Oberlandesgericht Nürnberg Beschluss, 06. Feb. 2018 - 15 W 1753/17

Oberlandesgericht München

34 Wx 84/14

Beschluss

vom 28.9.2015

AG Rosenheim - Grundbuchamt

34. Zivilsenat

Leitsatz:

In der Wohnungsgrundbuchsache

Beteiligte:

1) ...

- Antragsteller und Beschwerdeführer

2) ...

- Antragstellerin und Beschwerdeführerin

Verfahrensbevollmächtigter zu 1 - 2: ...

wegen Eintragung eines Sondernutzungsrechts

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schwegler und den Richter am Oberlandesgericht Kramer

am 28.09.2015 folgenden

Beschluss

I.

Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Rosenheim - Grundbuchamt - vom 13. Januar 2014 wird zurückgewiesen.

II.

Der Beschwerdewert beträgt 5.000,00 €.

Gründe:

I. Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Eigentümer von Wohnungseigentum. Dem Sondereigentum an ihrer Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss und an einem Hobbyraum sind gemäß Eintragung im Grundbuch Sondernutzungsrechte an einem Kellerraum und der Terrasse zugeordnet.

In Ziff. II. 14 der Anlage 1 zur Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vom 30.12.1998, auf die im Bestandsverzeichnis Bezug genommen ist, ist hinsichtlich Sondernutzungsrechten an Gartenflächen geregelt:

Aufschiebend bedingt durch die Zuweisung begründet der Grundstückseigentümer Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, gemäß dem beigefügten Plan, in dem dieser Grundstücksteil violett schraffiert eingezeichnet ist.

Die Zuweisung von Teilen dieser Gartenfläche erfolgt durch den Grundstückseigentümer in den Kaufverträgen oder nach Verkauf der letzten Einheit durch Erklärung des Verwalters gegenüber dem Grundbuchamt. Die übrigen Miteigentümer sind bereits jetzt von der Nutzung dieses Grundstücksteils als Teil des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen, soweit ihnen kein Sondernutzungsrecht ausdrücklich zugewiesen wird.

Dem Wohnungseigentümer Nr. 1 ist es im Fall der Zuweisung des Sondernutzungsrechts (gestattet,?) ein Geräte/Gartenhaus (höchstens 6 qm Grundfläche) im nördlichen Bereich zu errichten und dort zu belassen.

Als Anlage ist der Teilungserklärung ein Lageplan beigeheftet, der eine Fläche zwischen Stellplätzen eins bis fünf entlang und in Verlängerung der Gebäudesüdseite und entlang der westlichen Gebäudebreitseite in rötlich-violetter Schraffierung aufweist. An der von den Stellplätzen abgewandten Gebäudebreitseite nach Norden hin ist eine undeutliche, möglicherweise verblasste graue Schraffierung noch zu erkennen.

Am 3.1.2013 errichtete der Verwalter der Wohnanlage folgende Urkunde:

Gem. Anlage 1 Ziff. II. 14. zur Teilungserklärung, ... weist der unterzeichnende Verwalter in Ausübung der ihm erteilten Ermächtigung hiermit dem Eigentümer der in ... vorgetragenen Sondereigentumseinheit Nr. 1 zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zu das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche, die in dem dieser Erklärung beigefügten Plan gelb gedeckt eingezeichnet ist.

Es wird bewilligt und beantragt,

vorstehende Sondernutzungsrechtszuweisung in das Grundbuch einzutragen.

Der Urkunde beigefügt war ein Plan, der einen Teil der im ursprünglichen Plan rot-violett markierten Fläche im nördlichen Bereich der Gebäudelängsseite sowie eine weitere Fläche an der von den Stellplätzen abgewandten Hausbreitseite (nach Norden hin) in gelber Schraffur ausweist.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.6.2013 wurde unter TOP 9 zum Sondernutzungsrecht für Wohnung Nr. 1 folgendes im Protokoll festgehalten:

(Hausverwalter) informierte die anwesenden Eigentümer/Bevollmächtigten, dass gem. Anlage 1 Ziff II. 14. zur Teilungserklärung, weist der Verwalter ... hiermit dem Eigentümer der in ... vorgetragenen Sondereigentumseinheit Nr. 1 zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche zu. (Nordseite)

Die Urkunden legte der Notar am 2.12.2013 dem Grundbuchamt zur Eintragung der Sondernutzungsrechtszuweisung vor.

Nachdem das Grundbuchamt auf Bedenken wegen der im Norden gelegenen Gartenfläche hingewiesen hatte, berief sich der Notar auf einen Sondernutzungsrechtsplan, den er bei dem für die Teilungserklärung zuständigen Notariat erholt hatte. Nach der vorgelegten Farbkopie ist die an die nördliche Gebäudeseite anschließende Fläche ebenfalls mit einer - farblich identischen - Schraffur versehen, wie sie auch die Flächen an den beiden anderen Gebäudeseiten aufweisen.

Mit Beschluss vom 13.1.2014 hat das Grundbuchamt den Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen. Es sei ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, da die ursprüngliche Teilungserklärung die zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten vorgesehene Fläche unzureichend markiere. Die bloße Information in der Eigentümerversammlung genüge nicht. Aufgrund der fehlenden Markierung in der Teilungserklärung sei der Verwalter nicht berechtigt gewesen, in eigener Regie ohne Abstimmung und Beschluss der Eigentümerversammlung ein Sondernutzungsrecht zuzuweisen. Auch genüge die Formulierung dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht. Auf einen Lageplan mit Markierung sei im Protokoll der Eigentümerversammlung nicht verwiesen.

Hiergegen hat der Notar namens der Beteiligten aufgrund der ihm erteilten Vollmachten Beschwerde eingelegt. Vorgebracht wird, dass auch die bei den Grundakten befindliche Ablichtung im fraglichen nördlichen Bereich eine - wenn auch dort weniger deutlich ausgestaltete - Schattierung aufweise. Für die Frage des Umfangs eines Sondernutzungsrechts seien neben der farblichen Einzeichnung im Lageplan auch sonstige in der Erklärung angelegte Umstände heranzuziehen. Weil dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gestattet sei, im nördlichen Bereich ein Gartenhaus von 6 m2 Grundfläche zu errichten, es in der deutlich violett eingezeichneten Fläche aber keinen derartigen Bereich gebe, der auf einer Grundfläche von 6 m2 die Errichtung zulasse, ergebe sich im Wege der Auslegung, dass die weniger deutlich markierte nördliche Fläche von der Zuweisungsermächtigung erfasst sein sollte.

