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Die Kläger verlangen von dem Beklagten rückständigen Erbbauzins für das 2. Halbjahr 2000 in Höhe von EUR 3.238,52 (DM 6.334,00), für das gesamte Jahr 2001 in Höhe von EUR 7.222,51 (DM 14.126,00) sowie für das gesamte Jahr 2002 in Höhe von ebenfalls EUR 7.222,51.
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Das Landgericht Stuttgart sprach durch Urteil vom 7.11.2002 antragsgemäß den Betrag von EUR 17.638,54 zu. Dagegen legte der Beklagte Berufung ein.
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Er trägt vor, zu Unrecht werde bei der Berechnung des Erbbauzinses ein Miteigentumsanteil von 39,5/1000 zugrundegelegt. Die entsprechende Teilungserklärung vom 12.9.1984 sei unrichtig, weil die Flächenanteile einerseits und die Miteigentumsanteile andererseits erheblich auseinanderfielen.
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Im übrigen hätten die Kläger zwar die Entwicklung des Erbbauzinses seit 1993, nicht aber seit Bestellung des Erbbaurechtes dargelegt, so dass der jetzt geltendgemachte Erbbauzins eben nicht nachvollziehbar sei.
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unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Stuttgart die Klage abzuweisen.
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die Berufung zurückzuweisen.
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Die zulässige Berufung des Beklagten hat im Ergebnis keinen Erfolg. Hinsichtlich der vom Landgericht zugrundegelegten Miteigentumsanteile ist eine von dem Beklagten ausschließlich gerügte- Verletzung des Rechts nicht gegeben. Hinsichtlich der Entwicklung des Erbbauzinses liegen weder ein Verfahrensmangel noch konkrete Anhaltspunkte vor, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Tatsachenfeststellung begründen.
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Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch gem. § 9 ErbbRVO i.V.m. § 1105 BGB auf den geltendgemachten Erbbauzins in Höhe von insgesamt EUR 17.638,54 zu.
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Der Beklagte hat sich gemeinsam mit anderen Erbbauberechtigten durch notariellen Erbbaurechts-Bestellungsvertrag vom 14.5.1982 dem Grundstückseigentümer zur Zahlung eines dinglichen Erbbauzinses in Höhe von 6,5 % p.a. aus DM 4.000.000,00 verpflichtet.
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Die Grundstückseigentümer haben die Kläger durch Verwaltervertrag vom 10.10./11.10.1993 beauftragt, den Erbbauzins von den einzelnen Erbbauberechtigten einzuziehen.
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Zutreffend geht das Landgericht davon aus, dass der Beklagte als Teilerbbauberechtigter gemäß § 14 der Teilungserklärung vom 12.9.1984 mit 39,5/1000 für den geschuldeten Erbbauzins im Innenverhältnis der Teilerbbauberechtigten aufzukommen hat.
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Aus dem Erbbaurechts-Bestellungsvertrag vom 14.5.1982 (Bl. 22) geht klar hervor, dass der Beklagte mit 39,5/1000 an der Bruchteilsgemeinschaft der Erbbauberechtigten beteiligt ist.
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Durch Vertrag (Teilungserklärung) vom 12.9.1984 (Bl. 144) hat der Beklagte gemeinsam mit den anderen Berechtigten sein Erbbaurecht auf einen Miteigentumsanteil von 37,3/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Ladeneinheit im EG (im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet), auf einen Miteigentumsanteil von 1,1/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an einem PKW-Abstellplatz (im Aufteilungsplan mit Nr. 85 bezeichnet) und auf einen Miteigentumsanteil von 1,1/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an einem PKW-Abstellplatz (Im Aufteilungsplan mit Nr. 86 bezeichnet) beschränkt. Dies ergibt im Ergebnis wieder 39,5/1000.
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Die Angriffe des Beklagten gegen die Berechnungsgrundlage von 39,5/1000 sind nicht gerechtfertigt. Dabei soll nur am Rande erwähnt werden, dass der Beklagte die Bruchteilsbildung in der Teilungserklärung angreift, weil diese seiner Auffassung nach dem Erbbaurechts-Bestellungsvertrag zugrunde liegt (Bl. 132). Dies trifft aber nicht zu, weil die Teilungserklärung aus dem Jahr 1984 dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag aus dem Jahr 1982 zeitlich nachfolgt.
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Zwar ist richtig, dass der auf den Beklagten entfallende Bruchteil nicht im entsprechenden Verhältnis der Fläche seines Sondereigentums zur Gesamtfläche steht. Der Beklagte verkennt jedoch, dass das Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht dem Verhältnis der Flächenanteile entsprechen muß.
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Wie das Verhältnis zwischen Sondereigentum und Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum festgelegt wird und welche Gesichtspunkte dabei berücksichtigt werden, hat das Gesetz der freien Bestimmung durch die Wohnungseigentümer überlassen (BGH NJW 1976, Seite 1976; BayObLG NJW 1958, Seite 2116). Wohl ist der gebräuchlichste Maßstab das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Einheiten zueinander. Möglich ist aber auch das Verhältnis des Wertes der einzelnen Einheiten zueinander (Staudinger, WEG, § 3 Rdnr. 5; Soergel, WEG, 12. Aufl., § 3 Rdnr. 6).
