Verwaltungsgericht München Beschluss, 28. März 2018 - M 11 S 18.909

I. Der Bebauungsplan "..." ist unwirksam.

II. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan „…“; den die Antragsgegnerin am 15. März 2016 als Satzung beschlossen und am 18. März 2016 bekannt gemacht hat.

Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der vorrangig der Sicherung des Planbereichs für touristische und gesundheitliche Nutzung dient. Zugleich soll die Grundlage für eine geordnete städtebauliche Entwicklung gelegt werden und dem dringenden Bedarf an Investitionen zur Umsetzung touristischer bzw. gesundheitlicher Projekte im Rahmen der Wiedernutzbarmachung und Entwicklung von Brachflächen bzw. Grundstücken der Innenlage Rechnung tragen. Das Plangebiet liegt im westlichen Kurbereich der Antragsgegnerin.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks FlNr. …, das mit zwei älteren Anwesen bebaut ist, und des unbebauten Grundstücks …, jeweils Gemarkung B. Sie versucht seit mehreren Jahren, ein Baurecht für eine Wohnbebauung auf diesen Grundstücken zu erlangen.

Am 10. März 2017 stellte die Antragstellerin beim Verwaltungsgerichtshof Normenkontrollantrag mit dem Antrag,

den Bebauungsplan „…“ für unwirksam zu erklären.

Sie macht geltend, dass der Bebauungsplan an einem beachtlichen Verfahrensfehler leide. Eine Einsichtnahme in den Bebauungsplanentwurf sei nur möglich gewesen, nachdem mehrere Fragen und Ersuchen nach Bestandteilen der ausgelegten Unterlagen an Bedienstete der Antragsgegnerin gestellt worden seien. Dem Bebauungsplan fehle es auch an der städtebaulichen Erforderlichkeit. Er setze in Nr. 1.2 der Festsetzungen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein „Sondergebiet - Gesundheit/Hotel“ fest und schließe „alle Arten von Wohn- und Pflegeheimen“ und „Ferienwohnungen und Pensionen“ aus. Durch diese sehr restriktive Festsetzung solle die „Schaffung eines hochwertigen touristischen bzw. gesundheitlichen Angebots“ ermöglicht werden. Die gewählten Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung könnten aber weder mittel- noch langfristig im Plangebiet umgesetzt werden, weil ihnen dauerhaft erhebliche Hindernisse tatsächlicher und rechtlicher Art entgegenstünden. Der Umgriff sei mit lediglich rund 1,3 ha relativ klein und setze sich aus insgesamt sechs relativ kleinteiligen Grundstücken zusammen, die unterschiedlichen Eigentümern gehörten. Zwei zentral im Bebauungsplanumgriff gelegene Grundstücke seien derzeit und auf unabsehbare Zeit mit baulichen Anlagen (Wohnhaus bzw. ehemalige kleine Pension mit Gästezimmern und Wohnhaus) bebaut, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprächen. Zudem werde das Plangebiet auf der gesamten Breite in Ost-West-Richtung von amtlich kartierten Biotopen durchschnitten, in die nicht eingegriffen werden könne und die kaum eine zusammenhängende bauliche Nutzung ermöglichen würden. Der nördliche Teil des Plangebiets umfasse nur rund 3.700 m², der südliche Teil mit der vorgenannten Bestandsnutzung rund 6.600 m². Die klägerischen Grundstücke seien dauerhaft durch den Erschließungsweg zum bestehenden Wohnanwesen getrennt. Die mangelnde Umsetzbarkeit der Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung auf solch kleinen Grundstücken liege vor allem daran, dass das Sondergebiet - obwohl es eine Angebotsplanung darstelle, die entgegen dem ausdrücklichen Willen der betroffenen Grundstückseigentümer aufgestellt wurde - nur einen sehr kleinen Kreis an zudem sehr speziellen und engen Nutzungen zulasse, die sich jedoch dadurch auszeichneten, dass sie - um überhaupt wirtschaftlich betrieben werden zu können - einen gehörigen Platzbedarf benötigen würden, der aber gerade nicht vorhanden sei. Auch bestehe nicht die Möglichkeit, auf dem Grundstück FlNr. … eine Gastwirtschaft zu errichten, die von jedermann genutzt werden könne. Sonstige ergänzende Nutzungen, wie beispielsweise Geschäfte, Arztpraxen etc. seien ebenfalls ausgeschlossen und auch nicht ausnahmsweise über § 31 Abs. 1 BauGB zulässig. Auch sei ein Zusammenschluss der Eigentümer im Plangebiet zu einem gemeinsamen Projekt undenkbar, da jedenfalls die Antragstellerin hieran weder mittel- noch langfristig ein Interesse habe. Der Bebauungsplan leide zudem an erheblichen Abwägungsmängeln. Eine ausreichende Ermittlung der von der Bauleitplanung ausgelösten Nutzungseinschränkungen für die betroffenen Grundstückseigentümer sei ausweislich der vorliegenden Planunterlagen nicht erkennbar. Ziffer 7 der Sitzungsniederschrift über die Sitzung des Bauausschusses vom 21. Mai 2015, wonach „eine Nutzung für Wohnungsbau auf diesen Grundstücken auch früher nicht zulässig“ gewesen sei lege sogar für den südlichen Bereich des Bebauungsplangebiets nahe, dass die Antragsgegnerin von einer völlig falschen Rechtslage ausgegangen sei, da dieser Bereich aktuell überwiegend - auch mit Wohnungsbau - bebaut sei. Eine intensive Befassung damit habe sich u.a. angesichts der bestehenden baulichen Anlagen bzw. Nutzungen sowie der extrem eng gehaltenen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung und der anderen Nutzungsabsichten der betroffenen Eigentümer geradezu aufgedrängt. Die Antragsgegnerin habe es unterlassen, sich ein genaues Bild über die bislang zulässige bauliche Nutzung der Grundstücke zu verschaffen. Dieses erhebliche Defizit bei der Ermittlung des für die Abwägung notwendigen Abwägungsmaterials und des im Plangebiet nach Maßstab des § 34 BauGB vorhandenen Baurechts sei beachtlich. Auch der angeblich „dringende Bedarf an Investitionen zur Umsetzung touristischer bzw. gesundheitlicher Projekte“ sei nicht zutreffend ermittelt worden. Obwohl die Übernachtungszahlen im Bereich des Fremdenverkehrs und vor allem im Kurbereich seit Mitte der neunziger Jahre stark sinkend seien, habe die Antragsgegnerin auf die Einholung aktueller und standortbezogener Gutachten zur Ermittlung eines Bedarfs für die festzusetzende Nutzung verzichtet und sich auf eine im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans mehr als sieben Jahre alte Standortuntersuchung beschränkt, die aber den streitgegenständlichen Standort nicht untersucht habe. Abwägungsfehlerhaft sei auch, dass die Antragsgegnerin sich nicht in ausreichendem Maße mit den von den Planbetroffenen vorgetragenen Bedenken an einer künftig noch möglichen wirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke und den mit der Bauleitplanung einhergehenden Nachteilen für die künftige Nutzbarkeit der Grundstücke auseinandergesetzt habe. Die Antragsgegnerhin habe im Rahmen der Abwägung nur allgemein darauf abgestellt, dass die Stadt planungsrechtlich nicht verpflichtet sei, ausschließlich oder auch teilweise Wohnbebauung im Plangebiet zuzulassen und die Planungspflicht keine Verpflichtung beinhalte, für die Eigentümer ein Baurecht zu schaffen, welches zu maximalen Kaufpreisen vermarktet werden könne. Es sei nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin sich im Rahmen der Abwägung überhaupt Gedanken über die Auswirkungen der Planung auf die betroffenen Eigentümer gemacht habe. Dies werde auch dadurch belegt, dass die Antragsgegnerin außerhalb des streitgegenständlichen Verfahrens gegenüber der Antragstellerin geäußert habe, dass sie kein Problem mit der Zulässigkeit von Gaststätten im Plangebiet habe, obwohl eine solche Nutzung weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sei. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Mitglieder des Stadtrats eine den Anforderungen des § 1 Abs. 7 BauGB genügende Abwägungsentscheidung getroffen hätten. Dieses Versagen wiege schwer, weil die Bauleitplanung die künftige Art der baulichen Nutzung ganz erheblich einschränke und wegen des Zuschnitts und Zustands des Plangebiets erhebliche Umsetzungsschwierigkeiten bestünden. Die Abwägungsfehlgewichtung sei auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Die Vorgaben über die Öffentlichkeitsbeteiligung seien eingehalten worden. Dem Bebauungsplan könne nicht entgegengehalten werden, er sei wegen der festgesetzten Art der baulichen Nutzung nicht erforderlich im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB. Ausgangspunkt der Planung sei eine gemeinsame Überlegung der betroffenen Grundstückseigentümer zur Nutzung der Grundstücke durch ein Hotel gewesen. Indem die Gemeinde ermittelt und festgestellt habe, dass die Grundstücksnutzung, die der Bebauungsplan festsetze, wirtschaftlich tragfähig sei, sei sie ihrer Verpflichtung, die grundsätzliche wirtschaftliche Verwertbarkeit zu klären und die entsprechenden Unterlagen bereitzustellen, nachgekommen. Diese sei nicht für jedes einzelne Grundstück zu ermitteln, sondern als Grundlage für die Abwägung gebietsbezogen. Maßgeblicher Bestandteil dieses Abwägungsmaterials sei der Masterplan „Neue T. Hotelkultur und Renaissance des Bäderviertels“, der aufgrund des 2009 erstellten Tourismusgutachtens des Fachbüros … GmbH, dessen zusammenfassende Beurteilung des Makrostandortes den zentralen Ausgangspunkt für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens dargestellt habe, erstellt worden sei. Darüber hinaus habe der Stadtrat am 29. November 2005 ein städtebauliches Rahmenkonzept für den Badeteil entwickelt, das mit Beschluss vom 7. Oktober 2014 mit anderen Wohnungsgrößen überarbeitet worden sei. Mit diesen Untersuchungen habe die Antragsgegnerin die vorhandenen Übernachtungsmöglichkeiten eingetragen und gekennzeichnet, wo größere Investitionen bereits getätigt worden oder geplant seien. Zudem sei eine Liste über die Grundstücksgrößen der Hotels erstellt worden, aus denen sich ergebe, dass gewinnerwirtschaftende Hotels zum Teil auf wesentlich kleineren Grundstücken betrieben würden. Dank dieser Aktivitäten und Planungen habe im Tourismus 2014 trotz Schließung des A* … 2015 und des J* …hofs 2014 wieder ein Bruttoumsatz von 87 Mio. Euro erzielt werden können. Auch seien Bauträger bereit, neue Hotels zu bauen. Der Erhalt der überwiegend durch Kur- und Fremdenverkehr geprägten Nutzungsstruktur stelle ein legitimes Ziel dar, zur grundsätzlichen Umsetzung sei ein umfassendes und tragbares Konzept entwickelt worden. Leitender Gedanke sei gewesen, den Bau von Ferienwohnungen zu verhindern. Wie das Konzept vom jeweiligen Betreiber auf dem einzelnen Grundstück umgesetzt werde, könne nicht Sache der Antragsgegnerin sein. Auch die privaten Belange der Antragstellerin seien erkannt und behandelt worden. Die streitgegenständlichen Grundstücke seien seit jeher bereits in einem Kursondergebiet gelegen, nämlich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Sondergebiet Badeteil“. Zu den Planungsvorgaben gehörten auch der Flächennutzungsplan und der Regionalplan, die die Antragsgegnerin als besonderen Tourismusstandort hervorheben und bestätigen würden. Das Bestandsgebäude auf FlNr. …, das bis zum Ablauf des Jahres 1998 als Gaststätte und Kurpension genutzt worden sei, habe seit der Abmeldung des Gewerbes keine durchgängige Nutzung mehr aufgewiesen mit Ausnahme einer nicht legalen Zwischennutzung durch Obdachlose. Aufgrund der Aufgabe der Nutzung sei ein Bestandsschutz insoweit nicht mehr gegeben, die Art der baulichen Nutzung habe damit nach den Vorstellungen der Antragsgegnerin festgesetzt werden können. An der Zulässigkeit einer Schank- und Speisewirtschaft - zumindest nach § 31 Abs. 2 BauGB - werde festgehalten. Die Grundstücke der Antragstellerin hätten eine Größe von insgesamt 4.897 m², sodass eine Zufahrt auch zum rückwärtigen Grundstück möglich sei. Der Auffassung der Antragstellerin, dass die Hälfte des Bebauungsplangebiets mit baulichen Anlagen und Nutzung belegt sei, die offensichtlich im Widerspruch zu den Zielen und Zwecken der Festsetzungen stünden, werde widersprochen. Auch sei eine Wohnbebauung in dem bis 2005 geltenden Bebauungsplan aufgrund der Festsetzung … … unzulässig gewesen. Mit der Aufhebung des Bebauungsplans sei eine Wohnbebauung zwischenzeitlich zwar denkbar gewesen, aber nur in dem Umfang des städtebaulichen Rahmenkonzepts Badeteil. Soweit die Eckpunkte dieses Rahmenkonzepts nicht eingehalten worden seien, hätte die Antragsgegnerin mit einer Veränderungssperre und der Bauleitplanung reagiert.

Die Beigeladene zu 1 hat sich - auch für die weiteren Beigeladenen - im Wesentlichen unter Wiederholung ihrer im Aufstellungsverfahren vorgebrachten Einwendungen geäußert, ohne einen Antrag zu stellen.

Im Übrigen wird auf die Normaufstellungsakten und die Gerichtsakte Bezug genommen.

Der im Hinblick auf die im Satzungsbereich des angegriffenen Bebauungsplans gelegenen Grundstücke der Antragstellerin gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO zulässige Normenkontrollantrag hat Erfolg. Der im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung erlassene Bebauungsplan leidet zwar nicht unter einem beachtlichen Verfahrensfehler nach § 3 Abs. 2, § 214 Abs. 1 Nr. 2, § 215 BauGB (1.) und ist auch städtebaulich erforderlich (2.). Er ist aber hinsichtlich der Festsetzung eines Sondergebiets Gesundheit/Hotel abwägungsfehlerhaft. Der beachtliche Mangel führt zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans (3.).

