Oberlandesgericht München Beschluss, 11. Okt. 2016 - 32 W 129/16 WEG

bei uns veröffentlicht am11.10.2016

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner vom 10.12.2015 gegen den Beschluss des Landgerichts München II vom 23.11.2015, Az: 2 T 3317/12, wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der zweite Absatz des Urteilstenors zu 1 wie folgt lautet:

Es ist beschlossen, dass gemäß der Auflage in der Baugenehmigung vom 21.03.1996, dort Ziffer III.16., acht Fahrradabstellplätze entsprechend der Fahrradabstellplatz-Satzung der Gemeinde P hergestellt werden.

2. Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert wird festgesetzt auf € 2.500,00.

Gründe

I.

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage besteht aus einem Mehrparteienhaus, das zur Straße gelegen ist und einem dahinter liegenden Doppelhaus. Die Antragstellerin ist Eigentümerin einer der Doppelhaushälften mit der Adresse .., Einheit Nr. 2 gemäß Teilungserklärung, sowie der im Mehrparteienhaus gelegenen Wohnungen Nr. 4 und 5 gemäß Teilungserklärung.

Das Landratsamt F erteilte mit Datum vom 21.03.1996 der Bauträgerin, die die Anlage dann errichtet hat, die Baugenehmigung und verband diese mit verschiedenen Auflagen, vgl. K 4. Unter Ziffer III.16 heißt es:

„Auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. .. sind 8 Fahrradstellplätze entsprechend der Fahrradstellplatz-Satzung herzustellen. Diese müssen auf Dauer zur Verfügung stehen. Die Fahrradstellplätze sind Bestandteil des jeweils zugehörigen Gebäudes und dürfen deshalb nicht anderweitig genutzt werden.“

Auf dem von den Architekten der Bauträgerin gefertigten Eingabeplan, der der Baugenehmigung zugrunde liegt, vorgelegt als K 5, ist in der Nähe der Grundstücksgrenze zur Straße hin, verbunden mit einem Weg zur Straße, eine Fläche mit waagerechten Strichen markiert und bezeichnet als „Überdachung Fahrräder“.

Die Fahrradabstellplatz-Satzung (FAbS) der Gemeinde P vom 16.03.1995 wurde als K 13, Bl. 272 d.A., vorgelegt. Aus der Satzung folgt unstreitig die Pflicht, für das Mehrfamilienhaus 8 Fahrradabstellplätze zu errichten. Außerdem sind im Freien errichtete Abstellplätze zu überdachen.

In der Teilungserklärung vom 20.03.1996 heißt es u.a.: „I. Sachverhalt Im Grundbuch des Amtsgerichts F für P Band Blatt ist die Firma S GmbH mit dem Sitz in T als Alleineigentümerin des Grundstücks der Gemarkung P Flst.Nr., Bauplatz zu 0,1298 ha, eingetragen.

Dieses Grundstück ist belastet.

Auf diesem Grundstück errichtet der Eigentümer für eigene Rechnung ein Anwesen mit sechs Eigentumswohnungen und ein Anwesen mit zwei Doppelhaushälften sowie einer Tiefgarage und oberirdischen Stellplätzen. Für die Bauausführung sind maßgebend der Bauplan, der dieser Urkunde als Aufteilungsplan und Bestandteil beigefügt ist und zur Durchsicht vorgelegt wurde, sowie die Baubeschreibung, die dieser Urkunde als Bestandteil und Anlage III beigefügt ist.

In der der Teilungserklärung als Anlage III beigefügten Baubeschreibung heißt es u.a.:

„GEMEINSCHAFTSEINRICHTUNGEN

Treppen in Stahlbeton, … Stellplätze für Müllcontainer und Fahrräder. Briefkastenanlage für Briefe DIN A4 im Eingangsbereich des Treppenhauses .“

Die Antragstellerin hatte die für die dann insolvente Bauträgerin bürgende Bank auf Leistung eines Vorschusses zur Mangelbeseitigung verklagt und dabei auch die Zahlung in Höhe von € 2.403,07 (DM 4.700,00) für die Herstellung eines Fahrrad-Abstellplatzes verlangt. Sie hat sich gerichtlich auf Zahlung von 65,53% der eingeklagten Summe durch die Bank am 02.06.2005 vor dem Landgericht München II verglichen, vgl. Anlage AG 2, Bl. 111 d.A.

