Die Klägerin begehrt die Aufhebung des Enteignungsbeschlusses der Beklagten vom 18. August 2014.
Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke Fl.Nr. ... und ... der Gemarkung .... Die Grundstücke besitzen eine Fläche von insgesamt 2.327 m² und wurden durch Abtrennung/Zerlegung aus dem Grundstück Fl.Nr. ... neu gebildet.
Am 29. Juni 1989 beantragte das zu diesem Zeitpunkt zuständige Straßenbauamt ... bei der Regierung von ... die Durchführung eines Planfeststellungsverfahrens zum Neubau der B ... (Westtangente ...). Die Planunterlagen wurden in der Zeit vom 4. September 1989 bis 9. Oktober 1989 zur Einsicht ausgelegt. Am 16. November 1989 kaufte die Beigeladene zu 1 vom damaligen Eigentümer die vom streitgegenständlichen Enteignungsbeschluss betroffenen Flächen, da diese für den geplanten Neubau der Bundesstraße ... (Westtangente) benötigt wurden. Am 11. Januar 1990 übte der Vater der Klägerin das ihm für diese Flächen eingeräumte Vorkaufsrecht aus. Mit Planfeststellungsbeschluss der Regierung von ... vom 12. Juni 1992 wurde der Plan für den Neubau der Westtangente ... im Zuge der Bundesstraße ... festgestellt. Der Planfeststellungsbeschluss ist bestandskräftig. Der Vater der Klägerin erteilte am 3. August 1993 der Beigeladenen zu 1 die Erlaubnis zum Baubeginn verbunden mit der Zustimmung zur Widmung der Flächen. Diese wurden am 18. Dezember 1995 dem Verkehr übergeben und am 1. Dezember 1999 mit Wirkung zum 1.1.2000 wirksam gewidmet. Mit Beschluss der Beklagten vom 10. Februar 1997 wurde die Beigeladene zu 1 verpflichtet, dem Vater der Klägerin eine Entschädigung von 216,- DM/qm für das in Anspruch genommene Grundstück Fl.Nr. ... (jetzt Fl.Nr. ... und Fl.Nr. ...) zu bezahlen. Hiergegen erhob die Beigeladene zu 1 am 11. März 1997 Klage zum Landgericht ...; der Vater der Klägerin erhob am gleichen Tag Widerklage (Az. ...).
Mit notariellem Überlassungsvertrag vom 27. März 1997 übertrug der Vater der Klägerin die streitgegenständlichen Grundstücke unentgeltlich mit allen damit verbundenen Rechten, Pflichten und gesetzlichen Bestandteilen an die Klägerin. Die Fläche war im Vertrag - noch vor der Zerlegung - als „Fl.Nr. ... B ..., Verkehrsfläche zu 0,2327 ha“ bezeichnet. Die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch erfolgte am 24. Juni 1997.
In dem Entschädigungsrechtstreit zwischen dem Vater der Klägerin und der Beigeladenen zu 1 hatte das Landgericht ... mit Urteil vom 9. Juli 2002 (Az: ...) festgestellt, dass die Bundesrepublik Deutschland für das Grundstück Fl.Nr. ... (jetzt Fl.Nr. ... und FlNr. ...) der Gemarkung ... mit einer Größe von 2.327 m² eine Entschädigung von 171,89 DM/m² (87,89 EUR) an den Vater der Klägerin als Grundstückseigentümer zu zahlen habe. Diese Entschädigung wurde an den Vater der Klägerin ausgezahlt. Er ist mittlerweile verstorben.
Mit Enteignungsbeschluss vom 15. Dezember 2005 wurde das Eigentum an den genannten Grundstücken der Klägerin entzogen und der Beigeladenen zu 1 zum Eigentum übertragen. Die an die Klägerin zu leistende Entschädigung wurde auf 0,00 Euro festgesetzt. Mit Urteil vom 23. September 2009 (Az: 8 B 08.2947) wurde der Beschluss durch den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof aufgehoben, weil der Klägerin keine Enteignungsentschädigung zugesprochen worden war.
Mit Schreiben vom 22. Februar 2011 beantragte die Beigeladene zu 1 erneut, der Klägerin das Eigentum an dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... mit einer Größe von 2.200 m² sowie an dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... mit einer Größe von 127 m² zu entziehen und die Bundesrepublik Deutschland als Eigentümerin einzusetzen. Eine Enteignung sei notwendig, da der Versuch, die Grundstücke freihändig zu erwerben, gescheitert sei. Das Antragsschreiben wurde sowohl der Bevollmächtigten der Klägerin als auch den Erben des Vaters der Klägerin mit der Bitte um Stellungnahme zugestellt. Eine Äußerung erfolgte lediglich durch die Bevollmächtigte der Klägerin, die weiteren Miterben gaben keine Erklärung ab. Am 16. August 2011 wurde zugunsten der Beigeladenen zu 2 eine Grundschuld in Höhe von 300.000,- EUR auf den Grundstücken eingetragen.
