Verwaltungsgericht München Urteil, 09. Mai 2016 - M 8 K 15.1775

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen den der Beigeladenen erteilten Vorbescheid vom 30. März 2015 mit dem eine Erweiterung ihres Wohnhauses in dem Anwesen ... Straße 27, Fl.Nr. ... und ..., Gemarkung ..., positiv beurteilt wurde.

Die mit einem ein- und zweigeschossigem Wohnhaus bebauten Grundstücke der Beigeladenen Fl.Nr. ... und ... (... Straße 27) grenzen im Osten an das im Eigentum der Beklagten stehende Grundstück Fl.Nr. ... (...-Straße 7-11 und ... Straße 1-3) an, das mit zwei zweigeschossigen Dreispännern bebaut ist.

Der Kläger bewohnt das Reiheneckhaus ...-Straße 11 im nordwestlichen Grundstücksteil. Ihm und seiner Ehefrau steht an dem im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstück Fl.Nr. ... ein Erbbaurechtsanteil von 1/44 verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen des Reiheneckhauses ...-Straße 11 zu.

Zur Befriedigung des Wohnungsbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellte die Beklagte mit notarieller Urkunde des Notars Dr. ... vom 7. Dezember 1989, Urk.-Nr. ..., zu eigenen Gunsten ein Erbbaurecht für ihre Grundstücke Fl.Nr. ..., ..., ... und .... Nach dem Abschnitt II, § 1 Ziffer 10 der Urkunde (Seite 7) erstreckt sich das Erbbaurecht auch auf die für die Bauwerke nicht erforderlichen Teile des Grundstücks, sofern die Bauwerke wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Diese Teile des Grundstücks können im Rahmen des Erbbaurechtsvertrages für Zufahrten und Zuwege als Freifläche, als Garten oder als Hofraum genutzt werden.

Mit notarieller Urkunde vom 18. Dezember 1989, Urk.-Nr. ..., übertrug die Beklagte einen Erbbaurechtsanteil von 1/44 auf den Kläger und seine Ehefrau zu gleichen Teilen. Nach dem Übertragungsvertrag war der (neue) Erbbauberechtigte verpflichtet, das Erbbaurecht zusammen mit den übrigen Erwerbern der ideellen Mitberechtigungsanteile nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen (Seite 29). Dieser Verpflichtung sind die Erwerber in der Folgezeit nachgekommen.

Die Grundstücke der Beklagten wurden mit mehreren Reihenhausanlagen bebaut.

Ein weiterer notarieller Vertrag vom 20. März 1990, Urk.-Nr. ..., räumt dem Kläger und seiner Ehefrau das Sondereigentum an sämtlichen Räumen des Reiheneckhauses ...-Straße 11 einschließlich Unterkellerung ein. In dem Abschnitt III, § 2 Buchstabe a) der Urkunde ist geregelt, dass dem Kläger ein Sondernutzungsrecht an sämtlichen Gebäudeteilen seines Wohnhauses samt Grund und Boden einschließlich der Wintergärten, der Gartenhäuser, Terrassen und Gartenflächen nach dem Lageplan 1 eingeräumt wird. Dieses Sondernutzungsrecht ist nach dem Abschnitt II, § 2 Buchstabe b) als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen.

Mit dem Antrag vom 4. Dezember 2014 nach Plan-Nr. ... beantragte die Beigeladene die Erteilung eines Vorbescheids für die Errichtung eines zweigeschossigen Anbaus. Nach den Planunterlagen soll der geplante Anbau - spiegelbildlich zu dem bestehenden zweigeschossigen südlichen Gebäudeteil - im Norden an den eingeschossigen Gebäudeteil angebaut werden, so dass ein Gebäude entstehen soll, das aus zwei zweigeschossigen Gebäudeteilen besteht, die durch einen eingeschossigen Verbindungsbau miteinander verbunden sind.

Der geplante Anbau und das Reiheneckhaus des Klägers würden in einem 90° Winkel zu einander stehen. Die 6,5 m breite und 6,45 m hohe östliche Außenwand des geplanten Anbaus ist auf der Höhe der Gartenfläche situiert, für die dem Kläger und seiner Ehefrau ein Sondernutzungsrecht zusteht, und endet ca. 2 m vor der Süd-West-Ecke des klägerischen Reiheneckhauses.

