Oberlandesgericht Naumburg Beschluss, 12. Sept. 2017 - 2 Ww 10/13

bei uns veröffentlicht am12.09.2017

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1. wird der Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Magdeburg vom 04.12.2012 geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Bescheid des Landkreises B. vom 19.10.2010 – Az.: Schu. 350/2010 – wird aufgehoben.

Der am 30.08.2010 geschlossene, notariell beurkundete Kauf- und Übereignungsvertrag zwischen der BVVG Bodenverwertungs- und –verwaltungs GmbH (Beteiligte zu 1.) als Verkäuferin und Dr. H. Sch. (Beteiligter zu 2.) als Käufer (UR-Nr. 1438/2010 des Notars Dr. B. G. , D. ) wird genehmigt.

Von der Erhebung von Gerichtskosten wird abgesehen; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Die Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof wird zugelassen.

Gründe

I.

1

Die Antragsteller, Verkäuferin und Käufer einer landwirtschaftlichen Fläche, wenden sich gegen die Versagung der erforderlichen Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz durch den Landkreis als zuständiger Genehmigungsbehörde.

2

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 30.08.2010 (UR-Nr. 1438/2010 des Notars Dr. B. G. , D. ) verkaufte die Beteiligte zu 1., die BVVG Bodenverwertungs- und –verwaltungs GmbH, an den Beteiligten zu 2. das 10,7348 ha große, in der Gemarkung W. gelegene Flurstück 196/53 der Flur 2, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Haldensleben von W. , Blatt 771. Der Kaufpreis betrug 383.610, - EUR. Bei dem Käufer handelt es sich um keinen Landwirt; eigenen Angaben zufolge beabsichtigt er, die Flächen nach dem Erwerb an einen ortsansässigen Landwirt zu verpachten. Der Beteiligte zu 2. erhielt den Zuschlag, nachdem er im Rahmen eines von der BVVG durchgeführten Ausschreibungsverfahrens das höchste Gebot abgegeben hatte.

3

Mit Schreiben vom 31.08.2010, eingegangen beim Landkreis B. am 03.09.2010, beantragte der beurkundende Notar unter Vorlage einer Abschrift des Kaufvertrages die Erteilung eines Negativattests, hilfsweise der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz.

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Der Landkreis verlängerte durch Zwischenbescheid vom 27.09.2010, der dem Notar und der Beteiligten zu 1. jeweils am 29.09.2010 zugestellt wurde, die Bearbeitungsfrist gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG auf zwei Monate.

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Mit Bescheid vom 19.10.2010 hat der Landkreis die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 30.08.2010 versagt. Die Veräußerung bedeute – so der Landkreis – eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, weil einerseits der Erwerber ein Nichtlandwirt sei und andererseits ein Vollerwerbslandwirt ihr, der Genehmigungsbehörde, gegenüber sein Kaufinteresse bekundet habe.

6

Außerdem rechtfertige der Tatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG die Versagung der Genehmigung; der vereinbarte Kaufpreis liege weit über 50 % über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert und stehe insofern in einem groben Missverhältnis zu dem Verkehrswert, der erwerbsinteressierte Landwirt habe hingegen seine Bereitschaft zur Zahlung eines Kaufpreises bis zu 50 % über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert erklärt.

7

Gegen den ihnen am 21.10.2010 zugestellten Bescheid haben die Beteiligte zu 1. mit Schriftsatz vom 28.10.2010, der noch am selben Tage beim Amtsgericht eingegangen ist, und der Beteiligte zu 2. mit Schreiben vom 03.11.2010, das an diesem Tag beim Landkreis eingegangen ist, jeweils Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt.

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Nach Auffassung der Beteiligten zu 1. ist der Genehmigungsbescheid bereits deshalb rechtswidrig, weil er außer Acht lasse, dass es sich bei dem vorliegenden Verkauf um den Verkauf von öffentlichem Grundeigentum handele. Daher müssten für den Verkauf die Vorschriften des Europäischen Unionsrechts über staatliche Beihilfen, insbesondere Art. 107 Abs. 1 AEUV, eingehalten werden, was bedeute, dass öffentliches Grundeigentum nur zum Marktwert verkauft werden dürfe. Das sei hier geschehen, denn der Käufer sei als Meistbietender aus einem "hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren" (vgl. Abschn. II Ziff. 1 Abs. 1 der Mitteilung der Kommission vom 10. Juli 1997 betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand) hervorgegangen. Eine mit dem Unionsrecht konforme Auslegung des Grundstücksverkehrsgesetzes müsse daher den in einem bedingungsfreien Bietverfahren gebotenen Höchstpreis als landwirtschaftlichen Verkehrswert anerkennen.

9

Der Sinn und Zweck der Regelung in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bestehe darin, spekulative Auswüchse bei der Preisbildung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke zu unterbinden. Vorliegend sei nicht ersichtlich, dass der vereinbarte Kaufpreis in seiner Höhe aufgrund einer spekulativen Erwartung außerlandwirtschaftlicher Nutzungsmöglichkeiten zustande gekommen sei; vielmehr gehe es um normale Preisangebote für eine landwirtschaftliche Fläche. In diesem Zusammenhang sei auch zu berücksichtigen, dass der Landkreis im Jahre 2009 zwei Kaufverträge mit Landwirten über vollständig vergleichbare Flächen in der Gemarkung W. zu einem Preis von 3,05 EUR/m2 und im Jahre 2010 zwei weitere Verträge ebenfalls über Flächen in der Gemarkung W. zu einem Preis von 3,07 EUR/m2 genehmigt habe. Auch die Ergebnisse weiterer Ausschreibungen der BVVG im Jahre 2010 belegten, dass sich die Kaufinteressenten mit ihren Angeboten deutlich oberhalb des Bodenrichtwerts für die Gemarkung W. bewegten; der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert sei mit mindestens 3,00 EUR/m2 anzusetzen.

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Die Beteiligte zu 1. hat außerdem beanstandet, dass die Genehmigungsbehörde lediglich einen anonymen aufstockungsbedürftigen Landwirt ins Feld geführt habe, der bereit sein solle, einen bis zu 50 % über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Preis zu zahlen, ohne einen konkreten Kaufinteressenten und dessen Preisvorstellungen zu nennen; dies verstoße gegen § 9 Abs. 5 GrdstVG. Die einzig rechtlich zulässige (und verfassungskonforme) Möglichkeit, die Fläche dem Käufer vorzuenthalten und stattdessen einem aufstockungsbedürftigen Landwirt zukommen zu lassen, sei die Vorkaufsrechtsausübung durch die Siedlungsbehörde und der anschließende Verkauf an den aufstockungsbedürftigen Landwirt. Sie, die Beteiligte zu 1., bestreite ausdrücklich, dass ein Vollerwerbslandwirt Erwerbsinteresse bekundet habe, der einerseits dringend aufstockungsbedürftig und andererseits auch bereit sei, den Marktpreis zu zahlen.

11

Der Beteiligte zu 2. hat sich in seinem "Widerspruch" gegen den Versagungsbescheid darauf berufen, dass die verfahrensgegenständliche Fläche sehr langfristig an einen Landwirt verpachtet sei, der aus wirtschaftlichen Gründen seinen Betrieb dringend erweitern müsse. Im Übrigen beabsichtige er, der Beteiligte zu 2., in einigen Jahren selbst Landwirt zu werden und landwirtschaftliche Flächen zu bewirtschaften; deshalb kaufe er gegenwärtig Flächen im B. - und H. Kreis .

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Die Beteiligten haben wörtlich (Beteiligte zu 1.) bzw. sinngemäß (Beteiligter zu 2.) beantragt,

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den Versagungsbescheid des Antragsgegners vom 19.10.2010 aufzuheben und die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 30.08.2010, UR-Nr. 1438/2010 des Notars Dr. B. G. in D. , nach dem GrdstVG zu erteilen.

14

Der Landkreis als Genehmigungsbehörde hat beantragt,

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den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.

16

Der Landkreis hat den von ihm erlassenen Bescheid vom 19.10.2010 unter Hinweis auf die höchstrichterliche Rechtsprechung verteidigt. Nach dieser Rechtsprechung unterliege der Staat bei Veräußerungsgeschäften, die den Vorschriften des Grundstücksverkehrsgesetzes unterliegen, auch diesen Regelungen insgesamt und den darin enthaltenen Zielsetzungen. Mit dem Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG solle – gerade mit Blick auf die Agrarstruktur – verhindert werden, dass die auf den Betriebsertrag angewiesenen Berufslandwirte mit so hohen Anschaffungskosten belastet würden, dass der Bestand und die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedroht erscheinen könnten. Ein grobes Missverhältnis im Sinne dieser Vorschrift sei anzunehmen, wenn der vereinbarte Vertragspreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50 % übersteige. Das sei hier der Fall, denn nach den Ermittlungen des Landkreises würde für das landwirtschaftliche Grundstück ein Kaufpreis von 2,07 EUR/m2 gezahlt werden, der vereinbarte Preis betrage jedoch 3,73 EUR/m2. Die von der BVVG erzielten Preise seien nicht geeignet, den Markt insgesamt abzubilden, weil die Verkäufe der Beteiligten zu 1. überhaupt nur einen Bruchteil der landwirtschaftlichen Verkäufe darstellten. Soweit der angefochtene Bescheid auf einen erwerbsinteressierten und aufstockungsbedürftigen Landwirt verweise, handele es sich um den Landwirt A. B. aus R. . Die Annahme einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden scheide auch nicht deshalb aus, weil eine langfristige Verpachtung an einen Vollerwerbslandwirt anstehen solle; denn eine Pachtlanderweiterung gebe dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen.

17

Das Landwirtschaftsgericht hat zum Verkehrswert (Marktwert) des verkauften Grundstücks, unter Berücksichtigung der Ausführungen des BGH in dessen Beschluss vom 28.04.2011 – Az.: V ZR 192/10 - , Beweis erhoben durch Einholung des Gutachtens des Sachverständigen M. Sc. agr. A. Gr. vom 06.03.2012 (Bd. II Bl. 167 ff. d.A.), des Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen vom 11.06.2012 (Bd. III Bl. 10 d.A.) sowie dessen Stellungnahme vom 20.09.2012 (Bd. III Bl. 88 ff. d.A.).

18

Auf dieser Grundlage hat das Landwirtschaftsgericht durch Beschluss vom 04.12.2012 den Antrag auf Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 30.08.2010 abgelehnt.

19

Der Kaufpreis von 383.610, - EUR stehe – so das Landwirtschaftsgericht – in einem groben Missverhältnis zu dem tatsächlichen Verkehrswert der streitigen Fläche im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG. Maßgeblich sei dabei nicht der Wert, der sich etwa aus einem Bietungsverfahren ergebe, wie es die Beteiligte zu 1. hier angewendet habe, sondern der durchschnittlich zu erzielende Wert bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt, d.h. der innerlandwirtschaftliche Wert. Ein grobes Missverhältnis sei anzunehmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis mehr als 50 % über diesem landwirtschaftlichen Verkehrswert liege. Nach den - überzeugenden - Ausführungen des Sachverständigen habe der Wert des Grundstücks hier zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages (30.08.2010) 192.197, - EUR und zum Zeitpunkt der Erstattung des Ergänzungsgutachtens (Mai 2012) 219.841, - EUR betragen. In beiden Fällen liege der Wert auch bei einem Zuschlag von 50 % mit 288.295,50 EUR oder 329.761,50 EUR deutlich unter dem von den Beteiligten vereinbarten Kaufpreis. Allerdings könne die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch bei einem solchen groben Missverhältnis nicht angewandt werden, wenn ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu erwarten seien. Das sei hier aber der Fall. Denn der Landwirt B. sei aufstockungsbedürftig, weil seinem landwirtschaftlichen Betrieb durch den Bau einer Biogasanlage 7,5 ha entzogen worden seien, und er auch zur Zahlung eines bis zu 50 % über dem Verkehrswert liegenden Kaufpreises bereit sei.

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Gegen den ihr am 12.12.2012 zugestellten Beschluss hat die Beteiligte zu 1. mit Schriftsatz vom 19.12.2012, der am 20.12.2012 beim Amtsgericht eingegangen ist, Beschwerde eingelegt und diese mit weiterem Schriftsatz vom 28.01.2013 begründet.

21

Das Landwirtschaftsgericht hat in seinem Beschluss vom 06.06.2013 der Beschwerde der Beteiligten zu 1. nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

22

Durch Beschluss vom 17.02.2014 hat der Senat das vorliegende Verfahren gemäß § 9 LwVG i.V.m. § 21 Abs. 1 S. 1 FamFG analog bis zu einer Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union über die ihm vom BGH in einem gleichgelagerten Verfahren durch Beschluss vom 29.11.2013 (Az.: BLw 2/12) nach Art. 267 AEUV vorgelegte Frage ausgesetzt. Der Gerichtshof der Europäischen Union hat über die Vorlagefrage durch Urteil vom 16.07.2015 – Az.: C-39/14 – (veröffentlicht u.a. in NVwZ 2015, 1747 und in EuZW 2015, 752) entschieden; der hierauf beruhende, abschließende Beschluss des Bundesgerichtshofs ist unter dem Datum des 29.04.2016 (veröffentlicht unter anderem in BGHZ 210, 134 ff.) ergangen.

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Die Beteiligte zu 1. ist der Ansicht, dass – ausgehend von der Entscheidung des BGH vom 29.04.2016 – die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung durch den Landkreis rechtswidrig sei. Der Käufer habe im vorliegenden Fall sein Kaufgebot in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren abgegeben. In einem solchen Fall spreche eine Vermutung dafür, dass das Höchstgebot dem Marktpreis entspreche. Die Vermutung greife lediglich in denjenigen Fällen ausnahmsweise nicht, in denen das Höchstgebot aufgrund seines offensichtlich spekulativen Charakters deutlich über den sonstigen im Rahmen der Ausschreibung abgegebenen Preisangeboten und dem geschätzten Verkehrswert des Grundstücks liege. Das sei hier nicht der Fall. Zwar habe das Kaufangebot des Beteiligten zu 2. beinahe 20 % über dem Angebot des nächsthöheren Bieters gelegen. Doch sei dieser Unterschied keineswegs derart erheblich, als dass sich hieraus auch nur ansatzweise ein spekulatives Gebot ableiten ließe. Sonstige Umstände, aus denen sich der spekulative Charakter des Gebots ergebe, seien vom Landkreis schon nicht behauptet worden.

24

Die Beteiligte zu 1. beantragt,

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unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Magdeburg vom 04.12.2012 und unter Aufhebung des Versagungsbescheides des Landkreises B. vom 19.10.2010 die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks in der Gemarkung W. gemäß dem am 30.08.2010 vor dem Notar Dr. B. G. in D. , UR-Nr. 1438/2010 geschlossenen Kaufvertrages zu genehmigen.

26

Die Genehmigungsbehörde beantragt,

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die Beschwerde zurückzuweisen.

28

Der Landkreis hält auch unter Berücksichtigung des Beschlusses des BGH vom 29.04.2016 an seiner Entscheidung, die Grundstücksverkehrsgenehmigung für den Kaufvertrag vom 30.08.2010 zu versagen, fest. Versagungen von Verkäufen an den Meistbietenden in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren seien rechtmäßig, wenn das Höchstgebot nicht den Marktwert des Grundstücks widerspiegele, sondern spekulativ überhöht sei. Da der Beteiligte zu 2. im vorliegenden Fall mit seinem Kaufangebot nahezu 20 % über dem Angebot des zweithöchsten Bieters gelegen habe, sei davon auszugehen, dass es sich bei diesem Angebot um eine reine Spekulation gehandelt habe. Das Angebot des Beteiligten zu 2., der kein Landwirt sei, müsse im Lichte der mitbietenden Landwirte, deren Existenz vom Flächenerwerb abhänge, betrachtet werden. Bei einem derart großen Missverhältnis zwischen den Angeboten sei für die Annahme einer ordnungsgemäßen Kalkulation kein Raum mehr. Die Spekulation beginne dort, wo ein potentieller Erwerber einen Kaufpreis biete, von dem er sicher ausgehen könne, dass ein ordnungsgemäß wirtschaftender Landwirt unter keinen Umständen mehr zum Erwerb befähigt sei bzw. ein objektiver Dritter einen Erwerb nicht mehr vornehmen würde.

29

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

30

Der Senat hat gemäß seinem Beschluss vom 17.08.2016 (Bd. IV Bl. 121 ff. d.A.) Beweis erhoben zum Marktwert des verkauften Grundstücks unter Berücksichtigung der Vorgaben des BGH in dessen Beschluss vom 29.04.2016 – Az.: BLw 2/12 - . Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen M. Sc. agr. A. Gr. vom 12.01.2017 verwiesen.

II.

31

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1. ist gemäß § 9 LwVG i. V. m. §§ 51 Abs. 1, 61 Abs. 1 FamFG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

32

Die Genehmigung des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 30.08.2010 zwischen der BVVG Bodenverwertungs- und –verwaltungs GmbH als Verkäuferin und Dr. H. Sch. als Käufer durfte nicht gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt werden, weil – ausgehend von der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - nicht (mehr) von einem groben Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks ausgegangen werden kann. Der gegenteilige Bescheid des Landkreises B. vom 19.10.2010 ist daher aufzuheben, und zugleich ist der Grundstückskaufvertrag vom 30.08.2010, in Wahrnehmung der den Landwirtschaftsgerichten in § 22 Abs. 3 GrdstVG eingeräumten Befugnis, zu genehmigen.

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1. Der Grundstückskaufvertrag bedarf nach § 2 Abs. 1 S. 1 GrdstVG der grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigung. Er ist von dem Genehmigungserfordernis nicht aufgrund Landesrechts befreit, weil das verkaufte Flurstück eine Größe von 10,7348 ha aufweist und damit nicht kleiner als 2 ha (vgl. § 1 Abs. 1 AG-GrdstVG vom 25.10.1995, GVBl. 1995, S. 2) ist.

34

2. Die Genehmigung darf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 29.04.2016 – Az.: BLw 2/12 – (BGHZ 210, 134 ff.) seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Vorschrift aufgegeben und, im Anschluss an das Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 16.07.2015 – Az.: C-39/14 - , dem Begriff des "groben Missverhältnisses" eine abweichende Bedeutung beigemessen.

35

a) Bei der Anwendung und der Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG sind die europarechtlichen Vorschriften über die Unzulässigkeit staatlicher Beihilfen (Art. 87, 88 EGV, jetzt Art. 107, 108 AEUV) zu berücksichtigen (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 11 ff.).

36

b) Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht mehr, wie in der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern dessen Marktwert zu verstehen. Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten – auch Nichtlandwirte – für das Grundstück zu zahlen bereit sind (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 19 ff.).

37

c) Gleichwohl ist nicht schon aufgrund des von dem Beteiligten zu 2. abgegebenen Höchstgebots davon auszugehen, dass der Preis nicht in einem groben Missverhältnis zum Marktwert des Grundstücks steht. Dem steht entgegen, dass der Gerichtshof der Europäischen Union nicht die Rechtsauffassung der BVVG (Beteiligte zu 1.) bestätigt hat, nach der die Versagung der Genehmigung zu einem Verkauf eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks an den in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren Meistbietenden stets eine Beihilfe im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV darstellt. Nach der Auffassung des Gerichtshofs spricht zwar eine Vermutung dafür, dass das in einem solchen Verfahren abgegebene Höchstgebot dem Marktpreis entspricht. Diese Vermutung greift aber nicht immer, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Methode des Verkaufs an den Meistbietenden nicht zu einem dem Marktwert des Objektes entsprechenden Preis führt. Das kann der Fall sein, wenn das Höchstgebot aufgrund seines offensichtlich spekulativen Charakters deutlich über den sonstigen im Rahmen einer Ausschreibung abgegebenen Preisgeboten und dem geschätzten Verkehrswert des Grundstücks liegt (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 25).

38

d) Ob die Versagung der Genehmigung des Verkaufs an den Meistbietenden durch die Beteiligte zu 1. zu einem Preis führt, der möglichst nahe beim Marktwert des fraglichen Grundstücks liegt und deshalb keine staatliche Beihilfe darstellt, muss gemäß dem Urteil des Gerichtshofs vom 16.07.2015 konkret-individuell nach Maßgabe des Sachverhalts und insbesondere der Modalitäten des Ausschreibungsverfahrens entschieden werden. Der Gerichtshof verweist in diesem Punkt auf die Schlussanträge des Generalanwalts. Dieser unterscheidet danach, ob das Höchstgebot deutlich über den sonstigen Angeboten und dem geschätzten Verkehrswert oder nahe an den anderen Geboten gelegen hat. Nur in dem ersten Fall sei davon auszugehen, dass das Höchstgebot spekulativ sei und der geschätzte Wert eher dem Verkehrswert entspreche, während in dem zweiten Fall diese Annahme nicht gerechtfertigt sei und die streitige Regelung daher Elemente einer staatlichen Beihilfe enthalte (Schlussanträge des Generalanwalts vom 17.03.2015, Az.: C-37/14). Sollte schließlich nur ein Angebot abgegeben worden sein, seien wiederum die üblichen Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes durch ein Gutachten heranzuziehen (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 26).

39

e) Auf ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks gestützte Versagungen von Verkäufen an den Meistbietenden in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren sind danach nur dann rechtmäßig, wenn das Höchstgebot nicht den Marktwert des Grundstücks widerspiegelt, sondern spekulativ überhöht ist. Das ist in dem Genehmigungsverfahren nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu prüfen. Maßgebendes Kriterium dafür sind in erster Linie die in dem jeweiligen Verfahren abgegebenen Gebote (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 27).

40

3. Nach dem Vorstehenden ist die auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG gestützte Versagung der Genehmigung zu einem Verkauf zum Höchstgebot durch die Beteiligte zu 1. wegen des Missverhältnisses zum Grundstückswert im vorliegenden Fall als eine unzulässige Beihilfe im Sinne des Art. 107 Abs. 1 AEUV zu qualifizieren.

41

a) Auf der ersten Stufe der Prüfung ist zunächst zu klären, ob das Höchstgebot des Beteiligten zu 2. für das ausgeschriebene Grundstück - im Sinne der Rechtsprechung des BGH - "deutlich" über den Angeboten der übrigen Bieter gelegen hat oder ob von anderen Bietern, die keine Landwirte zu sein brauchen, ebenfalls Gebote in annähernd gleicher Höhe abgegeben worden sind. Nur im erstgenannten Fall kommt überhaupt eine spekulative Überhöhung des Höchstgebots in Betracht (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 26 u. 29). Die Prüfung führt hier zu dem Ergebnis, dass ein erheblicher Abstand zwischen dem Angebot des Beteiligten zu 2. und denjenigen der nächstplatzierten Bieter bestanden hat.

42

aa) In dem von der Beteiligten zu 1. durchgeführten Ausschreibungsverfahren sind, ihrem unbestritten gebliebenen Vortrag in dem Schriftsatz vom 04.07.2016 zufolge, insgesamt zehn Kaufangebote für das 10,7348 ha große Flurstück abgegeben worden:

43

… 383.610,00 EUR

44

… 304.796,00 EUR

45

… 290.000,00 EUR

46

… 261.198,00 EUR

47

… 260.000,00 EUR

48

… 210.000,00 EUR

49

… 162.327,74 EUR

50

… 161.022,00 EUR

51

… 160.000,00 EUR

52

… 156.153,00 EUR

53

bb) Dass es sich bei den von der BVVG veranstalteten Bieterverfahren um offene, transparente und bedingungsfreie Ausschreibungsverfahren handelt, hat der BGH in seinem Beschluss vom 29.04.2016 (a.a.O.) für den dort zu entscheidenden Fall nicht in Zweifel gezogen, und Gleiches gilt auch im Hinblick auf den Verkauf des hier streitgegenständlichen Grundstücks. Umstände, die die Eignung des Ausschreibungsverfahrens zur Ermittlung des maßgebenden Marktwertes beeinträchtigt haben könnten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

54

cc) Für die Feststellung, ob konkurrierende erwerbswillige Unternehmen oder Einzelpersonen bereit sind, einen annähernd gleich hohen Preis wie der Höchstbietende zu zahlen, kommt es einerseits nicht auf den arithmetischen Mittelwert der Angebote aller weiteren Bieter (Gutachten vom 12.01.2017, S. 11) oder aber auf die Normalverteilung aller Angebote nach der Gaußschen Glockenkurve (Gutachten S. 14 ff.) an. Denn die Annahme eines überhöhten Preises scheidet bereits dann aus, wenn nach Einschätzung einzelner Kaufinteressenten das Grundstück den Höchstpreis "wert" gewesen ist (vgl. BGH, Beschluss v. 25.04.2014 – Az.: BLw 5/13 - , NJW-RR 2014, 243 ff., Rdn. 28, damals noch beschränkt auf erwerbswillige Landwirte). Auf der anderen Seite ist nicht ausschließlich auf den Abstand des Höchstgebotes zum Gebot des nächstplatzierten Bieters abzustellen, sondern es sind auch die Kaufpreisvorstellungen der übrigen Bieter der Spitzengruppe des Ausschreibungsverfahrens in die Wertung mit einzubeziehen. Das gilt insbesondere für den Fall, dass das Verhältnis des Höchstgebots zu dem Gebot des zweitplatzierten Bieters – für sich genommen - keine eindeutige Aussage ermöglicht, ob das Höchstgebot deutlich über oder aber doch nahe an diesem anderen Gebot gelegen hat: Wenn - und je mehr - die weiteren Angebote aus der Spitzengruppe der Bieter ihrerseits wiederum hinter dem Angebot des zweitplatzierten Bieters - und damit auch gegenüber dem Höchstgebot - zurückbleiben, muss dies als ein erheblicher Anhaltspunkt für eine außergewöhnliche Höhe des Höchstgebots angesehen werden.

55

dd) Eine konkrete betragsmäßige oder prozentuale Grenze, ab wann ein "deutlicher" Abstand zwischen dem Höchstgebot und den sonstigen Angeboten besteht, lässt sich der bisherigen Rechtsprechung des BGH nicht entnehmen und entzieht sich auch einer abstrakten Festlegung.

56

(1) Insbesondere kann in diesem Zusammenhang nicht an die bisherige höchstrichterliche Rechtsprechung angeknüpft werden, nach der in der Regel von einem groben Missverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszugehen war, wenn der vereinbarte Vertragspreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50 % übersteigt (vgl. BGH, Beschluss v. 27.04.2001 – Az.: BLw 14/00 - , NJW-RR 2001, 1021 f.). Denn die Prüfung auf der ersten Stufe zielt nicht darauf ab festzustellen, ob etwa zwischen dem Höchstgebot und den weiteren Angeboten ein grobes Missverhältnis besteht, sondern es geht lediglich um die Klärung der Frage, ob die Bieter zur Zahlung eines annähernd gleich hohen Preises bereit gewesen wären. Außerdem stellte die bisherige Definition des landwirtschaftlichen Verkehrswertes auf einen durchschnittlich zu erzielenden Wert beim Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt – und nicht auf die für das einzelne Grundstück abgegebenen Gebote – ab (vgl. Senat, Beschluss v. 30.07.2012 – Az.: 2 Ww 12/10 - , NL-BzAR 2012, 468 ff., juris Rdn. 46).

57

(2) In seinem Beschluss vom 25.04.2014 – Az.: BLw 5/13 – (a.a.O.) ist der BGH davon ausgegangen, dass die Bereitschaft eines konkurrierenden Betriebes, für ein 2,5 ha großes Grundstück einen Kaufpreis von 41.118, - EUR zu zahlen, nicht wesentlich unter dem vereinbarten Kaufpreis = Höchstgebot von 46.000, - EUR gelegen habe. Setzt man das Höchstgebot mit 100 % gleich, so lässt sich aus dieser Entscheidung der Schluss ziehen, dass es sich bei einer Differenz von etwa 10 % - genau 10,61 % - noch um annähernd gleich hohe Gebote handelt.

58

ee) Ausgehend von den vorstehend dargestellten Erwägungen, geht der Senat im vorliegenden Fall davon aus, dass das Höchstgebot des Beteiligten zu 2. von 383.610,00 EUR – im Sinne der jetzigen Rechtsprechung des BGH – deutlich über den sonstigen Angeboten gelegen hat. Das Gebot der zweitplatzierten Bieter, Br. und K. , lag mit 304.796, - EUR bereits um 20,55 %, also um ein Fünftel, unter dem Höchstgebot (= 100 %) des Beteiligten zu 2.. Erst recht kommt die Annahme annähernd gleich hoher Preise nicht in Betracht, wenn die drei weiteren Gebote der Spitzengruppe in die Bewertung mit einbezogen werden: Das Gebot des Drittplatzierten, J. , betrug 290.000, - EUR und war damit um 24,40 %, d.h. um fast ein Viertel, niedriger als das Höchstgebot; das Gebot des Viertplatzierten, B. , fiel mit 261.198, - EUR um 31,91 % und damit um knapp ein Drittel geringer aus als das Höchstgebot; Gleiches gilt für das Gebot des Fünftplatzierten, Bn. , der mit 260.000, - EUR eine um 32,22 % niedrigere Offerte als der Beteiligte zu 2. unterbreitet hat. Im Ergebnis macht der Vergleich der abgegebenen Kaufangebote deutlich, dass das Gebot des Beteiligten zu 2. der Höhe nach singulär gewesen ist. Der Abstand zu den weiteren Geboten aus der Spitzengruppe lässt sich insbesondere nicht mehr mit der üblichen Schwankungsbreite bei einem derartigen Ausschreibungsverfahren, die mit 10 % bis 15 % - höchstens bis 20 % - anzusetzen ist, erklären (vgl. die ähnliche Problematik der sog. Aufgreifschwelle im Vergaberecht nach § 60 Abs. 1 VgV und dazu Dicks in: Kulartz/ Kus/ Marx/ Portz/ Prieß, VgV, 2017, § 60, Rdn. 7 f.; Wagner in: jurisPK-Vergaberecht, 2016, § 60 VgV Rdn. 10 ff.).

59

b) Da nach den vorstehenden Ausführungen der Beteiligte zu 2. der einzige Bieter gewesen ist, der ein Angebot in dieser Höhe abgegeben hat, bedarf es auf einer zweiten Stufe der Prüfung, ob das Höchstgebot als ein spekulativ überhöhter Preis anzusehen ist (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 30 f.). Diese Frage wird von dem Senat, auf der Grundlage des von dem Sachverständigen M. Sc. agr. Gr. in dem Beschwerdeverfahren erstatteten weiteren Gutachtens vom 12.01.2017, verneint. Die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG würde sich unter diesen Umständen als eine europarechtlich unzulässige staatliche Beihilfe darstellen.

60

aa) Nach dem maßgebenden Beschluss des BGH vom 29.04.2016 (a.a.O., Rdn. 31) ist zu prüfen, ob die von dem Gutachter ermittelten höheren Preise in dem Jahr des Vertragsschlusses bei den Verkäufen der BVVG (Beteiligte zu 1.) für Grundstücke gezahlt wurden, die dem verkauften Grundstück nach Beschaffenheit, Lage und Größe entsprachen, und ob die Zahl dieser Verkaufsfälle eine hinreichend breite Datenbasis für die Ermittlung eines Marktwerts allein anhand der Verkäufe der BVVG bietet. Sollte das zu bejahen sein, wäre die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nur dann rechtmäßig, wenn der von dem Beteiligten zu 2. gebotene Preis unter Heranziehung eines nur aus den Verkäufen der BVVG ermittelten Marktwerts in einem groben Missverhältnis zum Grundstückswert stünde und sich deshalb als ein spekulativ überhöhter Preis darstellte.

61

bb) Unter Beachtung dieser höchstrichterlichen Vorgaben, hat der Sachverständige M. Sc. agr. Gr. in seinem Gutachten vom 12.01.2017 den Marktwert des von dem Beteiligten zu 2. erworbenen Grundstücks mit 315.000, - EUR veranschlagt.

62

(1) Für die Ermittlung des Marktwerts hat der Sachverständige insgesamt 14 Fälle, bei welchen es nach einer Ausschreibung der BVVG zu einem Verkauf gekommen ist, ausgewertet, sowie 4 weitere Fälle berücksichtigt, bei welchen belastbare Kaufangebote vorlagen, jedoch kein Verkauf erfolgte, da sich eine fortgesetzte Verpachtung für die BVVG attraktiver darstellte als ein Verkauf. Die Verkäufe fanden im Jahr des hier zu beurteilenden Vertragsschlusses, d.h. in dem Zeitraum zwischen dem 01.01. und dem 31.12.2010, statt und betrafen Ackerland mit einer Bodenwertzahl von 75 und mehr Bodenpunkten, das sich in W. und umliegenden Gemarkungen in einem Radius von 30 km befindet (Gutachten S. 18). Der Senat teilt insbesondere die Auffassung des Sachverständigen, dass auch bloße Kaufangebote mit in die Untersuchung einzubeziehen sind, weil sich der Marktwert nach dem Preis bestimmt, den Kaufinteressenten – auch Nichtlandwirte – für das Grundstück zu zahlen bereit sind (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 19). Bei den berücksichtigten Kaufangeboten hat es sich um solche gehandelt, welchen jeweils ein Nachweis der Finanzierung in Form einer schriftlichen Bankbestätigung oder Finanzierungszusage einer Bank beigelegen hat (Gutachten S. 18).

63

(2) Die 18 Kauffälle und Kaufangebote sind vom Sachverständigen tabellarisch nach Flächengröße, Bodenpunktzahl und Höchstgebot zusammengestellt (Gutachten S. 19) und deren Preise sodann der Bewertungsfläche angeglichen (Gutachten S. 20 ff.) worden. Die Angleichung ist vorgenommen worden:

64

- hinsichtlich des Werteinflusskriteriums zeitliche Preisentwicklung unter Annahme einer Preissteigerungsrate von 8,4 % im Jahre 2010;

65

- hinsichtlich des Werteinflusskriteriums Bonität durch aus dem Grundstücksmarktbericht Sachsen-Anhalt abgeleitete Zu- oder Abschläge von den Kaufpreisen der Vergleichskauffälle;

66

- hinsichtlich des Werteinflusskriteriums Kauflosgröße mittels Anwendung des in einer Gleichung ausgedrückten Umrechnungskoeffizienten y = 0,00000129 x3 – 0,0002755 x2 + 0,01949 x + 0,91 (x = Flächengröße in ha).

67

Das hat zu einem vorläufigen Ansatz des Marktwertes für Ackerland von 2,75 EUR/m2 geführt.

68

(3) Außerdem hat der Sachverständige bei den herangezogenen Kauffällen/-geboten einen deutlichen Zusammenhang zwischen der Entfernung der Grundstücke von der Ortschaft W. einerseits und der Höhe der angebotenen Preise andererseits festgestellt; mit zunehmender Entfernung zeigte sich ein niedrigeres Preisniveau. Um diesen signifikanten Zusammenhang nachzuweisen und zu quantifizieren, wurde von dem Sachverständigen eine lineare Regressionsanalyse durchgeführt. Für W. würde sich danach ein Preis in Höhe von 3,39 EUR/m2 ableiten; dieser ist 0,64 EUR/m2 höher als der – unter (2) ermittelte - Marktwert für das Bewertungsgrundstück von 2,75 EUR/m2. Bei einem Bestimmtheitsmaß von 0,59, das anzeigt, dass etwas mehr als 50 % der Streuung der Kaufpreise vom Mittelwert auf die räumliche Entfernung von W. zurückzuführen sind, hat der Sachverständige es für sachgerecht erachtet, nur 50 % der Differenz von 0,64 EUR/m2 – das sind 0,32 EUR/m2 – auf den ermittelten vorläufigen Ansatz des Marktwertes aufzuschlagen. Es ergibt sich danach ein Marktwert für die Ackerfläche von 3,07 EUR/m2 (Gutachten S. 25).

69

(4) Wird der Quadratmeterpreis von 3,07 EUR mit der Flächengröße von 102.479 m2 multipliziert, errechnet sich ein vorläufiger Marktwert von insgesamt 314.611, - EUR, von dem noch ein Abschlag von 194, - EUR für ein Hindernis in Form eines Strommastes am Rand der Ackerfläche (vgl. Gutachten S. 25) vorzunehmen ist; der Marktwert für das Ackerland beträgt insofern 314.417, - EUR. Hinzu tritt der Wertansatz für ein auf dem Grundstück befindliches Gehölz von (0,15 EUR/m2 x 4.869 m2 = ) 730, - EUR. Der Sachverständige gelangt daher zu einem Marktwert von 315.147, - EUR bzw. – gerundet – von 315.000, - EUR (Gutachten S. 27).

70

cc) Der Senat hält diese Berechnungen des Sachverständigen für in vollem Umfang überzeugend; sie werden insbesondere den Vorgaben des BGH in dessen Beschluss vom 29.04.2016 (a.a.O.) gerecht.

71

(1) Der Sachverständige hat lediglich Verkäufe bzw. Ausschreibungen der BVVG im Jahr des Abschlusses des hier zu beurteilenden Vertrages berücksichtigt. Die Zahl dieser Verkaufs-/Angebotsfälle ist von ihm als eine ausreichend breite Datenbasis für die Ermittlung des Marktwertes angesehen worden. Sodann hat er die den Grundstückswert im konkreten Fall beeinflussenden Faktoren – nämlich die Preissteigerungen im Zeitablauf, die Bodenpunktzahl, die Grundstücksgröße und die Entfernung von der Ortschaft W. – aufgezeigt und anhand dieser Faktoren letztlich eine Vergleichbarkeit mit der hier zu beurteilenden Fläche hergestellt. Dass er dabei für die Bestimmung der Umrechnungskoeffizienten auf den Grundstücksmarktbericht Sachsen-Anhalt 2011 zurückgegriffen hat, begegnet keinen Bedenken, weil auch die sachkundige Beteiligte zu 1. keine signifikanten Unterschiede hinsichtlich der Umrechnungskoeffizienten zwischen dem allgemeinen Markt für landwirtschaftliche Grundstücke und den Verkäufen der BVVG behauptet. Die methodische Vorgehensweise des Sachverständigen wird im Grundsatz von den Verfahrensbeteiligten nicht in Frage gestellt.

72

(2) Soweit die Beteiligte zu 1. in ihren Schriftsätzen vom 13.03.2017 und 14.03.2017 ergänzend auf eine "methodische Unzulänglichkeit" bei der Führung der Kaufpreissammlung durch den Gutachterausschuss zum Wertermittlungsstichtag hinweist, geht dieser Einwand an dem Bewertungsansatz, den der Sachverständige in seinem Gutachten - in Übereinstimmung mit dem Beschluss des BGH vom 29.04.2016 (a.a.O.) - gewählt hat, vorbei. Zwar mag es entsprechend dem Vortrag der Beteiligten zu 1. zutreffen, dass erst in späteren Jahren zusätzlich ermittelt worden ist, ob die jeweilige Preisvereinbarung auf der Grundlage einer Erkundung der Marktniveaus erfolgte, und dass zwischen diesen und allen übrigen Kauffällen sich eine Abweichung von 16 % nach oben ergeben habe. Diese statistischen Erhebungen spielen im vorliegenden Zusammenhang jedoch deshalb keine Rolle, weil der Sachverständige den Marktwert gerade nicht anhand einer Auswertung sämtlicher Verkaufsfälle der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, sondern ausschließlich unter Heranziehung der Ergebnisse der Ausschreibungen vergleichbarer Grundstücke durch die BVVG ermittelt hat.

73

dd) Da im vorliegenden Fall bereits die Verkaufsfälle der BVVG eine ausreichende Datenbasis für die Ermittlung des Marktwertes bilden (Gutachten S. 27), ist eine Prüfung auf der dritten Stufe, anhand des nach den Ergebnissen aller Verkäufe – der BVVG und Privater – zu ermittelnden Verkehrswertes (vgl. BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 32), nicht mehr erforderlich.

74

ee) Das Höchstgebot des Beteiligten zu 2. für das Grundstück in Höhe von 383.610, - EUR steht danach nicht im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG in einem groben Missverhältnis zum - vorstehend begründeten - (Markt-)Wert des Grundstücks von 315.000, - EUR.

75

(1) Nach der Auslegung, die der BGH in seinem Beschluss vom 29.04.2016 (a.a.O.) dem Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG gegeben hat, kommt es ausschließlich auf das Wertverhältnis zwischen dem vereinbarten bzw. angebotenen Kaufpreis einerseits und dem anhand der Verkäufe der BVVG ermittelten Marktwert andererseits an.

76

(a) Welche Erwägungen hingegen den einzelnen Bieter veranlasst haben, ein über dem Marktwert liegendes Kaufangebot abzugeben, und ob diesen Erwägungen ein spekulativer Charakter innewohnt, ist für die Feststellung eines groben Missverhältnisses im Sinne der Rechtsprechung ohne Bedeutung (vgl. BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 32: " . . . wäre die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nur dann rechtmäßig, wenn der. . . gebotene Preis unter Heranziehung eines nur aus den Verkäufen der Beteiligten zu 1 ermittelten Marktwerts in einem groben Missverhältnis zum Grundstückswert stünde und sich deshalb als ein spekulativ überhöhter Preis darstellte" – Hervorhebung durch den Senat).

77

(b) In seinem Gutachten vom 12.01.2017 hat der Sachverständige im Einzelnen dargelegt, dass es – je nach den Absichten, Konzepten und Fähigkeiten der Bieter – nachvollziehbare Gründe für unterschiedlich hohe Kaufangebote geben könne, dass insbesondere die interne Preiskalkulation der einzelnen Bieter nicht transparent sei und dass somit eine mit wirtschaftlichen Argumenten begründete Einschätzung, ob eine spekulative Überhöhung bei einzelnen Geboten vorliegt, nicht erfolgen könne (Gutachten S. 11 – 14). Diese Auffassung wird vom Senat geteilt. Die Entscheidung über die Erteilung oder Versagung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung kann nicht von der – für Außenstehende oft gar nicht erkennbaren - Motivationslage des Kaufinteressenten abhängen. Das gilt insbesondere, wenn der Vertragsabschluss auf einem Zuschlag in einem Ausschreibungsverfahren beruht; ansonsten könnte unter Umständen dem Verkauf des Grundstücks an den erstplatzierten Bieter die Genehmigung wegen dessen spekulativer Absichten versagt, das Rechtsgeschäft mit dem an zweiter oder dritter Stelle liegenden Konkurrenten hingegen genehmigt werden. Hingegen sind objektive, dem Grundstück selbst anhaftende Besonderheiten, etwa die Eigenschaft als Bauerwartungsland, bereits bei der Ermittlung des maßgebenden Marktwerts zu berücksichtigen.

78

(2) Von einem groben Missverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG war nach der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung in der Regel auszugehen, wenn der vereinbarte Vertragspreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50 % übersteigt; als landwirtschaftlicher Verkehrswert wurde dabei der Wert verstanden, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt durchschnittlich erzielt wird (etwa BGH, Beschluss v. 27.04.2001 – Az.: BLw 14/00 - , NJW-RR 2001, 1021 f., juris Rdn. 7; BGH, Beschluss v. 02.07.1968 – Az.: V BLw 10/68 - , BGHZ 50, 297 ff., juris Rdn. 9, jeweils m.w.N.). Ob diese prozentuale Richtschnur für die Annahme eines groben Missverhältnisses noch weiterhin Geltung beansprucht, nachdem an die Stelle des landwirtschaftlichen Verkehrswerts der Marktwert in dem nunmehr vom BGH verstandenen Sinne getreten ist, ist bisher ungeklärt.