Am 3. Juli 2012 wurde der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt ... beauftragt, die Entschädigung nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen zu ermitteln. Mit Wertgutachten vom 10. Oktober 2013 setzte der Gutachterausschuss einen Grundstückswert von 2,58 EUR/m², d. h. insgesamt auf 6.000,- EUR fest. Als Wertermittlungsstichtag wurde der 10. Oktober 2013 und als Qualitätsstichtag der 24. Juni 1997 (Eigentumsübergang auf die Klägerin) festgelegt. In dem Gutachten wird ausgeführt, dass bei der Wertermittlung entsprechend der Angaben der Beklagten davon ausgegangen worden sei, dass die Klägerin im Jahr 1997 bereits Straßenbauland erworben habe. Die Wertermittlung sei daher auf Grundlage dieser Rechtsauffassung erfolgt. Unter Berücksichtigung der konkludenten Widmung des Grundstücks für den öffentlichen Straßenverkehr durch Verkehrsübergabe am 18. Dezember 1995 sei davon auszugehen, dass das Bewertungsgrundstück am Qualitätsstichtag entsprechend Art. 8 Abs. 4 BayEG als öffentliche Verkehrsfläche genutzt wurde. Auf diese Qualitätseinstufung stütze sich die Wertermittlung.
Auf der Grundlage dieses Wertgutachtens erfolgte am 29. Januar 2014 an die Klägerin das Angebot, die Grundstücksflächen zu insgesamt 6.000,- EUR zu erwerben. In der mündlichen Verhandlung über den Enteignungsantrag vom 30. Juli 2014 wurde das Angebot auf 30.000,- EUR zuzüglich Zinsen erweitert. Dieses erweiterte Angebot zur vergleichsweisen Einigung erfolgte unter der Voraussetzung, dass der Beigeladene zu 3 die zwischenzeitlich erhobene Klage auf Rückzahlung der an den Vater der Klägerin geleisteten Entschädigung zurücknehmen werde und die Klägerin ihrerseits den Verzicht auf die Begleichung ihrer Anwaltskosten erklärt. Eine Einigung kam nicht zustande.
Mit Enteignungsbeschluss vom 18. August 2014 wurde das Eigentum der Klägerin am Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... mit einer Größe von 2.200 m², eingetragen im Grundbuch von ..., Band ..., Bl. ..., Amtsgericht ..., sowie das Eigentum am Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... mit einer Größe von 127 m², eingetragen im Grundbuch von ..., Band ..., Bl. ..., entzogen und als neue Eigentümerin der Grundstücke die Bundesrepublik Deutschland eingesetzt. Als Verwendungszweck wurde der Neubau der Bundesstraße ... (Westtangente ...) gemäß Planfeststellungsbeschluss der Regierung von ... vom 12. Juni 1992 angegeben. Als Entschädigung wurde hinsichtlich der Fl.Nr. ... eine Geldentschädigung in Höhe von 5.676,00 EUR und hinsichtlich der Fl.Nr. ... in Höhe von 327,66 EUR festgesetzt. Der Betrag ist ab 24. Juni 1997 bis zur Auszahlung mit 2% über dem Basiszinssatz jährlich zu verzinsen. Zur Begründung wird ausgeführt, die Enteignung sei zulässig, da sie zur Verwirklichung des bestandskräftigen Planfeststellungsbeschlusses zum Bau der Westtangente B. erforderlich und somit die Enteignung durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sei. Der Enteignungsantrag betreffe ausschließlich die Flächen, die gemäß Planfeststellungsbeschluss nach Maßgabe des Grunderwerbsverzeichnisses durch die Baumaßnahme auf Dauer benötigt würden. Da der Klägerin das Eigentum durch die Enteignung der verfahrensgegenständlichen Verkehrsflächen entzogen werde, habe sie einen Entschädigungsanspruch für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust. Dieser liege im Verlust einer Verkehrsfläche, weil die Klägerin am 24. Juni 1997 lediglich Straßenflächen erworben habe. Die Auffassung der Klägerin, sie habe Eigentum an einem Grundstück mit der Qualität von Bauerwartungsland verloren, weil für die Qualitätsbestimmung auf den Wert des Grundstücks im August 1993, dem Zeitpunkt der vorzeitigen Besitzüberlassung abzustellen sei, werde nicht gefolgt. Für die Höhe der Enteignungsentschädigung sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich der Zeitpunkt maßgeblich, in dem die Enteignungsbehörde entscheide. Im Falle eines Eigentümerwechsels könne der neue Eigentümer eine Mehrentschädigung, die sich aus vor dem Eigentumswechsel eingetretenen Vorwirkungen ergebe, nicht verlangen. In der Überlassungsurkunde sei keine Abtretung eines Entschädigungsanspruches aus Vorwirkung geregelt, dies sei von der Klägerin auch im Schreiben vom 18. Juni 2012 bestätigt worden. Dementsprechend sei bei der Festlegung des entschädigungspflichtigen Wertverlustes auf die Eigenschaft als Verkehrsfläche abzustellen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt ... habe den als Entschädigung festzusetzenden Wert im Wege eines Vergleichswertverfahrens ermittelt. Die Beigeladene zu 1 habe sich nachweislich ernsthaft darum bemüht, das Grundstück zu angemessenen Bedingungen freihändig zu erwerben, dies sei jedoch nicht gelungen.
