1: Die in Gesellschaft bürgerlichen Rechts verbundenen Kläger schlossen mit der Beklagten am 21.08.1996 einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Gemeindezentrum auf einem Grundstück, das die Kläger von der Beklagten zu erwerben beabsichtigten. Den schriftlichen Mietvertrag, der beide Kläger als Vermieter ausweist, unterzeichnete nur der Kläger zu 1. Am 03.12.1996 kauften die Kläger das Grundstück jeweils zur ideellen Hälfte. Wie vorgesehen, errichteten sie das Gebäude und überließen es der Beklagten, die im November 1997 Mietzahlungen aufnahm. Mit Schreiben vom 15.02.2002 kündigte die Beklagte den Mietvertrag ordentlich mit der Begründung, das Mietverhältnis laufe nicht auf 25 Jahre, weil bei Abschluss die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten worden sei; nur einer der Kläger habe den Mietvertrag unterzeichnet. Auf Antrag der Beklagten stellte das Landgericht Rostock mit Urteil vom 07.03.2003 (Az.: 3 O 373/02) fest, dass das Mietverhältnis der Parteien seit dem 30.09.2002 beendet ist. Die Berufung der Kläger blieb erfolglos. Mit Schreiben vom 21.12.2004 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einen formgerechten Mietvertrag abzuschließen. Die Beklagte lehnte dies ab.

2: Nunmehr verlangen die Kläger Schadensersatz. Zur Begründung tragen sie vor, der von ihnen übernommenen Bauverpflichtung entspreche die Verpflichtung der Beklagten, das nach ihren Vorstellungen errichtete Gebäude 25 Jahre lang zu mieten. Da dies nicht der Fall sei, müsse die Beklagte die Kläger so stellen, als hätten sie nie einen geschäftlichen Kontakt zu ihr begründet, hilfsweise sie so zu stellen, als ob die Beklagte die Verpflichtung erfüllt hätte, das für sie hergestellte Gebäude gegen Mietzahlung zu nutzen.

3: Das Landgericht wies die Klage mit Urteil vom 26.10.2006 zurück. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung. Sie erstreben die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 526.649,10 € zzgl. Zinsen Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks sowie zur Zahlung weiterer 128.748,22 €. Außerdem wollen sie festgestellt wissen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern den Schaden zu ersetzen, den diese seit dem 01. Oktober 2002 in Folge der Bewirtschaftung des Grundstücks erlitten haben. Ihre Schadensersatzforderung, so die Begründung, sei wegen Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluss berechtigt. Die Beklagte habe zu Gunsten der Kläger das schützenswerte Vertrauen begründet, das von den Klägern errichtete Gebäude 25 Jahre lang gegen Zahlung der vereinbarten Miete zu nutzen. Es sei offensichtlich, dass die Verfehlung der für den Abschluss des Mietvertrages gebotenen Schriftform auf einem unbeabsichtigten Versehen beruhe. Die Beklagte habe den Klägern nicht die Möglichkeit eröffnet, diesen Fehler zu beheben, etwa durch das Nachholen der zweiten Unterschrift unter den Vertragstext oder durch den erneuten Abschluss eines formwirksamen Mietvertrages. Der Schadensersatzanspruch der Kläger ergebe sich auch aus dem Grundstückskaufvertrag, und zwar unabhängig von dem vorausgegangenem Abschluss des Mietvertrages. Die Kläger hätten nämlich eine Bauverpflichtung nach den konkreten Vorgaben der Beklagten übernommen, so dass rechtlich wie tatsächlich nur die Beklagte das Gebäude habe nutzen können. Diese vertragliche Nebenpflicht in dem notariellen Grundstückskaufvertrag ausdrücklich niederzulegen, sei nicht erforderlich gewesen, weil die Parteien zuvor den privatschriftlichen Mietvertrag abgeschlossen und keinen Anlass gesehen hätten, dies in dem notariellen Grundstückskaufvertrag zu wiederholen. Dies ändere nichts an der Tatsache, dass der Abschluss des langfristigen Mietvertrages sowohl aus der Sicht der Kläger als auch aus der Sicht der Beklagten unabdingbare Voraussetzung für den Abschluss des Grundstückskaufvertrages gewesen sei.

