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Oberlandesgericht München Beschluss, 17. Juni 2015 - 34 Wx 61/15

published on 17/06/2015 00:00

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Gründe

Oberlandesgericht München

Az.: 34 Wx 61/15

Beschluss

vom 17.6.2015

34. Zivilsenat

AG Traunstein - Grundbuchamt

Leitsatz:

In der Grundbuchsache

Beteiligte:

1) R.

2) B.

Verfahrensbevollmächtigte: ...

wegen Geschäftswertfestsetzung (Eigentumswechsel u. a.)

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher als Einzelrichter am 17.06.2015 folgenden Beschluss

Die Beschwerde des Beteiligten gegen die Geschäftswertfestsetzung des Amtsgerichts Traunstein - Grundbuchamt - vom 23. Dezember 2014 (Eintragung des Eigentumswechsels und der Eigentumsvormerkung, Löschung der Eigentumsvormerkung) wird zurückgewiesen.

Gründe:

Zu notarieller Urkunde vom 24.4.2013 erwarb der Beteiligte zu 1 zum Kaufpreis von 788.000 € Grundeigentum zu 2.687 m2, nach Wirtschaftsart und Lage bezeichnet als „Gewerbepark Kaserne 19, Gebäude- und Freifläche“. Zum Vertragsobjekt, für das im Grundbuch seinerzeit ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen war, heißt es in der Urkunde, es handele sich um mit einer Metzgerei mit Imbiss bebaute Grundstücke nebst Inventar, dieses bewertet mit 87.500 € und im Kaufpreis enthalten. Für die Eintragung einer Eigentumsvormerkung, die Eigentumsumschreibung nebst Katasterfortführungsgebühr sowie die Löschung der eingetragenen Vormerkung ging der Kostenbeamte in den Ansätzen vom 13.5.2013 und 5.8.2013 vom vereinbarten Kaufpreis aus.

Auf den Prüfvermerk des Bezirksrevisors - des Beteiligten zu 2 - vom 20.11.2014, wonach wegen des höheren Verkehrswerts als des vereinbarten Kaufpreises eine Wertberichtigung veranlasst sei, welcher sich aus einem im Versteigerungsverfahren erholten Gutachten vom 26.11.2012 ergebe, führte der Kostenbeamte auf der Grundlage eines Werts von nun 1.396.000 € eine Nacherhebung durch. Gegen den geänderten Kostenansatz richtete sich das als Einspruch bezeichnete Rechtsmittel des als Kostenschuldner in Anspruch genommenen Beteiligten zu 1 vom 12.12.2014, zu dem der Beteiligte zu 2 am 17.12.2014 Stellung nahm und seinerseits Geschäftswertfestsetzung auf 1.396.000 € beantragte.

Mit Beschluss vom 23.12.2014 hat das Grundbuchamt - Rechtspflegerin - den Geschäftswert für den Eigentumswechsel, die Eintragung sowie die Löschung der Eigentumsvormerkung auf 1.396.000 € festgesetzt. Das Grundbuchamt geht davon aus, dass sich der maßgebliche - und höhere - Verkehrswert des Grundbesitzes aus dem im Zwangsversteigerungsverfahren erholten Verkehrswertgutachten ergebe, das keine Fehler in der Berechnung oder sonstige Unstimmigkeiten erkennen lasse.

Gegen den am 30.12.2014 zugestellten Beschluss richtet sich die am 28.1.2015 beim Grundbuchamt eingegangene Beschwerde des Beteiligten zu 1 mit dem Ziel, es bei dem ursprünglichen am Kaufpreis orientierten Ansatz zu belassen. Er meint, das Verkehrswertgutachten, worauf sich das Amtsgericht nun stütze, habe über das Zwangsversteigerungsverfahren hinaus, für dessen Zwecke es erstellt worden sei, schon keine Aussagekraft.

Zudem enthalte es eine Reihe von Unstimmigkeiten.

So sei dem Bodenrichtwertansatz von 100 €/m2 (durchschnittlicher Ansatz) deutlich zu widersprechen, weil der gegenständliche Grundbesitz im gültigen Bebauungsplan mit 1.600 m2 die niedrigste Grundflächenzahl aller größeren Grundstücke im Plangebiet aufweise. Vom benachbarten Schlachthof und einer angrenzenden Bahnlinie könnten störende Geräusche ausgehen. Man könne also gerade nicht von Durchschnitts-Grundstücken sprechen.