Am 19. September 2014 erhob die Klägerin Klage. Sie beantragt,
den Enteignungsbeschluss der Stadt ... vom 18. August 2014 aufzuheben.
Zur Klagebegründung wird vorgetragen, dass der Enteignungsbeschluss wegen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 2 Nr. 1 BayEG rechtswidrig sei, weil kein angemessenes Angebot zum Erwerb erfolgt sei. Der im Enteignungsbeschluss festgesetzte Betrag liege weit unter dem Wert, der nach der Wertfestsetzung des Landgerichtes an die Klägerin zu zahlen wäre. Dieses habe ermittelt, dass ein Betrag von mindestens 204.520,03 EUR zu leisten sei. Bei der Wertermittlung könne nicht darauf abgestellt werden, dass die Klägerin im Jahr 1997 nur ein Grundstück mit Straßenqualität erworben habe. Das Grundstück sei mit dem ursprünglichen Wert als Bauerwartungsland zu entschädigen. Das Eigentum am Grundstück und der Entschädigungsanspruch seien nicht zu trennen. Durch den Überlassungsvertrag zwischen dem Vater der Klägerin und der Klägerin selbst seien alle Rechte und Pflichten auf die Klägerin übergegangen. Es seien keine Grundstücksrechte vom Vater zurückbehalten worden. Eine Abtretung der Entschädigungsansprüche wieder zurück auf den Vater sei nicht erfolgt. Daher sei der Klägerin im Hinblick auf Art. 8 BayEG der Grundstückswert auf der Grundlage zu erstatten, wie er im Zeitpunkt des ersten Entschädigungsverfahrens bestanden habe. Der Gutachterausschuss sei fälschlicher Weise von der Beklagten dahingehend informiert worden, dass es sich um Straßengrundstücke handele. Da somit kein angemessenes Angebot abgegeben worden sei, habe dieses von der Klägerin abgelehnt werden können, ohne dass dies zur Zulässigkeit der Enteignung führe. Die Klägerin wäre bereit gewesen, das Grundstück zu dem vom Landgericht festgesetzten Preis zu veräußern. Die Enteignung sei unverhältnismäßig.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Klage sei bereits unzulässig, da Streitgegenstand ausschließlich die Angemessenheit der Entschädigung sei. Diese sei aber im Entschädigungsverfahren vor dem Zivilgericht zu klären, denn für die Überprüfung der Rechtmäßigkeit der festgesetzten Höhe sei der Zivilrechtsweg eröffnet. Die Klage sei aber auch unbegründet, da die Voraussetzungen für die Enteignung gegeben seien. Insbesondere habe die Enteignungsbegünstigte ein nachhaltiges und ernsthaftes Bemühen an den Tag gelegt, das Grundstück zu angemessenen Bedingungen zu erwerben. Es sei ausreichend, wenn ein Angebot abgegeben werde, das der Sachlage entspreche und der Kaufpreis auf Ermittlungen gestützt sei, die sich nach dem objektiven Wert des Grundstücks bemessen. Da das Angebot auf das Gutachten des Gutachterausschusses gestützt sei, sei es angemessen. Die Frage, ob die von der Beklagten gemachten Vorgaben zu den rechtlichen Ansatzpunkten für die Höhe der zu entrichteten Entschädigung zutreffend seien, sei vor den ordentlichen Gerichten im Rahmen einer Klage hinsichtlich der Höhe der Entschädigung zu klären. Eine Bindung an das Urteil des Landgerichts ... vom 9. Juli 2002 hinsichtlich der Höhe der Entschädigung liege nicht vor, da sich das Urteil nicht auf die Forderungsinhaberschaft einer Partei beziehe und daher nicht von der Klägerin beansprucht werden könne. Sie könne nur einen Anspruch auf Entschädigung für das geltend machen, was ihr entzogen worden sei. Eine rechtskräftige Entscheidung hierüber sei jedoch nicht ergangen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei für die Bemessung der Enteignungsentschädigung der Zeitpunkt maßgeblich, in dem die Enteignungsbehörde entscheide. Die Grundstücke der Klägerin seien durch Erteilung der Bauerlaubnis vom 3. August 1993 wirksam gewidmet, dies habe auch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in seinem Beschluss vom 16. Dezember 2013 festgestellt. Die Klägerin habe somit die Grundstücke am 24. Juni 1997 als Verkehrsfläche erworben. Die Veräußerung sei unentgeltlich erfolgt. Eine Berechnung der Enteignungsentschädigung zu der höherwertigen Qualitätsstufe sei daher nicht gerechtfertigt. Spätestens ab Erlass des Planfeststellungsbeschlusses vom 12. Juni 1992 sei das Grundstück von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung abgeschnitten worden. Der Überlassungsvertrag enthalte keine Abtretung des Entschädigungsanspruches seitens des Voreigentümers. Dies werde sowohl durch Schreiben vom 18. Juni 2012 bestätigt, als auch durch die Tatsache, dass der Vater der Klägerin den Entschädigungsanspruch mit Abtretungsurkunde vom 5. Mai 2000 an die Bank abgetreten habe, unter der Versicherung, dass dieser Anspruch nicht bereits an Dritte abgetreten worden sei.