4: Mit Beschluss vom 13.02.2007 wies der Senat die Kläger darauf hin, dass die Zurückweisung der Berufung durch Beschluss in Betracht komme. Hierzu nahmen sie mit Schriftsatz vom 19.03.2007 Stellung.

: II.

5: Die Berufung der Kläger ist gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

6: 1. Das Rechtsmittel hat keine Aussicht auf Erfolg.

7: 1.1. Aus dem Mietvertrag vom 21.08.1996 lässt sich ein Schadensersatzanspruch der Kläger nicht herleiten.

8: a) Obwohl dieser Vertrag rechtlich wirksam geschlossen und auch vollzogen wurde, erscheint ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nicht ausgeschlossen, wenn eine Vertragspartei schuldhaft bei Vertragsschluss ihre Rücksichtnahmepflichten gegenüber der anderen Partei verletzt und diese dadurch zu Aufwendungen veranlasst hat, von denen sie anderenfalls abgesehen hätte. Die von den Klägern angesprochene Problematik ähnelt dem Scheitern des Vertragsschlusses, nachdem eine Partei in der Erwartung des Zustandekommens des Vertrages schon erhebliche Aufwendungen gemacht hat.

9: aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urt. vom 29.03.1996 - V ZR 332/94, NJW 1996, 1885 = ZIP 1996, 1174) verdient ein Kaufinteressent, der bei weit fortgeschrittenen Verhandlungen mit Zustimmung des potentiellen Verkäufers mit Baumaßnahmen beginnt, Schutz. Der Verkäufer, so führt der V. Zivilsenat aus, habe den Interessenten der Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen ausgesetzt. Die besondere Gefährdungslage begründe eine gesteigerte Vertrauensbeziehung, die den Verhandelnden zu gesteigerter Rücksichtnahme auf die Interessen seines Verhandlungspartners verpflichte. Der BGH verkennt nicht, dass die vertragliche Bindung den Abschluss eines formgültigen, notariell beurkundeten Vertrages voraussetzt. Deshalb fordert er nicht nur Vorsatz desjenigen, der die Vertragsverhandlungen abbricht, sondern auch einen schweren Verstoß gegen die Verpflichtung zu redlichem Verhalten. Letztlich rückt er das Verhalten des die Vertragsverhandlung abbrechenden Partners in die Nähe der sittenwidrigen Schädigung gem. § 826 BGB.

10: Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss bei Scheitern eines Immobilienmietvertrages schließt der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes nicht aus (Urt. vom 22.02.2006 - XII ZR 48/03, NJW 2006, 1963 = NZM 2006, 509 = ZfIR 2006, 579). In dem ihm vorliegendem Sachverhalt hatte der Vermieter im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages vor dessen Abschluss begonnen, das Mietobjekt den Wünschen des Mietinteressenten entsprechend umzubauen. Auch in diesem Fall fordert der Bundesgerichtshof in Anschluss an das Urteil vom 29.03.1996 eine vorsätzliche Pflichtwidrigkeit des die Verhandlungen abbrechenden Vertragspartners.

11: bb) Von den Fällen des gescheiterten Vertragsschlusses unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt insofern, als der Vertrag zustandegekommen ist, jedoch nicht langfristig bindend, sondern wegen Verfehlung der gesetzlich gebotenen Schriftform ordentlich kündbar. Dass die Beklagte ihre Pflichten bei den Vertragsverhandlungen und beim Abschluss des Vertrages verletzt hat, ist nicht ersichtlich. Sie hat dazu beigetragen, dass der Mietvertrag formgültig zustande kommt. Der Formmangel liegt in der Sphäre der Kläger.

