Oberlandesgericht München Beschluss, 16. Nov. 2017 - 34 Wx 266/17

I.

Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Passau - Grundbuchamt - vom 23. November 2015 wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass die Kostenentscheidung zulasten des Beteiligten zu 1 aufgehoben wird.

II.

Von einer Kostenentscheidung im amtsgerichtlichen Eintragungsverfahren wird abgesehen.

III.

Der Beteiligte zu 1 hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und die den Beteiligten zu 2 und 3 insoweit entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

IV.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 59.500 € festgesetzt.

I. Der Beteiligte zu 1 ist gemeinsam mit seinen beiden Geschwistern Erbe seiner am 6.9.2013 verstorbenen Mutter Marianne B. Hinsichtlich seines Anteils am Nachlass besteht Testamentsvollstreckung. Seine Schwester Gisela R. war gemäß Zeugnis vom 20.11.2013 als Testamentsvollstreckerin ernannt; ein Testamentsvollstreckervermerk war im Grundbuch eingetragen.

Zum Nachlass gehörte mit einem Reihenhaus bebauter Grundbesitz. Dieser war vom Nachlassgericht anlässlich eines anderen Erbfalls Ende 2007 mit 186.701 € bewertet worden.

Mit notarieller Urkunde vom 18.6.2015 verkauften der Bruder des Beteiligten zu 1 und seine Schwester, diese handelnd im eigenen Namen und in ihrer Eigenschaft als Testamentsvollstreckerin, den Grundbesitz an die Beteiligten zu 2 und 3 zum Kaufpreis von 186.000 €. Im Kaufpreis enthalten sind „Anbauküche“ (5.000 €) und Brennstoffvorrat (2.500 €). In Ziff. I. 6. der Urkunde ist festgehalten:

Der Testamentsvollstrecker erklärt, dass es sich nach seiner Überzeugung um ein vollentgeltliches Geschäft handele und dass in der Anordnung der Testamentsvollstreckung keine Beschränkungen seiner Vertretungsmacht enthalten seien. Die Beteiligten verzichten darauf, die vorsorgliche Zustimmung aller Erben zum heutigen Vertrag einzuholen.

Die bewilligte Auflassung des Grundbesitzes an die Beteiligten zu 2 und 3 wurde am 18.8.2015 im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 3.10.2015 regte der Beteiligte zu 1 die Eintragung eines Amtswiderspruchs an, da der erzielte Kaufpreis nicht dem tatsächlichen Wert der Immobilie entsprochen habe und die Auflassung damit als teilunentgeltliche Verfügung unwirksam sei. Abzüglich einer Maklerprovision habe der Erlös bei unter 180.000 € gelegen.

Dieser Anregung sind die Schwester des Beteiligten zu 1 sowie die Beteiligten zu 2 und 3 entgegengetreten. Den Wert des Grundbesitzes hätten Makler im Jahr 2014 zwischen 177.000 € und 195.000 € geschätzt; zudem habe ein vom Beteiligten zu 1 erholtes schriftliches Angebot über 185.000 € vorgelegen. Die Maklerprovision habe den Erlös nicht vermindert, da diese allein von den Käufern zu tragen gewesen sei. Den Verkaufspreis gemindert hätten im Übrigen Nässeschäden im Keller.

Mit Beschluss vom 23.11.2015 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - die Eintragung eines Amtswiderspruchs kostenpflichtig zurückgewiesen. Das Grundbuchamt müsse aufgrund einer privatschriftlichen Erklärung des Testamentsvollstreckers, wonach es sich um eine entgeltliche Verfügung handle, dem Eintragungsantrag entsprechen, falls nicht Anhaltspunkte bekannt seien, die gegen die behauptete Entgeltlichkeit sprächen. Solche lägen jedoch schon deshalb nicht vor, da von dem Erfahrungssatz auszugehen sei, dass einem Fremden nichts geschenkt werde.

Hiergegen hat der Beteiligte zu 1 Beschwerde eingelegt, der das Amtsgericht - Grundbuchamt - nicht abgeholfen hat.

II. Das Rechtsmittel erweist sich als in der Hauptsache unbegründet.

1. Die Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthaft (Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 26), auch soweit sie sich gegen die ausdrücklich getroffene Kostenentscheidung erster Instanz wendet (Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 175). Der Beteiligte ist beschwerdebefugt, da es nach seinem Vortrag möglich erscheint, dass zu seinen Gunsten ein Widerspruch eingetragen werden müsste (Hügel/Kramer § 71 Rn. 198). Die auch im Übrigen zulässige Beschwerde (§ 73 GBO) hat in der Hauptsache jedoch keinen Erfolg, da die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nicht vorliegen.

2. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs setzt gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO voraus, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist (Hügel/Holzer § 53 Rn. 15 und 25). Dabei müssen die Gesetzesverletzung feststehen und die Unrichtigkeit des Grundbuchs glaubhaft sein (Demharter § 53 Rn. 28).