Mit ihrem Antrag vom 29.12.2005 beantragte sie unter Ziffer III., die übrigen Eigentümer zu verurteilen, acht Fahrradstellplätze entsprechend der Baugenehmigung und der Fahrradstellplatzsatzung herzustellen. Unter Ziffer V. beantragte sie, die Antragsgegner zu 2 zu verurteilen, die für den Fahrradstellplatz vorgesehene Fläche zu räumen und die dort errichtete Hütte zu entfernen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 27.06.2006, zu der die Eigentümer der Wohnungen eingeladen worden waren, beschlossen die anwesenden Eigentümer einstimmig zu TOP 5, einen Fahrradabstellplatz gemäß Eingabeplan zu errichten, vgl. Protokoll vorgelegt als AG 3, Bl. 140 d.A.

Im Verfahren 1 UR II 54/06 des AG Fürstenfeldbruck legten die Antragsgegner ein Schreiben des LRA F vom 01.06.2006 vor, aus dem sich ergibt, dass die Errichtung des Fahrradabstellplatzes baurechtlich erforderlich sei, das LRA aber mangels öffentlichrechtlichem Interesse nicht beabsichtige, bauaufsichtlich einzuschreiten und damit die Umsetzung der baurechtlichen Vorgaben in der Eigenverantwortung der Eigentümer liege.

In der öffentlichen Sitzung vom 08.11.2010 stellte das Gericht nach Beiziehung der Grundakten fest, dass der Fahrradabstellplatz auf dem genehmigten Eingabeplan auf einer Fläche eingezeichnet ist, die auf dem Aufteilungsplan grün umrandet ist und an der gemäß der Gemeinschaftsordnung sämtlichen Eigentümern des Mehrfamilienhauses ein Sondernutzungsrecht zusteht (vgl. die Bestimmung in Teil A Ziffer I.2. der Gemeinschaftsordnung, wonach ein gemeinsames Sondernutzungsrecht der Eigentümer der Einheiten Nr. 3 - 8, also der Eigentümer der Wohnungen, an der grün umrandeten Fläche bestehe).

Es wurde, abweichend davon, ein Abstellplatz für Fahrräder direkt an der Straße errichtet, gelegen neben einer Aschentonne, der nicht den Vorgaben der örtlichen Satzung entspricht und insbesondere auch nicht überdacht ist.

Mit Beschluss vom 16.12.2010 wies das Amtsgericht darauf hin, dass die Beschlüsse, die auf der Eigentümerversammlung vom 27.06.2006 gefasst wurden, nichtig seien, da sie nur im Rahmen einer Teilversammlung gefasst worden seien.

Auf der Eigentümerversammlung vom 31.05.2011 wurden mehrheitlich mit den Stimmen der Antragstellerin und einer weiteren Eigentümerin Beschlüsse gefasst, die inhaltlich den übrigen Sachanträgen der Antragstellerin in diesem Verfahren entsprachen.

Mit Beschluss vom 07.05.2012, Bl. 380 d.A., hat das Amtsgericht F die Antragsgegner zu 2 (Eigentümer E) verpflichtet, gemäß Antrag Ziffer V. die nach dem genehmigten Eingabeplan für den Fahrradabstellplatz vorgesehene Fläche zu räumen und hierzu die dort errichtete Hütte zu entfernen. Die übrigen Anträge hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Insbesondere sei auch der dem Antrag zu Ziffer III. zugrunde liegende Anspruch auf Errichtung der Abstellplätze verjährt.

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen diesen Beschluss hat das Landgericht München II mit Beschluss vom 26.03.2013 verworfen, Bl. 456 d.A. Im Hinblick auf die in der Eigentümerversammlung vom 31.05.2011 gefassten Beschlüsse fehle der Klage das Rechtsschutzbedürfnis. Im übrigen seien die Ansprüche verjährt.

Dagegen legte die Antragstellerin sofortige weitere Beschwerde ein. Der Senat hat das Verfahren, das unter dem Az. 32 Wx 181/13 geführt wurde, zunächst gemäß § 148 ZPO analog bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts München I im Verfahren 1 S 20165/12 Weg, in dem über die Anfechtung der in der Eigentümerversammlung vom 31.05.2011 gefassten Beschlüsse verhandelt wurde, durch Beschluss vom 03.12.2013, Bl. 484 d.A., ausgesetzt.