Im Übrigen sei ausschließlich die Urschrift hinsichtlich des Umfangs der vereinbarten Rechte maßgeblich. In der Urschrift seien die Sondernutzungsrechte auch an der in Frage stehenden nördlichen Fläche begründet worden. Da die bei den Grundakten befindliche beglaubigte Ablichtung von der Urschrift abweiche, sei das Grundbuch unrichtig und zu berichtigen. Vorsorglich werde hiermit eine entsprechende Berichtigung beantragt. Der Beschwerde gegen den Beschluss hat das Grundbuchamt am 24.2.2014 nicht abgeholfen und zugleich den Antrag auf Grundbuchberichtigung zurückgewiesen. Denn andere Eigentümer als die Beteiligten hätten mittlerweile gutgläubig unbelastetes Gemeinschaftseigentum erworben.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Die Beschwerde gegen den Beschluss vom 13.1.2014 ist als unbeschränkte Beschwerde statthaft (§ 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG). Sie ist jedoch unbegründet. Für die Beteiligten zu 1 und 2 kann nicht aufgrund Verwaltererklärung ein Sondernutzungsrecht an der fraglichen Gartenfläche eingetragen werden.

a) Unter dem Sondernutzungsrecht für einen Wohnungs- oder Teileigentümer wird eine nach § 10 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG vereinbarte Nutzungsregelung verstanden, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG nimmt (vgl. nur BayObLG Rpfleger 1990, 63). Das Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten: dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Eigentümer werden (negativ) von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen (vgl. BayObLGZ 1985, 378/380 f.).

Die Begründung von Sondernutzungsrechten, sofern sie auch gegenüber Sondernachfolgern wirksam sein sollen, setzt nach § 10 Abs. 3 WEG die Eintragung im Grundbuch voraus. Diese führt zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer. Das grundsätzlich nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern durch Vereinbarung zu begründende Sondernutzungsrecht bedarf daher nach § 877 mit §§ 876, 873 BGB der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer. Bei einem nachträglich zu bestellenden Sondernutzungsrecht müssen somit alle Wohnungseigentümer die Eintragung im Grundbuch gemäß § 19 GBO bewilligen, außer der teilende Alleineigentümer hat schon einseitig durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung die Begründung von Sondernutzungsrechten vorgesehen (Vorratsteilung nach § 8 WEG, vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 63). Sind die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen worden (negative Komponente) und hat der teilende Eigentümer sich selbst oder dem Verwalter eine Zuordnungserklärung vorbehalten, nach der Sondernutzungsrechte bestimmten Wohnungseigentümern zugeordnet werden können, so stellt sich diese Regelung im Hinblick auf die negative Komponente des Sondernutzungsrechts als aufschiebende Bedingung i. S. v. § 158 Abs. 1 BGB dar. Das Ereignis, mit dessen Eintritt der Ausschluss wirksam sein soll, ist die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers oder Verwalters (vgl. BayObLGZ 1985, 378/381). Die Regelung in der Teilungserklärung bewirkt, dass die Wohnungseigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind. Ihr Sondereigentum wird durch die Begründung des Sondernutzungsrechts zugunsten des Begünstigten nicht mehr (zusätzlich) verändert, so dass Drittberechtigte dadurch nicht beeinträchtigt werden können (vgl. auch OLG Düsseldorf Rpfleger 1993, 193). Deshalb ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer sowie der Grundpfandgläubiger in diesem Fall bei der Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch entbehrlich (vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 63; OLG Düsseldorf Rpfleger 1988, 63).

Grundvoraussetzung einer ohne die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer und der dinglich Berechtigten gemäß § 19 GBO möglichen Eintragung von Sondernutzungsrechten zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer durch eine spätere Zuordnungserklärung ist jedoch, dass die negative Komponente des Sondernutzungsrechts dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte geworden ist. Dazu gehört es, dass in der Teilungserklärung eine Vereinbarung getroffen worden ist, die einen hinreichend bestimmten Inhalt hat. Die nach § 8 WEG errichtete Teilungserklärung muss nicht insgesamt ins Grundbuch eingetragen werden; nach § 7 Abs. 3 WEG genügt zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums die Bezugnahme auf die Bewilligung und die Aufteilungspläne, die Bestandteil der Teilungserklärung sind (BayObLG NJW-RR 1991, 1356/1357).

b) In der bei den Grundakten befindlichen Anlage zur Teilungserklärung ist in Ziff. II. 14. der Verwalter bevollmächtigt, Teile der Gartenfläche, die in dem der Teilungserklärung beigefügten Plan violett schraffiert eingezeichnet ist, Eigentümern zuzuweisen. Damit ist (nur) für den in dem eingereichten Plan rötlich-violett schraffierten Teil der Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums (negative Komponente) hinreichend bestimmt und die aufschiebende Zuordnung des Sondernutzungsrechts durch die Bezugnahme der Eintragung auf die Bewilligung dinglicher Inhalt des Wohnungseigentums geworden. Für die übrigen Bereiche sind die Eigentümer hingegen nicht von der Nutzung ausgeschlossen. Denn die negative Komponente ist allein dem dinglichen Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte zu entnehmen und damit den in der Eintragung in Bezug genommenen bei den Grundakten befindlichen Unterlagen. Die als Anlage zur Teilungserklärung eingereichten Pläne enthalten jedoch für den hinteren Teil der Gartenfläche nicht eine „weniger deutlich markierte", sondern überhaupt keine violette Schraffierung.

Auch eine Auslegung (§ 133 BGB) der Teilungserklärung scheidet aus, da schon eine Auslegungsbedürftigkeit nicht ersichtlich ist. Weder die Formulierung der Teilungserklärung noch der in Bezug genommene Plan sind mehrdeutig. Die (gelb) schraffiert eingezeichnete (restliche) Gartenfläche zu Wohnung Nr. 1 umfasst mehr als 6 m2, nach dem Lageplan wohl tatsächlich über 25 m2. Es ist nicht ausgeschlossen, zudem auch mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens nicht ausschließbar, „im nördlichen Bereich" dieser Fläche das bezeichnete Gartenhaus zu errichten. Zwingend auf der strittigen Fläche zu errichten ist es deshalb nicht.