Die Beigeladene zu 1 beantragt,
die Klage abzuweisen
Die Beigeladenen zu 2 und 3 haben keinen Antrag gestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichts- und Behördenakten sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung verwiesen.
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der Enteignungsbeschluss der Beklagten vom 18. August 2014 hat der Klägerin das Eigentum an den beiden Grundstücken Fl.Nr. ... und ..., beide Gemarkung ..., rechtmäßig entzogen. Die Klägerin ist durch den Beschluss nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
I.
Die Klage ist zulässig.
1. Für das streitgegenständliche Verfahren ist der Verwaltungsrechtsweg gegeben. Die Vorschrift des Art. 44 Abs. 1 Bayerisches Enteignungsgesetz (BayEG), die Klagen wegen Entschädigung den ordentlichen Gerichten zuweist, ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig. Zwar begründet die Klägerin ihre Klage damit, dass ihr eine höhere Entschädigung zustehe, als ihr im streitgegenständlichen Enteignungsbeschluss zugesprochen wurde. Doch wendet sie sich nicht lediglich gegen die Höhe der Entschädigungszahlung, sondern hält den Beschluss vom 18. August 2014 insgesamt für rechtswidrig, weil die Voraussetzungen für eine rechtswirksame Enteignung nicht gegeben seien. Sie trägt vor, die Beigeladene zu 1 habe sich nicht ernsthaft bemüht, das Grundstück zu angemessenen Bedingungen freihändig zu erwerben und macht damit das Fehlen der Enteignungsvoraussetzungen nach Art. 3 Abs. 2 Nr. 1 BayEG geltend. Dieser Vortrag betrifft somit die Voraussetzung für einen rechtmäßigen Eigentumsentzug und nicht lediglich die Höhe der Entschädigungszahlung. Für die Überprüfung, ob die rechtlichen Vorgaben für eine Enteignung vorliegen, ist jedoch nach Art. 44 Abs. 2 BayEG der Verwaltungsrechtsweg gegeben (vgl. Molodovsky/Bernstorff, Enteignungsrecht in Bayern, Stand April 2014, Anm. 3 zu Art. 44).
2. Statthafte Klageart gegen den Enteignungsbeschluss vom 18. August 2014 ist somit die Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO. Die Klägerin ist als belastete Adressatin des Beschlusses nach § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt. Die Klagefrist des § 74 Abs. 1 VwGO wurde eingehalten.
II.
Die Klage ist unbegründet.
1. Rechtsgrundlage für die ausgesprochene Enteignung ist § 19 Abs. 1 Bundesfernstraßengesetz (FStrG) i. V. m. Art. 1 Abs. 2 Nr. 1 BayEG. Die Beklagte war nach § 19 Abs. 5 FStrG i. V. m. Art. 19 Abs. 1 BayEG, Art. 9 Abs. 1, Art. 8 Bayerische Gemeindeordnung (GO), Art. 3 Abs. 1 Nr. 1 BayVwVfG als örtlich zuständige Enteignungsbehörde für die Durchführung des Enteignungsverfahrens zuständig und konnte die Enteignung zugunsten der Beigeladenen zu 1 als Trägerin der Straßenbaulast durchführen. Das nach Art. 23 Satz 1 BayEG als förmliches Verwaltungsverfahren i. S. d. Art. 63 ff BayVwVfG ausgestaltete Enteignungsverfahren wurde ordnungsgemäß durchgeführt. Die Enteignung ist auf der Grundlage des zutreffend gestellten Antrags der Beigeladenen zu 1 erfolgt; die nach Art. 22 BayEG zu beteiligenden Personen wurden einbezogen. Auch die Gesamtrechtsnachfolger des Voreigentümers (Vater der Klägerin) erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme, machten hiervor jedoch keinen Gebrauch. Verstöße gegen die nach § 19 Abs. 5 FStrG i. V. m. Art. 19 ff. BayEG zu beachtenden Verfahrensvorschriften wurden nicht vorgetragen und sind auch nicht erkennbar.
2. Die Enteignung der Klägerin als Grundstückseigentümerin ist nach Art. 3 Abs. 1 BayEG zulässig, die Voraussetzungen nach Art. 3 Abs. 2 BayEG liegen vor.
a) Der Enteignung lag ein durch den Beschluss der Regierung von ... vom 12. Juni 1992 nach § 17 FStrG planfestgestelltes Vorhaben zugrunde, so dass die Enteignung für dieses Vorhaben zum Wohl der Allgemeinheit zulässig ist (vgl. Molodovsky/Bernstorff, a. a. O., Anm. 2.4 und 3.1.2 zu Art. 3 BayEG). Das Vorhaben ist durchgeführt (vgl. Art. 3 Abs. 2 Nr. 2 BayEG). Am 18. Dezember 1995 erfolgte die Verkehrsübergabe.
b) Die Beigeladene zu 1 hat sich als Antragstellerin des Enteignungsverfahrens auch nachweislich ernsthaft bemüht, die Grundstücke zu angemessenen Bedingungen freihändig zu erwerben. Das von ihr gegenüber der Klägerin im Vorfeld der Enteignung abgegebene Erwerbsangebot war angemessen, so dass die Enteignungsvoraussetzungen des Art. 3 Abs. 2 Nr. 1 BayEG vorgelegen haben.