Die im Gutachten bei der Ermittlung des Ertragswerts angenommenen Mieterträge mit 8.099,21 € seien bei weitem - nämlich um 20% - zu hoch. Gegenwärtig werde das Objekt zu einem monatlichen Zins von (insgesamt) 6.750 € an zwei Betriebe aus der Metzgereibranche vermietet.

Die Wertminderung für notwendige Isolierarbeiten sei mit 10.000 € zu niedrig angesetzt (tatsächlich angefallene Kosten: 19.635 € inkl. MwSt.).

Das Gutachten würdige nicht hinreichend, dass es sich um eine Spezialimmobilie handele (Metzgerei), bei der die Mieterträge wegen des eingeschränkten Interessentenkreises deutlich geringer ausfielen. Letztlich sei die Kaufentscheidung daran ausgerichtet gewesen, dass sich mit einer Metzgerei nur geringere Mieterträge realisieren ließen. Für 1.396.000 € hätte der Beteiligte zu 1 die Liegenschaft nicht gekauft.

Für das zur Verkehrswertermittlung angewandte Ertragswertverfahren habe eine ausreichende Basis gefehlt, die angenommenen Mieterträge seien reine Schätzbeträge und sehr ungenau.

Der Beteiligte zu 2 beantragt die Zurückweisung der Beschwerde. Der Bodenrichtwert habe sich zum 31.12.2012 auf 140 € erhöht. Immissionen seien im Bodenrichtwert berücksichtigt. Für benachbarte Zonen seien solche von 200 bis 240 € festgesetzt. Der Minderertragswert beim Gebäude werde durch die unterbliebene Berücksichtigung der Bodenwerterhöhung ausgeglichen. Auch wenn ausreichende Tatsachen zur Ertragswertbestimmung fehlen sollten, sei nicht zwangsläufig vom Kaufpreis auszugehen, vielmehr sei der in der Regel den Ertragswert übersteigende Sachwert des Gebäudes heranzuziehen.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 12.2.2015 nicht abgeholfen.

Der zur Stellungnahme des Bezirksrevisors angehörte Beteiligte zu 1 vermisst beim Bodenwert einen (allgemeinen) Sicherheitsabschlag (von 25%). Die Immissionsbelastung der Immobilie erfordere für die Bodenwertermittlung einen zusätzlichen Abschlag vom Richtwert. Ein Vergleich mit anderen Zonen der Bodenrichtwertkarte sei wegen völlig anderer Nutzungsstrukturen nicht zulässig. Dass der Sachwert den Ertragswert übersteige, sei reine Spekulation, so dass für die Festsetzung zwingend vom Kaufpreis auszugehen sei.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat im Ergebnis keinen Erfolg.

1. Nach Art. 50 des 2. KostRModG ist das GNotKG am 1.8.2013 in Kraft getreten. Indessen sind Kostenansatz einschließlich der Nachforderung Teile des Ausgangsverfahrens, wegen dessen es zur Kostenerhebung kommt (Pfeiffer in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG § 136 Rn. 3); es gilt dann die Kostenordnung fort (§ 136 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, weil die verfahrenseinleitenden Anträge - auch der zur Eigentumsumschreibung und zur Löschung der Eigentumsvormerkung (11.7.2013) - noch vor dem 1.8.2013 beim Grundbuchamt eingegangen waren.

Demnach richtet sich die Beschwerde gegen den Geschäftswertfestsetzungsbeschluss vom 23.12.2014 noch nach § 31 Abs. 3 KostO. Form und Frist sind gewahrt. Der Beschwerdewert von mehr als 200 € ist bei einer Kostendifferenz von 1.875,75 € erreicht (vgl. 31 Abs. 3 Sätze 1, 3 und 5, § 14 Abs. 6 Sätze 1, 2 und 4 KostO).