Hier ist schon eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften durch das Grundbuchamt bei Eintragung der Auflassung an die Beteiligten zu 2 und 3 nicht nachgewiesen, so dass es auf die Frage der Grundbuchunrichtigkeit nicht mehr ankommt.

a) Gemäß § 20 GBO darf die Auflassung eines Grundstücks im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Rechtsübergang (§ 925 Abs. 1 BGB) und daneben gemäß § 19 GBO die Bewilligung des in seinem Recht Betroffenen erklärt sind. Dabei korrespondiert die Befugnis zur Abgabe der Eintragungsbewilligung mit der materiellen Verfügungsbefugnis. Erklärt ein Testamentsvollstrecker Auflassung und Bewilligung, hat daher das Grundbuchamt dessen Verfügungsbefugnis zu prüfen (Senat vom 18.11.2013, 34 Wx 189/13 = FamRZ 2014, 1066/1067; BayObLGZ 1986, 208/210; BayObLG Rpfleger 1989, 200; Demharter § 52 Rn.18 und 23).

Zu deren Nachweis ist regelmäßig die Vorlage eines Testamentsvollstreckerzeugnisses erforderlich, § 35 Abs. 2 Halbs. 1 GBO (Demharter § 35 Rn. 57, 59, 61 sowie § 52 Rn. 19), aber auch ausreichend. Ist ein solches erteilt, wird im Grundbucheintragungsverfahren die Verfügungsbefugnis allein durch das Zeugnis nachgewiesen, da sich mögliche Beschränkungen der Verfügungsbefugnis infolge von Anordnungen des Erblassers (§§ 2208 bis 2210, §§ 2222 bis 2224 Abs. 1 Satz 3 BGB) daraus ergeben (Palandt/Weidlich BGB 75. Aufl. § 2368 Rn. 2; Demharter § 35 Rn. 59).

Sind im Testamentsvollstreckerzeugnis - wie hier - außer der Beschränkung auf den Anteil des Beteiligten zu 1 am Nachlass keine Abweichungen vom gesetzlichen Umfang der Befugnisse (§§ 2203 bis 2206 BGB) angegeben, hat das Grundbuchamt regelmäßig von der gesetzlichen Verfügungsbefugnis gemäß § 2205 Sätze 2 und 3 BGB auszugehen; denn die Vermutungswirkung des § 2368 Abs. 3, § 2365 BGB (Palandt/Weidlich § 2368 Rn. 8) gilt auch gegenüber dem Grundbuchamt (Meikel/Böhringer GBO 11. Aufl. § 52 Rn. 20; Schaub in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 52 Rn. 21). Die Prüfungspflicht und das Prüfungsrecht des Grundbuchamts (Demharter § 52 Rn. 23; Meikel/Böhringer § 52 Rn. 63) sind in diesen Fällen deshalb darauf beschränkt, ob der Testamentsvollstrecker die gesetzlichen Schranken seiner Verfügungsmacht eingehalten, insbesondere nicht über das zulässige Maß hinaus unentgeltlich über Nachlassgegenstände verfügt hat, § 2205 Satz 3 BGB.

b) Unentgeltlich ist eine Verfügung des Testamentsvollstreckers über einen Nachlassgegenstand dann, wenn dem aus dem Nachlass hingegebenen Vermögenswert objektiv keine oder keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht und er subjektiv das Fehlen oder die Ungleichwertigkeit der Gegenleistung erkannt hat oder bei ordnungsgemäßer Verwaltung hätte erkennen müssen (BGH NJW-RR 2016, 457 Rn. 9; NJW 1984, 366/367; Palandt/Weidlich § 2113 Rn. 10; Staudinger/Avenarius BGB Bearb. 2013 § 2113 Rn. 61; aus der Senatsrechtsprechung Beschluss vom 2.9.2014, 34 Wx 415/13 = FamRZ 2015, 697).

