Oberlandesgericht München Beschluss, 12. Nov. 2015 - 34 Wx 259/15 Kost

bei uns veröffentlicht am12.11.2015

Gericht

Oberlandesgericht München

Gründe

Oberlandesgericht München

Az.: 34 Wx 259/15 Kost

Beschluss

12.11.2015

34. Zivilsenat

Leitsatz:

In der Grundbuchsache

Beteiligte:

1) ...

Antragstellerin und Beschwerdeführerin

Verfahrensbevollmächtigte: ...

2) ...

Antragsgegner und Beschwerdegegner

wegen Geschäftswertfestsetzung

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher als Einzelrichter am 12. November 2015 folgenden

Beschluss

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen - Grundbuchamt - vom 28. Juli 2015 (Geschäftswertfestsetzung) wird zurückgewiesen.

I.

Gründe:

Zu Urkunde vom 9.12.2013 übertrug der 1959 geborene C. Z. Grundbesitz an die Beteiligte zu 1, eine (Familien-)Verwaltungsgesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), zum Kaufpreis von 4 Mio. €uro (Ziff. III.). Nach Ziff. IV. der Urkunde behielt sich der Verkäufer als weitere Gegenleistung neben dem Kaufpreis auf seine Lebensdauer den Nießbrauch am gesamten verkauften Grundbesitz vor, der aus drei Grundstücken nebst einem Miteigentumsanteil bestand. Am 16.1.2014 wurden die am 11.12.2013 beantragten Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen. Nach Endvollzug mit Eigentumsumschreibung und Nießbrauchseintragung am 16.7.2014 setzte der Kostenbeamte des Grundbuchamts den Wert für die Eigentumsumschreibung mit 8 Mio. € und den Wert für die Eintragung des Nießbrauchs mit 4 Mio. € an. Die Kostenschuldnerin - Beteiligte zu 1 -beanstandete zunächst den aus ihrer Sicht überhöhten Ansatz für den Nießbrauch; dieser sei höchstens mit 1,5 Mio. € zu bewerten (Jahresmietertrag von 150.000 € x 10 Jahre). Mit Schreiben vom 3.12.2014 vertrat sie die Ansicht, der Mietertrag sei pro Jahr mit maximal 95.000 € anzusetzen.

Der dazu angehörte Bezirksrevisor als Vertreter der Staatskasse (Beteiligter zu 2) kam auf der Grundlage dreier im Zwangsversteigerungsverfahren erholter und beigezogener Gutachten in seiner Stellungnahme vom 22.5.2015 für die Bewertung des Nießbrauchs zu dem Ergebnis, dass dieser mit 2.482.610 € anzusetzen sei.

Der berichtigte Kostenansatz vom 3.7.2015 geht von diesem Nießbrauchswert aus, den die Beteiligte zu 1, anschließend an ihre Bewertung mit maximal 95.000 € (Schreiben vom 3.12.2014), weiterhin für übersetzt hielt.

Auf das hierauf eingeleitete Verfahren hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 28.7.2015 die Geschäftswerte für die Eintragung des Eigentumswechsels - „damit auch“ für die Eintragung der Eigentumsvormerkung - auf 6.482.610 € und für die Eintragung des Nießbrauchs auf 2.482.610 € festgesetzt. Zur Begründung hat es sich im Wesentlichen die Stellungnahme des Beteiligten zu 2 vom 22.5.2015 zu eigen gemacht.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 vom 12.8.2015. Diese meint, der Nießbrauch komme als Belastung überhaupt nicht zum Ansatz, vielmehr reduziere sich der Wert des Grundbesitzes durch den vorbehaltenen Nießbrauch. Wesentlich sei grundsätzlich der -tatsächliche - Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der tatsächliche Wert dessen, was an Nutzungen gezogen werden könne. Erzielbar sei ein Jahresreinertrag (aus Vermietung) in Höhe von maximal 150.000 € (abzüglich 7% anzusetzender Kosten = 139.000 €). Der Nießbrauch stelle keine Dienstbarkeit und keine wiederkehrende Leistung o. ä. dar, so dass nicht der 10-fache, sondern nur der einfache Jahreswert angesetzt werden dürfe.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

Im Beschwerdeverfahren hatten die Beteiligten ergänzend Gelegenheit zur Äußerung. Namentlich wendet die Beteiligte zu 1 ein, dass die Erträge aus den drei Objekten deutlich überhöht angesetzt seien (Objekt Am St.: statt 41.500 € ein Reinertrag von 18.682,38 €; Objekt Sch.-straße: statt 143.205 € maximal 90.052,83 €; Objekt L.-Auen: statt 63.556 € maximal 51.877,45 €; insgesamt 160.612,66 €). Insgesamt errechnet sie zuletzt einen Jahresreinertrag von 160.612,66 €.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist erfolglos.

Anzuwenden ist das Kostenrecht in der Fassung des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23.7.2013 (BGBl I S. 2586), das am 1.8.2013 in Kraft getreten ist (Art. 50 KostRModG).

Danach findet gegen die Festsetzung des Geschäftswerts - wie im Beschluss des Amtsgerichts vom 28.7.2015 vorgenommen - die Beschwerde nach § 83 Abs. 1 GNotKG statt. Diese ist in zulässiger Form und Frist eingelegt (§ 83 Abs. 1 Sätze 3 bis 5, § 81 Abs. 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG; § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG). Zu entscheiden hat nach § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG der Einzelrichter des Senats.

Die Geschäftswerte für die Eintragung des Eigentumswechsels und des Nießbrauchs erweisen sich als zutreffend (1.). Ebenfalls nicht zu beanstanden ist der festgesetzte Geschäftswert für die Auflassungsvormerkung (2.).

1. Eigentumsumschreibung/Nießbrauchseintragung

a) Der Wert der Sache, auch von Grundbesitz, bestimmt sich beim Kauf nach § 47 Satz 1 GNotKG durch den Kaufpreis. Jedoch ist der Wert der vorbehaltenen Nutzungen (zu solchen zählt etwa ein Nießbrauchsvorbehalt; Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG § 47 Rn. 17) hinzuzurechnen (Satz 2). Der Kaufvertrag weist als Gegenleistungen eindeutig eine entsprechende „Aufteilung“ des Werts in Barbetrag (Ziff. III.) und vorbehaltene Nutzungen (Ziff. IV.) auf. Demnach ist dem Barbetrag von 4 Mio. € der Wert des Nießbrauchs hinzuzurechnen.

b) Für den Nießbrauchswert maßgeblich ist die Vorschrift des § 52 GNotKG. Denn der Nießbrauch ist Unterfall einer Dienstbarkeit in Form eines dauernden Nutzungsrechts (vgl. § 1030 BGB als Titel 2. von Abschnitt 4. in Buch 3. - Sachenrecht; vgl. Leiß in Fackelmann/Heinemann GNotKG § 52 Rn. 8; Korintenberg/Schwarz GNotKG 19. Aufl. § 52 Rn. 27). Ergänzend kann sich der Senat auf die vom Beteiligten zu 2 aufgeführte Begründung des Gesetzgebers beziehen (BT-Drucks. 17/11471 (neu) vom 14.11.2012, S. 171).

