Oberlandesgericht München Beschluss, 09. Feb. 2017 - 34 Wx 333/16

I.

Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Rosenheim - Grundbuchamt vom 20. Juli 2016 wird zurückgewiesen.

II.

Die Beschwerde der Beteiligten gegen die bestehen gebliebene Zwangsicherungshypothek im Grundbuch des Amtsgerichts Rosenheim von Bad Aibling, Blatt … (dritte Abteilung lfde. Nr. 11), wird zurückgewiesen.

III.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf … € festgesetzt.

I. Die Beteiligte war im Grundbuch zu einem halben Anteil sowie hinsichtlich des weiteren Hälfteanteils in vierköpfiger Erbengemeinschaft nach ihrem verstorbenen Ehemann als Miteigentümerin eingetragen. Das Grundstück wurde zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft zwangsversteigert. Auf vollstreckungsgerichtliches Ersuchen gemäß § 130 ZVG vom 20.4.2016 trug das Grundbuchamt am 26.4.2016 den bezeichneten Ersteher als (Allein-) Eigentümer gemäß Zuschlagsbeschluss vom 3.3.2016 ein und löschte den Zwangsversteigerungsvermerk. Bestehen blieben hiernach außer einer in Abt. III/8 eingetragenen Zwangshypothek das Recht in Abt. III/11 (Zwangssicherungshypothek zu … EUR; für … GmbH, M.; ...; eingetragen am 01.07.2002). Im dem Ersuchen beigefügten Zuschlagsbeschluss des Vollstreckungsgerichts wird das Recht als „Verdeckte Eigentümergrundschuld für ... (die vier Mitglieder der vormaligen Erbengemeinschaft)“ bezeichnet. Zugleich trug das Grundbuchamt auf Antrag und Bewilligung des Erstehers an nächstoffener Rangstelle (Abt. III/12) eine Grundschuld ohne Brief zu … € für ein Kreditinstitut ein.

Die Beteiligte hat nach wiederholter Korrespondenz mit dem Grundbuchamt unter dem 18.7.2016 beantragt, „folgende Korrekturen im Grundbuch von Amts wegen vorzunehmen“:

- die Eigentümereintragung durch Wiedereintragung der vormaligen vier Eigentümerinnen (neben dem neuen Eigentümer),

- die Löschung der vom Ersteher veranlassten Eintragung einer nachrangigen Grundschuld (Abt. III/12).

Mit Beschluss vom 20.7.2016 hat das Grundbuchamt eine Berichtigung von Amts wegen abgelehnt. Weder eine Grundbuchunrichtigkeit noch eine Verletzung von gesetzlichen Vorschriften sei ersichtlich; für die Eintragung eines Widerspruchs bestehe keine Rechtsgrundlage. Die Beteiligte hat hierzu am 25.7.2016 schriftlich erklärt, dass sie „das Rechtsmittel der Beschwerde gegen diesen Beschluss wahrnehmen“ werde, und hat sich dazu weitere Erläuterungen zur erteilten Rechtsmittelbelehrung erbeten, die sie unter dem 27.7.2016 erhalten hat.

In der anschließenden Korrespondenz informierte die Beteiligte noch über gestellte Strafanzeigen (u. a. gegen den Rechtspfleger) sowie ergriffene Maßnahmen zur dienstaufsichtlichen Überprüfung. Sie bemängelte zudem, dass die Zwangshypothek (Abt. …) als verdeckte Eigentümergrundschuld nicht in eine offene Grundschuld für die vier Mitglieder der Erbengemeinschaft umgeschrieben worden sei. Sämtliche Grundbuchunrichtigkeiten seit dem 26.4.2016 seien durch „Amtshandeln“ zu korrigieren.