Das Landgericht München I hat mit Endurteil vom 03.02.2014 die Berufung der hiesigen Antragstellerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck vom 27.08.2012, Az. 80 C 973/11 Weg, zurückgewiesen, vorgelegt in diesem Verfahren mit Bl. 490 d.A. Das Amtsgericht hatte die Beschlüsse vom 31.05.2011 für ungültig erklärt.

Mit Beschluss vom 13.05.2014 hat der Senat den Beschluss des Landgerichts München II vom 26.03.2013 aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht München II zurückverwiesen. Das Rechtsschutzbedürfnis sei nicht entfallen, da die Beschlüsse vom 31.05.2011 rechtskräftig für ungültig erklärt worden seien.

Das Landgericht München II hat mit Beschluss vom 23.11.2015, Bl. 530 d.A., den Beschluss des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck vom 07.05.2012 dahin abgeändert, dass die Antragsgegner verurteilt werden, acht Fahrradstellplätze entsprechend der Fahrradstellplatzsatzung herzustellen und die sofortige Beschwerde im übrigen zurückgewiesen.

Dagegen haben die Antragsgegner mit Schriftsatz vom 10.12.2015, eingegangen bei Gericht am 11.12.2015, sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Sie sind der Auffassung, dass ein Anspruch auf Errichtung eines Fahrradabstellplatzes nicht bestehe, aber jedenfalls verjährt sei. Die Errichtung sei nicht im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich. Es sei bereits ein Abstellplatz vorhanden. Der von der Antragstellerin gewünschte Abstellplatz sei nicht vereinbart.

Die Antragsgegner beantragen,

  • 1.Der Beschluss des Landgerichts München 11 vom 23.11.2015 - Az: 2 T 3317/12 wird aufgehoben, soweit dadurch der Beschluss des AG Fürstenfeldbruck vom 07.05.2012 - Az: 1 URII 122/05 abgeändert wurde.

  • 2.Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird zurückgewiesen. 

Die Antragstellerin beantragt,

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Senat hat mit Beschluss vom 01.08.2016 Hinweise erteilt.

Mit Schriftsatz vom 08.09.2016 hat die Antragstellerin hilfsweise beantragt,

Es wird festgestellt, dass der Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 27.06.2006 unter TOP 5 über die Errichtung des Fahrradabstellplatzes nach dem Eingabeplan wirksam ist.

Die Antragsgegner beantragen,

Der hilfsweise gestellt Antrag wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner sind der Auffassung, die Wirksamkeit des Beschlusses zu TOP 5 vom 27.06.2006 sei eine Vorfrage für den Hauptantrag. Es bedürfe daher keines Hilfsantrages. Eine Anspruchshäufung sei unzulässig, da die Beteiligten nicht identisch seien. Zudem seien im dritten Rechtszug neue Anträge grundsätzlich unzulässig.

II.

1. Das Beschwerdegericht ist der Auffassung, die von der Antragstellerin geltend gemachten Ansprüche auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes seien unverjährbar. Die Antragstellerin habe einen Anspruch auf Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes und auf die Anpassung des vorhandenen Zustandes an rechtliche Anforderungen des öffentlichen Baurechts. Im Aufteilungsplan befinde sich ein Eintrag mit dem Fahrradstellplatz und die Baugenehmigung sehe vor, dass acht Fahrradstellplätze entsprechend der Fahrradstellplatz-Satzung herzustellen seien.

2. Die weitere Beschwerde ist zulässig. Die Beschwer der Antragsgegner durch die angefochtene Entscheidung übersteigt 750 €, § 45 Abs. 1 Satz 2 Weg a.F.