Dem Nachweis der Entgeltlichkeit als Eintragungsvoraussetzung (vgl. Senat vom 2.9.2014) entspricht spiegelbildlich der Nachweis fehlender (Teil-)Unentgeltlichkeit. Solche (negativen) Tatsachen lassen sich im Grundbuchverfahren allerdings in der Regel nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO beweisen. In diesen Fällen wird der Nachweis auch im Freibeweisverfahren zugelassen (vgl. Hügel/Zeiser § 52 Rn. 80; Demharter § 52 Rn. 23 f.). Übertriebene Anforderungen sind dabei fehl am Platz, da der Rechtsverkehr durch unangebrachte Bedenken nicht gehemmt werden soll (Meikel/Böhringer § 52 Rn. 64; Schaub in Bauer/von Oefele § 52 Rn. 87). Nach der Rechtsprechung ist daher eine entgeltliche Verfügung schon anzunehmen, wenn die dafür maßgebenden Beweggründe im Einzelnen angegeben werden, verständlich und der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen und begründete Zweifel an der Pflichtmäßigkeit der Handlung nicht ersichtlich sind (Senat vom 2.9.2014; vom 16.3.2015, 34 Wx 430/14 = Rpfleger 2015, 550; vgl. Demharter § 52 Rn. 23 m. w. N.; Meikel/Böhringer § 52 Rn. 64). Eine entsprechende Erklärung des Testamentsvollstreckers zu diesen Umständen kann ausreichen (vgl. Demharter § 52 Rn. 23). Ein Nachweis kann sich auch auf allgemeine Erfahrungssätze stützen. Ein solcher besagt beispielsweise, dass ein Kaufvertrag mit einem unbeteiligten Dritten ein entgeltlicher Vertrag und keine verschleierte Schenkung ist, wenn die Gegenleistung an den Testamentsvollstrecker erbracht wird (Senat vom 2.9.2014; vgl. Meikel/Böhringer § 52 Rn. 64; Hügel/Zeiser § 52 Rn. 82). Unbeteiligter Dritter ist dabei eine Person, die bis zum Vertragsschluss in keiner persönlichen oder familiären Nähe zum Testamentsvollstrecker stand.

Die Grenze folgt aus dem Legalitätsprinzip, wonach das Grundbuchamt die Eintragung ablehnen muss, wenn es auf Tatsachen begründete sichere Kenntnis davon hat, dass die begehrte Eintragung das Grundbuch unrichtig machen würde (OLG Schleswig RPfleger 2013, 79; Demharter Einl. Rn. 1).

c) Den Nachweis der Verfügungsbefugnis der Testamentsvollstreckerin durfte das Grundbuchamt hier als hinreichend geführt betrachten. Zwar enthält die Verkaufsurkunde nur die Erklärung der Testamentsvollstreckerin, nach ihrer Überzeugung sei das Geschäft entgeltlich. Die an sich notwendigen Umstände, aus denen sich ergibt, dass das Geschäft nicht (auch nicht teilweise) unentgeltlich ist, wurden dort nicht dargelegt. Das Grundbuchamt konnte jedoch schon aufgrund des Erfahrungssatzes, dass bei einer Veräußerung an Dritte nicht von einer (Teil-)Schenkung ausgegangen werden kann, den Nachweis als geführt ansehen. Zumal die Testamentsvollstreckerin selbst Miterbin ist, ist nicht anzunehmen, dass sie ein Interesse daran gehabt hätte, die Immobilie unter Wert zu verkaufen. Das Grundbuchamt hatte aus den ihm vorliegenden Unterlagen zudem keine Anhaltspunkte für eine Unterverbriefung.

d) Auch ist nicht ersichtlich, dass das Grundbuchamt aus weiteren Umständen von einem unterpreisigen Verkauf sichere Kenntnis gehabt hätte. In den Grundakten befindet sich eine auf den Zeitpunkt eines früheren Erbfalls (Ende 2007) bezogene nachlassgerichtliche Ermittlung des Immobilienwerts mit 186.701 €. Angewandt wurde dabei offenbar die vielfach übliche Methode, den Bodenwert nach dem Richtwert (§ 196 BauGB) und den Gebäudewert nach dem Brandversicherungswert zu ermitteln und aus der Summe den Verkehrswert zu errechnen. Beide Werte sind für die Verkehrswertermittlung als grundsätzlich brauchbar anerkannt (BayObLGZ 1972, 297; 1979, 69/75; auch Senat vom 3.5.2016, 34 Wx 7/16 kost = juris). Unter Berücksichtigung einer zwischenzeitlichen Wertminderung des Gebäudes - etwa durch Alter und Abnützung (siehe BayObLGZ 1976, 89/91 f.) - musste das Grundbuchamt nicht davon ausgehen, dass der vereinbarte Kaufpreis unter dem tatsächlichen aktuellen Wert liegt. Bei dieser Betrachtung spielt die Maklerprovision keine Rolle, weil sie nicht den Kaufpreis für die Grundstücksübertragung reduziert, sondern das Entgelt für die Inanspruchnahme des Dienstleisters darstellt. Der weitere Umstand, dass Einbauküche und Brennstoffvorräte gesondert mit einem Wert von (zusammen) 7.500 € bemessen sind, ändert an der Beurteilung nichts. Zum einen hat es sich nicht aufgedrängt, dass die nachlassgerichtliche Bewertung nicht ebenfalls die Kücheneinrichtung mitumfasst. Zum anderen ist der wertmäßige Anteil der gesondert ausgewiesenen Gegenstände mit etwa 4% des Kaufpreises verhältnismäßig gering. Letzten Endes ist die Bewertung mit überlassenen Inventars grundsätzlich zurückhaltend zu beurteilen, weil Kostengesichtspunkte dafür sprechen, insoweit einen bestehenden Schätzrahmen eher großzügig auszunutzen, d. h. ein mitveräußertes - meist sonst am Markt kaum gesondert verkäufliches - Inventar überzubewerten.