Nichts Abweichendes ergäbe sich, wenn man die gerichtliche Wertfestsetzung (§ 79 GNotKG) -anders als den Kostenansatz - als gesondertes Verfahren erachtete, für das dann wegen Einleitung nach dem 31.7.2013 im Dezember 2014 die Vorschriften des GNotKG gelten würden. Die Zulässigkeit folgt insoweit aus den im Wesentlichen identischen Regelungen in § 83 Abs. 1 Sätze 1 und 5 sowie § 81 Abs. 3 und 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG. Die Bewertung selbst richtet sich auch in diesem Fall nach bisherigem Recht (vgl. § 134 Abs. 1 GNotKG).

2. Ausgangspunkt für die Wertermittlung von Grundbesitz bildet demnach § 19 Abs. 2 KostO. Maßgeblich ist der letzte Einheitswert, wenn sich nicht aus den in der vorerwähnten Norm aufgeführten Einzelfaktoren etwas anderes ergibt. Daher sind alle ausreichenden Anhaltspunkte für einen den Einheitswert übersteigenden Grundstückswert zu nutzen, um dem Verkehrswert als dem gemeinen Wert nach § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO möglichst nahe zu kommen (BayObLGZ 1972, 297/299).

a) Nach der Rechtsprechung des vormals zuständigen Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. BayObLGZ 1976, 89; 1993, 173/175), der der Senat gefolgt ist (siehe etwa Beschluss vom 20.3.2011, 34 Wx 23/11), lässt sich der Wert bebauten Grundbesitzes häufig unter Heranziehung des aus dem Brandversicherungswert ermittelten Gebäudewerts zuzüglich des Richtwerts nach § 196 BauGB für Grund und Boden feststellen, wobei für den Bodenrichtwert regelmäßig ein Sicherheitsabschlag von bis zu 25% anerkannt ist (BayObLGZ 1972, 297; Diehn in Bormann/Diehn Sommerfeldt § 46 Rn. 20). Dies ist aber nicht die einzige Methode, um den „gemeinen Wert“ zu ermitteln.

b) Anerkannt ist vielmehr, dass auch Wertfestsetzungen nach § 74a Abs. 5 ZVG - als amtlich bekannte Tatsache für einen höheren als den Einheitswert - verwendbar sind (Senatvom 25.2.2011, 34 Wx 13/11 = MDR 2011, 687; Hartmann Kostengesetze 40. Aufl. § 19 KostO Rn. 21; Bengel/Tiedtke in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann KostO 18. Aufl. § 19 Rn. 21; Rohs in Rohs/Wedewer KostO Stand August 2005 § 19 Rn. 45). Dasselbe gilt für die zu diesem Zweck erstellten Wertgutachten (vgl. Senat vom 25.2.2011), die - weil individuell und nach anerkannten betriebswirtschaftlichen Methoden erstellt - der zuerst genannten Ermittlung nach allgemeinen Kriterien meist überlegen sind. Durch Aktenbeiziehung können sie für die Geschäftsbewertung grundsätzlich verwendet werden.

a) c) Ausreichende Anhaltspunkte, dass das Gutachten vom 26.11.2012 aus dem Zwangsversteigerungsverfahren zum Stichtag 6.10.2012 und damit noch ausreichend zeitnah nicht generell verwendet werden könnte, sind nicht dargetan und auch nicht ersichtlich.

Der unter „Allgemeine Daten“ - Auftrag und Zweck“ gebrachte Vorbehalt des Sachverständigen, dass im Gutachten für das Zwangsversteigerungsverfahren unter Umständen verfahrensrechtliche Besonderheiten Berücksichtigung fänden, die sich von der Verkehrswertermittlung für andere Zwecke unterscheiden könnten und der ermittelte Verkehrswert „nicht allgemein gültig“ sei, schließt die Verwendbarkeit hier nicht aus. Er besagt nach dem nächstliegenden Verständnis nur, dass der ermittelte Wert nicht unbesehen anderswo, außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens, übernommen werden könne. Das Gesetz lässt es genügen, dass „ausreichende Anhaltspunkte“ für einen anderen (höheren) Wert gegeben sind. Diese bietet das Gutachten. Völlige Gewissheit braucht nicht vorzuliegen (Hartmann § 19 KostO Rn. 17 f.).