79

(3) Der Marktwert, verstanden als der Preis, den jegliche Kaufinteressenten für das Grundstück zu zahlen bereit sind, wird in der Tendenz höher liegen als der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert. Denn während die Bereitschaft eines Landwirts, Aufwendungen für einen Grundstückserwerb zu tätigen, sich in der Regel an den langfristigen Ertragsmöglichkeiten seines Betriebes orientiert, werden Nichtlandwirte, deren Angebote nach dem Beschluss des BGH vom 29.04.2016 (a.a.O.) bei der Ermittlung des Marktwertes ebenfalls zu berücksichtigen sind, sich nicht in jedem Fall von einer derartigen (land-)wirtschaftlichen Betrachtungsweise leiten lassen. Außerdem führt die Beschränkung der Vergleichsbasis auf andere Verkäufe der BVVG im Zweifel deshalb zu einer Erhöhung des Preisniveaus, weil diese Verkäufe regelmäßig auf einem Ausschreibungsverfahren beruhen, an dem sich alle Erwerbsinteressenten beteiligen können und in dem letztlich allein das höchste abgegebene Gebot den Ausschlag gibt. Führen die vorstehend genannten Faktoren deshalb in der Regel zur Annahme eines höheren Verkehrswerts (Marktwerts) des jeweiligen Grundstücks, so erhöht sich damit zugleich auch der Basiswert für die Feststellung eines groben Missverhältnisses im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG. Um dennoch die Richtschnur von 50 % des Verkehrswertes (= Basiswert) zu übersteigen und eine Versagung der Genehmigung zu rechtfertigen, müsste der vereinbarte Kaufpreis deshalb nunmehr in der Regel höher liegen als unter Zugrundelegung des bisherigen Maßstabs des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswertes.

80

(4) Aus den vorstehenden Erwägungen lässt sich der Schluss ziehen, dass jedenfalls bei einem Vertragspreis, der auch den Marktwert im Sinne der geänderten Rechtsprechung um mehr als 50 % übersteigt, weiterhin ein grobes Missverhältnis gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG anzunehmen ist. Ob umgekehrt - im Hinblick auf die unter (3) dargestellte Auswirkung der geänderten Ermittlung des Grundstückswertes – auch bereits Vertragspreise von weniger als 50 %, etwa von 30 % oder 40 % des Grundstückswertes, als überhöht angesehen werden müssen, lässt der Senat aus dem nachfolgenden Grund dahinstehen.

81

(5) Denn im vorliegenden Fall entspricht der von den Beteiligten zu 1. und 2. vereinbarte Grundstückskaufpreis von 383.610, - EUR lediglich 121,78 % des von dem Sachverständigen ermittelten Marktwerts von 315.000, - EUR (umgekehrt betrachtet liegt der Marktwert hier bei 82,11 % des vereinbarten Kaufpreises). Ein Kaufpreis, der den Marktwert im Sinne der neuen Rechtsprechung des BGH aber nur um etwa 20 % übersteigt, steht zwar in einem Missverhältnis zu dem Grundstückswert, es handelt sich jedoch noch nicht um ein als grob zu bezeichnendes Ungleichgewicht zwischen Preis und Grundstückswert, wie es tatbestandlich in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vorausgesetzt wird. Vielmehr bewegt sich eine Abweichung von ca. 20 % gegenüber dem – nachträglich von einem Sachverständigen ermittelten – Grundstückswert noch innerhalb des Spielraums, der sich einerseits aus der unterschiedlichen Einschätzung der Vor- und Nachteile des Grundstücks durch die einzelnen Bieter und andererseits aus den Ungenauigkeiten bei der Übertragung der Ergebnisse anderer Bieterverfahren auf die Ausschreibung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks ergibt. Eine Versagung der grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigung wegen eines groben Missverhältnisses des vereinbarten Kaufpreises zu dem Grundstückswert kommt daher im vorliegenden Fall nicht in Betracht.

82

4. Eine Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung wegen einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ist nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens. Diese Vorschrift rechtfertigte den ablehnenden Bescheid des Landkreises vom 19.10.2010 aber auch der Sache nach nicht. Denn die Genehmigung durfte wegen einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens gemäß § 9 Abs. 5 GrdstVG schon deshalb nicht versagt werden, weil die Voraussetzungen, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden konnte, vorlagen, das Vorkaufsrecht jedoch nicht ausgeübt worden ist (s. BGH, Beschluss v. 25.04.2014 - Az.: BLw 5/13 - , a.a.O., Rdn. 10 ff.).

III.

83

Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens beruht auf § 42 Abs. 1 LwVG.

84

1. Der Senat hat von der Erhebung von Gerichtskosten gemäß § 42 Abs. 1 LwVG abgesehen.

85

a) Die Gerichtskosten können - trotz des Obsiegens der Antragsteller - nicht dem Landkreis nach § 44 Abs. 1 LwVG auferlegt werden, weil der Landkreis als Genehmigungsbehörde kein Beteiligter im Sinne des § 7 FamFG ist; das ergibt sich bereits im Umkehrschluss aus § 32 Abs. 2 S. 3 sowie aus § 42 Abs. 2 LwVG (s. OLG Köln, Beschluss v. 15.12.1982 - Az.: 23 WLw 25/82 - , RdL 1983, 46 f.; Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 7. Aufl., S. 1386, Rdn. 4450).

86

b) Von einer Erhebung der Gerichtskosten ist im vorliegenden Fall aber gemäß § 42 Abs. 1 LwVG abzusehen.

87

aa) Nach § 42 Abs. 1 LwVG kann das Gericht aus besonderen Gründen anordnen, dass von der Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise abgesehen wird. Bei der Entscheidung über die Gewährung von Kostenfreiheit ist den Gerichten ein zwar pflichtgemäßer, gleichwohl weiter Ermessensspielraum eingeräumt (s. OLG Dresden, Beschluss v. 05.10.2000 – Az.: WLw 1476/99 - , AgrarR 2001, 119 f., juris Rdn. 1; Hornung in Düsing/ Martinez, Agrarrecht, § 42 LwVG, Rdn. 1; Ernst, LwVG, 8. Aufl., § 42, Rdn. 2).

88

bb) Im vorliegenden Fall erscheint eine Verpflichtung der Antragsteller zur Kostentragung jedoch deshalb unbillig, weil die im Beschwerdeverfahren ergangene Entscheidung einerseits die Folge einer für keinen der Beteiligten vorhersehbaren Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist und die Antragsteller andererseits mit den Anträgen ihr Ziel einer Genehmigung des zwischen ihnen abgeschlossenen Grundstücksgeschäfts in vollem Umfange erreicht haben.

89

2. Zur Klarstellung hat der Senat außerdem in den Tenor des Beschlusses aufgenommen, dass eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nach § 45 Abs. 1 LwVG, allgemeiner Auffassung entsprechend, nicht in Betracht kommt; denn die Genehmigungsbehörde ist nicht im formellen Sinne am Verfahren beteiligt (BGH, Beschluss v. 10.03.1955 - Az.: V BLw 14/55 - , RdL 1955, 224 f.; OLG Stuttgart, Beschlüsse v. 29.03.2011 - Az.: 101 W 1/10 u. 101 W 4/10 - , AuR 2011, 277 ff. u. 284 ff.; OLG Köln, Beschluss v. 15.12.1982, a.a.O.; OLG Celle, Beschluss v. 12.10.1981 - Az.: 7 WLw 46/81 - , RdL 1982, 49 ff.; OLG Hamm, Beschluss v. 06.10.1972 - Az.: 10 WLw 60/72 - , AgrarR 1973, 96; Hornung in Düsing/ Martinez, a.a.O., § 45 LwVG, Rdn. 1; Netz, a.a.O., S. 1392, Rdn. 4461, jeweils m.w.N.).

IV.

90

Der Senat hat die Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache nach § 9 LwVG i. V. m. § 70 Abs. 1 u. Abs. 2 S. 1 Nr. 1 FamFG zugelassen. Ausgehend von dem Beschluss des BGH vom 29.04.2016 (a.a.O.), ist höchstrichterlich bisher insbesondere noch nicht geklärt, unter welchen Voraussetzungen von "annähernd gleich hohen Geboten" anderer Bieter im Ausschreibungsverfahren auszugehen ist und auf welche Weise die Prüfung, ob es sich bei dem von dem Erwerber gebotenen Preis um einen "spekulativ überhöhten Preis" handelt, im Einzelnen vorzunehmen ist.


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(1) Die Entscheidung über die Genehmigung ist binnen einem Monat nach Eingang des Antrags und der Urkunde über das zu genehmigende Rechtsgeschäft bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde zu treffen. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden oder hat die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 herbeizuführen, so ist vor Ablauf der Frist dem Veräußerer ein Zwischenbescheid zu erteilen; durch den Zwischenbescheid verlängert sich die Frist des Satzes 1 auf zwei Monate und, falls die bezeichnete Erklärung herbeizuführen ist, auf drei Monate.

(2) Die Genehmigung gilt als erteilt, falls nicht binnen der in Absatz 1 genannten Frist die Genehmigungsbehörde eine Entscheidung nach § 9 oder im Falle des § 7 Satz 2 des Reichssiedlungsgesetzes eine Mitteilung über die Verlängerung der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts dem Veräußerer zustellt.

(3) Ist die Entscheidung über die Genehmigung oder die Genehmigung durch Fristablauf unanfechtbar geworden, so hat die Genehmigungsbehörde hierüber auf Antrag ein Zeugnis zu erteilen.

(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß

1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder
2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder
3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung

1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;
2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;
3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;
4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.

(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.

(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.

(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZR 192/10
vom
28. April 2011
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. April 2011 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof.
Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:
Die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 22. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 26. August 2010 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 221.263,49 €.

Gründe:

I.

1
Mit notariellem Vertrag vom 25. Juni 2008 erwarb die Klägerin als Berechtigte nach dem Ausgleichsleistungsgesetz landwirtschaftliche Flächen von der mit der Privatisierung dieser Flächen beauftragten Beklagten.
2
Der vereinbarte und von der Klägerin gezahlte Kaufpreis von 608.013,49 € ist von der Beklagten auf der Grundlage von Vergleichswerten aus eigenen Verkäufen im Rahmen von bedingungsfreien Bieterverfahren ermittelt worden. Die Beklagte meint, er entspreche den Vorgaben des § 3 Abs. 7 Satz 1 AusglLeistG aF (Verkehrswert abzüglich 35 %). Die Klägerin hält den angesetzten Verkehrswert für überzogen und einen um 221.756,72 € geringeren Preis für berechtigt. Vor diesem Hintergrund haben die Parteien vereinbart, dass die Kaufpreisbildung gerichtlich überprüft und der Kaufpreis gemäß der rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung angepasst wird.
3
Auf die entsprechende Klage hat das Landgericht die Beklagte nach Einholung eines Verkehrswertgutachtens verurteilt, an die Klägerin 221.263,49 € nebst Zinsen zurückzuzahlen. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Das Kammergericht hat die Revision nicht zugelassen ; dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten.

II.

4
Das Berufungsgericht meint, der Verkehrswert der Flächen sei mittels eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln, da die nach § 5 Abs. 1 Satz 2 und 3 FlErwV aF maßgeblichen regionalen Wertansätze durch die Preisentwicklung überholt und daher für die Wertermittlung ungeeignet seien. Das erstinstanzlich eingeholte Gutachten sei auf zutreffender rechtlicher Grundlage erstellt worden. Der Sachverständige habe die von dem regionalen Gutachterausschuss ermittelten Verkaufsfälle zu Grunde legen dürfen und nur die statistisch abweichenden Werte einer Prüfung unterziehen müssen. Es sei nicht erforderlich gewesen, alle Feststellungen des Gutachterausschusses zu hinterfragen. Dass die Grundstücke aus diesen Verkaufsfällen nicht frei am Markt angeboten worden seien und in der Landwirtschaft "Unter-der-Hand-Verkäufe" üblich seien, sei nicht erkennbar. Entgegen der Auffassung der Beklagten müsse der Verkehrswert nicht ausschließlich anhand von Verkäufen ermittelt werden , die in einem bedingungsfreien Bieterverfahren erzielt worden seien. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus europarechtlichen Vorgaben. Die EUKommission akzeptiere in Fällen des Verkaufs an Berechtigte nach dem Ausgleichsleistungsgesetz , in denen naturgemäß keine Ausschreibung stattfinde, die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen unabhängigen Sachverständigen zur Ermittlung des Marktwerts. Ein Unterschied zwischen dem Verkehrswert nach § 194 BauGB und dem Marktwert im Sinne europäischer Vorgaben bestehe nicht.

III.

5
Die Nichtzulassungsbeschwerde bleibt ohne Erfolg, da die Rechtssache keine entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung aufwirft und eine Entscheidung auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 ZPO).
6
1. Entgegen der Auffassung der Beschwerde bedarf die Frage, nach welchen Grundsätzen der Verkehrswert von Grundstücken zu ermitteln ist, die von der öffentlichen Hand, insbesondere im Anwendungsbereich der Regelungen des Ausgleichsleistungsgesetzes und der Flächenerwerbsverordnung, veräußert werden, keiner Klärung.
7
Wie der Verkehrswert eines Grundstücks zu bestimmen ist, ergibt sich aus der Wertermittlungsverordnung 1988 bzw. seit dem 1. Juli 2010 aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (vom 19. Mai 2010, BGBl I. S. 639). Die Annahme des Berufungsgerichts, bei der Verkehrswertermittlung sei nicht nach der jeweiligen Vermarktungsform zu unterscheiden, ist ohne Zweifel richtig und bedarf daher keiner höchstrichterlichen Überprüfung in einem Revisionsverfahren.
8
2. Nicht ernsthaft in Frage stellen lässt sich auch die Annahme des Berufungsgerichts , zwischen dem Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB und dem Marktwert im Sinne des Europäischen Rechts gebe es keinen Unterschied. Im deutschen Recht lässt sich diese Gleichsetzung aus der Änderung von § 194 BauGB durch Art. 1 Nr. 60 des Europarechtsanpassungsgesetzes Bau vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359, 1376) ablesen, nach der es in der Vorschrift jetzt heißt: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt …".
9
Seitens der europäischen Institutionen wird der Begriff des Marktwerts ebenfalls nicht in einem abweichenden Sinn verstanden. In der Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten und Grundstücken durch die öffentliche Hand (ABl. EG Nr. C 209/3 vom 10. Juli 1997) heißt es zwar, der Verkauf "nach einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren (ähnlich einer Versteigerung) und die darauf folgende Veräußerung an den meistbietenden oder den einzigen Bieter stellt grundsätzlich einen Verkauf zum Marktwert dar und enthält damit keine staatliche Beihilfe". Im Umkehrschluss folgt hieraus aber nicht, dass der Verkehrswert in Fällen, in denen kein Bieterverfahren stattfindet, nur auf der Grundlage von Verkäufen ermittelt werden darf, denen ein solches Verfahren zugrunde lag. Vielmehr akzeptiert die Kommission in diesen Fällen ausdrücklich die Wertermittlung mittels Verkehrswertgutachtens (Nr. II. 2. der Mitteilung). Nichts anderes ergibt sich im Übrigen aus dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 16. Dezember 2010 (2. Kammer - C-480/09 P, ABl EU 2011, Nr. C 55, 15).
10
Schließlich kann die Beklagte für ihren Rechtsstandpunkt nichts aus der Definition der Kommission in Nr. II. 2. a der genannten Mitteilung herleiten, wonach es sich bei dem Marktwert um den Preis handelt, "der zum Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages… zwischen einem ver- kaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer… zu erzielen ist, wobei das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und eine der Bedeutung des Objekts angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht". Mit dieser Definition soll erkennbar der Normalfall eines Grundstücksverkaufs beschrieben und zum Maßstab für die Wertermittlung gemacht werden. Für diesen ist es - auch nach deutschem Rechtsverständnis - typisch, dass die Kaufgelegenheit prinzipiell für jedermann bestand ("offen am Markt"). Als Vergleichswerte ausgeschlossen sind danach Verkäufe, die von dem Üblichen abweichen, also unter ungewöhnlichen Verhältnissen zustande gekommen sind. Das ist im deutschen Recht nicht anders (vgl. § 7 ImmoWertV).
11
3. Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen. Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 27.10.2009 - 37 O 396/08 -
KG Berlin, Entscheidung vom 26.08.2010 - 22 U 202/09 -

(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß

1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder
2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder
3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung

1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;
2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;
3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;
4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.

(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.

(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.

(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.

(1) Das Gericht kann das Verfahren aus wichtigem Grund aussetzen, insbesondere wenn die Entscheidung ganz oder zum Teil von dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses abhängt, das den Gegenstand eines anderen anhängigen Verfahrens bildet oder von einer Verwaltungsbehörde festzustellen ist. § 249 der Zivilprozessordnung ist entsprechend anzuwenden.

(2) Der Beschluss ist mit der sofortigen Beschwerde in entsprechender Anwendung der §§ 567 bis 572 der Zivilprozessordnung anfechtbar.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
BLw 2/12
vom
29. November 2013
in der Landwirtschaftssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
AEUV Art. 107 Abs. 1; GrdstVG § 9 Abs. 1 Nr. 3
Dem Gerichtshof der Europäischen Union wird im Wege des Vorabentscheidungsverfahrens
nach Art. 267 AEUV folgende Frage vorgelegt:
Steht Art. 107 Abs. 1 AEUV einer nationalen Regelung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
entgegen, welche es zur Verbesserung der Agrarstruktur einer dem Staat zuzurechnenden
Einrichtung wie der BVVG im Ergebnis verbietet, ein zum Verkauf stehendes
landwirtschaftliches Grundstück an den Höchstbietenden einer öffentlichen Ausschreibung
zu verkaufen, wenn das Höchstgebot in einem groben Missverhältnis zu
dem Wert des Grundstücks steht?
BGH, Beschluss vom 29. November 2013 - BLw 2/12 - OLG Naumburg
AG Stendal
Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am
29. November 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die
Richter Dr. Lemke und Dr. Czub und die ehrenamtlichen Richter Köhler und
Kröger

beschlossen:
I. Das Verfahren wird ausgesetzt. II. Dem Gerichtshof der Europäischen Union wird im Wege des Vorabentscheidungsverfahrens nach Art. 267 AEUV folgende Frage vorgelegt: Steht Art. 107 Abs. 1 AEUV einer nationalen Regelung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG entgegen, welche es zur Verbesserung der Agrarstruktur einer dem Staat zuzurechnenden Einrichtung wie der BVVG im Ergebnis verbietet, ein zum Verkauf stehendes landwirtschaftliches Grundstück an den Höchstbietenden einer öffentlichen Ausschreibung zu verkaufen, wenn das Höchstgebot in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des Grundstücks steht?

Gründe:

I.

1
Die Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG, Antragstellerin zu 1) ist eine juristische Person des Privatrechts, deren Geschäftsanteile der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS) zustehen. Diese ist eine rechtsfähige bundesunmittelbare Anstalt des öffentlichen Rechts, die als Trägerin mittelbarer Staatsverwaltung staatliche Aufgaben wahrnimmt (Senat , Beschluss vom 27. November 2009 - BLw 4/09, NJW-RR 2010, 886 Rn. 13). Die BVVG erfüllt unter anderem den gesetzlichen Auftrag, in den Bundesländern Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, SachsenAnhalt und Thüringen (neue Bundesländer) ehemals volkseigene land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen und Gebäude zu privatisieren. Dabei handelt sie als zivilrechtliche Eigentümerin im eigenen Namen, jedoch auf Rechnung der BvS, die wirtschaftliche Eigentümerin der Flächen ist. Im Jahr 2011 hat die BVVG ca. 42.760 Hektar landwirtschaftliche Fläche verkauft, im Jahr 2012 ca. 40.400 Hektar.
2
Mit notariellem Vertrag vom 31. März 2008 verkaufte die BVVG eine ca. 2,6 Hektar große Landwirtschaftsfläche für 29.000 € an T. und U. E. (Antragsteller zu 2 und 3). Der Verkauf erfolgte nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung, bei welcher die Käufer das Höchstgebot abgegeben hatten.
3
Mit Bescheid vom 5. Juni 2008 verweigerte die Beteiligte zu 4 als zuständige Behörde die Genehmigung des Kaufvertrags nach dem Grundstücksverkehrsgesetz mit der Begründung, der vereinbarte Kaufpreis stehe in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des verkauften Grundstücks.
4
Die BVVG und die Eheleute E. haben eine gerichtliche Entscheidung mit dem Ziel beantragt, den Versagungsbescheid aufzuheben und die Genehmigung zu erteilen. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die Anträge zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Antragsteller ist erfolgslos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die BVVG den Genehmigungsantrag weiter.

II.

5
Das Beschwerdegericht ist der Auffassung, der vereinbarte Kaufpreis von 29.000,00 € stehe in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des verkauften Grundstücks. Das eingeholte Sachverständigengutachten ergebe, dass der landwirtschaftliche Verkehrswert des Grundstücks bei Einbeziehung anderer BVVG-Verkäufe in den Vergleich 14.168,61 € betrage, ohne Einbeziehung 13.648,19 €. Der vereinbarte Preis übersteige diese Werte um mehr als 50 %. Ein Verkauf zu diesem Preis habe ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur. Der als Zeuge vernommene Landwirt B. sei bereit gewesen, das Grundstück zu einem Preis, der bis zu 50 % über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert liege, zu erwerben. Die Eheleute E. seien überdies nur Hobbylandwirte.

III.

6
Zu der Rechtslage in der Bundesrepublik Deutschland:
7
1. Die hier anzuwendenden Vorschriften des Grundstücksverkehrsgesetzes lauten auszugsweise:
8
§ 1 Abs. 1: Die Vorschriften dieses Abschnitts gelten für landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke (…)
9
§ 2 Abs. 1: Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber bedürfen der Genehmigung. (…)
10
§ 4: Die Genehmigung ist nicht notwendig, wenn
11
1. der Bund oder ein Land als Vertragsteil an der Veräußerung beteiligt ist (…)
12
§ 9:
13
(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß
14
1. die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder
15
2. durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder
16
3. der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
17
(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
18
(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung , Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung
19
1. ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;
20
2. ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;
21
3. ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;
22
4. in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
23
(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.
24
(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.
25
(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.
26
(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.
27
2. Nach der Rechtsprechung des Senats gilt die Befreiungsklausel des § 4 Nr. 1 GrdstVG nicht für die BVVG. Verkäufe von landwirtschaftlichen Grundstücken durch die BVVG bedürfen somit der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (Senat, Beschluss vom 27. November 2009 - BLw 4/09, NJW-RR 2010, 886 Rn. 12 ff.).
28
3. Ziel des Grundstücksverkehrsgesetzes ist es, zur Verbesserung der Agrarstruktur beizutragen (Senat, Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021 f. mwN; BVerfGE 21, 73, 80). § 9 Abs. 1 GrdstVG enthält dazu drei Tatbestände, bei deren Vorliegen die Genehmigung des Erwerbs eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks versagt werden kann.
29
a) § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG gilt für Veräußerungen, welche zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden führen. Eine solche liegt nach § 9 Abs. 2 GrdstVG vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (siehe insgesamt Senat , Beschluss vom 26. November 2010 - BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 10 mit zahlreichen Nachweisen).
30

b) § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG soll die unwirtschaftliche Aufteilung oder Verkleinerung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken verhindern. Wann eine solche anzunehmen ist, wird in § 9 Abs. 3 GrdstVG näher bestimmt.
31
c) Sinn der im vorliegenden Fall einschlägigen Regelung in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist es, Spekulationsgeschäfte mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken zu unterbinden. Es soll verhindert werden, dass die auf den Betriebsertrag angewiesenen Berufslandwirte mit so hohen Anschaffungskosten belastet werden, dass der Bestand und die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedroht wären. Der Erwerb der zur Verbesserung der Agrarstruktur dringend erforderlichen Flächen durch interessierte Landwirte würde erschwert, wenn überhöhte Preise gefordert werden könnten (Senat, Beschlüsse vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299; vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 851 und vom 27. April 2001 - BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021 f.; BVerGE 21, 87, 90). Es handelt sich um eine preisrechtliche Regelung, welche eine zulässige Eigentumsbindung enthält (BVerfGE 21, 87, 90).
32
Ein grobes Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG wird angenommen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks um mehr als 50 % übersteigt (Senat, Beschlüsse vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 303 f. und vom 27. April 2001 - BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021 f.). Der landwirtschaftliche Verkehrswert ist der Preis, der für Grundstücke gleicher Art und Lage im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags im freien rechtsgeschäftlichen Verkehr unter Landwirten , also im sogenannten innerlandwirtschaftlichen Grundstücksverkehr, zu erzielen ist, wobei auch Veräußerungen an Nichtlandwirte zu berücksichtigen sind, sofern die Veräußerung zwecks weiterer landwirtschaftlicher Nutzung des Grundstücks erfolgt, (Senat, Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300).
33
4. Da § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht anzuwenden ist, wenn ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu erwarten sind (Beschluss vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 851), kann nach der obergerichtlichen Rechtsprechung die Genehmigung nur versagt werden, wenn ein erwerbsbereiter Landwirt vorhanden ist (OLG Stuttgart, NJW-RR 2011, 1385, 1387 mwN; OLG Jena, NJOZ 2012, 1400 f. und RdL 2007, 301 f., OLG Dresden , NL-BzAR 2008, 129, 131 f. mwN; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 276; OLG Karlsruhe, AgrarR 1979, 172 f., siehe auch Netz, Grundstücksverkehrsgesetz , 6. Aufl., S. 524 f., 608; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3987).

IV.

34
1. Die Beteiligte zu 1 vertritt die Auffassung, sie sei europarechtlich gehalten , das Grundstück zu dem in der Ausschreibung erzielten Höchstpreis zu verkaufen. Ein Verkauf zu einem niedrigeren Preis sei eine nach Art. 107 Abs. 1 AEUV unzulässige Beihilfe. Dies führt zu der Vorlagefrage, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV einer nationalen Regelung wie in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG entgegensteht , wenn sie es zur Verbesserung der Agrarstruktur einer dem Staat zuzurechnenden Einrichtung wie der BVVG verbietet, ein zum Verkauf stehendes landwirtschaftliches Grundstück an den Höchstbietenden einer öffentlichen Ausschreibung zu verkaufen, wenn das Höchstgebot in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des Grundstücks steht.
35
Diese Frage umfasst drei Problemkreise:
36
a) Erstens geht es darum, ob der Verkauf von öffentlichem Grundeigentum durch die BVVG zu einem Preis, der unter dem durch eine öffentliche Ausschreibung ermittelten Preis liegt, zu einer Begünstigung des Käufers führt, wenn der Verkauf zu dem durch die Ausschreibung ermittelten Preis durch ein allgemeines Gesetz, welches auch für alle privaten Verkäufer gilt, verhindert wird (nachfolgend 2.).
37
b) Wenn man eine solche Begünstigung annimmt, stellt sich die weitere Frage, ob sie durch den Zweck des Gesetzes, die Verbesserung der Agrarstruktur , gerechtfertigt sein kann (nachfolgend 3.).
38
c) Schließlich ist zu entscheiden, ob bereits die Versagung des Verkaufs zu dem durch eine öffentliche Ausschreibung ermittelten Preis nach Art. 107 Abs. 1 AEUV unzulässig ist, auch wenn in dieser Versagung noch keine Beihilfe liegt (nachfolgend 4.).
39
2. Gemäß Art. 107 Abs. 1 AEUV sind staatliche Beihilfen grundsätzlich mit dem Binnenmarkt unvereinbar, wenn sie durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen und den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Dieses Verbot gilt über Art. 42 Satz 1 AEUV in Verbindung mit den jeweils einschlägigen Regelungen des Sekundärrechts auch für Beihilfen für die Produktion landwirtschaftlicher Erzeugnisse (Bittner in Schwarze, EU-Kommentar, 3. Aufl., Art. 42 AEUV Rn. 3 f., 10 ff.; Busse in Lenz/Borchardt, EU-Verträge, 6. Aufl., Art. 42 AEUV Rn. 13 ff.). Für staatliche Beihilfen für Investitionen und zur Entwicklung des ländlichen Raums gelten insbesondere Art. 51 Abs. 1 und 2 der Verordnung (EG) Nr. 1257/1999 des Rates vom 17. Mai 1999 und Art. 88 Abs. 1 der Verordnung (EG) Nr. 1698/2005 des Rates vom 20. September 2005.
40
Der Gerichtshof prüft das Vorliegen einer unzulässigen Beihilfe in vier Schritten (siehe zuletzt EuGH, Urteil vom 8. Mai 2013 - Rs. C-197/11, C 203/11, BeckRS 2013, 80928, Rn. 74):
41
a) Erstens muss es sich um eine Maßnahme unter Inanspruchnahme staatlicher Mittel handeln (EuGH, Urteil vom 13. März 2001 - Rs. C-379/98, Slg. 2001, I-02099 Rn. 58 mwN). Dies umfasst auch Vorteile, welche der Staat über eine von ihm errichtete öffentliche oder private Einrichtung gewährt (EuGH, Urteil vom 13. März 2001 - Rs. C-379/98, Slg. 2001, I-02099 Rn. 58). Dementsprechend wird die BVVG in der Rechtsprechung des Gerichtshofs und in der Kommissionspraxis als möglicher Beihilfegeber angesehen (vgl. EuGH, Urteil vom 16. Dezember 2010 - Rs. C-239/09, Slg. 2010 I-13083 Rn. 30 f., 34; Entscheidung der Kommission vom 20. Januar 1999, 1999/268/EG, Amtsblatt L 107 vom 24. April 1999 S. 21 ff.; Schreiben der Kommission vom 19. Dezember 2012, C(2012) 9457, auszugsweise abgedruckt in NL-BzAR 2012, 93).
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b) Zweitens muss die Maßnahme geeignet sein, den Handel zwischen den Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen. Eine solche Beeinträchtigung liegt bei Begünstigungen für landwirtschaftliche Betriebe regelmäßig vor. Nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs genügt es bereits, wenn eine Maßnahme die Stellung eines Unternehmens gegenüber anderen Wettbewerbern im innergemeinschaftlichen Handel stärkt, auch wenn das begünstigte Unternehmen selbst nicht im Export tätig ist. Gewährt nämlich ein Mitgliedstaat einem Unternehmen eine Beihilfe, kann die inländische Erzeugung dadurch beibehalten oder erhöht werden, so dass sich die Chancen der in anderen Mitgliedstaaten niedergelassenen Unternehmen, ihre Erzeugnisse auf den Markt dieses Mitgliedstaats auszuführen, verringern (EuGH, Urteil vom 8. Mai 2013 - Rs. C197 /11, C-203/11, BeckRS 2013, 80928, Rn. 78 und Urteil vom 17. Juni 1999 - Rs. C-75/97, Slg. 1999, 9 I-03671 Rn. 47 jeweils mwN). Zudem bedarf es nicht des Nachweises einer tatsächlichen Auswirkung auf den Handel zwischen Mit- gliedstaaten; es genügt bereits, wenn die Beihilfe geeignet ist, diesen Handel zu beeinträchtigen (EuGH, Urteil vom 8. Mai 2013 - Rs. C-197/11, C 203/11, BeckRS 2013, 80928, Rn. 76 mwN).
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c) Drittens muss die Maßnahme zu einer Begünstigung für bestimmte Unternehmen oder Produktionszweige führen.
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aa) Damit ist zunächst das Erfordernis der „Selektivität“ gemeint. Allge- meinwirtschaftliche Maßnahmen werden von Art. 107 Abs. 1 AEUV nicht erfasst (EuGH, Urteil vom 15. Dezember 2005 - Rs. C-66/02, Slg. 2005 I-10901, Rn. 94 ff. und Urteil vom 17. Juni 1999 - Rs. C-75/97, Slg. 1999, 9 I-03671 Rn. 26 mwN). Das Grundstücksverkehrsgesetz gilt nur für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke; der Verkauf solcher Grundstücke unter dem Marktpreis kommt regelmäßig nur dem Produktionszweig der Land- und Forstwirtschaft zugute. Somit ist die Selektivität zu bejahen (vgl. EuGH, Urteil vom 16. Dezember 2010 - Rs. C-239/09, Slg. 2010 I-13083, Rn. 34).
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bb) Zum anderen ist zu prüfen, ob eine Begünstigung im Sinne des Art. 107 Abs. 1 AEUV vorliegt. Erfasst werden nicht nur positive Leistungen wie Subventionen, sondern auch Maßnahmen, welche die Lasten verringern, die ein Unternehmen sonst zu tragen hätte. Ein Verkauf von öffentlichem Grundeigentum zu einem geringeren Preis als dem Marktpreis kann somit eine staatliche Beihilfe sein (EuGH, Urteil vom 16. Dezember 2010 - Rs. C-239/09, Slg. 2010 I-13083, Rn. 30 f., 34). Marktpreis ist dabei der Preis, den ein unter Marktbedingungen handelnder privater Investor hätte festsetzen können (EuGH, Urteil vom 16. Dezember 2010 - Rs. C-239/09, Slg. 2010 I-13083, Rn. 34; Urteil vom 2. September 2010 - Rs. C-290/07, Slg. 2010, I-07763, Rn. 68). Fraglich ist, ob zu den „Bedingungen“, welche den Marktpreis bestimmen , auch die Regelungen des Grundstücksverkehrsgesetzes gehören. Diese Auffassung liegt der Entscheidung des Beschwerdegerichts zugrunde. Sie wird auch in der Literatur vertreten (Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 6. Aufl., S. 600 f.; vgl. auch Schramm, WF 2009, 1, 5). Zur Begründung wird angeführt, die BVVG wickle die Verkäufe privatrechtlich ab und sei deswegen an die für jedermann geltenden Gesetze gebunden. In der Anwendung dieser Gesetze könne keine Beihilfe liegen. Für diese Auffassung spricht die Überlegung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder privater Grundstücksverkäufer ebenfalls den Begrenzungen des Grundstücksverkehrsgesetzes unterläge und das Grundstück somit nicht in jedem Fall zum Höchstgebot verkaufen könnte.
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cc) Nach Auffassung der BVVG ist der Marktpreis hingegen der durch die öffentliche Ausschreibung ermittelte Preis. Sie beruft sich dabei unter anderem auf die Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (Mitteilung (EG) 1997/710, Abl. C 209 vom 10. Juli 1997, S. 3). Der so ermittelte Preis könne nicht in einem anschließenden Genehmigungs- bzw. Gerichtsverfahren aufgrund eines Sachverständigengutachtens für unzulässig erklärt werden. Ein solches Gutachten sei gegenüber der Ermittlung durch öffentliche Ausschreibung nachrangig. Ein Verkauf zu einem geringeren Preis als dem durch die Ausschreibung ermittelten sei eine Begünstigung des Käufers und damit eine unzulässige Beihilfe.
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dd) Die bisherige Rechtsprechung des Gerichtshofs erlaubt es nicht, hier die Frage nach dem Vorliegen einer Begünstigung zu beantworten. Zwar geht der Senat davon aus, dass der „Marktpreis“ grundsätzlich unter Beachtung der allgemeinen Gesetze zu bestimmen ist. Diese hätte ein marktwirtschaftlich handelnder privater Verkäufer ebenfalls zu beachten (vgl. zum Fehlen einer staatlichen Genehmigung: Kommission, Entscheidung vom 30. April 2008 - 2008/719/EG, Abl. L 239 vom 6. September 2008, Seite 32 Rn. 121, 125). Problematisch erscheint es jedoch, wenn sich die Gesetze speziell gegen die Höhe des Preises richten, obwohl dieser in der von der Kommission empfohle- nen Art und Weise, nämlich durch die Durchführung eines Bietverfahrens, ermittelt wurde. Dies könnte bei Verkäufen durch die öffentliche Hand mit Art. 107 Abs. 1 AEUV unvereinbar sein. Zu beachten ist insbesondere, dass die BVVG in großem Umfang land- und forstwirtschaftliche Grundstücke verkauft und dass somit die Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG dazu führen könnte, dass in zahlreichen Fällen öffentliches Grundeigentum nicht zu dem durch öffentliche Ausschreibung ermittelten Preis verkauft wird. Dies könnte dem Effektivitätsgrundsatz widersprechen, welcher auch die nationalen Gerichte verpflichtet, alle Maßnahmen zu treffen, um die volle Geltung des Unionsrechts zu erleichtern (vgl. EuGH, Urteil vom 16. Dezember 2010 - Rs. C-239/09, Slg. 2010 I-13083, Rn. 53 mwN). Die Kommission und ihr folgend das Gericht der Europäischen Union haben zudem bereits entschieden, dass ein verbindliches Angebot, welches aufgrund einer öffentlichen Ausschreibung eingegangen ist, den Marktwert besser abbilde als ein Sachverständigengutachten. Der Marktwert dürfe deswegen nicht aufgrund eines Sachverständigengutachtens unterhalb eines solchen Angebots festgesetzt werden (Kommission, Entscheidung vom 30. April 2008 - 2008/719/EG, Abl. L 239 vom 6. September 2008, Seite 32 Rn. 112; EuGH, Urteil vom 28. Februar 2012 - Rs. T-268/08, juris Rn. 72). Nach Auffassung der Kommission ist die Mitteilung (EG) 1997/710 so zu verstehen, dass ein Mitgliedstaat den Verkauf von öffentlichem Grundbesitz an eine andere Person als den Meistbietenden nicht durch ein Gutachten rechtfertigen könne (Kommission, Entscheidung vom 30. April 2008 - 2008/719/EG, Abl. L 239 vom 6. September 2008, Seite 32 Rn. 109). Anderseits geht die Kommission davon aus, dass die Verweigerung einer behördlichen Genehmigung unter Beihilfegesichtspunkten eine Rechtfertigung dafür bieten kann, nicht an den Meistbietenden zu verkaufen (Entscheidung vom 30. April 2008 - 2008/719/EG, Abl. L 239 vom 6. September 2008, Seite 32 Rn. 121, 125).
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d) Die vierte Voraussetzung für das Vorliegen einer unzulässigen Beihilfe , die Verfälschung des Wettbewerbs, wäre zu bejahen. Beihilfen, welche ein Unternehmen von den Kosten befreien, die es normalerweise im Rahmen seiner üblichen Tätigkeit zu tragen gehabt hätte, verfälschen grundsätzlich die Wettbewerbsbedingungen (EuGH, Urteil vom 19. September 2000 - Rs. C156 /98, Slg. 2000 I-06857 Rn. 30 mwN).
49
3. Sollte eine Beihilfe zu bejahen sein, stellt sich die weitere Frage, ob diese durch den Zweck des Gesetzes, die Verbesserung der Agrarstruktur, gerechtfertigt sein kann.
50
Der Gerichtshof hat sich bereits mit nationalen Vorschriften befasst, welche den Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken verwaltungsbehördlichen Beschränkungen unterwerfen (EuGH, Urteil vom 23. September 2003 - Rs. C-452/01, Slg. 2003, I-09743; Urteil vom 25. Januar 2007 - Rs. C-370/05, Slg. 2007, I-01129). Er hat festgestellt, dass die Verbesserung der Agrarstruktur ein anerkennenswertes Ziel sei und Eingriffe in die Grundfreiheiten rechtfertigen könne (EuGH, Urteil vom 23. September 2003 - Rs. C-452/01, Slg. 2003, I-09743 Rn. 39; Urteil vom 25. Januar 2007 - Rs. C-370/05, Slg. 2007, I-01129 Rn. 27 f., 33). Eine Prüfung im Hinblick auf Art. 107 AEUV bei Grundstücksverkäufen durch die öffentliche Hand ist jedoch bislang nicht erfolgt.
51
Der Gerichtshof hat ferner darauf hingewiesen, dass im Zusammenhang der gemeinsamen Agrarpolitik nicht jeder Verkauf öffentlichen Grundeigentums zu einem geringeren Preis als dem Marktpreis unzulässig sei, weil der Unionsgesetzgeber im Rahmen des ihm im Bereich der gemeinsamen Agrarpolitik zustehenden weiten Ermessens verschiedene sekundärrechtliche Regelungen erlassen habe, welche die Gewährung von Beihilfen zuließen (EuGH, Urteil vom 16. Dezember 2010 - Rs. C-239/09, Slg. 2010 I-13083 Rn. 32 f.).
52
Ob eine dieser Regelungen im vorliegenden Fall eingreift, kann noch nicht geprüft werden: Der BVVG wurde gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG lediglich die Genehmigung des Verkaufs zu dem durch die öffentliche Ausschreibung ermittelten Preis versagt. Eine Entscheidung, an wen und zu welchem Preis ein Verkauf erfolgen wird, ist damit noch nicht gefallen und wird auch durch die Versagungsentscheidung nicht unmittelbar vorgegeben. Insbesondere entsteht durch die Genehmigungsversagung keine Verpflichtung der BVVG, an den im Genehmigungsverfahren ermittelten erwerbsbereiten Landwirt zu verkaufen.
53
4. Daran anknüpfend stellt sich die weitere Frage, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV eine Vorwirkung dahingehend entnommen werden kann, dass bereits die Versagung der Genehmigung eines beihilferechtlich unbedenklichen Verkaufs unzulässig ist, auch wenn nicht feststeht, ob diese Versagung letztlich zu einer unzulässigen Beihilfe führen wird. Für die Annahme, Art. 107 Abs. 1 AEUV (in Verbindung mit Art. 42 S. 1 AEUV und dem einschlägigen Sekundärrecht) gebiete es auch, einen beihilfekonform ermittelten Verkaufspreis nicht als zu hoch einzustufen, spricht wiederum der Effektivitätsgrundsatz. Es dient der praktischen Wirksamkeit des Beihilfeverbots, wenn es der BVVG nicht versagt wird, den öffentlichen Grundbesitz in einem beihilferechtlich unbedenklichen Verfahren zu veräußern.

V.