Der Rechtspfleger hatte in diesem Zusammenhang bereits mit Schreiben vom 14. sowie 17. 6.2016 und sodann erneut mit Schreiben vom 1.8.2016 darauf hingewiesen, dass es zur Umschreibung des Rechts (Abt. …) eines Antrags nach § 13 GBO bedürfe, und im Grundbuchverfahren ein formgerechter Nachweis dafür erforderlich sei, dass sich die Zwangshypothek in eine Eigentümergrundschuld verwandelt habe (§§ 1163, 1177 BGB). In einem der Beteiligten bekannt gegebenen Aktenvermerk vom 24.8.2016 ist dies erneut festgehalten. Dieser schließt damit ab, dass das Grundbuchamt in dieser Sache nicht weiter tätig werden könne, solange kein Antrag auf Grundbuchberichtigung gestellt sei.

Anschließende weitere Ausführungen der Beteiligten zu den angeblichen „Falscheintragungen“ und deren Richtigstellung, wobei das ihr eingeräumte Rechtsmittel „überhaupt noch nicht zum Einsatz“ gekommen sei (Schreiben vom 31.8.2016, S. 4), hat das Grundbuchamt zum Anlass genommen, diese als Beschwerde gegen den Zurückweisungsbeschluss vom 20.7.2016 zu behandeln und mit Nichtabhilfebeschluss vom 16.9.2016 dem Oberlandesgericht vorzulegen.

Im Verfahren vor dem Oberlandesgericht hat die Beteiligte erneut und ausführlich zu angeblichen Fehlern im Zwangsvollstreckungsverfahren und darauf aufbauenden unrichtigen Einträgen im Grundbuch vorgetragen in der Erwartung, „dass beim Oberlandesgericht ... der „Spuk“ in der Sache ... beendet werden“ könne. Sie habe einen Rechtsanspruch auf Korrektur und Rückgabe des mehrheitlich ihr gehörenden Hauses; der Beschluss des Oberlandesgerichts solle ihre Eigentumsrechte wiederherstellen.

II. Ein Rechtsmittel liegt vor.

Eine - im gegebenen Fall schriftliche - Rechtsmittelerklärung muss inhaltlich darauf gerichtet sein, die sachliche Überprüfung einer bestimmten Entscheidung des Grundbuchamts durch die höhere Instanz herbeizuführen (Budde in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 73 Rn. 4 und 11; vgl. BayObLGZ 1990, 37/38). Eines ausdrücklichen Antrags bedarf es nicht (Demharter GBO 30. Aufl. § 74 Rn. 5). In diesem Sinne kann den Ausführungen der Beteiligten noch entnommen werden, dass sie nicht nur die Ausgangsinstanz von der sachlichen Richtigkeit ihrer Rechtsansicht - etwa in Form einer Abhilfeentscheidung, von dienstaufsichtlichen Maßnahmen der Behördenleitung oder mittels strafrechtlichen Mitteln -, überzeugen, sondern (auch) eine Überprüfung durch die übergeordnete Instanz herbeiführen will. So beanstandet sie u. a. in dem Schreiben vom 23.8. 2016 (S. 3), es habe sich bis dahin noch kein Grundbuchrichter für eine Entscheidung zur Sache bereit gefunden. Ob davon unabhängig auch der Schriftverkehr mit dem Beschwerdegericht eine (erneute oder eigenständige) Rechtsmittelerklärung enthält, kann auf sich beruhen. Jedenfalls macht die Beteiligte in ihren schriftlichen Ausführungen deutlich, dass sie die vom Grundbuchamt im Nichtabhilfebeschluss vorgenommene Auslegung ihrer bezeichneten Schriftstücke als Rechtsmittel teilt.

III. Das Rechtsmittel ist nur als beschränkte Beschwerde zulässig.

1. Nach § 71 Abs. 1 GBO findet gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts die Beschwerde statt. Jedoch ist nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO die Beschwerde gegen eine Eintragung unzulässig. Bei der Eintragung des Erstehers als Eigentümer aufgrund des vollstreckungsgerichtlichen Ersuchens vom 20.4.2016 handelt es sich ebenso wie bei der am selben Tag vorgenommenen, vom neuen Eigentümer beantragten Eintragung der Grundschuld (Abt. III/12) um Eintragungen in diesem Sinne (Demharter § 71 Rn. 51); an sie kann sich nämlich ein gutgläubiger Erwerb anschließen (Demharter § 71 Rn. 1 mit 37). Nichts anderes gilt für die bereits seit 1.7.2002 eingetragene Zwangshypothek (Abt. III/11), die als bestehen bleibend behandelt wurde.