1. Der Bebauungsplan leidet nicht an einem beachtlichen Verfahrensfehler nach § 3 Abs. 2, § 214 Abs. 1 Nr. 2 und § 215 BauGB. Die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung in der Zeit vom 26. Januar bis 26. Februar 2016 erfolgte Auslegung der Unterlagen genügt den gesetzlichen Anforderungen. § 3 BauGB regelt die Beteiligung der Öffentlichkeit. Das Verfahren der Öffentlichkeitsbeteiligung dient in erster Linie der Beschaffung und Vervollständigung des notwendigen Abwägungsmaterials und soll den von der Planung Betroffenen die Möglichkeit geben, ihre Interessen und Rechte frühzeitig geltend zu machen und in den Entscheidungsprozess einzubringen. Ort und Dauer der Auslegung der Planentwürfe sind ortsüblich bekannt zu machen. Die ortsübliche Bekanntmachung hat nicht den darüber hinausgehenden Zweck, den am Planungsprozess Interessierten jedwede Anstrengung zu ersparen, den Planentwurf ausfindig zu machen. Eigenständige Bemühungen, die den Betroffenen nicht überfordern, dürfen ihm zugemutet werden (vgl. BVerwG, B.v. 29.6.2017 - 4 BN 37.16 - juris Rn. 3 unter Hinweis auf U.v. 29.1.2009 - 4 C 16.07 - BVerwGE 133, 98; B.v. 8.9.1992 - 4 NB 17.92 - BRS 54 Nr. 27).

Daran gemessen genügte die öffentliche Bekanntmachung den gesetzlichen Anforderungen. In ihr waren als Ort der Auslegung das Stadtbauamt der Antragsgegnerin mit Adresse und Zimmernummer angegeben. Außerdem wurde mitgeteilt, dass Termine außerhalb der allgemeinen Geschäftszeiten telefonisch vereinbart werden können. Die Antragstellerin musste damit rechnen, durch Nachfragen bei Bediensteten der Antragsgegnerin den genauen Standort der Planunterlagen ermitteln zu müssen. Dies ist nach Auffassung des Senats auch zumutbar. Zumutbar ist auch, dass bei Nachfrage - wie vorliegend - die Bediensteten der Antragsgegnerin noch nach Unterlagen suchen mussten. Denn das Baugesetzbuch setzt voraus, dass die zur Beteiligung aufgerufenen Bürger und sonstigen Interessierten „mündig“ und in der Lage sind, sich in einem Dienstgebäude durch Nachfragen zurechtzufinden.

2. Der Bebauungsplan ist auch städtebaulich gerechtfertigt und damit erforderlich im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (B.v. 25.7.2017 - 4 BN 12.17 - juris Rn. 3; U.v. 10.9.2015 - 4 CN 8.14 -BVerwGE 153, 16; U.v. 27.3.2013 - 4 C 13.11 - BVerwGE 146, 137) sind Bebauungspläne nur dann nicht erforderlich im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB, wenn sie einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 BauGB ist ferner verletzt, wenn ein Bebauungsplan, der aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt, die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu erfüllen vermag. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 BauGB der Bauleitplanung eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Dies gilt auch für eine sogenannte Vorrats- oder Angebotsplanung (vgl. BVerwG, U.v. 26.3.1993 - 8 C 46.91 - BVerwGE 92, 8). Der Gemeinde ist dabei gestattet, bei ihrer Städtebaupolitik nicht nur den Status quo festzuschreiben, sondern auch mit den Mitteln der Bauleitplanung auf Änderungen hinzuwirken (vgl. BVerwG, U.v. 26.3.2009 - 4 C 21.07 - BVerwGE 133, 310). In diesem Zusammenhang kann auch eine Bezugnahme auf ein städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB eine der Bauleitplanung unterstützende Bedeutung zukommen (vgl. BVerwG, U.v. 27.3.2013 a.a.O.). Für die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung hingegen ist das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB maßgeblich, das im Hinblick auf die gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt. Deswegen kann die Abgewogenheit einer Bauleitplanung und ihrer Festsetzungen nicht bereits zum Maßstab für die städtebauliche Erforderlichkeit gemacht werden. Etwas anderes gilt auch nicht für Bebauungspläne der Innenentwicklung (vgl. BVerwG, B.v. 31.7.2014 - 4 BN 12.14 - NVwZ 2015, 161; BayVGH, U.v. 7.3.2018 - 1 N 15.625 - BayVBl 2018, 853).

Unter Zugrundlegung dieser Maßstäbe kann im vorliegenden Fall nicht davon ausgegangen werden, dass die Planung der Antragsgegnerin nicht erforderlich und damit nicht gerechtfertigt wäre. Das von der Antragsgegnerin zur Begründung des Bebauungsplans in den Vordergrund gerückte städtebauliche Ziel, den Bereich für qualitativ hochwertige Einrichtungen im Bereich Tourismus und Gesundheit zu sichern und die seit Jahren erfolgten Bemühungen, das Bäderviertel attraktiv für neue touristische Einrichtungen im Bereich Gesundheit und Übernachtung zu gestalten (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB), zu sichern (Begründung des Bebauungsplans vom 7. März 2016, S. 2, 8 und 9), ist als solches ein zulässiges und damit auch im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB erforderliches und gerechtfertigtes Planungsziel (vgl. BayVGH, U.v. 29.5.2009 - 1 N 07.3063 - juris Rn. 3). Der Hinweis der Antragstellerin auf eine mangelnde Umsetzbarkeit der Festsetzungen im Plangebiet aufgrund dessen Größe, der Zusammensetzung aus relativ kleinteiligen Grundstücken mit unterschiedlichen Eigentümern sowie ihre mangelnde Unterstützung zur Umsetzung des Konzepts, soweit es ihre Grundstücke betrifft, vermag die städtebauliche Erforderlichkeit der Gesamtplanung nicht in Frage zu stellen. Denn die Prüfung, ob die Planung auf eine Verwirklichung in angemessener Zeit angelegt und rechtlich möglich ist, verlangt als Prognose keine letzte Gewissheit, dass der Vollzug der Regelung unter allen Umständen ausgeschlossen sein wird. Vielmehr ist anhand der konkreten Einzelfallumstände zu prüfen, ob auf der Grundlage der Darlegungen des Planungsträgers in der Planbegründung die Annahme gerechtfertigt ist, dass der Bebauungsplan bzw. einzelne seiner Festsetzungen realistischerweise umgesetzt werden können. Dabei ist nicht zuletzt die Art der in Rede stehenden Festsetzungen von Bedeutung. Flächenfestsetzungen tragen in aller Regel schon dadurch eine Vollzugswahrscheinlichkeit in sich, weil die Zulässigkeit neuer Vorhaben (§ 29 Abs. 1 BauGB) an ihnen zu messen ist (§ 30 BauGB) und sich so zumindest langfristig ein Gebietswandel einstellen wird. Deswegen können und müssen unter Umständen auch auf längere Dauer andere als die festgesetzten Nutzungen hingenommen werden (vgl. BVerwG, U.v. 25.6.2014 - 4 CN 4.13 - BVerwGE 150, 101). Dass eine Umsetzung auch im Falle der Verwirklichung von (einzelnen) Vorhaben auf den Grundstücken ohne Zusammenschluss nicht schlechthin unmöglich ist, steht angesichts der vorliegenden Grundstücksgrößen von mindestens rund 1.600 m² nicht in Frage. Allein der Wille eines Grundstückseigentümers, die Realisierung einer bestimmten Festsetzung zu verhindern, ist regelmäßig nicht geeignet, diese Festsetzung außer Kraft treten zu lassen (vgl. BVerwG, U.v. 23.11.2016 - 4 CN 2.16 - BVerwGE 156, 336; U.v. 2.3.1973 - 4 C 40.71 - BVerwGE 42, 30). Soweit eine derartige Bauleitplanung eine bislang vorhandene Bebaubarkeit eines Grundstücks einschränkt sowie die Frage aufwirft, ob mit der zugelassenen baulichen Nutzung ein wirtschaftlich tragfähiges Gesamtkonzept verwirklicht werden kann, ist dies keine Frage der Erforderlichkeit der Planung, sondern vielmehr eine Frage der Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung (vgl. BVerwG, U.v. 5.5.2015 - 4 CN 4.14 - NVwZ 2015, 1537; B.v. 11.5.1999 - 4 BN 15.99 - NVwZ 1999, 1338).

Unerheblich ist auch, ob die Bauleitplanung ihren Ausgang in einem Antrag betroffener Grundstückseigentümer genommen hat, da Gemeinden solche Vorgänge zum Anlass nehmen können, um ihre städtebaulichen und gestalterischen Vorstellungen in Bebauungsplänen festzuschreiben (vgl. BVerwG, U.v. 19.2.2004 - 4 CN 16.03 - BVerwGE 120, 138). Daher kann dahinstehen, ob der Vorbescheidsantrag „Neubau eines Kurhotels mit Kureinrichtungen, Wellness und Wohnungen zwischen L.straße und B.straße“ der Beigeladenen zu 1 vom 20. Dezember 2010 in Absprache mit der Antragstellerin erfolgte oder ob er letztlich den Anlass für die hier streitgegenständliche Planung gegeben hat.

3. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ist die angegriffene Planung nicht frei von Abwägungsfehlern nach § 2 Abs. 3, § 1 Abs. 7 BauGB. Maßgeblich für die Abwägung ist dabei die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die angefochtene Satzung (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB), hier also der 15. März 2016. Zeitlich nachfolgende tatsächliche Entwicklungen bei der Umsetzung der Planung sind damit nicht zu berücksichtigen.

Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und die privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das setzt eine zutreffende Ermittlung und Bewertung der für die Abwägung erheblichen Belange voraus (§ 2 Abs. 3 BauGB). Von der Planung berührte schutzwürdige Eigentümerinteressen und die mit den Festsetzungen verfolgten Belange müssen im Rahmen der Abwägung unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und des Gleichheitssatzes in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden (vgl. BVerfG, B.v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - NVwZ 2003, 727). Dabei muss das der Planung zugrundeliegende Konzept im Bebauungsplan möglichst widerspruchsfrei umgesetzt werden. Mängel bei der Ermittlung, der Bewertung oder der Gewichtung der abwägungserheblichen Belange sind beachtlich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB).

Während vormals die Abwägungsfehlerlehre ausschließlich aus dem materiellen Abwägungsgebot (heute § 1 Abs. 7 BauGB) abgeleitet wurde, sieht der Gesetzgeber mit dem durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau - EAG Bau - vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359 ff.) neu eingeführten § 2 Abs. 3 BauGB Ermittlungs- und Bewertungsmängel nunmehr als Verfahrensmängel an (vgl. BVerwG, B.v. 30.6.2014 - 4 BN 38.13 - BauR 2014, 1745; Mitschang in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand Juni 2018, § 2 Rn. 82a), für deren Beachtlichkeit § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB und nicht § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB als Maßstab heranzuziehen ist (vgl. OVG Saarl., U.v. 5.9.2013 - 2 C 190.12 - juris Rn. 51). Gemäß § 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten. Die Vorschrift verlangt, dass allen abwägungsrelevanten Belangen mit der erforderlichen Ermittlungstiefe nachgegangen wird und die so ermittelten Belange zutreffend gewichtet werden.

Soweit die Antragstellerin beanstandet, dass die Belange der von der Planung betroffenen Eigentümer nicht ausreichend ermittelt worden seien, da der Normaufstellungsakte eine ausreichende Ermittlung der Nutzungseinschränkungen für die betroffenen Grundstücke nicht zu entnehmen sei, die Antragsgegnerin sich vielmehr kein ausreichendes Bild von dem im Plangebiet bis zum Erlass des Bebauungsplans nach § 34 BauGB vorhandenen Baurecht gemacht habe und die Ausführungen in Ziffer 7 der Niederschrift der Sitzung des Stadtrats vom 21. Mai 2016, wonach eine Nutzung für den Wohnungsbau auf den Grundstücken auch früher nicht zulässig gewesen sei, vielmehr nahelegen würden, dass sogar von einer falschen Rechtslage ausgegangen worden sei, liegt kein Ermittlungsdefizit vor. Denn die Antragsgegnerin konnte angesichts der Lage des Plangebiets und der angrenzenden touristischen Betriebe das von ihr verfolgte Ziel der Stärkung des Hotel- und Gesundheitsstandortes mit der Ausrichtung des Gebiets als Sondergebiet vornehmen und einer ortsplanerisch unerwünschten Änderung der Struktur mit Mitteln der Bauleitplanung begegnen. Der Antragsgegnerin, die von einer „sehr geringen“ Vorprägung durch Wohnnutzung ausgegangen ist (Niederschrift über die Sitzung des Stadtrats vom 15. März 2016), war bekannt, dass sich auf dem Grundstück FlNr. … ein Wohnhaus befindet, die Pensionsnutzung auf dem Grundstück FlNr. … der Antragstellerin im Jahr 1998 aufgegebenen worden war und - zumindest ein Teil der - Eigentümer eine Wohnbebauung wünschten. Dass die Antragstellerin die Ausweisung eines Wohngebiets begehrte, hat sie erst mit Schreiben vom 16. Februar 2016 kundgetan. Die Frage, ob die Antragsgegnerin durch den Ausschluss einer Wohnnutzung ein eventuelles Baurecht der Antragstellerin fehlerhaft bewertet hat, ist im Rahmen der Abwägung zu prüfen. Ein Fehler bei der (gebietsbezogenen) Ermittlung der Grundstücksnutzung ist daher nicht erkennbar.

Ob die im Bebauungsplanverfahren vorliegenden Unterlagen zur Ermittlung des „dringenden Bedarfs an Investitionen zur Umsetzung touristischer bzw. gesundheitlicher Projekte“ als ausreichend zu erachten sind, braucht im Hinblick auf den im Folgenden abzuhandelnden Abwägungsfehler nicht weiter vertieft werden.