54
Die Vorlagefrage ist entscheidungserheblich.
55
1. Wenn sie bejaht wird, ist die Rechtsbeschwerde begründet. Die Beteiligte zu 4 hätte die Genehmigung des Grundstückskaufvertrags nicht mit der Begründung versagen dürfen, der vereinbarte Kaufpreis stehe in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des verkauften Grundstücks.
56
2. Anderenfalls ist die Rechtsbeschwerde unbegründet.
57
a) Ohne Erfolg macht die Beteiligte zu 1 geltend, der Versagungsbescheid der Beteiligten zu 4 sei wegen ursprünglich fehlender Begründung rechtswidrig. Denn eine möglicherweise zunächst unzureichende Begründung ist gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 des bundesdeutschen Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG), welches nach § 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Sachsen-Anhalt (VwVfG LSA) anwendbar ist, unbeachtlich (Netz, aaO, S. 847 f.; vgl. auch Senat, Beschluss vom 23. November 2012 - BLw 13/11, NJW 2013, 607 Rn. 12). Nach den genannten Vorschriften kann die erforderliche Begründung nachträglich bis zum Schluss eines gerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden. Das ist hier geschehen.
58
b) Ebenfalls erfolglos macht die Beteiligte zu 1 weiter geltend, die Recht- sprechung des Senats zum „innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert“ (siehe vor- stehend unter III. 3. c) sei überholt und auf die neuen Bundesländer nicht anwendbar. Denn den besonderen Marktverhältnissen in den neuen Bundeslän- dern kann auf sachverständiger Ebene bei der Ermittlung des „innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts“ Rechnung getragen werden. Eine abweichende Auslegung des Grundstücksverkehrsgesetzes für Grundstücksverkäufe in den neuen Bundesländern dient zudem nicht der Rechtsklarheit. Im Übrigen hat der Sachverständige in dem vorliegenden Fall festgestellt, dass sich keine Unterschiede zwischen Kaufverträgen mit und ohne Beteiligung von Landwirten feststellen lassen, und somit alle Kauffälle in seine Berechnung einbezogen.
59
c) Erfolglos bleibt auch die weitere Rüge der Beteiligten zu 1, das Beschwerdegericht habe zu Unrecht für die Wertermittlung auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, welcher bei dem Erlass der Beschwerdeentscheidung bereits vier Jahre zurücklag, anstatt auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Beschwerdegericht abgestellt. Denn das Ab- stellen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses entspricht der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300; offen gelassen im Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021 f.) und der in der Literatur vertretenen Ansicht (Netz, aaO, S. 607; Booth in Dombert/Witt, Agrarrecht, § 8 Rn. 267). Eine Ausnahme hat der Senat (Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021 f.) für den Fall zugelassen, dass die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erst knapp drei Jahre nach dem Vertragsschluss beantragt worden und der Wert des verkauften Grundstücks zwischenzeitlich gesunken war. Keine dieser Voraussetzungen liegt hier vor.
60
d) Die Angriffe der Beteiligten zu 1 gegen das Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen und damit gegen die Wertermittlung durch das Beschwerdegericht bleiben ebenfalls ohne Erfolg. Denn die Ermittlung des Grundstückswerts ist Sache des Tatrichters und im Rechtsbeschwerdeverfahren nur eingeschränkt überprüfbar (Senat, Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 301). In diesem Rahmen ist die Beschwerdeentscheidung insoweit nicht zu beanstanden.
61
aa) Dass der Sachverständige entgegen § 7 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) einen Fall mit einem auffallend geringen Kaufpreis nicht aus dem Vergleichswertverfahren ausgeschlossen hat, ist unschädlich. Zum einen enthält die ImmoWertV zwar anerkannte Grundsätze der Immobilienwertermittlung , aber sie bindet die Gerichte nicht (BGH, Urteil vom 25. Januar 2013 - V ZR 222/12, MDR 2013, 457 Rn. 15). Zum anderen hat das Beschwerdegericht festgestellt, dass das Vorgehen des Sachverständigen, besonders hohe und besonders niedrigere Kaufpreise nicht aus der Bewertung auszuschließen, im vorliegenden Fall zu einem höheren, also für die Antragsteller günstigeren Wert führt. Das greift die Beteiligte zu 1 nicht an.
62
bb) Ebenso unschädlich ist es, dass der Sachverständige nicht zwischen verpachteten und nicht verpachteten Flächen unterschieden hat. Die Beteiligte zu 1 zeigt schon nicht auf, inwieweit eine Unterscheidung zu einem für sie günstigeren Ergebnis geführt hätte. Zudem obliegt es grundsätzlich dem Sachverständigen , aufgrund seiner Sachkunde zu entscheiden, ob im konkreten Fall eine Unterscheidung vorzunehmen ist.
63
cc) Die Rüge, der von dem Sachverständigen aufgrund der angrenzenden Wohnbebauung vorgenommene Aufschlag auf den im Vergleichswertverfahren ermittelten Grundstückswert sei fälschlich ohne Berücksichtigung der BVVG-Verkäufe erfolgt, bleibt erfolglos. Es handelt sich um einen geschätzten Wert. Dass er falsch sei, legt die Rechtsbeschwerde nicht dar.
64
e) Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1 liegen keine besonderen Umstände vor, welche es rechtfertigen, die Regelung in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG hier nicht anzuwenden.
65
aa) Das in den neuen Bundesländern im Vergleich zu den alten Bundesländern niedrigere Preisniveau kann bei der Wertermittlung keine Beachtung finden. Denn ob eine Gefahr für die Agrarstruktur aufgrund überhöhter Flächenpreise , die durch die Anwendung von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG abgewendet werden soll (siehe vorstehend unter III. 3. c)), besteht, kann nur für die Region bestimmt werden, in der die verkauften Flächen liegen.
66
bb) Zu Unrecht wirft die Beteiligte zu 1 dem Beschwerdegericht vor, es habe übersehen, dass die Nähe des verkauften Grundstücks zu dem Wohngrundstück der Beteiligten zu 2 und 3 den erhöhten Preis rechtfertige. Die räumliche Lage des Grundstücks ist hier kein die Anwendung von § 9 Abs. 1 Nr.
3 GrdstVG ausschließender besonderer Umstand im Sinne der Senatsrechtsprechung (Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 304), weil die Beteiligten zu 2 und 3 keinen landwirtschaftlichen Betrieb unterhalten.
67
f) Erfolglos bleiben die Angriffe gegen die Würdigung der Aussage des Zeugen B. . Die Beteiligte zu 1 setzt lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle der Würdigung des Beschwerdegerichts, indem sie aus den Bekundungen des Zeugen andere Schlüsse zieht.
68
g) Schließlich rügt die Beteiligte zu 1, das Beschwerdegericht habe nicht berücksichtigt, dass das Grundstück künftig nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke, sondern allein zur Freizeitgestaltung genutzt werden solle, und deshalb die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG gemäß § 9 Abs. 4 GrdstVG nicht zur Anwendung komme. Auch damit hat sie keinen Erfolg. Denn die Anwendung von § 9 Abs. 4 GrdstVG setzt voraus, dass das Grundstück endgültig aus der landwirtschaftlichen Nutzung ausscheidet, was sich aus objektiven Merkmalen ergeben muss (Netz, aaO, S. 614 f. mwN). Hier soll das verkaufte Grundstück jedoch auch künftig landwirtschaftlich genutzt werden. Dies ist im Kaufvertrag festgehalten und von dem Beschwerdegericht so festgestellt. „Hobbylandwirt“ bedeutet lediglich, dass die landwirtschaftliche Nutzung nicht der Sicherung der Existenzgrundlage der Beteiligten zu 1 und 2 dient.

Stresemann Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Stendal, Entscheidung vom 26.10.2010 - 4 Lw 4/09 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 30.07.2012 - 2 Ww 12/10 -

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
BLw 2/12
vom
29. April 2016
in der Landwirtschaftssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht
mehr dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern dessen Marktwert zu
verstehen. Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten -
auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind (Aufgabe von Senat,
Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300).

b) Auf ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks
gestützte Versagungen von Verkäufen an den Meistbietenden in einem offenen,
transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren sind nur dann rechtmäßig
, wenn das Höchstgebot nicht den Marktwert widerspiegelt, sondern spekulativ
überhöht ist. Maßgebendes Kriterium dafür sind in erster Linie die in dem jeweiligen
Verfahren abgegebenen Gebote.
BGH, Beschluss vom 29. April 2016 - BLw 2/12 - OLG Naumburg
AG Stendal
ECLI:DE:BGH:2016:290416BBLW2.12.0

Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am 29. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub, die Richterin Dr. Brückner sowie die ehrenamtlichen Richter Kees und Karle

beschlossen:
Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Senats für Landwirtschaftssachen des Oberlandesgerichts Naumburg vom 31. Juli 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zurückverwiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 29.000 €.

Gründe:

I.

1
Die Beteiligte zu 1 ist eine juristische Person des Privatrechts, die für Rechnung einer bundesunmittelbaren Anstalt des öffentlichen Rechts in den neuen Ländern ehemals volkseigene land- und forstwirtschaftliche Grundstücke an Private veräußert.
2
Mit notariellem Vertrag vom 31. August 2008 verkaufte die Beteiligte zu 1 eine ca. 2,6 ha große Landwirtschaftsfläche an die Beteiligten zu 2 und 3, die keine Landwirte sind. Der Verkauf erfolgte nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung, bei der die Beteiligten zu 2 und 3 das Höchstgebot abgegeben hatten. Mit Bescheid vom 5. Juni 2008 versagte die Beteiligte zu 4 (Genehmigungsbehörde ) die Genehmigung des Kaufvertrags nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Die Entscheidung ist darauf gestützt, dass der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des verkauften Grundstücks stehe.
3
Die Beteiligten zu 1 bis 3 haben eine gerichtliche Entscheidung mit dem Ziel beantragt, unter Aufhebung der behördlichen Entscheidung die Genehmigung zu erteilen. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die Anträge zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat - zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihren Antrag weiter.
4
Der Senat hat mit Beschluss vom 29. November 2013 (veröffentlicht u.a. in WM 2014, 907 ff.) dem Gerichtshof der Europäischen Union zur Vorabentscheidung nach Art. 267 AEUV die Frage vorgelegt, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV einer nationalen Regelung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG entgegensteht, welche es zur Verbesserung der Agrarstruktur einer dem Staat zuzurechnenden Einrichtung im Ergebnis verbietet, ein zum Verkauf stehendes landwirtschaftliches Grundstück an den Höchstbietenden einer öffentlichen Ausschreibung zu verkaufen , wenn das Höchstgebot in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des Grundstücks steht. Der Gerichtshof der Europäischen Union hat über die Vorlagefrage mit Urteil vom 16. Juli 2015 (C-39/14, EU:C:2015:470 - veröffentlicht u.a. in NVwZ 2015, 1747 und in EuZW 2015, 752) entschieden.

II.

5
Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in NL-BzAR 2012, 468 ff. veröffentlicht ist) meint, aus den europarechtlichen Vorschriften über die Unzulässigkeit staatlicher Beihilfen (Art. 87 EGV, jetzt Art. 107 AEUV) ließe sich weder die Unanwendbarkeit des Grundstückverkehrsgesetzes auf die von der Beteiligten zu 1 nach einem Ausschreibungsverfahren durchgeführten Verkäufe noch eine bestimmte Auslegung der Vorschrift über den Versagungsgrund des groben Missverhältnisses zwischen der Gegenleistung und dem Wert des Grundstücks (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG) herleiten. Die den Flächenerwerb nach § 3 AusglLeistG betreffende Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union (Urteil vom 16. Dezember 2010 „Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe“, C-239/09, EU:C:210:778) sei nicht einschlägig, wenn es um die Genehmigung eines normalen Grundstücksverkaufs gehe, wie er auch zwischen Privaten stattfinden könne, bei dem eine Begünstigungs- oder Förderabsicht nicht bestehe. Zudem bestünden erhebliche Zweifel daran, ob in der Anwendung eines Instruments einer negativen Bodenlenkung überhaupt eine europarechtlich relevante Beihilfe liegen könne.
6
Die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 3 Nr. 1 GrdstVG lägen bei dem zu beurteilenden Kaufvertrag vor, weil der vereinbarte Kaufpreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks um mehr als 50 % übersteige. Dieser Wert sei nicht gleichbedeutend mit dem Marktwert, wie ihn die Kommission der Europäischen Gemeinschaften verstehe. Maßgebend für den landwirtschaftlichen Verkehrswert sei der durchschnittlich zu erzielende Preis bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen und nicht das im Einzelfall abgegebene Höchstgebot.
7
Danach bestehe ein grobes Missverhältnis zwischen dem Verkaufspreis von 29.000 € und dem von dem Sachverständigen im Vergleichswertverfahren ermittelten Verkehrswert von 13.648,19 € (ohne Berücksichtigung der Verkäufe der Beteiligten zu 1) und von 14.168,61 € (unter Einschluss auch dieser Kauffäl- le).
8
Besondere Umstände, die eine andere Bewertung rechtfertigten, seien nicht gegeben. Bei dem verkauften Grundstück handele es sich um eine Landwirtschaftsfläche. Es sei auch ein erwerbswilliger und erwerbsfähiger Landwirt vorhanden, der bereit wäre, das Grundstück zu einem bis zu 50 % über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Preis zu erwerben.

III.

9
Das hält rechtlicher Prüfung nicht stand.
10
1. Die statthafte (§ 9 LwVG i.V.m. § 70 Abs. 1 FamFG) und im Übrigen (§ 71 Abs. 1 FamFG) zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
11
Der angefochtene Beschluss ist im Ausgangspunkt rechtsfehlerhaft. Die europarechtlichen Vorschriften über die Unzulässigkeit staatlicher Beihilfen (Art. 87, 88 EGV, jetzt Art. 107, 108 AEUV) sind bei der Anwendung und der Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu berücksichtigen.
12
a) Diese Vorschriften sind nicht - wie das Beschwerdegericht meint - deshalb unanwendbar, weil die Beteiligte zu 1 keine Subventionsabsicht verfolgt , wenn sie landwirtschaftliche Grundstücke zu den in einer öffentlichen Ausschreibung abgegebenen Höchstgeboten verkauft, wodurch sich diese Verkäufe von den begünstigten Veräußerungen im Flächenerwerbsprogramm nach dem Ausgleichsleistungsgesetz unter Abzug eines Abschlags von 35 vom Hundert vom Verkehrswert (§ 3 Abs. 7 Satz 1 AusglLeistG) unterscheiden. Ob die Versagung einer Genehmigung der Verkäufe an den Meistbietenden eine staatliche Beihilfe darstellt, ist nicht nach den Absichten der Verkäuferin, sondern nach den Wirkungen der behördlichen Entscheidung zu beurteilen.
13
Die auf einen zu hohen Preis gestützte Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung kann eine staatliche Beihilfemaßnahme darstellen. Die für eine Beihilfe erforderliche Begünstigung ergibt sich daraus, dass die auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG gestützte Versagung der Genehmigung einem Dritten die Möglichkeit verschafft, das Grundstück zu Lasten des Staatshaushalts zu einem niedrigeren Preis zu erwerben (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015 - C-39/14, aaO Rn. 37). Dies führt dazu, dass der Staat auf die Differenz zwischen dem von der Behörde geschätzten Wert des Grundstücks und dem in der öffentlichen Ausschreibung von dem Meistbietenden gebotenen Preis verzichtet (EuGH, aaO Rn. 38). Für die Einordnung der Maßnahme als staatliche Beihilfe ist es ebenso unerheblich, dass die Genehmigung zu einem Zeitpunkt versagt wird, in dem noch nicht entschieden wird, an wen das betreffende Grundstück verkauft wird (EuGH, aaO, Rn. 53).
14
b) Die Genehmigungsversagung kann sich als staatliche Beihilfe darstellen , obwohl das Grundstückverkehrsgesetz ein allgemeines, für alle Verkäufe land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke geltendes Gesetz ist und auch ein marktwirtschaftlich handelnder privater Grundstücksverkäufer nicht zu einem Preis verkaufen könnte, der in einem groben Missverhältnis zum Wert des betroffenen Grundstücks steht (vgl. Vorlagebeschluss des Senats vom 29. November 2013 - BLw 2/12, aaO Rn. 45).
15
aa) Staatliche Maßnahmen, die auf alle Wirtschaftsteilnehmer unterschiedslos in gleicher Weise anzuwenden sind, stellen allerdings keine Beihilfen im Sinne des Unionsrechts dar (vgl. EuGH, Urteil vom 19. September 2000 „Deutschland/Kommission“, C-156/00 EU:C:2000:467 Rn. 22; Urteil vom 8. November 2011 „Adria-Wien Pipeline und Wietersdorfer & Peggauer Ze- mentwerke“, C-143/99, EU:C:2001:598 Rn.34, 35). Der Umstand, dass die staatliche Entscheidung auf ein allgemeines Gesetz gestützt ist, schließt ihre Qualifizierung als Beihilfe jedoch nicht aus. Auch solche Maßnahmen sind Beihilfen , wenn sie selektiv wirken, indem sie bestimmte Unternehmen oder Produktionszweige gegenüber anderen, die sich in einer vergleichbaren tatsächlichen und rechtlichen Situation befinden, begünstigen (EuGH, Urteil vom 8. November 2011 - C-143/99, aaO Rn. 41; Urteil vom 8. September 2005 „Ita- lien/Kommission“, C-66/02, EU:C:2005:768; Rn. 96).
16
bb) So verhält es sich hier, weil das Grundstückverkehrsgesetz nur für die Veräußerungen land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke gilt, und die auf einen überhöhten Preis gestützten Versagungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vor allem kaufinteressierte Land- und Forstwirte begünstigen, indem sie Veräußerungen zu überhöhten Preisen verhindern. Das mit der Vorschrift verfolgte agrarstrukturelle Ziel (dazu näher unten 2 a) steht der Qualifikation der Versagungen von Genehmigungen zu den Verkäufen der Beteiligten zu 1 als staatliche Beihilfen nicht entgegen, da Art. 107 Abs. 1 AEUV die Beihilfen nicht nach den Gründen oder Zielen der staatlichen Maßnahmen, sondern nach ihren Wirkungen beschreibt (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015, C-39/14 Rn. 52 unter Hinweis auf das Urteil vom 29. März 2012 „3M Italia“, C-417/10, EU:C:2012:184 Rn. 36).
17
2. Die angefochtene Entscheidung stellt sich nicht aus einem anderen Grund als richtig dar (§ 74 Abs. 2 FamFG). Die Versagung der Genehmigung wäre, wenn sie eine Beihilfe im Sinne des Art. 107 Abs. 1 AEUV darstellte, nicht wegen des von dem Gesetz verfolgten agrarstrukturellen Zwecks rechtmäßig.
18
a) Die auf ein grobes Missverhältnis des Höchstgebots zu dem durch ein Gutachten ermittelten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert gestützte Geneh- migungsversagung durch die Beteiligte zu 4 entspricht allerdings der bisherigen Rechtsprechung des Senats zu § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG. Der Wert des Grundstücks im Sinne dieser Vorschrift war danach nach dem Preis zu bestimmen, der bei dem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen erzielt wird (Senat, Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300; Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021, 1022; Beschluss vom 25. April 2014 - BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 17). Diese Auslegung beruhte auf dem Zweck des Gesetzes, Erschwerungen des zur Verbesserung der Agrarstruktur erforderlichen Landerwerbs infolge überhöhter Preise zu verhindern (BVerfGE 21, 87, 90; Senat, Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 850). Die auf den Betriebsertrag angewiesenen Berufslandwirte sollten nicht mit so hohen Anschaffungskosten für den Erwerb ihrer Grundstücke belastet werden, dass die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedroht wäre (Senat, Beschluss vom 12. Dezember 1963 - V BLw 18/63, RdL 1964, 69; Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 850; Beschluss vom 25. April 2014 - BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 18). Die Genehmigung konnte danach nicht für Veräußerungen erteilt werden, bei denen der vereinbarte Preis den Ertragswert des Grundstücks weit überstieg und der Mehrpreis nicht durch die Erwartung einer Bebaubarkeit des Grundstücks in absehbarer Zeit gerechtfertigt war (Senat, Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021, 1022).
19
b) Nach der auf den Vorlagebeschluss ergangenen Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union kann diese Rechtsprechung nicht aufrechterhalten werden. Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht mehr dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert , sondern dessen Marktwert zu verstehen. Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind.
20
aa) Eine andere Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG stellte sich bei den Verkäufen durch die Beteiligte zu 1 als eine staatliche Beihilfe zugunsten der landwirtschaftlichen Unternehmen dar.
21
Ob diese Beihilfe im Hinblick auf den mit dem Grundstückverkehrsgesetz verfolgten agrarstrukturellen Zweck gerechtfertigt ist (vgl. den Vorlagebeschluss des Senats, Rn. 49), obliegt nicht der Beurteilung der Gerichte. Für diese Entscheidung ist ausschließlich die Kommission zuständig, die dabei der Kontrolle des Unionsrichters unterliegt (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015, C-39/14 aaO Rn. 52 unter Hinweis auf EuGH, Urteil vom 29. März 2012 „Fallimento Traghetti del Mediterrano“, C-140/09, EU:C:2010:335 Rn. 22).
22
Eine Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG wäre daher nur dann möglich, wenn die Bundesrepublik Deutschland die Vorschrift als Beihilfemaßnahme bei der Kommission notifiziert und diese deren Vereinbarkeit mit dem Gemeinsamen Markt nach § 108 Abs. 3 AEUV festgestellt oder nach Ablauf der für die Prüfung erforderlichen Frist sich nicht geäußert hätte (EuGH, Urteil vom 11. Dezember 1973 „Lorenz GmbH/Bundesrepublik Deutschland“, C-120/73; EU:C:1973:152 Rn. 5; vgl. auch Senat, Urteil vom 4. April 2003 - V ZR 314/02, WM 2003, 1491, 1492).
23
bb) Als staatliche Beihilfe können allerdings nur Verkäufe durch eine staatliche Einrichtung, jedoch nicht Verkäufe durch Private qualifiziert werden. Die Bestimmung des Grundstückswerts nach dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert nur bei den Verkäufen Privater würde indes zu einer Ungleichbehandlung gleichartiger Sachverhalte bei der Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG führen. Private Eigentümer könnten ihre land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke dann nämlich nicht zu den am Markt erzielbaren Preisen verkaufen , die die Beteiligte zu 1 bei den für Rechnung des Staates durchgeführten Verkäufen durchsetzen kann. Um sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlungen zu vermeiden (Art. 3 Abs. 1 GG), ist die Bestimmung des Grundstückswerts allgemein nicht mehr nach dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert , sondern nach dem Marktwert vorzunehmen.
24
3. Die Rechtsbeschwerde ist nach dem Vorstehenden begründet und der angefochtene Beschluss daher aufzuheben (§ 74 Abs. 5 FamFG). Die Sache ist jedoch nicht zur Endentscheidung reif (§ 74 Abs. 6 Satz 1 FamFG).
25
a) Der Senat kann die Genehmigung nach § 22 Abs. 3 GrdstVG nicht erteilen. Es ist nämlich nicht schon auf Grund des von den Beteiligten zu 2 und 3 abgegebenen Höchstgebots davon auszugehen, dass der Preis nicht in einem groben Missverhältnis zum Marktwert des Grundstücks steht. Dem steht entgegen , dass der Gerichtshof der Europäischen Union nicht die Rechtsauffassung der Beteiligten zu 1 bestätigt hat, nach der die Versagung der Genehmigung zu einem Verkauf eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks an den in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren Meistbietenden stets eine Beihilfe im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV darstellt. Nach der Auffassung des Gerichtshofs spricht zwar eine Vermutung dafür, dass das in einem solchen Verfahren abgegebene Höchstgebot dem Marktpreis entspricht (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015, C-39/14, aaO Rn. 14, 15 unter Bezugnahme auf das Urteil vom 24. Oktober 2013 „Burgenland /Kommission“, C-214/12 P, C-215/12 P und C-232/12 P, EU:C:2013:682 Rn. 94, 95). Diese Vermutung greift aber nicht immer, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Methode des Verkaufs an den Meistbietenden nicht zu einem dem Marktwert des Objektes entsprechenden Preis führt. Das kann der Fall sein, wenn das Höchstgebot auf Grund seines offensichtlich spekulati- ven Charakters deutlich über den sonstigen im Rahmen einer Ausschreibung abgegebenen Preisgeboten und dem geschätzten Verkehrswert des Grundstücks liegt (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015, C-39/14, aaO Rn. 39, 40).
26
b) Ob die Versagung der Genehmigung des Verkaufs an den Meistbietenden durch die Beteiligte zu 1 zu einem Preis führt, der möglichst nahe beim Marktwert des fraglichen Grundstücks liegt und deshalb keine staatliche Beihilfe darstellt, muss gemäß dem Urteil des Gerichtshofs konkret-individuell nach Maßgabe des Sachverhalts und insbesondere der Modalitäten des Ausschreibungsverfahrens entschieden werden (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015, C-39/14, aaO Rn. 48). Der Gerichtshof verweist in diesem Punkt auf die Schlussanträge des Generalanwalts. Dieser unterscheidet danach, ob das Höchstgebot deutlich über den sonstigen Angeboten und dem geschätzten Verkehrswert oder nahe an den anderen Geboten gelegen hat. Nur in dem ersten Fall sei davon auszugehen, dass das Höchstgebot spekulativ sei und der geschätzte Wert eher dem Verkehrswert entspreche, während in dem zweiten Fall diese Annahme nicht gerechtfertigt sei und die streitige Regelung daher Elemente einer staatlichen Beihilfe enthalte (Schlussanträge des Generalanwalts vom 17. März 2015, C-37/14, EU:C:2015:175 Rn. 71 und 72). Sollte schließlich nur ein Angebot abgegeben worden sein, seien wiederum die üblichen Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts durch ein Gutachten heranzuziehen (Schlussanträge, aaO Rn. 74).
27
c) Auf ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks gestützte Versagungen von Verkäufen an den Meistbietenden in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren sind danach nur dann rechtmäßig, wenn das Höchstgebot nicht den Marktwert des Grundstücks widerspiegelt, sondern spekulativ überhöht ist. Das ist in dem Genehmigungsverfahren nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu prüfen. Maß- gebendes Kriterium dafür sind in erster Linie die in dem jeweiligen Verfahren abgegebenen Gebote. Da es an den erforderlichen Feststellungen zu dem in dem von der Beteiligten zu 1 durchgeführten Bieterverfahren abgegebenen Geboten bislang fehlt, ist dem Senat eine abschließende Entscheidung nicht möglich.

IV.

28
1. Nach dem Vorstehenden ist die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses zur anderweitigen Behandlung und Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen (§ 74 Abs. 6 Satz 2 FamFG), um der Beteiligten zu 1 Gelegenheit zu geben, zu den anderen Geboten im Ausschreibungsverfahren vorzutragen. Um dem Gericht und dem Beteiligten zu 4 eine Überprüfung zu ermöglichen, sind nicht nur die Gebote, sondern auch die Bieter zu benennen.
29
2. a) Sollte sich danach herausstellen, dass andere landwirtschaftliche Unternehmen annähernd gleiche hohe Gebote wie die Beteiligten zu 2 und 3 abgegeben haben, käme eine Versagung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG - unabhängig von den gutachterlichen Feststellungen zur Höhe des landwirtschaftlichen Verkehrswerts - schon nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats nicht in Betracht (vgl. Senat, Beschluss vom 25. April 2014 - BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 28). Das gilt jedoch - abweichend von der bisherigen Rechtsprechung - auch dann, wenn andere Bieter, die nicht Landwirte sind, in dem Ausschreibungsverfahren ebenfalls Gebote in annähernd gleicher Höhe wie die Beteiligten zu 2 und 3 abgegeben haben sollten, es sei denn, dass diese Gebote auf einer Absprache mit den Beteiligten zu 2 und 3 beruhten und ihnen kein Erwerbswille zugrunde lag. Da der Marktwert des landwirtschaftlichen Grundstücks - wie ausgeführt (oben III.2.b) - nicht nach dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert bestimmt werden darf, wäre eine auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG gestützte Versagung der Genehmigung zu einem Verkauf zum Höchstgebot durch die Beteiligte zu 1 wegen des Missverhältnisses zum Grundstückswert in diesem Fall als unzulässige Beihilfe im Sinne des Art. 107 Abs. 1 AEUV zu qualifizieren. Die angefochtenen Entscheidungen müssten dann ebenfalls aufgehoben werden und die Genehmigung wäre zu erteilen.
30
b) Sollten die Beteiligten zu 2 und 3 dagegen die einzigen Bieter gewesen sein, die in dem Ausschreibungsverfahren ein Angebot in dieser Höhe abgegeben haben, wäre die auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG gestützte Versagung der Genehmigung des Verkaufs zu dem Meistgebot nicht als eine staatliche Beihilfe im Sinne des Art. 107 Abs. 1 AEUV zu bewerten, wenn das Höchstgebot als ein spekulativ überhöhter Preis anzusehen wäre.
31
aa) Dazu wäre weiter zu prüfen, ob die von dem Gutachter ermittelten höheren Preise in dem Jahr des Vertragsschlusses bei den Verkäufen der Beteiligten zu 1 für Grundstücke gezahlt wurden, die dem verkauften Grundstück nach Beschaffenheit, Lage und Größe entsprachen, und ob die Zahl dieser Verkaufsfälle eine hinreichend breite Datenbasis für die Ermittlung eines Marktwerts allein anhand der Verkäufe der Beteiligten zu 1 bietet. Sollte das zu bejahen sein, wäre die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nur dann rechtmäßig, wenn der von den Beteiligten zu 2 und 3 gebotene Preis unter Heranziehung eines nur aus den Verkäufen der Beteiligten zu 1 ermittelten Marktwerts in einem groben Missverhältnis zum Grundstückswert stünde und sich deshalb als ein spekulativ überhöhter Preis darstellte.
32
bb) Fehlt es an einer solchen Datenbasis für die Ermittlung des Marktwerts allein nach den Verkäufen der Beteiligten zu 1, müsste auf den nach den Ergebnissen aller Verkäufe (der Beteiligten zu 1 und Privater) zu ermittelnden Verkehrswert des Grundstücks zurückgegriffen werden. In diesem Fall wäre nach den Ergebnissen des von dem Beschwerdegericht eingeholten Verkehrswertgutachtens die Genehmigung zu Recht versagt worden.
Stresemann Czub Brückner

Vorinstanzen:
AG Stendal, Entscheidung vom 26.10.2010 - 4 Lw 4/09 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 31.07.2012 - 2 Ww 12/10 -

(1) Die einstweilige Anordnung wird nur auf Antrag erlassen, wenn ein entsprechendes Hauptsacheverfahren nur auf Antrag eingeleitet werden kann. Der Antragsteller hat den Antrag zu begründen und die Voraussetzungen für die Anordnung glaubhaft zu machen.

(2) Das Verfahren richtet sich nach den Vorschriften, die für eine entsprechende Hauptsache gelten, soweit sich nicht aus den Besonderheiten des einstweiligen Rechtsschutzes etwas anderes ergibt. Das Gericht kann ohne mündliche Verhandlung entscheiden. Eine Versäumnisentscheidung ist ausgeschlossen.

(3) Das Verfahren der einstweiligen Anordnung ist ein selbständiges Verfahren, auch wenn eine Hauptsache anhängig ist. Das Gericht kann von einzelnen Verfahrenshandlungen im Hauptsacheverfahren absehen, wenn diese bereits im Verfahren der einstweiligen Anordnung vorgenommen wurden und von einer erneuten Vornahme keine zusätzlichen Erkenntnisse zu erwarten sind.

(4) Für die Kosten des Verfahrens der einstweiligen Anordnung gelten die allgemeinen Vorschriften.

(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß

1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder
2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder
3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung

1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;
2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;
3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;
4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.

(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.

(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.

(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.

(1) Wenn die Genehmigungsbehörde eine Genehmigung versagt oder unter Auflagen oder Bedingungen erteilt, ein Zeugnis nach § 5 oder § 6 Abs. 3 oder eine Bescheinigung nach § 11 Abs. 2 verweigert, können die Beteiligten binnen zwei Wochen nach Zustellung Antrag auf Entscheidung durch das nach dem Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen zuständige Gericht stellen.

(2) Der Antrag kann bei der Genehmigungsbehörde, gegen deren Entscheidung er sich richtet, schriftlich oder bei dem zuständigen Gericht schriftlich oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle gestellt werden. Die §§ 17 bis 19 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit gelten entsprechend.

(3) Das Gericht kann die Entscheidungen treffen, die auch die Genehmigungsbehörde treffen kann.

(4) Ist eine Genehmigung unter einer Auflage nach diesem Gesetz oder nach den bisherigen Vorschriften über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken erteilt und haben sich die Umstände, die für die Erteilung der Auflage maßgebend waren, wesentlich geändert, so kann der durch die Auflage Beschwerte beantragen, daß das nach dem Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen zuständige Gericht die Auflage ändert oder aufhebt. Absatz 2 Satz 1 gilt entsprechend.

(1) Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber bedürfen der Genehmigung. Ist ein schuldrechtlicher Vertrag genehmigt worden, so gilt auch die in Ausführung des Vertrages vorgenommene Auflassung als genehmigt. Die Genehmigung kann auch vor der Beurkundung des Rechtsgeschäfts erteilt werden.

(2) Der Veräußerung eines Grundstücks stehen gleich

1.
die Einräumung und die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück;
2.
die Veräußerung eines Erbanteils an einen anderen als an einen Miterben, wenn der Nachlaß im wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht;
3.
die Bestellung des Nießbrauchs an einem Grundstück.

(3) Die Länder können

1.
die Vorschriften dieses Abschnitts auf die Veräußerung von grundstücksgleichen Rechten, die die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung eines Grundstücks zum Gegenstand haben, sowie von selbständigen Fischereirechten für anwendbar erklären;
2.
bestimmen, daß die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf;
3.
bestimmen, dass in bestimmten Teilen des Landesgebietes die Genehmigung eines nach Absatz 1 Satz 1 oder Absatz 2 genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfts über die in § 9 genannten Gründe hinaus versagt oder mit Nebenbestimmungen nach § 10 oder § 11 versehen werden kann, soweit dies in dem betroffenen Teil des Landesgebietes zur Abwehr einer erheblichen Gefahr für die Agrarstruktur zwingend erforderlich ist.

(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß

1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder
2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder
3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung

1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;
2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;
3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;
4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.

(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.

(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.

(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
BLw 2/12
vom
29. April 2016
in der Landwirtschaftssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht
mehr dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern dessen Marktwert zu
verstehen. Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten -
auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind (Aufgabe von Senat,
Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300).

b) Auf ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks
gestützte Versagungen von Verkäufen an den Meistbietenden in einem offenen,
transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren sind nur dann rechtmäßig
, wenn das Höchstgebot nicht den Marktwert widerspiegelt, sondern spekulativ
überhöht ist. Maßgebendes Kriterium dafür sind in erster Linie die in dem jeweiligen
Verfahren abgegebenen Gebote.
BGH, Beschluss vom 29. April 2016 - BLw 2/12 - OLG Naumburg
AG Stendal
ECLI:DE:BGH:2016:290416BBLW2.12.0

Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am 29. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub, die Richterin Dr. Brückner sowie die ehrenamtlichen Richter Kees und Karle

beschlossen:
Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Senats für Landwirtschaftssachen des Oberlandesgerichts Naumburg vom 31. Juli 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zurückverwiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 29.000 €.

Gründe:

I.

1
Die Beteiligte zu 1 ist eine juristische Person des Privatrechts, die für Rechnung einer bundesunmittelbaren Anstalt des öffentlichen Rechts in den neuen Ländern ehemals volkseigene land- und forstwirtschaftliche Grundstücke an Private veräußert.
2
Mit notariellem Vertrag vom 31. August 2008 verkaufte die Beteiligte zu 1 eine ca. 2,6 ha große Landwirtschaftsfläche an die Beteiligten zu 2 und 3, die keine Landwirte sind. Der Verkauf erfolgte nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung, bei der die Beteiligten zu 2 und 3 das Höchstgebot abgegeben hatten. Mit Bescheid vom 5. Juni 2008 versagte die Beteiligte zu 4 (Genehmigungsbehörde ) die Genehmigung des Kaufvertrags nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Die Entscheidung ist darauf gestützt, dass der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des verkauften Grundstücks stehe.
3
Die Beteiligten zu 1 bis 3 haben eine gerichtliche Entscheidung mit dem Ziel beantragt, unter Aufhebung der behördlichen Entscheidung die Genehmigung zu erteilen. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die Anträge zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat - zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihren Antrag weiter.
4
Der Senat hat mit Beschluss vom 29. November 2013 (veröffentlicht u.a. in WM 2014, 907 ff.) dem Gerichtshof der Europäischen Union zur Vorabentscheidung nach Art. 267 AEUV die Frage vorgelegt, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV einer nationalen Regelung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG entgegensteht, welche es zur Verbesserung der Agrarstruktur einer dem Staat zuzurechnenden Einrichtung im Ergebnis verbietet, ein zum Verkauf stehendes landwirtschaftliches Grundstück an den Höchstbietenden einer öffentlichen Ausschreibung zu verkaufen , wenn das Höchstgebot in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des Grundstücks steht. Der Gerichtshof der Europäischen Union hat über die Vorlagefrage mit Urteil vom 16. Juli 2015 (C-39/14, EU:C:2015:470 - veröffentlicht u.a. in NVwZ 2015, 1747 und in EuZW 2015, 752) entschieden.

II.

5
Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in NL-BzAR 2012, 468 ff. veröffentlicht ist) meint, aus den europarechtlichen Vorschriften über die Unzulässigkeit staatlicher Beihilfen (Art. 87 EGV, jetzt Art. 107 AEUV) ließe sich weder die Unanwendbarkeit des Grundstückverkehrsgesetzes auf die von der Beteiligten zu 1 nach einem Ausschreibungsverfahren durchgeführten Verkäufe noch eine bestimmte Auslegung der Vorschrift über den Versagungsgrund des groben Missverhältnisses zwischen der Gegenleistung und dem Wert des Grundstücks (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG) herleiten. Die den Flächenerwerb nach § 3 AusglLeistG betreffende Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union (Urteil vom 16. Dezember 2010 „Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe“, C-239/09, EU:C:210:778) sei nicht einschlägig, wenn es um die Genehmigung eines normalen Grundstücksverkaufs gehe, wie er auch zwischen Privaten stattfinden könne, bei dem eine Begünstigungs- oder Förderabsicht nicht bestehe. Zudem bestünden erhebliche Zweifel daran, ob in der Anwendung eines Instruments einer negativen Bodenlenkung überhaupt eine europarechtlich relevante Beihilfe liegen könne.
6
Die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 3 Nr. 1 GrdstVG lägen bei dem zu beurteilenden Kaufvertrag vor, weil der vereinbarte Kaufpreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks um mehr als 50 % übersteige. Dieser Wert sei nicht gleichbedeutend mit dem Marktwert, wie ihn die Kommission der Europäischen Gemeinschaften verstehe. Maßgebend für den landwirtschaftlichen Verkehrswert sei der durchschnittlich zu erzielende Preis bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen und nicht das im Einzelfall abgegebene Höchstgebot.
7
Danach bestehe ein grobes Missverhältnis zwischen dem Verkaufspreis von 29.000 € und dem von dem Sachverständigen im Vergleichswertverfahren ermittelten Verkehrswert von 13.648,19 € (ohne Berücksichtigung der Verkäufe der Beteiligten zu 1) und von 14.168,61 € (unter Einschluss auch dieser Kauffäl- le).
8
Besondere Umstände, die eine andere Bewertung rechtfertigten, seien nicht gegeben. Bei dem verkauften Grundstück handele es sich um eine Landwirtschaftsfläche. Es sei auch ein erwerbswilliger und erwerbsfähiger Landwirt vorhanden, der bereit wäre, das Grundstück zu einem bis zu 50 % über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Preis zu erwerben.

III.

