Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht Urteil, 14. Feb. 2008 - 7 U 24/06

ECLI:ECLI:DE:OLGSH:2008:0214.7U24.06.0A
14.02.2008

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 13. Februar 2006 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 12. Zivilkammer des Landgerichts Kiel teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 152.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 2%  p.a. vom 01.08.2004 bis zum 10.07.2005 und in Höhe von 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit dem 11.07.2005 zu zahlen Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübereignung – soweit die Lasten von den Klägern veranlasst worden sind - des im Grundbuch des Amtsgerichts Neumünster Blatt … verzeichneten Grundbesitzes (Gemarkung Neumünster, Flur …, Flurstück …, Hofraum …, zur Größe von 696 qm).  

Die Beklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 1.264,75 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit dem 11.07.2005 zu zahlen sowie die Kläger von der Forderung der Firma B GmbH, …, auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 6.960,00 Euro, die die Vermittlung des Objekts G in Neumünster betrifft, freizuhalten.

Wegen der weitergehenden Zinsforderung wird die Klage abgewiesen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Kläger gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

1

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.

2

Die Kläger erwarben von den Beklagten durch notariellen Vertrag vom 1. Juli 2004 (Urkundenrollennr.: 168/2004 des Notars R) das im Tenor bezeichnete Hausgrundstück G in Neumünster, das mit einem unterkellerten Einfamilienhaus bebaut ist.

3

Nach im Zuge des Rechtsstreits von den Klägern erklärter Anfechtung des notariellen Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung machen die Kläger Rückabwicklung der aufgrund des Kaufvertrages ausgetauschten Leistungen, darüber hinaus Freihaltung von Maklerkosten und Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten geltend.

4

Die Beklagten hatten die Immobilie G in Neumünster im Jahre 1984 aus der Zwangsversteigerung heraus erworben. Bis Ende 2003 hatten sie in dem Haus gewohnt, sind dann in einen in der Nachbarschaft belegenen Neubau gezogen. Im Dezember 2003 hatten die Beklagten die Zeugin A, eine Maklerin, mit der Vermakelung des Objekts beauftragt.

5

Die Kläger ihrerseits stammen aus Süddeutschland, aus beruflichen Gründen stand im Jahre 2004 ein Umzug nach Neumünster an. Die Kläger  beauftragten ebenfalls die Zeugin A, allerdings mit der Vermittlung eines Mietobjektes.

6

Am (vermutlich) 22. Juni 2004 besichtigten die Kläger in Begleitung der Tochter der Klägerin zu 2., der Zeugin K, gemeinsam mit der Zeugin A verschiedene Mietobjekte in Neumünster, die ihnen aber alle nicht zusagten. Am Folgetag – der Kläger zu 1. war mittlerweile abgereist – besichtigte die Zeugin A mit der Klägerin zu 2. und der Zeugin K das Haus G der Beklagten. Im westlich gelegenen großen Kellerraum des Hauses befand sich an der (südlichen) Außenwand unterhalb des Fensters unstreitig ein "Fleck"; was die Zeugin A auf Nachfrage der Klägerin zu 2. zu dem "Fleck" erklärte, ist streitig.

7

Die Zeugin A überzeugte die Klägerin zu 2. letztlich davon, dass die Kläger – statt ein Objekt anzumieten – das Haus G kaufen könnten. Zu diesem Zwecke erwirkte sie bei den Beklagten eine Herabsetzung des von ihnen angestrebten Kaufpreises von 220.000,00 Euro auf 200.000,00 Euro, zudem das Einverständnis der Beklagten damit, dass von dem Kaufpreis lediglich ein Teilbetrag in Höhe von 152.000,00 Euro sofort zur Zahlung fällig werden würde, der Rest in Höhe von 48.000,00 Euro gestundet wurde (§ 2 des notariellen Kaufertrages).

8

Die Parteien selbst lernten sich erstmals am 1. Juli 2004 anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrages, an der auch die Zeugin A teilnahm, kennen. Ob es unmittelbar vor der Beurkundung des Kaufvertrages noch zu einer zweiten Besichtigung des Hauses, an der nach Behauptung der Beklagten die Kläger sowie die Zeugin A teilgenommen haben sollen, gekommen ist, ist streitig.