2. Ist die Beschwerde gegen die Eintragung als solche unzulässig, so kann mit ihr aber verlangt werden, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder - was hier jedoch von vorneherein ausscheidet - eine Löschung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit vorzunehmen.

a) In diesem - beschränkten - Sinne kann grundsätzlich zulässig eine Beschwerde gegen die im Beschluss vom 20.7.2016 ausgesprochene Weigerung, eine Berichtigung hinsichtlich der Eigentümereintragung und der Grundschuld (Abt. III/12) vorzunehmen, eingelegt werden.

b) Was die Umschreibung der Zwangshypothek infolge Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld angeht, fehlt zwar die förmliche Zurückweisung einer zunächst an das Grundbuchamt gerichteten Anregung, solche von Amts wegen vorzunehmen. Indessen kann sich ein Beschwerdeführer auch unmittelbar gegen die bestehende Eintragung wenden (Demharter § 71 Rn. 68; Meikel/Schmidt-Räntsch GBO 11. Aufl. § 71 Rn. 80), von der er meint, sie müsse - weil unrichtig geworden - von Amts wegen berichtigt werden.

c) Die Beschwerdeberechtigung der Beteiligten ist nicht zweifelsfrei (vgl. dazu Demharter § 71 Rn. 69). Im Amtsverfahren ist beschwerdeberechtigt nur, wer, falls die Eintragungen unrichtig wären, nach § 894 BGB den Berichtigungsanspruch hätte, zu dessen Gunsten also ein Widerspruch gebucht werden müsste. Bei der Eigentümereintragung ist dies nicht deshalb bedenklich, weil die Beteiligte nicht alleinige Eigentümerin war (vgl. Demharter § 71 Rn. 69), wohl aber insofern, als die behauptete Rechtsstellung zwar nicht positiv feststehen, aber doch die ernsthafte Möglichkeit der Rechtsbeeinträchtigung gegeben sein muss (Senat vom 24.9.2010, 34 Wx 120/10 = NJW- RR 2011, 235; Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 198). Ob dem trotz der umfangreichen Ausführungen der Beteiligten im Hinblick auf die Eigentümereintragung auf der Grundlage eines Behördenersuchens nach § 38 GBO, § 90 Abs. 1, § 130 ZVG Genüge getan ist, erscheint zweifelhaft. Umso mehr gilt dies für die erst infolge der Umschreibung auf den neuen Eigentümer vorgenommene Eintragung der Grundschuld (Abt. III/12). Hingegen besteht im Fall der in Abt. III/11 eingetragenen Zwangshypothek eine Beschwerdeberechtigung unter dem Gesichtspunkt, einen Berichtigungsanspruch zu besitzen, weil die Beteiligte als (Mit-) Berechtigte der verdeckten Eigentümergrundschuld ein eigenes Antragsrecht nach §§ 13, 22 GBO hätte (vgl. Senat vom 9.6.2010, 34 Wx 42/10 juris; vom 8.11.2012, 34 Wx 108/12 juris).

IV. Jedenfalls ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs oder für eine Löschung von Amts wegen (vgl. § 53 Abs. 1 GBO) nicht gegeben sind.