Die von der Beschwerdeführerin erwähnte Rechtsprechung (BGH NJW-RR 1988, 395) ist nicht einschlägig. Sie betrifft die Streitwertbemessung nach GKG für die Einräumung eines Nießbrauchs im Weg einer zivilgerichtlichen Klage. In den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit, zu denen das Grundbuchrecht gehört (Neie in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG § 1 Rn. 8), gelten hingegen ausschließlich die Bewertungsvorschriften des GNotKG (§ 1 Abs. 1).

Das bedeutet namentlich, dass sich der auf die Lebensdauer des Berechtigten beschränkte Wert entsprechend seinem damaligen Lebensalter bei Entstehung des Rechts (durch Eintragung im Grundbuch) mit dem 10-fachen Jahreswert berechnet (§ 52 Abs. 4 Satz 1, Abs. 6 Satz 1 GNotKG).

c) § 52 Abs. 5 GNotKG bestimmt mit 5% des Werts des betroffenen Gegenstands als Jahreswert einen bloßen Hilfswert (Leiß in Fackelmann/Heinemann § 52 Rn. 22). Vorrangig ist -sofern möglich - die anderweitige Wertbestimmung. Mit den Beteiligten geht der Einzelrichter des Senats davon aus, dass die im Zwangsversteigerungsverfahren erholten Wertgutachten (siehe Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt § 46 Rn. 22 und 35) mit Stichtagen zum 27.7.2005, 15.1. 2010 und 29.2.2012 für die nur überschlägig zu berechnenden Geschäftswerte grundsätzlich noch Verwendung finden können. Dazu im einzelnen:

(1) Objekt L.-Auen:

Es handelt sich um ein (im Wesentlichen) gewerblich genutztes (bebautes) Grundstück, das zutreffend nach der Ertragswertmethode bewertet wird (vgl. Senat vom 17.6.2015, 34 Wx 61/15, juris). Das für Juli 2005 erstellte Gutachten weist einen Jahresrohertrag von 68.340 € und -abzüglich Bewirtschaftungskosten von 13% - einen Jahresreinertag von 59.456 € aus. Es ist nicht ersichtlich und dazu auch nichts vorgebracht, dass sich die Marktsituation vor Ort markant verschlechtert hätte. Deshalb vermag die vorgelegte Mietaufstellung für Februar 2010 die gutachterliche Bewertung nicht zu entkräften, zumal der Sachverständige mit zurückhaltenden Ansätzen bewertet (Hallen: statt 8 €/m2 mit 6,50 €/m2; Büroraum: in der Spanne zwischen 7,10 €/m2 und 9,50 €/rr)2 mit 7,25 € irr2) bzw. für die vorhandenen Wohnräume (bewertet mit 6,95 €/rr)2 bzw. 5,90 €/m2) mit guter Datenlage zu Vergleichswohnraum gearbeitet hat (vgl. Gutachten zu 5.3, S. 22 f.).

Zutreffend berücksichtigt das Grundbuchamt von den gesamten Bewirtschaftungskosten nur solche, die nach dem Vertrag (Ziff. IV.) der Nießbraucher zu tragen hat (vgl. Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt § 52 Rn. 12; Korintenberg/Schwarz § 52 Rn. 43). Demnach sind nur die Instandhaltungskosten mit 7% wertmindernd anzusetzen.

(2) Objekt Am St.:

Es handelt sich um ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück in einer vom Sachverständigen als „gut“ bezeichneten Wohnlage mit einer Gesamtwohnfläche von 208,66 m2; der Verkehrswert für 2012 wurde mit 830.000 € ermittelt und ist als solcher nicht in Zweifel gezogen.

Nach Ansicht des Senats ist hier zutreffend der Auffangwert gemäß § 52 Abs. 5 GNotKG angesetzt. Denn ein anderer Wert lässt sich nicht „verhältnismäßig leicht“ beziffern (siehe Hartmann Kostengesetze 45. Aufl. § 52 Rn. 18). Das Objekt wird als Wohnung offensichtlich von Gesellschaftern der Beteiligten zu 1 genutzt. Auch etwa vorhandene (schriftliche) Mietverträge wären nicht geeignet, mit genügender Sicherheit Auskunft über einen angemessenen und nachhaltig erzielbaren Zins zu geben. Von weitergehenden Ermittlungen war deshalb abzusehen.

Der gesetzliche Wert gemäß § 52 Abs. 5 GNotKG dient der Vereinfachung. Kommt er zur Anwendung, sind Abzüge wie die in der Beschwerde erwähnten (Verwaltungs- und Erhaltungsaufwand) nicht vorzunehmen (Leiß in Fackelmann/Heinemann § 52 Rn. 39); der dann mit 5% des Werts des betroffenen Gegenstands errechnete Wert ist vielmehr zwingend (Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt § 52 Rn. 9).

Für die Annahme eines niedrigeren Wertes wegen Unbilligkeit (vgl. § 52 Abs. 6 Satz 3 GNotKG: „nach den besonderen Umständen des Einzelfalls“) sind keine genügenden Anhaltspunkte vorhanden.

(3) Objekt Sch.-Straße:

Es handelt sich um ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück, das vorrangig zur Ertragswerterzielung geeignet und bestimmt ist, so dass die Ertragswertmethode auch im Bereich der Geschäftsbewertung herangezogen werden kann (vgl. Senat vom 17.6.2015; ebenso LG München II vom 22.1.2008, 6 T 5648/07, juris). Das für Januar 2010 erstellte Gutachten weist einen Jahresrohertrag von 153.984 € und - abzüglich Bewirtschaftungskosten von 12% - einen Jahresreinertag von 135.506 € aus.

Zutreffend berücksichtigt das Grundbuchamt von den gesamten Bewirtschaftungskosten wertmindernd nur die Instandhaltungskosten mit 7% (siehe zu (1)).

Bei der Bewertung der nachhaltig erzielbaren Erträge schließt sich der Senat der Sachverständigenschätzung im vorliegenden Gutachten an. Es ist auch hier nicht ersichtlich und dazu nichts Konkretes vorgebracht, dass sich die Marktsituation vor Ort seit 2010 markant verschlechtert hätte. Das Objekt wird gemischt genutzt und weist vielfältige Raumangebote auf; deshalb wirken sich etwaige rückläufige Erträge in einem Segment nicht unbedingt auf andere Segmente aus. Mit anderen Worten erscheint bei einer derartigen Immobilie das Vermietungsrisiko merklich geringer als bei einem einseitig strukturierten Objekt. Das Gutachten trifft auch in diesem Fall zurückhaltende Ansätze, teilweise liegt es bei der Bewertung des nachhaltig erzielbaren Mietpreises unter den aktuell tatsächlich erzielten Preisen (Ziff. 5.4, S. 26 - 28). Deshalb vermag die vorgelegte Mietaufstellung (die Bruttomieten ausweist) zum Stichtag 15.6.2013 die gutachterliche Bewertung (die ersichtlich Ansätze ohne durchlaufende Nebenkosten enthält) nicht zu entkräften.

Der Einwand der Beteiligten zu 1, mangels Fertigstellung des Rückgebäudes im Zeitpunkt des Erwerbs sei unberechtigt (teils) nur fiktive Miete angesetzt, ist nicht stichhaltig.