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Dass die Erbbauberechtigten, also auch der Beklagte, ganz bewusst nicht die Flächenanteile für die Größe der Miteigentumsanteile zugrundegelegt haben, geht bereits aus der Teilungserklärung vom 12.9.1984 hervor. Beispielsweise haben dort die Erbbauberechtigten die Hauskosten ausdrücklich teils nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, teils nach dem Verhältnis der Flächenanteile umgelegt.
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Dass bei der Bestimmung der Bruchteile der Wert der Einheiten entscheidend berücksichtigt wurde, ergibt sich aus den von den Klägern in der Berufungserwiderung dargelegten Verhältnissen von Bruchteilen und Flächenanteilen unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzungen. Danach sind die Verhältnisse zwischen den Flächenanteilen und den Bruchteilen unter den Ladeneinheiten, unter den Büroeinheiten und - differenziert nach Stockwerken - unter den Wohneinheiten annähernd gleich (vgl. Berufungserwiderung Bl. 142).
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Die Höhe der rückständigen Erbbauzinsansprüche für das 2. Halbjahr 2000 in Höhe von EUR 3.238,52 (DM 6.334,00), für das gesamte Jahr 2001 in Höhe von EUR 7.222,51 (DM 14.126,00) sowie für das gesamte Jahr 2002 in Höhe von ebenfalls EUR 7.222,51 ist zutreffend errechnet.
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Gemäß § 4 des Erbbaurechts-Bestellungsvertrages aus dem Jahre 1982 in Verbindung mit § 16 der Teilungserklärung der Erbbauberechtigten vom 12.9.1984 (Anlage K7) und der dortigen Anlage (Bl. 179 d.A.) betrug der Jahreserbzins für den Beklagten unter Berücksichtigung seines Anteils ursprünglich DM 10.272,00.
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Die Kläger haben in der Berufungserwiderung dargelegt, dass der Erbbauzins zum 1.7.1990 um 10,17 % erhöht worden ist. Diese Behauptung ist vom Beklagten nicht bestritten worden. Dies ergäbe einen Erbbauzins von DM 11.316,66.
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Die Kläger haben vorgetragen, dass diese Erhöhung nach dem Erbbaurechts-Bestellungsvertrag zu Recht erfolgt ist.
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Gem. § 4 B kann eine Partei eine Anpassung des Erbbauzinses verlangen, wenn sich der Lebenshaltungskostenindex um mehr als 10 % verändert. Die Anpassung erfolgt in demselben prozentualen Verhältnis. Grundlage ist der Lebenshaltungskostenindex 1977=100. Bezugspunkt für die Feststellung der Veränderung ist der Wert zum 1.1.1984. Soweit der Beklagte in erster Instanz die Auffassung vertreten hat, diese Klausel lasse verschiedene Auslegungen zu, ist dies nicht nachvollziehbar.
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Die Kläger haben in der Berufungserwiderung dargelegt, dass der Lebenshaltungskostenindex 1976=100 zum 1.1.1984 den Wert von 136,7 erreicht hatte, im Mai 1990 aber den Wert von 150,6 auswies, mithin eine Veränderung von 10,17%. Durch die Anlage K 5 (Bl. 72 d.A.) haben die Kläger den entsprechenden Nachweis geführt. Zu Recht verwenden die Kläger bei zweckentsprechender Auslegung des Erbbaurechts-Bestellungsvertrages den Lebenshaltungskostenindexes von 1976=100 statt des im Vertrag genannten 1977=100, da es letzteren gar nicht gibt (vgl. Bl. 72 f. d.A.).
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Ähnliches gilt für eine Erhöhung des Erbbauzinses zum 1.7.1993 um 11,95%. Der Lebenshaltungskostenindex betrug im Juni 1993 den Wert von 168,6, somit eine Erhöhung um 18,0 oder 11,95%. Im Rechtsstreit wird als Erbbauzins ein Betrag in Höhe von DM 12.668,00 dargelegt (Bl. 10 d.A.), der rechnerisch hinter dem gerechtfertigten Betrag sogar geringfügig zurückbleibt.
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Schließlich gilt dies auch für die Erhöhung des Erbbauzinses zum 1.1.2001 um 11,51%. Der Lebenshaltungskostenindex betrug im Juni 2000 den Wert von 188,0, somit eine Erhöhung um 19,4 Punkte oder 11,51%. Dabei werden jetzt zu Recht (abgerundet) DM 14.126,00 (EUR 7.222,51) verlangt.
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Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Ohne Auswirkung bleibt der Umstand, dass die Kläger erst in der Berufungserwiderung die Entwicklung des Erbbauzinses mit insgesamt 3 Erhöhungen und Angabe der Erhöhungsgründe vollständig dargestellt haben, während sie zuvor immer nur zwei Erhöhungen, nämlich eine im Jahre 2001 und eine im Jahre 1993 (um 23,33%) vorgetragen haben. Die Kläger und das Landgericht durften zu Recht davon ausgehen, dass die Entwicklung des Erbbauzinses bis zum 1993 unerheblich ist, nachdem der Beklagte den erhöhten Zins seit 1993 bezahlte und zuletzt die Kläger für das 1. Halbjahr 2000 einen rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid über den erhöhten Erbbauzins erwirkten.
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Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch für die Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 ZPO).
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