12: b) Das spätere Verhalten der Beklagten kann daher nur unter dem Gesichtspunkt gewürdigt werden, ob die von ihr ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtsmissbräuchlich war. Bei Rechtsmissbrauch wäre die Kündigung unwirksam, hätte also das Mietverhältnis nicht beendet. Da im Vorprozess die Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.09.2002 rechtskräftig festgestellt wurde, können die Kläger mit dem erneuten Einwand, die ordentliche Kündigung sei rechtsmissbräuchlich gewesen, nicht gehört werden. Demgegenüber bringen sie in ihrem Schriftsatz vom 19.03.2007 vor, es gehe nicht um die Schutzfunktion der bei einem langfristigen Mietvertrag einzuhaltenden Schriftform, sondern um den Vertrauensschutz, den sie bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages mit der darin eingeschlossenen Bauverpflichtung für sich in Anspruch nehmen dürften. Auch dieses Argument greift die rechtskräftig festgestellte Beendigung des Mietvertrages durch ordentliche Kündigung an.

13: Es wäre ein Widerspruch, einerseits die auf den Formmangel gestützte ordentliche Kündigung als mit Treu und Glauben vereinbar anzusehen, andererseits aber ein schadensersatzverpflichtendes Verschulden bei Vertragsschluss darin zu sehen, dass die kündigende Mietvertragspartei nicht für eine den Anforderungen der gesetzlichen Schriftform genügende Vertragsurkunde gesorgt hat. Damit würden nämlich aus den dem Kündigenden bekannten erheblichen Investitionen des Vertragspartners konträre Folgerungen gezogen: Bei der Prüfung der Rechtsmißbräuchlichkeit der auf den Formfehler gestützten ordentlichen Kündigung wären sie unerheblich, für die Annahme eines Verschuldens bei Vertragsschluss würden sie genügen.

14: c) Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Abschluss eines formbedürftigen Mietvertrages wäre allenfalls denkbar, wenn eine Partei bewusst einen Schriftformfehler begeht, um sich - von der Gegenseite nicht erkannt - die Möglichkeit einer späteren ordentlichen Kündigung offen zu erhalten. Dies wäre ein schwerwiegender Verstoß gegen die Verpflichtung zum redlichen Verhalten. Derartiges ist vorliegend auszuschließen. Es sprechen auch keine Gesichtspunkte dafür, dass die Beklagte bei Unterzeichnung des Mietvertrages den Fehler auf Seiten der Vermieter erkannt, aber nicht beanstandet haben, um sich später von dem Vertrag lösen zu können; ein derartiges Verhalten wäre mit dem Risiko behaftet, selbst in die Falle zu laufen, weil die andere Vertragsseite kündigt.

15: 1.2. Ihre Schadensersatzansprüche können die Kläger nicht aus dem Grundstückskaufvertrag herleiten.

16: a) Etwaiges Verschulden der Beklagten bei den den Vertragsschluss vorangegangenen Verhandlungen der Parteien und beim Abschluss dieses Vertrages ist nicht zu erkennen. Auch hat die Beklagte diesen Grundstückskaufvertrag unstreitig erfüllt. Die Argumentation der Kläger läuft letztendlich darauf hinaus, dass Geschäftsgrundlage des Grundstückskaufvertrages der die Beklagte langfristig bindende Mietvertrag über die Immobilie gewesen sei. Insoweit konnte der Immobilienkaufvertrag keine weitergehende vertragliche Bindung der Beklagten begründen als der vorangegangene Mietvertrag. Dazu hätte es der ausdrücklichen Erwähnung bedurft, dass die Beklagte sich verpflichtet, das von den Klägern erstellte Gebäude 25 Jahre lang zu mieten. Auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage kann sich indessen eine Partei nicht berufen, wenn er in ihrer Risikosphäre liegt. Dass die zweite Unterschrift fehlt, mag ein Versehen sein, aber dieses Versehen liegt im Bereich der Kläger, die die Folgen ihrer Nachlässigkeit zu tragen haben. Selbst wenn die Beklagte den Eindruck erweckt hat, die Immobilie langfristig anzumieten, so begründet allein der hervorgerufene Eindruck nicht die langfristige Bindung, vielmehr muss dieser Eindruck unter Beachtung der gesetzlichen Formvorschriften umgesetzt werden. Der von den Klägern erneut betonte Gesichtspunkt, eine Spezialimmobilie nach Vorgaben der Beklagten errichtet zu haben, rechtfertigt keine andere Beurteilung.