1. Die Eintragung des Erstehers als Eigentümer (Abt. I/3) wurde auf der Grundlage eines Ersuchens des derselben Behörde zugehörigen Vollstreckungsgerichts nach § 38 GBO vollzogen. Hiernach ist in den Fällen, in denen nach gesetzlicher Vorschrift eine Behörde befugt ist, das Grundbuchamt um eine Eintragung zu ersuchen, die Eintragung aufgrund des Ersuchens der Behörde vorzunehmen. Das Grundbuchamt hat neben der - hier gewahrten - Form (§ 29 Abs. 3 GBO; vgl. zuletzt Senat vom 20.1.2017, 34 Wx 413/16, zur Veröffentlichung vorgesehen in juris) und dem Aussteller des Ersuchens - in diesem Fall das Vollstreckungsgericht als ersuchende Behörde gemäß der Ermächtigungsnorm des § 130 ZVG - nur das Vorliegen bestimmter für die Eintragung notwendiger Angaben (vgl. § 9 Buchst. d, § 15 GBV, § 47 GBO) und das Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 Abs. 1 GrEStG) zu überprüfen (Hügel/Zeiser § 38 Rn. 32). Ob alle Voraussetzungen für den materiellen Übergang bzw. -untergang von Rechten (§ 91 ZVG), um deren Löschung ersucht wird, gegeben sind, liegt in der Verantwortung des Vollstreckungsgerichts (Hügel/Zeiser a. a. O.). Das Ergebnis der Zwangsversteigerung ist entsprechend dem Ersuchen einheitlich zu erledigen und auch durch Eigentümereintragung sowie Löschung des Zwangsversteigerungsvermerks so erledigt worden.

Für die inhaltliche Richtigkeit des maßgeblichen Ersuchens vom 20.4.2016 trägt das Vollstreckungsgericht die Verantwortung. Dabei obliegt es diesem und nicht dem ersuchten Grundbuchamt, zu überprüfen, ob alle Voraussetzungen für den materiellen Rechtsübergang auf den Erwerber gegeben sind. Das umfasst beispielsweise auch die Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses (Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 998). Eine Verletzung von gesetzlichen Vorschriften durch das Grundbuchamt, wie sie die Eintragung eines Amtswiderspruchs voraussetzt, ist nicht ersichtlich. Nur wenn einem Ersuchen jede Rechtsgrundlage fehlen würde (zum Ganzen Demharter § 38 Rn. 74) und das Grundbuchamt davon sichere Kenntnis hätte, dürfte es das Ersuchen zurückweisen (vgl. KG FGPrax 2003, 56). Woraus sich die Kenntnis für das Grundbuchamt erschließen sollte, das seinerseits weder den Zuschlagsbeschluss noch die Niederschrift über den Verteilungstermin, erst recht nicht die Akten über die Zwangsversteigerung, zu prüfen und auf Widersprüche hin zu untersuchen hatte, ist dem Senat nicht ersichtlich. Namentlich ist die Ansicht der Beteiligten, aus der verdeckten Eigentümergrundschuld ergebe sich ihr fortbestehendes Miteigentum, ohne rechtliche Grundlage.

2. Ebenso wenig liegt bei der Eintragung des Grundpfandrechts (Abt. …) auf Antrag des als Eigentümer neu eingetragenen Erstehers eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften vor. Die maßgebliche Grundlage findet sich in § 13 Abs. 1, § 19 und § 39 Abs. 1 GBO. Es genügt, dass der Ersteher im Zeitpunkt der Vornahme der neuen Eintragung eingetragen war oder zeitgleich eingetragen wurde (Demharter § 39 Rn. 17). Einer Bewilligung früherer Eigentümer bedurfte es verfahrensrechtlich nicht.

3. Indem das Grundbuchamt eine Umschreibung (Berichtigung) des Grundbuchs hinsichtlich der bestehen gebliebenen Zwangshypothek (Abt. …) auf die Mitglieder der vormals als (Mit-) Eigentümer eingetragenen Erbengemeinschaft unterließ, hat es nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen. Der dem Eintragungsersuchen beigefügte Zuschlagsbeschluss bildet dafür keine Eintragungsgrundlage (vgl. Schöner/Stöber Rn. 997; Hügel/Zeiser § 38 Rn. 33). Daraus folgt, dass die im Zuschlagsbeschluss bezeugten Umstände auch nicht die Grundlage für Grundbucheintragungen bilden können (vgl. Senat vom 8.11.2012, 34 Wx 104/12, juris; vom 8.11.2012, 34 Wx 108/12 juris; vom 9.6.2010, 34 Wx 42/10, juris). Zu Recht hatte das Grundbuchamt bereits unter dem 14. und 17.6.2016 auf die Notwendigkeit eines Antrags (§ 13 GBO) und darauf hingewiesen, förmlich durch Urkunden i. S. v. § 29 Abs. 1 GBO den Nachweis zu erbringen, dass sich die Hypothek durch vollständige Bezahlung der ihr zugrunde liegenden Forderung in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt habe (§§ 1163, 1177 BGB). Durch eine entsprechende Bewertung im Zuschlagsbeschluss ist der Unrichtigkeitsnachweis nicht erbracht (vgl. Senat vom 8.11.2012, 34 Wx 108/12, juris).

V. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Pflicht zur Kostentragung ergibt sich bereits aus dem Gesetz (§ 22 Abs. 1 GNotKG).

Den Geschäftswert bemisst der Senat nach dem Grundstückswert (§ 46 GNotKG) sowie nach dem Nennwert der betroffenen Grundpfandrechte (vgl. § 53 Abs. 1 GNotKG).

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Augsburg - Grundbuchamt - vom 13. Juli 2016 aufgehoben.

I. Im Teileigentumsgrundbuch sind die Beteiligten zu 1 bis 3 in Erbengemeinschaft für einen 86,54/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten gewerblich genutzten Räumen eingetragen. Wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums ist auf die Bewilligung vom 17.2.1983 Bezug genommen.

Die Beteiligten haben am 23.6.2016 unter Vorlage einer Ergänzungsbescheinigung vom 22.3. 2016 zur Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche „hinsichtlich der Nutzungsänderung der Gewerbeeinheit mit Ziffer 1 im Erdgeschoss zu einer Wohnungseinheit“ die erste Bescheinigung abändert, und unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom 17.2.1983 die Berichtigung des Grundbuchs dergestalt beantragt, dass das derzeit angelegte Teileigentumsgrundbuchblatt in ein Wohnungseigentumsgrundbuchblatt gemäß dem Wortlaut der Teilungserklärung umgeschrieben wird. Das Grundbuch sei insoweit falsch. Die Zweckbestimmung als Wohnung sei im vorliegenden Fall in der Teilungserklärung als rechtsgeschäftliche und rechtsgestaltende Erklärung des aufteilenden Eigentümers enthalten. Ungeachtet der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung, die davon abweichend die Einheit Nr. 1 ohne nachvollziehbaren Grund als gewerbliche Räume ausweise, hätte sich das Grundbuchamt nicht ohne nachträgliche Beseitigung eines etwa damit verbundenen Widerspruchs allein auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung stützen dürfen.

Das Grundbuchamt hat am 13.7.2016 folgende fristsetzende Zwischenverfügung erlassen:

Für die Grundbuchberichtigung bzw. die Änderung der Teilungserklärung sei die Zustimmung sämtlicher Eigentümer der Wohnanlage in der Form des § 29 GBO erforderlich. Bei der fraglichen Einheit sei durchaus Teileigentum entstanden. Die Teilungserklärung vom 17.2.1983 habe die Räume zwar als Wohnung deklariert und der Rechtspfleger habe - ob bewusst oder versehentlich sei heute nicht mehr nachvollziehbar - bei Anlage der Grundbuchblätter die Einheit Nr. 1 entsprechend der Abgeschlossenheitsbescheinigung als gewerbliche Räume vorgetragen. An dem Grundbuchvortrag habe sich 33 Jahre lang niemand gestoßen. In späteren Urkunden sei die Einheit stets als gewerblich genutzte Räumlichkeit bezeichnet worden. Schon allein dies spreche neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung dafür, dass es sich bei der Einheit um keine Wohnung handele. Es liege somit kein Fall einer Grundbuchberichtigung infolge Unrichtigkeit des Grundbuchs vor. Die Nutzungsänderung könne nur mit Zustimmung aller Eigentümer der Wohnanlage vorgenommen werden.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der notariell vertretenen Beteiligten. Das Grundbuch sei falsch und ungeachtet des lange zurückliegenden Eintragungsvorgangs von Amts wegen zu berichtigen, weil die Teilungserklärung für die Räumlichkeit eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter („Wohnung“) enthalte.