Denn die Antragsgegnerin hat bei der Umsetzung ihres Konzepts die Belange der Antragstellerin im Hinblick auf die Festsetzung eines Sondergebiets - Gesundheit/Hotel durch Planzeichen (A.2) unter Ausschluss aller Arten von Wohn- und Pflegeheimen sowie Ferienwohnungen und Pensionen durch textliche Festsetzungen (B.1.1 und 1.2) mit der damit verbundenen Einschränkung des Baurechts nicht ausreichend berücksichtigt und damit Art, Ausmaß und Gewicht der potentiellen Beeinträchtigung des Grundeigentums der Antragstellerin durch die Planung verkannt und gegen die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG verstoßen (vgl. BVerfG, B.v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - NVwZ 2003, 727). Private Belange, die der Gemeinde bekannt sind, muss die Gemeinde mit dem erforderlichen Gewicht berücksichtigen, wenn sie in der konkreten Planungssituation einen städtebaulich relevanten Bezug haben (vgl. BVerwG, B.v. 15.5.2013 - 4 BN 1.13 - juris Rn. 17).

Die Antragsgegnerin hat in den Sitzungen des Bauausschusses vom 21. Mai 2015 und 1. März 2016 sowie in der Sitzung des Stadtrats vom 15. März 2016 in Bezug auf die Belange der betroffenen Eigentümer zwar darauf abgestellt, dass die Grundstücke seit jeher im Kursondergebiet - Bebauungsplan Sondergebiet Badeteil - sowie im Geltungsbereich des Flächennutzungsplans und des Regionalplans (besonderer Tourismusstandort) lagen. Sie hat sich aber in der Abwägung nicht ausreichend mit der Frage beschäftigt, welches Baurecht der Antragstellerin nach Aufhebung des Bebauungsplans „Sondergebiet Badeteil“ 2005 zustand. Dabei kann dahinstehen, ob die Antragsgegnerin eine Wohnnutzung auf den Grundstücken auch früher schon als nicht zulässig erachtet hat (Niederschrift der Sitzung des Bauausschusses vom 21. Mai 2015) und dabei an eine mögliche bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 35 BauGB gedacht haben könnte. Daran, dass die Grundstücke der Antragstellerin vor der Aufstellung des angegriffenen Bebauungsplans als dem nicht beplanten Innenbereich im Sinn von § 34 BauGB zugehörig zu qualifizieren waren, bestehen keine Zweifel. Auch wenn eine Einschränkung bisher bestehender Baumöglichkeiten durch einen Bebauungsplan grundsätzlich zulässig ist, war somit eine zwischenzeitliche Wohnnutzung auf den Grundstücken im Plangebiet zulässig. Der Antragsgegnerin ist insoweit zwar zuzustimmen, dass ein Anspruch des Eigentümers auf eine optimale Ausnutzung seiner Grundstücke durch Schaffung eines Baurechts nicht besteht. Allerdings genügt es nicht den Anforderungen an eine ausreichende Berücksichtigung der privaten Eigentumsbelange der Antragstellerin, dabei nur darauf abzustellen, dass angesichts der Lage des Plangebiets eine Verpflichtung zur Zulassung von Wohnbebauung und die damit verbundene Schaffung von Baurecht nicht besteht. Denn die Antragsgegnerin hat damit im Wesentlichen nur auf das Plankonzept abgestellt, wonach sich das Plangebiet aufgrund der Situierung zur Stärkung des Hotel- und Gesundheitsstandorts anbiete, ohne die Belange der Antragstellerin, insbesondere zu den künftigen Nutzungen, in den Blick zu nehmen. Damit hat sie die Bedeutung der von der Festsetzung betroffenen privaten Eigentumsbelange der Antragstellerin nur unzureichend erfasst. Es kann daher entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin auch nicht die Rede davon sein, dass die privaten Belange der Antragstellerin offenkundig waren. Im Übrigen kann bezweifelt werden, ob im Plangebiet angesichts des dargelegten Planungsziels eine Nutzung als Gastwirtschaft, die für jedermann zugänglich ist, zumindest nach § 31 Abs. 2 BauGB zulässig wäre. Darauf kommt es aber nicht entscheidend an, weil diese Alternative im maßgeblichen Zeitpunkt der Abwägung jedenfalls keine Rolle gespielt hat.

Ein ausreichender Abgleich der zulässigen Baurechte nach § 34 BauGB mit den getroffenen Festsetzungen ist daher nicht erfolgt. Damit liegt eine mit den angeführten verfassungsrechtlichen Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht zu vereinbarende Fehleinschätzung des Gewichts der betroffenen Belange vor. Das städtebaulich nachvollziehbare Anliegen der Antragsgegnerin entband sie nicht von ihrer Pflicht, die besondere Bedeutung des Entzugs eines bestehenden (Wohn-)Baurechts abwägend zu berücksichtigen.

Damit erweist sich die Planung insgesamt als abwägungsfehlerhaft. Die mit der Planung und der Festsetzung des Sondergebiets - Gesundheit/Hotel verbundenen Nachteile für die Antragstellerin wiegen schwer. Eine Abwägung dahingehend, dass als milderes Mittel auch eine teilweise Wohnnutzung entsprechend der Rahmenkonzeption möglich sein könnte bzw. das mit dem Konzept verfolgte städtebauliche Anliegen die Einschränkung oder sogar den Ausschluss von Wohnnutzung rechtfertigt, ist nicht erfolgt. Damit sind die schutzwürdigen Interessen der Antragstellerin, insbesondere soweit sie sich aus dem Eigentum und seiner Nutzung herleiten lassen, nicht ausreichend beachtet worden, obwohl die bisherigen planungsrechtlichen Verhältnisse und damit die Baulandqualität der Grundstücke der Antragstellerin der Antragsgegnerin bekannt waren.

Der rechtzeitig gerügte Fehler bei der Gewichtung des Abwägungsmaterials (§ 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ist den Normaufstellungsakten zu entnehmen und damit offensichtlich sowie auf das Abwägungsergebnis von Einfluss, weil die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Antragsgegnerin sich für Festsetzungen entschieden hätte, die der Antragstellerin in gewissem Umfang weitergehende Nutzungsmöglichkeiten eröffnen. Der Abwägungsfehler führt auch zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans (vgl. BVerwG, B.v. 17.7.1989 - 4 N 3.87 - BVerwGE 82, 225).

Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen, weil sie unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO). Es entspricht der Billigkeit, dass die Beigeladenen ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, da sie keinen Antrag gestellt haben (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Gemäß § 47 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO hat die Antragsgegnerin die Entscheidung in Nummer I der Urteilsformel nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils in derselben Weise zu veröffentlichen wie den angegriffene Bebauungsplan (§ 10 Abs. 3 BauGB).

I.

Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheids des Landratsamtes Bad Tölz - Wolfratshausen vom 1. Juni 2015 verpflichtet, den Klägern den mit Antrag vom 9. Oktober 2014 beantragten Vorbescheid zu erteilen.

II.

Der Beklagte und die Beigeladene haben die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Die Beteiligten streiten um die Verpflichtung des Beklagten, für das Grundstück Fl. Nr. 1328/6, Gemarkung … einen Vorbescheid für die Errichtung eines Wohnhauses mit Tiefgarage zu erteilen.

Die Kläger sind Eigentümer der Grundstücke Fl. Nr. 1328/6 und 1328/2 Gemarkung …

Mit Antrag auf Vorbescheid vom ... Oktober 2014, beim Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen (im Folgenden: Landratsamt) eingegangen am 9. Dezember 2014, beantragten die Kläger die Erteilung eines Vorbescheides für das Vorhaben: „Errichtung von einem Wohnhaus mit Tiefgarage“. Als Frage, über die im Vorbescheid zu entscheiden ist, ist im Vorbescheidsantragsformular eingetragen: „Ist die Bebauung bauplanungsrechtlich zulässig?“.

Der Vorbescheidsantrag wurde in der Sitzung des Bau- und Stadtentwicklungsausschusses der Beigeladenen am 27. November 2014 behandelt. Dem Auszug aus der Niederschrift ist zu entnehmen, dass das Bauvorhaben innerhalb des Bereichs liege, für den der Stadtrat der Beigeladenen die Aufstellung des Bebauungsplanes „SO Hotel Am Kurpark“ sowie eine Veränderungssperre beschlossen habe. Die Veränderungssperre gelte noch bis 29. März 2015. Das geplante Vorhaben stehe den künftigen Festsetzungen dieses Bebauungsplanes entgegen. Es wurde einstimmig beschlossen, den Vorbescheid nicht zur bauaufsichtlichen Genehmigung zu befürworten.

Mit Schreiben des Landratsamtes vom 22. Januar 2015 wurden die Kläger zur beabsichtigten Ablehnung ihres Vorbescheidsantrages angehört.

Dieser könne nicht erteilt werden, weil das Vorhaben von der Art der Nutzung den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes „SO Hotel Am Kurpark“ sowie der von der Stadt … erlassenen Veränderungssperre widerspreche. Die Voraussetzungen für eine Ausnahme von der Veränderungssperre lägen nicht vor.

Mit Bescheid des Landratsamtes vom 1. Juni 2015 wurde der Vorbescheidsantrag abgelehnt.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt:

Der Stadtrat der Beigeladenen habe auf seiner Sitzung vom 26. Juli 2011 die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes („Sondergebiet Hotel Am Kurpark“) für die Grundstücke Fl. Nrn. 1326, 1326/1, 1328/2, 1328/3, 1328/6 und 1328/7 der Gemarkung … beschlossen. Entsprechend dem Wortlaut des Beschlussauszugs verfolge die Beigeladene damit das Ziel, die betroffenen Grundstücke für den Neubau eines Kurhotels mit Kureinrichtungen, Wellness und Wohnungen zu sichern. Das Gebiet soll als „Sondergebiet Hotel“ im Sinne von § 11 Abs. 2 BauNVO ausgewiesen werden. Zur Sicherung dieser Planungsabsichten habe der Stadtrat der Beigeladenen für den Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes eine Veränderungssperre mit üblichem Inhalt erlassen. Der Aufstellungsbeschluss sei am 22. März 2012 und die als Satzung beschlossene Veränderungssperre am 29. März 2012 ortsüblich bekanntgemacht worden. Die Veränderungssperre sei damit mit dem Tag ihrer Bekanntmachung in Kraft getreten. Die am 28. Januar 2014 beschlossene Satzung über die Verlängerung der Veränderungssperre sei am 27. März 2014 und die am 27. Januar 2015 beschlossene Satzung über die nochmalige Verlängerung sei am 25. März 2015 in Kraft getreten. Die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre um 1 Jahr sei von der Beigeladenen damit begründet worden, dass „wegen zeitlich aufwendiger Abstimmungs- und Beteiligungsverfahren im Bereich des Naturschutzes (u. a. wegen artenschutzrechtlicher Belange) die Bauleitplanung für den Bereich „SO Hotel Am Kurpark“ bis dato noch nicht abgeschlossen habe werden können.

Der eingereichte Antrag sei abzulehnen, da das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspreche. Das gemeindliche Einvernehmen sei verweigert worden. Das Landratsamt sei hieran gebunden. Eine rechtsaufsichtliche Ersetzung komme nicht in Betracht. Dem geplanten Haus stehe die seit 29. März 2012 gültige Veränderungssperre entgegen. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme lägen nicht vor. Die begehrte Bebauung würde voraussichtlich der im Aufstellungsbeschluss vom 26. Juli 2011 allgemein zum Ausdruck gebrachten Planungsabsicht der Beigeladenen, die betroffenen Grundstücke für den Neubau eines Kurhotels mit Kureinrichtungen, Wellness und Wohnungen zu sichern, zuwiderlaufen. Angesichts dieser Zielvorstellung und unter Berücksichtigung der benachbarten Bebauung lasse sich bereits hinreichend deutlich erkennen, dass sowohl der geplante Gebäudestandort als auch die Größe des Gebäudes sowie die Art der Nutzung nicht mit den diesbezüglich zu erwartenden Festsetzungen des zukünftigen Bebauungsplanes in Einklang zu bringen seien. Zumindest müsse der Beigeladenen zugestanden werden, sich nicht durch die Zulassung des geplanten Vorhabens frühzeitig in ihren Planungsmöglichkeiten einzuschränken bzw. zu binden.

Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom ... Juni 2015, beim Gericht eingegangen am 22. Juni 2015, ließen die Kläger gegen den streitgegenständlichen Bescheid Klage erheben.

Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom ... August 2015 ließen die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verpflichten, den Klägern den am ... Oktober 2014 beantragten Vorbescheid über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit zu erteilen.

Zur Begründung ist im Wesentlichen vorgetragen:

Die Kläger seien Eigentümer des Grundstücks Fl. Nr. 1328/6, Gemarkung … Dieses sei unbebaut. Im näheren Umfeld des nördlich an die L.-straße angrenzenden Grundstücks fänden sich neben Hotel- und Beherbergungsnutzungen (etwa Hotel „…“, Fl. Nr. 1329; Ferienwohnungen „…“, Fl. Nr. 1329/5) vor allem auch Wohnnutzungen (etwa Fl. Nrn. 1329/3, 1328/7, 1328/4, 1327/4, 1338 und 1330/2). Auf der gegenüberliegenden Seite der L.-straße befänden sich weitere Wohnnutzungen sowie das Kurhaus.

Mit Schreiben vom ... Mai 2015 habe der Bevollmächtigte der Kläger darauf hingewiesen, dass die für die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre nach § 17 Abs. 2 BauGB geforderten „besonderen Umstände“ nicht vorlägen und daher der streitgegenständliche Vorbescheidsantrag nicht unter Verweis auf die unwirksame Veränderungssperre abgelehnt werden dürfe. Die Kläger hätten einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Vorbescheides, da die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre unwirksam und das streitgegenständliche Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig sei. Besondere Gründe im Sinne von § 17 Abs. 2 BauGB hätten hinsichtlich der am 25. März 2015 öffentlich bekannt gemachten Satzung der Beigeladenen über die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre für das geplante Bebauungsplangebiet „SO Hotel Am Kurpark“ nicht vorgelegen. Nach ganz herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur sei eine über 3 Jahre andauernde Sperrzeit durch eine Veränderungssperre nur dann entschädigungslos hinzunehmen, wenn einerseits die Bauleitplanung infolge außergewöhnlicher Umstände, die andererseits außerhalb des Einflussbereichs der Gemeinde lägen, nicht innerhalb der vergangenen 3 Jahre zu Ende geführt hätte werden können.

Vorliegend existierten weder die geforderten außergewöhnlichen Umstände, noch lägen diese - so sie denn existierten - außerhalb des Einflussbereichs der Beigeladenen.