9
Das hält rechtlicher Prüfung nicht stand.
10
1. Die statthafte (§ 9 LwVG i.V.m. § 70 Abs. 1 FamFG) und im Übrigen (§ 71 Abs. 1 FamFG) zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
11
Der angefochtene Beschluss ist im Ausgangspunkt rechtsfehlerhaft. Die europarechtlichen Vorschriften über die Unzulässigkeit staatlicher Beihilfen (Art. 87, 88 EGV, jetzt Art. 107, 108 AEUV) sind bei der Anwendung und der Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu berücksichtigen.
12
a) Diese Vorschriften sind nicht - wie das Beschwerdegericht meint - deshalb unanwendbar, weil die Beteiligte zu 1 keine Subventionsabsicht verfolgt , wenn sie landwirtschaftliche Grundstücke zu den in einer öffentlichen Ausschreibung abgegebenen Höchstgeboten verkauft, wodurch sich diese Verkäufe von den begünstigten Veräußerungen im Flächenerwerbsprogramm nach dem Ausgleichsleistungsgesetz unter Abzug eines Abschlags von 35 vom Hundert vom Verkehrswert (§ 3 Abs. 7 Satz 1 AusglLeistG) unterscheiden. Ob die Versagung einer Genehmigung der Verkäufe an den Meistbietenden eine staatliche Beihilfe darstellt, ist nicht nach den Absichten der Verkäuferin, sondern nach den Wirkungen der behördlichen Entscheidung zu beurteilen.
13
Die auf einen zu hohen Preis gestützte Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung kann eine staatliche Beihilfemaßnahme darstellen. Die für eine Beihilfe erforderliche Begünstigung ergibt sich daraus, dass die auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG gestützte Versagung der Genehmigung einem Dritten die Möglichkeit verschafft, das Grundstück zu Lasten des Staatshaushalts zu einem niedrigeren Preis zu erwerben (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015 - C-39/14, aaO Rn. 37). Dies führt dazu, dass der Staat auf die Differenz zwischen dem von der Behörde geschätzten Wert des Grundstücks und dem in der öffentlichen Ausschreibung von dem Meistbietenden gebotenen Preis verzichtet (EuGH, aaO Rn. 38). Für die Einordnung der Maßnahme als staatliche Beihilfe ist es ebenso unerheblich, dass die Genehmigung zu einem Zeitpunkt versagt wird, in dem noch nicht entschieden wird, an wen das betreffende Grundstück verkauft wird (EuGH, aaO, Rn. 53).
14
b) Die Genehmigungsversagung kann sich als staatliche Beihilfe darstellen , obwohl das Grundstückverkehrsgesetz ein allgemeines, für alle Verkäufe land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke geltendes Gesetz ist und auch ein marktwirtschaftlich handelnder privater Grundstücksverkäufer nicht zu einem Preis verkaufen könnte, der in einem groben Missverhältnis zum Wert des betroffenen Grundstücks steht (vgl. Vorlagebeschluss des Senats vom 29. November 2013 - BLw 2/12, aaO Rn. 45).
15
aa) Staatliche Maßnahmen, die auf alle Wirtschaftsteilnehmer unterschiedslos in gleicher Weise anzuwenden sind, stellen allerdings keine Beihilfen im Sinne des Unionsrechts dar (vgl. EuGH, Urteil vom 19. September 2000 „Deutschland/Kommission“, C-156/00 EU:C:2000:467 Rn. 22; Urteil vom 8. November 2011 „Adria-Wien Pipeline und Wietersdorfer & Peggauer Ze- mentwerke“, C-143/99, EU:C:2001:598 Rn.34, 35). Der Umstand, dass die staatliche Entscheidung auf ein allgemeines Gesetz gestützt ist, schließt ihre Qualifizierung als Beihilfe jedoch nicht aus. Auch solche Maßnahmen sind Beihilfen , wenn sie selektiv wirken, indem sie bestimmte Unternehmen oder Produktionszweige gegenüber anderen, die sich in einer vergleichbaren tatsächlichen und rechtlichen Situation befinden, begünstigen (EuGH, Urteil vom 8. November 2011 - C-143/99, aaO Rn. 41; Urteil vom 8. September 2005 „Ita- lien/Kommission“, C-66/02, EU:C:2005:768; Rn. 96).
16
bb) So verhält es sich hier, weil das Grundstückverkehrsgesetz nur für die Veräußerungen land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke gilt, und die auf einen überhöhten Preis gestützten Versagungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vor allem kaufinteressierte Land- und Forstwirte begünstigen, indem sie Veräußerungen zu überhöhten Preisen verhindern. Das mit der Vorschrift verfolgte agrarstrukturelle Ziel (dazu näher unten 2 a) steht der Qualifikation der Versagungen von Genehmigungen zu den Verkäufen der Beteiligten zu 1 als staatliche Beihilfen nicht entgegen, da Art. 107 Abs. 1 AEUV die Beihilfen nicht nach den Gründen oder Zielen der staatlichen Maßnahmen, sondern nach ihren Wirkungen beschreibt (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015, C-39/14 Rn. 52 unter Hinweis auf das Urteil vom 29. März 2012 „3M Italia“, C-417/10, EU:C:2012:184 Rn. 36).
17
2. Die angefochtene Entscheidung stellt sich nicht aus einem anderen Grund als richtig dar (§ 74 Abs. 2 FamFG). Die Versagung der Genehmigung wäre, wenn sie eine Beihilfe im Sinne des Art. 107 Abs. 1 AEUV darstellte, nicht wegen des von dem Gesetz verfolgten agrarstrukturellen Zwecks rechtmäßig.
18
a) Die auf ein grobes Missverhältnis des Höchstgebots zu dem durch ein Gutachten ermittelten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert gestützte Geneh- migungsversagung durch die Beteiligte zu 4 entspricht allerdings der bisherigen Rechtsprechung des Senats zu § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG. Der Wert des Grundstücks im Sinne dieser Vorschrift war danach nach dem Preis zu bestimmen, der bei dem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen erzielt wird (Senat, Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300; Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021, 1022; Beschluss vom 25. April 2014 - BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 17). Diese Auslegung beruhte auf dem Zweck des Gesetzes, Erschwerungen des zur Verbesserung der Agrarstruktur erforderlichen Landerwerbs infolge überhöhter Preise zu verhindern (BVerfGE 21, 87, 90; Senat, Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 850). Die auf den Betriebsertrag angewiesenen Berufslandwirte sollten nicht mit so hohen Anschaffungskosten für den Erwerb ihrer Grundstücke belastet werden, dass die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedroht wäre (Senat, Beschluss vom 12. Dezember 1963 - V BLw 18/63, RdL 1964, 69; Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 850; Beschluss vom 25. April 2014 - BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 18). Die Genehmigung konnte danach nicht für Veräußerungen erteilt werden, bei denen der vereinbarte Preis den Ertragswert des Grundstücks weit überstieg und der Mehrpreis nicht durch die Erwartung einer Bebaubarkeit des Grundstücks in absehbarer Zeit gerechtfertigt war (Senat, Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021, 1022).
19
b) Nach der auf den Vorlagebeschluss ergangenen Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union kann diese Rechtsprechung nicht aufrechterhalten werden. Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht mehr dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert , sondern dessen Marktwert zu verstehen. Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind.
20
aa) Eine andere Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG stellte sich bei den Verkäufen durch die Beteiligte zu 1 als eine staatliche Beihilfe zugunsten der landwirtschaftlichen Unternehmen dar.
21
Ob diese Beihilfe im Hinblick auf den mit dem Grundstückverkehrsgesetz verfolgten agrarstrukturellen Zweck gerechtfertigt ist (vgl. den Vorlagebeschluss des Senats, Rn. 49), obliegt nicht der Beurteilung der Gerichte. Für diese Entscheidung ist ausschließlich die Kommission zuständig, die dabei der Kontrolle des Unionsrichters unterliegt (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015, C-39/14 aaO Rn. 52 unter Hinweis auf EuGH, Urteil vom 29. März 2012 „Fallimento Traghetti del Mediterrano“, C-140/09, EU:C:2010:335 Rn. 22).
22
Eine Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG wäre daher nur dann möglich, wenn die Bundesrepublik Deutschland die Vorschrift als Beihilfemaßnahme bei der Kommission notifiziert und diese deren Vereinbarkeit mit dem Gemeinsamen Markt nach § 108 Abs. 3 AEUV festgestellt oder nach Ablauf der für die Prüfung erforderlichen Frist sich nicht geäußert hätte (EuGH, Urteil vom 11. Dezember 1973 „Lorenz GmbH/Bundesrepublik Deutschland“, C-120/73; EU:C:1973:152 Rn. 5; vgl. auch Senat, Urteil vom 4. April 2003 - V ZR 314/02, WM 2003, 1491, 1492).
23
bb) Als staatliche Beihilfe können allerdings nur Verkäufe durch eine staatliche Einrichtung, jedoch nicht Verkäufe durch Private qualifiziert werden. Die Bestimmung des Grundstückswerts nach dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert nur bei den Verkäufen Privater würde indes zu einer Ungleichbehandlung gleichartiger Sachverhalte bei der Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG führen. Private Eigentümer könnten ihre land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke dann nämlich nicht zu den am Markt erzielbaren Preisen verkaufen , die die Beteiligte zu 1 bei den für Rechnung des Staates durchgeführten Verkäufen durchsetzen kann. Um sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlungen zu vermeiden (Art. 3 Abs. 1 GG), ist die Bestimmung des Grundstückswerts allgemein nicht mehr nach dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert , sondern nach dem Marktwert vorzunehmen.
24
3. Die Rechtsbeschwerde ist nach dem Vorstehenden begründet und der angefochtene Beschluss daher aufzuheben (§ 74 Abs. 5 FamFG). Die Sache ist jedoch nicht zur Endentscheidung reif (§ 74 Abs. 6 Satz 1 FamFG).
25
a) Der Senat kann die Genehmigung nach § 22 Abs. 3 GrdstVG nicht erteilen. Es ist nämlich nicht schon auf Grund des von den Beteiligten zu 2 und 3 abgegebenen Höchstgebots davon auszugehen, dass der Preis nicht in einem groben Missverhältnis zum Marktwert des Grundstücks steht. Dem steht entgegen , dass der Gerichtshof der Europäischen Union nicht die Rechtsauffassung der Beteiligten zu 1 bestätigt hat, nach der die Versagung der Genehmigung zu einem Verkauf eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks an den in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren Meistbietenden stets eine Beihilfe im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV darstellt. Nach der Auffassung des Gerichtshofs spricht zwar eine Vermutung dafür, dass das in einem solchen Verfahren abgegebene Höchstgebot dem Marktpreis entspricht (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015, C-39/14, aaO Rn. 14, 15 unter Bezugnahme auf das Urteil vom 24. Oktober 2013 „Burgenland /Kommission“, C-214/12 P, C-215/12 P und C-232/12 P, EU:C:2013:682 Rn. 94, 95). Diese Vermutung greift aber nicht immer, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Methode des Verkaufs an den Meistbietenden nicht zu einem dem Marktwert des Objektes entsprechenden Preis führt. Das kann der Fall sein, wenn das Höchstgebot auf Grund seines offensichtlich spekulati- ven Charakters deutlich über den sonstigen im Rahmen einer Ausschreibung abgegebenen Preisgeboten und dem geschätzten Verkehrswert des Grundstücks liegt (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015, C-39/14, aaO Rn. 39, 40).
26
b) Ob die Versagung der Genehmigung des Verkaufs an den Meistbietenden durch die Beteiligte zu 1 zu einem Preis führt, der möglichst nahe beim Marktwert des fraglichen Grundstücks liegt und deshalb keine staatliche Beihilfe darstellt, muss gemäß dem Urteil des Gerichtshofs konkret-individuell nach Maßgabe des Sachverhalts und insbesondere der Modalitäten des Ausschreibungsverfahrens entschieden werden (EuGH, Urteil vom 16. Juli 2015, C-39/14, aaO Rn. 48). Der Gerichtshof verweist in diesem Punkt auf die Schlussanträge des Generalanwalts. Dieser unterscheidet danach, ob das Höchstgebot deutlich über den sonstigen Angeboten und dem geschätzten Verkehrswert oder nahe an den anderen Geboten gelegen hat. Nur in dem ersten Fall sei davon auszugehen, dass das Höchstgebot spekulativ sei und der geschätzte Wert eher dem Verkehrswert entspreche, während in dem zweiten Fall diese Annahme nicht gerechtfertigt sei und die streitige Regelung daher Elemente einer staatlichen Beihilfe enthalte (Schlussanträge des Generalanwalts vom 17. März 2015, C-37/14, EU:C:2015:175 Rn. 71 und 72). Sollte schließlich nur ein Angebot abgegeben worden sein, seien wiederum die üblichen Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts durch ein Gutachten heranzuziehen (Schlussanträge, aaO Rn. 74).
27
c) Auf ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks gestützte Versagungen von Verkäufen an den Meistbietenden in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren sind danach nur dann rechtmäßig, wenn das Höchstgebot nicht den Marktwert des Grundstücks widerspiegelt, sondern spekulativ überhöht ist. Das ist in dem Genehmigungsverfahren nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu prüfen. Maß- gebendes Kriterium dafür sind in erster Linie die in dem jeweiligen Verfahren abgegebenen Gebote. Da es an den erforderlichen Feststellungen zu dem in dem von der Beteiligten zu 1 durchgeführten Bieterverfahren abgegebenen Geboten bislang fehlt, ist dem Senat eine abschließende Entscheidung nicht möglich.

IV.

28
1. Nach dem Vorstehenden ist die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses zur anderweitigen Behandlung und Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen (§ 74 Abs. 6 Satz 2 FamFG), um der Beteiligten zu 1 Gelegenheit zu geben, zu den anderen Geboten im Ausschreibungsverfahren vorzutragen. Um dem Gericht und dem Beteiligten zu 4 eine Überprüfung zu ermöglichen, sind nicht nur die Gebote, sondern auch die Bieter zu benennen.
29
2. a) Sollte sich danach herausstellen, dass andere landwirtschaftliche Unternehmen annähernd gleiche hohe Gebote wie die Beteiligten zu 2 und 3 abgegeben haben, käme eine Versagung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG - unabhängig von den gutachterlichen Feststellungen zur Höhe des landwirtschaftlichen Verkehrswerts - schon nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats nicht in Betracht (vgl. Senat, Beschluss vom 25. April 2014 - BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 28). Das gilt jedoch - abweichend von der bisherigen Rechtsprechung - auch dann, wenn andere Bieter, die nicht Landwirte sind, in dem Ausschreibungsverfahren ebenfalls Gebote in annähernd gleicher Höhe wie die Beteiligten zu 2 und 3 abgegeben haben sollten, es sei denn, dass diese Gebote auf einer Absprache mit den Beteiligten zu 2 und 3 beruhten und ihnen kein Erwerbswille zugrunde lag. Da der Marktwert des landwirtschaftlichen Grundstücks - wie ausgeführt (oben III.2.b) - nicht nach dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert bestimmt werden darf, wäre eine auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG gestützte Versagung der Genehmigung zu einem Verkauf zum Höchstgebot durch die Beteiligte zu 1 wegen des Missverhältnisses zum Grundstückswert in diesem Fall als unzulässige Beihilfe im Sinne des Art. 107 Abs. 1 AEUV zu qualifizieren. Die angefochtenen Entscheidungen müssten dann ebenfalls aufgehoben werden und die Genehmigung wäre zu erteilen.
30
b) Sollten die Beteiligten zu 2 und 3 dagegen die einzigen Bieter gewesen sein, die in dem Ausschreibungsverfahren ein Angebot in dieser Höhe abgegeben haben, wäre die auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG gestützte Versagung der Genehmigung des Verkaufs zu dem Meistgebot nicht als eine staatliche Beihilfe im Sinne des Art. 107 Abs. 1 AEUV zu bewerten, wenn das Höchstgebot als ein spekulativ überhöhter Preis anzusehen wäre.
31
aa) Dazu wäre weiter zu prüfen, ob die von dem Gutachter ermittelten höheren Preise in dem Jahr des Vertragsschlusses bei den Verkäufen der Beteiligten zu 1 für Grundstücke gezahlt wurden, die dem verkauften Grundstück nach Beschaffenheit, Lage und Größe entsprachen, und ob die Zahl dieser Verkaufsfälle eine hinreichend breite Datenbasis für die Ermittlung eines Marktwerts allein anhand der Verkäufe der Beteiligten zu 1 bietet. Sollte das zu bejahen sein, wäre die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nur dann rechtmäßig, wenn der von den Beteiligten zu 2 und 3 gebotene Preis unter Heranziehung eines nur aus den Verkäufen der Beteiligten zu 1 ermittelten Marktwerts in einem groben Missverhältnis zum Grundstückswert stünde und sich deshalb als ein spekulativ überhöhter Preis darstellte.
32
bb) Fehlt es an einer solchen Datenbasis für die Ermittlung des Marktwerts allein nach den Verkäufen der Beteiligten zu 1, müsste auf den nach den Ergebnissen aller Verkäufe (der Beteiligten zu 1 und Privater) zu ermittelnden Verkehrswert des Grundstücks zurückgegriffen werden. In diesem Fall wäre nach den Ergebnissen des von dem Beschwerdegericht eingeholten Verkehrswertgutachtens die Genehmigung zu Recht versagt worden.
Stresemann Czub Brückner

Vorinstanzen:
AG Stendal, Entscheidung vom 26.10.2010 - 4 Lw 4/09 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 31.07.2012 - 2 Ww 12/10 -

(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß

1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder
2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder
3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung

1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;
2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;
3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;
4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.

(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.

(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.

(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
BLw 5/13
vom
25. April 2014
in der Landwirtschaftssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Die Behörde darf die Genehmigung eines Vertrags über die Veräußerung eines
land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks auch dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1
GrdstVG versagen, wenn sie den Vertrag, obwohl das Vorkaufsrecht nach dem
Reichssiedlungsrecht hätte ausgeübt werden können, entgegen § 12 GrdstVG
dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat (Fortführung von Senat,
Beschluss vom 7. Juli 1966 - V BLw 9/66, NJW 1966, 2310).

b) Die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu
einem im Bieterverfahren ermittelten Preis ist - ungeachtet eines von einem
Gutachter ermittelten niedrigeren innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts - nicht
nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu versagen, wenn um dieselbe Fläche
konkurrierende Landwirte bereit sind, einen (annähernd) gleich hohen Preis zu
zahlen.
BGH, Beschluss vom 25. April 2014 - BLw 5/13 - OLG Jena
AG Erfurt
Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am
25. April 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter
Dr. Lemke und Dr. Czub sowie die ehrenamtlichen Richter Beer und Kees

beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena - Senat für Landwirtschaftssachen - vom 24. Juni 2013 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1, die den Beteiligten zu 2 und zu 5 auch die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu erstatten hat, zurückgewiesen. Die in dem Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Gerichtsgebühren sind von der Beteiligten zu 1 nicht zu erheben. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 46.000 €.

Gründe:


I.

1
Mit notariellem Vertrag vom 17. August 2010 verkaufte die Beteiligte zu 2 fünf in Thüringen belegene landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Größe von 2,5 ha zu einem Kaufpreis von 46.000 € an den Beteiligten zu 5. Die Beteiligte zu 2, die ehemals volkseigene landwirtschaftliche Grundstücke veräußert, hatte zuvor eine öffentliche Ausschreibung durchgeführt, bei der der Beteiligte zu 5 das höchste Angebot abgegeben hatte. Der Beteiligte zu 5 ist Haupterwerbslandwirt und Inhaber eines etwa 250 km von den gekauften Grundstücken entfernten landwirtschaftlichen Betriebs; er beabsichtigt nicht, diese Grundstücke selbst zu bewirtschaften, sondern will sie an einen ortsansässigen Landwirt verpachten.
2
Die Beteiligte zu 3 (Genehmigungsbehörde), die den Vertrag nicht dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgelegt hatte, versagte mit Bescheid vom 14. Oktober 2010 die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, weil die Veräußerung zum Zwecke der Verpachtung im Hinblick auf das Erwerbsinteresse ortsansässiger landwirtschaftlicher Unternehmen eine ungesunde Verteilung des Bodens bedeute und der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehe.
3
Das Landwirtschaftsgericht hat dem Antrag der Beteiligten zu 2 auf Erteilung der Genehmigung mit der Begründung stattgegeben, dass die Veräußerung auch zu einem Preis von 46.000 € der Agrarstruktur nicht widerspreche, weil bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung sich keine erwerbswilligen und aufstockungsbedürftigen Landwirte gemeldet hätten, die bereit gewesen seien, den noch angemessenen Kaufpreis (von 50 % über dem von dem Sachverständigen festgestellten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert von 27.200 €) zu zahlen.
4
Mit der gegen diesen Beschluss eingelegten Beschwerde hat die Beteiligte zu 1 (die übergeordnete Behörde) zwei Erklärungen in der Nähe ansässiger Landwirte vorgelegt, die die Grundstücke für einen Preis von bis zu 41.118 €erwerben wollen. Das Oberlandesgericht (Landwirtschaftssenat) hat die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, mit der sie die Versagung der Genehmigung erreichen will.

II.

5
Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in AUR 2013, 338 ff. veröffentlicht ist) meint, die Beteiligte zu 3 hätte die beantragte Genehmigung nicht versagen dürfen.
6
Eine Versagung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG komme nach § 9 Abs. 5 GrdstVG schon deshalb nicht in Betracht, weil die Beteiligte zu 3 den Vertrag nicht gemäß § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorgelegt habe, obwohl die Voraussetzungen für dessen Ausübung vorgelegen hätten.
7
Der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liege nicht vor, obwohl nach dem gutachterlich festgestellten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert der Grundstücke bestehe. Eine Versagung der Genehmigung aus diesem Grund komme, wenn - wie hier - ein Landwirt Käufer sei, nur in den Ausnahmefällen in Betracht, in denen der gebotene Preis außerhalb jeder vernünftigen betriebswirtschaftlichen Kalkulation liege. Davon könne jedoch nicht ausgegangen werden, wenn zwei um die Fläche konkurrierende Landwirte einen annähernd gleich hohen Preis für den Erwerb dieser Fläche zu zahlen bereit seien.

III.

8
Die nach § 9 LwVG i.V.m. § 70 Abs. 1 FamFG auf Grund der Zulassung durch das Beschwerdegericht statthafte und auch im Übrigen nach § 71 Abs. 1 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Die nach § 2 Abs. 1 GrdstVG erforderliche Genehmigung zu Veräußerungen landwirtschaftlicher Grundstücke, derer es auch bei den Verkäufen durch die Beteiligte zu 2 bedarf (Senat, Beschluss vom 27. November 2009 - BLw 4/09, NJW-RR 2010, 886 ff.), ist von dem Landwirtschaftsgericht zu Recht nach § 22 Abs. 3 GrdstVG erteilt worden.
9
1. Rechtsfehlerfrei geht das Beschwerdegericht davon aus, dass die Beteiligte zu 3 nach § 9 Abs. 5 GrdstVG die beantragte Genehmigung nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagen durfte.
10
a) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde musste sich das Beschwerdegericht nicht mit der Frage befassen, ob die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke an einen Haupterwerbslandwirt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet, wenn der Käufer wegen der zu großen Entfernung von seiner Hofstelle das Kaufgrundstück nicht selbst bewirtschaften kann. Das ist hier nach § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht zu prüfen. Diese Vorschrift bestimmt, dass dann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, jedoch nicht ausgeübt wird, die Genehmigung nach (§ 9) Absatz 1 Nr. 1 nur versagt werden kann, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt. Dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 4 Abs. 1 RSG vorlagen, hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei festgestellt.
11
b) Die Rechtsbeschwerde erhebt insoweit auch keine Einwendungen, sondern meint, dass § 9 Abs. 5 GrdstVG nur dann einschlägig sei, wenn ein mit einem Nichtlandwirt geschlossener Vertrag wegen des Erwerbsinteresses anderer Landwirte nicht hätte genehmigt werden können und die Behörde die Genehmigung versage, ohne dass siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht geprüft zu haben.
12
aa) Das widerspricht indessen dem Regelungsinhalt der Norm. Der Senat hat bereits entschieden, dass bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts, falls ein Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 GrdstVG nicht vorliegt, die Genehmigung eines Vertrags über die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke ohne weitere Prüfung zu erteilen ist, also auch dann, wenn der Erwerber schon genug Land hat oder das Grundstück zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken verwendet werden soll oder Landwirte das Grundstück dringend brauchen und auch erwerben wollen (Beschluss vom 7. Juli 1966 - V BLw 9/66, NJW 1966, 2310). An dieser Rechtsprechung, die von den Oberlandesgerichten (vgl. OLG Stuttgart, RdL 1970, 232; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 275; OLG Jena, AuR 2013, 340, 341) und im Schrifttum (Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 9 Anm. 4.10.7, S. 559) geteilt wird, hält der Senat fest.
13
bb) Die in § 9 Abs. 5 GrdsVG bestimmte Rechtsfolge tritt auch dann ein, wenn wegen eines erheblich über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Kaufpreises die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu erwarten war. Da das Siedlungsunternehmen den Vertrag nur als Ganzes oder überhaupt nicht übernehmen kann, ist es nicht zulässig, bei der Auslegung des § 9 Abs. 5 GrdstVG danach zu differenzieren, ob das Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht wegen der Höhe des Kaufpreises oder aus anderen Gründen nicht ausgeübt hat (Senat, Beschluss vom 7. Juli 1966 - V BLw 9/66, aaO).
14
cc) Die Behörde darf die Genehmigung des Vertrags auch dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagen, wenn sie den Vertrag, obwohl das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsrecht hätte ausgeübt werden können, entgegen der Bestimmung in § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat. Die Behörde kann durch ein solches gesetzwidriges Verhalten weder dem Antragsteller die Vorteile entziehen, die sich für ihn nach § 9 Abs. 5 GrdstVG bei Nichtausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ergeben, noch den ihr zustehenden Prüfungsrahmen auf den in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bezeichneten Versagungsgrund erweitern (vgl. OLG Koblenz, RdL 1964, 292, 293; OLG Oldenburg, RdL 1976, 52).
15
2. Das Vorliegen des in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bezeichneten Versagungsgrunds verneint das Beschwerdegericht ohne Rechtsfehler. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
16
a) Nach den auf einem Sachverständigengutachten beruhenden Feststellungen zum Verkehrswert wäre allerdings von einem solchen Missverhältnis auszugehen.
17
aa) Der Wert des Grundstücks im Sinne dieser Vorschrift ist der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert. Er wird durch den Preis bestimmt, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen erzielt wird (Senat, Beschluss vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300; Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00, WM 2001, 1569, 1570). Dieser Wert entspricht in der Regel dem durchschnittlichen Preis, der sich aus den Kaufpreissammlungen über die bei Verkäufen landwirtschaftlicher Grundstücke in der näheren Umgebung in den vergangenen Jahren erzielten Preise ergibt (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, aaO; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 276; Ehrenforth, Reichssiedlungsgesetz und Grundstücksverkehrsgesetz, § 9 GrdstVG S. 452; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 9 Anm. 4.12.2.1, S. 603). Auf dieser Grundlage hat der gerichtliche Sachverständige den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert ermittelt.
18
Den Einwand der Beteiligten zu 2, die Rechtsprechung zur Bestimmung eines innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts sei überholt, jedenfalls aber auf die neuen Länder nicht ohne weiteres übertragbar, ist unbegründet. Der Senat hat bereits entschieden, dass das Grundstücksverkehrsgesetz bundeseinheitlich anzuwenden und den besonderen Marktverhältnissen in den neuen Ländern auf sachverständiger Ebene bei der Ermittlung des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts Rechnung zu tragen ist (Senat, Beschluss vom 29. November 2013 - BLw 2/12, BzAR 2014, 104 Rn. 58). Die Anwendung von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch auf die im Bieterverfahren erzielten Preise entspricht dem Zweck des Versagungsgrunds. Die Vorschrift soll Erschwerungen des zur Verbesserung der Agrarstruktur erforderlichen Landerwerbs durch interessierte Land- und Forstwirte infolge überhöhter Preise verhindern (BVerfGE 21, 87, 90; Senat, Beschlüsse vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299 und vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 851). Dem widerspräche es, wenn die Beteiligte zu 2 als größte Anbieterin solcher Flächen in den neuen Ländern bei ihren Verkäufen Preise durchsetzen könnte, welche die landwirtschaftlichen Betriebe mit Anschaffungskosten für den Grunderwerb belasteten, die ihren Bestand oder ihre Wirtschaftlichkeit bedrohten.
19
bb) Danach wäre hier von einem groben Missverhältnis zwischen dem Preis (46.600 €) und dem Verkehrswert (27.300 €) auszugehen. Ein Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liegt in der Regel dann vor, wenn der vereinbarte Preis den nach den Kaufpreissammlungen ermittelten Verkehrswert um mehr als 50 vom Hundert übersteigt (Senat, Beschluss vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 304; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 275; OLG Jena, NJOZ, 2012, 1400, 1401; OLG Stuttgart, NJW-RR 2011, 1385, 1387).
20
b) Hier nicht zu entscheiden ist die Frage, ob die zur Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke erforderliche Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch bei einem durch öffentliche Ausschreibung zustande gekommenen Verkaufspreis versagt werden darf, wenn der Verkäufer ein dem Staat zuzurechnendes Unternehmen ist, das für dessen Rechnung landwirtschaftliche Grundstücke verkauft. In diesen Fällen stoßen die auf gesamtwirtschaftlichen und sozialen Gründen beruhende preisrechtliche Regelung in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG (BVerfGE 21, 87, 90) und das europarechtliche Verbot staatlicher Beihilfen (Art. 107 Abs. 1 AEUV) möglicherweise aneinander. Diese Rechtsfrage ist Gegenstand eines Vorlagebeschlusses des Senats an den Gerichtshof der Europäischen Union (Beschluss vom 29. November 2013 - BLw 2/12, BzAR 2014, 104 ff.). Sie ist allerdings dann nicht entscheidungserheblich, wenn der sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis und Grundstückswert ergebende Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht anzuwenden ist, weil durch die Veräußerung zu diesem Preis ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu erwarten sind (vgl. Senat, Beschluss vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 851). So liegt es hier.
21
c) Das Beschwerdegericht verneint im Ergebnis zutreffend den Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG unter Hinweis darauf, dass der Beteiligte zu 5 im Hauptberuf Landwirt ist und dass die um die verkauften Fläche konkurrierenden ortsnahen Betriebe mit 41.118 € einen Preis zu zahlen bereit sind, der nicht wesentlich unter dem vereinbarten Kaufpreis von 46.000 € liegt.
22
aa) Für den Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG kommt es - anders als die Rechtsbeschwerde meint - nicht darauf an, ob der das Grundstück erwerbende Landwirt dieses selbst bewirtschaften oder verpachten will. Das ist - wie das Beschwerdegericht zutreffend darlegt - allein für die Prüfung des Versagungsgrunds nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG von Bedeutung, wenn das Erwerbsinteresse des künftigen Verpächters in Konkurrenz zu dem Erwerbsinteresse eines Landwirts tritt, der das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist (vgl. Senat, Beschluss vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 88 mwN). Mit dem Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG soll dagegen verhindert werden, dass durch Veräußerungen zu überhöhten Preisen Nachteile für die Agrarstruktur eintreten (Senat, Beschluss vom 5. Juni 1976 - V BLw 16/75, AgrarR 1977, 65, 66). Nach dem Zweck dieser Vorschrift kommt es nicht darauf an, ob der Erwerber, der den hohen Preis zu zahlen bereit ist, beabsichtigt, das Grundstück selbst zu bewirtschaften oder es zu verpachten. Maßgebend ist vielmehr, dass die Veräußerung zwecks weiterer landwirtschaftlicher Nutzung des Grundstücks erfolgt und dass der vereinbarte Kaufpreis aus dem Betriebsertrag eines Berufslandwirts erwirtschaftet werden muss. Ist beides der Fall, ist davon auszugehen, dass der Preis nach Auffassung des Erwerbers nicht zu einer Belastung führt, die die Existenz oder die Wirtschaftlichkeit seines Betriebes gefährdet.
23
bb) Ob deswegen der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG schon dann entfällt, wenn der Erwerber Vollerwerbslandwirt ist, ist allerdings umstritten.
24
(1) Einige Oberlandesgerichte (OLG Stuttgart, NJW-RR 2011, 1385, 1387 und OLG Jena, AuR 2013, 341, 342) vertreten unter Hinweis auf Netz (GrdstVG, 6. Aufl. § 9 Anm. 4.12.6., S. 610), mit Rücksicht auf den gesetzgeberischen Zweck dürfe der Preis, den ein hauptberuflicher Landwirt zu zahlen bereit sei, nur in Ausnahmefällen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG von der Behörde beanstandet werden. Es sei nämlich grundsätzlich Sache des erwerbenden Landwirts, zu überlegen, ob der angebotene Preis für ihn und seinen Betrieb sinnvoll sei. Die Behörde und das Gericht hätten diese eigenständige Kalkulation nicht zu überprüfen.
25
(2) Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Schleswig (AuR 1980, 254; dieser Entscheidung ebenfalls zustimmend Netz, aaO, Anm. 4.12.2.2, S. 604), dass bei der Prüfung des Versagungsgrunds auf die Gesamtheit der Landwirte, insbesondere im örtlichen Bereich, abzustellen sei. Überpreise führten im Falle der behördlichen Genehmigung der Verträge zur Erhöhung des Mittelwerts als Richtschnur des Verkehrswerts und hätten dadurch eine allgemeine Anhebung des genehmigungsfähigen Preisvolumens zur Folge. Das sei eine Gefahr, die vor allem finanzschwache Landwirte träfe. Diese Gefahr laufe konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur zuwider und sei von dem Schutzbereich des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG erfasst.
26
(3) Beide Auffassungen sind in ihrer Allgemeinheit nicht richtig.
27
(a) Die auf die Kalkulation nur eines Landwirts gestützten Erwägungen des Beschwerdegerichts treffen so nicht zu. Der Versagungsgrund entfällt nicht schon deswegen, weil ein Landwirt den Preis als für seinen Betrieb noch tragbar erachtet. Der mit dem Versagungsgrund in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrstVG verfolgte gesamtwirtschaftliche und soziale Zweck ist auf die Gesamtheit der erwerbswilligen und erwerbsbereiten Land- und Forstwirte bezogen. Durch die Genehmigung der Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Preis, der weit über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegt, sind ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur auch dann zu erwarten, wenn der zur Zahlung eines solchen Preises bereite Erwerber Landwirt ist. Die Genehmigung solcher Veräußerungen führt zu einer Erschwerung des Grunderwerbs durch interessierte Landwirte. An diesen negativen Auswirkungen, welche die Genehmigungen von Veräußerungen zu überhöhten Preisen für die Agrarstruktur insgesamt haben, ändert der Umstand grundsätzlich nichts, dass der einen solchen Preis zu zahlen bereite Erwerber Landwirt ist.
28
(b) Im Ergebnis ist die angefochtene Entscheidung dennoch richtig. Die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem im Bieterverfahren ermittelten Preis ist - ungeachtet des von einem Gutachter ermittelten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts - dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu versagen, wenn die um dieselbe Fläche konkurrierenden erwerbswilligen landwirtschaftlichen Unternehmen - wie hier - ebenfalls bereit sind, einen (annähernd) gleich hohen Preis zu zahlen. In diesem Fall ist nämlich vor dem Hintergrund, dass Berufslandwirte keine aus dem Betriebsertrag nicht zu erwirtschaftende Kaufpreisangebote abzugeben pflegen, die Annahme begründet, dass der nach einem Bieterverfahren bestimmte Preis nicht überhöht ist. Von der Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Preis, der nach der Einschätzung mehrerer (auch ortsansässiger) Landwirte aus dem Betriebsertrag erwirtschaftet werden kann, sind die ungünstigen Auswirkungen auf die Agrarstruktur, die mit dem in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bestimmten Versagungsgrund abgewehrt werden sollen, nicht zu erwarten.

IV.

29
Die Entscheidung über die Gerichtskosten folgt aus § 44 Abs. 1, § 47 Abs. 2 LwVG i.V.m. § 11 Abs. 1 Satz 1 KostO, diejenige über die außergerichtlichen Kosten ergeht nach § 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts hat ihre Grundlage in § 36 Abs. 1 Satz 1 LwVG.
Stresemann Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Erfurt, Entscheidung vom 07.11.2012 - Lw 13/10 -
OLG Jena, Entscheidung vom 24.06.2013 - Lw U 47/13 -

(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß

1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder
2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder
3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung

1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;
2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;
3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;
4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.

(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.

(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.

(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
BLw 14/00
vom
27. April 2001
in der Landwirtschaftssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-----------------------------------
Bei der Feststellung, ob der für ein Grundstück vereinbarte Kaufpreis in einem groben
Mißverhältnis zu seinem landwirtschaftlichen Verkehrswert steht, ist auf den
Zeitpunkt der Entscheidung abzustellen, wenn der Antrag auf Genehmigung erst
erhebliche Zeit nach Abschluß des Kaufvertrages gestellt worden ist.
BGH, Beschl. v. 27. April 2001 - BLw 14/00 - OLG Dresden
AG Oschatz
Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am 27. April
2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Prof. Dr. Krüger und Dr. Klein sowie die ehrenamtlichen Richter Dahm und
Schroth

beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluß des Landwirtschaftssenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 12. Mai 2000 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1 und 2 zurückgewiesen.
Der Beschwerdewert beträgt 449.520 DM.

Gründe:

I.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 4. Dezember 1991 verkaufte der Beteiligte zu 2 dem Beteiligten zu 1 zur Bebauung ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück mit etwa 3,7 ha Größe in W. für 449.520 DM (12 DM/qm). Am 25. August 1994 beantragte der Urkundsnotar die Genehmigung des Vertrages bei der beteiligten Behörde. Diese erließ am 1. September 1994 einen Zwischenbescheid zur Verlängerung der in § 6 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG bestimmten Frist, um der Sächsischen L. GmbH die Entscheidung über die Ausübung ihres Vorkaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz zu
ermöglichen. Der Zwischenbescheid wurde dem Urkundsnotar am 5. September 1994 zugestellt. Mit Schreiben vom 24. Oktober 1994 erklärte die Sächsische L. GmbH gegenüber dem Staatlichen Amt für landwirtschaftliche Neuordnung Wu., von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch zu machen. Im Genehmigungsverfahren bekundeten drei Landwirte und ein Agrarunternehmen Interesse am Erwerb des Grundstücks zu einem Preis zwischen 1 DM und 5 DM/qm.
Mit Bescheid vom 17. November 1994 hat die beteilige Behörde die Erteilung der beantragten Genehmigung abgelehnt. Hiergegen hat der Beteiligte zu 1 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Das Landwirtschaftsgericht hat die Genehmigung erteilt. Auf die Beschwerde der beteiligten Behörde und des Regierungspräsidiums C. hat das Oberlandesgericht die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts aufgehoben und den Antrag des Beteiligten zu 1 auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 und 2.

II.


Das Beschwerdegericht meint, der Kaufvertrag vom 4. Dezember 1991 sei nicht genehmigungsfähig. Es führt aus, durch den Zwischenbescheid vom 1. September 1994 sei die Dauer der für das Verfahren zur Verfügung stehenden Zeit wirksam auf drei Monate verlängert worden. Die beantragte Genehmigung könne nicht erteilt werden, weil der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks stehe. Der angemessene Preis für
das Grundstück betrage allenfalls 1,30 DM/qm, seit die Gemeinde ihre Absicht aufgegeben habe, das Grundstück als Baugebiet auszuweisen.

III.


Die Rechtsbeschwerde ist nicht begründet.
1. Ohne Bedeutung ist, ob die Sächsische L. GmbH bei Abschluß des Kaufvertrages als rechtsfähige Gesellschaft bestand. Gegenstand des Kaufvertrages ist ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück. Verkauf und Auflassung des Grundstücks sind daher gemäß § 2 Abs. 1 GrdstVG genehmigungspflichtig. Da das Grundstück mehr als 0,5 ha groß ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 SächsAGGrdstVG [SächsGVBl. 1994, 1252], § 2 der Verordnung über die Bestimmung der Freigrenze nach dem Landpachtverkehrsgesetz und der Mindestgröße der dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegenden Grundstücke [SächsGVBl. 1994, 689]), hatte die beteilige Behörde gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2, § 12 GrdstVG die Entscheidung der Siedlungsbehörde, des Staatlichen Amts für landwirtschaftliche Neuordnung Wu., über die Ausübung des Vorkaufsrechts einzuholen. Siedlungsunternehmung im Sinne von § 1 Abs. 1 RSiedlG ist die Sächsische L. GmbH. Ob diese bei Abschluß des Kaufvertrages am 11. Dezember 1991 in das Handelsregister eingetragen war, ist für die Wirksamkeit der Verlängerung der Entscheidungsfrist durch den Zwischenbescheid vom 1. September 1994 ohne Bedeutung.
2. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts ist auch insoweit nicht zu beanstanden, als sie zwischen dem heutigen Wert des Grundstücks und dem vereinbarten Kaufpreis ein grobes Mißverhältnis feststellt und daher den Ver-
trag vom 4. Dezember 1991 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG als nicht genehmigungsfähig ansieht.

a) Ein Mißverhältnis liegt vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Wert des Grundstücks erheblich übersteigt. Übersteigt der vereinbarte Vertragspreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50 %, ist in der Regel von einem groben Mißverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszugehen (Senat, Beschl. v. 2. Juli 1968, V BLw 9/68, NJW 1968, 2057, 2058; OLG Frankfurt, RdL 1955, 309; Lange, GrdstVG, § 9 Anm. 5 a; Pikalo/Bendel, GrdstVG, § 9, S. 605). Zur Feststellung des Mißverhältnisses ist der Kaufpreis dem landwirtschaftlichen Verkehrswert gegenüberzustellen. Landwirtschaftlicher Verkehrswert ist der Wert, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt durchschnittlich erzielt wird (Senat, Beschl. v. 2. November 1957, V BLw 30/57, RdL 1958, 14). Handelt es sich bei dem verkauften Grundstück um Bauerwartungsland, ist eine hierdurch bewirkte Wertsteigerung auch bei einem Verkauf unter Landwirten zu berücksichtigen, weil auch unter Landwirten eine absehbare Möglichkeit, ein Grundstück als Baugrundstück zu nutzen, zu einer Preissteigerung führt (Senat, Beschl. v. 2. Juli 1968, aaO; OLG Oldenburg, AgrarR 1996, 224, 225; Pikalo/Bendel, § 9 GrdstVG, S. 599).
Hierzu hat das Beschwerdegericht festgestellt, daß bei Abschluß des Vertrages der landwirtschaftliche Verkehrswert des Grundstücks nicht erheblich hinter dem vereinbarten Kaufpreis zurückblieb, weil die Gemeinde W., der die Planungshoheit zukam, seinerzeit beabsichtigte, das Grundstück in einem Flächennutzungsplan als Bauland auszuweisen. Damit kam dem Grundstück bei Abschluß des Kaufvertrages die Qualität von Bauerwartungsland zu. Ein
Flächennutzungsplan mit diesem Inhalt wurde jedoch nicht beschlossen. Im Gegenteil, die Gemeinde hob im September 1992 ihre Beschlüsse zur Aufstellung eines Flächennutzungsplans dieses Inhalts auf. Folge hiervon ist, daß dem Grundstück seither die Qualität von Bauerwartungsland nicht mehr zukommt und sein Verkehrswert nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Oberlandesgerichts auf allenfalls 1,30 DM/qm gesunken ist.

b) Hierauf ist für die Entscheidung abzustellen. Ziel des Grundstückverkehrsgesetzes ist es, zur Verbesserung der Agrarstruktur beizutragen (BTDrucks. 3/119 S. 14; Ehrenforth, RSiedlG und GrdstVG, Teil B, Einl. VII 1; Pikalo /Bendel, Einl. GrdstVG, S. 15; Vorwerk/v. Sprekelsen, GrdstVG, Einl. S. 2; Wöhrmann, GrdstVG, Vorbem. Rdn. 31). Die zur Veräußerung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke notwendige Genehmigung kann daher nicht erteilt werden, wenn der vereinbarte Preis den Ertragswert des Grundstücks weit übersteigt und der Mehrpreis nicht durch die Erwartung gerechtfertigt ist, das Grundstück werde in absehbarer Zeit bebaubar werden. Zu einem derartigen Preis einen Kaufvertrag zu schließen, ist kein Landwirt bereit. Steht fest, daß die der Preisvereinbarung im Kaufvertrag zugrundeliegende Annahme, das Grundstück werde in absehbarer Zeit bebaubar sein, fehl geht, scheidet daher eine Genehmigung des Vertrages aus, wenn der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Mißverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks steht.
Daran ändert sich nicht dadurch etwas, daß bei zeitnaher Antragsstellung die Genehmigung zu erteilen gewesen wäre, weil innerhalb des der Behörde für die Entscheidung zustehenden Zeitraums (§ 6 Abs. 1 GrdstVG) das Ausbleiben der Bebaubarkeit nicht bekannt geworden wäre (Pikalo/Bendel, § 9
GrdstVG, S. 549, 569; ferner OLG Stuttgart, Justiz 1984, 184, 185). Bei der Prüfung der Frage, ob der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Mißverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zum landwirtschaftlichen Verkehrswert steht, ist nach dem Beschluß des Senats vom 2. Juli 1968 (V BLw 10/68, RdL 1968, 205, 206) zwar grundsätzlich von dem Preis auszugehen, der für Grundstücke gleicher Art und Lage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bezahlt wird. Ob hieran festzuhalten ist, kann dahin gestellt bleiben. Wird der Genehmigungsantrag erst lange nach Abschluß des Vertrages gestellt (hier 2 3/4 Jahre) und hat sich zwischenzeitlich das Preisgefüge wesentlich geändert, kann zur Feststellung eines Mißverhältnisses zwischen dem vereinbarten Preis und dem landwirtschaftlichen Verkehrswert nicht auf einen nicht mehr realisierbaren Wert abgestellt werden. Einen derartigen Wert zum Kriterium der Frage zu machen , ob die Genehmigung zu erteilen ist, läuft dem Ziel des Grundstücksverkehrsgesetzes zuwider, die Agrarstruktur zu schützen. Zumindest im Falle verzögerter Antragstellung findet der allgemeine Grundsatz Anwendung, daß nach dem Sach- und Rechtsstand im Zeitpunkt der Entscheidung der Behörde bzw. der letzten mündlichen Verhandlung des Gerichts zu befinden ist (vgl. Senat, Beschl. v. 4. Juli 1957, V BLw 66/56, RdL 1957, 241, 243; KG OLGE 43, 382; KG Recht 1923 Nr. 1357; BVerwGE 1, 291, 295; 29, 304, 305 f; 64, 218, 222; 78, 243, 244; MünchKomm-BGB/Schwab, 3. Aufl., § 1828 Rdn. 16; Soergel /Zimmermann, BGB, 13. Aufl., § 1828 Rdn. 8; Eyermann/Schmidt, VwGO, 11. Aufl., § 113 Rdn. 45; Kopp/Schenke, VwGO, 11. Aufl., § 113 Rdn. 217). Die gegenteilige Auffassung der Rechtsbeschwerde hätte zur Folge, daß ein Rechtsgeschäft wirksam würde, das mit dem Zweck der vom Grundstücksverkehrsgesetz angeordneten Genehmigungsbedürftigkeit offensichtlich nicht zu vereinbaren ist.