3. Die Antragstellerin hat nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein Fahrradabstellplatz gemäß der Baugenehmigung und gemäß der Fahrradabstellplatz-Satzung (FAbS) der Gemeinde errichtet wird.

a) Ob der Antragstellerin ein sich aus wohnungseigentumsrechtlichen Vorschriften ergebender Anspruch zusteht, beurteilt sich nach den Vorschriften zum materiellen Recht in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung, da für das materielle Recht eine § 62 Abs. 1 Weg entsprechende Übergangsvorschrift fehlt (BGH NJW 2009, 2521; Bärmann /Merle, Weg, 13. Aufl., § 62 Rn. 4).

b) Allerdings ergibt sich ein Anspruch der Antragstellerin nicht schon aus § 21 Abs. 4 WEG in Verbindung mit einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

Nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG können Vereinbarungen der Eigentümer zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Dabei stehen die vom Alleineigentümer nach §§ 8 Abs. 2 Satz 1, 5 Abs. 4 Satz 1 WEG getroffenen und im Grundbuch eingetragenen Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander einer Vereinbarung gleich (Bärmann /Armbrüster, Weg, 13. Aufl., § 5 Rn. 138).

aa) Die Baugenehmigung vom 21.03.1996 samt Auflagen mit der in Ziffer III.16 enthaltenen Pflicht zur Errichtung des Fahrradstellplatzes ist auch nach Ansicht der Beteiligten nicht Gegenstand der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung der Eigentümer geworden.

bb) Entgegen der Auffassung der Antragstellerin folgt aus der Eintragung des Fahrradabstellplatzes in dem Aufteilungsplan und in der Baubeschreibung und der Bezugnahme in Ziffer I. der Teilungserklärung auf diese Urkunden nicht, dass deren Inhalt als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen worden wäre.

Maßgeblich für den Inhalt des Grundbuches ist die Eintragungsbewilligung in Ziffer IV. der Teilungserklärung. Danach bewilligt der Alleineigentümer die Eintragung der Teilung des in Abschnitt I. bezeichneten Grundstücks in Verbindung mit Anlage I der Urkunde und der Gemeinschaftsordnung in Verbindung mit Anlage II der Urkunde als Inhalt des Wohnungs- bzw. Teileigentums.

Zwar wird in Ziffer I. der Teilungserklärung für die Bauausführung auf den Bauplan, den Aufteilungsplan und die Baubeschreibung Bezug genommen. Aber in der Eintragungsbewilligung wird auf die Angaben in Abschnitt I der Teilungserklärung nur zur Bezeichnung des zu teilenden Grundstücks verwiesen. Ein weitergehender Inhalt des Abschnitts I. wird damit nicht zum Inhalt des Sondereigentums.

Auf den der Teilungserklärung als Anlage beigefügte Aufteilungsplan wird weiter noch insoweit Bezug genommen, als die Eintragungsbewilligung in Ziffer IV. für die Teilung des Grundstücks auf Ziffer II. verweist, in der es heißt, dass die Aufteilung so durchgeführt wird, wie es aus dem Aufteilungsplan ersichtlich ist. Die Auslegung der Teilungserklärung ergibt nicht, dass die Eintragung des Fahrradabstellplatzes auf dem Aufteilungsplan als eine Bestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen wäre.

Da die Teilungserklärung Bestandteil der Eintragung in das Grundbuch ist, hat die Auslegung nach objektiven Gesichtspunkten zu erfolgen. Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist von deren Wortlaut auszugehen. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt allenfalls nachrangige Bedeutung zu. Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, und nicht, die Rechte der Wohnungsund Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 40/09, ZWE 2010, 178).

c) Ein Anspruch der Antragstellerin ergibt sich aber aus § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 Weg. Danach kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. Unter Instandsetzung ist auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen (BGH NJW 2016, 2181 NJW 2016, 473; Bärmann /Merle, Weg, 13. Aufl., § 21 Rn. 118).

aa) Aus den in der Teilungserklärung in Bezug genommenen Unterlagen in Verbindung mit dem Inhalt der Baugenehmigung folgt, dass die von der Antragstellerin geforderte Errichtung eines Fahrradabstellplatzes eine Maßnahme der erstmaligen plangerechten Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. Für die Bestimmung des ordnungsmäßigen Anfangszustandes des Gemeinschaftseigentums ist zunächst der Inhalt der Teilungserklärung maßgeblich (BGH NJW 2016, 2181; Bärmann /Merle, a.a.O., § 21 Rn. 118b). Soweit die Bestimmungen der Teilungserklärung durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums geworden sind, enthalten sie jedoch keine Angaben bezüglich der Errichtung von Fahrradabstellplätzen.