Besondere oder außergewöhnliche Umstände - die die Verzögerung rechtfertigten - seien nicht erkennbar. Der Umgriff des geplanten Bebauungsplanes sei mit gerade einmal 1,4 ha vergleichsweise klein. Mangels der Existenz von Altlastenverdachts-flächen oder emittierenden Anlagen im oder in der Nähe des geplanten Bebauungsplangebietes seien auch keine bzw. keine besonders arbeits- und zeitintensiven Untersuchungen zur Schaffung von Entscheidungsgrundlagen erforderlich.

Da das kleine Plangebiet im Norden und Süden auf gesamter Länge an öffentliche Verkehrsflächen angrenze, sei auch keine Planung der internen Erschließung erforderlich.

Auch sei keine das Bebauungsplanverfahren flankierende Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich, weil dieser das Plangebiet aktuell bereits als Sonder-gebiet „Kur“ darstelle. Dass es sich nicht um eine überdurchschnittlich anspruchs-volle Bauleitplanung handele, sondern die Überplanung des Gebietes eine eher überschaubare städtebauliche Aufgabe darstelle - zumal für eine größere Kommune wie die Beigeladene -, zeige sich auch daran, dass sich die Beigeladene für die Durchführung eines beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB entschieden habe. An den fehlenden besonderen Umständen für die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre änderten schließlich auch die in der Sitzungsniederschrift vom 27. Januar 2015 vorgeschobenen „zeitlich aufwendigen Abstimmungs- und Beteiligungsverfahren im Bereich des Naturschutzes“ nichts. Zum einen sei völlig unklar, was hiermit gemeint sei. Zum anderen verwundere diese Behauptung vor allem auch deswegen, weil in den zurückliegenden 4 Jahren seit der Fassung des Aufstellungsbeschlusses im Jahre 2011 für den Bebauungsplan eine förmliche Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange nach § 4 BauGB bislang überhaupt nicht stattgefunden habe. Auch im März/April 2014 habe ausweislich der als Anlage vorgelegten Bekanntmachung lediglich die so genannte „frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit“ (§ 3 Abs. 1 BauGB) stattgefunden.

Im Übrigen dürften diese angeblich erst jetzt aufgetretenen Probleme im Bereich des Naturschutzes auch nicht ursächlich für die Verzögerung sein. Hätte die Beigeladene nämlich das Bauleitplanverfahren so betrieben, wie es sich für Bauleitplanverfahren, die durch eine Veränderungssperre gesichert seien, gehöre, also unter Einsatz ihrer Verwaltungskraft mit der notwendigen Umsicht, vorausschauend und in intensiver Bearbeitung, wären die angeblich erst jetzt - also 4 Jahre nach Beginn der Planung - aufgetauchten Naturschutzprobleme schon eher erkannt und gelöst worden.

Sofern also die von der Beigeladenen angeführten Probleme in Sachen Naturschutz überhaupt vorlägen, stellten diese keine besonderen Umstände dar, weil sie nicht für die Verzögerung ursächlich seien. Ursächlich sei einzig und allein das nicht ernsthafte Betreiben des Bauleitplanverfahrens durch die Beigeladene.

Selbst wenn aber vorliegend von einer verzögerungsverursachenden Ungewöhnlichkeit bzw. Außergewöhnlichkeit ausgegangen werden könne, würde dies an der Unwirksamkeit der nochmaligen Verlängerung der Veränderungssperre nichts ändern. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts könnten besondere Umstände im Sinne von § 17 Abs. 2 BauGB nur angenommen werden, wenn zum Vorliegen einer verzögerungsverursachenden Ungewöhnlichkeit der Bauleitplanung hinzukomme, dass die Kommune diese Ungewöhnlichkeit nicht zu vertreten habe. Vertreten müsse eine Kommune insoweit jedes ihr vorwerfbare Verhalten, wobei davon ausgegangen werden könne, dass Mängel, die in der Sphäre der Gemeinde aufträten, auf deren Fehlverhalten zurückzuführen seien. Dass vorliegend der Beigeladenen ein Fehlverhalten vorzuwerfen sei, liege auf Hand.

Obwohl der Aufstellungsbeschluss bereits im Sommer 2011 - also vor 4 Jahren - gefasst worden sei, habe bis zum heutigen Tage noch nicht einmal die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs nach § 3 Abs. 2 BauGB stattgefunden. Ganz offensichtlich sei die Beigeladene daher mit der Bauleitplanung völlig überfordert. Wegen der zögerlichen Bearbeitung des Bauleitplanverfahrens habe die Beigeladene daher etwaige, erst jetzt aufgetretene Gesichtspunkte, die zu einer Verzögerung führten, zu vertreten.

Die Veränderungssperre sei daher unwirksam.

Das Vorhaben sei somit nach § 34 BauGB zu beurteilen und ohne weiteres bauplanungsrechtlich zulässig.

Mit Schreiben der Regierung von Oberbayern - Prozessvertretung - vom 21. September 2015 wurde

Klageabweisung

beantragt.

Die Kläger hätten gemäß Art. 71, 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO keinen Anspruch auf die Erteilung des beantragten Vorbescheides für das streitgegenständliche Vorhaben. Dieses sei bauplanungsrechtlich unzulässig, da ihm die Veränderungssperre der Beigeladenen entgegenstehe.

Es werde auf die Ausführungen im Ablehnungsbescheid verwiesen.

Mit Schreiben vom 4. April 2016 teilte die Beigeladene mit:

Inzwischen sei das Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan abgeschlossen. Der Bebauungsplan „SO Hotel Am Kurpark“ sei am 18. März 2016 rechtsverbindlich geworden. Die Veränderungssperre sei damit außer Kraft getreten.

Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom ... Juni 2016 ließen die Kläger die Klageanträge neu fassen und die Klage weiter begründen. Auf den Schriftsatz wird Bezug genommen.

Mit Schreiben der Beigeladenen vom 6. Juli 2016, auf das ebenfalls Bezug genommen wird, wurde auf die weitere Klagebegründung erwidert. Hierauf wiederum ließen die Kläger mit Schreiben ihres Bevollmächtigten ebenfalls vom 6. Juli 2016 erwidern.

Das Gericht erhob am 7. Juli 2016 Beweis über die örtlichen Verhältnisse durch Einnahme eines Augenscheins. Auf die Niederschrift über den Augenschein wird Bezug genommen.

Im Anschluss daran wurde die mündliche Verhandlung durchgeführt. Auf die Niederschrift wird Bezug genommen.

Die Beteiligten stellten am Ende der mündlichen Verhandlung die bereits schriftsätzlich angekündigten Anträge.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- sowie die vorgelegten Behördenakten einschließlich der Bauvorlagen und des von der Beigeladenen vorgelegten Bebauungsplans Bezug genommen.

Die Klage hat Erfolg.

Die zulässige Klage ist im Hauptantrag begründet. Die Kläger haben einen Anspruch auf die Erteilung des beantragten Vorbescheids, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO, Art. 71 Satz 1, Satz 4 i. V. m. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 BayBO.

Der Bebauungsplan der Beigeladenen, § 30 Abs. 1 BauGB bzw. dessen Festsetzungen stehen dem Vorhaben nicht entgegen, weil der Bebauungsplan unwirksam ist (nachfolgend unter 1.). Das Vorhabensgrundstück ist in bauplanungsrechtlicher Hinsicht an § 34 BauGB, nicht an § 35 BauGB zu messen (2.). Es fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein gemäß § 34 BauGB (3.).

1. Der Bebauungsplan „SO Hotel am Kurpark“, dessen Festsetzungen dem Vorhaben entgegen stehen würden, ist unwirksam.

Ob der Bebauungsplan wegen der von der Klägerseite geltend gemachten nicht ordnungsgemäßen Öffentlichkeitsbeteiligung, §§ 13a Abs. 2 Nr. 1, 13 Abs. 2 und Abs. 3 sowie 3 Abs. 2 BauGB, unwirksam ist, oder es ihm an der städtebaulichen Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB fehlt, kann offen bleiben.

Denn jedenfalls leidet der Bebauungsplan an einem beachtlichen Abwägungsmangel gemäß § 1 Abs. 7 BauGB. Die Beigeladene hat die Belange der Kläger grundsätzlich verkannt bzw. überhaupt nicht zur Kenntnis genommen und es sich bei der Abwägung insofern zu einfach gemacht.

Die Beigeladene hat weder das maßgebliche Abwägungsmaterial im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Verwertbarkeit der klägerischen Grundstücke unter Berücksichtigung der von der Beigeladenen vorgenommenen bzw. beabsichtigten Sondergebietsfestsetzung in der von § 2 Abs. 3 BauGB verlangten Art und Weise zutreffend ermittelt und zutreffend bewertet, noch hat sie die gegenläufigen privaten Belange der Kläger‚ ihre Grundstücke auch unter Geltung der Planung der Beigeladenen noch wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können‚ mit den öffentlichen Belangen an der Sondergebietsfestsetzung Gesundheit/Hotel und den damit einhergehenden Nutzungen nicht in angemessener Weise abgewogen, und ist damit den Anforderungen des Abwägungsgebots nach § 1 Abs. 7 BauGB (vgl. hierzu: Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger‚ BauGB‚ Stand: 121. EL Mai 2016‚ § 1 Rn. 185 ff., zu den privaten Belangen insbesondere Rn. 195ff.) nicht gerecht geworden.

Der Beigeladenen ist bei der Ermittlung und Bewertung der von der Planung berührten privaten Eigentumsbelange ein rechtlich erheblicher Fehler unterlaufen, der zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans führt.

Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind die öffentlichen und die privaten Belange bei der Aufstellung der Bauleitpläne gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das setzt eine zutreffende Ermittlung und Bewertung der für die Abwägung erheblichen Belange voraus. Mängel bei der Ermittlung und Bewertung sind beachtlich, wenn sie wesentliche Punkte betreffen und wenn der Mangel offensichtlich und von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens ist (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Andere Mängel im Abwägungsvorgang sind nur erheblich, wenn sie offensichtlich sind und Einfluss auf das Abwägungsergebnis hatten (§ 214 Abs. 3 Satz 2 Hs. 2 BauGB).

Nach diesem Maßstab ist die auch bzw., genauer gesagt, hauptsächlich die Grundstücke der Kläger erfassende Festsetzung eines Sondergebietes Gesundheit und Hotel zu beanstanden, weil die Beigeladenen die Auswirkungen der Festsetzung auf das Eigentumsrecht der Kläger (und anderer Betroffener, z. B. den Eigentümer des Grundstücks Fl. Nr. 1328/7, das nach den Feststellungen im gerichtlichen Augenschein ausschließlich zum Wohnen genutzt wird und in gutem Zustand ist) nicht sorgfältig genug ermittelt und nicht zutreffend bewertet hat. Dieser Mangel im Abwägungsvorgang ist rechtlich erheblich (beachtlich).

Ziel des Bebauungsplans ist laut seiner Begründung, dem „dringenden Bedarf an Investitionen zur Umsetzung touristischer bzw. gesundheitlicher Projekte im Rahmen der Wiedernutzbarmachung und Entwicklung von Brachflächen bzw. Grundstücke der Innenlage Rechnung“ zu tragen. Die Planung mit dem Bebauungsplan „SO Hotel am Kurpark“ ist dabei eingebettet in weitere Bauleitplanverfahren der Beigeladenen, die dem gleichen oder ähnlichen Zielen dienen (vgl. die entsprechende Darlegung im Schreiben der Beigeladenen vom 06.07.2016). Dieses Ziel ist gemessen an der Planungshoheit der Beigeladenen auch grundsätzlich nicht zu beanstanden. Jedoch ist die Beigeladene gehalten, sich mit den von den Klägern vorgebrachten Umständen, dass die Grundstücksnutzung, die durch Bebauungsplan festgeschrieben werden soll, wirtschaftlich nicht tragfähig ist, konkret auseinanderzusetzen; die Beigeladene darf sich dazu nicht, wie sie es hervorgehend aus der Begründung des Bebauungsplans getan hat, auf allgemeine Behauptungen zu wirtschaftlichen Chancen, die ihre Festsetzungen bieten, verlassen. Auch wenn der Beigeladenen zuzugeben ist, dass die Bedingungen in ihrem Gemeindegebiet nicht in jeder Hinsicht mit dem Sachverhalt, der der vom Klägerbevollmächtigten genannten Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes (U. v. 29.05.2009 - 1 N 07.3063 -, juris) zugrunde liegt, vergleichbar ist, ist es gleichwohl erforderlich, dass sich die Beigeladene mit diesen Erwägungen, die jedenfalls nicht völlig von der Hand zu weisen sind, sondern jedenfalls abwägungserhebliche Belange darstellen, auseinanderzusetzen. Ob diese Auseinandersetzung in der Einholung konkreter Gutachten bestehen muss, ist im vorliegenden Rechtsstreit nicht erheblich. Denn jedenfalls genügen die angestellten Überlegungen und Behauptungen den Anforderungen ebenso wenig wie der Verweis in der Begründung des Bebauungsplans auf die Standortüberprüfung für Hotelprojekte in … durch die Beratungsfirma „… GmbH“ aus … von 2009. Diese von der Beigeladenen im gerichtlichen Verfahren vorgelegte Studie ist erstens nicht aktuell und hat zweitens mit dem Geltungsbereich des hier einschlägigen Bebauungsplans nichts zu tun.