Es kann daher dahinstehen, ob in der notariell errichteten Teilungserklärung die betroffene, violett schraffierte Fläche einen größeren Bereich umfasste als die beim Grundbuchamt eingereichten Unterlagen und damit die dem Verwalter erteilte Vollmacht, Sondernutzungsrechte zuzuweisen, weitergehend sein sollte.

c) Die vom Grundbuchamt verfügte Kostenfolge ist nicht zu beanstanden (vgl. § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG).

2. Soweit die auf Eintragung gerichtete Beschwerde noch (hilfsweise) darauf gestützt werden sollte, dass die Eintragung im Grundbuch jedenfalls vorab zu berichtigen sei, ist der in der Beschwerdeschrift gestellte Antrag auf Berichtigung vom Grundbuchamt zurückgewiesen worden. Gegen diesen Beschluss sind die Beteiligten nicht vorgegangen. Die Berichtigung einer von Anfang an unzutreffenden Eintragung zum Umfang der Teilungserklärung auf der Grundlage eines Unrichtigkeitsnachweises könnte auch nicht mit der unbeschränkten Beschwerde (§ 71 Abs. 1 GBO) verfolgt werden. Das Grundbuchamt hat bei der Eintragung auf die vorgelegten Unterlagen Bezug genommen (§ 7 Abs. 3 WEG), in denen die fragliche Fläche nicht rötlich-violett schraffiert war. Ein Rechtsmittel wäre damit in Wahrheit gegen eine - nach Meinung der Beteiligten - von Anfang an unrichtige Eintragung selbst gerichtet und nach herrschender Meinung nur in beschränktem Umfang nach § 71 Abs. 2 GBO mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs zulässig (vgl. OLG Hamm FGPrax 2012, 54; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 163; Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 30). In der Sache bliebe es ebenfalls erfolglos, weil eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei der Eintragung (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) nicht festzustellen wäre. Bei Antragstellung (§ 13 GBO) auf Eintragung der Teilungserklärung wurden die in den Grundakten befindliche Bewilligung vom 30.12.1988 und als Anlage die - nach Meinung der Beteiligten unzutreffenden - Pläne vorgelegt. Dann entsprach die Eintragung unter Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde samt Anlage aber den gesetzlichen Vorschriften (§ 7 Abs. 3 WEG, § 19 GBO). Dass der bei notarieller Errichtung der Teilungserklärung manifestierte Wille des teilenden Eigentümers in der Eintragung selbst nicht zum Ausdruck kam, beruht nicht auf einem objektiven Mangel des Eintragungsverfahrens, sondern - unterstellt man den Vortrag der Beteiligten hier als zutreffend - auf der Vorlage einer Planskizze mit abweichendem Inhalt. Eine derartige Divergenz war aber für den Grundbuchrechtspfleger nicht erkennbar.

III. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 79 Abs. 1 und § 36 Abs. 1 GNotKG (geschätzter Wert des Sondernutzungsrechts).

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Oberlandesgericht München

34 Wx 396/15

Beschluss

vom 4.2.2016

AG Ebersberg - Grundbuchamt

34. Zivilsenat

Leitsatz:

In der Wohnungsgrundbuchsache

...

Beteiligte:

... GmbH & Co. KG,

- Antragstellerin und Beschwerdeführerin

Verfahrensbevollmächtigter: Notar Dr. S.

wegen Änderung der Teilungserklärung (Zuweisung von Sondernutzungsrechten)

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schwegler und den Richter am Oberlandesgericht Kramer am 04.02.2016 folgenden

Beschluss

I.

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Ebersberg -Grundbuchamt - vom 17. November 2015 aufgehoben.

II.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag vom 5. Oktober 2015 (Eingang) nicht aus den in dem Beschluss vom 17. November 2015 bezeichneten Gründen abzulehnen.

Gründe:

I. Die Beteiligte, eine Bauträgerin, teilte mit Erklärung vom 30.3.2015 ein Grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungs- bzw. Teileigentum auf. Nach § 4 der Gemeinschaftsordnung (Anlage II) werden die folgenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums von der gemeinschaftlichen Nutzung ausgenommen und ziffernmäßig bestimmten Einheiten zur Sondernutzung zugewiesen:

3. Die gemäß dem beigefügten Aufteilungs- bzw. Sondernutzungsplan mit Nrn. 1 - 12 bezeichneten Abstellräume im Keller.

Der teilende Grundstückseigentümer hat das Recht der Zuordnung der Sondernutzungsrechte an den Abstellräumen zu den einzelnen Sondereigentumseinheiten. Dieses Recht endet mit Umschreibung des Eigentums an der letzten Sondereigentumseinheit auf einen Erwerber. ...

Im Nachtrag vom 11.5.2015 (§ 3 a. E.) bestimmte die Beteiligte, dass für die Sondernutzungsrechte an den Abstellräumen im Keller nunmehr der amtliche Aufteilungsplan gelte. Entsprechend wurde die Aufteilung am 22.9.2015 im Grundbuch vollzogen.

Der von der Beteiligten bewilligte Nachtrag vom 24.9.2015 hat neben hier nicht interessierenden Änderungen der Gemeinschaftsordnung folgende weitere Regelung zum Gegenstand:

§ 2 Sondernutzungsrechtsplan

Für die Sondernutzungsrechte an den Abstellräumen im Keller gilt nunmehr nicht mehr der amtliche Aufteilungsplan, sondern der Plan in der Anlage zu dieser Urkunde. Auf diesen wird verwiesen; er wurde zur Durchsicht vorgelegt.

In dem anliegenden Plan befindet sich abweichend von der Bauzeichnung im ursprünglichen Aufteilungsplan (Kellergeschoss) im nördlichen Gebäudebereich eine Auskragung, in dem nun der sogenannte Abstellraum 6 („Abst. 6“) platziert ist.