9

Die Kläger stellten alsbald nach Übergabe des Hauses großflächige Durchfeuchtungen an der südlichen Außenwand des westlich gelegenen großen Kellerraumes fest. Nachdem die Kläger zunächst die  Beklagten auf Ersatz von Sanierungskosten in Höhe von rund 7.100,00 Euro sowie Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für weitere Mängelbeseitigungskosten in Anspruch genommen haben, haben sie mit außergerichtlichem Anwaltsschreiben vom 30.06.2005 die Anfechtung des notariellen Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung erklären lassen.

10

Die Kläger waren und sind der Auffassung, dass die Beklagten sich falsche Angaben der Maklerin A zu dem "Fleck" an der Wand des Kellerraumes zurechnen lassen müssten. Die Zeugin A habe auf Nachfrage erklärt, es handele sich um einen Altschaden, dessen Ursache längst beseitigt sei. Der "Fleck" müsse lediglich abgekratzt und überstrichen werden. Tatsächlich sei es so, dass das gesamte Kelleraußenmauerwerk, insbesondere in dem westlich gelegenen Kellerraum, massiv durchfeuchtet sei. Dies müsse auch schon zu Besitzzeiten der Beklagten so gewesen sein, so dass die Beklagten selbst auch arglistig gehandelt hätten, indem sie einen offenbarungspflichtigen Mangel verschwiegen hätten.

11

Die Kläger haben beantragt,

12

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 152.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. August 2004 Zug um Zug gegen Rückübereignung des im Grundbuch des Amtsgerichts Neumünster Blatt … verzeichneten Grundbesitzes (Gemarkung Neumünster, Flur …, Flurstück …, Hofraum …, zur Höhe von 696 qm) zu zahlen;

13

2. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.264,75 Euro nebst Zinsen in  Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

14

3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, sie von der Forderung der Firma B GmbH, .., auf Zahlung der Maklerprovision in Höhe von 6.960,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit, die die Vermittlung des Objektes G in Neumünster betrifft, freizustellen.

15

Die Beklagten haben auf Klagabweisung angetragen, widerklagend haben sie beantragt,

16

1. die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtberechtigte 1.920,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz entsprechend der Fälligkeit der einzelnen Beträge zu zahlen;

17

2. die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtberechtigte ab dem 02.08.2005 bis zum 02.08.2012 jeweils monatlich einen Betrag von 160,00 Euro zu zahlen;

18

3. die Beklagten zu verurteilen, an sie zur Sicherung ihres Anspruchs zur  Zahlung des Restkaufpreises in Höhe von 48.000,00 Euro aus dem Grundstückskaufvertrag vom 01.07.2004 die Rechte aus dem von den Klägern geschlossenen Bausparvertrag als Gesamtberechtigte abzutreten, d.h. die für eine  Abtretung erforderlichen Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen und den Beklagten darüber Auskunft zu erteilen;

19

4. festzustellen, dass die Kläger als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Beklagten als Gesamtberechtigten den Schaden zu ersetzen, der ihnen aufgrund der Nichterfüllung bzw. verzögerten Erfüllung der Verpflichtung der Kläger zum Abschluss, zur Abtretung und zur Bedienung eines Bausparvertrages gemäß § 2 Ziffer 2 b 3. Absatz des Kaufvertrages vom 01.07.2004 entstanden ist und/oder noch entstehen wird;

20

5. die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtberechtigte einen Betrag von 7.000,00 Euro nebst 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.04.2005 zu zahlen.

21

Die Kläger haben Abweisung der Widerklage beantragt, sich zudem einer  teilweisen Erledigungserklärung der ursprünglich angekündigten Widerklaganträge der Beklagten nicht angeschlossen.