aa) Das Entschädigungsangebot war gegenüber der Klägerin abzugeben, da sie durch die Enteignung in ihren Eigentumsrechten beeinträchtigt und damit gemäß Art. 9 Abs. 1 BayEG Entschädigungsberechtigte ist. Ihr war durch Überlassungsvertrag vom 27. März 1997 das Eigentum an den von der Enteignung betroffenen Grundstücken übertragen worden, am 24. Juni 1997 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.
bb) Nach Art. 3 Abs. 2 Nr. 1 BayEG ist eine Enteignung nur zulässig, wenn sich der Enteignungsbegünstigte vorher ernsthaft bemüht hat, das Grundstück freihändig zu erwerben, und zu diesem Zweck ein Vertragsangebot gegenüber dem Enteignungsbetroffenen zu angemessenen Bedingungen abgegeben hat (vgl. Molodovsky/Bernstorff, Enteignungsrecht in Bayern, Anm. 4.2. ff. zu Art. 3). Ob ein der Enteignung vorausgehendes ernsthaftes Bemühen in diesem Sinne angenommen werden kann, hängt davon ab, ob das Angebot vertretbar ist. Dies kann regelmäßig bejaht werden, wenn es sich auf entsprechende sachgerechte Ermittlungen stützt. Darüber hinaus ist es ausreichend, wenn das Angebot „in etwa“ der Enteignungsentschädigung genügt (st. Rspr; vgl. BayVGH, B. v. 21.7.2009 - 8 ZB 07.2105 - juris Rn. 13). Die Anforderungen an das freihändige Angebot dürfen allerdings nicht überspannt werden, weil ansonsten der Streit über die Höhe der Entschädigung, der den Zivilgerichten vorbehalten ist, unzulässigerweise auf die Ebene der verwaltungsgerichtlichen Prüfung verlagert würde. Vertretbar ist ein Angebot, wenn es hinsichtlich der infrage stehenden Entschädigungspositionen einigermaßen vollständig ist, auf entsprechende wirtschaftlich sachgerechte Ermittlungen gestützt wurde und der Höhe nach in etwa der zu erwartenden Enteignungsentschädigung entspricht (vgl. BayVGH, U. v. 27.3.2012 - 8 B 12.112 - juris Rn. 25 m. w. N.; BayVGH, B. v. 21.7.2009 - 8 ZB 07.2105 - juris Rn. 13; B. v. 2.11.2011 - 8 CS 11.2104 - juris Rn. 12; Molodovsky/Bernstorff, Enteignungsrecht in Bayern, Anm. 4.2.1. zu Art. 3).
cc) Ein solchermaßen vertretbares Angebot hat die Beigeladene zu 1 mit Schreiben vom 24. Januar 2014 der Klägerin unterbreitet, indem sie auf der Grundlage des Wertgutachtens des Gutachterausschusses der Stadt ... vom 10. Oktober 2013 den von diesem ermittelten Betrag in Höhe von 2,58 EUR pro qm und somit einen Entschädigungsbetrag von insgesamt von 6.000,00 EUR angeboten hat. Der Klägerin steht entgegen ihrer Ansicht kein über dieses Angebot hinaus gehender Entschädigungsanspruch zu, weil die Grundstücke durch die vom Vater der Klägerin erteilte Bauerlaubnis vom 3. August 1993, welche sie als Rechtsnachfolgerin gegen sich gelten lassen muss (BayVGH, B. v. 16.12.2013 - 8 ZB 12.2356), spätestens jedoch durch die Verkehrsübergabe am 18. Dezember 1995, zu Verkehrsflächen wurden und damit zum Zeitpunkt der Enteignung kein Bauerwartungsland mehr darstellten.
(1) Die Angemessenheit des Entschädigungsangebots beurteilt sich nicht nach dem Betrag, der im Urteil des Landgerichts ... vom 9. Juli 2002 im Rechtsstreit zwischen dem Vater der Klägerin und der Beigeladenen zu 1 als zu zahlende Entschädigung festgestellt wurde. Dieses Urteil entfaltet als Feststellungsurteil Rechtswirkungen nur zwischen dem Vater der Klägerin und der Beigeladenen zu 1. Die Rechtskrafterstreckung betrifft daher nur den zwischen den am landgerichtlichen Verfahren Beteiligten streitbefangenen Entschädigungsanspruch (vgl. auch BayVGH, U. v. 23.9.2009 - 8 B 08.2947 Rn. 62). Für die Beurteilung der Grundstücksqualität bzw. den maßgeblichen Zeitpunkt und die Frage, welchen entschädigungsrelevanten Vermögensverlust die Klägerin durch den Eigentumsentzug erleidet, enthält das Urteil keine rechtlich bindenden Ausführungen.
(2) Das auf der Grundlage des Wertgutachtens des Gutachterausschusses der Stadt ... vom 10. Oktober 2013 der Klägerin unterbreitete Angebot, basierend auf der Qualität von Straßenland, beruht auf sachgerechten Erwägungen und ist angemessen.