3. Die Kostenentscheidung des Grundbuchamts ist hingegen aufzuheben. Für eine Auferlegung der Kosten nach § 81 Abs. 2 FamFG fehlen die Voraussetzungen. Auch für eine Entscheidung nach § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG ist kein Raum. Zwar hat sich die Überprüfung der Kostenentscheidung im Beschwerdeverfahren darauf zu beschränken, ob das Gericht erster Instanz von dem ihm nach § 81 Abs. 1 FamFG eingeräumten Ermessen fehlerfrei Gebrauch gemacht hat (OLG Düsseldorf FGPrax 2014, 44 mit zust. Anm. Demharter; auch OLG München - 31. Zivilsenat - vom 25.4.2016, 31 Wx 26/16; Demharter § 77 Rn. 2); mangels Begründung des Kostenausspruchs lässt der Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamts - aber nicht erkennen, ob sich das Gericht seines Ermessens überhaupt bewusst war, so dass das Beschwerdegericht eine eigene Ermessenentscheidung zu treffen hat (Meikel/Schmidt-Räntsch § 77 Rn. 19).

Es entspricht billigem Ermessen, es dabei zu belassen, dass für das Verfahren vor dem Grundbuchamt jeder Beteiligte seine Kosten selbst zu tragen hat. Eine Kostentragungspflicht des Beteiligten zu 1 kann nicht allein aus der Tatsache hergeleitet werden, dass die Beteiligten zu 2 und 3 der Anregung entgegen getreten sind. Denn in einem Amtsverfahren wie hier nach § 53 Abs. 1 GBO ist der Gegenseite vor einer Entscheidung Gehör zu gewähren, wenn nicht ausnahmsweise die Gefahr der Rechtsvereitelung besteht (Demharter § 1 Rn. 70 GBO). Zwar kann ein Unterliegen in der Hauptsache durchaus ein Grund dafür sein, dem Antragsteller die Kosten der Gegenseite aufzuerlegen (vgl. zum Erbscheinsverfahren BGH Rpfleger 2016, 157; Keidel/Zimmermann FamFG 18. Aufl. § 81 Rn. 46). In einem Verfahren nach § 53 Abs. 1 GBO, das vor allem dem Schutz der öffentlichen Hand vor Schadensersatzansprüchen der durch eine Eintragung geschädigten Beteiligten gegen den Staat dient (Hügel/Holzer § 53 Rn. 2), ist das Unterliegen allein jedoch ohne weitere Umstände kein geeignetes Kriterium (vgl. BGH a. a. O.; ferner für Vaterschaftsfeststellung BGH NJW-RR 2014, 898). Hier spricht gegen eine Kostenbelastung des Beteiligten zu 1 im ersten Rechtszug vor allem die Tatsache, dass ihm zunächst nicht bekannt sein konnte, aufgrund welcher Umstände das Grundbuchamt von einer Entgeltlichkeit des Geschäfts ausging, wenn er selbst mit einer gewissen Plausibilität eine höhere Bewertung für zutreffend erachtete. Die Kaufvertragsurkunde allein war als Beleg für eine Vollentgeltlichkeit jedenfalls wenig ergiebig.

III. 1. Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 81 i. V. m. § 84 FamFG sowie §§ 22, 25 Abs. 1 GNotKG. Umfasst sind sowohl die gerichtlichen Kosten wie die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2 bis 3, die die Zurückweisung des Rechtsmittels beantragt haben. Es handelt sich nicht um einen besonders gelagerten Ausnahmefall, der es erlauben könnte, von einem Kostenausspruch abzusehen. Vielmehr greift insoweit der Rechtsgedanke des § 81 Abs. 2 Nr. 2 FamFG, nachdem dem Beteiligten zu 1 die maßgeblichen Gründe der Eintragung schon im Verfahren vor dem Grundbuchamt bekannt wurden.

2. Den Geschäftswert für die begehrte Eintragung bestimmt der Senat gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1, § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1 GNotKG unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Interesses des Beschwerdeführers an der Eintragung des Widerspruchs. Regelmäßig bemisst der Senat dieses mit einem Bruchteil von 1/3 des Geschäftswerts, der für die Eintragung des von der Beanstandung betroffenen Rechts anzusetzen ist (vgl. Senat vom 25.11.2013, 34 Wx 364/13, juris Rn. 23; vom 28.10.2015 = FGPrax 2016, 63). Der Wert der Eintragung der Auflassung, gegen die sich der Amtswiderspruch richten soll, ist mit dem vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie (ohne Küche und Brennstoff) anzusetzen (§ 47 Satz 1 GNotKG).

3. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

I.

Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Passau - Grundbuchamt - vom 23. November 2015 wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass die Kostenentscheidung zulasten des Beteiligten zu 1 aufgehoben wird.

II.

Von einer Kostenentscheidung im amtsgerichtlichen Eintragungsverfahren wird abgesehen.

III.

Der Beteiligte zu 1 hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und die den Beteiligten zu 2 und 3 insoweit entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

IV.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 59.500 € festgesetzt.

I. Der Beteiligte zu 1 ist gemeinsam mit seinen beiden Geschwistern Erbe seiner am 6.9.2013 verstorbenen Mutter Marianne B. Hinsichtlich seines Anteils am Nachlass besteht Testamentsvollstreckung. Seine Schwester Gisela R. war gemäß Zeugnis vom 20.11.2013 als Testamentsvollstreckerin ernannt; ein Testamentsvollstreckervermerk war im Grundbuch eingetragen.

Zum Nachlass gehörte mit einem Reihenhaus bebauter Grundbesitz. Dieser war vom Nachlassgericht anlässlich eines anderen Erbfalls Ende 2007 mit 186.701 € bewertet worden.

Mit notarieller Urkunde vom 18.6.2015 verkauften der Bruder des Beteiligten zu 1 und seine Schwester, diese handelnd im eigenen Namen und in ihrer Eigenschaft als Testamentsvollstreckerin, den Grundbesitz an die Beteiligten zu 2 und 3 zum Kaufpreis von 186.000 €. Im Kaufpreis enthalten sind „Anbauküche“ (5.000 €) und Brennstoffvorrat (2.500 €). In Ziff. I. 6. der Urkunde ist festgehalten:

Der Testamentsvollstrecker erklärt, dass es sich nach seiner Überzeugung um ein vollentgeltliches Geschäft handele und dass in der Anordnung der Testamentsvollstreckung keine Beschränkungen seiner Vertretungsmacht enthalten seien. Die Beteiligten verzichten darauf, die vorsorgliche Zustimmung aller Erben zum heutigen Vertrag einzuholen.

Die bewilligte Auflassung des Grundbesitzes an die Beteiligten zu 2 und 3 wurde am 18.8.2015 im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 3.10.2015 regte der Beteiligte zu 1 die Eintragung eines Amtswiderspruchs an, da der erzielte Kaufpreis nicht dem tatsächlichen Wert der Immobilie entsprochen habe und die Auflassung damit als teilunentgeltliche Verfügung unwirksam sei. Abzüglich einer Maklerprovision habe der Erlös bei unter 180.000 € gelegen.

Dieser Anregung sind die Schwester des Beteiligten zu 1 sowie die Beteiligten zu 2 und 3 entgegengetreten. Den Wert des Grundbesitzes hätten Makler im Jahr 2014 zwischen 177.000 € und 195.000 € geschätzt; zudem habe ein vom Beteiligten zu 1 erholtes schriftliches Angebot über 185.000 € vorgelegen. Die Maklerprovision habe den Erlös nicht vermindert, da diese allein von den Käufern zu tragen gewesen sei. Den Verkaufspreis gemindert hätten im Übrigen Nässeschäden im Keller.

Mit Beschluss vom 23.11.2015 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - die Eintragung eines Amtswiderspruchs kostenpflichtig zurückgewiesen. Das Grundbuchamt müsse aufgrund einer privatschriftlichen Erklärung des Testamentsvollstreckers, wonach es sich um eine entgeltliche Verfügung handle, dem Eintragungsantrag entsprechen, falls nicht Anhaltspunkte bekannt seien, die gegen die behauptete Entgeltlichkeit sprächen. Solche lägen jedoch schon deshalb nicht vor, da von dem Erfahrungssatz auszugehen sei, dass einem Fremden nichts geschenkt werde.

Hiergegen hat der Beteiligte zu 1 Beschwerde eingelegt, der das Amtsgericht - Grundbuchamt - nicht abgeholfen hat.

II. Das Rechtsmittel erweist sich als in der Hauptsache unbegründet.

1. Die Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthaft (Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 26), auch soweit sie sich gegen die ausdrücklich getroffene Kostenentscheidung erster Instanz wendet (Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 175). Der Beteiligte ist beschwerdebefugt, da es nach seinem Vortrag möglich erscheint, dass zu seinen Gunsten ein Widerspruch eingetragen werden müsste (Hügel/Kramer § 71 Rn. 198). Die auch im Übrigen zulässige Beschwerde (§ 73 GBO) hat in der Hauptsache jedoch keinen Erfolg, da die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nicht vorliegen.

2. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs setzt gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO voraus, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist (Hügel/Holzer § 53 Rn. 15 und 25). Dabei müssen die Gesetzesverletzung feststehen und die Unrichtigkeit des Grundbuchs glaubhaft sein (Demharter § 53 Rn. 28).