Wenn die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan insoweit keine Aussage treffen, kann den für die Erstherstellung maßgeblichen Bauplänen und der Baubeschreibung Bedeutung zukommen (BGH NJW 2016, 2181). Neben den durch Eintragung im Grundbuch zum Gegenstand des Sondereigentums gewordenen Bestimmungen, die damit für alle Wohnungseigentümer bis zu einer eventuellen Änderung nur durch Vereinbarung verbindlich sind, und den Bestimmungen in den einzelnen Kaufverträgen wie bspw. in den Baubeschreibungen, die grundsätzlich nur individuelle Ansprüche gegen den Bauträger begründen (vgl. Bärmann /Merle, a.a.O., § 21 Rn. 118b), gibt es noch diejenigen Bestimmungen, die zwar in der Teilungserklärung enthalten sind, aber mangels Eintragung nicht Gegenstand des Sondereigentums geworden sind und auch gemäß § 10 Abs. 3 WEG nicht gegenüber Sondernachfolgern eines Wohnungseigentümers wirken. Anders als der Inhalt einzelner Kaufverträge betreffen diese Bestimmungen alle Wohnungseigentümer in gleicher Weise und sind deshalb auch geeignet als Grundlage für den ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums.

In Abschnitt 1 der Teilungserklärung vom 20.03.1996, vgl. K 6, wird die zu errichtende Anlage beschrieben durch die Bezugnahme auf den Bauplan, der der Urkunde als Aufteilungsplan beigefügt sein soll, und durch Bezugnahme auf die Baubeschreibung, die der Urkunde ausdrücklich als Anlage III beigefügt ist. In der Baubeschreibung sind Stellplätze für Fahrräder unter dem Titel „Gemeinschaftseinrichtungen“ ausdrücklich erwähnt. Auf dem Bauplan ist ein Fahrradabstellplatz mit Überdachung vorgesehen, der in seiner Größe den Vorgaben durch die gemeindliche Satzung entspricht. Diese Angaben und Eintragungen sind weiter im Zusammenhang mit der Baugenehmigung zu sehen, die nur unter der Auflage erteilt worden ist, dass Fahrradabstellplätze entsprechend der gemeindlichen Satzung errichtet werden.

Es kann dahinstehen, ob sich daraus ein Anspruch ergibt, dass der Abstellplatz genau an der Stelle errichtet wird, der sich aus dem Bauplan ergibt. Aus den in der Teilungserklärung in Bezug genommenen Unterlagen im Zusammenhang mit der Baugenehmigung ergibt sich aber, dass zu dem ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums auch ein der gemeindlichen Satzung entsprechender Fahrradabstellplatz gehört.

bb) Die Errichtung des geforderten Stellplatzes stellt auch deshalb eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, weil damit eine öffentlichrechtliche Anforderung erfüllt wird. Der ordnungsmäßigen Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlichrechtlicher Anforderungen (BGH NJW 2016, 2181; Bärmann /Merle, a.a.O., § 21 Rn. 120). Sowohl aus der Baugenehmigung vom 21.03.1996 als auch aus der Fahrradabstellplatz-Satzung der Gemeinde P ergibt sich die Pflicht zur Errichtung der Abstellplätze in der von der Antragstellerin geforderten Weise.

4. Der Anspruch der Antragstellerin ist weder verjährt noch verwirkt.

Die Ausführungen des Landgerichts sind zutreffend. Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung (BGH ZWE 2012, 325). Allein der Umstand, dass die Bauaufsichtsbehörde von einem Vorgehen gegen die Eigentümer absieht, führt nicht dazu, dass die Errichtung gemäß der FAbS nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Auch der Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ist grundsätzlich unverjährbar.

Der Durchsetzung des Anspruchs kann allerdings der Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB, entgegenstehen. Der Anspruch entfällt, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist (BGH NJW 2015, 2027). Dafür, dass eine der gemeindlichen Satzung entsprechende Herstellung eines Fahrradabstellplatzes den Antragsgegnern nicht zuzumuten wäre, fehlen jegliche Anhaltspunkte. Dies folgt auch nicht daraus, dass bereits ein Abstellplatz besteht, der allerdings nicht den öffentlichrechtlichen Anforderungen genügt. Denn der Aufwand für die Errichtung, so wie die Antragstellerin er verlangt, erscheint als gering und wird von den Beteiligten mit € 2.500,00 geschätzt.