Der Zeitpunkt der Wertberechnung ergibt sich aus § 59 GNotKG; es ist also regelmäßig auf den Zeitpunkt der jeweiligen den Verfahrensgegenstand betreffenden ersten Antragstellung abzustellen; anders ausgedrückt ist der maßgebliche Bewertungszeitpunkt für die Sache bzw. den Grundbesitz derjenige der Fälligkeit der Gebühr (Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 7 und 78). Der Antrag auf Endvollzug der Kaufvertragsurkunde vom 9.12.2013 mit Eintragung von Eigentumswechsel und Nießbrauch ging am 15.7.2014 beim Grundbuchamt ein (§ 13 Abs. 2 GBO). Laut Beschwerdevorbringen wurde das Objekt aber gerade im Juni/Juli 2014 und somit im Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühr fertiggestellt.

2. Eintragung der Auflassungsvormerkungen

Einer Korrektur bedarf auch nicht die Festsetzung für die Eintragung der Vormerkungen. Weil Zeitpunkt der Wertberechnung derjenige der Fälligkeit der Gebühr ist und sich dieser aus der Antragstellung beim Grundbuchamt ergibt (§ 59 GNotKG; § 13 Abs. 2 GBO), kommt es zwar grundsätzlich auf das Datum des Antragseingangs am 11.12.2013 an (siehe II. 1. c) (3)). Die Erweiterungsbauten im Objekt Sch.-Straße mit gewerblich genutztem Atrium und drei Reihenhäusern waren im Dezember 2013 noch nicht fertiggestellt. Allerdings weist schon das zum Stichtag 15.1.2010 erstellte Verkehrswertgutachten die zusätzliche Bebauung in entsprechender und dann letztlich auch umgesetzter Planung aus (Ziff. 3.5.3, 4.2, 4.4 und 5.4). Es ist auch offensichtlich, dass bei Fertigstellung Mitte 2014 die Bauarbeiten im Dezember 2013 längst begonnen hatten und deren Abschluss im kommenden Jahr absehbar war. Dann liegen aber für eine (positive) Wertveränderung in späterer Zeit bereits im Dezember 2013 konkrete Anhaltspunkte vor, die es erlauben, die Abweichung bereits in der Gegenwart (also zum Stichtag 11.12.2013) zu berücksichtigen (vgl. Korientenberg/Fackelmann § 59 Rn. 36).

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil das Verfahren gebührenfrei ist und Kosten nicht erstattet werden (vgl. § 83 Abs. 3 GNotKG).

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(1) Gegen den Beschluss, durch den der Geschäftswert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 79), ist die Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist auch statthaft, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 79 Absatz 2 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Geschäftswert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 81 Absatz 3 bis 5 Satz 1 und 4 und Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.

(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Entscheidung über den Antrag findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 81 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 4 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

(1) Über Erinnerungen des Kostenschuldners und der Staatskasse gegen den Kostenansatz einschließlich der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (§ 11) entscheidet das Gericht, bei dem die Kosten angesetzt sind. War das Verfahren im ersten Rechtszug bei mehreren Gerichten anhängig, ist das Gericht, bei dem es zuletzt anhängig war, auch insoweit zuständig, als Kosten bei den anderen Gerichten angesetzt worden sind.

(2) Gegen die Entscheidung über die Erinnerung ist die Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist auch zulässig, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt.

(3) Soweit das Gericht die Beschwerde für zulässig und begründet hält, hat es ihr abzuhelfen; im Übrigen ist die Beschwerde unverzüglich dem Beschwerdegericht vorzulegen. Beschwerdegericht ist das nächsthöhere Gericht, in Verfahren der in § 119 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe b des Gerichtsverfassungsgesetzes bezeichneten Art jedoch das Oberlandesgericht. Eine Beschwerde an einen obersten Gerichtshof des Bundes findet nicht statt. Das Beschwerdegericht ist an die Zulassung der Beschwerde gebunden; die Nichtzulassung ist unanfechtbar.

(4) Die weitere Beschwerde ist nur zulässig, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und sie wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zugelassen hat. Die weitere Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht; die §§ 546 und 547 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend. Beschwerdegericht ist das Oberlandesgericht. Absatz 3 Satz 1 und 4 gilt entsprechend.

(5) Anträge und Erklärungen können ohne Mitwirkung eines Rechtsanwalts schriftlich eingereicht oder zu Protokoll der Geschäftsstelle abgegeben werden; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend. Für die Bevollmächtigung gelten die Regelungen der für das zugrunde liegende Verfahren geltenden Verfahrensordnung entsprechend. Die Erinnerung ist bei dem Gericht einzulegen, das für die Entscheidung über die Erinnerung zuständig ist. Die Beschwerde ist bei dem Gericht einzulegen, dessen Entscheidung angefochten wird.

(6) Das Gericht entscheidet über die Erinnerung und die Beschwerde durch eines seiner Mitglieder als Einzelrichter; dies gilt auch für die Beschwerde, wenn die angefochtene Entscheidung von einem Einzelrichter oder einem Rechtspfleger erlassen wurde. Der Einzelrichter überträgt das Verfahren dem Gericht zur Entscheidung in der im Gerichtsverfassungsgesetz vorgeschriebenen Besetzung, wenn die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist oder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Das Gericht entscheidet jedoch immer ohne Mitwirkung ehrenamtlicher Richter. Auf eine Übertragung oder deren Unterlassungen kann ein Rechtsmittel nicht gestützt werden.

(7) Erinnerung und Beschwerde haben keine aufschiebende Wirkung. Das Gericht oder das Beschwerdegericht kann auf Antrag oder von Amts wegen die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen; ist nicht der Einzelrichter zur Entscheidung berufen, entscheidet der Vorsitzende des Gerichts.

(8) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

(1) Soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, können die Beteiligten das Verfahren selbst betreiben.

(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte, soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, vertretungsbefugt nur

1.
Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen;
2.
volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und die Beteiligten, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht;
3.
Notare.

(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Verfahrenshandlungen, die ein nicht vertretungsbefugter Bevollmächtigter bis zu seiner Zurückweisung vorgenommen hat, und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.

(4) Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Verfahren über die Ausschließung und Ablehnung von Gerichtspersonen und im Verfahren über die Verfahrenskostenhilfe, durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Für die Beiordnung eines Notanwaltes gelten die §§ 78b und 78c der Zivilprozessordnung entsprechend.

(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören.

(1) Über Erinnerungen des Kostenschuldners und der Staatskasse gegen den Kostenansatz einschließlich der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (§ 11) entscheidet das Gericht, bei dem die Kosten angesetzt sind. War das Verfahren im ersten Rechtszug bei mehreren Gerichten anhängig, ist das Gericht, bei dem es zuletzt anhängig war, auch insoweit zuständig, als Kosten bei den anderen Gerichten angesetzt worden sind.

(2) Gegen die Entscheidung über die Erinnerung ist die Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist auch zulässig, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt.

(3) Soweit das Gericht die Beschwerde für zulässig und begründet hält, hat es ihr abzuhelfen; im Übrigen ist die Beschwerde unverzüglich dem Beschwerdegericht vorzulegen. Beschwerdegericht ist das nächsthöhere Gericht, in Verfahren der in § 119 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe b des Gerichtsverfassungsgesetzes bezeichneten Art jedoch das Oberlandesgericht. Eine Beschwerde an einen obersten Gerichtshof des Bundes findet nicht statt. Das Beschwerdegericht ist an die Zulassung der Beschwerde gebunden; die Nichtzulassung ist unanfechtbar.