17: b) Aus der Weigerung der Beklagten, nach Beendigung des Mietvertrages aufgrund ihrer ordentlichen Kündigung mit den Klägern ein neues Mietverhältnis einzugehen, folgt ebenfalls kein Schadensersatzanspruch der Kläger. Wenn die Beklagte bislang das Grundstück nicht in einem formgültigen Vertrag bindend für 25 Jahre angemietet hat, so wäre es widersprüchlich, ihre dahingehende Verpflichtung aus einem Vertrag, der hierzu nichts besagt, den sonstigen Umständen oder einem zu Gunsten der Kläger bestehenden Vertrauenstatbestand herzuleiten. Das Risiko, das gekaufte Grundstück rentabel zu verwerten, liegt beim Käufer. Gelingt ihm dies nicht, so kann nicht der Verkäufer verpflichtet sein, den Grundstückskaufvertrag zurückabzuwickeln.

18: 2. Grundsätzliche Bedeutung hat der Rechtsstreit nicht. Auch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht eine Entscheidung des Berufungsgerichts. Es geht um die Abwägung von Treu und Glauben, die im tatrichterlichen Ermessen des Berufungsgerichts liegt. Weder der Wunsch der Kläger, in dieser Sache den Bundesgerichtshof anzurufen, noch der hohe Gegenstandswert rechtfertigen es, von dem zwingenden Gebot des § 522 Abs. 2 ZPO, unter den Voraussetzungen dieser Vorschrift die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen, abzuweichen. Zu beachten ist auch das Interesse der Berufungsbeklagten, den Rechtsstreit ohne zusätzlichen Aufwand abzuschließen.

: III.

19: Die Kostenentscheidung ergeht nach § 97 Abs. 2 ZPO.

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(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo

(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwer

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bei uns veröffentlicht am 22.02.2006

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 48/03 Verkündet am: 22. Februar 2006 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 522 Zulässigkeitsprüfung; Zurückweisungsbeschluss

(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass

1.: die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat,
2.: die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat,
3.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und
4.: eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Das Berufungsgericht oder der Vorsitzende hat zuvor die Parteien auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung und die Gründe hierfür hinzuweisen und dem Berufungsführer binnen einer zu bestimmenden Frist Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Der Beschluss nach Satz 1 ist zu begründen, soweit die Gründe für die Zurückweisung nicht bereits in dem Hinweis nach Satz 2 enthalten sind. Ein anfechtbarer Beschluss hat darüber hinaus eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen zu enthalten.

(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 826 Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung

Wer in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, ist dem anderen zum Ersatz des Schadens verpflichtet.

Bundesgerichtshof Urteil, 22. Feb. 2006 - XII ZR 48/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 48/03 Verkündet am:

22. Februar 2006

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB §§ 198, 209, 558 a.F.

a) Auf einen Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo wegen Umund

Rückbaukosten ist die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 558 a.F.

BGB (jetzt § 548 BGB) analog anzuwenden, wenn es nicht wie vorgesehen

zum Abschluss des Mietvertrages gekommen ist.

b) Hat in einem solchen Fall der potentielle Vermieter noch den unmittelbaren

Besitz an der Sache, beginnt die Verjährungsfrist bereits ab dem Zeitpunkt

zu laufen, an dem die Vertragsverhandlungen der Parteien ihr tatsächliches

Ende gefunden haben. Das gilt auch dann, wenn zu diesem Zeitpunkt der

Schaden noch nicht beziffert werden kann, da die Möglichkeit einer Feststellungsklage

ausreicht, um die Verjährung zu unterbrechen.

BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - XII ZR 48/03 - OLG München

LG München I

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 22. Februar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die

Richter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Ahlt

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 23. Januar 2003 insoweit aufgehoben, als es die Berufung der Beklagten zurückgewiesen hat und das Urteil der 27. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 2. Mai 2002 dahin abgeändert, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird. Die Anschlussrevision der Klägerin wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Klägerin verlangt von der Beklagten den Ausgleich eines Mietausfallschadens sowie den Ersatz von Um- und Rückbaukosten.

