der nach dem Stadtratsbeschluss weiter privat genutzt werden sollte, wird als Arztpraxis und Veranstaltungsraum für Bauernmarkt oder Theater bezeichnet. Das nordwestliche Scheunengebäude soll dem Fischereiverein dienen. Zwischen dem südlichen und dem nordwestlichen Gebäude ist ein Technik/WC Gebäude als Neubau vorgesehen, das über überdachte Gänge mit den beiden Bestandsgebäuden verbunden wird. Ein Wohnmobilstellplatz ist weder in dem Plan der Variante 4 noch im Stadtratsbeschluss vom 2. April 2001 erwähnt. Einzig in der Niederschrift einer Besprechung verschiedener Behörden zur Städtebauförderung vom 29. März 2001 findet sich die Aussage des Vertreters der Regierung von Oberfranken, dass die Errichtung eines Campingplatzes (mit Anschlüssen für Strom, Wasser usw.) aus der Städtebauförderung nicht förderfähig sei. Lediglich der Plan „Nutzungskonzept der Scheunenanlage am ...-platz in C.“ vom 28. September 2001 des beauftragten Architekturbüros sieht südlich des Neubaus einer öffentlichen WC-Anlage mit Gästeinfo einen Wohnmobilstellplatz mit Wasser- und Fäkalienanschluss vor. Hinsichtlich dieses Plans findet sich in den vorgelegten Akten jedoch kein Stadtratsbeschluss, in welchem dieser als offizielles Nutzungskonzept bestätigt worden wäre. In einer weiteren Aktennotiz zu einer Behördenbesprechung am 21. November 2001 wird im Zusammenhang mit der Neugestaltung des G.-platzes lediglich erwähnt, dass versucht werden solle, Funktionsbauten (Informationsstand/WC-Anlage) dort unterzubringen. Mit Beschluss des Stadtrats vom 17. Dezember 2001 wurde der Planungsauftrag für das Sanierungskonzept an das Architekturbüro vergeben vorbehaltlich der Förderzusage der Regierung. Dieser Auftrag wurde schließlich nach Erhalt des Förderbescheids am 20. März 2002 erteilt. Es wird in keiner dieser Unterlagen Bezug auf den Plan vom 28. September 2001 genommen. Zu einer weiteren Behördenbesprechung am 15. Mai 2003 schließlich lässt sich einer Aktennotiz entnehmen, dass künftig zwei Scheunen vom Fischereiverein genutzt werden sowie zwei Scheunen die Eigentümer behalten sollten. Die restlichen zwei Scheunen an der Bundesstraße würden abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Es wird ausdrücklich festgehalten, dass das „aktuelle Nutzungskonzept durch einen Plan (mit erläuternden Anmerkungen)“ gegenüber der Regierung darzustellen sei. Ein entsprechender Plan (wohl mit Datum vom 21. Mai 2003) wurde der Regierung zwar mit Schreiben vom 27. Mai 2003 übersandt, ist aber nicht in den Akten enthalten. In der Folge findet sich ein Beschluss des Stadtrats vom 31. Juli 2006 samt Plan „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ vom 26. Juli 2006 in den Akten. In dem Beschluss stimmt der Stadtrat der Gestaltung und Finanzierung der Sanierungsanlagen (hier Außenanlagen am S.-bach) zu, welche den Abbruch des ehemaligen Bauhofs (nordwestliches Scheunengebäude), die Rodung der Bäume entlang des S.-bachs, Entwässerungseinrichtungen, die Ufergestaltung am S.-bach sowie Beleuchtung und Bäume umfassen. Im Plan selbst ist inzwischen die WC-Anlage samt Gästeinfo nicht mehr eingezeichnet und die hier gegenständlichen Grundstücke sind als private Gärten bezeichnet. Eine „Infotafel und Wegweiser“ ist hingegen im nördlichen Bereich zum Fußweg zur Altstadt hin eingezeichnet. Der weitere Plan „Umgestaltung des ...-platzes in C.“ vom 30. November 2006 sieht eine leicht veränderte Platzgestaltung selbst (Aufteilung der Stellplätze, Bäume, Begrenzungssteine) sowie eine geänderte Zufahrtssituation und das Rondell nördlich der Scheune des Fischereivereins an der Bundesstraße vor. Die gegenständlichen Grundstücke sind weiterhin als private Gärten bezeichnet. Die „Infotafel und Wegweiser“ ist ebenfalls im nördlichen Bereich zum Fußweg zur Altstadt hin eingezeichnet.