III.


Die Kostenentscheidung folgt aus § 44 LwVG.

Wenzel Krüger Klein

Tenor

Die sofortigen Beschwerden der Antragsteller zu 1. bis 3. gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Stendal vom 26.10.2010 werden zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden den Antragstellern zu 1. bis 3. auferlegt, die der Genehmigungsbehörde auch die außergerichtlichen Kosten zu erstatten haben.

Die Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof wird zugelassen.

Gründe

I.

1

Die Antragsteller, Verkäufer und Käufer eines als Landwirtschaftsfläche ausgewiesenen Flurstücks, wenden sich gegen die Versagung der erforderlichen Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz durch die zuständige Genehmigungsbehörde, den Landkreis.

2

Mit notariell beurkundetem „Kauf- und Übereignungsvertrag“ vom 31.03.2008 (UR-Nr. …des Notars M. K., G. ) verkaufte die Antragstellerin zu 1. (BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, im Folgenden: BVVG GmbH) an die Antragsteller zu 2. und 3. (Eheleute T. und U. E. ) das 2,6371 ha große, in der Gemarkung R. gelegene Flurstück … der Flur …, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Burg von R., Blatt …. Das Flurstück ist im Grundstückskataster als Ackerland verzeichnet. In § 8 Abs. 1 des notariellen Vertrages haben die Parteien die gemeinsame Annahme festgehalten, dass der Kaufgegenstand binnen eines Zeitraumes von 10 Jahren beginnend mit der Beurkundung des Vertrages zu landwirtschaftlichen/ forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird. Als Kaufpreis für Grund und Boden haben sie 29.000,00 EUR vereinbart. Der Verkauf erfolgte im Rahmen der gewöhnlichen Privatisierungstätigkeit der Antragstellerin zu 1., er ist nicht nach dem Ausgleichsleistungsgesetz und der Flächenerwerbsverordnung privilegiert. Die Antragsteller zu 2. und 3. erhielten den Zuschlag in einem öffentlichen Ausschreibungsverfahren aufgrund des von ihnen abgegebenen Höchstgebotes.

3

Mit Schreiben vom 08.04.2008, eingegangen beim Landkreis J. am 09.04.2008, stellte der beurkundende Notar unter Überreichung einer Ablichtung des Kaufvertrages den Antrag nach § 2 des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG) und bat um Genehmigung bzw. Übersendung des Negativattestes. Der Landkreis verlängerte durch Zwischenbescheid vom 14.04.2008 gegenüber dem Notar die Bearbeitungsfrist auf zwei Monate.

4

Mit Bescheid vom 05.06.2008, der Antragstellerin zu 1. am 06.06.2008 und den Antragstellern zu 2. und 3. am 07.06.2008 zugestellt, hat der Landkreis die Genehmigung des Kaufvertrages vom 31.03.2008 nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt. Der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis stehe - so die Genehmigungsbehörde zur Begründung - im groben Missverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert in der Gemarkung R. . Hierdurch würden Landwirte, die einen Bedarf und ein Interesse für das Grundstück hätten, gehindert, dieses Grundstück zum ortsüblichen Preis zur Aufstockung ihres Betriebes zu erwerben, so dass eine nachteilige Auswirkung auf die Agrarstruktur die Folge sei. Der Landkreis stützte sich dabei auf eine Mitteilung des Amts für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten (ALFF) A. vom 15.05.2008, in dem ihm zwei dringend aufstockungsbedürftige Landwirte - die S. GbR und der Betriebsinhaber L. B. - benannt worden waren, die bei einem ortsüblichen Verkaufspreis ihr Kaufinteresse signalisiert hätten.

5

Die Antragstellerin zu 1. hat mit Schriftsatz vom 17.06.2008, eingegangen beim Amtsgericht am 18.06.2008, und die Antragsteller zu 2. und 3. haben mit Schriftsatz vom 11.06.2008, eingegangen beim Landkreis am 16.06.2008, jeweils Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung gestellt.

6

Nach Auffassung der Antragsteller unterliegt der Grundstücksverkauf durch die BVVG GmbH schon deshalb nicht dem Grundstücksverkehrsgesetz, weil das Rechtsgeschäft von dem Ausnahmetatbestand des § 4 Nr. 1 GrdstVG erfasst werde; die BVVG GmbH (Antragstellerin zu 1.) sei als Tochtergesellschaft einer Bundesanstalt, der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS), gegründet worden und erfülle für die Bundesrepublik Deutschland bestimmte, sich aus der Wiedervereinigung ergebende Aufgaben, hier die Privatisierung der Acker- und Waldflächen.

7

Für den vorliegenden Grundstückskaufvertrag müsse darüber hinaus die Genehmigungsfiktion des § 6 Abs. 1 GrdstVG gelten, weil die Genehmigungsbehörde nicht innerhalb der in § 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG vorgeschriebenen Monatsfrist eine (Zwischen-)Entscheidung getroffen und den Antragstellern zugestellt habe. Auch in der Sache sei die Annahme des Landkreises, wonach der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert sonstiger Flächen in der Gemarkung R. stehe, unzutreffend. Die Antragstellerin zu 1. habe für Acker vergleichbarer Qualität bis zu 6.500,00 EUR je ha erzielt. Außerdem liege das Grundstück in unmittelbarer Ortsnähe, so dass ein Zuschlag bis zu 100 % angemessen sei. Vor allem aber sei die Preisermittlung hier auf der Grundlage einer öffentlichen Ausschreibung erfolgt, an der sich auch eine Mehrzahl von Landwirten im Haupterwerb beteiligt habe. Eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG komme nicht in Betracht, wenn Landwirte um den Kauf landwirtschaftlicher Grundstücke miteinander konkurrierten. Die Durchführung der öffentlichen Ausschreibung biete im Übrigen gerade die Gewähr dafür, dass ein Marktpreis erzielt werde. Wenn die BVVG GmbH gleichwohl verpflichtet würde, einen niedrigeren als den am Markt erzielbaren Kaufpreis zu verlangen, so handelte es sich um eine staatliche Beihilfe, die gegen die Bestimmungen der Art. 87 ff. EGV und die Vorgaben der Europäischen Kommission verstieße. Schließlich haben die Antragsteller auch in Abrede genommen, dass es andere aufstockungsbedürftige und -würdige Interessenten gebe, die bereit und in der Lage seien, den Kaufpreis für den Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks aufzubringen.

8

Die Antragstellerin zu 1. hat beantragt,

9

den Versagungsbescheid des Antragsgegners vom 05.06.2008 aufzuheben und die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 31.03.2008, UR-Nr. …des Notars M. K. in G. nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu erteilen.

10

Die Antragsteller zu 2. und 3. haben beantragt,

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den Antragsgegner zu verurteilen, ein Zeugnis nach § 6 Abs. 3 GrdstVG zu erteilen;

12

hilfsweise

13

unter Aufhebung des Versagungsbescheides des Antragsgegners vom 05.06.2008 die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages zum 31.03.2008, UR-Nr. … des Notars M. K. in G., nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu erteilen.

14

Die Genehmigungsbehörde hat beantragt,

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die Anträge auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.

16

Der Landkreis hat den von ihm am 05.06.2008 erlassenen Bescheid über die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung verteidigt. Die BVVG GmbH unterfalle, da sie privatrechtlich organisiert sei, nicht der Ausnahme von dem Grundstücksverkehrsgesetz gemäß § 4 Nr. 1 GrdstVG. Auch sei die Bearbeitungsfrist des § 6 Abs. 1 GrdstVG hier gewahrt, denn die Frist habe sich mit der Übersendung des Zwischenbescheides vom 14.04.2008 an den Urkundsnotar wirksam auf zwei Monate verlängert. Was die Höhe des von den Antragstellern vereinbarten Kaufpreises angehe, so habe sich aus der Bodenrichtwertkarte des Landesamtes für Geoinformation und Vermessung für den Raum R., bei einer Ackerzahl von 45, ein Bodenrichtwert von ca. 3.000,00 EUR je ha für den Stichtag 01.01.2008 ergeben, und nach Auskunft der Landgesellschaft Sachen-Anhalt mbH sei in der Vergangenheit ein durchschnittlicher Verkaufspreis in Höhe von 3.200,00 EUR je ha erzielt worden; der von den Antragstellern vereinbarte Kaufpreis sei damit um das Dreifache überhöht. Auf der anderen Seite seien die in dem Bescheid vom 05.06.2008 benannten Landwirte, die S. GbR und der Betriebsinhaber L. B., bereit, für das streitgegenständliche Flurstück einen Kaufpreis von ca. 4.500,00 EUR je ha - und damit 50 % mehr als der ortsübliche Preis - zu bezahlen.

17

Das Landwirtschaftsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Verkehrswertgutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Regionalbereich A. vom 25.03.2010 (Bd. I Bl. 78 ff. d.A.) sowie einer ergänzenden Stellungnahme des Vorsitzenden des Gutachterausschusses vom 04.08.2010 (Bd. I Bl. 147 f. d.A.). Außerdem hat es in der Sitzung vom 27.10.2010 (Bd. I Bl. 166 ff. d.A.) Dr. W. Sf., Abteilungsleiter beim ALFF A., sowie die als Erwerbsinteressenten benannten Landwirte L. B., U. S. und K. S. als Zeugen vernommen.

18

Im Anschluss an die Beweisaufnahme hat das Landwirtschaftsgericht durch Beschluss vom 26.11.2010 die Anträge auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Bei dem Grundstückskaufvertrag handele es sich - so das erstinstanzliche Gericht - um kein genehmigungsfreies Rechtsgeschäft im Sinne des § 4 Nr. 1 GrdstVG, denn weder der Bund noch ein Land sei an der Veräußerung beteiligt. Einer Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung stehe auch nicht der Umstand entgegen, dass die Kaufvertragsparteien im Wege der öffentlichen Ausschreibung bestimmt worden seien. Insbesondere sei keine europarechtlich unzulässige Beihilfe anzunehmen; das grundstücksverkehrsrechtlichte Genehmigungsverfahren diene vielmehr in verfassungsgemäßer Weise der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur. Die Genehmigung gelte auch nicht durch Fristablauf im Sinne des § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt, weil dem - wegen § 3 Abs. 2 S. 2 GrdstVG als ermächtigt geltenden - Notar ein Zwischenbescheid erteilt worden sei. Inhaltlich seien die Voraussetzungen für eine Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung im vorliegenden Fall erfüllt. Zwischen dem vereinbarten Gegenwert und dem landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks habe im Zeitpunkt der Ausübung der Genehmigung im Juni 2008 ein grobes Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. Nr. 3 GrdstVG bestanden, weil das Grundstück nach dem Gutachten des Gutachterausschusses per 31.03.2008 einen Verkehrswert von nur 9.200,00 EUR - bei einem vereinbarten Kaufpreis von 29.000,00 EUR - gehabt habe. Darüber hinaus habe die Beweisaufnahme ergeben, dass erwerbswillige Landwirte auch bereits seien, für das streitgegenständliche Grundstück einen Preis bis zu 13.800,00 EUR = 150 % des Verkehrswertes zu zahlen. Der Zeuge Dr. Sf. habe zudem bekundet, dass der Landwirt B. dringend aufstockungsbedürftig sei, und es hätten sich auch keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Betrieb B. etwa tatsächlich nicht zur Zahlung eines Kaufpreises von 13.800,00 EUR in der Lage sei.

19

Gegen den ihnen jeweils am 13.12.2010 zugestellten Beschluss des Landwirtschaftsgerichts haben die Antragstellerin zu 1. mit Schriftsatz vom 21.12.2010, der am 22.12.2010 beim Amtsgericht und am 27.12.2010 beim Oberlandesgericht eingegangen ist, sowie die Antragsteller zu 2. und 3. mit Schriftsatz vom 27.12.2010, der an diesem Tage ebenfalls beim Oberlandesgericht eingegangen ist, sofortige Beschwerde eingelegt. Die Antragstellerin zu 1. hat ihr Rechtsmittel in dem weiteren Schriftsatz vom 04.03.2011, die Antragsteller zu 2. und 3. haben die Beschwerde in dem Schriftsatz vom 14.03.2011 begründet.

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Nach Auffassung der Antragsteller kann ein Kaufpreis, der - wie im vorliegenden Fall - in einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren unter regulären Marktbedingungen durch Verkauf an den Meistbietenden ermittelt worden sei, nicht in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehen, wenn das Grundstück weiterhin landwirtschaftlich genutzt werde. Solle der Marktwert mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens ermittelt werden, müsse dieses Gutachten seinerseits dem in einem solchen Bietverfahren erzielten Preis möglichst nahe kommen. Das von dem Landwirtschaftsgericht eingeholte Gutachten des Gutachterausschusses vom 25.03.2010 werde diesen Anforderungen nicht gerecht, unter anderem deshalb, weil es eine bis auf das Jahr 2005 zurückgehende Durchschnittsrechnung angestellt habe. Die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung könne auch nicht darauf gestützt werden, dass das streitgegenständliche Grundstück an einen Landwirt zu einem Preis von 13.800,00 EUR zu veräußern sei, weil eine solche Veräußerung - so die Antragsteller - ihrerseits rechtswidrig wäre. Die Antragstellerin zu 1., die der öffentlichen Hand zuzurechnen sei, unterliege dem EU-weiten Verbot, Beihilfen ohne vorherige Genehmigung der Europäischen Kommission zu gewähren (Art. 107 Abs. 1 i.V.m. Art. 108 Abs. 3 S. 3 AEUV). Es stelle aber eine unzulässige Beihilfe dar, wenn die öffentliche Hand entweder einem Bieter, der nicht das besten Angebot abgegeben habe, den Zuschlag erteile oder ein alternatives Verfahren wähle, das zur Ermittlung eines niedrigeren Kaufpreises führe.

21

Außerdem diene die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung hier schon deshalb nicht der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur, weil die Ausschreibung auf eine landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks abgezielt habe und letztlich auch angehende Landwirte - die Antragsteller zu 2. und 3. - den Zuschlag erhalten hätten. Der Umstand, dass die Marktpreise für landwirtschaftliche Flächen in den neuen Bundesländern seit 2007 deutlich gestiegen seien, stelle für sich genommen keine Gefahr für die Agrarstruktur dar; denn das Preisniveau in den neuen Bundesländern sei weiterhin deutlich niedriger als dasjenige in den alten Ländern. Der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, der aus der Beschränkung der Kapitalverkehrsfreiheit gemäß Art. 63 AEUV folge, sei im vorliegenden Fall ebenfalls nicht gewahrt. Als milderes Mittel hätten die Erteilung einer Auflage (§ 10 GrdstVG) oder Bedingung (§ 11 GrdstVG) in Betracht gezogen werden müssen. Schließlich mangele es dem Bescheid des Landkreises vom 05.06.2008 auch an einer hinreichenden Bestimmtheit; er habe sich lediglich auf die Wiedergabe des Wortlauts des § 9 Abs. Nr. 3 GrdstVG und die Behauptung, dass erwerbswillige Landwirte vorhanden seien, beschränkt.

22

Die Antragstellerin zu 1. beantragt,

23

unter Aufhebung des Versagungsbescheids des Landkreises J. vom 05.06.2008 (Az. 83-61/2008/120) die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks gemäß dem am 31.03.2008 zu UR-Nr. … des Notars M. K., G. geschlossenen Kauf- und Übereignungsvertrages zu genehmigen.

24

Die Antragsteller zu 2. und 3. beantragen,

25

unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Stendal vom 26.11.2010 - Az.: 4 Lw 4/09 - und unter Aufhebung des Bescheides des Landkreises J. vom 05.06.2008 - Az.: 83-61/2008/120 - die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks Gemarkung R., Flur …. Flurstück …, gemäß dem am 31.03.2008 vor dem Notar M. K. in G., UR-Nr. …, geschlossene Kauf- und Übereignungsvertrag zu genehmigen.

26

Die Genehmigungsbehörde beantragt,

27

die Beschwerden zurückzuweisen.

28

Der Landkreis verteidigt den angefochtenen Beschluss des Landwirtschaftsgerichts. Er hält den Hinweis der Antragsteller auf eine nach EU-Recht unzulässige Beihilfe schon deshalb für unberechtigt, weil die Rechtsform der BVVG GmbH auf privatem Recht beruhe und ihr daher die Genehmigungsfreiheit gemäß § 4 Nr. 1 GrdstVG nicht zugute komme. Der Verkehrswert eines Grundstücks könne in zulässiger Weise nicht nur im Wege eines Bietverfahrens, sondern auch durch die Einholung eines Gutachtens des Gutachterausschusses ermittelt werden, wie dies in erster Instanz geschehen sei. Mit dem Bietverfahren würden die Absichten des Gesetzgebers des Grundstücksverkehrsgesetzes verfehlt, denn die Bevorzugung des Meistbietenden könne zu einer Konzentration landwirtschaftlich genutzter Flächen in einem räumlich begrenzten Gebiet in einer Hand führen und außerdem drohe die Gefahr, dass Berufsfremde landwirtschaftliche Grundstücke auf Vorrat zu spekulativen Zwecken anhäuften. Im vorliegenden Fall seien die Antragsteller zu 2. und 3. weder Landwirte noch sei bei ihnen gesichert, dass die Nutzung der Flächen zukünftig Zwecken diene, die nicht zur Schaffung einer ungesunden Agrarstruktur führen würden.

29

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

30

Der Senat hat gemäß seinem Beschluss vom 20.04.2011 (Bd. II Bl. 163 ff. d.A.) ergänzenden Beweis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert des streitgegenständlichen Flurstücks 10028 der Flur 2 der Gemarkung R. erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. agrar. Kg. vom 01.09.2011, die Tischvorlage des Sachverständigen vom 21.02.2012 (Bd. III Bl. 15 ff. d.A.) sowie das Protokoll über die Anhörung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2012 (Bd. III Bl. 24/25 ff. d.A.) verwiesen. Außerdem hat der Senat den Landwirt L. B. zu seiner Bereitschaft, das Flurstück zu erwerben, als Zeugen vernommen (Bd. III Bl. 18 u. 27 d.A.). Insofern wird ebenfalls auf die Sitzungsniederschrift der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2012 (Bd. III Bl. 24/27 ff. d.A.) Bezug genommen.

II.

31

Die sofortigen Beschwerden der Antragsteller zu 1. bis 3. sind jeweils zulässig, haben in der Sache aber keinen Erfolg.

32

Der Landkreis hat mit Bescheid vom 05.06.2008 zu Recht die nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderliche Genehmigung für die Veräußerung des Flurstücks ... der Flur ... der Gemarkung R. durch die BVVG GmbH an die Eheleute E. gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt. Es liegen Tatsachen vor, aus denen sich hier ergibt, dass der von den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

33

1. Die vorliegende Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch die BVVG GmbH ist nicht nach § 4 Nr. 1 GrdstVG von der Genehmigungspflicht ausgenommen. Eine Genehmigung wäre nur dann nicht erforderlich, wenn der Bund oder ein Land als Vertragsteil an der (Grundstücks-)Veräußerung beteiligt wäre. Das trifft für den vorliegenden Fall nicht zu.

34

Unter „Bund“ im Sinne dieser Vorschrift sind nur Handlungssubjekte im Rahmen der unmittelbaren Bundesverwaltung zu verstehen (BGH, Beschluss v. 27.11.2009 - Az.: BLw 4/09 -, AUR 2011, 43, 44). Weder die BVVG GmbH, die als juristische Person des Privatrechts organisiert ist, noch deren alleinige Gesellschafterin, die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS), die eine rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts ist, fallen deshalb unter § 4 Nr. 1 GrdstVG (so ausdrücklich BGH a.a.O.). In diesem Zusammenhang hat der BGH auch einen von der Vorinstanz aus § 3 Abs. 11 AusglLeistG gezogenen Umkehrschluss gebilligt. Das Ausgleichsleistungsgesetz ermöglicht(e) den verbilligten Erwerb zu privatisierender Flächen durch einen privilegierten Kreis von Berechtigten, zu dem etwa zu DDR-Zeiten entschädigungslos enteignete Personen gehören. Auf derartige Privatisierungen ist § 4 Nr. 1 GrdstVG nach § 3 Abs. 11 AusglLeistG entsprechend anzuwenden, d. h. dass es einer Genehmigung nicht bedarf. Im Umkehrschluss rechtfertigt diese gesetzliche Verweisung die Annahme, dass die Genehmigungsfreiheit für andere Veräußerungen durch die BVVG GmbH als solche im Rahmen des Flächenerwerbsprogramms nicht gilt (BGH a.a.O.).

35

2. a) Die Grundstücksverkehrsgenehmigung gilt nicht bereits deshalb nach § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt, weil die Genehmigungsbehörde die in § 6 Abs. 1 GrdstVG bestimmte Frist zur Entscheidung über die Genehmigung versäumt hätte.

36

Der beurkundende Notar hat mit Schreiben vom 08.04.2008, eingegangen beim Landkreis am 09.04.2008, unter Beifügung des Kaufvertrages den Antrag auf Erteilung der Genehmigung nach § 2 GrdstVG gestellt. Die Entscheidung über die Genehmigung ist grundsätzlich binnen eines Monats nach Eingang des Antrags und der (Vertrags-)Urkunde zu treffen (§ 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG). Mit Schreiben vom 14.04.2008, abgesandt am 15.04.2008, hat der Landkreis dem Urkundsnotar jedoch einen Zwischenbescheid erteilt, wodurch sich die Frist für die Entscheidung über den Genehmigungsantrag gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG auf zwei Monate verlängert hat. Nach § 13 Ziff. 1 des notariellen Kaufvertrages war der Notar unter anderem bevollmächtigt, „Erklärungen zur Durchführung des Rechtsgeschäfts . . . entgegenzunehmen“; das betrifft auch die Inempfangnahme des Zwischenbescheids. Der Versagungsbescheid des Landkreises vom 05.06.2008 ist den Vertragsparteien am 06.06. bzw. 07.06.2008 - und damit rechtzeitig innerhalb der auf zwei Monate verlängerten Entscheidungsfrist - zugestellt worden.

37

b) Dass der Bescheid des Landkreises vom 05.06.2008 - vor allem hinsichtlich der Darlegung der tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung - eine unzureichende Begründung enthält, führt ebenfalls nicht zu seiner Aufhebung. Zwar ist die Entscheidung der Genehmigungsbehörde entsprechend § 39 VwVfG zu begründen. Die Begründung konnte jedoch gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2 u. Abs. 2 VwVfG bis zum Schluss der letzten Tatsacheninstanz nachgeholt werden, was hier geschehen ist.

38

3. Entgegen der Auffassung der Antragsteller lassen sich aus europarechtlichen Bestimmungen, insbesondere aus Art. 87 EG - jetzt Art. 107 AEUV -, weder die Unanwendbarkeit des Grundstücksverkehrsgesetzes noch Anhaltspunkte für eine bestimmte Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG („Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks“) herleiten.

39

a) Die Antragsteller begründen ihre Beschwerden im Kern mit dem Argument, dass die Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zur Gewährung einer Beihilfe führe, die nicht mehr im Einklang mit dem Gemeinschaftsrecht stehe. Sie verweisen in diesem Zusammenhang auf die „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ (Bd. I Bl. 146 d d.A.) sowie auf das - zur Ermittlung des Grundstückswertes nach dem Ausgleichsleistungsgesetz ergangene - Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 16.12.2010 (Rechtssache C-239/09). Danach sind bei der Veräußerung von Immobilien nur Beihilfen bis zu 35 % bzw. - seit dem Jahre 1999 - 40 % des Marktwertes zulässig. Als Verkauf zum Marktwert wird in erster Linie „der Verkauf von Bauten oder Grundstücken nach einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren (ähnlich einer Versteigerung) und die darauf folgende Veräußerung an den meistbietenden oder den einzigen Bieter“ angesehen (s. Ziff. II. 1. der Mitteilung). Alle anderen Verfahren zur Wertermittlung, insbesondere die Einholung eines Sachverständigengutachtens, werden daran gemessen, ob sie den so verstandenen Marktwert möglichst genau widerspiegeln.

40

b) Die Entscheidung des EUGH vom 16.12.2010 lässt sich schon deshalb nicht auf den vorliegenden Fall übertragen, weil sie im Hinblick auf das Ausgleichsleistungsgesetz ergangen ist, also zu einer gesetzlichen Regelung, die ausdrücklich einen Grundstücksverkauf unter Wert an einen privilegierten Personenkreis - und damit eine Beihilfe im europarechtlichen Sinn - beabsichtigt hat. Demgegenüber geht es im vorliegenden Fall um einen normalen Grundstücksverkauf, wie er auch zwischen Privaten jederzeit stattfinden könnte; eine Begünstigungs- oder Förderabsicht besteht nicht. Dem hat der deutsche Gesetzgeber Rechnung getragen, indem er zwar Grundstücksgeschäfte nach dem Ausgleichsleistungsgesetz von dem Genehmigungserfordernis des Grundstücksverkehrsgesetzes ausgenommen hat (vgl. § 3 Abs. 11 AusglLeistG), nicht aber sonstige Immobilienverkäufe der BVVG GmbH.

41

c) Darüber hinaus bestehen erhebliche Zweifel, ob in der Anwendung eines Instruments der negativen Bodenlenkung - um ein solches handelt es sich bei der Versagung einer nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlichen Genehmigung - überhaupt eine europarechtlich relevante Beihilfe liegen kann. Denn auf diesem Wege wird allenfalls ein mittelbarer Einfluss auf die am Grundstücksverkehr beteiligten Verkehrskreise ausgeübt, sich bei der Vereinbarung der Kaufpreise an marktüblichen Verhältnissen zu orientieren.

42

d) Der Anwendungsbereich des Grundstücksverkehrsgesetzes erstreckt sich auf alle privatrechtlichen Grundstücksveräußerungen, seine Beschränkungen gelten nicht speziell für die Grundstücksgeschäfte der öffentlichen Hand. Darin liegt insbesondere auch der maßgebende Unterschied zu den von der BVVG GmbH in Vollzug des Ausgleichsleistungsgesetzes vorgenommenen Immobilienverkäufen. Wenn sich der Staat in seinem Handeln auf die Ebene des Privatrechts begibt und mit einer juristischen Person des Privatrechts am allgemeinen Grundstücksverkehr teilnimmt, hat er die für jedermann geltenden Gesetze zu beachten; in der Befolgung der für alle Privatrechtssubjekte geltenden Gesetze kann aber nicht zugleich eine europarechtlich unzulässige Beihilfe der öffentlichen Hand liegen.

43

4. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG darf die Genehmigung nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert - also der Kaufpreis - in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind vom Landkreis im Hinblick auf den notariellen Kauf- und Übereignungsvertrag vom 31.03.2008 zu Recht angenommen worden.

44

a) Ein Missverhältnis liegt vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Wert des Grundstücks erheblich übersteigt. Übersteigt der vereinbarte Vertragspreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50 %, ist in der Regel von einem groben Missverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszugehen. Zur Feststellung des Missverhältnisses ist der Kaufpreis dem landwirtschaftlichen Verkehrswert gegenüberzustellen. Landwirtschaftlicher Verkehrswert ist der Wert, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt durchschnittlich erzielt wird (st. Rspr., etwa BGH Beschluss v. 27.04.2001 - Az.: BLw 14/00 -, NJW-RR 2001, 1021 f.).

45

b) Der landwirtschaftliche Verkehrswert ist nicht gleichbedeutend mit dem Marktwert, wie ihn die Kommission der Europäischen Gemeinschaften versteht. Infolgedessen lässt sich auch nicht allein aus dem Umstand, dass die Antragsteller zu 2. und 3. den Zuschlag aufgrund eines Ausschreibungsverfahrens erhalten haben, der Schluss ziehen, dass der vereinbarte Kaufpreis unter dem Gesichtspunkt des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG unbedenklich wäre.

46

aa) Das ergibt sich bereits aus der - unter Ziff. 4. a) wiedergegebenen - Definition des landwirtschaftlichen Verkehrswertes, die auf einen durchschnittlich zu erzielenden Wert beim Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt, also nicht auf das im Einzelfall abgegebene Höchstgebot, abstellt.

47

bb) Darüber hinaus wäre der Prüfung einer Grundstücksveräußerung anhand des Maßstabs des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG generell die Grundlage entzogen, wenn man für die Ermittlung des Grundstückswertes darauf abstellen wollte, dass ein Interessent bereit ist, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Denn die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG vorzunehmende Prüfung setzt stets voraus, dass sich ein Käufer - sei es im Rahmen eines Bietverfahrens oder auf anderem Wege - gefunden hat, der den im Vertrag bestimmten Preis zu zahlen willens und in der Lage ist, und dass sich der Preis im nachfolgenden Genehmigungsverfahren dennoch als in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehend erweist. Zwischen einer förmlichen Ausschreibung, wie sie die BVVG GmbH in diesem wie in vergleichbaren Fällen durchgeführt hat, und einer Annonce in einer Tages- oder Fachzeitschrift, wie sie nicht selten ein privater Landwirt auf der Suche nach Kaufinteressenten veröffentlichen wird, besteht allenfalls ein gradueller, nicht aber ein grundsätzlicher Unterschied. Darauf hat auch der Sachverständige Dipl.-Ing. Kg. bei seiner Anhörung vor dem Senat hingewiesen.

48

cc) Mit der Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. GrdstVG hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, Spekulationsgeschäfte mit land- und fortwirtschaftlichen Grundsstücken zu unterbinden. Es sollte verhindert werden, dass die auf den Betriebsertrag angewiesenen Berufslandwirte mit so hohen Anschaffungskosten belastet werden, dass der Bestand und die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedroht erscheinen können. Der Erwerb des zur Verbesserung der Agrarstruktur dringend erforderlichen Landes durch interessierte Land- und Forstwirte würde außerordentlich erschwert, wenn überhöhte Preise gefordert werden könnten. Deshalb hat die Landwirtschaftsbehörde darauf zu achten, dass für Grundstücke, die weiterhin der Land- und Forstwirtschaft dienen, nicht Preise gezahlt werden, die in keinem Verhältnis mehr zu der vorgesehenen oder möglichen Nutzung des Grundstücks stehen (s. BGH Beschluss v. 02.07.1968 - Az.: V BLw 10/68 -, WM 1968, 943, 945). Dieser Gesetzeszweck verbietet es aber geradezu, auf ein - wie auch immer motiviertes - Höchstgebot eines einzelnen Kaufinteressenten abzustellen, das nicht dem üblichen Preisniveau entspricht.

49

c) Aufgrund der überzeugenden - schriftlichen und mündlichen - Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. Kg. ist der Senat, wie bereits zuvor das Landwirtschaftsgericht, zu der Überzeugung gelangt, dass der zwischen der BVVG GmbH und den Antragstellern zu 2. und 3. in dem notariellen Vertrag vom 31.03.2008 vereinbarte Kaufpreis mehr als 50 % über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert gelegen und deshalb - im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG - in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks gestanden hat. Dies gilt unabhängig davon, ob für die Bewertung des Grundstücks nur solche Vergleichskauffälle herangezogen werden, an denen die BVVG GmbH nicht beteiligt gewesen ist, oder ob der landwirtschaftliche Verkehrswert anhand aller Verkäufe landwirtschaftlicher Immobilien in dem betreffenden Gebiet ermittelt wird.

50

aa) Der Sachverständige Dipl.-Ing. Kg. hat in seinem Gutachten vom 01.09.2011 den Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses (31.03.2008) ohne Berücksichtigung von BVVG-Kauffällen auf 13.648,19 EUR und mit Berücksichtigung von BVVG-Kauffällen auf 14.168,61 EUR veranschlagt. Zur Begründung hat er im Wesentlichen folgendes ausgeführt.

51

Für die Bewertung des streitgegenständlichen Flurstücks müsse - wegen des abweichenden baurechtlichen Status - zwischen zwei Teilflächen unterschieden werden, nämlich einerseits einer 350 qm großen Bebauungslücke zwischen Wohnbaugrundstücken und andererseits einer 26.021 qm großen landwirtschaftlichen Fläche. Der Wert der als Bebauungslücke bezeichneten Teilfläche sei mit (10,00 EUR/qm x 350 = ) 3.500,00 EUR anzusetzen, der Wert der Landwirtschaftsfläche ohne BVVG-Kauffälle mit (0,26 EUR/qm x 26.021 qm + 0,13 EUR/qm x 26.021 qm = ) 10.148,19 EUR bzw. unter Berücksichtigung der BVVG-Kauffälle mit (0,28 EUR/qm x 26.021 qm + 0,13 EUR/qm x 26.021 qm = ) 10.668,61 EUR.

52

Die kleinere, etwa 350 qm große Teilfläche befinde sich zwischen zwei mit Einfamilienhäusern bebauten Grundstücken (Flurstücke 91/38 und 91/33); bei ihr handele es sich um einen geschotterten Weg, der gegenwärtig als Zufahrt zu einem weiteren bebauten Wohngrundstück (Flurstück 91/40) diene. Eine selbständige Bebauung der Teilfläche komme aufgrund ihrer Größe nicht in Betracht, der Eigentümer des Flurstücks 91/40 habe jedoch, da sein Grundstück keinen sonstigen direkten Anschluss an die U. straße aufweise, ein erhebliches Interesse an der dauerhaften Nutzung der Teilfläche. Angesichts der so umschriebenen Funktion der Teilfläche hat der Sachverständige einen Abschlag vom Bodenrichtwert für Bauland (Mischgebiet Dorflage) in Höhe von 50 % für sachgerecht gehalten, so dass sich ein Wertansatz von 10,00 EUR/qm ergibt (Gutachten S. 6 u. 9).

53

Der andere, 26.021 qm große Teil des Flurstücks stelle - so der Sachverständige - eine Landwirtschaftsfläche dar, auch wenn die Fläche derzeit nicht landwirtschaftlich bewirtschaftet (Brachfläche) und von den Anwohnern der angrenzenden Grundstücke zur Lagerung von Baumaterialien, Brennholz etc. genutzt werde. Es sei von einer durchschnittlichen Bodenwertzahl von 27 auszugehen, wobei der Sachverständige in seiner Tischvorlage vom 21.02.2012 (S. 1) näher erläutert hat, aus welchen Teilwerten sich die von ihm für das Flurstück zugrunde gelegte Bodenwertzahl zusammensetze. Im Hinblick darauf, dass die durchschnittliche Ackerzahl bei den ausgewerteten Kauffällen mit 30 bzw. 31 Bodenpunkten leicht über dem Niveau der Bodenwertzahl für das streitgegenständliche Flurstück lägen, sei ein Verkehrswertabschlag von 0,01 EUR/qm für den Stichtag des 31.03.2008 gerechtfertigt (Gutachten S. 14 u. 17).

54

Grundlage der Ermittlung des Verkehrswertes ist das Vergleichswertverfahren. Die ausgewerteten Kauffälle umfassten lediglich einen vergleichsweise kurzen und stichtagsnahen Zeitraum von 12 Monaten, so dass sich innerhalb der berücksichtigten Kauffälle eine zeitliche Preisentwicklung nicht feststellen lasse und daher auch keine Wertkorrektur erforderlich sei. Ebenso bedürfe es keiner Verkehrswertkorrektur hinsichtlich der Flächengröße, weil die durchschnittlichen Flächengrößen der ausgewerteten Kauffälle nur unwesentlich von der Größe des streitgegenständlichen Flurstücks abwichen (Gutachten S. 14). Aufgrund einer eingehenden Analyse der Kauffälle ist der Sachverständige schließlich zu dem Ergebnis gelangt, dass sich zwischen Kaufverträgen mit Beteiligung von Landwirten auf Verkäufer- und/oder Käuferseite und solchen ohne (feststellbare) Beteiligung von Landwirten keine signifikanten Unterschiede erkennen ließen; er hat daher sämtliche, ihm vom Gutachterausschuss mitgeteilte Kauffälle in die Bewertung mit einbezogen (Gutachten S. 12/13).

55

Ausgehend von diesen Prämissen hat der Sachverständige ohne Berücksichtigung der BVVG-Kauffälle einen anzusetzenden Verkehrswert von 0,26 EUR/qm per 31.03.2008 ermittelt (Gutachten S. 15). In einem zweiten Schritt hat er die ihm von der BVVG GmbH mitgeteilten Kauffälle ausgewertet, allerdings letztlich nur diejenigen Fälle berücksichtigt, die tatsächlich zu einem Kaufabschluss geführt hatten. Die BVVG-Kauffälle lagen, isoliert betrachtet, bei einem Durchschnittswert von 0,37 EUR/qm und damit um 37 % über dem sich aus den sonstigen Verkäufen ergebenden Wert (für Juli/August 2011 betrug der gleiche Abstand sogar 142 %). Bei einer anteiligen Berücksichtigung der Verkäufe der BVVG GmbH am Grundstücksgesamtmarkt ist der Sachverständige zu einem Verkehrswertansatz von 0,28 EUR/qm gelangt (Gutachten S. 16 - 18). Ergänzend hat er in seiner Tischvorlage vom 21.02.2012 (S. 1) sowie bei seiner Anhörung vor dem Senat deutlich gemacht, dass sich diese Werte unter Einbeziehung sämtlicher Kauffälle ergeben und er angesichts der Spannweite der mitgeteilten Kaufpreise von einen Ausschluss einzelner Kauffälle nach dem Grundsatz der doppelten Standardabweichung Abstand genommen habe.

56

Für beide Verkehrswertansätze hat der Sachverständige außerdem einen Zuschlag von 0,13 EUR/qm befürwortet, um der begünstigten Lage des Flurstücks Rechnung zu tragen; der Zuschlag von 0,13 EUR/qm entspricht 50 % des ohne Berücksichtigung der BVVG-Kauffälle ermittelten Verkehrswertes (Gutachten S. 18). In seinem schriftlichen Gutachten, vor allem aber in seiner Tischvorlage vom 21.02.2012 (S. 2) hat der Sachverständige deutlich gemacht, dass er die landwirtschaftliche Fläche nicht etwa als Bauerwartungsland ansehe, sondern dass er mit dem Zuschlag dem Umstand habe Rechnung tragen wollen, dass die Ackerfläche für angrenzende Grundstückseigentümer als Gartenerweiterungsfläche, Lagerplatz oder Freizeitfläche von Interesse sein könnte. Etwa ¼ der Fläche schätze er als begünstigt ein, was ihn - bei einem Faktor von 200 % für die Begünstigung - zur Annahme eines pauschalen Zuschlages von 50 % bezogen auf die Gesamtfläche veranlasst habe.

57

bb) Der Senat hält die sehr sorgfältigen und detaillierten Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing Kg. für überzeugend und geht deshalb mit dem Sachverständigen von einem Verkehrswert des streitgegenständlichen Flurstücks per 31.03.2008 von 13.648,19 EUR (ohne Berücksichtigung der BVVG-Kauffälle) bzw. von 14.168,61 EUR (unter Berücksichtigung auch der BVVG-Kauffälle) aus.

58

Soweit sich die Antragstellerin zu 1. in ihrem Schriftsatz vom 25.10.2011 dagegen gewendet hat, dass der Sachverständige einen Verkehrswertabschlag von 0,01 EUR/qm im Hinblick auf eine Ackerzahl von 27 Bodenpunkten vorgenommen und einen Zuschlag von 50 %, berechnet nach dem Verkehrswert ohne Berücksichtigung von BVVG-Kauffällen, für richtig gehalten hat, hat der Sachverständigen seinen Standpunkt in der nachfolgenden Tischvorlage und in der Anhörung vor dem Senat in dem zuvor wiedergegebenen Sinne näher erläutert. Gleiches gilt für seine Entscheidung, sämtliche Vergleichsfälle aus der Kaufpreissammlung heranzuziehen und keine besonders hohen oder niedrigen Kaufpreise mit dem Mittel der Standardabweichung auszuschließen. Der Hinweis der Antragstellerin in ihrem Schriftsatz vom 13.03.2012 auf Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639) geht demgegenüber schon deshalb fehl, weil die Verordnung nach ihrem § 24 erst zum 01.07.2010 - und damit lange nach dem maßgeblichen Stichtag des 31.03.2008 - in Kraft getreten ist. Unabhängig hiervon fiel es in den originären Aufgabenbereich des Sachverständigen, kraft seiner Sachkunde dem Senat aufzuzeigen, inwieweit auch besonders hohe und niedrige Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung zu berücksichtigen seien. Das hat der Sachverständige hier in begründeter Weise getan. Der Senat folgt dem Vorgehen des Sachverständigen insbesondere auch deshalb, weil die Einbeziehung sämtlicher Kaufpreise nach den Darlegungen des Sachverständigen tendenziell zu einem höheren, also den Antragstellern günstigeren Verkehrswert führt; denn anhand des Maßstabs der einfachen Standardabweichung würden vor allem Verträge mit besonders hohen Kaufpreisen herausfallen. Dass auch eine andere Behandlung derartiger ungewöhnlicher Kaufpreise in Betracht gekommen wäre - etwa der von der Antragstellerin zu 1. in ihrem Schriftsatz vom 13.03.2012 befürwortete Vergleich mit dem üblichen Pachtpreisniveau -, macht die Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen nicht unrichtig.

59

Auf der anderen Seite vermag auch die Auffassung des Landkreises, dass der Wert der gegenwärtig als Feldweg genutzten Bebauungslücke eher geringer anzusetzen sei als der Wert der landwirtschaftlichen Flächen, angesichts des Interesses des Eigentümers des Flurstücks 91/40 an dieser Zufahrt nicht zu überzeugen. Was die landwirtschaftliche Teilfläche des Grundstücks angeht, so ist diese zwar - wie der Landkreis noch einmal hervorgehoben hat - seit einigen Jahren unbewirtschaftet, kann jedoch den Angaben des Sachverständigen bei seiner Anhörung zufolge nach Durchführung entsprechender Aufräumarbeiten jederzeit wieder landwirtschaftlich genutzt werden.

60

cc) Lediglich ergänzend wird darauf verwiesen, dass auch bereits der erstinstanzlich beauftragte „Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Regionalbereich A. “ in seinem Verkehrswertgutachten vom 08.05.2010 (Bd. I Bl. 78 ff. d.A.) zu tendenziell ähnlichen Wertansätzen gelangt ist wie nunmehr der Sachverständige Dipl.-Ing. Kg., nämlich zu 10,00 EUR/qm bzw. 3.500,00 EUR für 350 qm hinsichtlich der Bebauungslücke und zu 0,22 EUR/qm bzw. 5.725,00 EUR für 26.021 qm hinsichtlich der Landwirtschaftsfläche. Das Amt für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten A. hatte außerdem im Genehmigungsverfahren in einem an den Landkreis gerichteten Schreiben vom 15.05.2008 (Bl. 29 f. d. BA) mitgeteilt, eine Nachfrage bei der Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH habe ergeben, dass in der Vergangenheit in der Gemarkung R. ein durchschnittlicher Verkaufswert in Höhe von 3.200,00 EUR/ha als vergleichbarer Verkehrswert habe erzielt werden können.