Das Grundbuchamt hat mit formloser Verfügung nicht abgeholfen und die Grundakten zur Beschwerdeentscheidung vorgelegt.

II. Das Rechtsmittel ist erfolgreich.

1. Gegen die ergangene Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist die Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO der statthafte Rechtsbehelf (Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 1). Das Rechtsmittel ist vom Notar, der die zur Eintragung erforderliche Erklärung beglaubigt hat, mittels Beschwerdeschrift eingelegt. Dieser gilt nach § 15 Abs. 2 GBO als ermächtigt, nicht nur den Antrag beim Grundbuchamt zu stellen, sondern auch gegen die ergangene Entscheidung für die Antragsberechtigten Beschwerde einzulegen (Demharter § 15 Rn. 20). Erklärt er sich nicht, für welchen der Antragsberechtigten das Rechtsmittel ergriffen wird, sind als Beschwerdeführer alle Antragsberechtigten anzusehen (Demharter 3 15 Rn. 20). Dies sind hier die drei Beteiligten, die als Mitglieder einer Erbengemeinschaft Eigentümer des Grundbesitzes sind.

Auch wenn die Entscheidung über die Nichtabhilfe formell mangelhaft ist (vgl. OLG Celle Rpfleger 2011, 278; Demharter § 75 Rn. 11 und 13) - sie beschränkt sich auf eine Bezugnahme und wurde den Beteiligten nicht bekannt gegeben -, ist es dem Senat nicht verwehrt, sogleich zu entscheiden (OLG Celle a. a. O.).

2. Die Beschwerde ist begründet. Für die begehrte Eintragung ist die Zustimmung sämtlicher Eigentümer der Wohnanlage - einschließlich von Vormerkungsberechtigten - in der Form des § 29 GBO nicht erforderlich.

a) Der Ausgangspunkt des Grundbuchamts ist zutreffend: die Qualifikation eines Raumeigentums als Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 Abs. 2 bzw. Abs. 3 WEG) hat Vereinbarungscharakter im Sinne von § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 WEG (BGH FGPrax 2015, 101 Rn. 10; BGH NJW-RR 2012, 1036 Rn. 9; zuletzt Senat vom 11.11.2016, 34 Wx 264/16 juris; KG RNotZ 2013, 428 mit Anm. Rapp; OLG Frankfurt MittBayNot 2015, 474) mit der Folge, dass für eine Umwandlung grundsätzlich die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (und der dinglich Berechtigten, soweit deren Rechtsstellung beeinträchtigt wird) erforderlich ist (BGH FGPrax 2015, 101 Rn. 12; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 95; Rapp RNotZ 2013, 430).

b) Um eine Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum handelt es sich vorliegend aber nicht.

aa) Die nach § 8 WEG vorgenommene Teilung durch den Eigentümer bestimmte für die gegenständliche Einheit Nr. 1 die Verbindung des Miteigentumsanteils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im Erdgeschoß (ursprünglich mit Keller, nach dem Nachtrag vom 17.8.1983 ohne den bezeichneten Kellerraum). Anhaltspunkte für eine Nutzung der Räume zu anderen als zu Wohnzwecken finden sich in der Teilungserklärung nicht. Diese teilt durchwegs in „Wohnungen“ auf (II.); beantragt ist auch die Anlegung entsprechender „Wohnungsgrundbücher“ (V. 1.). Lediglich der ursprüngliche Beschrieb für das ungeteilte Eigentum gibt einen Hinweis darauf, dass das vorhandene Gebäude Räume aufwies, die nicht zum Wohnen bestimmt waren („Wohnhaus mit Laden“). Aus der in der Bauzeichnung (Aufteilungsplan) nicht enthaltenen - auch nicht gebotenen (vgl. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG), vielmehr rechtlich überflüssigen (vgl. BGH ZMR 2013, 452; 2010, 461) - Funktionsbezeichnung der mit derselben Nummer (1) gekennzeichneten Räume lässt sich nichts schließen, was der Eintragungsbewilligung nach § 7 Abs. 3 WEG widerspräche.