(4) Die weitere Beschwerde ist nur zulässig, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und sie wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zugelassen hat. Die weitere Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht; die §§ 546 und 547 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend. Beschwerdegericht ist das Oberlandesgericht. Absatz 3 Satz 1 und 4 gilt entsprechend.

(5) Anträge und Erklärungen können ohne Mitwirkung eines Rechtsanwalts schriftlich eingereicht oder zu Protokoll der Geschäftsstelle abgegeben werden; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend. Für die Bevollmächtigung gelten die Regelungen der für das zugrunde liegende Verfahren geltenden Verfahrensordnung entsprechend. Die Erinnerung ist bei dem Gericht einzulegen, das für die Entscheidung über die Erinnerung zuständig ist. Die Beschwerde ist bei dem Gericht einzulegen, dessen Entscheidung angefochten wird.

(6) Das Gericht entscheidet über die Erinnerung und die Beschwerde durch eines seiner Mitglieder als Einzelrichter; dies gilt auch für die Beschwerde, wenn die angefochtene Entscheidung von einem Einzelrichter oder einem Rechtspfleger erlassen wurde. Der Einzelrichter überträgt das Verfahren dem Gericht zur Entscheidung in der im Gerichtsverfassungsgesetz vorgeschriebenen Besetzung, wenn die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist oder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Das Gericht entscheidet jedoch immer ohne Mitwirkung ehrenamtlicher Richter. Auf eine Übertragung oder deren Unterlassungen kann ein Rechtsmittel nicht gestützt werden.

(7) Erinnerung und Beschwerde haben keine aufschiebende Wirkung. Das Gericht oder das Beschwerdegericht kann auf Antrag oder von Amts wegen die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen; ist nicht der Einzelrichter zur Entscheidung berufen, entscheidet der Vorsitzende des Gerichts.

(8) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Im Zusammenhang mit dem Kauf wird der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt. Der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist der nach den Sätzen 1 und 2 ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend.

(1) Der Wert einer Dienstbarkeit, einer Reallast oder eines sonstigen Rechts oder Anspruchs auf wiederkehrende oder dauernde Nutzungen oder Leistungen einschließlich des Unterlassens oder Duldens bestimmt sich nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.

(2) Ist das Recht auf eine bestimmte Zeit beschränkt, ist der auf die Dauer des Rechts entfallende Wert maßgebend. Der Wert ist jedoch durch den auf die ersten 20 Jahre entfallenden Wert des Rechts beschränkt. Ist die Dauer des Rechts außerdem auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, darf der nach Absatz 4 bemessene Wert nicht überschritten werden.

(3) Der Wert eines Rechts von unbeschränkter Dauer ist der auf die ersten 20 Jahre entfallende Wert. Der Wert eines Rechts von unbestimmter Dauer ist der auf die ersten zehn Jahre entfallende Wert, soweit sich aus Absatz 4 nichts anderes ergibt.

(4) Ist das Recht auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, ist sein Wert

bei einem Lebensalter von …der auf die
ersten … Jahre
bis zu 30 Jahren20
über 30 Jahren bis zu 50 Jahren15
über 50 Jahren bis zu 70 Jahren10
über 70 Jahren5


entfallende Wert. Hängt die Dauer des Rechts von der Lebensdauer mehrerer Personen ab, ist maßgebend,
1.
wenn das Recht mit dem Tod des zuletzt Sterbenden erlischt, das Lebensalter der jüngsten Person,
2.
wenn das Recht mit dem Tod des zuerst Sterbenden erlischt, das Lebensalter der ältesten Person.

(5) Der Jahreswert wird mit 5 Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands oder Teils des betroffenen Gegenstands angenommen, sofern nicht ein anderer Wert festgestellt werden kann.

(6) Für die Berechnung des Werts ist der Beginn des Rechts maßgebend. Bildet das Recht später den Gegenstand eines gebührenpflichtigen Geschäfts, so ist der spätere Zeitpunkt maßgebend. Ist der nach den vorstehenden Absätzen bestimmte Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig, weil im Zeitpunkt des Geschäfts der Beginn des Rechts noch nicht feststeht oder das Recht in anderer Weise bedingt ist, ist ein niedrigerer Wert anzunehmen. Der Wert eines durch Zeitablauf oder durch den Tod des Berechtigten erloschenen Rechts beträgt 0 Euro.

(7) Preisklauseln werden nicht berücksichtigt.

(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).

(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.

(1) Der Wert einer Dienstbarkeit, einer Reallast oder eines sonstigen Rechts oder Anspruchs auf wiederkehrende oder dauernde Nutzungen oder Leistungen einschließlich des Unterlassens oder Duldens bestimmt sich nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.

(2) Ist das Recht auf eine bestimmte Zeit beschränkt, ist der auf die Dauer des Rechts entfallende Wert maßgebend. Der Wert ist jedoch durch den auf die ersten 20 Jahre entfallenden Wert des Rechts beschränkt. Ist die Dauer des Rechts außerdem auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, darf der nach Absatz 4 bemessene Wert nicht überschritten werden.

(3) Der Wert eines Rechts von unbeschränkter Dauer ist der auf die ersten 20 Jahre entfallende Wert. Der Wert eines Rechts von unbestimmter Dauer ist der auf die ersten zehn Jahre entfallende Wert, soweit sich aus Absatz 4 nichts anderes ergibt.

(4) Ist das Recht auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, ist sein Wert

bei einem Lebensalter von …der auf die
ersten … Jahre
bis zu 30 Jahren20
über 30 Jahren bis zu 50 Jahren15
über 50 Jahren bis zu 70 Jahren10
über 70 Jahren5


entfallende Wert. Hängt die Dauer des Rechts von der Lebensdauer mehrerer Personen ab, ist maßgebend,
1.
wenn das Recht mit dem Tod des zuletzt Sterbenden erlischt, das Lebensalter der jüngsten Person,
2.
wenn das Recht mit dem Tod des zuerst Sterbenden erlischt, das Lebensalter der ältesten Person.

(5) Der Jahreswert wird mit 5 Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands oder Teils des betroffenen Gegenstands angenommen, sofern nicht ein anderer Wert festgestellt werden kann.

(6) Für die Berechnung des Werts ist der Beginn des Rechts maßgebend. Bildet das Recht später den Gegenstand eines gebührenpflichtigen Geschäfts, so ist der spätere Zeitpunkt maßgebend. Ist der nach den vorstehenden Absätzen bestimmte Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig, weil im Zeitpunkt des Geschäfts der Beginn des Rechts noch nicht feststeht oder das Recht in anderer Weise bedingt ist, ist ein niedrigerer Wert anzunehmen. Der Wert eines durch Zeitablauf oder durch den Tod des Berechtigten erloschenen Rechts beträgt 0 Euro.

(7) Preisklauseln werden nicht berücksichtigt.

(1) Soweit bundesrechtlich nichts anderes bestimmt ist, werden Kosten (Gebühren und Auslagen) durch die Gerichte in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit und durch die Notare für ihre Amtstätigkeit nur nach diesem Gesetz erhoben.