Den Vollzugsantrag vom 5.10.2015 hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 17.11.2015 zurückgewiesen. Begründet wird dies im Wesentlichen damit, dass der Raum „Abst. 6“ sich außerhalb der Umgrenzung des Kellergeschosses befinde, wie diese im Aufteilungsplan zur Teilungserklärung dargestellt sei. Danach sei anzunehmen, dass jedenfalls dort abweichend vom Aufteilungsplan gebaut worden sei. Es gehe hier nicht um Fragen der Abgeschlossenheit oder der Entstehung von Sondereigentum. Wesentlich sei, ob zum einen dem Aufteilungsplan hinsichtlich der Darstellung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Bedeutung zukomme, die davon abweichende Regelungen hinsichtlich der Sondernutzungsrechte ausschließe. Zum anderen müsse das Sondernutzungsrecht an sich inhaltlich überhaupt zulässig sein. Hier bestehe ein Widerspruch insofern, als ein Sondernutzungsrecht in einem Bereich begründet werden solle, der nach der Teilungserklärung keine derartigen Räume enthalte. Mit diesem Widerspruch könne ein Sondernutzungsrecht nicht entstehen.

Ein Sondernutzungsrecht, das auch die Befugnis umfasse, das Gebäude als solches durch teilweise Entfernung der Außenmauer, mithin durch Eingriffe in die Statik, zu verändern, werde aber als unzulässig erachtet.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten vom 30.11.2015. Diese vertritt die Ansicht, dass der amtliche Aufteilungsplan nur die Abgrenzung von Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum sicherzustellen habe. Darum gehe es hier nicht; vielmehr gehe es darum, am Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsrechte zu begründen. Das Objekt stehe weiterhin im Alleineigentum des aufteilenden Eigentümers; im Verhältnis zu den bisherigen Käufern und Vormerkungsberechtigten sei der Eigentümer zu Änderungen der Gemeinschaftsordnung berechtigt und bevollmächtigt. Es müsse möglich sein, bestehende bauliche Anlagen des Gemeinschaftseigentums im Weg eines Sondernutzungsrechts zu erweitern.

Tatsächlich bestehe auch kein Widerspruch zwischen dem Sondernutzungsplan und dem Aufteilungsplan, da der amtliche Aufteilungsplan keine bindende Aussage zur Abgrenzung der bebauten von den nicht bebauten Teilen des Gemeinschaftseigentums treffe.

Hilfsweise wird darauf hingewiesen, dass das Grundbuchamt vor Zurückweisung im Rahmen einer Zwischenverfügung die Vorlage eines geänderten Aufteilungsplans mit Abgeschlossenheitsbescheinigung hätte aufgeben müssen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 und § 73 GBO zulässige Beschwerde gegen die versagte Eintragung hat Erfolg. Der Eintragung des Nachtrags zur Teilungserklärung stehen nicht die vom Grundbuchamt angeführten Gründe entgegen.

1. Die Sondernutzungsrechte lassen sich entsprechend der Planbeilage den einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten widerspruchsfrei zuordnen. Auf Abweichungen vom Aufteilungsplan kommt es im gegebenen Fall nicht an. Ob und in welcher Weise dieser dem tatsächlichen Bauzustand anzupassen wäre, bedarf keiner Klärung.

a) Ein Sondernutzungsrecht ist das durch Vereinbarung begründete Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, abweichend von der Regel des § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Eigentümer allein zu benutzen (BGH vom 10.5.2012, V ZB 279/11 juris Rn. 11; NJW 1979, 548; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 13 Rn. 29). Soll es als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden, muss der Gegenstand des Sondernutzungsrechts wegen des Bestimmtheitsgebots zweifelsfrei bezeichnet sein (BGH MDR 2012, 702). Dabei genügt es, dass der Ausübungsbereich unter Heranziehung der örtlichen Verhältnisse (vgl. BayObLGZ 1985, 204/207; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 13 Rn. 42) bestimmbar ist; zur Bezeichnung der betroffenen (Grundstücks-)Fläche kann dann auf einen Plan Bezug genommen werden. Dies muss nicht der Aufteilungsplan sein; das ergibt sich schon aus dessen eingeschränkter Zweckbestimmung (siehe § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG), welche die Darstellung von Sondernutzungsflächen nicht umfasst (BayObLG DNotZ 1994, 244/245; OLG Hamburg OLGZ 1990, 308/313; OLG Hamm NZM 2000, 659/660).

b) In diesem Sinne ist es unbedenklich, wenn der für die Sondernutzungsrechtszuweisung der Kellerräume verwendete Plan nicht der amtliche Aufteilungsplan ist. Der dem Nachtrag vom 24.9.2015 beigefügte Plan weist für sich auch hinreichende Bestimmtheit auf, weil er für die Ebene des Kellergeschosses vermessene und untereinander abgegrenzte Flächen darstellt, die sich in natura feststellen und eindeutig einem bestimmten Wohnungs- oder Teileigentum zuordnen lassen. Das gilt namentlich auch für die mit „Abst. 6“ bezeichnete und vermaßte Fläche, auch wenn sie sich abweichend vom Aufteilungsplan außerhalb der dort ausgewiesenen Außenmauern befindet und nun als von neuen Außenmauern umfasst dargestellt ist. Dass mit der Einbeziehung dieser Fläche in den Zuordnungsbereich des teilenden Eigentümers das Recht des Erwerbers verbunden sein könnte, das Bauwerk zu erweitern, ist fernliegend und wird auch mitnichten vorgetragen. Denn Inhalt des Sondernutzungsrechts war und ist ersichtlich die (bloße) Nutzung eines Teils eines Bauwerks im vorgegebenen Umfang als (Keller-) Abstellfläche.

c) Die Bestimmtheit wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Plan für die Zuweisung des Sondernutzungsrechts am Keller vom Aufteilungsplan abweicht. Unabhängig davon, ob das Gebäude nun so errichtet wurde oder erst noch errichtet werden soll, wie dies im verwendeten Kellergeschossplan ausgewiesen ist, lässt sich der Raum und seine flächenmäßige Begrenzung hinreichend fixiert und eindeutig bestimmen.