2: Die Klägerin erstellte in den Jahren 1997 bis 2000 in M. das Geschäftshaus "S. ". Die Beklagte betreibt einen Kunsthandel mit Galerie und interessierte sich Anfang Februar 1999 für die Anmietung eines Bauteils (Erdgeschoß bis 2. OG) des klägerischen Bauvorhabens. Ursprünglich hatte die Klägerin, die bei der Vermietung von der H.Bank vertreten wurde, vorgesehen, jedes Stockwerk gesondert zu vermieten. In der Folgezeit fanden zwischen den Parteien detaillierte Verhandlungen über einen Mietvertrag sowie die Anpassung der Räumlichkeiten an die Bedürfnisse der Beklagten statt. Am 30. April 1999 wurde der Beklagten der Entwurf eines Mietvertrages übersandt. Der Mietzins sollte 7 % des Umsatzes, mindestens jedoch monatlich 43.277,45 DM zuzüglich MWSt betragen. Die Mietzeit war auf 10 Jahre festgelegt. Die Fertigstellung des Gebäudes und die Übernahme der Mietflächen durch die Beklagte war für das erste Quartal 2000 vorgesehen. Nach einem Besprechungsprotokoll der Parteien vom 28. Juni 1999, das auch vom Geschäftsführer der Beklagten unterschrieben ist, hat die Beklagte bestimmte Umbaukosten übernommen. Außerdem ist in dem Protokoll vermerkt, dass der Bauherr einer Werbeschrift des Mieters an der Außenwand des 2. OG nicht zustimme. In einem Telefonat vom 20. September 1999 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie nicht mehr die Absicht habe, das 2. OG mitzumieten. Im selben Telefonat stellte die Klägerin der Beklagten ein Angebot über den Abschluss eines modifizierten Mietvertrages in Aussicht. Hierzu kam es jedoch nicht. Vielmehr schrieb ihr die Klägerin am 27. September 1999, dass die bauliche Überprüfung leider ergeben habe, dass eine Abtrennung des 2. OG ohne hohen zeitlichen und kostenmäßigen Aufwand nicht mehr möglich sei. Da die Beklagte den Mietvertrag noch nicht unterzeichnet habe und die Übergabe des Ladens im Januar 2000 vorgesehen sei, werde die Klägerin umgehend einen anderen Mieter für die Fläche suchen. Entsprechend sehe sich die Klägerin nicht mehr an ihr Angebot gebunden.

3: Die Beklagte hat im Folgenden vergeblich versucht, weitere Vertragsverhandlungen mit der Klägerin zu führen. Mit der am 10. Mai 2001 eingereichten und am 23. Mai 2001 zugestellten Klage macht die Klägerin gegen die Beklagte Um- und Rückbaukosten in Höhe von 206.048,39 DM sowie einen Miet- ausfallschaden von 100.000 DM als Teilbetrag geltend. Das Landgericht hat mit Grundurteil vom 2. Mai 2002 der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung der Beklagten das Grundurteil des Landgerichts dahingehend abgeändert, dass die Klage dem Grunde nach nicht berechtigt sei, soweit die Klägerin den Ersatz eines Mietausfallschadens geltend mache. Die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision greift die Beklagte das Berufungsurteil an, soweit es zu ihrem Nachteil ergangen ist. Die Klägerin begehrt im Wege der Anschlussrevision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4: Die Revision der Beklagten hat Erfolg. Sie führt zur Abweisung der Klage. Die Anschlussrevision der Klägerin hat hingegen keinen Erfolg.

I.

5: Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob zwischen den Parteien ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen ist. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, habe die Klägerin gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz ihres Mietausfallschadens. Als Anspruchsgrundlage komme mangels einer speziellen mietrechtlichen Vorschrift § 326 BGB a.F. in Betracht. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift seien jedoch nicht erfüllt, weil die Klägerin der Beklagten keine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt habe. Hierfür würden strenge Anforderungen gelten, die nicht erfüllt seien, weil der "Rücktritt" der Beklagten im Telefonat vom 20. September 1999 kein endgültiges "Nein" gewesen sei. Dies ergebe sich aus den Angaben des Geschäftsführers der Beklagten sowie aus den Aussagen der Zeuginnen N. und S., die für die Vermietung der Gewerbeflächen zuständig gewesen seien. Die Klägerin könne ihren Anspruch auf Mietausfall auch nicht auf eine positive Vertragsverletzung der Beklagten stützen. Denn auch diese Anspruchsgrundlage setze wie § 326 Abs. 1 BGB a.F. eine endgültige Erfüllungsverweigerung voraus. Eine solche habe jedoch nicht vorgelegen.