d) Der gewählte Bewertungsmethode nach dem sogenannten Ertragswert (vgl. § 17 ImmoWertV) ist, jedenfalls für gewerbliche Objekte wie das gegenständliche, grundsätzlich auch im Bereich der Geschäftsbewertung nach § 19 KostO anerkannt (BayObLGZ 1979, 69/77; BayObLG NJW-RR 2001, 287/288; OLG Düssseldorf Rpfleger 2002, 47/48). Nach den Gepflogenheiten des Marktes steht bei solchen Immobilien der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund der Erwägungen von Kaufinteressenten (OLG Düsseldorf a. a. O.). Auch der Sachverständige führt dies bei Gegenüberstellung der Verfahrenswahl überzeugend aus. Liegt ein nach den Bewertungsgrundsätzen der ImmoWertV erstelltes und auf ausreichenden tatsächlichen Grundlagen beruhendes Gutachten vor, spricht nichts dagegen, es hier auch zu verwenden.

(1) Dem ortsansässigen Sachverständigen lagen zwar keine hinreichenden Angaben zu Pachterlösen aus dem fraglichen Objekt vor. Als marktüblich erzielbar hat er aber in Anlehnung an ähnliche Einheiten im örtlichen Umfeld und unter Heranziehung der Datengrundlage von Gewerbevermittlern bzw. des gewerblichen Angebots vor Ort einen Rohertrag von 97.100 € p. a. (8.099 € monatlich) festgestellt. Auch mit Rücksicht auf die vom Beteiligten vorgelegten längerfristigen Mietverträge mit Metzgereibetrieben vom April 2013 bzw. April 2014 (5 bzw. 8 Jahre mit Verlängerungsoptionen) ist nicht von den insoweit getroffenen Ansätzen des Sachverständigen abzuweichen. Zwar liegt es fern anzunehmen, der Käufer der Liegenschaft habe bei der Vermietung an Metzgereibetriebe in beiden Fällen deutlich unter dem in dieser Branche erzielbaren Mietniveau Verträge abgeschlossen. Jedoch hat der Sachverständige festgestellt, nur auf den ersten Blick scheine es sich um eine Spezialimmobilie mit einem stark beschränkten Interessentenkreis zu handeln. Vielmehr seien die Nutzungsmöglichkeiten, nach gewissen Umbauarbeiten, breit gefächert. Der Sachverständige hat dies in einer ergänzenden Stellungnahme zum Inventarwert auch insofern bestätigt, als er ausgeführt hat, der branchenfremde Nachfragerkreis für die Liegenschaft sei seiner Ansicht nach größer als der Nachfragerkreis aus der Metzgereibranche. Auf dieser Grundlage erscheint der Blick nur auf branchenspezifische Betriebe und die dort erzielbaren Erträge als zu eng; vielmehr ist es gerechtfertigt, die Ertragsberechnung in diesem Punkt zu übernehmen zumal der Beteiligte den Sachverständigenansatz insofern bestätigt hat, als er einräumt, mit einer Metzgerei nur geringere Mieterträge realisieren zu können und daran auch seine Kaufpreisvorstellungen ausgerichtet zu haben. Dann spricht aber ein auf höheren Mieteinnahmen ermittelter höherer Verkehrswert keineswegs gegen die Richtigkeit des gutachterlichen Ansatzes.

(2) Der Ansatz des Bodenwerts (§ 16 Abs. 1, § 17 Abs. 2 ImmoWertV) mit 100 € m2 ist gerechtfertigt. Das Gutachten bezeichnet den Standort des Objekts als durchschnittlich und stützt die Bewertung u. a. darauf, dass sich das Richtwertgrundstück in unmittelbarer Nachbarschaft, nämlich südöstlich gegenüber dem Bewertungsobjekt befinde. Es mag zutreffen, dass die Grundflächenzahl mit 1.600 m2 für das Objekt im Verhältnis zu anderen Objekten in dem Gewerbegebiet - etwa dem Richtwertgrundstück mit 2.150 m2 - niedrig bemessen ist. Dass der Sachverständige dies nicht im Auge gehabt hätte, ist jedoch fernliegend, zumal das Gutachten die maßgeblichen Daten enthält (S. 57). Der Beteiligte zu 2 weist zu Recht darauf hin, dass die Bodenrichtwertkarte zum Stand 31.12.2012 für die maßgebliche Zone 21 bereits einen Wert von 140 € m2 ausweise und einen Minderertragswert beim Gebäude ausgleiche. Auf andere benachbarte Zonen kommt es nicht an; auf dortige höhere Richtwerte wurde auch nicht zurückgegriffen. Für einen zusätzlichen Abschlag wegen Immissionen - Schlachthofnähe, benachbarte Bahnlinie - ist andererseits kein Raum, weil derartige „Störungen“ regelmäßig bereits im niedrigeren Bodenwert ihren Niederschlag finden. Zudem dürfte ein Gewerbeobjekt wie das gegenständliche - es wird gegenwärtig zur Metzgereiproduktion mit Laden und integriertem Imbiss genutzt - durch die nahe Schlachthoflage nicht benachteiligt sein.