Der Widerspruch zum Aufteilungsplan ist insoweit nicht erheblich. Dieser hat eine andere Zweckbestimmung, die es damit auch nicht ausschließt, dass an einer dort als unbebaut ausgewiesenen Fläche durch bauliche Änderungen ein Sondernutzungsrecht in der beschriebenen Art begründet werden kann. Soweit teilweise vertreten wird, der Aufteilungsplan treffe auch die Standortbestimmung des Gebäudes selbst (OLG Hamm Rpfleger 1976, 317/319; offen gelassen in BayObLG Rpfleger 1993, 398/399), trifft das jedenfalls in dieser Allgemeinheit nicht zu (Weitnauer/Briesemeister WEG 9. Aufl.§ 1 Rn. 8; Demharter Rpfleger 1983, 133/135). Deshalb ist es auch nicht ausgeschlossen, im Bereich der nach dem Aufteilungsplan unbebauten Grundstücksfläche ein Sondernutzungsrecht der beschriebenen Art, welches an dieser Stelle zwingend ein unterirdisches Bauwerk voraussetzt, zu begründen, ohne dass es eine Rolle spielt, dass die betroffene Räumlichkeit aufteilungsplanwidrig erstellt ist oder wird.

d) Die dem Aufteilungsplan zugewiesene Abgrenzung von Sondereigentum untereinander und zum Gemeinschaftseigentum ist nicht betroffen. Auch durch die Einbeziehung der Fläche in den Kellerbereich des Gebäudes bleibt diese eine Gemeinschaftsfläche. Stand sie nach dem Aufteilungsplan als Fläche außerhalb des Gebäudes im Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG, § 905 Satz 1 BGB), so erfährt deren rechtliche Zuordnung durch die Einbeziehung in das Gebäude hier keine Veränderung (ebenso für die Außenmauer: § 5 Abs. 2 WEG; Elzer/Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 3 Rn. 104; siehe auch OLG Stuttgart OLGZ 1979, 21). Der dadurch geschaffene, nicht einem Sondereigentum zugeordnete (Keller-)Raum kann als Gemeinschaftseigentum grundsätzlich einem Wohnungseigentum zur Sondernutzung zugewiesen und dadurch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden.

2. Mit der Erweiterung des Kellergeschosses verbunden ist die Ausweitung der für die Abstellräume im Keller ursprünglich vorgesehenen Flächen, deren Zuordnung sich der teilende Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung vorbehalten hat. Dies erfordert als Eingriff in dort für die Zuordnung nicht vorbehaltenes Gemeinschaftseigentum eine entsprechende Vollmacht des Bauträgers für die vormerkungsberechtigten Käufer und sonst dinglich Berechtigten. In dem Bauträgervertrag für die Wohnung Nr. 1 - andere liegen dem Senat nicht vor - findet sich eine entsprechende, nach außen hin - gegenüber dem Grundbuchamt - unbeschränkte, nicht offensichtlich unwirksame (BayObLG OLG-Report 2003, 149) Abänderungsvollmacht (§ 11 Nr. 2 a) mit internen Bindungen („...soweit das Vertragsobjekt nicht wesentlich nachteilig berührt wird und dessen jeweiligem Eigentümer keine wesentlichen zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden ...“), die nicht offensichtlich überschritten sind (siehe dazu Senat vom 20.2.2013, 34 Wx 439/12 = FGPrax 2013, 111). Allerdings ist die Änderung auch für inzwischen eingetragene Grundpfandgläubiger - mit Ausnahme derjenigen, zu deren Pfandobjekt der Raum „Abst. 6“ gehört - zustimmungspflichtig, weil die Ausnahmeregelung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG nicht greift. Denn es wird ein Sondernutzungsrecht (an der ausgekragten Kellerfläche) begründet und damit ein Teil des Gemeinschaftseigentums entzogen, ohne dass hierbei gleichzeitig die je damit belasteten Wohnungseigentumsrechte selbst mit einem Sondernutzungsrecht verbunden werden.

Das Grundbuchamt wird sich mit diesen bislang nicht geprüften Eintragungsvoraussetzungen an Hand der einzelnen Wohnungsgrundbücher nun zu befassen haben.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Oberlandesgericht München

34 Wx 184/15

Beschluss

vom 9.10.2015

AG Freyung - Grundbuchamt

34. Zivilsenat

Leitsatz:

In der Wohnungsgrundbuchsache

Beteiligte: L.

- Antragstellerin und Beschwerdeführerin -

wegen Grundbucheinsicht u. a.

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, den Richter am Oberlandesgericht Kramer und die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schwegler am 09.10.2015 folgenden Beschluss

I.

Die Beschwerde der Beteiligten vom 15./28. Mai 2015 wird, soweit ihr das Grundbuchamt nicht durch Beschluss vom 15. Juni 2015 abgeholfen hat, zurückgewiesen.

II.

Die Beteiligte hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,00 € festgesetzt.

Gründe:

I. Die Beteiligte ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 3 (gemäß Aufteilungsplan) in einer Wohnanlage mit insgesamt vier Einheiten. Sie vermutet, dass im Grundbuch die der Wohnung Nr. 1 zugewiesenen Sondernutzungsrechte unzutreffend eingetragen und ihr dadurch im Zusammenhang mit der Veräußerung der Wohnung Nr. 1 Nachteile entstanden sind. Sie begehrt daher Einsicht in das betreffende Wohnungsgrundbuch sowie Einblick in die Urkunden, welche Grundlage der Eigentumsübertragung waren, und außerdem Behebung des angenommenen Eintragungsmangels. Dem liegt folgendes zugrunde:

Mit notarieller Teilungserklärung vom 20.7.1974 teilten die damaligen Eigentümer das Grundstück in der Weise auf, dass vier Miteigentumsanteile, verbunden jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung gemäß Aufteilungsplan, gebildet wurden. Der Wohnung Nr. 1 sind u. a. Sondernutzungsrechte an Gartenflächen sowie an den Speicherräumen des Wohngebäudes zugewiesen. Die Teilung wurde im Grundbuch vollzogen; Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wurden unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung am 1.10.1974 im Grundbuch eingetragen.

Gemäß Kaufvertrag und Auflassung vom 1.6.1989 erwarben die Beteiligte und ihr Ehemann je hälftiges Miteigentum (unter anderem) an der Wohnung Nr. 3; das Eigentum an der Wohnung Nr. 1 erwarb aufgrund desselben Vertrags der inzwischen verstorbene Arnim B. Gemäß Ziff. XX der Urkunde vereinbarten die Erwerber der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 untereinander Folgendes:

XX. Vereinbarung zwischen den Erwerbern (teilweise Übertragung von Sondernutzungsrechten)

In ... sind für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gemäß § 15 Wohnungseigentumsgesetz Sondernutzungsrechte vereinbart worden.