22

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil nach Beweisaufnahme die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

23

Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, den Klägern stehe kein Anfechtungsgrund zur Seite. Da der Fleck  an der Kellerwand ohne weiteres zu erkennen gewesen sei, liege ein allenfalls offensichtlicher Mangel vor, der nicht offenbarungspflichtig und den Klägern darüber hinaus auch bekannt gewesen sei. Die Beklagten hätten auch nicht darüber aufklären müssen, dass trotz zweier Behandlungen mit Spezialfarbe der Fleck nicht weggegangen sei. Die Klägerin zu 2. habe selbst den Eindruck gehabt, dass die Stelle feucht gewesen sei, so dass sie nicht damit habe rechnen können, dass die Stelle einfach überstrichen werden könne. Die Kläger hätten ggf. nachfragen müssen. Auch könne dahinstehen, ob das Mauerwerk tatsächlich weitgehend durchfeuchtet sei, denn es sei weder bewiesen, dass die Beklagten davon Kenntnis gehabt hätten, noch dass sie dies auch nur für möglich gehalten hätten. Was die Zeugin A im Rahmen der Besichtigung erklärt habe, sei unerheblich, denn es sei den Beklagten jedenfalls nicht zurechenbar. Als Maklerin habe die Zeugin lediglich eine Eigenleistung erbracht, sei aber nicht beauftragter Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe der Beklagten gewesen.

24

Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung, mit der sie ihre erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgen mit der Maßgabe, dass sie Zahlungsansprüche als Gesamtgläubiger geltend machen und die (Rück-)Zahlung des Kaufpreisteiles von 152.000,00 Euro Zug um Zug gegen lastenfreie Übereignung des Grundstückes geltend gemacht wird, wohingegen die Beklagten auf Zurückweisung der Berufung antragen.

25

Der Senat hat ergänzend Beweis erhoben gemäß prozessleitender Verfügung vom 18.10.2006 (Bl. 306/307 d.A.) durch Vernehmung der Zeuginnen K und A. Des Weiteren ist gemäß Beschluss vom 15.02.2007 (Bl. 385/386 d.A.) ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen S eingeholt worden. Zudem wurden die Parteien persönlich gemäß § 141 ZPO angehört.

26

Wegen des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf den Berichterstattervermerk über den Termin vom 18. Januar 2007 (Bl. 363-371 d.A.) Bezug genommen, zugleich wegen der persönlichen Anhörung der Parteien. Zudem wird auf das Gutachten des Sachverständigen S vom 15. August 2007 nebst Fotoband verwiesen.

27

Die Berufung der Kläger erweist sich – bis auf einen Teil der geltend gemachten Nebenforderungen – als begründet.

28

Die von den Klägern erklärte Anfechtung des notariellen Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung greift durch, so dass die Beklagten gemäß §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1/3 BGB zur Rückzahlung des bereits gezahlten Teilkaufpreises in Höhe von 152.000,00 Euro verpflichtet sind, allerdings nur Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübereignung des Hausgrundstückes G in Neumünster, soweit die Lasten von den Klägern verursacht worden sind. Daneben haben die Beklagten die Kläger im Schadensersatzwege (§ 284 BGB) von der Provisionsforderung der Zeugin A für die Vermittlung des Kaufvertrages in Höhe von 6.960,00 Euro, die bislang von den Klägern nicht erfüllt ist, freizuhalten, zudem sind sie letztlich zum Ersatz der Anwaltsgebühren für die Anfechtung des Kaufvertrages verpflichtet. Entsprechend ist die Widerklage der Beklagten, die zusammengefasst auf Zahlung der vereinbarten Zinsen bzw. Sicherstellung des restlichen Kaufpreises in Höhe von 48.000,00 Euro  gerichtet ist, abzuweisen.

29

Im Einzelnen:

30

Das angefochtene landgerichtliche Urteil leidet unter Rechts- und Verfahrensfehlern im Sinne von § 513 Abs. 1 ZPO.