Aufgrund der sich aus den vorgelegten Akten ergebenden Historie der Umgestaltung des G.-platzes geht der Senat davon aus, dass die Beklagte das Nutzungskonzept stetig fortentwickelt hat. Maßgeblich ist aufgrund dieser Fortentwicklung nicht der Stand, welcher in dem Plan vom 28. September 2001 dokumentiert ist, sondern der vom Stadtrat mit Beschluss vom 31. Juli 2006 behandelte Plan vom 26. Juli 2006. Dieses letzte vom Stadtrat bestätige Nutzungskonzept sieht die verfahrensgegenständlichen Grundstücke als private Gärten vor. Es ist nicht auszuschließen, dass der Plan vom 30. November 2006 noch eine weitere Fortentwicklung des Nutzungskonzepts darstellt, jedoch ergibt sich hierzu nichts aus den Akten, insbesondere keine Behandlung im Stadtrat der Beklagten. Der als „Nutzungskonzept“ bezeichnete Plan vom 28. September 2001 hingegen ist ausweislich der vorgelegten Akten nie vom Stadtrat behandelt und darüber entsprechend auch nicht beschlossen worden. Er kann daher bereits deshalb keine verbindlichen Sanierungsziele festsetzen, welche das Wohl der Allgemeinheit für die Ausübung eines Vorkaufsrechts rechtfertigen könnten. Der Beschluss des Stadtrats vom 30. Mai 2011 zur Ausübung des Vorkaufsrechts kann dies nicht ersetzen, weil zu diesem Zeitpunkt bereits weitere überarbeitete Konzepte von 2003 und 2006 existierten. Zudem sind die in diesem Plan vorgesehenen Planungen und Nutzungen in großen Teilen tatsächlich überholt (s. Plan vom 30. November 2006). So ist die darin für die Diakoniestation vorgesehene Scheune entlang der Bundesstraße inzwischen durch den Fischereiverein genutzt, der im Plan von 2001 eigentlich in der nordwestlichen Scheune untergebracht werden sollte. Diese wird in den Plänen von 2006 nunmehr als private Scheunennutzung gekennzeichnet. Die südlichen Scheunen sind sowohl 2001 als auch 2006 privat genutzt. Weggefallen ist hingegen der 2001 noch vorgesehene Neubau einer öffentlichen WC-Anlage, die jetzt außerhalb des Plangebiets des G.-platzes errichtet wurde. Die Gästeinfo, die 2001 noch vor der WC-Anlage vorgesehen war, befindet sich in den Plänen von 2006 im nördlichen Bereich zum Fußweg zur Altstadt hin. Der 2001 nördlich der Diakonienutzung geplante Carport ist 2006 weiter nach Norden an den S.-bach verlegt worden. Auch wurden das Bett des S.-bachs aufgeweitet und die Platzgestaltung als solche mit Stellplätzen und anderem gänzlich umgestaltet. Insbesondere im Hinblick auf die Aktennotiz über die Behördenbesprechung am 15. Mai 2003 und den mit Schreiben vom 27. Mai 2003 an die Regierung von Oberfranken übersandten neuen Plan mit aktuellem Nutzungskonzept ist nach Auffassung des Senats davon auszugehen, dass die Beklagte ihr Nutzungskonzept stetig fortentwickelt und den aktuellen Entwicklungen angepasst sowie weiter detailliert hat, wie es auch im Rahmen eines städtebaulichen Sanierung erforderlich ist. Bereits die Übersendung des Plans mit Schreiben vom 27. Mai 2003 zeigt, dass der Plan vom 28. September 2001 nicht mehr das aktuelle Nutzungskonzept darstellen konnte.