Herr Arnim B. als künftiger Eigentümer der Einheit Nr. 1 überträgt hiermit an die Ehegatten L. als künftiger Eigentümer der Einheit Nr. 3 ... den hälftigen Anteil an den genannten Sondernutzungsrechten.

Das Sondernutzungsrecht steht somit künftig dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 1 und dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 3 jeweils zur Hälfte zu. Die Vertragsteile sind über den Rechtsübergang einig. Die Ehegatten L. verbinden das Sondernutzungsrecht in der Weise mit ihrem Wohnungseigentum Nr. 3, dass es nunmehr dessen Inhalt wird.

Im Grundbuch wurde am 31.10.1989 bei den Wohnungseigentumseinheiten Nr. 1 und Nr. 3 die Änderung der Teilungserklärung gemäß Bewilligung vom 1.6.1989 eingetragen.

Die Beteiligte ist inzwischen Alleineigentümerin der Wohnung Nr. 3. Die Wohnung Nr. 1 gehört seit Oktober 2010 Herrn W.

Die Beteiligte trug mit am 6.3.2015 eingegangenem Schreiben dem Grundbuchamt vor, sie habe seit Jahren Schwierigkeiten mit ihrem Sondereigentum. Die am 1.6.1989 vereinbarte Übertragung des hälftigen Sondernutzungsrechts von der Wohnung Nr. 1 auf die Wohnung Nr. 3 habe im Grundbuch „keinerlei Beachtung und Würdigung“ gefunden. Sie bitte um sofortige Behebung des Versäumnisses. Mit Schreiben vom 9.3.2015 teilte das Grundbuchamt mit, dass die Änderung der Teilungserklärung unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung in den jeweiligen Grundbüchern eingetragen und somit nichts veranlasst sei.

Die Beteiligte bestand indessen darauf, Auskunft über Art, Datum und Konditionen der Übereignung des Sondereigentums Nr. 1 zu erhalten. Mit Schreiben vom 5.5.2015 hat das Grundbuchamt - Rechtspflegerin - mitgeteilt, dass die erbetenen Auskünfte und eine Einsichtnahme in das Grundbuch sowie in die Grundakte der Wohnungseinheit Nr. 1 wegen fehlenden berechtigten Interesses nicht gewährt werden könnten.

Gegen die Behandlung ihres Ersuchens wendet sich die Beteiligte mit ihren Eingaben vom 15. und 28.5.2015. Zur Darlegung ihres Interesses an der begehrten Einsicht verweist sie auf die Sonderrechtsverbindung zum Eigentümer der Einheit Nr. 1 im Hinblick auf die vertraglichen Vereinbarungen im Jahr 1989. Sie vermutet, die Eintragung im Grundbuch in der Form der Bezugnahme auf die Bewilligung vom 1.6.1989 habe die Verhältnisse nicht vollständig erfasst. Jedenfalls werde ihr der hälftige Anteil an den Sondernutzungsrechten streitig gemacht, wodurch sie bereits großen Schaden erlitten habe. Zur Durchsetzung ihres Rechts sei sie auf Informationen über die Umstände des Eigentumsübergangs an der Wohnung Nr. 1 und auf die Berichtigung des Grundbucheintrags angewiesen.

Das Grundbuchamt hat diese Schreiben nach Rücksprache mit der Beteiligten als Beschwerde ausgelegt und dem Rechtsmittel am 15.6.2015 insoweit abgeholfen, als es der Beteiligten einen beglaubigten Teilausdruck des Grundbuchs (ohne Abteilungen II und III) betreffend die Sondereigentumseinheit Nr. 1 überlassen hat. Der weitergehenden Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme im begehrten Umfang bestehe nicht. Das auf Berichtigung des Grundbucheintrags gerichtete Anliegen sei umzudeuten in einen Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs, der aber keinen Erfolg haben könne, weil mit der rechtlich zulässigen Bezugnahme auf die Bewilligung deren Inhalt Teil der Grundbucheintragung geworden sei.

II. Die Eingaben der Beteiligten vom 15.5.2015 und 28.5.2015 sind der Auslegung zugänglich. Ihrem Sinn nach sind sie als Beschwerde, § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 GBO, gegen die Versagung von Grundbucheinsicht und gegen die Verweigerung einer aus Sicht der Beteiligten erforderlichen Berichtigung oder zumindest Klarstellung des als unzulänglich angesehenen Grundbucheintrags vom 31.10.1989 zu verstehen. Der Wunsch der Beteiligten nach einer Überprüfung der Entscheidung des Grundbuchamts im Instanzenzug geht noch hinreichend deutlich aus ihren Eingaben hervor; die für die Einlegung der Beschwerde vorgeschriebene Schriftform, § 73 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 GBO, ist gewahrt.

1. Gegen die im Ablehnungsschreiben vom 5.5.2015 geäußerte und mit Sachgründen versehene Entscheidung der für die Führung des Grundbuchs zuständigen Rechtspflegerin, Grundbucheinsicht über den gewährten Umfang hinaus zu versagen, findet nach den allgemeinen Regeln die unbeschränkte Beschwerde gemäß § 71 Abs. 1 GBO statt (Demharter GBO 29. Aufl. § 12 Rn. 34). Sofern die Rechtspflegerin im gegebenen Fall ein Geschäft des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle wahrgenommen hat, ändert dies an der Wirksamkeit des Geschäfts nichts (vgl. § 8 Abs. 5 RpflG).