(2) Angelegenheiten im Sinne des Absatzes 1 sind auch

1.
Verfahren nach den §§ 98, 99, 132, 142, 145, 258, 260, 293c und 315 des Aktiengesetzes,
2.
Verfahren nach § 51b des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung,
3.
Verfahren nach § 26 des SE-Ausführungsgesetzes,
4.
Verfahren nach § 10 des Umwandlungsgesetzes,
5.
Verfahren nach dem Spruchverfahrensgesetz,
6.
Verfahren nach den §§ 39a und 39b des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes über den Ausschluss von Aktionären,
7.
Verfahren nach § 8 Absatz 3 Satz 4 des Gesetzes über die Mitbestimmung der Arbeitnehmer in den Aufsichtsräten und Vorständen der Unternehmen des Bergbaus und der Eisen und Stahl erzeugenden Industrie,
8.
Angelegenheiten des Registers für Pfandrechte an Luftfahrzeugen,
9.
Verfahren nach der Verfahrensordnung für Höfesachen,
10.
Pachtkreditsachen nach dem Pachtkreditgesetz,
11.
Verfahren nach dem Verschollenheitsgesetz,
12.
Verfahren nach dem Transsexuellengesetz,
13.
Verfahren nach § 84 Absatz 2 und § 189 des Versicherungsvertragsgesetzes,
14.
Verfahren nach dem Personenstandsgesetz,
15.
Verfahren nach § 7 Absatz 3 des Erbbaurechtsgesetzes,
16.
Verteilungsverfahren, soweit sich die Kosten nicht nach dem Gerichtskostengesetz bestimmen,
17.
Verfahren über die Bewilligung der öffentlichen Zustellung einer Willenserklärung und die Bewilligung der Kraftloserklärung von Vollmachten (§ 132 Absatz 2 und § 176 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs),
18.
Verfahren über Anordnungen über die Zulässigkeit der Verwendung von Verkehrsdaten,
19.
Verfahren nach den §§ 23 bis 29 des Einführungsgesetzes zum Gerichtsverfassungsgesetz,
20.
Verfahren nach § 138 Absatz 2 des Urheberrechtsgesetzes und
21.
gerichtliche Verfahren nach § 335a des Handelsgesetzbuchs.

(3) Dieses Gesetz gilt nicht in Verfahren, in denen Kosten nach dem Gesetz über Gerichtskosten in Familiensachen zu erheben sind. In Verfahren nach der Verordnung (EU) Nr. 655/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 15. Mai 2014 zur Einführung eines Verfahrens für einen Europäischen Beschluss zur vorläufigen Kontenpfändung im Hinblick auf die Erleichterung der grenzüberschreitenden Eintreibung von Forderungen in Zivil- und Handelssachen werden Kosten nach dem Gerichtskostengesetz erhoben.

(4) Kosten nach diesem Gesetz werden auch erhoben für Verfahren über eine Beschwerde, die mit einem der in den Absätzen 1 und 2 genannten Verfahren im Zusammenhang steht.

(5) Soweit nichts anderes bestimmt ist, bleiben die landesrechtlichen Kostenvorschriften unberührt für

1.
in Landesgesetzen geregelte Verfahren und Geschäfte der freiwilligen Gerichtsbarkeit sowie
2.
solche Geschäfte der freiwilligen Gerichtsbarkeit, in denen nach Landesgesetz andere als gerichtliche Behörden oder Notare zuständig sind.

(6) Die Vorschriften dieses Gesetzes über die Erinnerung und die Beschwerde gehen den Regelungen der für das zugrunde liegende Verfahren geltenden Verfahrensvorschriften vor.

(1) Der Wert einer Dienstbarkeit, einer Reallast oder eines sonstigen Rechts oder Anspruchs auf wiederkehrende oder dauernde Nutzungen oder Leistungen einschließlich des Unterlassens oder Duldens bestimmt sich nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.

(2) Ist das Recht auf eine bestimmte Zeit beschränkt, ist der auf die Dauer des Rechts entfallende Wert maßgebend. Der Wert ist jedoch durch den auf die ersten 20 Jahre entfallenden Wert des Rechts beschränkt. Ist die Dauer des Rechts außerdem auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, darf der nach Absatz 4 bemessene Wert nicht überschritten werden.

(3) Der Wert eines Rechts von unbeschränkter Dauer ist der auf die ersten 20 Jahre entfallende Wert. Der Wert eines Rechts von unbestimmter Dauer ist der auf die ersten zehn Jahre entfallende Wert, soweit sich aus Absatz 4 nichts anderes ergibt.

(4) Ist das Recht auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, ist sein Wert

bei einem Lebensalter von …der auf die
ersten … Jahre
bis zu 30 Jahren20
über 30 Jahren bis zu 50 Jahren15
über 50 Jahren bis zu 70 Jahren10
über 70 Jahren5


entfallende Wert. Hängt die Dauer des Rechts von der Lebensdauer mehrerer Personen ab, ist maßgebend,
1.
wenn das Recht mit dem Tod des zuletzt Sterbenden erlischt, das Lebensalter der jüngsten Person,
2.
wenn das Recht mit dem Tod des zuerst Sterbenden erlischt, das Lebensalter der ältesten Person.

(5) Der Jahreswert wird mit 5 Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands oder Teils des betroffenen Gegenstands angenommen, sofern nicht ein anderer Wert festgestellt werden kann.

(6) Für die Berechnung des Werts ist der Beginn des Rechts maßgebend. Bildet das Recht später den Gegenstand eines gebührenpflichtigen Geschäfts, so ist der spätere Zeitpunkt maßgebend. Ist der nach den vorstehenden Absätzen bestimmte Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig, weil im Zeitpunkt des Geschäfts der Beginn des Rechts noch nicht feststeht oder das Recht in anderer Weise bedingt ist, ist ein niedrigerer Wert anzunehmen. Der Wert eines durch Zeitablauf oder durch den Tod des Berechtigten erloschenen Rechts beträgt 0 Euro.

(7) Preisklauseln werden nicht berücksichtigt.

Gründe

Oberlandesgericht München

Az.: 34 Wx 61/15

Beschluss

vom 17.6.2015

34. Zivilsenat

AG Traunstein - Grundbuchamt

Leitsatz:

In der Grundbuchsache

Beteiligte:

1) R.

2) B.

Verfahrensbevollmächtigte: ...

wegen Geschäftswertfestsetzung (Eigentumswechsel u. a.)

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher als Einzelrichter am 17.06.2015 folgenden Beschluss

Die Beschwerde des Beteiligten gegen die Geschäftswertfestsetzung des Amtsgerichts Traunstein - Grundbuchamt - vom 23. Dezember 2014 (Eintragung des Eigentumswechsels und der Eigentumsvormerkung, Löschung der Eigentumsvormerkung) wird zurückgewiesen.

Gründe:

I.