Hier ist schon eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften durch das Grundbuchamt bei Eintragung der Auflassung an die Beteiligten zu 2 und 3 nicht nachgewiesen, so dass es auf die Frage der Grundbuchunrichtigkeit nicht mehr ankommt.

a) Gemäß § 20 GBO darf die Auflassung eines Grundstücks im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Rechtsübergang (§ 925 Abs. 1 BGB) und daneben gemäß § 19 GBO die Bewilligung des in seinem Recht Betroffenen erklärt sind. Dabei korrespondiert die Befugnis zur Abgabe der Eintragungsbewilligung mit der materiellen Verfügungsbefugnis. Erklärt ein Testamentsvollstrecker Auflassung und Bewilligung, hat daher das Grundbuchamt dessen Verfügungsbefugnis zu prüfen (Senat vom 18.11.2013, 34 Wx 189/13 = FamRZ 2014, 1066/1067; BayObLGZ 1986, 208/210; BayObLG Rpfleger 1989, 200; Demharter § 52 Rn.18 und 23).

Zu deren Nachweis ist regelmäßig die Vorlage eines Testamentsvollstreckerzeugnisses erforderlich, § 35 Abs. 2 Halbs. 1 GBO (Demharter § 35 Rn. 57, 59, 61 sowie § 52 Rn. 19), aber auch ausreichend. Ist ein solches erteilt, wird im Grundbucheintragungsverfahren die Verfügungsbefugnis allein durch das Zeugnis nachgewiesen, da sich mögliche Beschränkungen der Verfügungsbefugnis infolge von Anordnungen des Erblassers (§§ 2208 bis 2210, §§ 2222 bis 2224 Abs. 1 Satz 3 BGB) daraus ergeben (Palandt/Weidlich BGB 75. Aufl. § 2368 Rn. 2; Demharter § 35 Rn. 59).

Sind im Testamentsvollstreckerzeugnis - wie hier - außer der Beschränkung auf den Anteil des Beteiligten zu 1 am Nachlass keine Abweichungen vom gesetzlichen Umfang der Befugnisse (§§ 2203 bis 2206 BGB) angegeben, hat das Grundbuchamt regelmäßig von der gesetzlichen Verfügungsbefugnis gemäß § 2205 Sätze 2 und 3 BGB auszugehen; denn die Vermutungswirkung des § 2368 Abs. 3, § 2365 BGB (Palandt/Weidlich § 2368 Rn. 8) gilt auch gegenüber dem Grundbuchamt (Meikel/Böhringer GBO 11. Aufl. § 52 Rn. 20; Schaub in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 52 Rn. 21). Die Prüfungspflicht und das Prüfungsrecht des Grundbuchamts (Demharter § 52 Rn. 23; Meikel/Böhringer § 52 Rn. 63) sind in diesen Fällen deshalb darauf beschränkt, ob der Testamentsvollstrecker die gesetzlichen Schranken seiner Verfügungsmacht eingehalten, insbesondere nicht über das zulässige Maß hinaus unentgeltlich über Nachlassgegenstände verfügt hat, § 2205 Satz 3 BGB.

b) Unentgeltlich ist eine Verfügung des Testamentsvollstreckers über einen Nachlassgegenstand dann, wenn dem aus dem Nachlass hingegebenen Vermögenswert objektiv keine oder keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht und er subjektiv das Fehlen oder die Ungleichwertigkeit der Gegenleistung erkannt hat oder bei ordnungsgemäßer Verwaltung hätte erkennen müssen (BGH NJW-RR 2016, 457 Rn. 9; NJW 1984, 366/367; Palandt/Weidlich § 2113 Rn. 10; Staudinger/Avenarius BGB Bearb. 2013 § 2113 Rn. 61; aus der Senatsrechtsprechung Beschluss vom 2.9.2014, 34 Wx 415/13 = FamRZ 2015, 697).