Dem Beschwerdebegehren hat das Grundbuchamt mit der Abhilfeentscheidung nebst Übermittlung eines Teilausdrucks gemäß § 1 WGV i. V. m. § 79 Abs. 2, § 46 Abs. 1 GBV nur zum Teil entsprochen. Die weitergehende Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg.

a) Gemäß § 12 Abs. 1, Abs. 3 GBO, § 1 WGV i. V. m. § 46 Abs. 1 GBV ist die Einsicht des (Wohnungs-)Grundbuchs und der Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dafür, dass der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Das setzt voraus, dass bei verständiger Würdigung des Einzelfalls und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge mit der Einsichtnahme Erkenntnisse gesammelt werden, die geeignet sind, auf die Entscheidung des Einsichtnehmenden Einfluss zu nehmen. Das Interesse des Eigentümers oder sonstigen Berechtigten am Schutz persönlicher und wirtschaftlicher Geheimnisse ist dabei in jedem Einzelfall gegen das Interesse des Antragstellers an der Kenntnisgewinnung abzuwägen (OLG Karlsruhe DJ 2015, 225; OLG Oldenburg Rpfleger 2014, 131; OLG Stuttgart DNotZ 2011, 286; Demharter § 12 Rdn. 7; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 12 Rn. 6 und 9). Diese allgemeinen Grundsätze finden auch im Verhältnis zwischen den Sondereigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung (OLG Hamm vom 17.6.2015, 15 W 210/14, juris; KG NotBZ 2014, 380; Spieker notar 2015, 190).

b) Ein berechtigtes Interesse der Beteiligten an Einsichtnahme über den bereits gewährten Umfang hinaus liegt auf der Grundlage ihres Vorbringens nicht vor. Die Gründe dafür, weshalb ihr der im Jahr 1989 beurkundete Übergang von Sondernutzungsrechten streitig gemacht wird, lassen sich nicht durch Einsicht in die der Beteiligten vorenthaltenen Informationen klären. Dies schließt es aus, das Interesse an einer Einsichtnahme als berechtigt anzusehen.

(1) Kenntnis von Wortlaut und Datum der das Sondernutzungsrecht betreffenden Eintragungen auf dem Wohnungsgrundbuchblatt der Einheit Nr. 1 hat die Beteiligte mit dem im Zuge der Abhilfeentscheidung übermittelten Ausdruck des Grundbuchs (ohne Abteilungen II und III) erhalten, denn die Vereinbarungen über Sondernutzungsrechte sind als Inhalt des Sondereigentums (vgl. Abramenko in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 13 Rn. 27; Jenißen/Schultzky WEG 4. Aufl. § 13 Rn. 73a; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel WEG 11. Aufl. § 7 Rn. 47) in den Bestandsverzeichnissen der Wohnungsgrundbücher einzutragen (vgl. § 3 Abs. 1 Buchst. c, Abs. 5 WGV). Die Eintragungen in den Abteilungen II und III hingegen geben nur Auskunft über Grundstückslasten und Verfügungsbeschränkungen, Hypotheken sowie Grund- und Rentenschulden, vgl. § 1 WGV i. V. m. § 10 und § 11 GBV. Der der Beteiligten vorenthaltene Teil des Grundbuchs ist zur Befriedigung des geltend gemachten Informationsinteresses mithin nicht von Bedeutung.

(2) Über die Teilungserklärung und die Änderungsvereinbarung, auf welche die Eintragungen im Bestandsverzeichnis Bezug nehmen (vgl. § 7 Abs. 3 WEG), verfügt die Beteiligte selbst, weshalb sie nicht in Unkenntnis über die Verlautbarungen des Grundbuchs betreffend die Sondernutzungsrechte von Wohnung Nr. 1 (und Nr. 3) ist. Einer Einsichtnahme in das Grundbuch oder die Grundakte bedarf es insoweit nicht.

(3) Die Vermutung der Beteiligten, ihre Rechte könnten durch Vorgänge im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung auf W. beeinträchtigt worden sein, entbehrt einer tragfähigen Grundlage, weshalb auch eine „erweiterte“ Grundbucheinsicht in die Urkunde über die Eigentumsübertragung nicht in Betracht kommt. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte binden gemäß § 10 Abs. 3 WEG den Sondernachfolger im Wohnungseigentum. Eine vertragliche Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber kann diese gesetzliche Rechtsfolge nicht aufheben. Der Rechtsvorgänger der Wohnung Nr. 1 konnte daher das Eigentum an der Wohnung nur mit dem Inhalt, wie er im Grundbuch verlautbart ist, auf den Erwerber übertragen. Dieser konnte keine weitergehenden Rechte, namentlich an den erwähnten Sondernutzungsflächen, erlangen (vgl. Staudinger/Kreuzer (2005) WEG § 15 Rn. 14). Der bloße - aus Rechtsgründen aber nicht haltbare - Verdacht, im Zuge der Eigentumsübertragung könnten die Sondernutzungsrechte der Beteiligten geschmälert worden sein, kann kein berechtigtes Interesse an einer Kenntnisnahme vom Inhalt der Übertragungsurkunde begründen (vgl. auch Senat vom 22.6.2011, 34 Wx 253/11 = Rpfleger 2012, 22).

c) Ob die Art der Eintragung durch Bezugnahme auf die Bewilligung ausreichend und zulässig war (dazu nachfolgend unter 2.a), erschließt sich nicht durch Einsicht in das Grundbuch und die Grundakte, sondern aus dem geltenden Recht. Auch insoweit liegt ein berechtigtes Einsichtsinteresse daher nicht vor.

2. Indem die Beteiligte außerdem daran festhält, dass der aus ihrer Sicht unzulängliche Eintragungsvermerk vom 31.10.1989 zu korrigieren sei, wendet sie sich gegen die im Schreiben des Grundbuchamts vom 9.3.2015 zum Ausdruck gebrachte Zurückweisung der gegen die Art und Weise der Eintragung erhobenen Beanstandung.

a) Soweit die Berichtigung einer von Anfang an unrichtigen Grundbucheintragung erstrebt wird, ist die Beschwerde gegen eine ablehnende Entscheidung des Grundbuchamts nur beschränkt zulässig mit dem Ziel, die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die beanstandete Eintragung zu erwirken, § 71 Abs. 2 GBO, und im Zweifel mit dieser Beschränkung eingelegt (Demharter § 71 Rn. 30, 51 sowie 55). Da die Beteiligte meint, der materielle Rechtszustand werde durch die Grundbucheintragung nur unzulänglich verlautbart, umfasst ihr Begehren allerdings auch die Vornahme einer - aus ihrer Sicht erforderlichen - Klarstellung wegen ungenauer Fassung des Eintragungsvermerks (vgl. Demharter § 22 Rn. 26). Gegen die ablehnende Entscheidung über ihre diesbezügliche Anregung ist die unbeschränkte Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Klarstellungsvermerks statthaft (Demharter § 53 Rn. 7 sowie § 71 Rn. 46 m. w. N.).

b) Die nach diesen Maßgaben zulässige Beschwerde hat in der Sache allerdings ebenfalls keinen Erfolg, denn der beanstandete Eintragungsvermerk durch Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde gibt die Rechtslage zutreffend (dazu unter (1)) und ausreichend (dazu unter (2)) wieder.