Für die Beurteilung, ob ein Angebot zum freihändigen Erwerb angemessen ist, ist grundsätzlich auf die Grundstücksverhältnisse im Zeitpunkt der Enteignung abzustellen. Dies folgt zum einen aus den allgemeinen Entschädigungsgrundsätzen, wonach eine Enteignung nur zulässig ist, wenn gleichzeitig eine Entschädigung gewährt wird, die aus Anlass der konkreten Enteignung erfolgt (vgl. BayVGH, U. v. 23.9.2009 - 8 B 08.2947 - Rn. 60). Zum anderen soll die Entschädigung einen wertmäßigen Ausgleich für das gewähren, was dem Betroffenen genommen werden soll. Daher ist für die Beurteilung der Angemessenheit der angebotenen Entschädigungszahlung zunächst zu ermitteln, welchen Verlust der Enteignete tatsächlich erleidet. Denn die Entschädigung hat den Zweck, das dem Betroffenen von der Allgemeinheit zu ihren Gunsten abverlangte Sonderopfer auszugleichen. Dem zu Enteignenden ist somit eine Entschädigung zu gewähren, die den Betroffenen in den Stand versetzen sollte, einen Gegenstand gleicher Art und Güte wieder zu beschaffen (Molodovsky/Bernstorff a. a. O., Anm. 2.3. zu Art. 8). Bei der Entschädigung haben, anders als beim Schadenersatz, die in der Zukunft liegenden möglichen Wertverbesserungen (d. h. eine hypothetische Vermögensentwicklung) unberücksichtigt zu bleiben (Molodovsky/Bernstorff a. a. O., Anm. 2.4. zu Art. 8).
Im Zeitpunkt des Enteignungsbeschlusses vom 18. August 2014 verlief auf den zu enteignenden Grundstücken Fl.Nr. ... und ..., Gemarkung ..., die Bundesstraße B. Die Klägerin war zu diesem Zeitpunkt somit Eigentümerin von Grundstücken mit der Qualität von Straßenland. Es war daher sachgerecht, einen Wertausgleich für den Verlust von Grundstücken mit Straßenqualität zu schaffen.
(3) Ein Entschädigungsanspruch der Klägerin auf der Grundlage von Bauerwartungsland ergibt sich auch nicht aus dem von der Rechtsprechung entwickelten Grundsatz der Vorwirkung der Enteignung.
Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass es auf die Grundstücksqualität im Zeitpunkt der Enteignung ankommt, ergibt sich aus dem von der Rechtsprechung entwickelten Grundsatz der Vorwirkung der Enteignung. Dieser Grundsatz verlagert den für die Qualitätsbestimmung maßgeblichen Stichtag auf den Zeitpunkt vor, in dem das betroffene Grundstück wegen der zur Enteignung führenden Planung von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen ist. Diesem Grundsatz liegt die Überlegung zugrunde, dass bereits Maßnahmen, die vor dem eigentlichen Eingriff liegen, aber mit der Enteignung zusammenhängen, Einfluss auf die Qualität eines Grundstückes nehmen können. Die Berücksichtigung der Vorwirkung soll dazu dienen, das dem Betroffenen Genommene qualitätsmäßig richtig zu bestimmen. Die Vorwirkungen der Entschädigung können somit nicht nur Werterhöhungen, sondern auch Wertminderungen ausschließen (Molodovsky/Bernstorff a. a. O., Anm. 5.4. zu Art. 8).
Die streitgegenständlichen Grundstücke waren Gegenstand der bereits im Jahr 1989 eingeleiteten straßenrechtlichen Planfeststellung zum Bau der B ... (Westtangente ...), die in den (bestandskräftigen) Planfeststellungsbeschluss der Regierung von ... vom 12. Juni 1992 mündete. Im Zuge der Verwirklichung dieses Vorhabens hatte die Beigeladene zu 1 am 16. November 1989 vom damaligen Eigentümer die streitgegenständlichen Flächen gekauft. Am 11. Januar 1990 übte der Vater der Klägerin das ihm eingeräumte Vorkaufsrecht aus. Am 18. Dezember 1995 wurde die B ... dem Verkehr übergeben. Spätestens mit Erlass des Planfeststellungsbeschlusses vom 12. Juni 1992 wurden die Grundstücke von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen, da ab diesem Zeitpunkt damit gerechnet werden musste, dass auf ihnen künftig die Trasse der Bundesstraße ... verläuft. Sie standen somit dem allgemeinen Grundstücksmarkt nicht mehr zur Verfügung. Die Klägerin wurde erst am 24. Juni 1997 Eigentümerin der streitgegenständlichen Flächen, auf denen bereits der Verkehr lief. Sie hat zu keinem Zeitpunkt Eigentum an Bauerwartungsland erworben. Hieran ändert auch der Grundsatz der Vorwirkung der Enteignung nichts. Die Vorverlagerung des Qualitätszeitpunktes soll einen angemessenen und gerechten Ausgleich des Wertverlustes bewirken, den der Betroffene durch die Enteignung erleidet. Allerdings wird der Eigentümer einer Fläche nach den allgemeinen Entschädigungsgrundsätzen nur für das entschädigt, was ihm entzogen wurde. Es widerspräche diesen Grundsätzen, wenn ein Eigentümer für etwas entschädigt würde, was niemals zu seinem Vermögen gehört hatte. Da die betroffenen Grundstücke sowohl im Zeitpunkt des Überlassungsvertrags als auch der Grundbucheintragung der Klägerin die Qualität als Straßengrundstücke aufwiesen, war deren Wert auch auf dieser Grundlage zu ermitteln.