Andererseits geht der Senat aus Sicherheitsgründen für die Bodenbewertung auch nicht in Fortschreibung der maßgeblichen Richtwertkarte von einem höheren Wert (bis zu 140 €/ m2) aus. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten nämlich angegeben, die vorjährigen (2011) Erhebungen hätten zwischen 69 und 95 €/ m2 gelegen. Dass im Mai bzw. August 2013 in Lagen der beschriebenen Art bereits Quadratmeterpreise in Höhe des fortgeschriebenen Richtwerts erzielbar gewesen wären, ist deshalb mit gewissen Unsicherheiten behaftet, die sich zugunsten des Beteiligten zu 1 auswirken.

Weil sich der Senat an der einzelfallbezogenen Objektbewertung durch einen Sachverständigen orientiert, besteht kein Anlass, auf den ermittelten Bodenwert noch einen Sicherheitsabschlag (BayObLGZ 1972, 297/303) vorzunehmen (siehe BayObLGZ 1976, 89/91). Ergänzend anzumerken ist nur, dass man in diesem Fall konsequent vom zum 31.12.2012 aktualisierten Bodenrichtwert ausgehen müsste und dann selbst bei einem 25%igen Abschlag mit 105 € m2 zu einem Wert noch über dem gewählten Ansatz gelangen würde.

(3) Auch der gutachterliche Ansatz für besondere objektspezifische Merkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) bedarf im Hinblick auf den Einwand, die notwendigen Isolierarbeiten seien mit 10.000 € pauschal zu niedrig angesetzt, im Ergebnis keiner Korrektur. Würde ein höherer Betrag, nämlich die tatsächlich aufgewandten und mit Abschlags- und Schlussrechnung unterlegten Kosten von 16.500 € netto (= 19.635 € brutto) angesetzt werden, verbliebe zum abgerundeten Ertragswert (siehe Bl. 39 des Wertgutachtens) immer noch ein ausreichender Spielraum.

e) Sonstige gegen die Bewertung der Liegenschaft sprechende Umstände sind nicht vorgebracht und auch nicht ersichtlich.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 31 Abs. 5 KostO).

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Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG

(1) Soweit eine Entscheidung nach § 78 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Gericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Verfahrensgegenstand ergeht oder sich das Verfahren ande

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Annotations

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 136 Übergangsvorschrift zum 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz

(1) Die Kostenordnung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 361-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, die zuletzt durch Artikel 8 des Gesetzes vom 26. Juni 2013 (BGBl. I S. 1800) geändert worden ist, und Verweisungen hierauf sind weiter anzuwenden

1.: in gerichtlichen Verfahren, die vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) anhängig geworden oder eingeleitet worden sind; die Jahresgebühr 12311 wird in diesen Verfahren nicht erhoben;
2.: in gerichtlichen Verfahren über ein Rechtsmittel, das vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) eingelegt worden ist;
3.: hinsichtlich der Jahresgebühren in Verfahren vor dem Betreuungsgericht, die vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) fällig geworden sind;
4.: in notariellen Verfahren oder bei notariellen Geschäften, für die ein Auftrag vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) erteilt worden ist;
5.: in allen übrigen Fällen, wenn die Kosten vor dem Tag vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) fällig geworden sind.

(2) Soweit Gebühren nach diesem Gesetz anzurechnen sind, sind auch nach der Kostenordnung für entsprechende Tätigkeiten entstandene Gebühren anzurechnen.