31

Dabei kommt es im Ergebnis nicht darauf an, ob die Beklagten selbst die Kläger arglistig durch Verschweigen eines aufklärungspflichtigen Mangels des Hauses – nämlich die großflächige Durchfeuchtung der südlichen Außenwand des westlichen Kellerraumes – getäuscht haben; dafür, dass die Beklagten den Mangel kannten, sprechen zwar gewichtige Umstände, insbesondere die überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen S, dass der Feuchtegehalt im Kalksandsteinmauerwerk in Verbindung mit der lediglich vorhandenen Bodenfeuchtigkeit dafür spreche, dass das Mauerwerk schon seit vielen Jahren feucht sei. Anders als durch eine über Jahre dauernde Durchfeuchtung lasse sich der auffällig hohe Wassergehalt im Kalksandstein nicht erklären. Der Sachverständige geht angesichts dieser Umstände davon aus, dass die südliche Außenwand im Kellerraum schon zu Besitzzeiten der Beklagten durchfeuchtet war. Weiter spricht für eine Kenntnis der Beklagten von der Durchfeuchtungsproblematik das widersprüchliche Vorbringen der Beklagten. Während die Beklagte zu 1) in ihrer persönlichen Anhörung vor dem Senat (Seite 8 des Berichterstattervermerks) erklärt hatte, sie habe in den 80er Jahren eine Grundierung aus dem Baumarkt geholt, diese auf die als "Fleck" bezeichnete Stelle aufgebracht und dann übergestrichen, haben die Beklagten nach Vorlage des Gutachtens des Sachverständigen eingeräumt, die gesamte Wand im Jahre 1986/1987 mit einem Grundierungsanstrich versehen zu haben (Bl. 426 d.A. unten); dies, nachdem der Sachverständige S vor Ort einen entsprechenden Anstrich der Wand festgestellt hatte.

32

Jedenfalls müssen sich die Beklagten die falschen, ins Blaue hinein erfolgten Angaben der Maklerin A im Rahmen des/der Besichtigungstermine gegenüber den Klägern über Ursache und Beseitigungsmöglichkeiten des "Flecks" zurechnen lassen.

33

Dabei steht – jedenfalls aufgrund der Beweisaufnahme - fest, dass der für alle Beteiligten offensichtliche "Fleck" sich so darstellte wie auf dem von den Beklagten selbst zur Akte gereichten Foto Bl. 205 d.A. ersichtlich, nämlich aus zwei größeren Verfärbungen unterhalb des Fensters der südlichen Außenwand des westlichen Kellerraumes bestehend. Die Zeugin A hat (Seite 3 des Berichterstattervermerks) für den Umfang des Flecks auf diese Fotografie verwiesen; auch die Beklagten haben während des gesamten Rechtsstreits den Fleck in dieser Form – eben auch unter Bezugnahme auf die von ihnen zur Akte gereichte Fotografie – beschrieben. Wenn die Beklagten nun im Rahmen des Senatstermins vom 24. Januar 2008 und mit nachgereichtem Schriftsatz vom 25. Januar 2008 den bei der Besichtigung vorhandenen "Fleck" als den vom Sachverständigen S festgestellten großflächigen Durchfeuchtungen der Wand entsprechend darstellen wollen, ist dies mit ihrem anders lautenden bisherigen Vortrag und dem Beweisergebnis nicht vereinbar, damit unbeachtlich.

34

Weiterhin steht fest, dass die Zeugin A in ihrer Eigenschaft als von den Beklagten beauftragte Maklerin gegenüber jedenfalls der Klägerin zu 2. falsche Angaben ins Blaue hinein sowohl über die Ursache des "Flecks" als auch über die Beseitigungsmöglichkeiten gemacht hat. Selbst wenn man davon ausgeht, die Zeugin A habe der Klägerin zu 2. auf deren Nachfrage hin erklärt, es handele sich bei dem Fleck um Ausblühungen, man müsse von außen den Lichtschacht abnehmen und die Bitumenschicht erneuern, und nicht das erklärt hat, was die Zeugin K bekundet hat, nämlich dass die Wand zwar einmal nass gewesen sei, da aber nichts mehr sei, waren diese Angaben ins "Blaue hinein" falsch.

35

Nach den Feststellungen des Sachverständigen S handelt es sich bei den Feuchtigkeitserscheinungen im Keller eben nicht um einen nur unter dem Fenster befindlichen "Fleck",  der durch einfaches Abnehmen des Lichtschachtes und Erneuerung des dortigen Bitumenanstrichs beseitigt werden kann. Vielmehr liegt eine großflächige Durchfeuchtung der Außenwand vor, die ihre Ursache darin hat, dass der ohnehin zu dünn aufgetragene Sperrputz Risse hat, die Wasser von außen eindringen lassen und eine umfangreiche Sanierung der Kelleraußenwände erfordern.