5. Der Senat legt den Antrag als Antrag auf Beschlussersetzung aus. Ein entsprechender Beschluss wurde noch nicht gefasst.

a) Der Antrag der Antragstellerin ist auslegungsbedürftig. Die Antragsgegner schulden die Errichtung eines Fahrradabstellplatzes nicht unmittelbar. Die Antragstellerin hat keinen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Errichtung des Abstellplatzes durch diese selbst.

Denn die Wohnungseigentümer kommen ihren Pflichten im Wesentlichen durch Beschlussfassung im Rahmen einer Eigentümerversammlung nach. Zur Durchführung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind sie außerhalb von § 21 Abs. 2 WEG weder berechtigt noch verpflichtet, sofern die Verwaltungszuständigkeit nicht durch Vereinbarung auf sie übertragen wurde. Der Wohnungseigentümer, der einen Anspruch auf Mitwirkung an der ordnungsgemäßen Verwaltung gegen die anderen Wohnungseigentümer durchsetzen will, kann nach verbreiteter Meinung Antrag auf Zustimmung zu einer konkreten Maßnahme, also einen Leistungsantrag stellen (vgl. Staudinger/Bub, 2005, § 21 WEG Rn. 118). Stattdessen kann er auch einen Antrag auf Ersetzung der Entscheidung der Wohnungseigentümer durch das Gericht stellen (Staudinger/Bub, a.a.O.).

Ob allein letzteres rechtlich möglich ist, kann dahinstehen, denn jedenfalls kann im vorliegenden Fall der Antrag der Antragstellerin als Antrag auf Beschlussersetzung ausgelegt werden. Für die Auslegung von Anträgen ist nicht allein der Wortlaut maßgebend. Entscheidend ist vielmehr der erklärte Wille, wie er aus der Klagebegründung, den sonstigen Begleitumständen und nicht zuletzt der Interessenlage hervorgeht. Im Zweifel gilt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage entspricht (BGH NJW 2016, 2181).

Die Antragstellerin will eine Grundlage für ein Tätigwerden der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung, erreichen, damit die Abstellplätze entsprechend der Baugenehmigung errichtet werden. Das Rechtsschutzziel erkennt der Senat nicht darin, dass die Errichtung durch die Antragsgegner persönlich erfolgt.

Der Antrag der Antragstellerin ist als Verpflichtungsantrag im Sinne eines Gestaltungsantrags nach § 43 Abs. 2 WEG a.F. zu verstehen. Nach § 43 Abs. 2 WEG a.F. entscheidet der Richter nach billigem Ermessen, soweit sich die Regelung nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt. Auf dieser Grundlage kann der Senat einen Beschluss der Eigentümer ersetzen.

b) Die geforderte Regelung ergibt sich nicht schon aus dem Beschluss zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 27.06.2006. Dieser Beschluss kann als Beschluss der gemeinschaftlich sondernutzungsberechtigen Eigentümer von Wohnungen des Mehrparteienhauses nach § 745 Abs. 1 BGB wirksam sein. Ob daneben eine Beschlussfassung im Rahmen einer Teilversammlung der Untergemeinschaft möglich war, kann dahinstehen, denn die Verwaltungszuständigkeit für eine Beschlussfassung, die der Einhaltung öffentlichrechtlicher Vorschriften dient, liegt im vorliegenden Fall bei allen Eigentümern.

aa) Der Beschluss zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 27.06.2006, in dem beschlossen wurde, den vom LRA F. geforderten Fahrradabstellplatz entsprechend dem genehmigten Eingabeplan auf der rechten Seite des Mehrfamilienhauses einzurichten, kann als Beschluss nach § 745 Abs. 1 BGB der gemeinsam Sondernutzungsberechtigten anzusehen sein.