(4) Ein Entschädigungsanspruch der Klägerin auf der Grundlage von Bauerwartungsland ergibt sich auch nicht daraus, dass sie durch den Überlassungsvertrag vom 27. März 1997 aufgrund der enteignungsgleichen Vorwirkung ein Anwartschaftsrecht auf Entschädigung von Bauerwartungsland erworben hat und dieses im Zeitpunkt der Enteignung zu einem Entschädigungsanspruch erstarkt ist.
(a) Im Falle eines Eigentumswechsels steht die Entschädigung für die verfügte Enteignung grundsätzlich dem (neuen) Eigentümer zu. Er kann eine Mehrentschädigung, die sich aus der vor dem Eigentümerwechsel eingetretenen Vorwirkung der Enteignung ergibt, grundsätzlich nicht verlangen, weil er sonst für mehr entschädigt würde, als er erhalten hat. Diese Entschädigung gebührt demjenigen, dem bei Wirksamwerden der vorwirkenden Maßnahme das Grundstück gehört. Der entschädigungsberechtigte neue Eigentümer kann nur dann eine Entschädigung auf der Grundlage der enteignungsgleichen Vorwirkung der Enteignung fordern, wenn das Anwartschaftsrecht an der enteignungsgleichen Vorwirkung auf ihn übergegangen ist. Ist das nicht der Fall, erstarkt die Anwartschaft auf die Entschädigung beim Voreigentümer zum fälligen Entschädigungsanspruch. Für das Übergehen des Anwartschaftsrechts ist der neue Eigentümer nachweispflichtig. (BGH, B. v. 25.11.1991 - III ZR 65/91 - NVwZ 1992, 603-604; Molodovsky/Bernstorff a. a. O., Anm. 2.2.3 zu Art. 9).
(b) Vorausgesetzt, der Vater der Klägerin hat im Zeitpunkt der Vorwirkung der Enteignung, dem Ausschluss von der konjunkturellen Weiterentwicklung, ein Anwartschaftsrecht auf Entschädigung von Bauerwartungsland erworben, käme eine Entschädigungshöhe auf dieser Grundlage nur in Betracht, wenn dieser Anspruch auf die Klägerin übergegangen wäre. Dieser Nachweis konnte jedoch nicht geführt werden.
Dem notariellen Überlassungsvertrag vom 27. März 1997 kann nicht entnommen werden, dass das Anwartschaftsrecht aus der Vorwirkung der Enteignung auf die Klägerin übergangen ist. Der Vertragstext enthält hierzu keine Ausführungen. Als Vertragsgegenstand ist aufgenommen „Fl.Nr. ... B., Verkehrsfläche zu 0,2327 ha und Fl.Nr. ..., Nähe ...weg, Ödland, zu 0,2784 ha“. Dieser so bezeichnete Grundbesitz wird „mit allen damit verbundenen Rechten, Pflichten und gesetzlichen Bestandteilen“ auf die Klägerin übertragen. Da der Entschädigungsanspruch aus der Vorwirkung der Enteignung nicht Bestandteil des Grundstückes ist (Molodovsky/Bernstorff, Art. 9, 2.2.3), ist eine gesonderte Übertragung erforderlich.
Der Übergang einer Anwartschaft auf der Grundlage der enteignungsgleichen Vorwirkung der Enteignung wird im Überlassungsvertrag nicht erwähnt. Da es sich um eine unentgeltliche Überlassung handelt, kann auch nicht der Höhe eines vereinbarten Kaufpreises eine gewollte Übertragung des Anwartschaftsrechts an der Vorwirkung entnommen werden. Gegen eine unentgeltliche Überlassung spricht auch nicht der Vortrag der Klägerin in der mündlichen Verhandlung, sie sei nach dem Vertrag zur Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 700.000 EUR verpflichtet gewesen. Dies ist im Vertrag gerade nicht geregelt. Dort ist unter Ziffer IX. nur ausgeführt, dass den Beteiligten bekannt sei, dass mit Urkunde des amtierenden Notars vom 25. September 1996 eine Grundschuld zugunsten der ... -bank bestellt wurde. Diese Grundschuld sei bisher nicht im Grundbuch eingetragen. Dies sei von den Beteiligten derzeit auch nicht gewünscht. Nach Angaben der Klägerin sei die Grundschuld auch in der Folgezeit nicht eingetragen worden. Das sei unter anderem auch deswegen nicht geschehen, weil nicht klar gewesen sei, welchen tatsächlichen Wert die Grundstücke hätten.