61

dd) Der in dem notariellen Kaufvertrag vom 31.03.2008 vereinbarte Kaufpreis von 29.000,00 EUR übersteigt den von dem Sachverständigen ermittelten Verkehrswert des Grundstücks um mehr als 50 %. Denn die Grenze für einen Kaufpreis, der (noch) nicht in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stünde, läge ohne Berücksichtigung der BVVG-Kauffälle bei 20.472,29 EUR bzw. unter Einschluss der BVVG-Kauffälle bei 21.252,92 EUR.

62

d) Bei der Prüfung der Frage, ob der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zum landwirtschaftlichen Verkehrswert steht, geht der Senat von dem Preis aus, der für Grundstücke gleicher Art und Lage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bezahlt wird. Das entspricht der bisherigen Rechtsprechung (vgl. Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 5. Aufl., S. 561, Abschn. 4.12.6) und gilt hier auch ungeachtet des Umstandes, dass zwischen dem Vertragsschluss (31.03.2008) und der jetzigen Entscheidung im Beschwerdeverfahren ein Zeitraum von mehr als vier Jahren liegt.

63

Allerdings hat der BGH in einem Fall, in dem der Antrag auf Genehmigung erst erhebliche Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages gestellt wurde, auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abgestellt (s. BGH, Beschluss v. 27.04.2001 - Az.: BLw 14/00 -, NJW-RR 2001, 1021 f.). Daraus lässt sich jedoch für den vorliegenden Fall nicht die Notwendigkeit eines späteren Beurteilungszeitpunkts herleiten. Der mehrjährige Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und gerichtlicher Entscheidung ist hier auf die Dauer des Gerichtsverfahrens - mit einer umfangreichen Beweisaufnahme sowohl in erster als auch in zweiter Instanz - zurückzuführen und nicht etwa Ausdruck des eigenen Willens der Vertragsparteien, durch eine verzögerte Antragstellung das Rechtsgeschäft insgesamt erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam werden zu lassen. Darüber hinaus entsprach der Kaufpreis in dem vom BGH entschiedenen Fall ursprünglich im Wesentlichen dem Verkehrswert des Grundstücks und geriet erst im nachhinein - aber vor Beantragung der Grundstücksverkehrsgenehmigung - in ein grobes Missverhältnis zum Grundstückswert, als die Immobilie ihren Status als Bauerwartungsland verlor. Demgegenüber erfüllte der vorliegend zu beurteilende Kaufvertrag bereits im Zeitpunk des Vertragsabschlusses die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG, so dass Landwirte nicht bereit gewesen wären, zu dem vereinbarten Preis das Grundstück zu erwerben. Diese abschreckende Wirkung und die dadurch bedingten Beeinträchtigungen der Agrarstruktur zu verhindern, ist aber gerade der Zweck des Grundstücksverkehrsgesetzes (BGH a.a.O.). Sie wird auch nicht durch die zwischenzeitlich eingetretenen Preissteigerungen auf dem landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt „geheilt“. Denn der Landwirt, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses den unverhältnismäßig hohen Kaufpreis nicht zahlen konnte oder wollte, wird den Kaufpreis aufgrund der allgemeinen Preissteigerungen inzwischen zwar möglicherweise als marktüblich akzeptieren, würde aber - da er sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dem unangemessen hohen Kaufpreis verweigert hat - nunmehr infolge der Vertragsbindung des Verkäufers bei einer Genehmigung gar nicht mehr zum Zuge kommen. Das Genehmigungserfordernis nach dem Grundstücksverkehrsgesetz würde damit teilweise seiner Funktion entledigt.

64

Auf den Verkehrswert des Flurstücks zum Stichtag Juli/August 2011, mit dessen Ermittlung der Senat den Sachverständigen vorsorglich ebenfalls beauftragt hatte (ohne BVVG-Kauffälle: 17.551,34 EUR; mit BVVG-Kauffällen: 21.194,28 EUR), kommt es danach für die Bestimmung des groben Missverhältnisses im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht an.

65

5. Bei einer Überschreitung des Verkehrswertes um mehr als 50 % ist allerdings nicht schematisch von einem groben Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszugehen; besondere Umstände können eine andere Bewertung rechtfertigen (BGH, Beschluss v. 02.07.1968 - Az.: V BLw 10/68 -, WM 1968, 943). Die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht anzuwenden, wenn ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu erwarten sind (BGH, Beschluss v. 27.04.2001 - Az.: BLw 14/00 -, NJW-RR 2001, 1021 f.). Derartige besondere Umstände sind jedoch im Ergebnis hier nicht gegeben.

66

a) Das Flurstück wird gegenwärtig landwirtschaftlich nicht genutzt und liegt brach (Gutachten, S. 6). Der Sachverständige hat jedoch sowohl in seinen schriftlichen Ausführungen (Gutachten, S. 9) als auch bei seiner mündlichen Anhörung deutlich gemacht, dass das Grundstück - bis auf die ca. 350 qm große Bebauungslücke - nach entsprechenden Aufräumarbeiten ohne weiteres landwirtschaftlich genutzt werden könne; rechtlich handele es sich eindeutig um eine Landwirtschaftsfläche. Hiermit im Einklang stehend, ist der Kaufvertrag nach dessen § 8 Abs. 1 von den Parteien auch in der gemeinsamen Annahme geschlossen worden, dass das Grundstück binnen 10 Jahren zu landwirtschaftlichen/forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird.

67

b) Bedeutung kommt dem Umstand zu, ob hauptberufliche Landwirte an dem Erwerb des Grundstücks überhaupt nicht interessiert sind oder ob sie lediglich mit Rücksicht auf die Höhe des geforderten Kaufpreises kein Erwerbsinteresse haben (s. BGH Beschluss v. 02.07.1968 - Az.: V BLw 10/68 -, WM 1968, 943, 944 f.). Das ALFF A. hatte zwei Interessenten, nämlich die S. GbR und die Baumschule B., ermittelt, die zu einem Kauf des Grundstücks für ihren jeweiligen landwirtschaftlichen Betrieb bereit wären (s. Schreiben vom 15.05.2008, Bl. 29 f. d. BA, sowie Aussage des Zeugen Dr. Sf. in der erstinstanzlichen Verhandlung vom 27.10.2010, Bd. I Bl. 166 ff. d.A.); die S. GbR hatte sich auch an dem Ausschreibungsverfahren beteiligt. Aufgrund einer ergänzend durchgeführten Beweisaufnahme ist der Senat zu der Überzeugung gelangt, dass eine Erwerbsbereitschaft und -fähigkeit jedenfalls des Zeugen B. zu bejahen ist.

68

aa) Der Zeuge B., der an der ... Universität B. Gartenbau studiert hat, betreibt seit Oktober 1992 einen landwirtschaftlichen Betrieb. Dieser Betrieb umfasst sowohl eine landwirtschaftliche als auch eine Baumschulenproduktion. Hieraus erzielt der Zeuge 100 Prozent seines Einkommens, ist also Haupterwerbslandwirt. Er verfügte zum Zeitpunkt seiner erstinstanzlichen Vernehmung im Oktober 2010 über eine Eigentumsfläche von ca. 35 ha und hatte ca. 260 ha zugepachtet; die heute von ihm bewirtschaftete Fläche gibt er mit etwa 350 ha an, davon etwa 60 ha in seinem Eigentum stehend. Fünf Vollzeitkräfte sind in seinem Betrieb beschäftigt. Der Zeuge hat den von ihm in den Jahren 2007/2008 erzielten Gewinn auf etwa 70.000, - EUR beziffert.

69

bb) Der Zeuge B. wäre auch bereit, für das streitgegenständliche Grundstück einen bis zu 50 % über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Preis zu zahlen.

70

(1) Hierfür sprechen bereits die Ergebnisse der vom Landwirtschaftsgericht durchgeführten Beweiserhebungen. In seinem Verkehrswertgutachten vom 25.03.2010 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Regionalbereich A. den Bodenwert der Landwirtschaftsfläche per 31.03.2008 mit 2.200,00 EUR je ha und denjenigen der Wohnbaulandfläche mit 10,00 EUR je qm, den Wert des Flurstücks insgesamt daher mit 9.225,00 EUR angegeben. Zwar ist der vom Senat beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. Kg. in seinem Gutachten vom 01.09.2011 hinsichtlich des Ackerlands letztlich zu einem wesentlich höheren Verkehrswertansatz, nämlich 3.900,00 EUR bzw. 4.100,00 EUR je ha, gelangt. In der Praxis ist es jedoch - wie dem Senat insbesondere aufgrund der Sachkunde seiner ehrenamtlichen Richter bekannt ist - üblich, dass die Kaufvertragsparteien bei der Veräußerung vergleichsweise kleiner Grundstücke wie dem hier vorliegenden regelmäßig auf die Auskünfte des Gutachterausschusses und die Informationen aus der zur Verfügung stehenden Kaufpreissammlung zurückgreifen und nicht eine gesonderte Bewertung durch einen Sachverständigen veranlassen. Vor diesem Hintergrund kam - und kommt - den Angaben des Gutachterausschusses, auch wenn sie sich nach weiteren eingehenden Ermittlungen des Senats letztlich als zu niedrig erwiesen haben, für den Grundstücksverkehr zwischen Landwirten dennoch eine gewisse Bedeutung zu. Der Zeuge B. hat aber bei seiner erstinstanzlichen Vernehmung vor dem Landwirtschaftsgericht ausdrücklich bestätigt, dass er bereit wäre, für das 2,6371 ha große Flurstück einen Kaufpreis von mindestens 13.800,00 EUR zu bezahlen, und er hatte bereits zuvor, in einem an das ALFF A. gerichteten Schreiben vom 04.06.2008 (Bd. I Bl. 115 d.A.), einen Preis von ca. 4.500,00 EUR je ha als akzeptabel bezeichnet.

71

(2) Auf der Grundlage der in zweiter Instanz vorgenommenen Grundstücksbewertung durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. Kg. hat der Senat den Zeugen B. erneut nach seiner Erwerbsbereitschaft, bezogen auf das Jahr 2008, befragt. Der Zeuge hat erklärt, dass er einen Kaufpreis von 20.472,29 EUR bzw. 21.252,92 EUR „noch akzeptiert“ hätte. Bei den genannten Beträgen handelt es sich um 150 % der von dem Sachverständigen für den Stichtag des 31.03.2008 ermittelten Verkehrswerte von 13.648,19 EUR (ohne BVVG-Kauffälle) bzw. 14.168,61 EUR (mit BVVG-Kauffällen). Der Zeuge hat, für den Senat nachvollziehbar, erläutert, dass er das etwa 3 km von seinem Betrieb entfernte Grundstück landwirtschaftlich, und zwar für seine Baumschule, genutzt hätte. Er hätte - so der Zeuge - den Kaufpreis zum damaligen Zeitpunkt nicht aus den laufenden Erträgen seines Betriebes bezahlt, sondern im Wege einer speziellen Finanzierung. Dass der Zeuge zugleich zu erkennen gegeben hat, dass ein Kaufpreis von 20.472,29 EUR bzw. 21.252,92 EUR „schon grenzwertig“ gewesen wäre und die „absolute Höchstgrenze“ dargestellt hätte, steht der Annahme der Erwerbsbereitschaft des Landwirts nicht entgegen. Denn die 150 % - Grenze bezeichnet auch nach Auffassung der Rechtsprechung den Übergang zu einem „groben Missverhältnis“ zwischen Kaufpreis und Grundstückswert im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG.

72

c) Demgegenüber sind die Antragsteller zu 2. und 3. bisher keine Landwirte und beabsichtigen auch nicht, eine landwirtschaftliche Tätigkeit als Haupt- oder Nebenerwerbslandwirte aufzunehmen.

73

aa) Bereits in der mündlichen Verhandlung des Landwirtschaftsgerichts vom 04.03.2009 haben die Grundstückskäufer sich zu ihren Absichten wie folgt geäußert (Bd. 0 Bl. 32 d.A.):

74

„Die Eheleute E. erklären, sie seien im Moment im Baugewerbe tätig. Im Moment seien sie nicht landwirtschaftlich tätig. Gegenwärtig seien sie auch nicht als Hobbylandwirte tätig. Sie sind aber jetzt ungefähr 50 Jahre alt und wollten zukünftig Hobbylandwirtschaft betreiben.“

75

In der Anlage zu ihrem Schriftsatz vom 16.07.2009 haben die Antragsteller zu 2. und 3. eine „Konzeption zum Aufbau eines landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes in R. bei G. “ vorgelegt, das eine Flächenverwendung als Weidewirtschaft, Obstbaukultur und Gemüse- und Gartenbau ausweist (Bd. I Bl. 42 - 45 d.A.). Am Schluss dieses Konzepts heißt es:

76

„Diese Zusammenarbeit (mit Vereinen und Verbänden der Landschafts- und Kulturpflege) ist in der Tat geplant, da unser landwirtschaftlicher Betrieb eben nicht nur als Erwerbsquelle dienen soll, sondern darüber hinaus auch als Beitrag zur Belebung einer immer Arten- und Sortenärmeren Kulturlandschaft verstanden werden will. Dieser Ansatz hat mit der rein wirtschaftlichen Betrachtung primär nichts zu tun . . .“

77

Der Senat hat sich in der mündlichen Verhandlung vom 20.04.2011 von dem Antragsteller zu 2. ebenfalls die Ziele, die er und seine Ehefrau mit dem Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks verfolgen, erläutern lassen. In der Sitzungsniederschrift sind die Angaben des Antragstellers, von ihm genehmigt, wie folgt festgehalten (Bd. II Bl. 141/142 d.A.):

78

„Mein Wohnhaus befindet sich unmittelbar an der Grenze zu dem streitgegenständlichen Flurstück, wie ich es soeben auch in die Luftbildaufnahme eingezeichnet habe.

79

Im Übrigen haben meine Ehefrau und ich inzwischen Flächen in einer Größenordnung von 16.000 qm erworben, die sich etwa 5 km von unserem Wohnort entfernt in G. befinden. Auf diesem Grundstück halten wir 9 Schafe. Der Erwerb des Grundstücks ist vor etwa zwei Jahren erfolgt, zeitlich nach dem Erlass des Bescheides durch den Landkreis.

80

Zur Erläuterung möchte ich hinzufügen, dass ich als Bauunternehmer tätig bin, 57 Jahre alt bin und mit 60 Jahren meine Berufstätigkeit aufgeben will. Ich will insofern eine Landwirtschaft im Nebenerwerb betreiben.

81

Die wirtschaftliche Situation eines solchen Nebenerwerbsbetriebes habe ich bisher nicht durchgerechnet. Ich muss von einem solchen Betrieb ja nicht leben. Ich will einen solchen Betrieb wegen der Freude an der Natur und den Tieren begründen. Vielleicht kann ich dann auch für meine Enkelkinder Ponys auf dem Grundstück halten.“

82

bb) Den vorstehend wiedergegebenen eigenen Angaben der Antragsteller zu 2. und 3. ist zu entnehmen, das sie beabsichtigen, als sog. Hobbylandwirte landwirtschaftlich tätig zu werden. Ein Hobbylandwirt unterscheidet sich von einem (leistungsfähigen) Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt dadurch, dass er die Bodennutzung durch Pflanzenanbau oder Tierhaltung nicht erwerbsmäßig oder wirtschaftsmäßig betreibt und die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Grundstücke somit nicht der Sicherung seiner Existenzgrundlage dient (s. Netz, a.a.O., Abschn. 4.1.3, S. 255, und Abschn. 4.10.3.2, S. 446). Im Rahmen des Grundstücksverkehrsgesetzes, insbesondere im Hinblick auf die Regelung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG, steht ein solcher Hobbylandwirt einem Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt nicht gleich (so auch OLG Karlsruhe, Beschluss v. 28.11.1995 - Az.: 3 W 68/95 Lw -, AgrarR 1996, 377, 378, und Netz, a.a.O., Abschn. 4.10.3.7.2, S. 464, jeweils für den Versagungstatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG). Denn während der Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt die Höhe seiner Kaufofferte davon abhängig machen muss, ob er die Aufwendungen für den Immobilienerwerb aus dem zukünftigen landwirtschaftlichen Ertrag des Grundstücks wird erwirtschaften können, steht für den Hobbylandwirt nicht die Rentabilität, sondern die Förderung seiner Freizeitbetätigung im Vordergrund. Die letztgenannte Betätigung gehört aber nicht zu den vom Grundstücksverkehrsgesetz geschützten Zielen.

83

6. Die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung durch die Genehmigungsbehörde ist deshalb zu bestätigen und die Genehmigung nicht etwa gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG unter der Bedingung zu erteilen, dass ein geringerer, vom Senat zu bestimmender Kaufpreis vereinbart wird (vgl. dazu BGH, Beschluss v. 02.07.1968 - Az.: V BLw 10/68 -, WM 1968, 943, 945). Selbst wenn nämlich die Vertragsparteien einen den Verkehrswert (nur) um 50 % übersteigenden Kaufpreis vereinbaren würden, liefe das Geschäft weiterhin dem Ziel der Verbesserung der Agrarstruktur zuwider, weil das Grundstück nach wie vor in das Eigentum von Nicht- bzw. Hobbylandwirten - den Antragstellern zu 2. und 3. - gelangen würde (s. Netz, a.a.O., Abschn. 4.17.2.1, S. 604). Die von Netz (a.a.O.) aus diesem Grunde erwogene Verknüpfung der Vertragsänderungsbedingung mit einer Weiterveräußerungsauflage gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG entspräche im vorliegenden Fall erkennbar nicht der Interessenlage der Käufer, die einen Erwerb des Grundstücks nur im Hinblick auf die Nutzung für die eigene Freizeitgestaltung anstreben. Darüber hinaus käme die Erteilung der Genehmigung unter der Bedingung eines niedrigeren als des vereinbarten Kaufpreises auch deshalb nicht in Betracht, weil die in dem Ausschreibungsverfahren abgegebene Kaufofferte nicht nur Grundlage für den Inhalt des nachfolgenden Grundstückskaufvertrages geworden, sondern auch das entscheidende Kriterium für die Auswahl der Käufer unter mehreren Interessenten gewesen ist. Erweist sich der angebotene höchste Kaufpreis als nicht genehmigungsfähig, muss die Antragstellerin vor diesem Hintergrund zunächst eine Entscheidung darüber treffen, ob sie an dem Auswahlverfahren und an der Person des ausgewählten Bieters (Nichtlandwirt !) unverändert festhält. Eine Genehmigungserteilung unter einer Bedingung scheidet daher aus. Das Landwirtschaftsgericht hat im Ergebnis zu Recht die gegen die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung gerichteten Anträge zurückgewiesen.

III.

84

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG.

85

Der Senat hat gemäß § 24 Abs. 1 LwVG a.F. die Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Grundsätzliche Bedeutung kommt insbesondere der Frage zu, ob und gegebenenfalls mit welchen Maßgaben Grundstücksverkehrgenehmigungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt werden können, wenn der Grundstückserwerber den Zuschlag aufgrund eines von ihm abgegebenen Höchstgebotes, im Rahmen der Privatisierung landwirtschaftlicher Grundstücke durch die BVVG GmbH, erhalten hat.

86

Die nach der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsätze der Antragstellerin zu 1. vom 13.03. und 18.04.2012 haben vorgelegen und sind Gegenstand der Beratung des Senats, unter Mitwirkung auch der ehrenamtlichen Richter, gewesen.


BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
BLw 5/13
vom
25. April 2014
in der Landwirtschaftssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Die Behörde darf die Genehmigung eines Vertrags über die Veräußerung eines
land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks auch dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1
GrdstVG versagen, wenn sie den Vertrag, obwohl das Vorkaufsrecht nach dem
Reichssiedlungsrecht hätte ausgeübt werden können, entgegen § 12 GrdstVG
dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat (Fortführung von Senat,
Beschluss vom 7. Juli 1966 - V BLw 9/66, NJW 1966, 2310).

b) Die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu
einem im Bieterverfahren ermittelten Preis ist - ungeachtet eines von einem
Gutachter ermittelten niedrigeren innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts - nicht
nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu versagen, wenn um dieselbe Fläche
konkurrierende Landwirte bereit sind, einen (annähernd) gleich hohen Preis zu
zahlen.
BGH, Beschluss vom 25. April 2014 - BLw 5/13 - OLG Jena
AG Erfurt
Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am
25. April 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter
Dr. Lemke und Dr. Czub sowie die ehrenamtlichen Richter Beer und Kees

beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena - Senat für Landwirtschaftssachen - vom 24. Juni 2013 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1, die den Beteiligten zu 2 und zu 5 auch die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu erstatten hat, zurückgewiesen. Die in dem Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Gerichtsgebühren sind von der Beteiligten zu 1 nicht zu erheben. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 46.000 €.

Gründe:


I.

1
Mit notariellem Vertrag vom 17. August 2010 verkaufte die Beteiligte zu 2 fünf in Thüringen belegene landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Größe von 2,5 ha zu einem Kaufpreis von 46.000 € an den Beteiligten zu 5. Die Beteiligte zu 2, die ehemals volkseigene landwirtschaftliche Grundstücke veräußert, hatte zuvor eine öffentliche Ausschreibung durchgeführt, bei der der Beteiligte zu 5 das höchste Angebot abgegeben hatte. Der Beteiligte zu 5 ist Haupterwerbslandwirt und Inhaber eines etwa 250 km von den gekauften Grundstücken entfernten landwirtschaftlichen Betriebs; er beabsichtigt nicht, diese Grundstücke selbst zu bewirtschaften, sondern will sie an einen ortsansässigen Landwirt verpachten.
2
Die Beteiligte zu 3 (Genehmigungsbehörde), die den Vertrag nicht dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgelegt hatte, versagte mit Bescheid vom 14. Oktober 2010 die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, weil die Veräußerung zum Zwecke der Verpachtung im Hinblick auf das Erwerbsinteresse ortsansässiger landwirtschaftlicher Unternehmen eine ungesunde Verteilung des Bodens bedeute und der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehe.
3
Das Landwirtschaftsgericht hat dem Antrag der Beteiligten zu 2 auf Erteilung der Genehmigung mit der Begründung stattgegeben, dass die Veräußerung auch zu einem Preis von 46.000 € der Agrarstruktur nicht widerspreche, weil bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung sich keine erwerbswilligen und aufstockungsbedürftigen Landwirte gemeldet hätten, die bereit gewesen seien, den noch angemessenen Kaufpreis (von 50 % über dem von dem Sachverständigen festgestellten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert von 27.200 €) zu zahlen.
4
Mit der gegen diesen Beschluss eingelegten Beschwerde hat die Beteiligte zu 1 (die übergeordnete Behörde) zwei Erklärungen in der Nähe ansässiger Landwirte vorgelegt, die die Grundstücke für einen Preis von bis zu 41.118 €erwerben wollen. Das Oberlandesgericht (Landwirtschaftssenat) hat die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, mit der sie die Versagung der Genehmigung erreichen will.

II.

5
Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in AUR 2013, 338 ff. veröffentlicht ist) meint, die Beteiligte zu 3 hätte die beantragte Genehmigung nicht versagen dürfen.
6
Eine Versagung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG komme nach § 9 Abs. 5 GrdstVG schon deshalb nicht in Betracht, weil die Beteiligte zu 3 den Vertrag nicht gemäß § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorgelegt habe, obwohl die Voraussetzungen für dessen Ausübung vorgelegen hätten.
7
Der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liege nicht vor, obwohl nach dem gutachterlich festgestellten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert der Grundstücke bestehe. Eine Versagung der Genehmigung aus diesem Grund komme, wenn - wie hier - ein Landwirt Käufer sei, nur in den Ausnahmefällen in Betracht, in denen der gebotene Preis außerhalb jeder vernünftigen betriebswirtschaftlichen Kalkulation liege. Davon könne jedoch nicht ausgegangen werden, wenn zwei um die Fläche konkurrierende Landwirte einen annähernd gleich hohen Preis für den Erwerb dieser Fläche zu zahlen bereit seien.

III.

8
Die nach § 9 LwVG i.V.m. § 70 Abs. 1 FamFG auf Grund der Zulassung durch das Beschwerdegericht statthafte und auch im Übrigen nach § 71 Abs. 1 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Die nach § 2 Abs. 1 GrdstVG erforderliche Genehmigung zu Veräußerungen landwirtschaftlicher Grundstücke, derer es auch bei den Verkäufen durch die Beteiligte zu 2 bedarf (Senat, Beschluss vom 27. November 2009 - BLw 4/09, NJW-RR 2010, 886 ff.), ist von dem Landwirtschaftsgericht zu Recht nach § 22 Abs. 3 GrdstVG erteilt worden.
9
1. Rechtsfehlerfrei geht das Beschwerdegericht davon aus, dass die Beteiligte zu 3 nach § 9 Abs. 5 GrdstVG die beantragte Genehmigung nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagen durfte.
10
a) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde musste sich das Beschwerdegericht nicht mit der Frage befassen, ob die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke an einen Haupterwerbslandwirt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet, wenn der Käufer wegen der zu großen Entfernung von seiner Hofstelle das Kaufgrundstück nicht selbst bewirtschaften kann. Das ist hier nach § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht zu prüfen. Diese Vorschrift bestimmt, dass dann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, jedoch nicht ausgeübt wird, die Genehmigung nach (§ 9) Absatz 1 Nr. 1 nur versagt werden kann, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt. Dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 4 Abs. 1 RSG vorlagen, hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei festgestellt.
11
b) Die Rechtsbeschwerde erhebt insoweit auch keine Einwendungen, sondern meint, dass § 9 Abs. 5 GrdstVG nur dann einschlägig sei, wenn ein mit einem Nichtlandwirt geschlossener Vertrag wegen des Erwerbsinteresses anderer Landwirte nicht hätte genehmigt werden können und die Behörde die Genehmigung versage, ohne dass siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht geprüft zu haben.
12
aa) Das widerspricht indessen dem Regelungsinhalt der Norm. Der Senat hat bereits entschieden, dass bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts, falls ein Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 GrdstVG nicht vorliegt, die Genehmigung eines Vertrags über die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke ohne weitere Prüfung zu erteilen ist, also auch dann, wenn der Erwerber schon genug Land hat oder das Grundstück zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken verwendet werden soll oder Landwirte das Grundstück dringend brauchen und auch erwerben wollen (Beschluss vom 7. Juli 1966 - V BLw 9/66, NJW 1966, 2310). An dieser Rechtsprechung, die von den Oberlandesgerichten (vgl. OLG Stuttgart, RdL 1970, 232; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 275; OLG Jena, AuR 2013, 340, 341) und im Schrifttum (Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 9 Anm. 4.10.7, S. 559) geteilt wird, hält der Senat fest.
13
bb) Die in § 9 Abs. 5 GrdsVG bestimmte Rechtsfolge tritt auch dann ein, wenn wegen eines erheblich über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Kaufpreises die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu erwarten war. Da das Siedlungsunternehmen den Vertrag nur als Ganzes oder überhaupt nicht übernehmen kann, ist es nicht zulässig, bei der Auslegung des § 9 Abs. 5 GrdstVG danach zu differenzieren, ob das Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht wegen der Höhe des Kaufpreises oder aus anderen Gründen nicht ausgeübt hat (Senat, Beschluss vom 7. Juli 1966 - V BLw 9/66, aaO).
14
cc) Die Behörde darf die Genehmigung des Vertrags auch dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagen, wenn sie den Vertrag, obwohl das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsrecht hätte ausgeübt werden können, entgegen der Bestimmung in § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat. Die Behörde kann durch ein solches gesetzwidriges Verhalten weder dem Antragsteller die Vorteile entziehen, die sich für ihn nach § 9 Abs. 5 GrdstVG bei Nichtausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ergeben, noch den ihr zustehenden Prüfungsrahmen auf den in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bezeichneten Versagungsgrund erweitern (vgl. OLG Koblenz, RdL 1964, 292, 293; OLG Oldenburg, RdL 1976, 52).
15
2. Das Vorliegen des in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bezeichneten Versagungsgrunds verneint das Beschwerdegericht ohne Rechtsfehler. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
16
a) Nach den auf einem Sachverständigengutachten beruhenden Feststellungen zum Verkehrswert wäre allerdings von einem solchen Missverhältnis auszugehen.
17
aa) Der Wert des Grundstücks im Sinne dieser Vorschrift ist der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert. Er wird durch den Preis bestimmt, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen erzielt wird (Senat, Beschluss vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300; Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00, WM 2001, 1569, 1570). Dieser Wert entspricht in der Regel dem durchschnittlichen Preis, der sich aus den Kaufpreissammlungen über die bei Verkäufen landwirtschaftlicher Grundstücke in der näheren Umgebung in den vergangenen Jahren erzielten Preise ergibt (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, aaO; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 276; Ehrenforth, Reichssiedlungsgesetz und Grundstücksverkehrsgesetz, § 9 GrdstVG S. 452; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 9 Anm. 4.12.2.1, S. 603). Auf dieser Grundlage hat der gerichtliche Sachverständige den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert ermittelt.
18
Den Einwand der Beteiligten zu 2, die Rechtsprechung zur Bestimmung eines innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts sei überholt, jedenfalls aber auf die neuen Länder nicht ohne weiteres übertragbar, ist unbegründet. Der Senat hat bereits entschieden, dass das Grundstücksverkehrsgesetz bundeseinheitlich anzuwenden und den besonderen Marktverhältnissen in den neuen Ländern auf sachverständiger Ebene bei der Ermittlung des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts Rechnung zu tragen ist (Senat, Beschluss vom 29. November 2013 - BLw 2/12, BzAR 2014, 104 Rn. 58). Die Anwendung von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch auf die im Bieterverfahren erzielten Preise entspricht dem Zweck des Versagungsgrunds. Die Vorschrift soll Erschwerungen des zur Verbesserung der Agrarstruktur erforderlichen Landerwerbs durch interessierte Land- und Forstwirte infolge überhöhter Preise verhindern (BVerfGE 21, 87, 90; Senat, Beschlüsse vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299 und vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 851). Dem widerspräche es, wenn die Beteiligte zu 2 als größte Anbieterin solcher Flächen in den neuen Ländern bei ihren Verkäufen Preise durchsetzen könnte, welche die landwirtschaftlichen Betriebe mit Anschaffungskosten für den Grunderwerb belasteten, die ihren Bestand oder ihre Wirtschaftlichkeit bedrohten.
19
bb) Danach wäre hier von einem groben Missverhältnis zwischen dem Preis (46.600 €) und dem Verkehrswert (27.300 €) auszugehen. Ein Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liegt in der Regel dann vor, wenn der vereinbarte Preis den nach den Kaufpreissammlungen ermittelten Verkehrswert um mehr als 50 vom Hundert übersteigt (Senat, Beschluss vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 304; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 275; OLG Jena, NJOZ, 2012, 1400, 1401; OLG Stuttgart, NJW-RR 2011, 1385, 1387).
20
b) Hier nicht zu entscheiden ist die Frage, ob die zur Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke erforderliche Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch bei einem durch öffentliche Ausschreibung zustande gekommenen Verkaufspreis versagt werden darf, wenn der Verkäufer ein dem Staat zuzurechnendes Unternehmen ist, das für dessen Rechnung landwirtschaftliche Grundstücke verkauft. In diesen Fällen stoßen die auf gesamtwirtschaftlichen und sozialen Gründen beruhende preisrechtliche Regelung in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG (BVerfGE 21, 87, 90) und das europarechtliche Verbot staatlicher Beihilfen (Art. 107 Abs. 1 AEUV) möglicherweise aneinander. Diese Rechtsfrage ist Gegenstand eines Vorlagebeschlusses des Senats an den Gerichtshof der Europäischen Union (Beschluss vom 29. November 2013 - BLw 2/12, BzAR 2014, 104 ff.). Sie ist allerdings dann nicht entscheidungserheblich, wenn der sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis und Grundstückswert ergebende Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht anzuwenden ist, weil durch die Veräußerung zu diesem Preis ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu erwarten sind (vgl. Senat, Beschluss vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 851). So liegt es hier.
21
c) Das Beschwerdegericht verneint im Ergebnis zutreffend den Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG unter Hinweis darauf, dass der Beteiligte zu 5 im Hauptberuf Landwirt ist und dass die um die verkauften Fläche konkurrierenden ortsnahen Betriebe mit 41.118 € einen Preis zu zahlen bereit sind, der nicht wesentlich unter dem vereinbarten Kaufpreis von 46.000 € liegt.
22
aa) Für den Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG kommt es - anders als die Rechtsbeschwerde meint - nicht darauf an, ob der das Grundstück erwerbende Landwirt dieses selbst bewirtschaften oder verpachten will. Das ist - wie das Beschwerdegericht zutreffend darlegt - allein für die Prüfung des Versagungsgrunds nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG von Bedeutung, wenn das Erwerbsinteresse des künftigen Verpächters in Konkurrenz zu dem Erwerbsinteresse eines Landwirts tritt, der das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist (vgl. Senat, Beschluss vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 88 mwN). Mit dem Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG soll dagegen verhindert werden, dass durch Veräußerungen zu überhöhten Preisen Nachteile für die Agrarstruktur eintreten (Senat, Beschluss vom 5. Juni 1976 - V BLw 16/75, AgrarR 1977, 65, 66). Nach dem Zweck dieser Vorschrift kommt es nicht darauf an, ob der Erwerber, der den hohen Preis zu zahlen bereit ist, beabsichtigt, das Grundstück selbst zu bewirtschaften oder es zu verpachten. Maßgebend ist vielmehr, dass die Veräußerung zwecks weiterer landwirtschaftlicher Nutzung des Grundstücks erfolgt und dass der vereinbarte Kaufpreis aus dem Betriebsertrag eines Berufslandwirts erwirtschaftet werden muss. Ist beides der Fall, ist davon auszugehen, dass der Preis nach Auffassung des Erwerbers nicht zu einer Belastung führt, die die Existenz oder die Wirtschaftlichkeit seines Betriebes gefährdet.
23
bb) Ob deswegen der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG schon dann entfällt, wenn der Erwerber Vollerwerbslandwirt ist, ist allerdings umstritten.
24
(1) Einige Oberlandesgerichte (OLG Stuttgart, NJW-RR 2011, 1385, 1387 und OLG Jena, AuR 2013, 341, 342) vertreten unter Hinweis auf Netz (GrdstVG, 6. Aufl. § 9 Anm. 4.12.6., S. 610), mit Rücksicht auf den gesetzgeberischen Zweck dürfe der Preis, den ein hauptberuflicher Landwirt zu zahlen bereit sei, nur in Ausnahmefällen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG von der Behörde beanstandet werden. Es sei nämlich grundsätzlich Sache des erwerbenden Landwirts, zu überlegen, ob der angebotene Preis für ihn und seinen Betrieb sinnvoll sei. Die Behörde und das Gericht hätten diese eigenständige Kalkulation nicht zu überprüfen.
25
(2) Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Schleswig (AuR 1980, 254; dieser Entscheidung ebenfalls zustimmend Netz, aaO, Anm. 4.12.2.2, S. 604), dass bei der Prüfung des Versagungsgrunds auf die Gesamtheit der Landwirte, insbesondere im örtlichen Bereich, abzustellen sei. Überpreise führten im Falle der behördlichen Genehmigung der Verträge zur Erhöhung des Mittelwerts als Richtschnur des Verkehrswerts und hätten dadurch eine allgemeine Anhebung des genehmigungsfähigen Preisvolumens zur Folge. Das sei eine Gefahr, die vor allem finanzschwache Landwirte träfe. Diese Gefahr laufe konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur zuwider und sei von dem Schutzbereich des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG erfasst.
26
(3) Beide Auffassungen sind in ihrer Allgemeinheit nicht richtig.
27
(a) Die auf die Kalkulation nur eines Landwirts gestützten Erwägungen des Beschwerdegerichts treffen so nicht zu. Der Versagungsgrund entfällt nicht schon deswegen, weil ein Landwirt den Preis als für seinen Betrieb noch tragbar erachtet. Der mit dem Versagungsgrund in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrstVG verfolgte gesamtwirtschaftliche und soziale Zweck ist auf die Gesamtheit der erwerbswilligen und erwerbsbereiten Land- und Forstwirte bezogen. Durch die Genehmigung der Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Preis, der weit über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegt, sind ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur auch dann zu erwarten, wenn der zur Zahlung eines solchen Preises bereite Erwerber Landwirt ist. Die Genehmigung solcher Veräußerungen führt zu einer Erschwerung des Grunderwerbs durch interessierte Landwirte. An diesen negativen Auswirkungen, welche die Genehmigungen von Veräußerungen zu überhöhten Preisen für die Agrarstruktur insgesamt haben, ändert der Umstand grundsätzlich nichts, dass der einen solchen Preis zu zahlen bereite Erwerber Landwirt ist.
28
(b) Im Ergebnis ist die angefochtene Entscheidung dennoch richtig. Die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem im Bieterverfahren ermittelten Preis ist - ungeachtet des von einem Gutachter ermittelten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts - dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu versagen, wenn die um dieselbe Fläche konkurrierenden erwerbswilligen landwirtschaftlichen Unternehmen - wie hier - ebenfalls bereit sind, einen (annähernd) gleich hohen Preis zu zahlen. In diesem Fall ist nämlich vor dem Hintergrund, dass Berufslandwirte keine aus dem Betriebsertrag nicht zu erwirtschaftende Kaufpreisangebote abzugeben pflegen, die Annahme begründet, dass der nach einem Bieterverfahren bestimmte Preis nicht überhöht ist. Von der Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Preis, der nach der Einschätzung mehrerer (auch ortsansässiger) Landwirte aus dem Betriebsertrag erwirtschaftet werden kann, sind die ungünstigen Auswirkungen auf die Agrarstruktur, die mit dem in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bestimmten Versagungsgrund abgewehrt werden sollen, nicht zu erwarten.

IV.

29
Die Entscheidung über die Gerichtskosten folgt aus § 44 Abs. 1, § 47 Abs. 2 LwVG i.V.m. § 11 Abs. 1 Satz 1 KostO, diejenige über die außergerichtlichen Kosten ergeht nach § 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts hat ihre Grundlage in § 36 Abs. 1 Satz 1 LwVG.
Stresemann Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Erfurt, Entscheidung vom 07.11.2012 - Lw 13/10 -
OLG Jena, Entscheidung vom 24.06.2013 - Lw U 47/13 -

(1) Erscheinen der Preis oder die Kosten eines Angebots im Verhältnis zu der zu erbringenden Leistung ungewöhnlich niedrig, verlangt der öffentliche Auftraggeber vom Bieter Aufklärung.

(2) Der öffentliche Auftraggeber prüft die Zusammensetzung des Angebots und berücksichtigt die übermittelten Unterlagen. Die Prüfung kann insbesondere betreffen:

1.
die Wirtschaftlichkeit des Fertigungsverfahrens einer Lieferleistung oder der Erbringung der Dienstleistung,
2.
die gewählten technischen Lösungen oder die außergewöhnlich günstigen Bedingungen, über die das Unternehmen bei der Lieferung der Waren oder bei der Erbringung der Dienstleistung verfügt,
3.
die Besonderheiten der angebotenen Liefer- oder Dienstleistung,
4.
die Einhaltung der Verpflichtungen nach § 128 Absatz 1 des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen, insbesondere der für das Unternehmen geltenden umwelt-, sozial- und arbeitsrechtlichen Vorschriften, oder
5.
die etwaige Gewährung einer staatlichen Beihilfe an das Unternehmen.

(3) Kann der öffentliche Auftraggeber nach der Prüfung gemäß den Absätzen 1 und 2 die geringe Höhe des angebotenen Preises oder der angebotenen Kosten nicht zufriedenstellend aufklären, darf er den Zuschlag auf dieses Angebot ablehnen. Der öffentliche Auftraggeber lehnt das Angebot ab, wenn er festgestellt hat, dass der Preis oder die Kosten des Angebots ungewöhnlich niedrig sind, weil Verpflichtungen nach Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 nicht eingehalten werden.

(4) Stellt der öffentliche Auftraggeber fest, dass ein Angebot ungewöhnlich niedrig ist, weil der Bieter eine staatliche Beihilfe erhalten hat, so lehnt der öffentliche Auftraggeber das Angebot ab, wenn der Bieter nicht fristgemäß nachweisen kann, dass die staatliche Beihilfe rechtmäßig gewährt wurde. Der öffentliche Auftraggeber teilt die Ablehnung der Europäischen Kommission mit.

(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß

1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder
2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder
3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung

1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;
2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;
3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;
4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.

(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.

(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.

(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
BLw 14/00
vom
27. April 2001
in der Landwirtschaftssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-----------------------------------
Bei der Feststellung, ob der für ein Grundstück vereinbarte Kaufpreis in einem groben
Mißverhältnis zu seinem landwirtschaftlichen Verkehrswert steht, ist auf den
Zeitpunkt der Entscheidung abzustellen, wenn der Antrag auf Genehmigung erst
erhebliche Zeit nach Abschluß des Kaufvertrages gestellt worden ist.
BGH, Beschl. v. 27. April 2001 - BLw 14/00 - OLG Dresden
AG Oschatz
Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am 27. April
2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Prof. Dr. Krüger und Dr. Klein sowie die ehrenamtlichen Richter Dahm und
Schroth

beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluß des Landwirtschaftssenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 12. Mai 2000 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1 und 2 zurückgewiesen.
Der Beschwerdewert beträgt 449.520 DM.

Gründe:

I.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 4. Dezember 1991 verkaufte der Beteiligte zu 2 dem Beteiligten zu 1 zur Bebauung ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück mit etwa 3,7 ha Größe in W. für 449.520 DM (12 DM/qm). Am 25. August 1994 beantragte der Urkundsnotar die Genehmigung des Vertrages bei der beteiligten Behörde. Diese erließ am 1. September 1994 einen Zwischenbescheid zur Verlängerung der in § 6 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG bestimmten Frist, um der Sächsischen L. GmbH die Entscheidung über die Ausübung ihres Vorkaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz zu
ermöglichen. Der Zwischenbescheid wurde dem Urkundsnotar am 5. September 1994 zugestellt. Mit Schreiben vom 24. Oktober 1994 erklärte die Sächsische L. GmbH gegenüber dem Staatlichen Amt für landwirtschaftliche Neuordnung Wu., von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch zu machen. Im Genehmigungsverfahren bekundeten drei Landwirte und ein Agrarunternehmen Interesse am Erwerb des Grundstücks zu einem Preis zwischen 1 DM und 5 DM/qm.
Mit Bescheid vom 17. November 1994 hat die beteilige Behörde die Erteilung der beantragten Genehmigung abgelehnt. Hiergegen hat der Beteiligte zu 1 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Das Landwirtschaftsgericht hat die Genehmigung erteilt. Auf die Beschwerde der beteiligten Behörde und des Regierungspräsidiums C. hat das Oberlandesgericht die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts aufgehoben und den Antrag des Beteiligten zu 1 auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 und 2.

II.


Das Beschwerdegericht meint, der Kaufvertrag vom 4. Dezember 1991 sei nicht genehmigungsfähig. Es führt aus, durch den Zwischenbescheid vom 1. September 1994 sei die Dauer der für das Verfahren zur Verfügung stehenden Zeit wirksam auf drei Monate verlängert worden. Die beantragte Genehmigung könne nicht erteilt werden, weil der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks stehe. Der angemessene Preis für
das Grundstück betrage allenfalls 1,30 DM/qm, seit die Gemeinde ihre Absicht aufgegeben habe, das Grundstück als Baugebiet auszuweisen.