Die Parteien sind sich einig, dass der Plan vom 30. November 2006 den aktuellen Stand der Umgestaltungsmaßnahmen darstellt. Demgegenüber stellte der Plan vom 26. Juli 2006 nicht lediglich den Istzustand dar, sondern die geplanten Maßnahmen insbesondere mit der Umgestaltung des Uferbereichs des S.-bachs, deren Finanzierung im Beschluss vom 31. Juli 2006 genehmigt wurde. In relativ engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Plan vom 30. November 2006 gab die Beklagte in der Sitzung des Stadtrats vom 2. Juli 2007 den „offiziellen Abschluss der Sanierungsarbeiten „G.-platz“„ bekannt und feierte dieses Ereignis am 6. Juli 2007 mit der Bevölkerung. Mit Abschluss der Sanierungsarbeiten für das Teilprojekt G.-platz wäre es ohnehin der Beklagten nicht mehr möglich, ein Vorkaufsrecht auszuüben, da dessen Voraussetzungen mit Abschluss der städtebaulichen Sanierung entfallen. Dass die Sanierung des G.-platzes entsprechend dem mit Plan vom 30. November 2006 dokumentierten Status Quo tatsächlich abgeschlossen war, zeigt zudem die Nichtausübung des Vorkaufsrechts beim früheren Verkauf des Grundstücks FlNr. 358/3 mit Beschluss des Stadtrats vom 16. Juli 2007, dem Notar mitgeteilt am 19. Juli 2007. Dies erfolgte nur wenige Tage nach der Feier zum Abschluss der Sanierungsarbeiten. Da im Rahmen der Ausübung eines Vorkaufsrechts das Wohl der Allgemeinheit auch gegeben sein kann, selbst wenn ein Grundstück nicht zeitnah der vorgesehenen Nutzung zugeführt werden kann, wäre es zu erwarten gewesen, dass die Beklagte ihr Vorkaufsrecht ausübt, um wenigstens bereits eines der nötigen Grundstücke zu sichern, wenn sie im Jahr 2007 nicht von einem endgültigen Abschluss der Sanierung des G.-platzes ausgegangen und die inzwischen deutlich überholten Planungen von 2001 noch als maßgebliches Nutzungskonzept betrachtet hätte.

Die als „Nutzungskonzept“ bezeichnete Planung vom 28. September 2001 kann somit aus verschiedenen Gründen nicht als aktuelles Sanierungsziel angesehen werden, das unter dem Gesichtspunkt Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen könnte. Auch der erst im Verfahren vor dem Senat ausschnittsweise vorgelegte Plan vom 3. September 2012 kann kein aktuelles Sanierungsziel darstellen, weil dieser zum einen nicht vom Stadtrat beschlossen wurde und zum anderen erst lange nach Erlass des hier verfahrensgegenständlichen Bescheids datiert.

3. Es fehlt zudem an der erforderlichen Ermessensausübung seitens der Beklagten.

Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen der Gemeinde, d. h. sie kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ihr Recht ausüben, muss dies aber nicht tun (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. August 2013, § 24 Rn. 66). Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtwidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Nach § 114 Satz 2 VwGO kann eine Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.

Letzteres setzt jedoch voraus, dass die Verwaltungsbehörde grundsätzlich erkannt hat, dass ihr ein Ermessen zusteht und dies auch ausgeübt hat. Im vorliegenden Fall liegt jedoch ein Ermessensnichtgebrauch vor, also der Fall, dass die Behörde verkennt, dass sie ein Ermessen hat. Der Bescheid vom 1. Juni 2011 enthält lediglich Ausführungen zu den tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf das Vorliegen einer Sanierungssatzung (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) und deren Geltungsbereich für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sowie das Vorliegen des Wohls der Allgemeinheit und den Verwendungszweck im Hinblick auf das „Nutzungskonzept“ vom 28. September 2001. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Ermessensentscheidung darstellt, kommt im Bescheid an keiner Stelle zum Ausdruck. Weder wird das Wort „Ermessen“ gebraucht, noch finden sich inhaltlich in irgendeiner Weise Erwägungen zu den öffentlichen Interessen und den gegenläufigen Interessen des Klägers am Erwerb des Grundstücks.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 ff ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen nach § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.