Zu notarieller Urkunde vom 24.4.2013 erwarb der Beteiligte zu 1 zum Kaufpreis von 788.000 € Grundeigentum zu 2.687 m2, nach Wirtschaftsart und Lage bezeichnet als „Gewerbepark Kaserne 19, Gebäude- und Freifläche“. Zum Vertragsobjekt, für das im Grundbuch seinerzeit ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen war, heißt es in der Urkunde, es handele sich um mit einer Metzgerei mit Imbiss bebaute Grundstücke nebst Inventar, dieses bewertet mit 87.500 € und im Kaufpreis enthalten. Für die Eintragung einer Eigentumsvormerkung, die Eigentumsumschreibung nebst Katasterfortführungsgebühr sowie die Löschung der eingetragenen Vormerkung ging der Kostenbeamte in den Ansätzen vom 13.5.2013 und 5.8.2013 vom vereinbarten Kaufpreis aus.

Auf den Prüfvermerk des Bezirksrevisors - des Beteiligten zu 2 - vom 20.11.2014, wonach wegen des höheren Verkehrswerts als des vereinbarten Kaufpreises eine Wertberichtigung veranlasst sei, welcher sich aus einem im Versteigerungsverfahren erholten Gutachten vom 26.11.2012 ergebe, führte der Kostenbeamte auf der Grundlage eines Werts von nun 1.396.000 € eine Nacherhebung durch. Gegen den geänderten Kostenansatz richtete sich das als Einspruch bezeichnete Rechtsmittel des als Kostenschuldner in Anspruch genommenen Beteiligten zu 1 vom 12.12.2014, zu dem der Beteiligte zu 2 am 17.12.2014 Stellung nahm und seinerseits Geschäftswertfestsetzung auf 1.396.000 € beantragte.

Mit Beschluss vom 23.12.2014 hat das Grundbuchamt - Rechtspflegerin - den Geschäftswert für den Eigentumswechsel, die Eintragung sowie die Löschung der Eigentumsvormerkung auf 1.396.000 € festgesetzt. Das Grundbuchamt geht davon aus, dass sich der maßgebliche - und höhere - Verkehrswert des Grundbesitzes aus dem im Zwangsversteigerungsverfahren erholten Verkehrswertgutachten ergebe, das keine Fehler in der Berechnung oder sonstige Unstimmigkeiten erkennen lasse.

Gegen den am 30.12.2014 zugestellten Beschluss richtet sich die am 28.1.2015 beim Grundbuchamt eingegangene Beschwerde des Beteiligten zu 1 mit dem Ziel, es bei dem ursprünglichen am Kaufpreis orientierten Ansatz zu belassen. Er meint, das Verkehrswertgutachten, worauf sich das Amtsgericht nun stütze, habe über das Zwangsversteigerungsverfahren hinaus, für dessen Zwecke es erstellt worden sei, schon keine Aussagekraft.

Zudem enthalte es eine Reihe von Unstimmigkeiten.

So sei dem Bodenrichtwertansatz von 100 €/m2 (durchschnittlicher Ansatz) deutlich zu widersprechen, weil der gegenständliche Grundbesitz im gültigen Bebauungsplan mit 1.600 m2 die niedrigste Grundflächenzahl aller größeren Grundstücke im Plangebiet aufweise. Vom benachbarten Schlachthof und einer angrenzenden Bahnlinie könnten störende Geräusche ausgehen. Man könne also gerade nicht von Durchschnitts-Grundstücken sprechen.

Die im Gutachten bei der Ermittlung des Ertragswerts angenommenen Mieterträge mit 8.099,21 € seien bei weitem - nämlich um 20% - zu hoch. Gegenwärtig werde das Objekt zu einem monatlichen Zins von (insgesamt) 6.750 € an zwei Betriebe aus der Metzgereibranche vermietet.

Die Wertminderung für notwendige Isolierarbeiten sei mit 10.000 € zu niedrig angesetzt (tatsächlich angefallene Kosten: 19.635 € inkl. MwSt.).

Das Gutachten würdige nicht hinreichend, dass es sich um eine Spezialimmobilie handele (Metzgerei), bei der die Mieterträge wegen des eingeschränkten Interessentenkreises deutlich geringer ausfielen. Letztlich sei die Kaufentscheidung daran ausgerichtet gewesen, dass sich mit einer Metzgerei nur geringere Mieterträge realisieren ließen. Für 1.396.000 € hätte der Beteiligte zu 1 die Liegenschaft nicht gekauft.

Für das zur Verkehrswertermittlung angewandte Ertragswertverfahren habe eine ausreichende Basis gefehlt, die angenommenen Mieterträge seien reine Schätzbeträge und sehr ungenau.

Der Beteiligte zu 2 beantragt die Zurückweisung der Beschwerde. Der Bodenrichtwert habe sich zum 31.12.2012 auf 140 € erhöht. Immissionen seien im Bodenrichtwert berücksichtigt. Für benachbarte Zonen seien solche von 200 bis 240 € festgesetzt. Der Minderertragswert beim Gebäude werde durch die unterbliebene Berücksichtigung der Bodenwerterhöhung ausgeglichen. Auch wenn ausreichende Tatsachen zur Ertragswertbestimmung fehlen sollten, sei nicht zwangsläufig vom Kaufpreis auszugehen, vielmehr sei der in der Regel den Ertragswert übersteigende Sachwert des Gebäudes heranzuziehen.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 12.2.2015 nicht abgeholfen.

Der zur Stellungnahme des Bezirksrevisors angehörte Beteiligte zu 1 vermisst beim Bodenwert einen (allgemeinen) Sicherheitsabschlag (von 25%). Die Immissionsbelastung der Immobilie erfordere für die Bodenwertermittlung einen zusätzlichen Abschlag vom Richtwert. Ein Vergleich mit anderen Zonen der Bodenrichtwertkarte sei wegen völlig anderer Nutzungsstrukturen nicht zulässig. Dass der Sachwert den Ertragswert übersteige, sei reine Spekulation, so dass für die Festsetzung zwingend vom Kaufpreis auszugehen sei.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat im Ergebnis keinen Erfolg.

1. Nach Art. 50 des 2. KostRModG ist das GNotKG am 1.8.2013 in Kraft getreten. Indessen sind Kostenansatz einschließlich der Nachforderung Teile des Ausgangsverfahrens, wegen dessen es zur Kostenerhebung kommt (Pfeiffer in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG § 136 Rn. 3); es gilt dann die Kostenordnung fort (§ 136 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, weil die verfahrenseinleitenden Anträge - auch der zur Eigentumsumschreibung und zur Löschung der Eigentumsvormerkung (11.7.2013) - noch vor dem 1.8.2013 beim Grundbuchamt eingegangen waren.

Demnach richtet sich die Beschwerde gegen den Geschäftswertfestsetzungsbeschluss vom 23.12.2014 noch nach § 31 Abs. 3 KostO. Form und Frist sind gewahrt. Der Beschwerdewert von mehr als 200 € ist bei einer Kostendifferenz von 1.875,75 € erreicht (vgl. 31 Abs. 3 Sätze 1, 3 und 5, § 14 Abs. 6 Sätze 1, 2 und 4 KostO).

Nichts Abweichendes ergäbe sich, wenn man die gerichtliche Wertfestsetzung (§ 79 GNotKG) -anders als den Kostenansatz - als gesondertes Verfahren erachtete, für das dann wegen Einleitung nach dem 31.7.2013 im Dezember 2014 die Vorschriften des GNotKG gelten würden. Die Zulässigkeit folgt insoweit aus den im Wesentlichen identischen Regelungen in § 83 Abs. 1 Sätze 1 und 5 sowie § 81 Abs. 3 und 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG. Die Bewertung selbst richtet sich auch in diesem Fall nach bisherigem Recht (vgl. § 134 Abs. 1 GNotKG).