Insbesondere leidet der Bebauungsplan jedoch an einem Abwägungsfehler bezogen auf die privaten Belange der Kläger. Eine Abwägung dieser mit den von der Beigeladenen für ihre Planung verfolgten Interessen hat überhaupt nicht stattgefunden. Weder in der Begründung des Bebauungsplans noch in sonstigen Unterlagen werden die Belange der Kläger überhaupt angesprochen. Das ist angesichts der Bedeutung dieser privaten Belange nicht abwägungsgerecht. Sowohl bei einer räumlichen Betrachtung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans, an dem die klägerischen Grundstücke, wie aus dem bei den eingereichten Bauvorlagen befindlichen Lageplan hervorgeht, einen erheblichen Anteil (aus dem Lageplan abgegriffen nicht viel weniger als die Hälfte) haben, wie auch bei einer sachlichen Betrachtung, was den Klägern unter Geltung des Bebauungsplans an Nutzungen (nur) noch möglich ist in Kombination mit den tatsächlichen Umsetzungsschwierigkeiten (dazu sogleich), liegt es auf der Hand, dass die privaten Belange der Kläger nicht nahezu völlig übergangen werden dürfen. Die einzige irgendwie feststellbare Befassung mit den Belangen der Kläger enthält das im Verfahren von den Klägern vorgelegte Antwortschreiben der Beigeladenen vom 18. März 2016 auf die im Aufstellungsverfahren abgegebene Stellungnahme der Kläger. In diesem Schreiben finden sich jedoch lediglich Allgemeinplätze, die sich mit den konkreten privaten Belangen der Kläger überhaupt nicht auseinandersetzen; vielmehr wird lediglich auf Nr. 6.1 der Begründung des Bebauungsplans verwiesen, in der sich jedoch ebenfalls überhaupt keine Aussage findet, die zeigt, dass die privaten Belange der Kläger von der Beigeladenen wenigstens erkannt geschweige denn ordnungsgemäß mit den Belangen, welche die Beigeladene mit ihrer Planung verfolgt, abgewogen worden wären. Dabei liegt auf der Hand, dass unter Berücksichtigung der sehr restriktiven Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung im Sondergebiet (B. Textliche Festsetzungen, dort Nr. 1.1 und 1.2) nur eine ganz geringe Variationsbreite an möglichen Nutzungen verbleibt. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass das Vorhabensgrundstück vorher nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gelegen war, so dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB beurteilt hätte, woran die existierende Darstellung eines Sondergebiets „Kur“ im Flächennutzungsplan nichts geändert hätte, ist bereits dadurch die Verwertbarkeit des Grundeigentums der Kläger massiv eingeschränkt. Dazu kommen noch die von den Klägern dargelegten praktischen Umsetzungsschwierigkeiten: Etwa die Schwierigkeit, wegen der verschiedenen Eigentümer der Grundstücke ein gemeinsames Hotelprojekt zu verwirklichen oder auf der anderen Seite die Schwierigkeit, für den Fall einer fehlenden Einigung der Grundstückseigentümer untereinander mehrere kleinere Projekte verwirklichen zu können, oder die Schwierigkeit, wegen des den Geltungsbereich des Bebauungsplans durchschneidenden Biotops einschließlich des bestehenden Veränderungsverbots für die Hinterliegergrundstücke überhaupt eine sinnvolle Nutzung zusammen mit den an der L.-straße gelegenen Grundstücken zu finden. Spätestens in Kombination führen diese Umstände dazu, dass die privaten Belange der Kläger wegen der auf der Hand liegenden Einschränkungen der Kläger in der Verwertbarkeit ihres Grundeigentums hätten nachvollziehbar oder überhaupt mit den Belangen, die für die vorgenommene Planung sprechen, abgewogen werden müssen. Das hat die Beigeladene nicht getan. Ein Beispiel für die nahezu vollständige Verkennung der privaten Belange der Kläger ist die Aussage in der Klageerwiderung der Beigeladenen vom 6. Juli 2016, dort Seite 3 letzter Absatz, wo darauf verwiesen wird, dass die Beigeladene hinsichtlich der Zulässigkeit von Gaststätten oder Arztpraxen „keine Probleme“ sehe. Beide Nutzungen sind nach der Festsetzung zur Art der Nutzung im Sondergebiet jedoch überhaupt nicht zulässig; bei den Arztpraxen könnte zumindest noch versucht werden, diese unter die in B. Nr. 1.2 festgesetzten Nutzungsarten zu subsumieren, was aber im Ergebnis rechtlich nicht trägt angesichts der Striktheit der Festsetzung zur Art der Nutzung im Sondergebiet unter Berücksichtigung des Umstands, dass „Arztpraxis“ eben nicht genannt ist. Eine Nutzung z. B. als Gaststätte ist schließlich jedenfalls allgemein unzulässig und auch nicht befreiungsfähig, da nicht ersichtlich ist, wie eine im Sondergebiet nicht festgesetzte und damit ausgeschlossene Nutzung nicht die Grundzüge der Planung, § 31 Abs. 2 BauGB, berühren sollte.

Diese Mängel im Abwägungsvorgang sind nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlich (rechtlich erheblich). Sie betreffen mit den privaten Belangen der größten Grundeigentümer im Plangebiet einen wesentlichen Punkt der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (vgl. BVerwG, U. v. 09.04.2008 - 4 CN 1/07 -, juris Rn. 19 und 22). Die Mängel sind offensichtlich, weil sie sich ohne weiteres aus den Bebauungsplanakten ergeben.

Die Mängel waren auch von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens. Es besteht die „konkrete Möglichkeit“ (vgl. BVerwG, B.v. 29.01.1992 - 4 NB 22/90 -, juris Rn. 17), dass das Ergebnis des Verfahrens, d. h. das Abwägungsergebnis, ohne die aufgezeigten Fehler anders ausgefallen wäre. Es liegt nahe, dass eine Berücksichtigung der privaten Belange der Kläger zu anderen Festsetzungen geführt hätte; vor allem ist anzunehmen, dass die Beigeladene in den Bebauungsplan Festsetzungen aufgenommen hätte, die den Klägern eine etwas größere Bandbreite an möglichen Nutzungsarten gestatten.

2. Das somit wegen der Unwirksamkeit des Bebauungsplans nicht mehr an § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. den Festsetzungen zu messende Vorhaben beurteilt sich hinsichtlich der abgefragten bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nicht nach § 35 BauGB, sondern nach § 34 BauGB.

Der Standort des Vorhabens befindet sich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile der Beigeladenen und ist daher nach § 34 Abs. 1 Satz 1 sowie Abs. 2 BauGB zu beurteilen.

§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB fordert zunächst einen Bebauungszusammenhang. Dieser liegt vor, wenn das Baugrundstück tatsächlich von Bebauung umgeben ist. Hierbei zählt jedoch nicht jede bauliche Anlage mit, sondern es werden grundsätzlich nur solche Bauwerke als maßstabsbildend in die Betrachtung einbezogen, die dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen (vgl. nur BVerwG, B.v. 08.11.1999 - 4 B 85/99 -, juris Rn. 7; B.v. 10.07.2000 - 4 B 39/00 -, juris Rn. 5). Ist die Umgebung des Baugrundstücks - wie hier - nicht durchgehend bebaut, sondern weist auch unbebaute Flächen auf, entscheidet deren Zahl, Lage und Größe darüber, ob noch eine zusammenhängende Bebauung vorhanden ist. Das Bundesverwaltungsgericht stellt insoweit darauf ab, ob trotz vorhandener Baulücken der Eindruck von Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt wird (vgl. statt vieler BVerwG, U. v. 19.09.1986 - 4 C 15/84 -, BVerwGE 75, 34 (36 f.) = NVwZ 1987, 406; B.v. 02.08.2001 - 4 B 26/01 -, juris Rn. 7). Bei dieser wertenden Betrachtung (BVerwG, U. v. 06.11.1968 - IV C 2/66 -, BVerwGE 31, 20 (21) = BayVBl 1969, 316; B.v. 08.11.1999 a. a. O.) spielen auch die Topographie der näheren Umgebung, beispielsweise eine eventuell trennende Wirkung von Straßen und die Art der Umgebungsbebauung (z. B. einzelne Gebäude auf großen Grundstücken oder geschlossene Bebauung) eine Rolle. Nach der die Umstände des Einzelfalles berücksichtigenden, wertenden Betrachtung liegt danach hier ein Bebauungszusammenhang vor. Insbesondere liegt nicht - wie vom Beklagten mittlerweile angenommen - eine so genannte „Außenbereichsinsel im Innenbereich“ vor; würde letzteres zutreffen, hätte der Bebauungsplan der Beigeladenen nicht, wie geschehen, nach § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im vereinfachten Verfahren ergehen dürfen.

Das Vorhabensgrundstück nimmt an einem bestehenden Bebauungszusammenhang teil.

Dies folgt bereits aus den, dem Bauantrag beigefügten Bauvorlagen, insbesondere dem Lageplan vom 20. November 2011 und wird durch die Feststellungen des Gerichts im durchgeführten Augenschein bestätigt.

Zu berücksichtigen ist, dass die nähere Umgebung des Vorhabensgrundstücks von überwiegend großen Gebäuden auf vergleichsweise eher großzügig geschnittenen Grundstücken gekennzeichnet ist. Dies gilt zunächst für das Grundstück Fl. Nr. 1328/2. Das gilt ebenso für das Gebäude auf dem Grundstück Fl. Nr. 1328/7, bei dem es sich um ein Wohngebäude handelt. Ebenso gilt das insbesondere für die Gebäude und Grundstücke auf den östlich angrenzenden Flächen. Dabei kommt es zunächst nicht darauf an, ob die auf Fl. Nr. 1336/6 verlaufende L.-straße trennende oder verbindende Wirkung hat, wobei der Eindruck eher für letzteres spricht. Denn auch nur die Bebauung nördlich der L.-straße betrachtet, liegt ein Bebauungszusammenhang des Vorhabensgrundstücks mit der es umgebenden Bebauung vor. Die konkrete Art der Umgebungsbebauung hat für die Betrachtung, ob hier ein unbeplanter Innenbereich oder ein Außenbereich im Innenbereich vorliegt, die Folge, dass bei dieser Beurteilung kein zu kleinräumiger Maßstab angelegt werden kann. Vielmehr folgt daraus, dass die beschriebene Art der Umgebungsbebauung bereits deutlich für die Annahme einer Innenbereichslage spricht. Zu berücksichtigen ist ebenso, dass es sich bei dem Vorhabensgrundstück um eine zweifelsohne innerhalb der geschlossenen Ortslage der Beigeladenen gelegene Fläche handelt. Bei der gebotenen wertenden Betrachtung ist der Vorhabensstandort Teil der umliegenden Bebauung.

Der Vorhabensstandort ist auch nicht Teil einer so genannten „Außenbereichsinsel im Innenbereich“.

Für die Frage, ob ein Bebauungszusammenhang im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorliegt, ist nicht allein entscheidend, ob die tatsächlich vorhandene Bebauung einen solchen Bebauungszusammenhang bildet; vielmehr muss auch die Fläche, auf der das geplante Vorhaben realisiert werden soll, noch ein Teil dieses Zusammenhangs sein, von ihm noch geprägt werden. Der Bebauungszusammenhang als tatsächlich aufeinanderfolgende, eben zusammenhängende Bebauung wird dann unterbrochen, wenn die Abfolge durch große Baulücken oder größere Freiflächen unterbrochen wird (vgl. mit zahlreichen Nachweisen und Beispielen aus der Rechtsprechung Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 34 Rn. 21 ff.). Daher steht eine von Bebauung umgebene, innerörtliche Fläche mit ihrer Umgebung dann nicht mehr im Bebauungszusammenhang, wenn sie so groß ist, dass sich ihre Bebauung nicht als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt (BVerwG, U. v. 17.02.1984 - 4 C 55/81 -, juris Rn. 13). In diesen Fällen spricht man von einer so genannten Außenbereichsinsel im Innenbereich.

Eine solche „Außenbereichsinsel“ liegt hier jedoch tatsächlich nicht vor. Für die Frage, ab wann eine so genannte „Außenbereichsinsel“ anzunehmen ist, gibt es naturgemäß keine eindeutigen Daten. Als Grenzen, bei deren Erreichen ein Bebauungszusammenhang unterbrochen ist, werden in der Rechtsprechung beispielsweise angenommen, dass das nächste Haus mehr als 120 m entfernt liegt (VGH Mannheim, U. v. 08.07.1986 - 8 S 2815/85 -, BRS 46, Nr. 81, S. 187; OVG Greifswald, U. v. 05.07.2001 - 3 L 197/00 -, NordÖR 2002, 18 (19)) oder dass die unbebaute Freifläche mehr als 20.000 m² aufweist (BVerwG, U. v. 01.12.1972 - IV C 6/71 -, BVerwGE 41, 227 (234) = BayVBl 1973, 358; VGH Mannheim, U. v. 10.05.1996 - 5 S 393/95 -, VBlBW 1996, 381; U. v. 29.07.1999 - 5 S 1916/07 -, NVwZ-RR 2000, 481). Bei der - wie oben schon ausgeführt - hier anzustellenden wertenden Betrachtung im konkret zu beurteilenden Einzelfall können solche Maßangaben naturgemäß nur grobe Anhaltspunkte bilden. Jedoch sind unter Zugrundelegung dieser ungefähren Größenangaben die Anforderungen an eine so genannte „Außenbereichsinsel im Innenbereich“ im vorliegenden Fall bei Weitem nicht erfüllt. Dazu kommt noch, dass auch eine darüber hinausgehende Bewertung des Einzelfalles zum selben Ergebnis führt.

Im Einzelnen:

Das Gericht geht entsprechend den Feststellungen im Augenschein davon aus, dass der tatsächlich vorhandene Bebauungszusammenhang jedenfalls von Westen kommend bis an die östliche Außenwand des Gebäudes auf Fl. Nrn. 1328/4 und der nördlich anschließenden Gebäude einerseits sowie von Osten kommend bis an die westliche Außenwand des Gebäudes auf Fl. Nr. 1329 und der nördlich anschließenden Gebäude reicht.

Die dazwischen liegende Fläche stellt keine Unterbrechung des vorhandenen Bebauungszusammenhangs dar. Die auf dem Grundstück Fl. Nr. 1328/2 noch vorhandenen beiden (im Wesentlichen abbruchreifen) Gebäude mögen dabei außer Betracht bleiben. Die folgenden beiden Umstände sprechen aber entscheidend dagegen, die gesamte Fläche, die in etwa dem Umgriff des unwirksamen Bebauungsplans entspricht und die insgesamt groß genug wäre für die Annahme einer Außenbereichsinsel, tatsächlich als solche zu werten:

Erstens durchtrennt das Biotop entsprechend den Feststellungen im gerichtlichen Augenschein diese Gesamtfläche; für die entsprechende topographische Trennungswirkung kommt es dabei weniger auf das Biotop als solches an, sondern mehr darauf, dass im Bereich des Biotops eine von Grundstück Fl. Nr. 1328/2 zum nördlich liegenden Grundstück Fl. Nr. 1326 eine stark ausgeprägte Geländekante vorhanden ist, die zusammen mit dem nahezu undurchdringlichen Biotop die Fläche an den nördlichen Grenzen der Grundstücke Fl. Nr. 1328/2 und 1328/7 von der dahinter liegenden unbebauten Fläche auf Fl. Nr. 1326 abgrenzt.