III.


Die Rechtsbeschwerde ist nicht begründet.
1. Ohne Bedeutung ist, ob die Sächsische L. GmbH bei Abschluß des Kaufvertrages als rechtsfähige Gesellschaft bestand. Gegenstand des Kaufvertrages ist ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück. Verkauf und Auflassung des Grundstücks sind daher gemäß § 2 Abs. 1 GrdstVG genehmigungspflichtig. Da das Grundstück mehr als 0,5 ha groß ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 SächsAGGrdstVG [SächsGVBl. 1994, 1252], § 2 der Verordnung über die Bestimmung der Freigrenze nach dem Landpachtverkehrsgesetz und der Mindestgröße der dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegenden Grundstücke [SächsGVBl. 1994, 689]), hatte die beteilige Behörde gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2, § 12 GrdstVG die Entscheidung der Siedlungsbehörde, des Staatlichen Amts für landwirtschaftliche Neuordnung Wu., über die Ausübung des Vorkaufsrechts einzuholen. Siedlungsunternehmung im Sinne von § 1 Abs. 1 RSiedlG ist die Sächsische L. GmbH. Ob diese bei Abschluß des Kaufvertrages am 11. Dezember 1991 in das Handelsregister eingetragen war, ist für die Wirksamkeit der Verlängerung der Entscheidungsfrist durch den Zwischenbescheid vom 1. September 1994 ohne Bedeutung.
2. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts ist auch insoweit nicht zu beanstanden, als sie zwischen dem heutigen Wert des Grundstücks und dem vereinbarten Kaufpreis ein grobes Mißverhältnis feststellt und daher den Ver-
trag vom 4. Dezember 1991 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG als nicht genehmigungsfähig ansieht.

a) Ein Mißverhältnis liegt vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Wert des Grundstücks erheblich übersteigt. Übersteigt der vereinbarte Vertragspreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50 %, ist in der Regel von einem groben Mißverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszugehen (Senat, Beschl. v. 2. Juli 1968, V BLw 9/68, NJW 1968, 2057, 2058; OLG Frankfurt, RdL 1955, 309; Lange, GrdstVG, § 9 Anm. 5 a; Pikalo/Bendel, GrdstVG, § 9, S. 605). Zur Feststellung des Mißverhältnisses ist der Kaufpreis dem landwirtschaftlichen Verkehrswert gegenüberzustellen. Landwirtschaftlicher Verkehrswert ist der Wert, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt durchschnittlich erzielt wird (Senat, Beschl. v. 2. November 1957, V BLw 30/57, RdL 1958, 14). Handelt es sich bei dem verkauften Grundstück um Bauerwartungsland, ist eine hierdurch bewirkte Wertsteigerung auch bei einem Verkauf unter Landwirten zu berücksichtigen, weil auch unter Landwirten eine absehbare Möglichkeit, ein Grundstück als Baugrundstück zu nutzen, zu einer Preissteigerung führt (Senat, Beschl. v. 2. Juli 1968, aaO; OLG Oldenburg, AgrarR 1996, 224, 225; Pikalo/Bendel, § 9 GrdstVG, S. 599).
Hierzu hat das Beschwerdegericht festgestellt, daß bei Abschluß des Vertrages der landwirtschaftliche Verkehrswert des Grundstücks nicht erheblich hinter dem vereinbarten Kaufpreis zurückblieb, weil die Gemeinde W., der die Planungshoheit zukam, seinerzeit beabsichtigte, das Grundstück in einem Flächennutzungsplan als Bauland auszuweisen. Damit kam dem Grundstück bei Abschluß des Kaufvertrages die Qualität von Bauerwartungsland zu. Ein
Flächennutzungsplan mit diesem Inhalt wurde jedoch nicht beschlossen. Im Gegenteil, die Gemeinde hob im September 1992 ihre Beschlüsse zur Aufstellung eines Flächennutzungsplans dieses Inhalts auf. Folge hiervon ist, daß dem Grundstück seither die Qualität von Bauerwartungsland nicht mehr zukommt und sein Verkehrswert nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Oberlandesgerichts auf allenfalls 1,30 DM/qm gesunken ist.

b) Hierauf ist für die Entscheidung abzustellen. Ziel des Grundstückverkehrsgesetzes ist es, zur Verbesserung der Agrarstruktur beizutragen (BTDrucks. 3/119 S. 14; Ehrenforth, RSiedlG und GrdstVG, Teil B, Einl. VII 1; Pikalo /Bendel, Einl. GrdstVG, S. 15; Vorwerk/v. Sprekelsen, GrdstVG, Einl. S. 2; Wöhrmann, GrdstVG, Vorbem. Rdn. 31). Die zur Veräußerung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke notwendige Genehmigung kann daher nicht erteilt werden, wenn der vereinbarte Preis den Ertragswert des Grundstücks weit übersteigt und der Mehrpreis nicht durch die Erwartung gerechtfertigt ist, das Grundstück werde in absehbarer Zeit bebaubar werden. Zu einem derartigen Preis einen Kaufvertrag zu schließen, ist kein Landwirt bereit. Steht fest, daß die der Preisvereinbarung im Kaufvertrag zugrundeliegende Annahme, das Grundstück werde in absehbarer Zeit bebaubar sein, fehl geht, scheidet daher eine Genehmigung des Vertrages aus, wenn der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Mißverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks steht.
Daran ändert sich nicht dadurch etwas, daß bei zeitnaher Antragsstellung die Genehmigung zu erteilen gewesen wäre, weil innerhalb des der Behörde für die Entscheidung zustehenden Zeitraums (§ 6 Abs. 1 GrdstVG) das Ausbleiben der Bebaubarkeit nicht bekannt geworden wäre (Pikalo/Bendel, § 9
GrdstVG, S. 549, 569; ferner OLG Stuttgart, Justiz 1984, 184, 185). Bei der Prüfung der Frage, ob der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Mißverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zum landwirtschaftlichen Verkehrswert steht, ist nach dem Beschluß des Senats vom 2. Juli 1968 (V BLw 10/68, RdL 1968, 205, 206) zwar grundsätzlich von dem Preis auszugehen, der für Grundstücke gleicher Art und Lage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bezahlt wird. Ob hieran festzuhalten ist, kann dahin gestellt bleiben. Wird der Genehmigungsantrag erst lange nach Abschluß des Vertrages gestellt (hier 2 3/4 Jahre) und hat sich zwischenzeitlich das Preisgefüge wesentlich geändert, kann zur Feststellung eines Mißverhältnisses zwischen dem vereinbarten Preis und dem landwirtschaftlichen Verkehrswert nicht auf einen nicht mehr realisierbaren Wert abgestellt werden. Einen derartigen Wert zum Kriterium der Frage zu machen , ob die Genehmigung zu erteilen ist, läuft dem Ziel des Grundstücksverkehrsgesetzes zuwider, die Agrarstruktur zu schützen. Zumindest im Falle verzögerter Antragstellung findet der allgemeine Grundsatz Anwendung, daß nach dem Sach- und Rechtsstand im Zeitpunkt der Entscheidung der Behörde bzw. der letzten mündlichen Verhandlung des Gerichts zu befinden ist (vgl. Senat, Beschl. v. 4. Juli 1957, V BLw 66/56, RdL 1957, 241, 243; KG OLGE 43, 382; KG Recht 1923 Nr. 1357; BVerwGE 1, 291, 295; 29, 304, 305 f; 64, 218, 222; 78, 243, 244; MünchKomm-BGB/Schwab, 3. Aufl., § 1828 Rdn. 16; Soergel /Zimmermann, BGB, 13. Aufl., § 1828 Rdn. 8; Eyermann/Schmidt, VwGO, 11. Aufl., § 113 Rdn. 45; Kopp/Schenke, VwGO, 11. Aufl., § 113 Rdn. 217). Die gegenteilige Auffassung der Rechtsbeschwerde hätte zur Folge, daß ein Rechtsgeschäft wirksam würde, das mit dem Zweck der vom Grundstücksverkehrsgesetz angeordneten Genehmigungsbedürftigkeit offensichtlich nicht zu vereinbaren ist.

III.


Die Kostenentscheidung folgt aus § 44 LwVG.

Wenzel Krüger Klein

(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß

1.
die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder
2.
durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder
3.
der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung

1.
ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;
2.
ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;
3.
ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;
4.
in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.

(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.

(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.

(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
BLw 5/13
vom
25. April 2014
in der Landwirtschaftssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Die Behörde darf die Genehmigung eines Vertrags über die Veräußerung eines
land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks auch dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1
GrdstVG versagen, wenn sie den Vertrag, obwohl das Vorkaufsrecht nach dem
Reichssiedlungsrecht hätte ausgeübt werden können, entgegen § 12 GrdstVG
dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat (Fortführung von Senat,
Beschluss vom 7. Juli 1966 - V BLw 9/66, NJW 1966, 2310).

b) Die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu
einem im Bieterverfahren ermittelten Preis ist - ungeachtet eines von einem
Gutachter ermittelten niedrigeren innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts - nicht
nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu versagen, wenn um dieselbe Fläche
konkurrierende Landwirte bereit sind, einen (annähernd) gleich hohen Preis zu
zahlen.
BGH, Beschluss vom 25. April 2014 - BLw 5/13 - OLG Jena
AG Erfurt
Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am
25. April 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter
Dr. Lemke und Dr. Czub sowie die ehrenamtlichen Richter Beer und Kees

beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena - Senat für Landwirtschaftssachen - vom 24. Juni 2013 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1, die den Beteiligten zu 2 und zu 5 auch die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu erstatten hat, zurückgewiesen. Die in dem Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Gerichtsgebühren sind von der Beteiligten zu 1 nicht zu erheben. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 46.000 €.

Gründe:


I.

1
Mit notariellem Vertrag vom 17. August 2010 verkaufte die Beteiligte zu 2 fünf in Thüringen belegene landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Größe von 2,5 ha zu einem Kaufpreis von 46.000 € an den Beteiligten zu 5. Die Beteiligte zu 2, die ehemals volkseigene landwirtschaftliche Grundstücke veräußert, hatte zuvor eine öffentliche Ausschreibung durchgeführt, bei der der Beteiligte zu 5 das höchste Angebot abgegeben hatte. Der Beteiligte zu 5 ist Haupterwerbslandwirt und Inhaber eines etwa 250 km von den gekauften Grundstücken entfernten landwirtschaftlichen Betriebs; er beabsichtigt nicht, diese Grundstücke selbst zu bewirtschaften, sondern will sie an einen ortsansässigen Landwirt verpachten.
2
Die Beteiligte zu 3 (Genehmigungsbehörde), die den Vertrag nicht dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgelegt hatte, versagte mit Bescheid vom 14. Oktober 2010 die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, weil die Veräußerung zum Zwecke der Verpachtung im Hinblick auf das Erwerbsinteresse ortsansässiger landwirtschaftlicher Unternehmen eine ungesunde Verteilung des Bodens bedeute und der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehe.
3
Das Landwirtschaftsgericht hat dem Antrag der Beteiligten zu 2 auf Erteilung der Genehmigung mit der Begründung stattgegeben, dass die Veräußerung auch zu einem Preis von 46.000 € der Agrarstruktur nicht widerspreche, weil bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung sich keine erwerbswilligen und aufstockungsbedürftigen Landwirte gemeldet hätten, die bereit gewesen seien, den noch angemessenen Kaufpreis (von 50 % über dem von dem Sachverständigen festgestellten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert von 27.200 €) zu zahlen.
4
Mit der gegen diesen Beschluss eingelegten Beschwerde hat die Beteiligte zu 1 (die übergeordnete Behörde) zwei Erklärungen in der Nähe ansässiger Landwirte vorgelegt, die die Grundstücke für einen Preis von bis zu 41.118 €erwerben wollen. Das Oberlandesgericht (Landwirtschaftssenat) hat die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, mit der sie die Versagung der Genehmigung erreichen will.

II.

5
Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in AUR 2013, 338 ff. veröffentlicht ist) meint, die Beteiligte zu 3 hätte die beantragte Genehmigung nicht versagen dürfen.
6
Eine Versagung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG komme nach § 9 Abs. 5 GrdstVG schon deshalb nicht in Betracht, weil die Beteiligte zu 3 den Vertrag nicht gemäß § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorgelegt habe, obwohl die Voraussetzungen für dessen Ausübung vorgelegen hätten.
7
Der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liege nicht vor, obwohl nach dem gutachterlich festgestellten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert der Grundstücke bestehe. Eine Versagung der Genehmigung aus diesem Grund komme, wenn - wie hier - ein Landwirt Käufer sei, nur in den Ausnahmefällen in Betracht, in denen der gebotene Preis außerhalb jeder vernünftigen betriebswirtschaftlichen Kalkulation liege. Davon könne jedoch nicht ausgegangen werden, wenn zwei um die Fläche konkurrierende Landwirte einen annähernd gleich hohen Preis für den Erwerb dieser Fläche zu zahlen bereit seien.

III.

8
Die nach § 9 LwVG i.V.m. § 70 Abs. 1 FamFG auf Grund der Zulassung durch das Beschwerdegericht statthafte und auch im Übrigen nach § 71 Abs. 1 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Die nach § 2 Abs. 1 GrdstVG erforderliche Genehmigung zu Veräußerungen landwirtschaftlicher Grundstücke, derer es auch bei den Verkäufen durch die Beteiligte zu 2 bedarf (Senat, Beschluss vom 27. November 2009 - BLw 4/09, NJW-RR 2010, 886 ff.), ist von dem Landwirtschaftsgericht zu Recht nach § 22 Abs. 3 GrdstVG erteilt worden.
9
1. Rechtsfehlerfrei geht das Beschwerdegericht davon aus, dass die Beteiligte zu 3 nach § 9 Abs. 5 GrdstVG die beantragte Genehmigung nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagen durfte.
10
a) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde musste sich das Beschwerdegericht nicht mit der Frage befassen, ob die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke an einen Haupterwerbslandwirt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet, wenn der Käufer wegen der zu großen Entfernung von seiner Hofstelle das Kaufgrundstück nicht selbst bewirtschaften kann. Das ist hier nach § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht zu prüfen. Diese Vorschrift bestimmt, dass dann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, jedoch nicht ausgeübt wird, die Genehmigung nach (§ 9) Absatz 1 Nr. 1 nur versagt werden kann, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt. Dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 4 Abs. 1 RSG vorlagen, hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei festgestellt.
11
b) Die Rechtsbeschwerde erhebt insoweit auch keine Einwendungen, sondern meint, dass § 9 Abs. 5 GrdstVG nur dann einschlägig sei, wenn ein mit einem Nichtlandwirt geschlossener Vertrag wegen des Erwerbsinteresses anderer Landwirte nicht hätte genehmigt werden können und die Behörde die Genehmigung versage, ohne dass siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht geprüft zu haben.
12
aa) Das widerspricht indessen dem Regelungsinhalt der Norm. Der Senat hat bereits entschieden, dass bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts, falls ein Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 GrdstVG nicht vorliegt, die Genehmigung eines Vertrags über die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke ohne weitere Prüfung zu erteilen ist, also auch dann, wenn der Erwerber schon genug Land hat oder das Grundstück zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken verwendet werden soll oder Landwirte das Grundstück dringend brauchen und auch erwerben wollen (Beschluss vom 7. Juli 1966 - V BLw 9/66, NJW 1966, 2310). An dieser Rechtsprechung, die von den Oberlandesgerichten (vgl. OLG Stuttgart, RdL 1970, 232; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 275; OLG Jena, AuR 2013, 340, 341) und im Schrifttum (Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 9 Anm. 4.10.7, S. 559) geteilt wird, hält der Senat fest.
13
bb) Die in § 9 Abs. 5 GrdsVG bestimmte Rechtsfolge tritt auch dann ein, wenn wegen eines erheblich über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Kaufpreises die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu erwarten war. Da das Siedlungsunternehmen den Vertrag nur als Ganzes oder überhaupt nicht übernehmen kann, ist es nicht zulässig, bei der Auslegung des § 9 Abs. 5 GrdstVG danach zu differenzieren, ob das Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht wegen der Höhe des Kaufpreises oder aus anderen Gründen nicht ausgeübt hat (Senat, Beschluss vom 7. Juli 1966 - V BLw 9/66, aaO).
14
cc) Die Behörde darf die Genehmigung des Vertrags auch dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagen, wenn sie den Vertrag, obwohl das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsrecht hätte ausgeübt werden können, entgegen der Bestimmung in § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat. Die Behörde kann durch ein solches gesetzwidriges Verhalten weder dem Antragsteller die Vorteile entziehen, die sich für ihn nach § 9 Abs. 5 GrdstVG bei Nichtausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ergeben, noch den ihr zustehenden Prüfungsrahmen auf den in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bezeichneten Versagungsgrund erweitern (vgl. OLG Koblenz, RdL 1964, 292, 293; OLG Oldenburg, RdL 1976, 52).
15
2. Das Vorliegen des in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bezeichneten Versagungsgrunds verneint das Beschwerdegericht ohne Rechtsfehler. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.
16
a) Nach den auf einem Sachverständigengutachten beruhenden Feststellungen zum Verkehrswert wäre allerdings von einem solchen Missverhältnis auszugehen.
17
aa) Der Wert des Grundstücks im Sinne dieser Vorschrift ist der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert. Er wird durch den Preis bestimmt, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen erzielt wird (Senat, Beschluss vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300; Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00, WM 2001, 1569, 1570). Dieser Wert entspricht in der Regel dem durchschnittlichen Preis, der sich aus den Kaufpreissammlungen über die bei Verkäufen landwirtschaftlicher Grundstücke in der näheren Umgebung in den vergangenen Jahren erzielten Preise ergibt (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, aaO; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 276; Ehrenforth, Reichssiedlungsgesetz und Grundstücksverkehrsgesetz, § 9 GrdstVG S. 452; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 9 Anm. 4.12.2.1, S. 603). Auf dieser Grundlage hat der gerichtliche Sachverständige den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert ermittelt.
18
Den Einwand der Beteiligten zu 2, die Rechtsprechung zur Bestimmung eines innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts sei überholt, jedenfalls aber auf die neuen Länder nicht ohne weiteres übertragbar, ist unbegründet. Der Senat hat bereits entschieden, dass das Grundstücksverkehrsgesetz bundeseinheitlich anzuwenden und den besonderen Marktverhältnissen in den neuen Ländern auf sachverständiger Ebene bei der Ermittlung des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts Rechnung zu tragen ist (Senat, Beschluss vom 29. November 2013 - BLw 2/12, BzAR 2014, 104 Rn. 58). Die Anwendung von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch auf die im Bieterverfahren erzielten Preise entspricht dem Zweck des Versagungsgrunds. Die Vorschrift soll Erschwerungen des zur Verbesserung der Agrarstruktur erforderlichen Landerwerbs durch interessierte Land- und Forstwirte infolge überhöhter Preise verhindern (BVerfGE 21, 87, 90; Senat, Beschlüsse vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299 und vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 851). Dem widerspräche es, wenn die Beteiligte zu 2 als größte Anbieterin solcher Flächen in den neuen Ländern bei ihren Verkäufen Preise durchsetzen könnte, welche die landwirtschaftlichen Betriebe mit Anschaffungskosten für den Grunderwerb belasteten, die ihren Bestand oder ihre Wirtschaftlichkeit bedrohten.
19
bb) Danach wäre hier von einem groben Missverhältnis zwischen dem Preis (46.600 €) und dem Verkehrswert (27.300 €) auszugehen. Ein Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liegt in der Regel dann vor, wenn der vereinbarte Preis den nach den Kaufpreissammlungen ermittelten Verkehrswert um mehr als 50 vom Hundert übersteigt (Senat, Beschluss vom 2. Juni 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 304; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 275; OLG Jena, NJOZ, 2012, 1400, 1401; OLG Stuttgart, NJW-RR 2011, 1385, 1387).
20
b) Hier nicht zu entscheiden ist die Frage, ob die zur Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke erforderliche Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch bei einem durch öffentliche Ausschreibung zustande gekommenen Verkaufspreis versagt werden darf, wenn der Verkäufer ein dem Staat zuzurechnendes Unternehmen ist, das für dessen Rechnung landwirtschaftliche Grundstücke verkauft. In diesen Fällen stoßen die auf gesamtwirtschaftlichen und sozialen Gründen beruhende preisrechtliche Regelung in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG (BVerfGE 21, 87, 90) und das europarechtliche Verbot staatlicher Beihilfen (Art. 107 Abs. 1 AEUV) möglicherweise aneinander. Diese Rechtsfrage ist Gegenstand eines Vorlagebeschlusses des Senats an den Gerichtshof der Europäischen Union (Beschluss vom 29. November 2013 - BLw 2/12, BzAR 2014, 104 ff.). Sie ist allerdings dann nicht entscheidungserheblich, wenn der sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis und Grundstückswert ergebende Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht anzuwenden ist, weil durch die Veräußerung zu diesem Preis ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu erwarten sind (vgl. Senat, Beschluss vom 3. Juni 1976 - V BLw 16/75, WM 1976, 849, 851). So liegt es hier.
21
c) Das Beschwerdegericht verneint im Ergebnis zutreffend den Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG unter Hinweis darauf, dass der Beteiligte zu 5 im Hauptberuf Landwirt ist und dass die um die verkauften Fläche konkurrierenden ortsnahen Betriebe mit 41.118 € einen Preis zu zahlen bereit sind, der nicht wesentlich unter dem vereinbarten Kaufpreis von 46.000 € liegt.
22
aa) Für den Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG kommt es - anders als die Rechtsbeschwerde meint - nicht darauf an, ob der das Grundstück erwerbende Landwirt dieses selbst bewirtschaften oder verpachten will. Das ist - wie das Beschwerdegericht zutreffend darlegt - allein für die Prüfung des Versagungsgrunds nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG von Bedeutung, wenn das Erwerbsinteresse des künftigen Verpächters in Konkurrenz zu dem Erwerbsinteresse eines Landwirts tritt, der das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist (vgl. Senat, Beschluss vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 88 mwN). Mit dem Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG soll dagegen verhindert werden, dass durch Veräußerungen zu überhöhten Preisen Nachteile für die Agrarstruktur eintreten (Senat, Beschluss vom 5. Juni 1976 - V BLw 16/75, AgrarR 1977, 65, 66). Nach dem Zweck dieser Vorschrift kommt es nicht darauf an, ob der Erwerber, der den hohen Preis zu zahlen bereit ist, beabsichtigt, das Grundstück selbst zu bewirtschaften oder es zu verpachten. Maßgebend ist vielmehr, dass die Veräußerung zwecks weiterer landwirtschaftlicher Nutzung des Grundstücks erfolgt und dass der vereinbarte Kaufpreis aus dem Betriebsertrag eines Berufslandwirts erwirtschaftet werden muss. Ist beides der Fall, ist davon auszugehen, dass der Preis nach Auffassung des Erwerbers nicht zu einer Belastung führt, die die Existenz oder die Wirtschaftlichkeit seines Betriebes gefährdet.
23
bb) Ob deswegen der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG schon dann entfällt, wenn der Erwerber Vollerwerbslandwirt ist, ist allerdings umstritten.
24
(1) Einige Oberlandesgerichte (OLG Stuttgart, NJW-RR 2011, 1385, 1387 und OLG Jena, AuR 2013, 341, 342) vertreten unter Hinweis auf Netz (GrdstVG, 6. Aufl. § 9 Anm. 4.12.6., S. 610), mit Rücksicht auf den gesetzgeberischen Zweck dürfe der Preis, den ein hauptberuflicher Landwirt zu zahlen bereit sei, nur in Ausnahmefällen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG von der Behörde beanstandet werden. Es sei nämlich grundsätzlich Sache des erwerbenden Landwirts, zu überlegen, ob der angebotene Preis für ihn und seinen Betrieb sinnvoll sei. Die Behörde und das Gericht hätten diese eigenständige Kalkulation nicht zu überprüfen.
25
(2) Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Schleswig (AuR 1980, 254; dieser Entscheidung ebenfalls zustimmend Netz, aaO, Anm. 4.12.2.2, S. 604), dass bei der Prüfung des Versagungsgrunds auf die Gesamtheit der Landwirte, insbesondere im örtlichen Bereich, abzustellen sei. Überpreise führten im Falle der behördlichen Genehmigung der Verträge zur Erhöhung des Mittelwerts als Richtschnur des Verkehrswerts und hätten dadurch eine allgemeine Anhebung des genehmigungsfähigen Preisvolumens zur Folge. Das sei eine Gefahr, die vor allem finanzschwache Landwirte träfe. Diese Gefahr laufe konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur zuwider und sei von dem Schutzbereich des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG erfasst.
26
(3) Beide Auffassungen sind in ihrer Allgemeinheit nicht richtig.
27
(a) Die auf die Kalkulation nur eines Landwirts gestützten Erwägungen des Beschwerdegerichts treffen so nicht zu. Der Versagungsgrund entfällt nicht schon deswegen, weil ein Landwirt den Preis als für seinen Betrieb noch tragbar erachtet. Der mit dem Versagungsgrund in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrstVG verfolgte gesamtwirtschaftliche und soziale Zweck ist auf die Gesamtheit der erwerbswilligen und erwerbsbereiten Land- und Forstwirte bezogen. Durch die Genehmigung der Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Preis, der weit über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegt, sind ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur auch dann zu erwarten, wenn der zur Zahlung eines solchen Preises bereite Erwerber Landwirt ist. Die Genehmigung solcher Veräußerungen führt zu einer Erschwerung des Grunderwerbs durch interessierte Landwirte. An diesen negativen Auswirkungen, welche die Genehmigungen von Veräußerungen zu überhöhten Preisen für die Agrarstruktur insgesamt haben, ändert der Umstand grundsätzlich nichts, dass der einen solchen Preis zu zahlen bereite Erwerber Landwirt ist.
28
(b) Im Ergebnis ist die angefochtene Entscheidung dennoch richtig. Die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem im Bieterverfahren ermittelten Preis ist - ungeachtet des von einem Gutachter ermittelten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts - dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu versagen, wenn die um dieselbe Fläche konkurrierenden erwerbswilligen landwirtschaftlichen Unternehmen - wie hier - ebenfalls bereit sind, einen (annähernd) gleich hohen Preis zu zahlen. In diesem Fall ist nämlich vor dem Hintergrund, dass Berufslandwirte keine aus dem Betriebsertrag nicht zu erwirtschaftende Kaufpreisangebote abzugeben pflegen, die Annahme begründet, dass der nach einem Bieterverfahren bestimmte Preis nicht überhöht ist. Von der Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Preis, der nach der Einschätzung mehrerer (auch ortsansässiger) Landwirte aus dem Betriebsertrag erwirtschaftet werden kann, sind die ungünstigen Auswirkungen auf die Agrarstruktur, die mit dem in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bestimmten Versagungsgrund abgewehrt werden sollen, nicht zu erwarten.

IV.

29
Die Entscheidung über die Gerichtskosten folgt aus § 44 Abs. 1, § 47 Abs. 2 LwVG i.V.m. § 11 Abs. 1 Satz 1 KostO, diejenige über die außergerichtlichen Kosten ergeht nach § 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts hat ihre Grundlage in § 36 Abs. 1 Satz 1 LwVG.
Stresemann Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Erfurt, Entscheidung vom 07.11.2012 - Lw 13/10 -
OLG Jena, Entscheidung vom 24.06.2013 - Lw U 47/13 -

(1) In Antragsverfahren ist der Antragsteller Beteiligter.

(2) Als Beteiligte sind hinzuzuziehen:

1.
diejenigen, deren Recht durch das Verfahren unmittelbar betroffen wird,
2.
diejenigen, die auf Grund dieses oder eines anderen Gesetzes von Amts wegen oder auf Antrag zu beteiligen sind.

(3) Das Gericht kann von Amts wegen oder auf Antrag weitere Personen als Beteiligte hinzuziehen, soweit dies in diesem oder einem anderen Gesetz vorgesehen ist.

(4) Diejenigen, die auf ihren Antrag als Beteiligte zu dem Verfahren hinzuzuziehen sind oder hinzugezogen werden können, sind von der Einleitung des Verfahrens zu benachrichtigen, soweit sie dem Gericht bekannt sind. Sie sind über ihr Antragsrecht zu belehren.

(5) Das Gericht entscheidet durch Beschluss, wenn es einem Antrag auf Hinzuziehung gemäß Absatz 2 oder Absatz 3 nicht entspricht. Der Beschluss ist mit der sofortigen Beschwerde in entsprechender Anwendung der §§ 567 bis 572 der Zivilprozessordnung anfechtbar.

(6) Wer anzuhören ist oder eine Auskunft zu erteilen hat, ohne dass die Voraussetzungen des Absatzes 2 oder Absatzes 3 vorliegen, wird dadurch nicht Beteiligter.

Tenor

1. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Ravensburg vom 23.04.2010 (Lw-Reg. 1/09)

a b g e ä n d e r t .

Der notarielle Kaufvertrag vom 11.11.2008 (Notariat M..., UR-Nr. .../2008) wird nach dem Grundstückverkehrsgesetz genehmigt.

2. Gerichtskosten werden nicht erhoben. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Beschwerdewert: 69.055 EUR

Gründe

 
I.
Der Antragsteller begehrt die Genehmigung des am 11.11.2008 mit der Beteiligten Ziff. 2 als Verkäuferin und dem Antragsteller als Käufer geschlossenen notariellen Kaufvertrags über ein landwirtschaftliches Grundstück in W... mit einer Fläche von 1 Hektar 97 Ar und 30 qm zu einem Kaufpreis von 69.055 EUR. Das Landratsamt Ravensburg hat die Genehmigung durch Bescheid vom 16.01.2009 wegen ungesunder Verteilung von Grund und Boden nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagt.
Das streitgegenständliche Grundstück liegt im Außenbereich. Es ist unbebaut. Die Fläche ist überwiegend als Grünland genutzt (14.403 qm). Die restliche Fläche ist Gehölz (5.327 qm).
Der Antragsteller und Beteiligte Ziffer 1 ist von Beruf Konstrukteur und betreibt nebenberuflich eine Damwildzucht. Die streitgegenständliche Fläche nutzt er bereits seit dem Jahr 2000 als Pächter zur Futtergewinnung bzw. als Holzschlag. Er ist seit 01.04.2009 bei dem Landratsamt registriert und hat eine landwirtschaftliche Unternehmensnummer erhalten.
Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags vom 11.11.2008 hatte der Beteiligte Ziffer 1 das Grundstück seit 2000 auf Grundlage eines mündlichen Pachtvertrages genutzt. Im Jahr 2007 schlossen die Beteiligten Ziffer 1 und 2 schriftlich einen Pachtvertrag für die Dauer von 25 Jahren, beginnend mit dem 11.11.2007 über mehrere Grundstücke, darunter auch das streitgegenständliche Grundstück. Eine Beanstandung des dem Landratsamt Ravensburg angezeigten Landpachtvertrages erfolgte nicht. Die Beteiligte Ziffer 2 hatte dem Antragsteller sodann durch Kaufvertrag vom 08.01.2008 das streitgegenständliche Grundstück zusammen mit zwei weiteren kleineren Grundstücken für einen Preis von insgesamt 65.000,-- EUR veräußert. Nachdem die L...GmbH von ihrem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 des Reichssiedlungsgesetzes Gebrauch machen wollte, wurde dieser Kaufvertrag jedoch rückgängig gemacht. Die beiden kleineren Grundstücke, welche unterhalb der Grenze für eine Genehmigungsnotwendigkeit nach dem Grundstückverkehrsgesetz liegen, wurden separat an den Antragsteller veräußert. Für das streitgegenständliche Hauptgrundstück 476/1 mit einer Größe von 1 Hektar 97 Ar 30 qm besteht ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nicht mehr, da dieses nach § 4 Abs. 1 Reichssiedlungsgesetz erst ab einer Größe von 2 Hektar besteht.
Nach Abschluss des Kaufvertrags schrieb das Landratsamt Ravensburg das verkaufte Grundstück öffentlich aus, woraufhin sich der zwischenzeitlich verstorbene Landwirt F... sowie der Landwirt K... als Kaufinteressenten meldeten. Der Landwirt K... gab hierbei an, maximal 0,80 EUR pro qm zahlen zu wollen. Aufgrund der Erwerbsbereitschaft des Landwirtes H... versagte das Landratsamt mit Bescheid vom 16.01.2009 die Genehmigung des Kaufvertrags.
Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens zur Frage, ob der im Kaufvertrag vom 11.11.2008 beurkundete Kaufpreis dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert entspricht bzw. welchen Verkehrswert dieses Grundstück hat. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 05.08.2009 (Bl. 44 d.A.) einen Verkehrswert von insgesamt 19.730,-- EUR ermittelt bei einem Verkehrswert von jeweils 1 EUR pro Quadratmeter sowohl für den Grünlandanteil als auch für den Gehölzanteil.
Am 25.08.2009 verstarb der Kaufinteressent F...
Das Landratsamt Ravensburg berief sich im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens zusätzlich auf den Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG, nämlich des groben Missverhältnisses des Kaufpreises zum Wert des Grundstücks.
Das Amtsgericht hat den Antrag auf Genehmigung des Grundstückkaufvertrags zurückgewiesen. Die Versagungsgründe des § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 3 GrdstVG lägen vor. Verhindert werden solle nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, dass ein erwerbsbereiter Landwirt die für ihn zum Zwecke der Erweiterung, Abrundung, Ergänzung oder Erleichterung der ausgeübten Tätigkeit als Land- oder Forstwirt günstige Fläche nicht erwerben könne, weil er als Käufer nicht in die Frage komme und sei es auch gerade wegen der in einem groben Missverhältnis zum Marktwert stehenden Kaufpreishöhe, die zwischen den Parteien vereinbart worden sei. Dies gelte umso mehr, wenn sich aus den Umständen Anhaltspunkte dafür ergeben würden, dass die Vereinbarung in der abgeschlossenen Weise nur deshalb getroffen worden sei, um die Vorgaben und Ziele des Grundstückverkehrsgesetzes zu umgehen. Letzteres sei zu bejahen. Der ursprüngliche umfassendere Kaufvertrag sei rückgängig gemacht worden, nachdem seitens der LB... von dem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht werden sollte. Die Kaufinteressenten H... und K... hätten angegeben, dass ein Eintritt in den Vertrag zu den Vertragsbedingungen nicht erfolgen könne. Der Interessent H... habe erklärt, dass er Finanzmittel aufbringen könne, wenn das fragliche Grundstück zu einem Preis angeboten werde, der 1 EUR pro Quadratmeter nicht übersteige. Auch wenn es außer Frage stehe, dass der verstorbene Interessent H... als potentieller Käufer ausscheide, sei die Frage nach dem konkreten Missverhältnis von Kaufpreis zu aktuellem Verkehrswert zu beachten, weil durch dieses Missverhältnis ein weiterer potentieller Käufer von vornherein abgeschreckt werden könnte. Der vereinbarte Kaufpreis sei unverhältnismäßig hoch, wie sich aus dem Gutachten ergebe. Eine Genehmigung dieses Kaufvertrages liefe dem Regelungszweck des Gesetzes zuwider und würde damit der intendierten Umgehung des Gesetzeszweckes zum Durchbruch verhelfen. Ob ein interessierter Landwirt vorhanden sei, könne erst dann festgestellt werden, wenn der Vertrag zu einem Kaufpreis abgeschlossen werde, der nicht wie hier 350 % des ermittelten durchschnittlichen Verkehrswertes betrage.
10 
Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Antragstellers. Der Verkaufsinteressent H... sei als Betreiber eines Reiterhofs schon kein Vollerwerbslandwirt gewesen. Zumindest ab dem Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung in der ersten Instanz am 24.03.2009 sei er nicht mehr als Landwirt zu qualifizieren gewesen, weil er dort angegeben habe, über keinerlei Pachtflächen mehr zu verfügen und sein Einkommen vorwiegend aus Pensionspferden zu beziehen. Als erwerbstätiger Landwirt sei er damit nicht in Frage gekommen. Der ohnehin zwischenzeitlich verstorbene Kaufinteressent H... sei von Anfang an nicht erwerbsbereit gewesen aufgrund seiner desolaten finanziellen Verhältnisse. Die aus der Luft gegriffenen Angaben des Kaufinteressenten H..., ein Bruder würde ihm den Kaufpreis finanzieren, habe das Amtsgericht nicht als unstreitig unterstellen dürfen, sondern es hätte darüber Beweis erheben müssen. Der Kaufinteressent H... hätte nur dann als erwerbsfähiger Landwirt angesehen werden dürfen, wenn er zumindest bereit gewesen wäre, auf den vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert noch einen Aufschlag in Höhe von 50 % zu bezahlen.
11 
Unzutreffend sei auch die Behauptung, dass der Antragsteller nach wie vor nicht Landwirt sei. Bereits mit Bescheid vom 10.04.2009 (K 17 und K 18) sei ihm eine landwirtschaftliche Unternehmensnummer zugeteilt worden. Seit dem Jahr 2000 sei er als landwirtschaftlicher Tierhalter bei dem Ministerium registriert. Zu Unrecht habe das Amtsgericht einen Versagungsgrund allein aufgrund des preislichen Missverhältnisses bejaht. Voraussetzung für einen Versagungsgrund sei neben einem Missverhältnis auch die Bereitschaft von Landwirten, den Verkehrswert zuzüglich eines Zuschlags von 50 % zu entrichten.
12 
Die Genehmigungsbehörde (Landratsamt Ravensburg - Landwirtschaftsamt) ist der Auffassung, es liege der Versagungsgrund des groben Missverhältnisses vor. Das Erwerbsinteresse des Interessenten H... habe zum Zeitpunkt der Versagung der Genehmigung vorgelegen. Die Würdigung der Gesamtumstände - Rücknahme des ersten Kaufvertrages und anschließender Verkauf jeweils von Einzelparzellen mit heraufgesetztem Kaufpreis - stünden den Zielen des Grundstückverkehrsgesetzes entgegen.
13 
Der Landesbauernverband als land- und forstwirtschaftliche Berufsvertretung ist der Auffassung, die Beteiligten hätten mit ihrer Vorgehensweise eine Umgehung des Grundstückverkehrsgesetzes bezweckt. Der Beschwerdeführer sei nicht als Landwirt zu qualifizieren, die Zuteilung einer Unternehmensnummer reiche hierfür nicht aus. Umstritten sei, ob ein grobes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert ausreiche, um die Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu versagen. Bei verfassungsgemäßer Auslegung dieser Vorschrift müsse davon ausgegangen werden, dass alle Versagungsgründe nur der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur dienen sollten. Der Landesbauernverband tendiere deshalb dazu, dass eine Veräußerung zu einem unverhältnismäßig hohen Preis nur dann missbilligt werden könne, wenn eine wertangemessene Preisgestaltung agrarstrukturell einen Vorteil bringen könne. Angesichts von vorhandenen und nachgewiesenen Erwerbsinteressen der Interessenten H... und K... sei der Versagungsgrund gegeben.
14 
Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten sowie des Landratsamtes und des Landesbauernverbandes wird auf deren Schriftsätze verwiesen.
II.
15 
Die sofortige Beschwerde ist zulässig und begründet.
1.
16 
Die sofortige Beschwerde des Antragstellers ist zulässig.
17 
Für das vorliegende Verfahren ist gemäß § 1 Nr. 2 LwVG das Landwirtschaftsverfahrensgesetz anwendbar, weil dem Verfahren eine rechtsgeschäftliche Veräußerung nach dem Grundstückverkehrsgesetz zugrunde liegt. Nach § 9 LwVG in der bis zum 31.08.2009 geltenden Fassung sind die Vorschriften des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) sinngemäß anzuwenden. Das bis zum Inkrafttreten des FGG-Reformgesetzes geltende Recht ist auf das vorliegende Verfahren gemäß Art. 111 Abs. 1 FGG-Reformgesetz anwendbar, da das vorliegende Verfahren vor dem Inkrafttreten des FGG-Reformgesetzes am 01.09.2009 eingeleitet wurde.
18 
Die sofortige Beschwerde ist nach § 22 Abs. 1 LwVG a. F. statthaft. Die Beschwerdefrist nach § 22 Abs. 1 FGG von zwei Wochen ist eingehalten und die Formalien des § 21 FGG sind gewahrt.
2.
19 
Die sofortige Beschwerde ist begründet.
20 
Die Veräußerung des streitgegenständlichen Grundstücks bedurfte der Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz (hierzu unter a). Die Genehmigung wurde aber zu Unrecht versagt und ist zu erteilen (hierzu unter b).
a.
21 
Die Veräußerung des Grundstücks bedurfte der Genehmigung nach § 2 Abs. 1 GrdstVG. Es handelt sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von § 1 GrdstVG. Eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht nach § 1 des Baden-Württembergischen Ausführungsgesetzes zum Grundstückverkehrsgesetz und Landespachtverkehrsgesetz (AGGrdstVG) ist nicht einschlägig. Die veräußerte Fläche ist größer als ein Hektar. Auch eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht nach § 4 GrdstVG scheidet aus.
b.
22 
Die Genehmigung wurde zu Unrecht versagt. Die Genehmigung darf nach § 9 GrdstVG nur versagt werden, wenn einer der in Absatz 1 genannten Versagungsgründe vorliegt. Weder der zunächst von der Genehmigungsbehörde genannte Versagungsgrund „ungesunde Verteilung des Grund und Bodens“ nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG (hierzu unter aa.) noch der im erstinstanzlichen Verfahren zusätzlich vorgebrachte Versagungsgrund des groben Missverhältnisses des Kaufpreises zum Wert des Grundstückes nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liegt vor (hierzu unter bb). Sonstige Versagungsgründe bestehen nicht (hierzu unter cc.)
aa.
23 
Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens ist nach § 9 Abs. 2 GrdstVG dann gegeben, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Nach der verfassungskonformen Auslegung des Versagungsgrundes dient diese Bestimmung allein dem Ziel, Gefahren für die Agrarstruktur abzuwenden, nicht aber dazu, den landwirtschaftlichen Grundstücksverkehr zu lenken.
24 
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH liegt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens vor, wenn ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben (vgl. BGH, Beschluss vom 26.04.2002, BLw 2/02, zitiert nach juris RdNr. 7 m.w.N.).
25 
Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.
26 
Für die zutreffende Entscheidung kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Versagung der Genehmigung am 16.01.2009 an, sondern auf die im Zeitpunkt der Entscheidung der letzten Tatsacheninstanz vorhandenen Verhältnisse (vgl. Netz, Grundstückverkehrsgesetz, 3. Aufl. 2006, Seite 408). Eine ablehnende Entscheidung kann deshalb nicht mehr unter Berufung auf den zwischenzeitlich verstorbenen früheren Interessenten H... gerechtfertigt werden. Es kann deshalb auch dahingestellt bleiben, ob das Kaufinteresse des Erwerbsinteressenten H... zu einem Versagungsgrund geführt hätte. Der Verweis auf mögliche Erben des Interessenten H... geht bereits deshalb fehl, da nichts dafür ersichtlich ist, dass mögliche Erben Interesse an einer Übernahme des hier in Rede stehenden Grundstücks zu landwirtschaftlichen Zwecken haben könnten. Im Übrigen ist - wie durch Anlage K 19 nachgewiesen - über den Nachlass des Interessenten H... das Insolvenzverfahren eröffnet worden und der Insolvenzverwalter stellt in seinem Bericht ausdrücklich fest, dass eine Fortsetzung der Pferdezucht des Verstorbenen aus Sicht der Masse keinen Sinn mache.
27 
Der Zeuge K... scheidet als berücksichtigungsfähiger Interessent aus, da er nicht bereit ist, einen angemessenen Kaufpreis zu entrichten. Wie seiner Stellungnahme gegenüber dem Landratsamt entnommen werden kann, möchte er maximal 80 Cent pro Quadratmeter bezahlen. Nachdem der Verkehrswert des Grundstücks wie vom Sachverständigen festgestellt aber bei einem Euro pro Quadratmeter liegt, kann das Gebot des Zeugen K... nicht berücksichtigt werden. Es kann deshalb auch dahingestellt bleiben, ob der Zeuge K... tatsächlich Interesse an dem Grundstück hatte.
28 
Für eine Versagung der Genehmigung genügt es nicht, dass abstrakt gedacht weitere Interessenten aus dem landwirtschaftlichen Bereich vorhanden sein könnten. Ein Versagungsgrund besteht nur dann, wenn bestimmte Interessenten konkret benannt sind, die gewillt und fähig sind, das Grundstück zu einem angemessenen Preis zu erwerben. Dies ergibt sich aus der verfassungsrechtlich gebotenen engen Auslegung der Versagungsgründe des § 9 Abs. 1 GrdstVG (zur verfassungskonformen engen Auslegung vgl. BVerfG, Beschluss vom 12.01.1967, 1 BvR 169/63, zitiert nach juris RdNr. 32). Eine ungesunde Bodenverteilung liegt bei verfassungsgemäßer Auslegung nur vor, wenn sich aus bestimmten Tatsachen ergibt, dass die Eigentumsverschiebung unternommenen oder konkret beabsichtigten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Liegen solche Maßnahmen nicht vor, kann die Veräußerung trotzdem ausnahmsweise eine ungesunde Bodenverteilung bedeuten, wenn nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur erkennbar sind (vgl. BVerfG a.a.O., RdNr. 18). Erforderlich hierfür ist aber eine konkrete nachteilige Auswirkung auf einen bestehenden Betrieb, wie sie bei einem dringenden Aufstockungsbedarf eines landwirtschaftlichen Betriebs, der durch den Verkauf vereitelt würde, besteht. Ist dagegen kein konkreter Interessent vorhanden, scheidet eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG aus.
bb.
29 
Auch der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liegt nicht vor. Zwar besteht ein grobes Missverhältnis zwischen dem Wert des Grundstücks und dem vereinbarten Kaufpreis, jedoch fehlt es an ungünstigen Auswirkungen auf die Agrarstruktur.
(1)
30 
Ein grobes Missverhältnis zwischen dem Wert eines Grundstücks und dem vereinbarten Kaufpreis liegt vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Wert des Grundstücks erheblich übersteigt. Nach gefestigter Rechtsprechung ist dies der Fall, wenn die Gegenleistung den wahren Wert um mehr als die Hälfte übersteigt, sofern nicht in Ausnahmefällen besondere Umstände eine andere Beurteilung rechtfertigen (BGH, Beschluss vom 02.07.1968, 5 BLw 10/68, BGHZ 50, 297).
31 
Der Sachverständige gelangt nachvollziehbar zu einem Verkehrswert von 19.730 EUR. Der Grund für die niedrige Bewertung durch den Sachverständigen mit einem Euro pro Quadratmeter liegt an der deutlich unterdurchschnittlichen Nutzbarkeit des Grundstücks. Das Gelände befindet sich in Hanglage, ist von Wald umgeben und nur schwer zugänglich. Der Baumbestand ist gering und ein Großteil des Grundstücks ist verbuscht. Das grobe Missverhältnis zwischen dem Verkehrswert von 19.730,-- EUR und der Verkaufssumme von 69.055,-- EUR ist offensichtlich.
(2)
32 
Das bloße Vorliegen des groben Missverhältnisses in Bezug auf den Verkaufspreis genügt allerdings nicht, um eine Versagung der Genehmigung zu rechtfertigen. Auch § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG unterliegt der gesetzgeberischen Zielsetzung, Gefahren für die Agrarstruktur abzuwenden. Der Regelung liegt der Gedanke zu Grunde, dass der Erwerb des zur Verbesserung der Agrarstruktur dringend erforderlichen Landes durch interessierte Land- und Forstwirte außerordentlich erschwert würde, wenn überhöhte Preise gefordert werden könnten (vgl. BVerfG, Beschluss v. 12.01.1967, 1 BvR 335/63, zit. nach juris RdNr. 12). Nur wenn ein zu überhöhten Preisen abgeschlossener Vertrag diesem Gesetzeszweck zuwiderläuft, darf die Genehmigung deshalb unter Berufung auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG verweigert werden. Eine Veräußerung zu einem unangemessen hohen Preis ist somit nur dann zu missbilligen, wenn eine angemessene Preisgestaltung einen agrarstrukturellen Vorteil bringen könnte. Gehen von dem Verkauf dagegen keine ungünstigen Auswirkungen auf die Agrarstruktur aus, kommt § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht zur Anwendung (vgl. Netz, a.a.O., Seite 559; BGH, Beschluss vom 3.6.1976, 5 BLW 16/75, zitiert nach juris RdNr. 28; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 6.2.1979, WB 21/78).
33 
Daraus folgt zum einen, dass der Verkaufspreis nur in Ausnahmefällen beanstandet werden darf, sofern der Erwerber selbst Landwirt ist. Es ist dann Sache des kaufenden Landwirts, selbst zu kalkulieren, ob der angebotene Preis für ihn und seinen Betrieb wirtschaftlich sinnvoll ist. Das Gericht hat diese eigenständige Kalkulation des Landwirts grundsätzlich nicht zu prüfen (vgl. Netz, a.a.O., Seite 555).
34 
Zum anderen ist bei einem Erwerb durch einen Nichtlandwirt eine Versagung der Genehmigung nur zu rechtfertigen, wenn ein erwerbsbereiter Landwirt Interesse an dem fraglichen Grundstück bekundet. Da § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG verhindern soll, dass der Erwerb des zur Verbesserung der Agrarstruktur erforderlichen Landes durch interessierte Landwirte erschwert wird, indem überhöhte Preise gefordert werden können, kann für die Anwendung der Vorschrift nur dann Raum sein, wenn ein überhöhter Preis sich als Erschwernis für den Erwerb durch einen Landwirt auswirken kann. Ein mangelndes Kaufinteresse bäuerlicher Bewerber führt dazu, dass eine Veräußerung mit einem agrarstrukturellen Vorteil schlechthin unmöglich ist. Es besteht deshalb kein Anlass, in einem solchen Fall die Veräußerung an einen Nichtlandwirt zu untersagen (vgl. Netz, a.a.O., Seite 559 f.; OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.02.1998, 10 W (LW) 12/97).
35 
Wie bereits ausgeführt ist vorliegend kein Landwirt an dem Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks zu einem angemessenen Preis interessiert. Auch der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG entfällt somit.
cc.
36 
Eine Versagung kommt auch nicht aus anderen Gründen, insbesondere wegen Umgehung des Gesetzeszwecks, in Betracht. Eine abweichende Entscheidung ist insbesondere nicht deshalb angezeigt, weil der frühere Kaufvertrag, der mehrere Parzellen umfasste, rückgängig gemacht wurde, als die Geltendmachung eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts drohte, und weil die Nutzung des Grundstücks durch den langjährigen Pachtvertrag zwischen den Beteiligten für andere Erwerber erschwert wird. Zwar ist die Vorgehensweise der Beteiligten darauf angelegt, dem Antragsteller den Erwerb zu ermöglichen. Die Beteiligten haben sich hierbei jedoch weder ungesetzlich noch in anderer Weise missbilligenswert verhalten. Das langjährige Pachtverhältnis wurde dem Landratsamt angezeigt, welches dieses per Schreiben vom 20.11.2008 (K 3) ausdrücklich billigte. Der Abschluss des langjährigen Pachtverhältnisses kann den Beteiligten deshalb nicht zum Vorwurf gemacht werden.
37 
Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass die Beteiligten entgegen ihrer ursprünglichen Absicht nicht alle drei Parzellen auf einmal verkauften, sondern diese Veräußerungen auf mehrere Verträge aufteilten. Die Vertragsgestaltung liegt grundsätzlich in der freien Disposition der Vertragsparteien, welche nicht gezwungen sind, mehrere Grundstücke in einem Vertrag zu veräußern.
38 
Es liegt auch keine Umgehung des Grundstückverkehrsgesetzes vor. Eine solche Umgehung kann vorliegen, wenn Vertragsparteien versuchen, der Genehmigungsnotwendigkeit nach dem Grundstückverkehrsgesetz dadurch zu entkommen, dass sie sukzessive Teile eines Grundstücks veräußern, wenn diese Teile, nicht aber das Ausgangsgrundstück unterhalb der für eine Genehmigung erforderlichen Mindestgröße liegen. Ein derartiges Vorgehen kann zur Folge haben, dass auch die Teilveräußerungen der Genehmigungspflicht nach dem GrdstVG unterstellt werden (vgl. Netz, a.a.O., Seite 275). Diese Fallgestaltung liegt aber nicht vor: Die Beteiligten teilten nicht ein bestehendes Grundstück in mehrere kleinere Grundstücke auf, sondern veräußerten jeweils ganze Parzellen. Sie entzogen das streitgegenständliche Grundstück auch nicht dem Geltungsbereich des Grundstückverkehrsgesetzes, sondern führten das gesetzlich vorgesehene Genehmigungsverfahren nach dem Grundstückverkehrsgesetz durch. Dass die beiden kleineren Parzellen bereits wegen ihrer unter einem Hektar liegenden Größe nicht der Genehmigungspflicht unterlagen, kann den Beteiligten nicht zum Nachteil gereichen.
39 
Die Genehmigung des Grundstückskaufvertrags nach § 2 GrdstVG ist somit zu erteilen. Nach § 22 Abs. 3 GrdstVG kann die Genehmigung durch das Gericht selbst erteilt werden.
3.
40 
Nach § 42 Abs. 1 LwVG kann das Gericht aus besonderen Gründen anordnen, dass von der Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise abgesehen wird. Dies ist vorliegend angezeigt, nachdem die Entscheidung der Genehmigungsbehörde aufgehoben und die zunächst verweigerte Genehmigung durch das Gericht erteilt wird. Eine Erstattungspflicht hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten nach § 45 Abs. 1 LwVG kann nicht ausgesprochen werden, insbesondere ist die Genehmigungsbehörde nicht Beteiligte des Verfahrens und kommt daher als Kostenschuldner nicht in Betracht.
41 
Der Geschäftswert bestimmt sich gemäß § 36 LwVG nach dem Wert, welcher für die Gebührenberechnung bei der Beurkundung maßgeblich ist, also nach dem Verkaufswert.
42 
Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 24 Abs. 1 LwVG sind nicht ersichtlich.