36

Die Angaben der Zeugin A waren mithin nicht nur objektiv falsch, sondern auch ohne jede Kenntnis der Ursache und der Beseitigungsmöglichkeiten des Mangels erfolgt. Dass es sich um so genannte Angaben "ins Blaue hinein" handelte, erschließt sich weiterhin daraus, dass die Zeugin ihr vermeintliches Wissen über Ursache und Beseitigungsmöglichkeiten des Mangels von einem Bekannten haben will, einem vermeintlichen "Fachmann" für Altbausanierung, der ihr gesagt haben will, bei dem Ausblühungsfleck handele es sich um das Übliche, nämlich dass der Kellerschacht undicht sei und die Bitumenschicht erneuert werden müsse. Da dieser Bekannte  selbst aber auch nur den Fleck gesehen hatte, musste der Zeugin völlig klar sein, dass es sich bei diesen Angaben nur um eine reine Spekulation handeln konnte. Denn weder die Zeugin noch der "Fachmann" waren auch nur ansatzweise der Ursache des "Flecks" näher nachgegangen. Die Angaben der Zeugin sollten ganz offenbar nur der Beruhigung der Klägerin zu 2) dienen.

37

Diese Erklärung der von ihnen beauftragten Maklerin müssen sich die Beklagten als eigene im Sinne von § 123 Abs. 1 BGB zurechnen lassen (§ 278 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1995, S. 2550 ff; NJW 1996, S. 452; NJW 2001, S. 358 f.) wird ein Makler als Erfüllungsgehilfe im Sinne von § 278 BGB angesehen, wenn ihm von einer der Kaufvertragsparteien die Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen überlassen worden ist, er mit Wissen und Wollen einer der späteren Vertragsparteien Aufgaben übernommen hat, die typischerweise der Vertragspartei selbst obliegen oder dem Makler die gesamten Vertragsverhandlungen quasi als Repräsentanten überlassen wurden. Entscheidend kommt es dabei nicht auf die Einräumung von Vertretungsmacht an, sondern darauf, ob bei wertender Beurteilung der tatsächlichen Umstände das Verhalten des Maklers dem Geschäftsherrn zuzurechnen ist (BGH NJW 1995, S. 2551 m.w.N.); der Makler muss dabei – von der Vertragspartei zurechenbar veranlasst – Aufgaben übernommen haben, die dem Pflichtenkreis dieser Partei zuzuordnen sind (BGH NJW 1996, S. 452). Dabei sind die Einzelfallumstände entscheidend für die Frage, ob ein Vermittler, gleichgültig ob selbständig oder nicht, mit Wissen und Wollen einer der späteren Vertragsparteien Aufgaben, die typischerweise ihr obliegen, übernommen hat und so in ihrem Pflichtenkreis tätig geworden ist und zugleich als ihre Hilfsperson zu betrachten ist (BGH NJW 2001, S. 358).

38

Die Beklagten hatten der von ihnen beauftragten Maklerin, der Zeugin A, praktisch den kompletten Verkauf ihres Hauses überlassen, bis hin zum Aushandeln des letztlichen Kaufpreises und den Modalitäten der Kaufpreiszahlung. Die Beklagten selbst sind im Rahmen der Anbahnung des Kaufvertrages mit den Klägern diesen gegenüber in keiner Weise tätig geworden, lediglich zur Unterzeichnung des Kaufvertrages sind sie beim Notar aufgetreten. Insbesondere haben sie der Maklerin auch die Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten allein überlassen; die Zeugin A hat damit all dies übernommen, was typischerweise Aufgabe eines Verkäufers im Rahmen der Anbahnung eines Grundstückskaufvertrages ist. Bei wertender Betrachtung im  Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, müssen sich die Beklagten die falschen, ins Blaue hinein erfolgten Angaben der Zeugin A zurechnen lassen. Dabei hätte für die Beklagten ohne weiteres bis zur Beendigung der notariellen Beurkundung die Möglichkeit bestanden, sich von den Erklärungen der Maklerin zu distanzieren. Dies haben sie aber gerade nicht getan. Zwar wollte der Beklagte zu 2. nach seinen Angaben im Senatstermin vom 18.01.2007 im Rahmen der notariellen Beurkundung – neben dem stillgelegten Öltank und der fehlenden Genehmigung für den Fahrradschuppen, beides Punkte, die in dem notariellen Kaufvertrag Niederschlag gefunden haben -  auch auf den "Feuchtigkeitsschaden im Keller" hinweisen. Auf die zugrunde liegende Problematik konnte oder wollte der Beklagte zu 2. aber nicht hinweisen, insbesondere wollten die Beklagten sich nach ihrem eigenen Vorbringen nicht von den falschen Angaben ihrer Maklerin distanzieren. Vielmehr sind sie (vgl. Schriftsatz vom 25.01.2008) offenbar immer noch der Ansicht, die Zeugin A habe eigentlich nichts Falsches bekundet.