(1) Sondernutzungsrechte beruhen auf Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, durch die gemäß § 15 Abs. 1, § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einem Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Eigentümer der alleinige Gebrauch von Teilen (oder auch des gesamten gemeinschaftlichen) Eigentums eingeräumt wird. Wird das Sondernutzungsrecht - wie hier - als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen, so erlangt es gemäß § 10 Abs. 3 WEG dingliche Wirkung (BGH Rpfleger 1979, 57; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 26 m. w. N.). Bei der Grundbucheintragung kann gemäß § 7 Abs. 3, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 8 Abs. 2 WEG zur Bezeichnung des Inhalts des Sondereigentums auf die maßgebliche Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (OLG München ZWE 2013, 404; KG NJW-RR 1997, 205; OLG Hamm Rpfleger 1985, 109; OLG Köln Rpfleger 1985, 110; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 180 m. w. N.; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Staudinger/Rapp WEG (2005) § 7 Rn. 9). Veränderungen beim Inhalt des Sondereigentums werden im Bestandsverzeichnis eingetragen (§ 3 Abs. 5 WGV). Auch insoweit genügt zur Wirksamkeit der Eintragung die allgemeine Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde (Demharter § 44 Rn. 31; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 180).

Mit der am 1.6.1989 zwischen den damaligen Erwerbern der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 getroffenen Vereinbarung wurden in Abänderung der Teilungserklärung vom 20.7.1974 die damals der Wohnung Nr. 1 zugeteilten Sondernutzungsrechte den Sondereigentumseinheiten Nr. 1 und Nr. 3 gemeinschaftlich, und zwar in Bruchteilsgemeinschaft zu je 1/2 nach Maßgabe der § 741 ff. BGB, zugewiesen; denn wenn zwei Wohnungseigentümern an Gegenständen des Gemeinschaftseigentums gemeinsam das Sondernutzungsrecht zusteht, so gelten für das Rechtsverhältnis zwischen diesen die Vorschriften der §§ 741 ff. BGB (BayObLG WuM 1992, 705; Staudinger/Heinrich § 15 WEG Rn. 13; Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 15 Rn. 27; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 13 Rn. 34). Mit dem Zustandekommen der gemäß §§ 873, 877 BGB erforderlichen Einigung zwischen den Erwerbern der beiden Wohnungen wurde die Teilungserklärung rechtswirksam geändert. Einer Zustimmung der übrigen, von der Teilung des Sondernutzungsrechts nicht betroffenen Wohnungseigentümer bedurfte es nicht (vgl. BGHZ 73, 145/149 f.; BayObLG NZM 1999, 426; Meikel/Morvilius Einl B Rn. 202; Bärmann/Kral WEG 12. Aufl. § 7 Rn. 149 f.). Das sachen- und grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgebot ist nicht tangiert. Nur die Darstellung des räumlichen Ausübungsbereichs der Sondernutzung muss, soll sie durch Eintragung im Grundbuch verdinglicht werden, diesem Bestimmtheitsgebot genügen (vgl. BGH ZMR 2012, 883; Senat vom 8.2.2013, 34 Wx 305/12 = ZMR 2013, 761; OLG Saarbrücken ZMR 2005, 981; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 178-179a). Für die das Innenverhältnis der Teilhaber eines gemeinschaftlichen Sondernutzungsrechts betreffenden Vereinbarungen (hierzu: Palandt/Sprau BGB 74. Aufl. § 743 Rn. 4) über Umfang, Art und Weise des ihnen im Verhältnis zueinander zustehenden Gebrauchsrechts gelten diese Anforderungen nicht (OLG Düsseldorf FGPrax 2011, 8/9; Meikel/Böhringer § 47 Rn. 14; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2910a; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 179b).

Der auf die Bewilligungsurkunde Bezug nehmende Eintragungsvermerk im Wohnungsgrundbuch (nur) der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Timme/Kral § 7 Rn. 149 mit Rn. 154) gibt diese Rechtslage zutreffend wieder. Das Grundbuch ist nicht unrichtig.

(2) Wird eine im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Vereinbarung geändert, so ist es zulässig, bei Eintragung der Änderung in den Grundbuchvermerk im Interesse der Klarheit und Rechtssicherheit eine schlagwortartige Bezeichnung der Änderung aufzunehmen (Demharter § 44 Rn. 31; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Demharter WuM 2001, 103). Betrifft die Eintragung ein Sondernutzungsrecht, so steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Grundbuchamts, dieses Recht im Eintragungsvermerk als solches zu bezeichnen und dann auch das Beteiligungsverhältnis der mehreren Berechtigten -hier die hälftige Beteiligung der Eigentümer von Wohnung Nr. 1 und Wohnung Nr. 3 - im Grundbuch einzutragen (Meikel/Böhringer GBO 11. Aufl. § 47 Rn. 14; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 182 f.). Verpflichtend ist dies jedoch nicht; das Grundbuchamt kann von einem solchen Vermerk auch absehen (vgl. OLG München FGPrax 2006, 245/246).

Im Hinblick auf Anzahl, Umfang und Inhalt der Teilungserklärungsänderung sind hier Schwierigkeiten im Rechtsverkehr bei der Feststellung des Inhalts des Sondereigentums nicht zu erkennen. Die Feststellung, dass die Wohnungseigentümer der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 gemeinschaftlich zu je 1/2 ein Sondernutzungsrecht an den in der Teilungserklärung vom 20.7.1974 bezeichneten Gegenständen des Gemeinschaftseigentums innehaben, ist durch die gewählte Form der Eintragung nicht erschwert. Infolge der Eintragung sind auch Sonderrechtsnachfolger im Eigentum der Wohnung Nr. 1 an die Änderungsvereinbarung gebunden, § 10 Abs. 3 WEG. Mithin besteht kein Klarstellungsbedarf.

III. Die Entscheidung zu den gerichtlichen Kosten beruht auf § 84 FamFG sowie §§ 22, 25 GNotKG. Die Beteiligte ist in der Beschwerdeinstanz mit ihrem die Teilabhilfeentscheidung übersteigenden Begehren in vollem Umfang erfolglos geblieben.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 3 GNotKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.