Auch die sonstigen, nach §§ 133, 157 BGB zu berücksichtigenden Umstände lassen keine Auslegung in diesem Sinne zu. Die Tatsache, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen dem Vater der Klägerin und der Beigeladenen zu 1 bereits Verhandlungen über den Eigentumsübergang auf die Beigeladene zu 1 geführt worden waren, im Zuge dessen die Beigeladene zu 1 am 30. Januar 1997 an diesen die vereinbarte Mindestentschädigung in Höhe von 209.430 DM gezahlt hatte, fand im Vertragstext keinen Eingang. Gleiches gilt für den am 10. Februar 1997 zugunsten des Vaters der Klägerin erlassenen Entschädigungsfestsetzungsbeschluss hinsichtlich der streitgegenständlichen Flächen. Auch die Tatsache, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Klageverfahren zwischen dem Vater der Klägerin und der Beigeladenen zu 1 hinsichtlich der Höhe der zu leistenden Entschädigung vor dem Zivilgericht anhängig war, findet keine Erwähnung. Angesichts der geschilderten Umstände ist vielmehr davon auszugehen, dass der Vater der Klägerin den wirtschaftlichen Ausgleich für den in Folge des Baus der Bundesstraße eingetretenen Wertverlust für sich in Anspruch nahm und nicht auf die Klägerin übertragen wollte. Andernfalls wäre zu erwarten gewesen, dass die rechtlichen Folgen der bereits erfolgten Abschlagszahlung und des anhängigen Rechtsstreits im Überlassungsvertrag angesprochen und geregelt worden wären. Dagegen wurde lediglich die Formulierung „mit allen Rechten und Pflichten“ gewählt, eine Standardbezeichnung, welche üblicherweise für Überlassungsverträge von Grundbesitz verwendet wird. Ihr kann nicht entnommen werden, dass eine möglicherweise noch bestehende Anwartschaft aus der Vorwirkung der Enteignung auf die Klägerin übergehen sollte. Auf die Frage, ob möglicherweise ein (schuldrechtlicher) Anspruch auf Entschädigung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Klägerin als (Mit-) Erbin oder durch Vereinbarung übergegangen ist, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Das hätte nur zur Folge, dass die Klägerin einen (schuldrechtlichen) Anspruch auf die Erfüllung der Vermögensansprüche hätte, die dem Vater zu diesem Zeitpunkt hinsichtlich des Grundstücks möglicherweise zustanden. Sie beeinflusst aber nicht die Frage, von welcher Grundstückseigenschaft die Beigeladene zu 1 bei Abgabe ihres Angebots ausgehen konnte und welchen Wertverlust die Klägerin durch die streitgegenständliche Enteignung erleidet. Im Übrigen geht die Klägerin selbst nicht von einer Übertragung aus, wie dem Schreiben der Bevollmächtigten der Klägerin vom 18. Juni 2012 entnommen werden kann. Dort wird ausdrücklich ausgeführt, dass eine Abtretung eines Entschädigungsanspruchs in der Überlassungsurkunde vom 27. März 1997 nicht erfolgt sei.
dd) Die Beklagte ist somit zutreffend davon ausgegangen, dass die Klägerin lediglich Eigentum an einer Verkehrsfläche erworben hat und nur insoweit einen Vermögensverlust durch die Enteignung erleidet. Hieran konnte sich das Angebot zum freihändigen Erwerb orientieren. Die angebotene Zahlung beruht auch auf sachgerechten Ermittlungen, weil sie auf der Grundlage des Wertgutachtens des mit unabhängigen Mitgliedern besetzten Gutachterausschusses der Stadt ... vom 10. Oktober 2013 erfolgte. Ob dieser Betrag dann auch tatsächlich der zu leistenden Entschädigung entspricht, wäre gegebenenfalls vor dem Zivilgericht zu klären. Gleiches gilt für die Frage, ob ein (möglicherweise bestehender) schuldrechtlicher Anspruch auf Entschädigung auf die Klägerin als (Mit-)Erbin oder durch Vereinbarung übergegangen ist. Einer Regelung hierzu bedurfte es im streitgegenständlichen Enteignungsbeschluss nicht, weil weder die Klägerin noch die weiteren Miterben des Voreigentümers entsprechende Ansprüche bei der Beklagten angemeldet haben. Sie waren hierzu gem. Art. 22 Abs. 3 BayEG mit Schreiben vom 29. Februar 2012 aufgefordert worden.
3. Das Angebot der Beigeladenen zu 1 vom 29. Januar 2014 entspricht somit den Anforderungen, die an ein ernsthaftes Bemühen um den freihändigen Erwerb zu angemessenen Bedingungen im Sinn von Art. 3 Abs. 2 Nr. 1 BayEG zu stellen sind. Da auch die sonstigen Voraussetzungen für die Enteignung vorliegen, war der Beschluss der Beklagten rechtmäßig.
III. Die Klage war damit mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Der Kostenerstattungsanspruch der Beigeladenen zu 1 folgt aus § 162 Abs. 3 VwGO, weil sie sich durch die Antragstellung gemäß § 154 Abs. 3 VwGO am Kostenrisiko beteiligt hat (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 19. Auflage 2014, Rn. 23 zu § 162). Die übrigen Beteiligten tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst, da bei ihnen ohne Antragstellung kein Kostenrisiko entstanden ist. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