(3) Soweit für ein notarielles Hauptgeschäft die Kostenordnung nach Absatz 1 weiter anzuwenden ist, gilt dies auch für die damit zusammenhängenden Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten sowie für zu Vollzugszwecken gefertigte Entwürfe.

(4) Bis zum Erlass landesrechtlicher Vorschriften über die Höhe des Haftkostenbeitrags, der von einem Gefangenen zu erheben ist, ist anstelle der Nummern 31010 und 31011 des Kostenverzeichnisses § 137 Absatz 1 Nummer 12 der Kostenordnung in der bis zum 27. Dezember 2010 geltenden Fassung anzuwenden.

(5) Absatz 1 ist auf die folgenden Vorschriften in ihrer bis zum Tag vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) geltenden Fassung entsprechend anzuwenden:

1.: § 30 des Einführungsgesetzes zum Gerichtsverfassungsgesetz,
2.: § 15 des Spruchverfahrensgesetzes,
3.: § 12 Absatz 3, die §§ 33 bis 43, 44 Absatz 2 sowie die §§ 45 und 47 des Gesetzes über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen,
4.: § 102 des Gesetzes über Rechte an Luftfahrzeugen,
5.: § 100 Absatz 1 und 3 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes,
6.: § 39b Absatz 1 und 6 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes,
7.: § 99 Absatz 6, § 132 Absatz 5 und § 260 Absatz 4 des Aktiengesetzes,
8.: § 51b des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung,
9.: § 62 Absatz 5 und 6 des Bereinigungsgesetzes für deutsche Auslandsbonds,
10.: § 138 Absatz 2 des Urheberrechtsgesetzes,
11.: die §§ 18 bis 24 der Verfahrensordnung für Höfesachen,
12.: § 18 des Gesetzes zur Ergänzung des Gesetzes über die Mitbestimmung der Arbeitnehmer in den Aufsichtsräten und Vorständen der Unternehmen des Bergbaus und der Eisen und Stahl erzeugenden Industrie und
13.: § 65 Absatz 3 des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes.

An die Stelle der Kostenordnung treten dabei die in Satz 1 genannten Vorschriften.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 79 Festsetzung des Geschäftswerts

1.: Gegenstand des Verfahrens eine bestimmte Geldsumme in Euro ist,
2.: zumindest für den Regelfall ein fester Wert bestimmt ist oder
3.: sich der Wert nach den Vorschriften dieses Gesetzes unmittelbar aus einer öffentlichen Urkunde oder aus einer Mitteilung des Notars (§ 39) ergibt.

In den Fällen des Satzes 2 setzt das Gericht den Wert nur fest, wenn ein Zahlungspflichtiger oder die Staatskasse dies beantragt, oder wenn es eine Festsetzung für angemessen hält.

(2) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.: von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und
2.: von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen des Hauptgegenstands oder wegen der Entscheidung über den Geschäftswert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.

Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung wegen des Hauptgegenstands Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 83 Beschwerde gegen die Festsetzung des Geschäftswerts

(1) Gegen den Beschluss, durch den der Geschäftswert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 79), ist die Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist auch statthaft, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 79 Absatz 2 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Geschäftswert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 81 Absatz 3 bis 5 Satz 1 und 4 und Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.

(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Entscheidung über den Antrag findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 81 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 4 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 81 Erinnerung gegen den Kostenansatz, Beschwerde

(1) Über Erinnerungen des Kostenschuldners und der Staatskasse gegen den Kostenansatz einschließlich der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (§ 11) entscheidet das Gericht, bei dem die Kosten angesetzt sind. War das Verfahren im ersten Rechtszug bei mehreren Gerichten anhängig, ist das Gericht, bei dem es zuletzt anhängig war, auch insoweit zuständig, als Kosten bei den anderen Gerichten angesetzt worden sind.

(2) Gegen die Entscheidung über die Erinnerung ist die Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist auch zulässig, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt.