Dem Nachweis der Entgeltlichkeit als Eintragungsvoraussetzung (vgl. Senat vom 2.9.2014) entspricht spiegelbildlich der Nachweis fehlender (Teil-)Unentgeltlichkeit. Solche (negativen) Tatsachen lassen sich im Grundbuchverfahren allerdings in der Regel nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO beweisen. In diesen Fällen wird der Nachweis auch im Freibeweisverfahren zugelassen (vgl. Hügel/Zeiser § 52 Rn. 80; Demharter § 52 Rn. 23 f.). Übertriebene Anforderungen sind dabei fehl am Platz, da der Rechtsverkehr durch unangebrachte Bedenken nicht gehemmt werden soll (Meikel/Böhringer § 52 Rn. 64; Schaub in Bauer/von Oefele § 52 Rn. 87). Nach der Rechtsprechung ist daher eine entgeltliche Verfügung schon anzunehmen, wenn die dafür maßgebenden Beweggründe im Einzelnen angegeben werden, verständlich und der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen und begründete Zweifel an der Pflichtmäßigkeit der Handlung nicht ersichtlich sind (Senat vom 2.9.2014; vom 16.3.2015, 34 Wx 430/14 = Rpfleger 2015, 550; vgl. Demharter § 52 Rn. 23 m. w. N.; Meikel/Böhringer § 52 Rn. 64). Eine entsprechende Erklärung des Testamentsvollstreckers zu diesen Umständen kann ausreichen (vgl. Demharter § 52 Rn. 23). Ein Nachweis kann sich auch auf allgemeine Erfahrungssätze stützen. Ein solcher besagt beispielsweise, dass ein Kaufvertrag mit einem unbeteiligten Dritten ein entgeltlicher Vertrag und keine verschleierte Schenkung ist, wenn die Gegenleistung an den Testamentsvollstrecker erbracht wird (Senat vom 2.9.2014; vgl. Meikel/Böhringer § 52 Rn. 64; Hügel/Zeiser § 52 Rn. 82). Unbeteiligter Dritter ist dabei eine Person, die bis zum Vertragsschluss in keiner persönlichen oder familiären Nähe zum Testamentsvollstrecker stand.

Die Grenze folgt aus dem Legalitätsprinzip, wonach das Grundbuchamt die Eintragung ablehnen muss, wenn es auf Tatsachen begründete sichere Kenntnis davon hat, dass die begehrte Eintragung das Grundbuch unrichtig machen würde (OLG Schleswig RPfleger 2013, 79; Demharter Einl. Rn. 1).

c) Den Nachweis der Verfügungsbefugnis der Testamentsvollstreckerin durfte das Grundbuchamt hier als hinreichend geführt betrachten. Zwar enthält die Verkaufsurkunde nur die Erklärung der Testamentsvollstreckerin, nach ihrer Überzeugung sei das Geschäft entgeltlich. Die an sich notwendigen Umstände, aus denen sich ergibt, dass das Geschäft nicht (auch nicht teilweise) unentgeltlich ist, wurden dort nicht dargelegt. Das Grundbuchamt konnte jedoch schon aufgrund des Erfahrungssatzes, dass bei einer Veräußerung an Dritte nicht von einer (Teil-)Schenkung ausgegangen werden kann, den Nachweis als geführt ansehen. Zumal die Testamentsvollstreckerin selbst Miterbin ist, ist nicht anzunehmen, dass sie ein Interesse daran gehabt hätte, die Immobilie unter Wert zu verkaufen. Das Grundbuchamt hatte aus den ihm vorliegenden Unterlagen zudem keine Anhaltspunkte für eine Unterverbriefung.

d) Auch ist nicht ersichtlich, dass das Grundbuchamt aus weiteren Umständen von einem unterpreisigen Verkauf sichere Kenntnis gehabt hätte. In den Grundakten befindet sich eine auf den Zeitpunkt eines früheren Erbfalls (Ende 2007) bezogene nachlassgerichtliche Ermittlung des Immobilienwerts mit 186.701 €. Angewandt wurde dabei offenbar die vielfach übliche Methode, den Bodenwert nach dem Richtwert (§ 196 BauGB) und den Gebäudewert nach dem Brandversicherungswert zu ermitteln und aus der Summe den Verkehrswert zu errechnen. Beide Werte sind für die Verkehrswertermittlung als grundsätzlich brauchbar anerkannt (BayObLGZ 1972, 297; 1979, 69/75; auch Senat vom 3.5.2016, 34 Wx 7/16 kost = juris). Unter Berücksichtigung einer zwischenzeitlichen Wertminderung des Gebäudes - etwa durch Alter und Abnützung (siehe BayObLGZ 1976, 89/91 f.) - musste das Grundbuchamt nicht davon ausgehen, dass der vereinbarte Kaufpreis unter dem tatsächlichen aktuellen Wert liegt. Bei dieser Betrachtung spielt die Maklerprovision keine Rolle, weil sie nicht den Kaufpreis für die Grundstücksübertragung reduziert, sondern das Entgelt für die Inanspruchnahme des Dienstleisters darstellt. Der weitere Umstand, dass Einbauküche und Brennstoffvorräte gesondert mit einem Wert von (zusammen) 7.500 € bemessen sind, ändert an der Beurteilung nichts. Zum einen hat es sich nicht aufgedrängt, dass die nachlassgerichtliche Bewertung nicht ebenfalls die Kücheneinrichtung mitumfasst. Zum anderen ist der wertmäßige Anteil der gesondert ausgewiesenen Gegenstände mit etwa 4% des Kaufpreises verhältnismäßig gering. Letzten Endes ist die Bewertung mit überlassenen Inventars grundsätzlich zurückhaltend zu beurteilen, weil Kostengesichtspunkte dafür sprechen, insoweit einen bestehenden Schätzrahmen eher großzügig auszunutzen, d. h. ein mitveräußertes - meist sonst am Markt kaum gesondert verkäufliches - Inventar überzubewerten.