39

Die Auffassung der Beklagten, die Zeugin A sei gar nicht als ihre, sondern als Maklerin der Kläger tätig gewesen, ist nicht nachvollziehbar. Erklärungen zum Zustand des Hauses der Beklagten kann – da allein im Pflichtenkreis der Beklagten belegen – die Zeugin nur im Rahmen ihres Maklervertrages mit den Beklagten gemacht haben, allein dies ist Gegenstand des zurechenbaren arglistigen Verhaltens.

40

Die Anfechtung ist binnen Jahresfrist (§ 124 Abs. 1/Abs. 2 BGB) erklärt worden; entgegen der Auffassung der Beklagten liegt in der Tatsache, dass die Kläger zuerst "lediglich" Schadensersatz geltend gemacht haben, auch keine Bestätigung eines anfechtbaren Rechtsgeschäfts im Sinne von § 144 Abs. 1 BGB. Gerade in der Geltendmachung von Mängelansprüchen – wie hier – liegt keine Bestätigung in dem Sinne, dass daraus der Wille offenbar wird, trotz der Anfechtbarkeit eines Rechtsgeschäftes an diesem festhalten zu wollen (vgl. Palandt-Heinrichs BGB 67. Aufl. § 144 Rn. 2 a.E. m.w.N.).

41

Infolge der Anfechtung ist der notarielle Kaufvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1 BGB), so dass die gegenseitig erfolgten Leistungen gemäß §§ 812 ff BGB rückabzuwickeln sind. Maßgeblich für den Umfang der jeweiligen Bereicherung ist § 818 BGB; der Anspruch geht dabei auf den Saldo der Bereicherung (so genannte "Saldotheorie"), wobei der Bereicherungsgläubiger eine ungleichartige Gegenleistung seines Vertragspartners bei der Geltendmachung berücksichtigen muss, sei es im Klagantrag, sei es, dass der Anspruch einredeweise geltend gemacht wird (vgl. BGH NJW 2001,  S. 1863 ff [1864]); dem haben die Kläger durch ihren Zug um Zug-Antrag Rechnung getragen.

42

Unberücksichtigt geblieben ist im Klagantrag zu 1., dass die Kläger ihrerseits zur Herausgabe von Nutzungen (§ 818 Abs. 1 BGB) bzw. zu entsprechendem Wertersatz für die Nutzungen verpflichtet sind. Denn sie sind seit Übergabe des Hauses im Juli 2004 Besitzer des Hausgrundstückes, so dass sie sich "an sich" Nutzungen in Höhe des objektiven Mietwertes des Grundstückes anrechnen lassen müssten. Aber es ist nicht so, dass nur die Kläger dies "übersehen" hätten, vielmehr haben die Beklagten auch derartiges nicht geltend  gemacht. Der Senat hat daher (vgl. BGH NJW-RR 2004, S. 229 ff. [231]) keine Bedenken, die möglicherweise von den Beklagten gar nicht gewollte Geltendmachung von Nutzungsentschädigungsansprüchen ggf. einem weiteren Rechtsstreit der Parteien vorzubehalten, auch wenn derartige Ansprüche "an sich" in die Saldierung einzubeziehen sind.

43

Zinsen auf den gezahlten (Teil-)Kaufpreis können die Kläger für den Zeitraum bis zur prozessualen Geltendmachung des Rückzahlungsanspruches (§ 291 BGB) nur in Höhe tatsächlicher oder potentieller Nutzungen des Geldes durch die Beklagten geltend machen. Der Senat schätzt die Zinsen für diesen Zeitraum auf 2% p.a., die durchschnittliche Höhe des Spareckzinses.