Mit Bescheid vom 30. März 2015, dem Kläger mit Postzustellungsurkunde am 1. April 2015 zugestellt, beantwortete die Beklagte unter Darstellung der baurechtlichen Grundlagen die Vorbescheidfragen im Wesentlichen wie folgt:

„Frage 1: Kann einer Abweichung von der geforderten Abstandsfläche an der Ostseite des Gebäudes zugestimmt werden?

Antwort: Ja.

Hinweis zur Fragestellung: Die Frage nach der Abweichung begrenzt sich gemäß den Antragsunterlagen allein auf den bestehenden Mittelteil des Gebäudes.

…“

„Frage 2: Ist der geplante Anbau im Norden planungsrechtlich zulässig?

Antwort:

Ja.

Folgende Abweichung nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) wird in Aussicht gestellt:

Abweichung gemäß Art. 63 Abs. 1 von Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO wegen Nichteinhaltung der erforderlichen Abstandsfläche um ca. 0,7 m zum Nachbargrundstück Fl.Nr. ... durch den Mittelteil des Gebäudes.“

Des Weiteren begründete die Beklagte die in Aussicht gestellte Abweichung und würdigte die Nachbarinteressen.

Mit einem am selben Tag per Telefax beim Gericht eingegangenen Schreiben vom 4. Mai 2015 erhob der Kläger Klage gegen den Vorbescheid der Beklagten vom 30. März 2015 und beantragte,

den Vorbescheid vom 30. März 2015 aufzuheben.

Mit Schriftsatz vom 15. Juli 2015 führten die Bevollmächtigten des Klägers aus, dass das Vorhaben die Abstandsflächen verletze. Im Vorbescheid sei das 16-m-Privileg mit einer Abweichung von den erforderlichen Abstandsflächen verbunden worden. Dies führe dazu, dass zum Grundstück des Klägers eine Abstandsfläche mit 1 H einzuhalten sei.

Mit Schriftsatz vom 16. März 2016 erwiderte die Beklagte und beantragte,

die Klage abzuweisen.

Eine Verletzung des Klägers in seinen subjektiv-öffentlichen sei nach Aktenlage auszuschließen. Daher fehle es dem Kläger an der erforderlichen Klagebefugnis im Sinne von § 42 Abs. 2 VwGO. Gemäß den Informationen im amtlichen Lageplan gehöre das Grundstück Fl.Nr. ..., dem auch die klägerische Anschrift ...-Straße 11 zuzuordnen sei, einer Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Eine solche könne eine Beeinträchtigung ihres Eigentums auch nur gemeinschaftlich im Prozess geltend machen. Eine Klagebefugnis des einzelnen Sondereigentümers sei dagegen nur dann gegeben, wenn dieser über die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus auch eine Beeinträchtigung in seinem konkreten Sondereigentum geltend machen könne. Eine solche Beeinträchtigung sei von Seiten des Klägers weder vorgetragen noch sei sie nach Aktenlage erkennbar. Ausgehend davon, dass der Kläger das Reiheneckhaus ...-Straße 11 bewohne und dieses auch seinem Sondereigentumsanteil entsprechen dürfte, sei eine Beeinträchtigung dieses Sondereigentums durch die in Aussicht gestellte Abweichung von den Abstandsflächen nicht erkennbar, da die Abstandsfläche ersichtlich nur auf die Freifläche des Gemeinschaftsgrundstücks zum Liegen kommen würde. Die Klage sei daher bereits aus diesem Grund abzuweisen.

Mit Schriftsatz vom 18. April 2016 legten die Bevollmächtigten des Klägers drei notarielle Urkunden in Kopie vor. Aus den Urkunden ergebe sich, dass der Kläger das Recht der dauernden und ausschließlichen Nutzung (Sondernutzung) an sämtlichen Gebäudeteilen seines Wohnhauses samt Grund und Boden einschließlich Wintergarten, Gerätehaus, Terrasse und Gartenfläche sowie der überbauten Fläche, habe.

Selbst bei ausschließlicher Betrachtung des Mittelteils des Gebäudes der Beigeladenen, reiche eine Abweichung von der Abstandsfläche im Umfang von 70 cm nicht aus, da die Höhe des Daches hinzuzurechnen sei. Das Dach habe eine Dachneigung von deutlich über 45°, so dass die Höhe des Daches mit 1/3 zu berücksichtigen sei. Zudem seien keine Anhaltspunkte für eine gemäß Art. 63 BayBO erforderliche Atypik ersichtlich. Das klägerische Grundstück werde in sämtlichen Belangen beeinträchtigt, denen das Abstandsflächenrecht zu dienen bestimmt sei: Wohnfrieden, Besonnung und Belichtung.