6: Allerdings hafte die Beklagte nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten. Dies gelte unabhängig davon, ob zwischen den Parteien ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen sei oder nicht. Eine Haftung aus culpa in contrahendo sei deswegen gegeben, weil die Beklagte ohne triftigen Grund ab dem 20. September 1999 das 2. OG nicht mehr habe nutzen und dafür keine Miete habe bezahlen wollen, obwohl sie das 2. OG anfangs habe übernehmen wollen und damit die Klägerin zu erheblichen Vorleistungen veranlasst habe. Die Tatsache, dass der Beklagten nicht gestattet worden sei, eine Werbeaufschrift anzubringen, stelle keinen triftigen Grund dar, die Verhandlungen abzubrechen. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass dem Geschäftsführer der Beklagten spätestens seit dem 28. Juni 1999 bekannt gewesen sei, dass der Bauherr die von der Beklagten gewünschte Beschriftung ablehne. Die Klägerin könne deshalb gemäß §§ 249 ff. BGB verlangen, so gestellt zu werden, wie sie ohne das schädigende Ereignis gestanden hätte; demnach könne sie den Ersatz der Um- und Rückbaukosten verlangen. Dieser Anspruch sei selbst dann nicht verjährt, wenn § 558 BGB anwendbar sei. Dessen sechsmonatige Verjährungsfrist beginne nämlich nicht vor Eintritt der Fälligkeit zu laufen. Die Fälligkeit trete grundsätzlich erst mit der Klagbarkeit der geltend gemachten Forderung ein, bei einer Leistungsklage, die die Zahlung eines bestimmten Betrages zum Gegenstand habe, folglich erst mit der Möglichkeit, den Anspruch genau zu beziffern. Dies aber habe die Klägerin bis kurz vor Klageerhebung nicht gekonnt, weil ihr nicht alle Rechnungen vorgelegen hätten. Daher sei durch die am 23. Mai 2001 zugestellte Klage der Lauf der Verjährungsfrist gemäß § 209 Abs. 1 BGB a.F. wirksam unterbrochen worden.

II.