Tenor

1. Auf die Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Ravensburg vom 03.11.2010 (XV 2/10) abgeändert.

Der notarielle Kaufvertrag vom 22.03.2010 (Notariat X, UR ...) wird nach dem Grundstückverkehrsgesetz genehmigt.

2. Gerichtskosten werden nicht erhoben. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Beschwerdewert: 110.000 EUR

Gründe

 
I.
Die Antragsteller begehren die Genehmigung des am 22.03.2010 geschlossenen Kaufvertrags mit dem Beteiligten Ziff. 3 über ein Grundstück in K mit einer Fläche von 10.275 qm zu einem Kaufpreis von 110.000 EUR. Das Landratsamt C hat die Genehmigung durch Bescheid vom 31.05.2010 wegen ungesunder Verteilung von Grund und Boden nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagt.
Das Grundstück liegt im Außenbereich. Es ist mit einem Eindachhof mit Wohn-, Lager- und Scheuerteil sowie einer Garage bebaut. In dem dem Kaufvertrag zu Grunde liegenden Verkehrswertgutachten des Sachverständigen Y vom 01.09.2009 wird die Gebäudeumgriffsfläche mit 2.238 m2, die Grünlandfläche mit 6.853 m2, hiervon 1.500 m2 nutzbar mit gutem Ertrag und 5.353 m2 nutzbar mit nur mittlerem Ertrag, und die Unlandfläche mit 1.184 m2 angegeben. Der Hof ist nicht bewirtschaftet und steht leer. Der Gutachter hielt den Bauzustand für sehr vernachlässigt und den Modernisierungsbedarf für sehr hoch. Auf dem Grundstück wurde früher Landwirtschaft betrieben, wobei damals weitere Nutzflächen zu dem Betrieb gehörten, die bereits vor Jahren verkauft worden sind.
Die Antragsteller sind Nichtlandwirte. Die Antragstellerin Ziff. 1 ist von Beruf Bäckereiverkäuferin, der Antragsteller Ziff. 2 Service-Mechaniker. Die Antragsteller möchten das Gebäude wieder herrichten, dort wohnen und das Grundstück auf Hobbybasis landwirtschaftlich nutzen.
Nach Abschluss des Kaufvertrags schrieb das Landratsamt C das verkaufte Grundstück öffentlich aus, woraufhin sich Frau F als Kaufinteressentin meldete. Frau F und ihr Ehemann hatten bereits vor dem Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrags gegenüber dem Verkäufer Interesse an dem Grundstück bekundet, den Zuschlag aber nicht erhalten. Frau F betreibt in S als Pächterin eine Pensionstierhaltung mit derzeit 8 Pensionspferden auf einer Fläche von 8 Hektar. Es handelt sich dabei um den Hof ihrer Eltern, von denen sie diesen im Jahr 1999 übernommen und gepachtet hat. Nachdem früher auch Schweine und Kühe gehalten wurden, werden derzeit nur Pensionspferde gehalten. Frau F hat selbst erstellte Einnahmen- und Ausgabenauflistungen vorgelegt, aus denen sich für 2009 Einnahmen von 24.261,18 EUR ergeben, denen Ausgaben von 6.212,04 EUR gegenüberstehen. Für 2008 sind Ausgaben von 6.407,53 EUR aufgeführt, für 2007 Ausgaben von 6.172,64 EUR. Steuerbescheide liegen nicht vor. Frau F bezieht Arbeitslosengeld. Aus privaten Gründen hat sie ihren Hauptwohnsitz nach K verlegt und wohnt dort mit ihrem Ehemann. Nach eigenen Angaben betreibt sie den Hof in S von K aus weiter, wobei sie einmal wöchentlich dort hinfährt. Die Entfernung zwischen beiden Orten beträgt ca. 74 km.
Das Landratsamt hat mit Bescheid vom 31.05.2010 die Genehmigung des Kaufvertrags wegen ungesunder Verteilung von Grund und Boden nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagt unter Hinweis auf das Interesse von Frau F. Hiergegen haben die Antragsteller am 10.06.2010 einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 22 GrdstVG gestellt. Das Amtsgericht Ravensburg hat in dem Verfahren das Landratsamt C als Genehmigungsbehörde und den Landesbauernverband als landwirtschaftliche Berufsvertretung schriftlich sowie die Kaufinteressentin F in der mündlichen Verhandlung persönlich angehört.
Das Landratsamt erklärte, dass Frau F als Nebenerwerbslandwirtin einzustufen sei, weil sie in S einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb mit Fruchtanbau und einer kleinen Pferdezucht sowie Pensionspferden bewirtschafte und mehr als 50 % ihrer Einkünfte aus nichtlandwirtschaftlicher Berufstätigkeit beziehe, aber zur Sicherung ihrer Existenz einem landwirtschaftlichen Betrieb nachgehe. Landwirten müsse die Möglichkeit gegeben werden, Boden als Produktionsfaktor zu erwerben, um die betriebswirtschaftliche Basis des Betriebs zu stabilisieren, wobei auch ausbaufähige landwirtschaftliche Kleinbetriebe zu ausreichender Besitzgröße aufgestockt werden könnten.
Der Landesbauernverband erklärte, die Vorstellungen der Kaufinteressentin über die Entwicklung ihres Betriebes klängen plausibel. Grundsätzliche Voraussetzung für die Qualifikation als Nebenerwerbslandwirt sei allerdings die Eigenschaft als landwirtschaftlicher Unternehmer im Sinne des § 1 Abs. 2 des Gesetzes über die Alterssicherung der Landwirte (ALG). Ob diese Eigenschaft bei Frau F vorliege, könne nicht beurteilt werden.
Frau F erklärte bei ihrer mündlichen Anhörung vor dem Amtsgericht Ravensburg (Bl. 35 ff. d.A.), sie habe die Landwirtschaft in S 1999 von ihren Eltern übernommen. Anfangs habe der Betrieb noch Schweine und Kühe gehabt, jetzt habe sie nur noch 8 bis 12 Pensionspferde. Sie habe die Stallungen in Boxen umgebaut, Maschinen gekauft und einen Reitplatz angelegt. Sie wohne jetzt bei ihrem Ehemann in K und bewirtschafte den Hof in S von dort aus. Es genüge, wenn sie einmal pro Woche dorthin fahre, um alles herzurichten, was die Tiere brauchten. Die einstellenden Mieter misteten und fütterten ihre Tiere selber, so dass eine tägliche Anwesenheit nicht erforderlich sei. Sie bezahlten deshalb statt 300 EUR nur 200 EUR pro Stellplatz. Auf dem Grundstück in K wolle sie 10 Boxen bauen und Pensionspferde einstellen und etwa 1 bis 2 Fohlen pro Jahr züchten sowie eine Fohlenweide halten, wo andere ihre Fohlen einstellen könnten. Sie habe die Möglichkeit, um das Grundstück herum weitere Flächen dazu zu pachten.
Das Amtsgericht Ravensburg hat den Antrag der Antragsteller mit Beschluss vom 03.11.2010 (Bl. 40 ff. d.A.) zurückgewiesen. Die Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG sei zu Recht versagt worden, da der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung des Grund und Bodens vorliege. Der Kaufvertrag habe der Genehmigung bedurft. Es handele sich um landwirtschaftliche Fläche. Die Veräußerung an die Antragsteller als Nichtlandwirte sei eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden, weil die Beteiligte F eine leistungsfähige Nebenerwerbslandwirtin sei, deren Betrieb der Aufstockung bedürfe und die bereit und in der Lage sei, die Flächen zu den im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen zu erwerben. Frau F sei Nebenerwerbslandwirtin. Sie werde bei dem Landwirtschaftsamt seit 1999 als Landwirtin geführt und zahle die entsprechenden Beiträge. Aus den von ihr vorgelegten Unterlagen über Einkünfte und Ausgaben ihres Betriebes ergebe sich, dass ihre Landwirtschaft den Umfang eines Hobbies übersteige. Daran ändere sich auch nichts deshalb, weil ihr Betrieb 70 bis 80 km von ihrem jetzigen Wohnort entfernt sei, da sie nachvollziehbar erklärt habe, dass dies zur Bewirtschaftung ihres Betriebes ausreiche. Das Gericht sei von der Ernsthaftigkeit, ihren Betrieb auszudehnen, überzeugt. Die Distanz zwischen den Betrieben führe nicht zu einer Einstufung als Nichtlandwirtin, sondern beweise vielmehr ihr Interesse an der Landwirtschaft.
10 
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragsteller. Diese halten das verkaufte Grundstück nicht für eine Landwirtschaft im Sinne des Grundstückverkehrsgesetzes. Die landwirtschaftliche Nutzung sei seit Jahren aufgegeben worden. Landwirtschaftliche Nutzflächen seien verkauft worden. Die restliche Fläche mit dem Gebäude und dem Unland sei keine Landwirtschaft mehr. Der Sachverständige Y sei Architekt und habe ein Verkehrswertgutachten erstellt. Für die Frage, ob Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet seien, sei er nicht sachverständig. Dass die Beteiligte F Pachtverträge abgeschlossen habe, werde bestritten, ebenso wie die behauptete Zusage der Gemeinde K. Die beabsichtigte Pferdehaltung reiche nicht aus, um eine Landwirtschaft anzunehmen. Zudem könne auch keine Betriebseinheit mit dem Betrieb in S angenommen werden. Darüber hinaus übe auch die Beteiligte F keinen landwirtschaftlichen Beruf aus.
11 
Die Antragsteller beantragen,
12 
den Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Ravensburg vom 03.11.2010 abzuändern und den notariellen Kaufvertrag vom 22.03.2010 nach dem Grundstückverkehrsgesetz zu genehmigen.
13 
Das Amtsgericht Ravensburg hat der Beschwerde durch Beschluss vom 13.12.2010 (Bl. 59 f. d.A.) nicht abgeholfen und das Verfahren zur Entscheidung dem Oberlandesgericht Stuttgart vorgelegt.
14 
Der Beteiligte Ziff. 3, das Landratsamt und der Landesbauernverband erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme. Das Landratsamt und der Beteiligte Ziff. 3 haben keine ergänzende Stellungnahme abgegeben. Der Beteiligte Ziff. 3 schloss sich dem Antrag der Antragsteller an. Der Landesbauernverband hält die von den Antragstellern zitierte Entscheidung des BGH vom 08.12.1995 - BLW 34/95 - nicht für anwendbar. Wegen des Vorliegens einer Hofstelle sei der Kaufvertrag genehmigungspflichtig.
15 
Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2011 ergänzend als Zeugen den Ehemann der Interessentin F, E, vernommen. Dieser erklärte zu dem Betrieb in S, dass dort derzeit 8 Pensionspferde gehalten werden, die von den einstellenden Mietern selbst versorgt würden. Die noch vorhandenen Nutztiere würden nur für den Eigenbedarf genutzt. Eine Pferdezucht werde derzeit nicht betrieben. Das einzige als Zuchtpferd in Betracht kommende Pferd sei das Pferd seiner Ehefrau, das letztmals im vergangenen Jahr ein Fohlen bekommen habe. Der Hauptbetrieb sei künftig in K geplant. Dort solle auf dem streitgegenständlichen Grundstück ein Stall für die Unterbringung von Pensionspferden gebaut werden. Seine Frau habe in näherer Umgebung bereits Grundstücke in der Größe von insgesamt ca. 7 Hektar gepachtet, die als Futtergrundlage für die Pensionspferde dienen sollten. Die Pferdepension solle das Hauptbetätigungsfeld sein. Eine Pferdezucht würde sich dann schon ergeben. Wegen der weiteren Aussage des Zeugen wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2011 verwiesen.
16 
Im Nachgang zu der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2011 teilte die Zeugin F mit Schreiben vom 16.03.2011 mit, dass ihr Mann als Polizeibeamter mit den bürokratischen und technischen Grundlagen der Landwirtschaft überfordert sei und ihr Konzept nicht in vollem Umfang erkannt habe. Er habe ihre Ziele bei seiner Zeugenaussage deshalb nicht deutlich dargelegt. In erster Linie stehe für sie immer die Pferdezucht. Diese Zucht habe sie in S bislang nur mit einer Stute betrieben. Mit der Heirat habe sich aber eine weitere Möglichkeit ergeben, da sich die beiden privaten Stuten ihres Mannes hervorragend für die Weiterzucht eigneten. Sie habe mit einem Züchterkollegen vergangene Woche eine mündliche Vereinbarung getroffen, wonach sie zwei seiner Stuten für den neuen Betrieb anmieten könne. Es könnte somit in K eine Nachzucht von drei eigenen Fohlen und zwei aus den gemieteten Stuten erreicht werden. Es sei zudem beabsichtigt, sämtliche Futtermittel für die Pferde selbst zu erwirtschaften. Die Wiesen im X sollten dafür das Raufutter liefern, der Getreideacker in S, auf dem sie seit Jahren abwechselnd Hafer, Gerste und Weizen ernte, die Frucht. Überschüssiges Raufutter könne gut vermarktet werden, ebenso die erzeugte Frucht. Beabsichtigt sei auch, Gänse zu halten und biologisches Fleisch zu produzieren. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 16.03.2011 verwiesen.
II.
17 
Die Beschwerde ist zulässig und in der Sache begründet.
1.
18 
Die Beschwerde der Antragsteller ist zulässig.
19 
Für das vorliegende Verfahren ist gemäß § 1 Nr. 2 LwVG das LwVG anwendbar, weil dem Verfahren eine rechtsgeschäftliche Veräußerung nach dem Grundstückverkehrsgesetz zu Grunde liegt. Nach § 9 LwVG gelten die Vorschriften des FamFG entsprechend.
20 
Die Beschwerde ist nach §§ 58 Abs. 1, 61 Abs. 1 FamFG statthaft. Die Beschwerdefrist von zwei Wochen nach § 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG ist eingehalten. Die Beschwerde war zwar gemäß § 64 Abs. 1 FamFG bei dem Amtsgericht Ravensburg einzulegen, so dass die Einlegung bei dem Oberlandesgericht Stuttgart nicht zutreffend war. Die an das zuständige Amtsgericht Ravensburg weitergeleitete Beschwerdeschrift ging aber auch dort noch fristgerecht ein.
2.
21 
Die Beschwerde ist begründet. Das Landratsamt hat die Genehmigung des Kaufvertrags zu Unrecht gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagt. Der Kaufvertrag vom 22.03.2010 ist gemäß § 2 GrdstVG zu genehmigen. Die Genehmigung kann gemäß § 22 Abs. 3 GrdstVG von dem Senat selbst ausgesprochen werden.
22 
Vorliegend ist das GrdstVG anwendbar, nicht das landesrechtliche Agrarstrukturverbesserungsgesetz (ASVG). Das ASVG trat in Umsetzung der Föderalismusreform am 1. Juli 2010 in Kraft. Für Verfahren über Anträge auf gerichtliche Entscheidung, die vor Inkrafttreten anhängig gemacht worden sind, gelten die bisherigen Vorschriften (Art. 7 Abs. 1 des Ersten Gesetzes zur Umsetzung der Föderalismusreform und zum Bürokratieabbau im Geschäftsbereich des Ministeriums für Ernährung und Ländlichen Raum). Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ging vorliegend am 10.06.2006 bei Gericht ein, mithin vor Inkrafttreten des ASVG.
23 
Die Veräußerung des streitgegenständlichen Grundstücks bedurfte der Genehmigung nach dem GrdstVG (hierzu unter a), die Genehmigung wurde aber zu Unrecht versagt und ist zu erteilen (hierzu unter b).
a.
24 
Die Veräußerung des Grundstücks bedurfte der Genehmigung nach § 2 Abs. 1 GrdstVG. Es handelt sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von § 1 GrdstVG. Ein Grundstück ist u.a. dann als landwirtschaftliches Grundstück anzusehen, wenn es sich auf Grund seiner Qualität oder nach seiner natürlichen Beschaffenheit oder Lage zur landwirtschaftlichen Nutzung eignet, unabhängig davon, ob das Grundstück im Zeitpunkt der Entscheidung landwirtschaftlich genutzt wird. Die Frage, ob das Grundstück ein landwirtschaftliches Grundstück ist, hängt von seiner objektiven Eignung und nicht von den subjektiven Absichten des Eigentümers oder des Käufers oder von seiner bisherigen Verwendung ab. Eine Hofstelle ist dabei einem landwirtschaftlichen Grundstück gleichzustellen, auch eine ältere Hofstelle eines ehemaligen Betriebs, sofern sie nicht infolge wesentlicher baulicher Veränderungen für landwirtschaftliche Zwecke ungeeignet ist. Anders liegt der Fall bei einer Hofstelle, wenn der Eigentümer alle dazugehörigen Grundstücke veräußert und durch sein Verhalten erkennen lässt, dass er die Landwirtschaft endgültig aufgegeben hat (vgl. zur Eigenschaft Landwirtschaftliches Grundstück: Netz, Grundstückverkehrsgesetz, 3. Aufl. 2006, S. 191 ff.).
25 
Hiernach liegt ein landwirtschaftliches Grundstück vor. Es handelt sich um einen ehemaligen landwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich mit einer Hofstelle und umliegenden Flächen, die früher - zusammen mit weiteren, zwischenzeitlich verkauften Flächen - für die Landwirtschaft genutzt wurden. Die Hofstelle selbst ist nicht umgebaut oder anderen Zwecken zugeführt, sondern wird lediglich nicht mehr genutzt. Die verbliebenen Flächen können nach den Ausführungen des Sachverständigen Y in dem Verkehrswertgutachten vom 01.09.2009 überwiegend als Grünlandfläche genutzt werden, teilweise mit gutem Ertrag, teilweise mit mittlerem Ertrag. Das Grundstück hat keine dauerhafte neue Widmung erfahren, wird vielmehr nicht bewirtschaftet oder sonst genutzt. Eine künftige Nutzung als Landwirtschaft ist demnach denkbar und möglich.
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Eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht nach § 1 des Baden-Württembergischen Ausführungsgesetzes zum Grundstückverkehrsgesetz und Landpachtverkehrsgesetz (AGGrdstVG) ist nicht einschlägig. Zum einen ist die veräußerte Fläche größer als ein Hektar, zum anderen handelt es sich um ein Grundstück mit einer Hofstelle (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 AGGrdstVG). Auch eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht nach § 4 GrdstVG scheidet aus.
b.
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Die Genehmigung wurde zu Unrecht versagt. Die Genehmigung darf nach § 9 GrdstVG nur versagt werden, wenn einer der in Absatz 1 genannten Versagungsgründe vorliegt. Der von der Genehmigungsbehörde genannte Versagungsgrund „ungesunde Verteilung des Grund und Bodens“, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, liegt nicht vor, ein sonstiger Versagungsgrund besteht nicht:
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Eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden ist nach § 9 Abs. 2 GrdstVG dann gegeben, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Nach der verfassungskonformen Auslegung des Versagungsgrundes dient diese Bestimmung allein dem Ziel, Gefahren für die Agrarstruktur abzuwenden, nicht aber dazu, den landwirtschaftlichen Grundstücksverkehr zu lenken.
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Nach ständiger Rechtsprechung des BGH liegt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens vor, wenn ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben (vgl. BGH, Beschluss v. 26.04.2002, BLw 2/02, zit. nach juris RdNr. 7 m.w.N.). Der Nebenerwerbslandwirt als Interessent steht dabei dem Vollerwerbslandwirt gleich, sofern er Unternehmer im Sinne von § 1 Abs. 2 ALG ist (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss v. 04.06.1997, 13 WLw 112/96, zit. nach juris RdNr. 15 und OLG Stuttgart, Beschluss v. 07.07.1997, 10 W (Lw) 9/97 jeweils noch bei Geltung des GAL statt des ALG). Ein dringendes Interesse setzt dabei nicht voraus, dass der Landwirt zur Aufrechterhaltung seines Betriebs auf das streitgegenständliche Grundstück angewiesen ist. Es genügt, dass der Betrieb der Aufstockung dringend bedarf und der Landwirt das gegenständliche Grundstück zu dieser Aufstockung dringend benötigt, mithin eine gesteigerte Notwendigkeit des Erwerbs derart besteht, dass der Erwerb des Grundstücks durch einen Nichtlandwirt nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur haben würde. Ein allgemein anzunehmender Grundstücksbedarf bei landwirtschaftlichen Betrieben genügt dagegen nicht (vgl. zum dringenden Aufstockungsinteresse Netz a.a.O., Seite 456 ff.).
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Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Zwar sind die Antragsteller unstreitig Nichtlandwirte. Die Interessentin F ist aber nicht als Nebenerwerbslandwirtin einzustufen ist (hierzu unter aa.). Es läge zudem kein dringendes Aufstockungsbedürfnis ihres Betriebs in S vor (hierzu unter bb.) Darüber hinaus stellt auch die beabsichtigte Tätigkeit auf dem streitgegenständlichen Grundstück keinen Versagungsgrund dar (hierzu unter cc.).
aa.
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Die Interessentin F ist nicht als Nebenerwerbslandwirtin einzustufen.
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Landwirtschaft im Sinne des Grundstückverkehrsgesetzes ist nach dessen § 1 Abs. 2 die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen. Die Zucht oder Haltung von Pferden ist dann Landwirtschaft im Sinne von § 1 Abs. 2 GrdstVG, wenn eine Bodenbewirtschaftung stattfindet, durch die pflanzliche Erzeugnisse für den Eigenverbrauch gewonnen werden. Dies setzt voraus, dass die Tierhaltung ganz oder überwiegend aus Erzeugnissen des Betriebs ermöglicht wird (vgl. BGH, Beschl. v. 08.12.1995, BLw 34/95, zit. nach juris RdNr. 9). Eine Pferdezucht, die auf überwiegend eigener Futtergrundlage betrieben wird, ist der Landwirtschaft in Form der Wiesen- und Weidewirtschaft zuzurechnen (vgl. BVerwG, Urt. v. 19.04.1985, 4 C 13/82, zit. nach juris RdNr. 11 f.). Das Betreiben einer Pferdepension ist dagegen keine Landwirtschaft im Sinne des GrdstVG (vgl. Senat, Beschl. v. 26.05.2008, 101 W 6/07, zit. nach juris RdNr. 55). Es fehlt ein auf Gewinn und Verwertung pflanzlicher Erzeugnisse oder auf deren mittelbare Verwertung durch Aufzucht und Haltung von Vieh gerichteter Betrieb. Die Versorgung der Pferde mit landwirtschaftlichen Erzeugnissen aus dem Betrieb ist nur von untergeordneter Bedeutung. Es handelt sich vielmehr um ein Dienstleistungsunternehmen, das dem Eigentümer die Unterbringung und - teilweise - Betreuung der Pferde abnimmt (vgl. Netz, a.a.O., Seite 214 f.)
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Nach eigenen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Ravensburg sowie nach der Zeugenaussage ihres Ehemannes in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hält die Interessentin F auf ihrem Hof in S noch 8 Pensionspferde. Nutztiere werden nur noch für den Eigenbedarf gehalten, eine Pferdezucht wird aktiv nicht betrieben. Aus der von ihr vorgelegten Einnahmenaufstellung für 2009 ergibt sich, dass sie Einnahmen lediglich aus der Pensionstierhaltung erzielt. Hinzu kommt, dass sie als alleinige Arbeitskraft den Hof nach eigenen Angaben von K aus führt und nur einmal bis zweimal wöchentlich dort vorbei fährt, was angesichts der Eigenversorgung der Pferde durch die einstellenden Mieter ausreiche. Die Tätigkeit der Interessentin F beschränkt sich demnach auf die Zurverfügungstellung von Pensionsplätzen. Allein in der Zurverfügungstellung der Unterbringungsmöglichkeit für Pensionspferde liegt aber keine Landwirtschaft im Sinne des GrdstVG.
bb.
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Abgesehen davon liegt auch die weitere von der Rechtsprechung entwickelte Voraussetzung für eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, dringender Aufstockungsbedarf, nicht vor.
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Es ist bereits nicht ersichtlich, dass das streitgegenständliche Grundstück der Aufstockung des Betriebs in S dienen soll. Ein Zusammenhang zwischen beiden Betrieben oder eine wirtschaftlich gemeinsame Nutzung in dem Sinne, dass der eine Betrieb von dem anderen profitieren könnte, ist nicht ersichtlich. Die Distanz zwischen beiden Grundstücken beträgt mehr als 70 km. Faktisch handelt es sich mithin um zwei getrennte Betriebe ohne wirtschaftlichen Zusammenhang mit der einzigen Verbindung, dass der Betriebsinhaber identisch ist. Bei dieser Sachlage kann aber eine Aufstockung des Betriebs in S nicht angenommen werden.
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Davon abgesehen liegen auch keine Anhaltspunkte für einen dringenden betriebsbedingten Aufstockungsbedarf des Betriebs in S vor. Es ist nicht ersichtlich, dass der Bestand oder die Weiterentwicklung des Betriebs durch den Nichterwerb des streitgegenständlichen Grundstücks beeinträchtigt bzw. durch den Erwerb verbessert würde. Der Grund für den Umzug und die gewünschte Tätigkeit in K ist rein privater Natur. Dies genügt aber für die Annahme eines dringenden Aufstockungsbedarfs nicht.
cc.
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Da ein dringender Aufstockungsbedarf eines bestehenden Betriebs nicht vorliegt, ist die geplante Tätigkeit der Interessentin F auf dem streitgegenständlichen Grundstück wie eine Neuaufnahme einer Tätigkeit durch einen Nichtlandwirt zu betrachten. Diese stellt aber keinen Versagungsgrund dar.
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Nach der Aussage der Interessentin F in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht sowie der Aussage ihres Ehemanns vor dem Senat ist der Schwerpunkt der geplanten Tätigkeit der Betrieb einer Pferdepension, was - wie oben ausgeführt - keine Landwirtschaft darstellt. Wie der Zeuge F in der mündlichen Verhandlung glaubhaft und überzeugend erklärte, soll als Hauptnutzung die Pferdepension errichtet werden. Eine Pferdezucht könne sich gegebenenfalls künftig entwickeln, wobei derzeit allenfalls das eine im Eigentum seiner Frau stehende Pferd als Zuchtpferd in Betracht komme. Diese vagen Zukunftspläne genügen nicht, um von einer geplanten landwirtschaftlichen Tätigkeit auszugehen. Konkrete Pläne für eine Pferdezucht, die bei Betrieb auf überwiegend eigener Futtergrundlage und bei hinreichendem Umfang als Landwirtschaft angesehen werden könnte, liegen danach nicht vor.
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Auch das neue Vorbringen der Interessierten F in ihrem Schreiben vom 16.03.2011 führt nicht dazu, dass die Genehmigung des Kaufvertrags zu versagen ist. Träfe dieses Vorbringen, das ersichtlich von dem Interesse geprägt ist, die Voraussetzungen einer Landwirtschaft, die der Senat in der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2011 dargelegt hat, erfüllen zu wollen, zu, woran der Senat angesichts des offensichtlichen Widerspruchs zu den bisherigen Aussagen der Interessentin F und ihres - keinesfalls schlecht informiert oder überfordert wirkenden - Ehemanns erhebliche Zweifel hat, läge hierin dennoch kein vorrangiges Interesse eines Landwirts, das die Versagung der Genehmigung des Kaufvertrages nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG rechtfertigen würde. Zwar liegt es nach dem neuen Vorbringen nahe, die hiernach geplante Tätigkeit als landwirtschaftliche Tätigkeit anzusehen. Allein die beabsichtigte Neuaufnahme einer landwirtschaftlichen Tätigkeit durch einen Kaufinteressenten führt aber nicht dazu, dass die Genehmigung des Kaufvertrags mit einem Nichtlandwirt versagt werden kann. Dies ergibt sich aus der verfassungsrechtlich gebotenen engen Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG (vgl. zur verfassungskonformen engen Auslegung BVerfG, Beschluss v. 12.01.1967, 1 BvR 169/63, zit. nach juris RdNr. 32). Der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG dient dem Zweck, solche Veräußerungen zu verhindern, die zu einer Verschlechterung der Agrarstruktur führen. Eine ungesunde Bodenverteilung liegt deshalb bei verfassungsgemäßer Auslegung nur vor, wenn sich aus bestimmten Tatsachen ergibt, dass die Eigentumsverschiebung unternommenen oder konkret beabsichtigten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Liegen solche Maßnahmen nicht vor, kann die Veräußerung trotzdem ausnahmsweise eine ungesunde Bodenverteilung bedeuten, wenn nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur erkennbar sind (vgl. BVerfG, a.a.O. RdNR. 18). Solche nachteiligen Auswirkungen auf die Agrarstruktur liegen nicht schon deshalb vor, weil ein Grundstück, das landwirtschaftlich genutzt werden könnte, nicht landwirtschaftlich genutzt wird. Es wird nicht allgemein der landwirtschaftlichen Nutzung von Grundstücken der Vorrang vor einer anderweitigen Nutzung eingeräumt. Das Gesetz normiert auch kein generelles Verbot des Verkaufs landwirtschaftlicher Flächen an Nichtlandwirte (vgl. OLG Celle, Beschluss v. 17.06.2002, 7 W 1/02 (L)). Ein allgemein anzunehmender Grundstücksbedarf bei landwirtschaftlichen Betrieben genügt deshalb auch nicht, um ein dem Käufer vorrangiges Erwerbsinteresse von Landwirten festzustellen. Vielmehr ist eine konkrete nachteilige Auswirkung auf einen bestehenden Betrieb erforderlich, wie sie bei einem dringenden Aufstockungsbedarf eines landwirtschaftlichen Betriebs, der durch den Verkauf vereitelt würde, besteht. Wenn dem entsprechend nach ständiger Rechtsprechung bereits eine Erwerbsabsicht zur Vergrößerung bestehender Betriebe nur bei dringendem Aufstockungsbedarf zu der Versagung der Genehmigung führen kann, weil nur dann von nachteiligen Auswirkungen auf die Agrarstruktur auszugehen ist, kann erst recht der Erwerb zur Gründung einer Landwirtschaft nicht als ausreichendes vorrangiges Kaufinteresse angesehen werden.
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Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung, wonach der Kaufvertrag eines Nichtlandwirts, der sich auf dem Weg zum leistungsfähigen Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt befindet, genehmigt werden kann, auch wenn bei einem Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt Aufstockungsbedarf besteht (vgl. m.w.N. Netz, a.a.O., Seite 449 ff.). Insoweit ist der Nichtlandwirt auf dem Weg zum Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt dem Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt gleichgestellt. Anders sieht es dagegen aus, wenn der Nichtlandwirt, der sich zum Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt weiterentwickeln will, wie vorliegend nicht Kaufvertragspartner ist, sondern nur selbst auch Interesse an dem Grundstück hat, das ein anderer Nichtlandwirt gekauft hat. Dann unterfällt der lediglich interessierte Nichtlandwirt nicht dem Schutz der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Wegen der verfassungsrechtlich gebotenen engen Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG kann dem lediglich interessierten Nichtlandwirt auf dem Weg zum Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt kein Vorrang vor dem kaufenden Nichtlandwirt eingeräumt werden.
3.
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Nach § 42 Abs. 1 LwVG, der auch nach Inkrafttreten des FamFG weiter gilt, kann das Gericht aus besonderen Gründen anordnen, dass von der Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise abgesehen wird. Dies ist vorliegend angezeigt, nachdem die Entscheidung der Genehmigungsbehörde von vornherein ungerechtfertigt war (so auch OLG Stuttgart, Beschluss v. 17.02.1998, 10 W (Lw) 12/97). Eine Erstattungspflicht hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten nach § 45 Abs. 1 LwVG kann nicht ausgesprochen werden, insbesondere ist die Genehmigungsbehörde nicht Beteiligte des Verfahrens und kommt daher als Kostenschuldner nicht in Betracht.
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Gründe, die Rechtsbeschwerde nach § 70 Abs. 1 FamFG zuzulassen, bestehen nicht.
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Der Beschwerdewert bestimmt sich gemäß § 36 LwVG nach dem Wert, welcher für die Gebührenberechnung bei der Beurkundung maßgebend ist, also dem Verkaufswert, so dass dieser vorliegend 110.000 EUR beträgt.