Mit Schreiben vom 20. April 2016 führte die Beklagte aus, dass der Kläger nach seinem eigenen Vortrag lediglich über ein Sondernutzungsrecht verfüge, dass sich auf die Terrasse und die Gartenfläche erstrecke. Wesentlicher Aspekt des Sondernutzungsrechts sei es, dass dieses an Flächen begründet werde, die eigentumsrechtlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen seien. Dem Kläger fehle jedoch die Klagebefugnis im Hinblick auf etwaige Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums. Hieran ändere auch der Umstand nichts, dass die Flächen dem Kläger zur ausschließlichen Nutzung überlassen worden seien. In diesem Zusammenhang verweise die Beklagte auch auf die Entscheidung des erkennenden Gerichts vom 8.9.2005, M 8 K 05.1415.

Nach wie vor trage der Kläger nicht vor, dass die angebliche Beeinträchtigung sein Sondereigentum erfasse.

Am 9. Mai 2016 wurde die Sache mündlich verhandelt. Die Bevollmächtigten des Klägers und die Beklagte stellten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge. Die Beigeladene stellte keinen Antrag.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts-, die vorgelegten Behördenakten sowie das schriftliche Vorbringen der Beteiligten Bezug genommen.

Die Klage ist unzulässig. Dem Kläger fehlt die nach § 42 Abs. 2 VwGO erforderliche Klagebefugnis, da eine Verletzung des Klägers in seinen Rechten durch den streitgegenständlichen Vorbescheid vom30. März 2015 von vornherein ausgeschlossen ist.

I.

Dem Kläger und seiner Ehefrau steht ein Erbbaurechtsanteil von 1/44 in Verbindung mit dem Sondereigentum an den Räumen des Reiheneckhauses ...-Straße 11 zu gleichen Teilen zu (Wohnungserbbaurecht nach § 30 Abs. 1 WEG). Gemäß § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG gelten für das Wohnungserbbaurecht die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend, jedoch mit der Maßgabe, dass das Grundstück nicht zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft wird, weil gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG nur das Bauwerk auf dem Grundstück zum Eigentum eines Erbbauberechtigten wird (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl. 2013, § 30 WEG Rn. 1).

Daher ist die Klagebefugnis eines Wohnungserbbauberechtigten unter denselben Voraussetzungen wie die eines Wohnungseigentümers nach dem Wohnungseigentumsgesetz gegeben.

II.

Grundsätzlich kann der einzelne Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 2 WEG) baurechtliche Nachbarrechte aus eigenem Recht nach § 13 Abs. 1 Halbsatz 2 WEG geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchtigung seines Sondereigentums im Raum steht (vgl. BVerwG, U.v. 20.8.1992 - 4 B 92/92 - juris; BayVGH, B.v. 08.07.2013 - 2CS 13.872 - juris). Das Bundesverwaltungsgericht (U.v. 20.8.1992 - 4 B 92/92 - juris) bejaht eine Klagebefugnis des Sondereigentümers, sofern der Behörde bei ihrer Entscheidung über die Baugenehmigung auch der Schutz der nachbarlichen Interessen des Sondereigentums aufgetragen ist. Dies ist möglicherweise dann der Fall, wenn das Sondereigentum beispielsweise im Bereich der Abstandsflächen liegt oder aber das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot unmittelbar das Sondereigentum betrifft.

1. Vorliegend macht der Kläger geltend, durch einen Abstandsflächenverstoß des streitgegenständlichen Vorhabens in seinen Rechten verletzt zu sein. Aufgrund der Situierung der Gebäude können die Abstandsflächen vor der östlichen Außenwand des geplanten Anbaus ausschließlich auf die Freiflächen des Grundstücks Fl.Nr. ... und nicht auf das klägerische Gebäude fallen. Eine etwaige Überdeckung der Abstandsflächen wäre vorliegend nach Art. 6 Abs. 3 Nr. 1 BayBO zulässig.