44

Die den Beklagten zurechenbare arglistige Täuschung stellt zugleich eine deren Schadensersatzpflichten begründende Pflichtverletzung  dar. Diese Pflichtverletzung führt zu einem Freihalteanspruch von der bislang nicht gezahlten Maklerprovision, die als "vergebliche Aufwendungen" im Sinne von § 284 BGB anzusehen ist; zugleich sind die Beklagten zur Erstattung der nicht anrechenbaren vorgerichtlichen anwaltlichen Geschäftsgebühr für die außergerichtliche Erklärung der Anfechtung des notariellen Kaufvertrages verpflichtet, deren Höhe unstreitig ist.

45

Eine Verzinsung des Freihalteanspruches kommt dabei nicht in Betracht, zumal Ansprüche der Maklerin gegen die Kläger ohnehin kaum (mehr) gegeben sein dürften.

46

Nur ergänzend weist der Senat darauf hin, dass die Beklagten – sofern zu ihren Gunsten eine Restkaufgeldhypothek gem. § 2 Ziff. 2 b) des notariellen Kaufvertrages vom 01.07.2004 eingetragen sein sollte – im Rahmen der Rückabwicklung des Kaufvertrages verpflichtet sind, die Löschungsbewilligung für eine solche Hypothek  zu erteilen.

47

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10 und 711 ZPO.

48

Gründe für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.


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(1) Das Gericht soll das persönliche Erscheinen beider Parteien anordnen, wenn dies zur Aufklärung des Sachverhalts geboten erscheint. Ist einer Partei wegen großer Entfernung oder aus sonstigem wichtigen Grund die persönliche Wahrnehmung des Termins nicht zuzumuten, so sieht das Gericht von der Anordnung ihres Erscheinens ab.

(2) Wird das Erscheinen angeordnet, so ist die Partei von Amts wegen zu laden. Die Ladung ist der Partei selbst mitzuteilen, auch wenn sie einen Prozessbevollmächtigten bestellt hat; der Zustellung bedarf die Ladung nicht.

(3) Bleibt die Partei im Termin aus, so kann gegen sie Ordnungsgeld wie gegen einen im Vernehmungstermin nicht erschienenen Zeugen festgesetzt werden. Dies gilt nicht, wenn die Partei zur Verhandlung einen Vertreter entsendet, der zur Aufklärung des Tatbestandes in der Lage und zur Abgabe der gebotenen Erklärungen, insbesondere zu einem Vergleichsabschluss, ermächtigt ist. Die Partei ist auf die Folgen ihres Ausbleibens in der Ladung hinzuweisen.

Anstelle des Schadensersatzes statt der Leistung kann der Gläubiger Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte, es sei denn, deren Zweck wäre auch ohne die Pflichtverletzung des Schuldners nicht erreicht worden.

(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

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(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.

Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.

(1) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn das anfechtbare Rechtsgeschäft von dem Anfechtungsberechtigten bestätigt wird.

(2) Die Bestätigung bedarf nicht der für das Rechtsgeschäft bestimmten Form.

(1) Wird ein anfechtbares Rechtsgeschäft angefochten, so ist es als von Anfang an nichtig anzusehen.

(2) Wer die Anfechtbarkeit kannte oder kennen musste, wird, wenn die Anfechtung erfolgt, so behandelt, wie wenn er die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts gekannt hätte oder hätte kennen müssen.

(1) Die Verpflichtung zur Herausgabe erstreckt sich auf die gezogenen Nutzungen sowie auf dasjenige, was der Empfänger auf Grund eines erlangten Rechts oder als Ersatz für die Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung des erlangten Gegenstands erwirbt.

(2) Ist die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich oder ist der Empfänger aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande, so hat er den Wert zu ersetzen.

(3) Die Verpflichtung zur Herausgabe oder zum Ersatz des Wertes ist ausgeschlossen, soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist.

(4) Von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an haftet der Empfänger nach den allgemeinen Vorschriften.

Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.

Anstelle des Schadensersatzes statt der Leistung kann der Gläubiger Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte, es sei denn, deren Zweck wäre auch ohne die Pflichtverletzung des Schuldners nicht erreicht worden.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.