In der Gemeinschaftsordnung vom 20.03.1996 wird unter A.I.2. den Eigentümern der Einheiten mit den Nr. 3 bis 8 eine gemeinsames Sondernutzungsrecht an dem Grundstücksteil eingeräumt, der im Aufteilungsplan grün umrandet ist. In diesem Bereich ist der Fahrradabstellplatz eingezeichnet. Ein Sondernutzungsrecht kann einzelnen Wohnungseigentümern oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern eingeräumt werden (Jennißen/Schultzky, Weg, 4. Aufl., § 13 Rn. 69; Staudinger/Kreuzer, 2005, § 15 WEG Rn. 13). Zwischen den gemeinsam Berechtigten gilt grundsätzlich Bruchteilsrecht gemäß §§ 741 ff BGB. Bei mehreren Sondernutzungsberechtigten gilt zwischen diesen das auf die gewählte Rechtsform anzuwendende Recht oder es wird eine Regelung durch Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG getroffen (Staudinger/Kreuzer, a.a.O., Rn. 13; BGH NJW 2014, 1879). Ohne ausdrückliche Bestimmung durch Vereinbarung regelt sich das Verhältnis der Berechtigten untereinander nach den §§ 741 ff BGB (Lutz NotBZ 2014, 209; Hügel/Elzer, Weg, 1. Aufl., § 13 Rn. 54). Damit ergeben sich die Rechte und Pflichten der Antragstellerin und Antragsgegner hinsichtlich des grün umrandeten Bereichs nicht unmittelbar aus dem Wohnungseigentumsgesetz, sondern aus den Vorschriften über die Rechtsgemeinschaft der §§ 741 ff. BGB (vgl. BayObLG, Beschluss vom 23. Oktober 1992 - 2Z BR 78/92, WuM 1992, 705, Wohnungseigentum 1994, 17).

bb) Es kann dahinstehen, ob die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Teilversammlung der Untergemeinschaft Mehrfamilienhaus, vgl. Gemeinschaftsordnung Ziffer A. II.3., diesen Beschluss wirksam fassen konnten. Der Beschluss wäre entsprechend der Auffassung des Amtsgerichts nichtig, wenn die Gemeinschaftsordnung Teilversammlungen nicht vorsieht. Denn die Eigentümer der Doppelhaushälften sind ausdrücklich nicht zu der Eigentümerversammlung vom 27.06.2006 eingeladen worden. Damit läge ein Ladungsmangel vor, der zur Nichtigkeit von Beschlüssen führt. Die Gemeinschaftsordnung enthält indessen im Abschnitt B. Regelungen für die Untergemeinschaften. In diesem Abschnitt sind unter Ziffer II. Regelungen für die Eigentümerversammlung enthalten. Ob dies in Verbindung mit Ziffer A.II.7. ausreicht, von der Zulässigkeit von Teilversammlungen auszugehen, braucht hier nicht geklärt zu werden, da es sich bei der Erfüllung der gemeindlichen Vorgaben um eine Angelegenheit handelt, die das Grundstück insgesamt und nicht eine der Untergemeinschaften allein betrifft, vgl. Ziffer A.II.2. letzter Absatz der Gemeinschaftsordnung.

cc) Die Herstellung eines der gemeindlichen Satzung entsprechenden Fahrradabstellplatzes betrifft nicht allein das gemeinsame Sondernutzungsrecht der Eigentümer des Mehrparteienhauses, sondern fällt in die Verwaltungszuständigkeit aller Sondereigentümer.

Zuständig für die Erfüllung der öffentlichrechtlichen Anforderungen waren alle Sondereigentümer gemeinschaftlich, und nicht eine der Untergemeinschaften. Nach der FAbS der Gemeinde sind bei der Errichtung von Bauvorhaben Fahrradabstellplätze gemäß der Satzung herzustellen. Diese Pflicht war auch Gegenstand einer Auflage in der Baugenehmigung. Die Pflicht knüpft zwar an das Vorhandensein von Wohnungen an, da die FAbS nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt. Sie bezieht sich aber auf das Baugrundstück und nicht nur auf die Eigentümer der Wohnungen. Denn die Pflicht traf die Bauträgerin bereits vor Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies rechtfertigt es, die Erfüllung der öffentlichrechtlichen Vorgaben der ordnungsmäßigen Herstellung des Gemeinschaftseigentums zuzurechnen (vgl. BGH NJW 2016, 2181). Damit hätte ein Beschluss, was insoweit zutreffend vom Amtsgericht erkannt wurde, nur in einer Versammlung aller Wohnungseigentümer gefasst werden können.