2. Gemäß § 1 Abs. 2 ErbbauRG kann sich das Erbbaurechts auch auf Grundstücksteile erstrecken, die für das Bauwerk nicht erforderlich sind, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. In dem Abschnitt II, § 1 Ziffer 10 der notariellen Urkunde vom 7. Dezember 1989 wurde eine entsprechende Vereinbarung getroffen, so dass auch die Freiflächen und Gartenflächen von dem Erbbaurecht erfasst sind. Daher steht den einzelnen Wohnungseigentümern grundsätzlich ein Mitgebrauchsrecht entsprechend § 13 Abs. 2 WEG (Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Erbbaurechts) auf die zum Erbbaurecht gehörenden Grundstücksteilen zu (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl. 2013, § 30 WEG Rn. 1).

Eine Verletzung des gemeinschaftlichen Erbbaurechts durch einen etwaigen Abstandsflächenverstoß kann allerdings nur die Wohnungserbbaugemeinschaft, nicht jedoch der einzelne Wohnungserbbauberechtigte geltend machen, da er insoweit nicht in seinen subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt ist.

3. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass dem Kläger mit notariellem Vertrag vom 20. März 1990 für die Gartenfläche und Terrasse ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, das im Grundbuch eingetragen ist.

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht zur befristeten oder unbefristeten Nutzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. Erbbaurechts durch einen Wohnungseigentümer (zuweisende Komponente) unter Ausschluss der übrigen von Mitgebrauch und Nutzungsteilhabe nach § 13 Abs. 2 WEG (ausschließende Komponente). Dabei handelt es sich um eine Änderung der gesetzlichen Regelung des § 13 Abs. 2 WEG und nicht um ein beschränkt dingliches Recht, ein grundstücksgleiches Recht oder eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 WEG. Der Gegenstand des Sondernutzungsrechts bleibt Gemeinschaftseigentum (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl. 2013, § 13 Rn. 8; Hügel in: Beck´scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, Stand 1.2.2016, § 13 WEG Rn. 10; Dötsch in: Timme, WEG, 2. Aufl. 2014, § 15 Rn. 229 ff.).

Ein Sondernutzungsrecht ist ein aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierender schuldrechtlicher Rechtsanspruch des begünstigten Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gewährung der vereinbarten ausschließlichen Nutzung. Hierdurch wird das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich bestimmt, so dass ein Sondernutzungsrecht zum Inhalt - nicht aber zum Gegenstand - des Sondereigentums wird (Hügel in: Beck´scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, Stand 1.2.2016, § 13 WEG Rn. 10; Dötsch in: Timme, WEG, 2. Aufl. 2014, § 15 Rn. 240).

Auch die Grundbucheintragung eines Sondernutzungsrechts verändert nicht seine Rechtsnatur, so dass sich ein sog. „dingliches“ Sondernutzungsrecht inhaltlich nicht von einem „schuldrechtlichen“ unterscheidet (vgl. Hügel in: Beck´scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, Stand 1.2.2016, § 13 WEG Rn.12).

4. Da es sich bei einem Sondernutzungsrecht lediglich um eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten handelt, und zwar unabhängig davon, ob ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist oder nicht, bleibt es im Außenverhältnis bei der grundsätzlichen Regelung des § 13 Abs. 2 WEG. Bei den Freiflächen handelt es sich um gemeinschaftliches Erbbaurecht (vgl. § 1 Abs. 2 ErbbauRG), das in einem gerichtlichen Verfahren grundsätzlich nur gemeinschaftlich als Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden kann. Ein einzelner Wohnungseigentümer bzw. Wohnungserbbauberechtigter kann eine Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. Erbbaurechts nur in den engen Grenzen einer Notgeschäftsführung in Prozessstandschaft für die Eigentümergemeinschaft abwehren (vgl. VG München, U.v. 8.9.2005 - M 8 K 05.1415). Diese Fallkonstellation ist vorliegend ersichtlich nicht gegeben.

Eine etwaige Verletzung des Rücksichtnahmegebots ist weder von Seiten des Klägers vorgetragen worden noch sonst ersichtlich.

Eine nach der Rechtsprechung erforderliche konkrete Beeinträchtigung des Sondereigentums liegt hier nicht vor, so dass die Klage mangels Klagebefugnis als unzulässig abzuweisen ist.

III.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt, da sie keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat, vgl. § 154 Abs. 3 VwGO, § 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergeht gemäß § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 7.500,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. Ziff. 9.7.1

des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.