2. Ausgangspunkt für die Wertermittlung von Grundbesitz bildet demnach § 19 Abs. 2 KostO. Maßgeblich ist der letzte Einheitswert, wenn sich nicht aus den in der vorerwähnten Norm aufgeführten Einzelfaktoren etwas anderes ergibt. Daher sind alle ausreichenden Anhaltspunkte für einen den Einheitswert übersteigenden Grundstückswert zu nutzen, um dem Verkehrswert als dem gemeinen Wert nach § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO möglichst nahe zu kommen (BayObLGZ 1972, 297/299).

a) Nach der Rechtsprechung des vormals zuständigen Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. BayObLGZ 1976, 89; 1993, 173/175), der der Senat gefolgt ist (siehe etwa Beschluss vom 20.3.2011, 34 Wx 23/11), lässt sich der Wert bebauten Grundbesitzes häufig unter Heranziehung des aus dem Brandversicherungswert ermittelten Gebäudewerts zuzüglich des Richtwerts nach § 196 BauGB für Grund und Boden feststellen, wobei für den Bodenrichtwert regelmäßig ein Sicherheitsabschlag von bis zu 25% anerkannt ist (BayObLGZ 1972, 297; Diehn in Bormann/Diehn Sommerfeldt § 46 Rn. 20). Dies ist aber nicht die einzige Methode, um den „gemeinen Wert“ zu ermitteln.

b) Anerkannt ist vielmehr, dass auch Wertfestsetzungen nach § 74a Abs. 5 ZVG - als amtlich bekannte Tatsache für einen höheren als den Einheitswert - verwendbar sind (Senatvom 25.2.2011, 34 Wx 13/11 = MDR 2011, 687; Hartmann Kostengesetze 40. Aufl. § 19 KostO Rn. 21; Bengel/Tiedtke in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann KostO 18. Aufl. § 19 Rn. 21; Rohs in Rohs/Wedewer KostO Stand August 2005 § 19 Rn. 45). Dasselbe gilt für die zu diesem Zweck erstellten Wertgutachten (vgl. Senat vom 25.2.2011), die - weil individuell und nach anerkannten betriebswirtschaftlichen Methoden erstellt - der zuerst genannten Ermittlung nach allgemeinen Kriterien meist überlegen sind. Durch Aktenbeiziehung können sie für die Geschäftsbewertung grundsätzlich verwendet werden.

a) c) Ausreichende Anhaltspunkte, dass das Gutachten vom 26.11.2012 aus dem Zwangsversteigerungsverfahren zum Stichtag 6.10.2012 und damit noch ausreichend zeitnah nicht generell verwendet werden könnte, sind nicht dargetan und auch nicht ersichtlich.

Der unter „Allgemeine Daten“ - Auftrag und Zweck“ gebrachte Vorbehalt des Sachverständigen, dass im Gutachten für das Zwangsversteigerungsverfahren unter Umständen verfahrensrechtliche Besonderheiten Berücksichtigung fänden, die sich von der Verkehrswertermittlung für andere Zwecke unterscheiden könnten und der ermittelte Verkehrswert „nicht allgemein gültig“ sei, schließt die Verwendbarkeit hier nicht aus. Er besagt nach dem nächstliegenden Verständnis nur, dass der ermittelte Wert nicht unbesehen anderswo, außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens, übernommen werden könne. Das Gesetz lässt es genügen, dass „ausreichende Anhaltspunkte“ für einen anderen (höheren) Wert gegeben sind. Diese bietet das Gutachten. Völlige Gewissheit braucht nicht vorzuliegen (Hartmann § 19 KostO Rn. 17 f.).

d) Der gewählte Bewertungsmethode nach dem sogenannten Ertragswert (vgl. § 17 ImmoWertV) ist, jedenfalls für gewerbliche Objekte wie das gegenständliche, grundsätzlich auch im Bereich der Geschäftsbewertung nach § 19 KostO anerkannt (BayObLGZ 1979, 69/77; BayObLG NJW-RR 2001, 287/288; OLG Düssseldorf Rpfleger 2002, 47/48). Nach den Gepflogenheiten des Marktes steht bei solchen Immobilien der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund der Erwägungen von Kaufinteressenten (OLG Düsseldorf a. a. O.). Auch der Sachverständige führt dies bei Gegenüberstellung der Verfahrenswahl überzeugend aus. Liegt ein nach den Bewertungsgrundsätzen der ImmoWertV erstelltes und auf ausreichenden tatsächlichen Grundlagen beruhendes Gutachten vor, spricht nichts dagegen, es hier auch zu verwenden.

(1) Dem ortsansässigen Sachverständigen lagen zwar keine hinreichenden Angaben zu Pachterlösen aus dem fraglichen Objekt vor. Als marktüblich erzielbar hat er aber in Anlehnung an ähnliche Einheiten im örtlichen Umfeld und unter Heranziehung der Datengrundlage von Gewerbevermittlern bzw. des gewerblichen Angebots vor Ort einen Rohertrag von 97.100 € p. a. (8.099 € monatlich) festgestellt. Auch mit Rücksicht auf die vom Beteiligten vorgelegten längerfristigen Mietverträge mit Metzgereibetrieben vom April 2013 bzw. April 2014 (5 bzw. 8 Jahre mit Verlängerungsoptionen) ist nicht von den insoweit getroffenen Ansätzen des Sachverständigen abzuweichen. Zwar liegt es fern anzunehmen, der Käufer der Liegenschaft habe bei der Vermietung an Metzgereibetriebe in beiden Fällen deutlich unter dem in dieser Branche erzielbaren Mietniveau Verträge abgeschlossen. Jedoch hat der Sachverständige festgestellt, nur auf den ersten Blick scheine es sich um eine Spezialimmobilie mit einem stark beschränkten Interessentenkreis zu handeln. Vielmehr seien die Nutzungsmöglichkeiten, nach gewissen Umbauarbeiten, breit gefächert. Der Sachverständige hat dies in einer ergänzenden Stellungnahme zum Inventarwert auch insofern bestätigt, als er ausgeführt hat, der branchenfremde Nachfragerkreis für die Liegenschaft sei seiner Ansicht nach größer als der Nachfragerkreis aus der Metzgereibranche. Auf dieser Grundlage erscheint der Blick nur auf branchenspezifische Betriebe und die dort erzielbaren Erträge als zu eng; vielmehr ist es gerechtfertigt, die Ertragsberechnung in diesem Punkt zu übernehmen zumal der Beteiligte den Sachverständigenansatz insofern bestätigt hat, als er einräumt, mit einer Metzgerei nur geringere Mieterträge realisieren zu können und daran auch seine Kaufpreisvorstellungen ausgerichtet zu haben. Dann spricht aber ein auf höheren Mieteinnahmen ermittelter höherer Verkehrswert keineswegs gegen die Richtigkeit des gutachterlichen Ansatzes.