Zweitens ist außerdem das nördlich dem Vorhabensgrundstück stehende Wohngebäude auf Fl. Nr. 1328/7 zu berücksichtigen. Anders als die Gebäude auf dem Grundstück Fl. Nr. 1328/2 ist dieses ohne weiteres zu berücksichtigen. Dieses Gebäude erscheint nicht als Außenbereichsvorhaben, sondern bezieht sich auf das die westlich angrenzende durchgehende Bebauung. Dafür spricht auch, dass dieses Wohnhaus durch seine Bauweise sich gerade nach Westen hin „öffnet“ und nicht abgrenzt.

Die Hangkante an der östlichen Grenze des Grundstücks Fl. Nr. 1328/2 zu der östlich angrenzenden Bebauung ist dagegen keine das Grundstück Fl. Nr. 1328/2 nach Osten hin abgrenzende topographische Grenze. Zwar fällt das Gelände auch hier steil ab, jedoch gerade nicht auf der ganzen östlichen Grenze des Grundstücks Fl. Nr. 1328/2, sondern nur im vorderen Bereich der Grundstücke Fl. Nr. 1328/2 und 1329 zur L.-straße hin.

Am Vorliegen eines Ortsteils bestehen keine Zweifel.

Daher liegt hier eine Innenbereichslage vor.

3. Das Vorhaben fügt sich ohne weiteres und insofern zwischen den Beteiligten wohl auch unstreitig in die nähere Umgebung ein § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

Wie die Feststellungen im gerichtlichen Augenschein ergeben haben, gibt es insbesondere östlich des Vorhabensgrundstücks, aber auch westlich und südlich davon eine Vielzahl von Wohnbauvorhaben, die in ihrem Nutzungsmaß dem Vorhaben gleichkommen oder dieses übertreffen.

Nach alledem ist der Klage stattzugeben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO i. V. m. § 154 Abs. 3 Hs. 1 VwGO sowie § 159 Satz 1 VwGO i. V. m. § 100 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708ff. ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayer-straße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwig-straße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf Euro 90000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz - GKG - i. V. m. Nr. 9.1.1.3 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, NVwZ 2013, Beilage 2).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes Euro 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayer-straße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

I.

Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheids des Landratsamtes Bad Tölz - Wolfratshausen vom 1. Juni 2015 verpflichtet, den Klägern den mit Antrag vom ... Oktober 2014 beantragten Vorbescheid zu erteilen.

II.

Der Beklagte und die Beigeladene haben die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Die Beteiligten streiten um die Verpflichtung des Beklagten, für das Grundstück Fl.Nr. 1328/2, Gemarkung ..., L.-str. ... in ..., einen Vorbescheid für die Errichtung von drei Wohnhäusern mit Tiefgarage zu erteilen.

Mit Antrag auf Vorbescheid vom ... Oktober 2014, beim Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen (im Folgenden: Landratsamt) eingegangen am 9. Dezember 2014, beantragten die Kläger die Erteilung eines Vorbescheides für das Vorhaben: „Errichtung von drei Wohnhäusern mit Tiefgarage.“. Als Frage, über die im Vorbescheid zu entscheiden ist, ist im Vorbescheidsantragsformular eingetragen: „Ist die Bebauung bauplanungsrechtlich zulässig?“.

Aus den mit dem Vorbescheidsantrag eingereichten Bauvorlagen ergibt sich, dass die Errichtung von drei Wohnhäusern mit Tiefgarage mit Grundflächen von 12 m x 25 m, 12 m x 16 m und 16 m x 12 m, einer Tiefgaragenabfahrt von 10 m x 3,50 m, jeweils drei Vollgeschossen, Wandhöhen von jeweils 8,80 m, Satteldächern mit 23° Dachneigung, insgesamt 1.539 m² Wohnfläche, insgesamt 16 Wohneinheiten und 32 Tiefgaragenstellplätzen sowie 4 oberirdischen Stellplätzen beabsichtigt ist.

Der Vorbescheidsantrag wurde in der Sitzung des Bau- und Stadtentwicklungsausschusses der Beigeladenen am 27. November 2014 behandelt. Dem Auszug aus der Niederschrift ist zu entnehmen, dass das Bauvorhaben innerhalb des Bereichs liege, für den der Stadtrat der Beigeladenen die Aufstellung des Bebauungsplanes „SO Hotel Am Kurpark“ sowie eine Veränderungssperre beschlossen habe. Die Veränderungssperre gelte noch bis 29. März 2015. Das geplante Vorhaben stehe den künftigen Festsetzungen dieses Bebauungsplanes entgegen. Es wurde einstimmig beschlossen, den Vorbescheid nicht zur bauaufsichtlichen Genehmigung zu befürworten.

Mit Schreiben des Landratsamtes vom 22. Januar 2015 wurden die Kläger zur beabsichtigten Ablehnung ihres Vorbescheidsantrages angehört.

Dieser könne nicht erteilt werden, weil das Vorhaben von der Art der Nutzung den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes „SO Hotel Am Kurpark“ sowie der von der Stadt ... erlassenen Veränderungssperre widerspreche. Die Voraussetzungen für eine Ausnahme von der Veränderungssperre lägen nicht vor.

Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom ... April 2015 ließen die Kläger mitteilen, dass um Verbescheidung gebeten werde.

Mit Bescheid des Landratsamtes vom 1. Juni 2015 wurde der Vorbescheidsantrag abgelehnt.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt:

Der Stadtrat der Beigeladenen habe auf seiner Sitzung vom 26. Juli 2011 die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes („Sondergebiet Hotel Am Kurpark“) für die Grundstücke Fl.Nrn. 1326, 1326/1, 1328/2, 1328/3, 1328/6 und 1328/7 der Gemarkung ... beschlossen. Entsprechend dem Wortlaut des Beschlussauszugs verfolge die Beigeladene damit das Ziel, die betroffenen Grundstücke für den Neubau eines Kurhotels mit Kureinrichtungen, Wellness und Wohnungen zu sichern. Das Gebiet soll als „Sondergebiet Hotel“ im Sinne von § 11 Abs. 2 BauNVO ausgewiesen werden. Zur Sicherung dieser Planungsabsichten habe der Stadtrat der Beigeladenen für den Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes eine Veränderungssperre mit üblichem Inhalt erlassen. Der Aufstellungsbeschluss sei am 22. März 2012 und die als Satzung beschlossene Veränderungssperre am 29. März 2012 ortsüblich bekanntgemacht worden. Die Veränderungssperre sei damit mit dem Tag ihrer Bekanntmachung in Kraft getreten. Die am 28. Januar 2014 beschlossene Satzung über die Verlängerung der Veränderungssperre sei am 27. März 2014 und die am 27. Januar 2015 beschlossene Satzung über die nochmalige Verlängerung sei am 25. März 2015 in Kraft getreten. Die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre um 1 Jahr sei von der Beigeladenen damit begründet worden, dass „wegen zeitlich aufwendiger Abstimmungs- und Beteiligungsverfahren im Bereich des Naturschutzes (u. a. wegen artenschutzrechtlicher Belange) die Bauleitplanung für den Bereich „SO Hotel Am Kurpark“ bis dato noch nicht abgeschlossen habe werden können.

Der eingereichte Antrag sei abzulehnen, da das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspreche. Das gemeindliche Einvernehmen sei verweigert worden. Das Landratsamt sei hieran gebunden. Eine rechtsaufsichtliche Ersetzung komme nicht in Betracht. Dem geplanten Haus stehe die seit 29. März 2012 gültige Veränderungssperre entgegen. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme lägen nicht vor. Die begehrte Bebauung würde voraussichtlich der im Aufstellungsbeschluss vom 26. Juli 2011 allgemein zum Ausdruck gebrachten Planungsabsicht der Beigeladenen, die betroffenen Grundstücke für den Neubau eines Kurhotels mit Kureinrichtungen, Wellness und Wohnungen zu sichern, zuwiderlaufen. Angesichts dieser Zielvorstellung und unter Berücksichtigung der benachbarten Bebauung lasse sich bereits hinreichend deutlich erkennen, dass sowohl die geplanten Gebäudestandorte als auch die Anzahl und Größe der Gebäude sowie die Art der Nutzung nicht mit den diesbezüglich zu erwartenden Festsetzungen des zukünftigen Bebauungsplanes in Einklang zu bringen seien. Zumindest müsse der Beigeladenen zugestanden werden, sich nicht durch die Zulassung des geplanten Vorhabens frühzeitig in ihren Planungsmöglichkeiten einzuschränken bzw. zu binden.

Der Ablehnungsbescheid wurde den Bevollmächtigten der Kläger ausweislich einer bei den Akten befindlichen Postzustellungsurkunde am 5. Juni 2015 zugestellt.

Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom ... Juni 2015, beim Gericht eingegangen am 22. Juni 2015, ließen die Kläger gegen den streitgegenständlichen Bescheid Klage erheben.

Mit Beschluss vom 25. Juni 2015 wurde die Stadt ... zum Verfahren beigeladen.

Mit Schreiben vom 4. August 2015 zeigte die Regierung von Oberbayern - Prozessvertretung - die Übernahme der Vertretung des Beklagten an.

Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom ... August 2015 ließen die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verpflichten, den Klägern den am ... Oktober 2014 beantragten Vorbescheid über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit zu erteilen.

Zur Begründung ist im Wesentlichen vorgetragen:

Die Kläger seien Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1328/2, Gemarkung ... Auf diesem Grundstück befänden sich zwei Anwesen (L.-str. ... und ...). Diese Anwesen seien früher als Beherbergungsbetrieb (Hotel „...“) und Wohnhaus genutzt worden. Sie stünden aktuell leer. Im näheren Umfeld des nördlich an die L.-straße angrenzenden Grundstücks fänden sich neben Hotel- und Beherbergungsnutzungen (etwa Hotel „...“, Fl.Nr. 1329; Ferienwohnungen „...“, Fl.Nr. 1329/5) vor allem auch Wohnnutzungen (etwa Fl.Nrn. 1329/3, 1328/7, 1328/4, 1327/4, 1338 und 1330/2). Auf der gegenüberliegenden Seite der L.-straße befänden sich weitere Wohnnutzungen sowie das Kurhaus.

Mit Schreiben vom ... Mai 2015 habe der Bevollmächtigte der Kläger darauf hingewiesen, dass die für die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre nach § 17 Abs. 2 BauGB geforderten „besonderen Umstände“ nicht vorlägen und daher der streitgegenständliche Vorbescheidsantrag nicht unter Verweis auf die unwirksame Veränderungssperre abgelehnt werden dürfe. Die Kläger hätten einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Vorbescheides, da die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre unwirksam und das streitgegenständliche Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig sei. Besondere Gründe im Sinne von § 17 Abs. 2 BauGB hätten hinsichtlich der am 25. März 2015 öffentlich bekannt gemachten Satzung der Beigeladenen über die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre für das geplante Bebauungsplangebiet „SO Hotel Am Kurpark“ nicht vorgelegen. Nach ganz herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur sei eine über 3 Jahre andauernde Sperrzeit durch eine Veränderungssperre nur dann entschädigungslos hinzunehmen, wenn einerseits die Bauleitplanung infolge außergewöhnlicher Umstände, die andererseits außerhalb des Einflussbereichs der Gemeinde lägen, nicht innerhalb der vergangenen 3 Jahre zu Ende geführt hätte werden können.

Vorliegend existierten weder die geforderten außergewöhnlichen Umstände, noch lägen diese - so sie denn existierten - außerhalb des Einflussbereichs der Beigeladenen.

Besondere oder außergewöhnliche Umstände - die die Verzögerung rechtfertigten - seien nicht erkennbar. Der Umgriff des geplanten Bebauungsplanes sei mit gerade einmal 1,4 ha vergleichsweise klein. Mangels der Existenz von Altlastenverdachts-flächen oder emittierenden Anlagen im oder in der Nähe des geplanten Bebauungsplangebietes seien auch keine bzw. keine besonders arbeits- und zeitintensiven Untersuchungen zur Schaffung von Entscheidungsgrundlagen erforderlich.

Da das kleine Plangebiet im Norden und Süden auf gesamter Länge an öffentliche Verkehrsflächen angrenze, sei auch keine Planung der internen Erschließung erforderlich.

Auch sei keine das Bebauungsplanverfahren flankierende Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich, weil dieser das Plangebiet aktuell bereits als Sonder-gebiet „Kur“ darstelle. Dass es sich nicht um eine überdurchschnittlich anspruchs-volle Bauleitplanung handele, sondern die Überplanung des Gebietes eine eher überschaubare städtebauliche Aufgabe darstelle - zumal für eine größere Kommune wie die Beigeladene -, zeige sich auch daran, dass sich die Beigeladene für die Durchführung eines beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB entschieden habe. An den fehlenden besonderen Umständen für die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre änderten schließlich auch die in der Sitzungsniederschrift vom 27. Januar 2015 vorgeschobenen „zeitlich aufwendigen Abstimmungs- und Beteiligungsverfahren im Bereich des Naturschutzes“ nichts. Zum einen sei völlig unklar, was hiermit gemeint sei. Zum anderen verwundere diese Behauptung vor allem auch deswegen, weil in den zurückliegenden 4 Jahren seit der Fassung des Aufstellungsbeschlusses im Jahre 2011 für den Bebauungsplan eine förmliche Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange nach § 4 BauGB bislang überhaupt nicht stattgefunden habe. Auch im März/April 2014 habe ausweislich der als Anlage vorgelegten Bekanntmachung lediglich die so genannte „frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit“ (§ 3 Abs. 1 BauGB) stattgefunden.

Im Übrigen dürften diese angeblich erst jetzt aufgetretenen Probleme im Bereich des Naturschutzes auch nicht ursächlich für die Verzögerung sein. Hätte die Beigeladene nämlich das Bauleitplanverfahren so betrieben, wie es sich für Bauleitplanverfahren, die durch eine Veränderungssperre gesichert seien, gehöre, also unter Einsatz ihrer Verwaltungskraft mit der notwendigen Umsicht, vorausschauend und in intensiver Bearbeitung, wären die angeblich erst jetzt - also 4 Jahre nach Beginn der Planung - aufgetauchten Naturschutzprobleme schon eher erkannt und gelöst worden.