(3) Soweit das Gericht die Beschwerde für zulässig und begründet hält, hat es ihr abzuhelfen; im Übrigen ist die Beschwerde unverzüglich dem Beschwerdegericht vorzulegen. Beschwerdegericht ist das nächsthöhere Gericht, in Verfahren der in § 119 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe b des Gerichtsverfassungsgesetzes bezeichneten Art jedoch das Oberlandesgericht. Eine Beschwerde an einen obersten Gerichtshof des Bundes findet nicht statt. Das Beschwerdegericht ist an die Zulassung der Beschwerde gebunden; die Nichtzulassung ist unanfechtbar.

(4) Die weitere Beschwerde ist nur zulässig, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und sie wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zugelassen hat. Die weitere Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht; die §§ 546 und 547 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend. Beschwerdegericht ist das Oberlandesgericht. Absatz 3 Satz 1 und 4 gilt entsprechend.

(5) Anträge und Erklärungen können ohne Mitwirkung eines Rechtsanwalts schriftlich eingereicht oder zu Protokoll der Geschäftsstelle abgegeben werden; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend. Für die Bevollmächtigung gelten die Regelungen der für das zugrunde liegende Verfahren geltenden Verfahrensordnung entsprechend. Die Erinnerung ist bei dem Gericht einzulegen, das für die Entscheidung über die Erinnerung zuständig ist. Die Beschwerde ist bei dem Gericht einzulegen, dessen Entscheidung angefochten wird.

(6) Das Gericht entscheidet über die Erinnerung und die Beschwerde durch eines seiner Mitglieder als Einzelrichter; dies gilt auch für die Beschwerde, wenn die angefochtene Entscheidung von einem Einzelrichter oder einem Rechtspfleger erlassen wurde. Der Einzelrichter überträgt das Verfahren dem Gericht zur Entscheidung in der im Gerichtsverfassungsgesetz vorgeschriebenen Besetzung, wenn die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist oder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Das Gericht entscheidet jedoch immer ohne Mitwirkung ehrenamtlicher Richter. Auf eine Übertragung oder deren Unterlassungen kann ein Rechtsmittel nicht gestützt werden.

(7) Erinnerung und Beschwerde haben keine aufschiebende Wirkung. Das Gericht oder das Beschwerdegericht kann auf Antrag oder von Amts wegen die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen; ist nicht der Einzelrichter zur Entscheidung berufen, entscheidet der Vorsitzende des Gerichts.

(8) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 134 Übergangsvorschrift

(1) In gerichtlichen Verfahren, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung anhängig geworden oder eingeleitet worden sind, werden die Kosten nach bisherigem Recht erhoben. Dies gilt nicht im Verfahren über ein Rechtsmittel, das nach dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung eingelegt worden ist. Die Sätze 1 und 2 gelten auch, wenn Vorschriften geändert werden, auf die dieses Gesetz verweist. In Verfahren, in denen Jahresgebühren erhoben werden, und in Fällen, in denen die Sätze 1 und 2 keine Anwendung finden, gilt für Kosten, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung fällig geworden sind, das bisherige Recht.

(2) Für notarielle Verfahren oder Geschäfte, für die ein Auftrag vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung erteilt worden ist, werden die Kosten nach bisherigem Recht erhoben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.

(2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 74a

(1) Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteilen des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, daß ihm durch die Versagung des Zuschlags ein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen würde.

(2) Der Antrag auf Versagung des Zuschlags kann nur bis zum Schluß der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden; das gleiche gilt von der Erklärung des Widerspruchs.

(3) Wird der Zuschlag gemäß Absatz 1 versagt, so ist von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen. Der Zeitraum zwischen den beiden Terminen soll, sofern nicht nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles etwas anderes geboten ist, mindestens drei Monate betragen, darf aber sechs Monate nicht übersteigen.

(4) In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Abs. 1 versagt werden.

(5) Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt. Der Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, ist unter Würdigung aller Verhältnisse frei zu schätzen. Der Beschluß über die Festsetzung des Grundstückswertes ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können mit der Begründung, daß der Grundstückswert unrichtig festgesetzt sei, nicht angefochten werden.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 17 Ermittlung des Ertragswerts

(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.

(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt

1.: aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2.: aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.

(3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.

(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 17 Ermittlung des Ertragswerts

(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt

1.: aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2.: aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 8 Ermittlung des Verkehrswerts

(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

(2) In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:

1.: die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung),
2.: die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.

(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.