(2) Der Ansatz des Bodenwerts (§ 16 Abs. 1, § 17 Abs. 2 ImmoWertV) mit 100 € m2 ist gerechtfertigt. Das Gutachten bezeichnet den Standort des Objekts als durchschnittlich und stützt die Bewertung u. a. darauf, dass sich das Richtwertgrundstück in unmittelbarer Nachbarschaft, nämlich südöstlich gegenüber dem Bewertungsobjekt befinde. Es mag zutreffen, dass die Grundflächenzahl mit 1.600 m2 für das Objekt im Verhältnis zu anderen Objekten in dem Gewerbegebiet - etwa dem Richtwertgrundstück mit 2.150 m2 - niedrig bemessen ist. Dass der Sachverständige dies nicht im Auge gehabt hätte, ist jedoch fernliegend, zumal das Gutachten die maßgeblichen Daten enthält (S. 57). Der Beteiligte zu 2 weist zu Recht darauf hin, dass die Bodenrichtwertkarte zum Stand 31.12.2012 für die maßgebliche Zone 21 bereits einen Wert von 140 € m2 ausweise und einen Minderertragswert beim Gebäude ausgleiche. Auf andere benachbarte Zonen kommt es nicht an; auf dortige höhere Richtwerte wurde auch nicht zurückgegriffen. Für einen zusätzlichen Abschlag wegen Immissionen - Schlachthofnähe, benachbarte Bahnlinie - ist andererseits kein Raum, weil derartige „Störungen“ regelmäßig bereits im niedrigeren Bodenwert ihren Niederschlag finden. Zudem dürfte ein Gewerbeobjekt wie das gegenständliche - es wird gegenwärtig zur Metzgereiproduktion mit Laden und integriertem Imbiss genutzt - durch die nahe Schlachthoflage nicht benachteiligt sein.

Andererseits geht der Senat aus Sicherheitsgründen für die Bodenbewertung auch nicht in Fortschreibung der maßgeblichen Richtwertkarte von einem höheren Wert (bis zu 140 €/ m2) aus. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten nämlich angegeben, die vorjährigen (2011) Erhebungen hätten zwischen 69 und 95 €/ m2 gelegen. Dass im Mai bzw. August 2013 in Lagen der beschriebenen Art bereits Quadratmeterpreise in Höhe des fortgeschriebenen Richtwerts erzielbar gewesen wären, ist deshalb mit gewissen Unsicherheiten behaftet, die sich zugunsten des Beteiligten zu 1 auswirken.

Weil sich der Senat an der einzelfallbezogenen Objektbewertung durch einen Sachverständigen orientiert, besteht kein Anlass, auf den ermittelten Bodenwert noch einen Sicherheitsabschlag (BayObLGZ 1972, 297/303) vorzunehmen (siehe BayObLGZ 1976, 89/91). Ergänzend anzumerken ist nur, dass man in diesem Fall konsequent vom zum 31.12.2012 aktualisierten Bodenrichtwert ausgehen müsste und dann selbst bei einem 25%igen Abschlag mit 105 € m2 zu einem Wert noch über dem gewählten Ansatz gelangen würde.

(3) Auch der gutachterliche Ansatz für besondere objektspezifische Merkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) bedarf im Hinblick auf den Einwand, die notwendigen Isolierarbeiten seien mit 10.000 € pauschal zu niedrig angesetzt, im Ergebnis keiner Korrektur. Würde ein höherer Betrag, nämlich die tatsächlich aufgewandten und mit Abschlags- und Schlussrechnung unterlegten Kosten von 16.500 € netto (= 19.635 € brutto) angesetzt werden, verbliebe zum abgerundeten Ertragswert (siehe Bl. 39 des Wertgutachtens) immer noch ein ausreichender Spielraum.

e) Sonstige gegen die Bewertung der Liegenschaft sprechende Umstände sind nicht vorgebracht und auch nicht ersichtlich.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 31 Abs. 5 KostO).

(1) Der Wert einer Dienstbarkeit, einer Reallast oder eines sonstigen Rechts oder Anspruchs auf wiederkehrende oder dauernde Nutzungen oder Leistungen einschließlich des Unterlassens oder Duldens bestimmt sich nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.

(2) Ist das Recht auf eine bestimmte Zeit beschränkt, ist der auf die Dauer des Rechts entfallende Wert maßgebend. Der Wert ist jedoch durch den auf die ersten 20 Jahre entfallenden Wert des Rechts beschränkt. Ist die Dauer des Rechts außerdem auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, darf der nach Absatz 4 bemessene Wert nicht überschritten werden.

(3) Der Wert eines Rechts von unbeschränkter Dauer ist der auf die ersten 20 Jahre entfallende Wert. Der Wert eines Rechts von unbestimmter Dauer ist der auf die ersten zehn Jahre entfallende Wert, soweit sich aus Absatz 4 nichts anderes ergibt.

(4) Ist das Recht auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, ist sein Wert

bei einem Lebensalter von …der auf die
ersten … Jahre
bis zu 30 Jahren20
über 30 Jahren bis zu 50 Jahren15
über 50 Jahren bis zu 70 Jahren10
über 70 Jahren5


entfallende Wert. Hängt die Dauer des Rechts von der Lebensdauer mehrerer Personen ab, ist maßgebend,
1.
wenn das Recht mit dem Tod des zuletzt Sterbenden erlischt, das Lebensalter der jüngsten Person,
2.
wenn das Recht mit dem Tod des zuerst Sterbenden erlischt, das Lebensalter der ältesten Person.

(5) Der Jahreswert wird mit 5 Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands oder Teils des betroffenen Gegenstands angenommen, sofern nicht ein anderer Wert festgestellt werden kann.

(6) Für die Berechnung des Werts ist der Beginn des Rechts maßgebend. Bildet das Recht später den Gegenstand eines gebührenpflichtigen Geschäfts, so ist der spätere Zeitpunkt maßgebend. Ist der nach den vorstehenden Absätzen bestimmte Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig, weil im Zeitpunkt des Geschäfts der Beginn des Rechts noch nicht feststeht oder das Recht in anderer Weise bedingt ist, ist ein niedrigerer Wert anzunehmen. Der Wert eines durch Zeitablauf oder durch den Tod des Berechtigten erloschenen Rechts beträgt 0 Euro.

(7) Preisklauseln werden nicht berücksichtigt.

Für die Wertberechnung ist der Zeitpunkt der jeweiligen den Verfahrensgegenstand betreffenden ersten Antragstellung in dem jeweiligen Rechtszug entscheidend, soweit nichts anderes bestimmt ist. In Verfahren, die von Amts wegen eingeleitet werden, ist der Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühr maßgebend.

(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. In den Fällen des § 20 soll die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat.

(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.

(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.

Für die Wertberechnung ist der Zeitpunkt der jeweiligen den Verfahrensgegenstand betreffenden ersten Antragstellung in dem jeweiligen Rechtszug entscheidend, soweit nichts anderes bestimmt ist. In Verfahren, die von Amts wegen eingeleitet werden, ist der Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühr maßgebend.

(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. In den Fällen des § 20 soll die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat.

(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.

(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.

(1) Gegen den Beschluss, durch den der Geschäftswert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 79), ist die Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist auch statthaft, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 79 Absatz 2 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Geschäftswert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 81 Absatz 3 bis 5 Satz 1 und 4 und Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.

(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Entscheidung über den Antrag findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 81 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 4 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.