7: Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

8: 1. Zu Recht allerdings hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin auf Mietausfallschaden verneint. Dabei ist im Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin davon auszugehen, dass die Parteien tatsächlich einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen haben. Aber auch dann steht der Klägerin, wie das Oberlandesgericht zutreffend ausführt, ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls deswegen nicht zu, weil die Klägerin der Beklagten - insoweit unstreitig - keine Nachfrist gesetzt noch die Beklagte die Vertragserfüllung ernstlich und endgültig abgelehnt hat. Allerdings richtet sich ein etwaiger Anspruch der Klägerin nicht nach § 326 Abs. 1 BGB a.F. Diese Vorschrift kommt nämlich von vornherein schon deswegen nicht zur Anwendung, weil am 20. September 1999, als die Parteien miteinander telefonierten, die Beklagte mit keiner Hauptpflicht aus dem Mietvertrag in Verzug war. Vielmehr sollte sie zur Mietzahlung erst im Jahr 2000 nach Fertigstellung des Mietobjekts verpflichtet sein. Stattdessen kommen die Grundsätze der positiven Vertragsverletzung zur Anwendung , wenn der Schuldner vor Fälligkeit die Erfüllung des Vertrages verweigert (vgl. BGH Urteil vom 18. Dezember 1985 - VIII ZR 47/85 - NJW 1986, 842, 843). Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs ist allerdings auch insoweit , dass der Schuldner, sofern, wie hier, keine Nachfristsetzung erfolgt, die Vertragserfüllung ernstlich und endgültig verweigert. Dass die Beklagte bei dem Telefonat vom 20. September 1999 eine solche Erklärung abgegeben habe, hat das Oberlandesgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise verneint. Das Berufungsgericht stützt sich hierbei auf die Aussagen der Zeuginnen N. und S., die für die Vermietung der Flächen zuständig waren, und die Anhörung des Geschäftsführers der Klägerin. Die Anschlussrevision vermag nicht darzulegen, dass dem Oberlandesgericht bei Würdigung dieser Aussagen ein revisionsrechtlich erheblicher Fehler unterlaufen sei. Im Gegensatz zu den Ausführungen der Anschlussrevision ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht aus dem Schreiben der Klägerin vom 27. September 1999 geschlossen hat, die Klägerin selbst habe den "Rücktritt" der Beklagten nicht als endgültige Erfüllungsverweigerung des Vertrages aufgefasst. Denn die Zeugin S. hat bei ihrer Einvernahme bekundet, dass das Schreiben vom 27. September 1999 verfasst worden sei, um der Beklagten mitzuteilen, dass das Angebot vom 20. September 1999 über die Vermietung der um das 2. OG verminderten Fläche nicht aufrechterhalten werde. Entgegen den Ausführungen der Anschlussrevision sind die Feststellungen des Oberlandesgerichts nicht deshalb widersprüchlich , weil es einerseits angenommen hat, die Beklagte habe im Telefonat vom 20. September 1999 die Vertragserfüllung nicht ernstlich und endgültig abgelehnt, und weil es andererseits bei der Frage, ob die Beklagte ein Verschulden bei Vertragsschluss treffe, davon ausgegangen sei, die Beklagte habe die Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien ohne triftigen Grund abgebrochen. Vielmehr widersprechen sich die beiden Auslegungen der Erklärung der Beklagten nicht, sondern sind nebeneinander möglich.

9: 2. Was die Haftung der Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss betrifft, ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die Be- klagte danach auf die Um- und Rückbaukosten haftet, wenn der Vertragsschluss zwischen den Parteien als sicher anzunehmen war, die Klägerin die Umbauarbeiten im Vertrauen hierauf vorgenommen hat und die Beklagte die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen hat (vgl. BGH Urteil vom 29. März 1996 - V ZR 332/94 - NJW 1996, 1884, 1885; Bub/Treier/Reinstorf Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 196 m.N.). Dieser Ausgangspunkt wird von der Revision auch nicht in Frage gestellt. Die Revision rügt jedoch, dass das Berufungsgericht diese Grundsätze fehlerhaft angewandt und wesentlichen Tatsachenvortrag der Beklagten unberücksichtigt gelassen habe. Insbesondere habe die Beklagte die Verhandlungen nicht abgebrochen. Vielmehr habe die Klägerin im Telefonat vom 20. September 1999 ihr gegenüber den Eindruck erweckt, dass der Abschluss eines Mietvertrages ohne das 2. OG unproblematisch möglich sei. Dann aber habe die Klägerin, wie sich aus dem Schreiben vom 27. September 1999 ergebe, ihrerseits die Verhandlungen mit der Beklagten abgebrochen. Diese Umstände aber habe das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen.

10: Es obliegt dem Tatrichter, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles zu beurteilen, ob der erforderliche Vertrauenstatbestand erfüllt ist. Im vorliegenden Fall kann jedoch dahingestellt bleiben, ob dem Oberlandesgericht hierbei der von der Revision gerügte Rechtsfehler unterlaufen ist, wonach es erheblichen Vortrag der Klägerin unberücksichtigt gelassen hat. Insbesondere bedarf es auch keiner Entscheidung darüber, ob im Hinblick auf § 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) in der Regel nur eine vorsätzliche Pflichtwidrigkeit des die Verhandlungen abbrechenden Vertragspartners den Schadensersatzanspruch auslöst (vgl. dazu BGH, Urteil vom 29. März 1996 aaO im Hinblick auf die Formvorschrift des § 313 BGB a.F., jetzt § 311 b Abs. 1 BGB). Denn es kommt nicht darauf an, ob ein solcher Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten entstanden ist. Ein solcher Anspruch wäre nämlich, wie die Beklagte zu Recht geltend macht, verjährt.