Sofern also die von der Beigeladenen angeführten Probleme in Sachen Naturschutz überhaupt vorlägen, stellten diese keine besonderen Umstände dar, weil sie nicht für die Verzögerung ursächlich seien. Ursächlich sei einzig und allein das nicht ernsthafte Betreiben des Bauleitplanverfahrens durch die Beigeladene.

Selbst wenn aber vorliegend von einer verzögerungsverursachenden Ungewöhnlichkeit bzw. Außergewöhnlichkeit ausgegangen werden könne, würde dies an der Unwirksamkeit der nochmaligen Verlängerung der Veränderungssperre nichts ändern. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts könnten besondere Umstände im Sinne von § 17 Abs. 2 BauGB nur angenommen werden, wenn zum Vorliegen einer verzögerungsverursachenden Ungewöhnlichkeit der Bauleitplanung hinzukomme, dass die Kommune diese Ungewöhnlichkeit nicht zu vertreten habe. Vertreten müsse eine Kommune insoweit jedes ihr vorwerfbare Verhalten, wobei davon ausgegangen werden könne, dass Mängel, die in der Sphäre der Gemeinde aufträten, auf deren Fehlverhalten zurückzuführen seien. Das vorliegend der Beigeladenen ein Fehlverhalten vorzuwerfen sei, liege auf Hand.

Obwohl der Aufstellungsbeschluss bereits im Sommer 2011 - also vor 4 Jahren - gefasst worden sei, habe bis zum heutigen Tage noch nicht einmal die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs nach § 3 Abs. 2 BauGB stattgefunden. Ganz offensichtlich sei die Beigeladene daher mit der Bauleitplanung völlig überfordert. Wegen der zögerlichen Bearbeitung des Bauleitplanverfahrens habe die Beigeladene daher etwaige, erst jetzt aufgetretene Gesichtspunkte, die zu einer Verzögerung führten, zu vertreten.

Die Veränderungssperre sei daher unwirksam.

Das Vorhaben sei somit nach § 34 BauGB zu beurteilen und ohne weiteres bauplanungsrechtlich zulässig.

Mit Schreiben der Regierung von Oberbayern - Prozessvertretung - vom 21. September 2015 wurde

Klageabweisung

beantragt.

Die Kläger hätten gemäß Art. 71, 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO keinen Anspruch auf die Erteilung des beantragten Vorbescheides für das streitgegenständliche Vorhaben. Dieses sei bauplanungsrechtlich unzulässig, da ihm die Veränderungssperre der Beigeladene entgegenstehe.

Es werde auf die Ausführungen im Ablehnungsbescheid verwiesen.

Mit Schreiben vom 4. April 2016 teilte die Beigeladene mit:

Inzwischen sei das Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan abgeschlossen. Der Bebauungsplan „SO Hotel Am Kurpark“ sei am 18. März 2016 rechtsverbindlich geworden. Die Veränderungssperre sei damit außer Kraft getreten.

Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom ... April 2016 ließen die Kläger mitteilen:

An der Klage solle festgehalten werden.

Die Klagebegründung würde demnächst ergänzt werden.

Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom ... Juni 2016 ließen die Kläger die Klageanträge neu fassen und die Klage weiter begründen. Auf den Schriftsatz wird Bezug genommen.

Mit Schreiben der Beigeladenen vom 6. Juli 2016, auf das ebenfalls Bezug genommen wird, wurde auf die weitere Klagebegründung erwidert. Hierauf wiederum ließen die Kläger mit Schreiben ihres Bevollmächtigten ebenfalls vom 6. Juli 2016 erwidern.

Das Gericht erhob am 7. Juli 2016 Beweis über die örtlichen Verhältnisse durch Einnahme eines Augenscheins. Auf die Niederschrift über den Augenschein wird Bezug genommen.

Im Anschluss daran wurde die mündliche Verhandlung durchgeführt. Auf die Niederschrift wird Bezug genommen.

Die Beteiligten stellten am Ende der mündlichen Verhandlung die bereits schriftsätzlich angekündigten Anträge.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- sowie die vorgelegten Behördenakten einschließlich der Bauvorlagen und des von der Beigeladenen vorgelegten Bebauungsplans Bezug genommen.

Die Klage hat Erfolg.

Die zulässige Klage ist im Hauptantrag begründet. Die Kläger haben einen Anspruch auf die Erteilung des beantragten Vorbescheids, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO, Art. 71 Satz 1, Satz 4 i. V. m. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 BayBO.

Der Bebauungsplan der Beigeladenen, § 30 Abs. 1 BauGB bzw. dessen Festsetzungen stehen dem Vorhaben nicht entgegen, weil der Bebauungsplan unwirksam ist (nachfolgend unter 1.). Das Vorhabensgrundstück ist in bauplanungsrechtlicher Hinsicht an § 34 BauGB, nicht an § 35 BauGB zu messen (2.). Es fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein gemäß § 34 BauGB (3.).

1. Der Bebauungsplan „SO Hotel am Kurpark“, dessen Festsetzungen dem Vorhaben entgegen stehen würden, ist unwirksam.

Ob der Bebauungsplan wegen der von der Klägerseite geltend gemachten nicht ordnungsgemäßen Öffentlichkeitsbeteiligung, §§ 13a Abs. 2 Nr. 1, 13 Abs. 2 und Abs. 3 sowie 3 Abs. 2 BauGB, unwirksam ist, oder es ihm an der städtebaulichen Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB fehlt, kann offen bleiben.

Denn jedenfalls leidet der Bebauungsplan an einem beachtlichen Abwägungsmangel gemäß § 1 Abs. 7 BauGB. Die Beigeladene hat die Belange der Kläger grundsätzlich verkannt bzw. überhaupt nicht zur Kenntnis genommen und es sich bei der Abwägung insofern zu einfach gemacht.

Die Beigeladene hat weder das maßgebliche Abwägungsmaterial im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Verwertbarkeit der klägerischen Grundstücke unter Berücksichtigung der von der Beigeladenen vorgenommenen bzw. beabsichtigten Sondergebietsfestsetzung in der von § 2 Abs. 3 BauGB verlangten Art und Weise zutreffend ermittelt und zutreffend bewertet, noch hat sie die gegenläufigen privaten Belange der Kläger‚ ihre Grundstücke auch unter Geltung der Planung der Beigeladenen noch wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können‚ mit den öffentlichen Belangen an der Sondergebietsfestsetzung Gesundheit/Hotel und den damit einhergehenden Nutzungen nicht in angemessener Weise abgewogen, und ist damit den Anforderungen des Abwägungsgebots nach § 1 Abs. 7 BauGB (vgl. hierzu: Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger‚ BauGB‚ Stand: 121. EL Mai 2016‚ § 1 Rn. 185 ff., zu den privaten Belangen insbesondere Rn. 195ff.) nicht gerecht geworden.

Der Beigeladenen ist bei der Ermittlung und Bewertung der von der Planung berührten privaten Eigentumsbelange ein rechtlich erheblicher Fehler unterlaufen, der zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans führt.

Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind die öffentlichen und die privaten Belange bei der Aufstellung der Bauleitpläne gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das setzt eine zutreffende Ermittlung und Bewertung der für die Abwägung erheblichen Belange voraus. Mängel bei der Ermittlung und Bewertung sind beachtlich, wenn sie wesentliche Punkte betreffen und wenn der Mangel offensichtlich und von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens ist (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Andere Mängel im Abwägungsvorgang sind nur erheblich, wenn sie offensichtlich sind und Einfluss auf das Abwägungsergebnis hatten (§ 214 Abs. 3 Satz 2 Hs. 2 BauGB).

Nach diesem Maßstab ist die auch bzw., genauer gesagt, hauptsächlich die Grundstücke der Kläger erfassende Festsetzung eines Sondergebietes Gesundheit und Hotel zu beanstanden, weil die Beigeladenen die Auswirkungen der Festsetzung auf das Eigentumsrecht der Kläger (und anderer Betroffener, z. B. den Eigentümer des Grundstücks FL.Nr. 1328/7, das nach den Feststellungen im gerichtlichen Augenschein ausschließlich zum Wohnen genutzt wird und, anders als die Gebäude auf den klägerischen Grundstücken in gutem Zustand ist) nicht sorgfältig genug ermittelt und nicht zutreffend bewertet hat. Dieser Mangel im Abwägungsvorgang ist rechtlich erheblich (beachtlich).

Ziel des Bebauungsplans ist laut seiner Begründung, dem „dringenden Bedarf an Investitionen zur Umsetzung touristischer bzw. gesundheitlicher Projekte im Rahmen der Wiedernutzbarmachung und Entwicklung von Brachflächen bzw. Grundstücke der Innenlage Rechnung“ zu tragen. Die Planung mit dem Bebauungsplan „SO Hotel am Kurpark“ ist dabei eingebettet in weitere Bauleitplanverfahren der Beigeladenen, die dem gleichen oder ähnlichen Zielen dienen (vgl. die entsprechende Darlegung im Schreiben der Beigeladenen vom 06.07.2016). Dieses Ziel ist gemessen an der Planungshoheit der Beigeladenen auch grundsätzlich nicht zu beanstanden. Jedoch ist die Beigeladene gehalten, sich mit den von den Klägern vorgebrachten Umständen, dass die Grundstücksnutzung, die durch Bebauungsplan festgeschrieben werden soll, wirtschaftlich nicht tragfähig ist, konkret auseinanderzusetzen; die Beigeladene darf sich dazu nicht, wie sie es hervorgehend aus der Begründung des Bebauungsplans getan hat, auf allgemeine Behauptungen zu wirtschaftlichen Chancen, die ihre Festsetzungen bieten, verlassen. Auch wenn der Beigeladenen zuzugeben ist, dass die Bedingungen in ihrem Gemeindegebiet nicht in jeder Hinsicht mit dem Sachverhalt, der der vom Klägerbevollmächtigten genannten Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes (U. v. 29.05.2009 - 1 N 07.3063 -, juris) zugrunde liegt, vergleichbar ist, ist es gleichwohl erforderlich, dass sich die Beigeladene mit diesen Erwägungen, die jedenfalls nicht völlig von der Hand zu weisen sind, sondern jedenfalls abwägungserhebliche Belange darstellen, auseinanderzusetzen. Ob diese Auseinandersetzung in der Einholung konkreter Gutachten bestehen muss, ist im vorliegenden Rechtsstreit nicht erheblich. Denn jedenfalls genügen die angestellten Überlegungen und Behauptungen den Anforderungen ebenso wenig wie der Verweis in der Begründung des Bebauungsplans auf die Standortüberprüfung für Hotelprojekte in ... durch die Beratungsfirma „... GmbH“ aus ... von 2009. Diese von der Beigeladenen im gerichtlichen Verfahren vorgelegte Studie ist erstens nicht aktuell und hat zweitens mit dem Geltungsbereich des hier einschlägigen Bebauungsplans nichts zu tun.

Insbesondere leidet der Bebauungsplan jedoch an einem Abwägungsfehler bezogen auf die privaten Belange der Kläger. Eine Abwägung dieser mit den von der Beigeladenen für ihre Planung verfolgten Interessen hat überhaupt nicht stattgefunden. Weder in der Begründung des Bebauungsplans noch in sonstigen Unterlagen werden die Belange der Kläger überhaupt angesprochen. Das ist angesichts der Bedeutung dieser privaten Belange nicht abwägungsgerecht. Sowohl bei einer räumlichen Betrachtung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans, an dem die klägerischen Grundstücke, wie aus dem bei den eingereichten Bauvorlagen befindlichen Lageplan hervorgeht, einen erheblichen Anteil (aus dem Lageplan abgegriffen nicht viel weniger als die Hälfte) haben, wie auch bei einer sachlichen Betrachtung, was den Klägern unter Geltung des Bebauungsplans an Nutzungen (nur) noch möglich ist in Kombination mit den tatsächlichen Umsetzungsschwierigkeiten (dazu sogleich), liegt es auf der Hand, dass die privaten Belange der Kläger nicht nahezu völlig übergangen werden dürfen. Die einzige irgendwie feststellbare Befassung mit den Belangen der Kläger enthält das im Verfahren von den Klägern vorgelegte Antwortschreiben der Beigeladenen vom 18. März 2016 auf die im Aufstellungsverfahren abgegebene Stellungnahme der Kläger. In diesem Schreiben finden sich jedoch lediglich Allgemeinplätze, die sich mit den konkreten privaten Belangen der Kläger überhaupt nicht auseinandersetzen; vielmehr wird lediglich auf Nr. 6.1 der Begründung des Bebauungsplans verwiesen, in der sich jedoch ebenfalls überhaupt keine Aussage findet, die zeigt, dass die privaten Belange der Kläger von der Beigeladenen wenigstens erkannt geschweige denn ordnungsgemäß mit den Belangen, welche die Beigeladene mit ihrer Planung verfolgt, abgewogen worden wären. Dabei liegt auf der Hand, dass unter Berücksichtigung der sehr restriktiven Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung im Sondergebiet (B. Textliche Festsetzungen, dort Nr. 1.1 und 1.2) nur eine ganz geringe Variationsbreite an möglichen Nutzungen verbleibt. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass das Vorhabensgrundstück vorher nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gelegen war, so dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB beurteilt hätte, woran die existierende Darstellung eines Sondergebiets „Kur“ im Flächennutzungsplan nichts geändert hätte, ist bereits dadurch die Verwertbarkeit des Grundeigentums der Kläger massiv eingeschränkt. Dazu kommen noch die von den Klägern dargelegten praktischen Umsetzungsschwierigkeiten: Etwa die Schwierigkeit, wegen der verschiedenen Eigentümer der Grundstücke ein gemeinsames Hotelprojekt zu verwirklichen oder auf der anderen Seite die Schwierigkeit, für den Fall einer fehlenden Einigung der Grundstückseigentümer untereinander mehrere kleinere Projekte verwirklichen zu können, oder die Schwierigkeit, wegen des den Geltungsbereich des Bebauungsplans durchschneidenden Biotops einschließlich des bestehenden Veränderungsverbots für die Hinterliegergrundstücke überhaupt eine sinnvolle Nutzung zusammen mit den an der L.-straße gelegenen Grundstücken zu finden. Spätestens in Kombination führen diese Umstände dazu, dass die privaten Belange der Kläger wegen der auf der Hand liegenden Einschränkungen der Kläger in der Verwertbarkeit ihres Grundeigentums hätten nachvollziehbar oder überhaupt mit den Belangen, die für die vorgenommene Planung sprechen, abgewogen werden müssen. Das hat die Beigeladene nicht getan. Ein Beispiel für die nahezu vollständige Verkennung der privaten Belange der Kläger ist die Aussage in der Klageerwiderung der Beigeladenen vom 6. Juli 2016, dort Seite 3 letzter Absatz, wo darauf verwiesen wird, dass die Beigeladene hinsichtlich der Zulässigkeit von Gaststätten oder Arztpraxen „keine Probleme“ sehe. Beide Nutzungen sind nach der Festsetzung zur Art der Nutzung im Sondergebiet jedoch überhaupt nicht zulässig; bei den Arztpraxen könnte zumindest noch versucht werden, diese unter die in B. Nr. 1.2 festgesetzten Nutzungsarten zu subsumieren, was aber im Ergebnis rechtlich nicht trägt angesichts der Striktheit der Festsetzung zur Art der Nutzung im Sondergebiet unter Berücksichtigung des Umstands, dass „Arztpraxis“ eben nicht genannt ist. Eine Nutzung z. B. als Gaststätte ist schließlich jedenfalls allgemein unzulässig und auch nicht befreiungsfähig, da nicht ersichtlich ist, wie eine im Sondergebiet nicht festgesetzte und damit ausgeschlossene Nutzung nicht die Grundzüge der Planung, § 31 Abs. 2 BauGB, berühren sollte.