3. Die Kostenentscheidung des Grundbuchamts ist hingegen aufzuheben. Für eine Auferlegung der Kosten nach § 81 Abs. 2 FamFG fehlen die Voraussetzungen. Auch für eine Entscheidung nach § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG ist kein Raum. Zwar hat sich die Überprüfung der Kostenentscheidung im Beschwerdeverfahren darauf zu beschränken, ob das Gericht erster Instanz von dem ihm nach § 81 Abs. 1 FamFG eingeräumten Ermessen fehlerfrei Gebrauch gemacht hat (OLG Düsseldorf FGPrax 2014, 44 mit zust. Anm. Demharter; auch OLG München - 31. Zivilsenat - vom 25.4.2016, 31 Wx 26/16; Demharter § 77 Rn. 2); mangels Begründung des Kostenausspruchs lässt der Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamts - aber nicht erkennen, ob sich das Gericht seines Ermessens überhaupt bewusst war, so dass das Beschwerdegericht eine eigene Ermessenentscheidung zu treffen hat (Meikel/Schmidt-Räntsch § 77 Rn. 19).

Es entspricht billigem Ermessen, es dabei zu belassen, dass für das Verfahren vor dem Grundbuchamt jeder Beteiligte seine Kosten selbst zu tragen hat. Eine Kostentragungspflicht des Beteiligten zu 1 kann nicht allein aus der Tatsache hergeleitet werden, dass die Beteiligten zu 2 und 3 der Anregung entgegen getreten sind. Denn in einem Amtsverfahren wie hier nach § 53 Abs. 1 GBO ist der Gegenseite vor einer Entscheidung Gehör zu gewähren, wenn nicht ausnahmsweise die Gefahr der Rechtsvereitelung besteht (Demharter § 1 Rn. 70 GBO). Zwar kann ein Unterliegen in der Hauptsache durchaus ein Grund dafür sein, dem Antragsteller die Kosten der Gegenseite aufzuerlegen (vgl. zum Erbscheinsverfahren BGH Rpfleger 2016, 157; Keidel/Zimmermann FamFG 18. Aufl. § 81 Rn. 46). In einem Verfahren nach § 53 Abs. 1 GBO, das vor allem dem Schutz der öffentlichen Hand vor Schadensersatzansprüchen der durch eine Eintragung geschädigten Beteiligten gegen den Staat dient (Hügel/Holzer § 53 Rn. 2), ist das Unterliegen allein jedoch ohne weitere Umstände kein geeignetes Kriterium (vgl. BGH a. a. O.; ferner für Vaterschaftsfeststellung BGH NJW-RR 2014, 898). Hier spricht gegen eine Kostenbelastung des Beteiligten zu 1 im ersten Rechtszug vor allem die Tatsache, dass ihm zunächst nicht bekannt sein konnte, aufgrund welcher Umstände das Grundbuchamt von einer Entgeltlichkeit des Geschäfts ausging, wenn er selbst mit einer gewissen Plausibilität eine höhere Bewertung für zutreffend erachtete. Die Kaufvertragsurkunde allein war als Beleg für eine Vollentgeltlichkeit jedenfalls wenig ergiebig.

III. 1. Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 81 i. V. m. § 84 FamFG sowie §§ 22, 25 Abs. 1 GNotKG. Umfasst sind sowohl die gerichtlichen Kosten wie die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2 bis 3, die die Zurückweisung des Rechtsmittels beantragt haben. Es handelt sich nicht um einen besonders gelagerten Ausnahmefall, der es erlauben könnte, von einem Kostenausspruch abzusehen. Vielmehr greift insoweit der Rechtsgedanke des § 81 Abs. 2 Nr. 2 FamFG, nachdem dem Beteiligten zu 1 die maßgeblichen Gründe der Eintragung schon im Verfahren vor dem Grundbuchamt bekannt wurden.

2. Den Geschäftswert für die begehrte Eintragung bestimmt der Senat gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1, § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1 GNotKG unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Interesses des Beschwerdeführers an der Eintragung des Widerspruchs. Regelmäßig bemisst der Senat dieses mit einem Bruchteil von 1/3 des Geschäftswerts, der für die Eintragung des von der Beanstandung betroffenen Rechts anzusetzen ist (vgl. Senat vom 25.11.2013, 34 Wx 364/13, juris Rn. 23; vom 28.10.2015 = FGPrax 2016, 63). Der Wert der Eintragung der Auflassung, gegen die sich der Amtswiderspruch richten soll, ist mit dem vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie (ohne Küche und Brennstoff) anzusetzen (§ 47 Satz 1 GNotKG).

3. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.