bb) Unrichtig ist hingegen die gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG erteilte Bescheinigung vom 7.2.1983, die die Abgeschlossenheit der mit Nr. 1 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden (gewerblich genutzten) Räume nach § 3 Abs. 2 WEG bestätigt. Weil das Ausstattungserfordernis von Teileigentum einerseits, Wohnungseigentum andererseits, unterschiedlich ist (vgl. Nrn. 4 und 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.3.1974, BAnz. Nr. 58 vom 23.3.1974; OLG Düsseldorf FGPrax 1998, 12; Rapp RNotZ 2013, 429/431), hätte die seinerzeitige Eintragung nicht vorgenommen werden dürfen (vgl. § 3 Abs. 2 WEG). Der Mangel berührt aber die wirksame Entstehung von Sondereigentum nicht (vgl. BGHZ 110, 36/40; Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 3 Rn. 62 und 63a).

c) Eine Berichtigung im Antragsverfahren nach § 22 GBO scheidet aus; vielmehr geht es um eine unzulässige Eintragung i. S. v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO.

aa) Die Eintragung des Miteigentumsanteils im (Teileigentums-)Grundbuch als mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden gewerblich genutzten Räumen (§ 1 Abs. 3 WEG) verbunden steht im Widerspruch zur Teilungserklärung, welche das Sondereigentum als Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) bestimmt. Eine Auflösung dieser Widersprüchlichkeit, etwa durch Auslegung, ist nicht möglich, weil sich ein geltungsfähiger Sinn in der einen oder anderen Richtung nicht ermitteln lässt (vgl. BayObLGZ 1998, 39/43). Angelehnt an die vom Senat gebilligte Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts handelt es sich bei dem Eintrag des Sondereigentums als „gewerblich genutzte Räume“ um eine im Grundbuch eintragungsfähige Bestimmung (a. a. O.; ebenso Meikel/Morvilius GBO 11. Aufl. Einl B Rn. 207; siehe auch Bärmann/Armbrüster WEG 13. Aufl. § 1 Rn. 33), die nicht nur als Unrichtigkeit tatsächlicher Art - etwa einer fehlerhaften Angabe zur Nutzungsart eines Grundstücks - durch Richtigstellung von Amts wegen beseitigt werden kann (so aber Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 192; Hügel/Kral GBO WEG Rn. 123; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2872c; Timme/Kral WEG 2. Aufl. § 7 Rn. 102; Bärmann/Armbrüster § 1 Rn. 32; § 7 Rn. 50; wohl auch von Oefele in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT V Rn. 233). Eine eintragungsfähige Bestimmung, die zu der ebenfalls nach § 7 Abs. 3 WEG zum Grundbuchinhalt gewordenen Eintragungsbewilligung in einem unlöslichen Widerspruch steht, ist aber inhaltlich unzulässig (Hügel/Holzer § 53 Rn. 69 mit 81) und steht nicht unter dem öffentlichen Glauben (BayObLG a. a. O.; ferner BayObLGZ 1997, 233/237). Die Eintragung ist nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO als inhaltlich unzulässig zu löschen.

bb) Wegen des dabei zu beachtenden Verfahrens und der Notwendigkeit, den ursprünglichen Antrag sodann neu zu verbescheiden, nimmt der Senat auf die Ausführungen des Bayerischen Oberstern Landesgerichts in dessen Entscheidung vom 13.2.1998 (BayObLGZ 1998, 39/43 f. unter II. 2. b) Bezug. Zu beachten ist darüber hinaus, dass im Verfahren der Amtslöschung den übrigen Wohnungs- und Teileigentümern sowie dinglich Berechtigten Gehör zu gewähren ist (Demharter § 53 Rn. 57; Hügel/Holzer § 53 Rn. 86).

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.