11: Die Verjährung richtet sich im vorliegenden Fall, wovon auch das Oberlandesgericht ausgegangen ist, nach § 558 BGB a.F. (= § 548 BGB). Die Vorschrift ist nach ihrem Sinn und Zweck weit auszulegen. § 558 BGB a.F. verfolgt den Zweck, eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietparteien zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Sache bei ihrer Rückgabe zu erreichen. Eine möglichst schnelle Abwicklung erscheint deshalb erwünscht, weil Miete und Pacht häufig wechselnde Interessen berühren und der Zustand der überlassenen Sache um so schwerer festzustellen ist, je länger dieser Zeitpunkt zurückliegt (vgl. BGH Urteil vom 21. Mai 1968 - VI ZR 131/67 - NJW 1968, 1472; BGHZ 98, 235, 237; Bub/Treier/Gramlich aaO Kap. VI Rdn. 2 ff.; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann /Schreiber Geschäftsraummiete Kap. 17 Rdn. 2). Dieser Zweck rechtfertigt es, § 558 BGB a.F. auch auf Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss anzuwenden, die gerade deswegen entstanden sind, weil es nicht, wie vorgesehen, zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist, und die eine Veränderung des Zustands der Mietsache betreffen (vgl. BGHZ 98, 235, 238; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 8. Aufl. § 548 BGB Rdn. 37). Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Veränderungen vom Mieter selbst oder auf dessen Wunsch vom Vermieter vorgenommen worden sind.

12: Die Anwendung des § 558 BGB a.F. scheitert auch nicht daran, dass es nicht zu einer "Rückgabe" der Mietsache gekommen ist. Denn entscheidend für den Beginn der Verjährung nach § 558 BGB a. F. ist nicht die Rückgabe der Mietsache durch den Mieter, sondern nur, dass der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen zu machen, und dass der Mieter mit Kenntnisnahme des Vermieters den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, weil das Mietverhältnis sonst sein tatsächliches Ende nicht findet (vgl. Senatsurteil vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - NJW-RR 2004, 1566 ff.). Hat aber - wie hier - der potentielle Vermieter den unmittelbaren Besitz und die tatsächliche Sachherrschaft nie aufgegeben, endet das vorvertragliche Verhältnis zwischen den Parteien, wenn die Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden haben und es dem potentiellen Vermieter somit bewusst ist, dass es nicht mehr zum Abschluss des Vertrages kommen wird. Diese Voraussetzungen aber lagen am 27. September 1999 oder kurze Zeit danach vor.

13: Entgegen den Ausführungen des Oberlandesgerichts begann damit aber auch, wie die Revision zu Recht rügt, die sechsmonatige Frist des § 558 BGB a.F. zu laufen. Richtig ist zwar, dass §§ 198, 271 BGB a.F. für den Verjährungsbeginn voraussetzen, dass der Anspruch entstanden und fällig ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Berechtigte in der Lage sein muss, den Anspruch zu beziffern. Vielmehr genügt die Möglichkeit, eine Feststellungsklage zu erheben (vgl. BGHZ 73, 363, 365; 79, 176, 178; 96, 290, 294). Hierzu war die Klägerin aber bereits kurz nach dem Schreiben vom 27. September 1999 in der Lage. Somit waren die Ansprüche der Klägerin auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten bei Einreichung der Klage am 23. April 2001 seit geraumer Zeit verjährt.

14: 3. Da eine weitere Sachaufklärung nicht zu erwarten ist, kann der Senat selbst entscheiden (§ 563 Abs. 2 ZPO). Danach ist die Klage in vollem Umfang abzuweisen. Hahne Sprick Wagenitz Fuchs Ahlt

Vorinstanzen:
LG München I, Entscheidung vom 02.05.2002 - 27 O 8484/01 -
OLG München, Entscheidung vom 23.01.2003 - 19 U 3838/02 -

Zivilprozessordnung - ZPO | § 522 Zulässigkeitsprüfung; Zurückweisungsbeschluss

(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass

1.: die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat,
2.: die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat,
3.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und
4.: eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)