Diese Mängel im Abwägungsvorgang sind nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlich (rechtlich erheblich). Sie betreffen mit den privaten Belangen der größten Grundeigentümer im Plangebiet einen wesentlichen Punkt der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (vgl. BVerwG, U. v. 09.04.2008 - 4 CN 1/07 -, juris Rn. 19 und 22). Die Mängel sind offensichtlich, weil sie sich ohne weiteres aus den Bebauungsplanakten ergeben.

Die Mängel waren auch von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens. Es besteht die „konkrete Möglichkeit“ (vgl. BVerwG, B. v. 29.01.1992 - 4 NB 22/90 -, juris Rn. 17), dass das Ergebnis des Verfahrens, d. h. das Abwägungsergebnis, ohne die aufgezeigten Fehler anders ausgefallen wäre. Es liegt nahe, dass eine Berücksichtigung der privaten Belange der Kläger zu anderen Festsetzungen geführt hätte; vor allem ist anzunehmen, dass die Beigeladene in den Bebauungsplan Festsetzungen aufgenommen hätte, die den Klägern eine etwas größere Bandbreite an möglichen Nutzungsarten gestatten.

2. Das somit wegen der Unwirksamkeit des Bebauungsplans nicht mehr an § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. den Festsetzungen zu messende Vorhaben beurteilt sich hinsichtlich der abgefragten bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nicht nach § 35 BauGB, sondern nach § 34 BauGB.

Der Standort des Vorhabens befindet sich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile der Beigeladenen und ist daher nach § 34 Abs. 1 Satz 1 sowie Abs. 2 BauGB zu beurteilen.

Die in der mündlichen Verhandlung geäußerte Auffassung des Beklagten, das Vorhaben befinde sich im Außenbereich gemäß § 35 Abs. 1 BauGB, trifft nicht zu.

§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB fordert zunächst einen Bebauungszusammenhang. Dieser liegt vor, wenn das Baugrundstück tatsächlich von Bebauung umgeben ist. Hierbei zählt jedoch nicht jede bauliche Anlage mit, sondern es werden grundsätzlich nur solche Bauwerke als maßstabsbildend in die Betrachtung einbezogen, die dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen (vgl. nur BVerwG, B. v. 08.11.1999 - 4 B 85/99 -, juris Rn. 7; B. v. 10.07.2000 - 4 B 39/00 -, juris Rn. 5). Ist die Umgebung des Baugrundstücks - wie hier - nicht durchgehend bebaut, sondern weist auch unbebaute Flächen auf, entscheidet deren Zahl, Lage und Größe darüber, ob noch eine zusammenhängende Bebauung vorhanden ist. Das Bundesverwaltungsgericht stellt insoweit darauf ab, ob trotz vorhandener Baulücken der Eindruck von Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt wird (vgl. statt vieler BVerwG, U. v. 19.09.1986 - 4 C 15/84 -, BVerwGE 75, 34 (36 f.) = NVwZ 1987, 406; B. v. 02.08.2001 - 4 B 26/01 -, juris Rn. 7). Bei dieser wertenden Betrachtung (BVerwG, U. v. 06.11.1968 - IV C 2/66 -, BVerwGE 31, 20 (21) = BayVBl 1969, 316; B. v. 08.11.1999 a. a. O.) spielen auch die Topographie der näheren Umgebung, beispielsweise eine eventuell trennende Wirkung von Straßen und die Art der Umgebungsbebauung (z. B. einzelne Gebäude auf großen Grundstücken oder geschlossene Bebauung) eine Rolle. Nach der die Umstände des Einzelfalles berücksichtigenden, wertenden Betrachtung liegt danach hier ein Bebauungszusammenhang vor. Insbesondere liegt nicht - wie vom Beklagten mittlerweile angenommen - eine so genannte „Außenbereichsinsel im Innenbereich“ vor; würde letzteres zutreffen, hätte der Bebauungsplan der Beigeladenen nicht, wie geschehen, nach § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im vereinfachten Verfahren ergehen dürfen.

Das Vorhabensgrundstück nimmt an einem bestehenden Bebauungszusammenhang teil.

Dies folgt bereits aus den, dem Bauantrag beigefügten Bauvorlagen, insbesondere dem Lageplan vom 20. November 2011 und wird durch die Feststellungen des Gerichts im durchgeführten Augenschein bestätigt.

Zu berücksichtigen ist, dass die nähere Umgebung des Vorhabensgrundstücks von überwiegend großen Gebäuden auf vergleichsweise eher großzügig geschnittenen Grundstücken gekennzeichnet ist. Dies gilt zunächst für das Vorhabensgrundstück Fl.Nr. 1328/2. Das gilt ebenso für das Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 1328/7, bei dem es sich um ein Wohngebäude handelt. Ebenso gilt das insbesondere für die Gebäude und Grundstücke auf den östlich angrenzenden Flächen. Dabei kommt es zunächst nicht darauf an, ob die auf Fl.Nr. 1336/6 verlaufende L.-straße trennende oder verbindende Wirkung hat, wobei der Eindruck eher für letzteres spricht. Denn auch nur die Bebauung nördlich der L.-straße betrachtet, liegt ein Bebauungszusammenhang des Vorhabensgrundstücks mit der es umgebenden Bebauung vor. Die konkrete Art der Umgebungsbebauung hat für die Betrachtung, ob hier ein unbeplanter Innenbereich oder ein Außenbereich im Innenbereich vorliegt, die Folge, dass bei dieser Beurteilung kein zu kleinräumiger Maßstab angelegt werden kann. Vielmehr folgt daraus, dass die beschriebene Art der Umgebungsbebauung bereits deutlich für die Annahme einer Innenbereichslage spricht. Zu berücksichtigen ist ebenso, dass es sich bei dem Vorhabensgrundstück um eine zweifelsohne innerhalb der geschlossenen Ortslage der Beigeladenen gelegene Fläche handelt. Bei der gebotenen wertenden Betrachtung ist der Vorhabensstandort Teil der umliegenden Bebauung.

Der Vorhabensstandort ist auch nicht Teil einer so genannten „Außenbereichsinsel im Innenbereich“.

Für die Frage, ob ein Bebauungszusammenhang im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorliegt, ist nicht allein entscheidend, ob die tatsächlich vorhandene Bebauung einen solchen Bebauungszusammenhang bildet; vielmehr muss auch die Fläche, auf der das geplante Vorhaben realisiert werden soll, noch ein Teil dieses Zusammenhangs sein, von ihm noch geprägt werden. Der Bebauungszusammenhang als tatsächlich aufeinanderfolgende, eben zusammenhängende Bebauung wird dann unterbrochen, wenn die Abfolge durch große Baulücken oder größere Freiflächen unterbrochen wird (vgl. mit zahlreichen Nachweisen und Beispielen aus der Rechtsprechung Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 34 Rn. 21 ff.). Daher steht eine von Bebauung umgebene, innerörtliche Fläche mit ihrer Umgebung dann nicht mehr im Bebauungszusammenhang, wenn sie so groß ist, dass sich ihre Bebauung nicht als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt (BVerwG, U. v. 17.02.1984 - 4 C 55/81 -, juris Rn. 13). In diesen Fällen spricht man von einer so genannten Außenbereichsinsel im Innenbereich.

Eine solche „Außenbereichsinsel“ liegt hier jedoch tatsächlich nicht vor. Für die Frage, ab wann eine so genannte „Außenbereichsinsel“ anzunehmen ist, gibt es naturgemäß keine eindeutigen Daten. Als Grenzen, bei deren Erreichen ein Bebauungszusammenhang unterbrochen ist, werden in der Rechtsprechung beispielsweise angenommen, dass das nächste Haus mehr als 120 m entfernt liegt (VGH Mannheim, U. v. 08.07.1986 - 8 S 2815/85 -, BRS 46, Nr. 81, S. 187; OVG Greifswald, U. v. 05.07.2001 - 3 L 197/00 -, NordÖR 2002, 18 (19)) oder dass die unbebaute Freifläche mehr als 20.000 m² aufweist (BVerwG, U. v. 01.12.1972 - IV C 6/71 -, BVerwGE 41, 227 (234) = BayVBl 1973, 358; VGH Mannheim, U. v. 10.05.1996 - 5 S 393/95 -, VBlBW 1996, 381; U. v. 29.07.1999 - 5 S 1916/07 -, NVwZ-RR 2000, 481). Bei der - wie oben schon ausgeführt - hier anzustellenden wertenden Betrachtung im konkret zu beurteilenden Einzelfall können solche Maßangaben naturgemäß nur grobe Anhaltspunkte bilden. Jedoch sind unter Zugrundelegung dieser ungefähren Größenangaben die Anforderungen an eine so genannte „Außenbereichsinsel im Innenbereich“ im vorliegenden Fall bei Weitem nicht erfüllt. Dazu kommt noch, dass auch eine darüber hinausgehende Bewertung des Einzelfalles zum selben Ergebnis führt.

Im Einzelnen:

Das Gericht geht entsprechend den Feststellungen im Augenschein davon aus, dass der tatsächlich vorhandene Bebauungszusammenhang jedenfalls von Westen kommend bis an die östliche Außenwand des Gebäudes auf Fl.Nrn. 1328/4 und der nördlich anschließenden Gebäude einerseits sowie von Osten kommend bis an die westliche Außenwand des Gebäudes auf FlNr. 1329 und der nördlich anschließenden Gebäude reicht. Die dazwischen liegende Fläche stellt keine Unterbrechung des vorhandenen Bebauungszusammenhangs dar. Die auf dem Vorhabensgrundstück noch vorhandenen beiden (im Wesentlichen abbruchreifen) Gebäude mögen dabei außer Betracht bleiben. Die folgenden beiden Umstände sprechen aber entscheidend dagegen, die gesamte Fläche, die in etwa dem Umgriff des unwirksamen Bebauungsplans entspricht und die insgesamt groß genug wäre für die Annahme einer Außenbereichsinsel, tatsächlich als solche zu werten:

Erstens durchtrennt das Biotop entsprechend den Feststellungen im gerichtlichen Augenschein diese Gesamtfläche; für die entsprechende topographische Trennungswirkung kommt es dabei weniger auf das Biotop als solches an, sondern mehr darauf, dass im Bereich des Biotops eine von Grundstück FlNr. 1328/2 zum nördlich liegenden Grundstück FlNr. 1326 eine stark ausgeprägte Geländekante vorhanden ist, die zusammen mit dem nahezu undurchdringlichen Biotop die Fläche an den nördlichen Grenzen der Grundstücke FlNr. 1328/2 und 1328/7 von der dahinter liegenden unbebauten Fläche auf FlNr. 1326 abgrenzt.

Zweitens ist außerdem das Wohngebäude auf FlNr. 1328/7 zu berücksichtigen. Anders als die Gebäude auf dem Vohabengrundstück ist dieses ohne weiteres zu berücksichtigen. Dieses Gebäude erscheint nicht als Außenbereichsvorhaben, sondern bezieht sich auf das die westlich angrenzende durchgehende Bebauung. Dafür spricht auch, dass dieses Wohnhaus durch seine Bauweise sich gerade nach Westen hin „öffnet“ und nicht abgrenzt.

Die Hangkante an der östlichen Grenze des Grundstücks Fl.Nr. 1328/2 zu der östlich angrenzenden Bebauung ist dagegen keine das Vorhabensgrundstück nach Osten hin abgrenzende topographische Grenze. Zwar fällt das Gelände auch hier steil ab, jedoch gerade nicht auf der ganzen östlichen Grenze des Vorhabensgrundstücks, sondern nur im vorderen Bereich der Grundstücke Fl.Nr. 1328/2 und 1329 zur L.-straße hin.

Am Vorliegen eines Ortsteils bestehen keine Zweifel.

Daher liegt hier eine Innenbereichslage vor.

3. Das Vorhaben fügt sich ohne weiteres und insofern zwischen den Beteiligten wohl auch unstreitig in die nähere Umgebung ein § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Wie die Feststellungen im gerichtlichen Augenschein ergeben haben, gibt es insbesondere östlich des Vorhabensgrundstücks, aber auch westlich und südlich davon eine Vielzahl von Wohnbauvorhaben, die in ihrem Nutzungsmaß dem Vorhaben gleichkommen oder dieses übertreffen.

Nach alledem ist der Klage stattzugeben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO i. V. m. § 154 Abs. 3 Hs. 1 VwGO sowie § 159 Satz 1 VwGO i. V. m. § 100 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708ff. ZPO.