Daran ändert nichts, dass der Fahrradabstellplatz im Bauplan auf dem Teil des Grundstücks eingezeichnet ist, an dem für die Eigentümer des Mehrfamilienhauses ein gemeinsames Sondernutzungsrecht begründet wurde. Denn aus der gemeindlichen Satzung lässt sich nicht die Pflicht ableiten, den Fahrradabstellplatz an einer bestimmten Stelle auf dem Baugrundstück zu errichten. Vielmehr sind die Eigentümer in Bezug auf die Erfüllung öffentlichrechtlicher Pflichten gegenüber der Gemeinde frei darin, an welchem Ort sie den Fahrradabstellplatz errichten.

6. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 47 WEG a.F. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 1 WEG a.F.

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Oberlandesgericht München Beschluss, 11. Okt. 2016 - 32 W 129/16 WEG zitiert oder wird zitiert von 1 Urteil(en).

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Bundesgerichtshof Urteil, 15. Jan. 2010 - V ZR 40/09

bei uns veröffentlicht am 15.01.2010

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 40/09 Verkündet am: 15. Januar 2010 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein B

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(1) Das Gericht kann, wenn die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil von dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses abhängt, das den Gegenstand eines anderen anhängigen Rechtsstreits bildet oder von einer Verwaltungsbehörde festzustellen ist, anordnen, dass die Verhandlung bis zur Erledigung des anderen Rechtsstreits oder bis zur Entscheidung der Verwaltungsbehörde auszusetzen sei.

(2) Das Gericht kann ferner, wenn die Entscheidung des Rechtsstreits von Feststellungszielen abhängt, die den Gegenstand eines anhängigen Musterfeststellungsverfahrens bilden, auf Antrag des Klägers, der nicht Verbraucher ist, anordnen, dass die Verhandlung bis zur Erledigung des Musterfeststellungsverfahrens auszusetzen sei.

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.

(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.

(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1.
eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2.
eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen.

(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 40/09 Verkündet am:
15. Januar 2010
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
WEG § 7 Abs. 4 Nr. 1; § 10 Abs. 3
Eintragungen des planenden Architekten in den Genehmigungsplänen kommt
in der Regel nicht dadurch die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter
zu, dass diese Pläne für den Aufteilungsplan genutzt werden.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 40/09 - LG Dresden
AGLeipzig
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 25. Februar 2009 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Das Grundstück N. straße 5 in L. ist durch Erklärung vom 30. August 1994 gem. § 8 WEG geteilt. Der Klägerin gehört die Wohnungseigentumseinheit Nr. 4102, dem Beklagten die unter der Wohnung der Klägerin gelegene Teileigentumseinheit Nr. 4002. Diese besteht nach der Teilungserklärung aus einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück "und den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten im Erdgeschoss und Kellerraum im Kellergeschoss, … im Aufteilungsplan mit Nr. 4002 bezeichnet". Der Aufteilungsplan beruht auf einer Grundrisszeichnung des Architekten des Gebäudes, die Bestandteil der Genehmigungsplanung war. Der größte der Teileigentumseinheit Nr. 4002 zugeordnete Raum ist als "Café" bezeichnet.
2
Der Beklagte hat sein Sondereigentum vermietet. Der Mieter nutzt die Räume als Speiselokal. Mit der Klage verlangt die Klägerin unter anderem, dem Beklagten die Nutzung seines Sondereigentums zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés zu untersagen und dort keine Schank- und Speisewirtschaft zu betreiben. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Das Landgericht hat sie auf die Berufung des Beklagten abgewiesen und im Berufungsrechtszug von der Klägerin hilfsweise gestellte Anträge zurückgewiesen, die die Klägerin aus einer Unzulässigkeit der Nutzung der Räume zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés herleitet. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts und verfolgt die von dem Landgericht zurückgewiesenen Hilfsanträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht meint, die Bezeichnung der im Sondereigentum des Beklagten stehenden Räume als "Café" bedeute eine Nutzungsbeschränkung mit Vereinbarungscharakter, die einer Nutzung der Räume zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés grundsätzlich entgegenstehe. Trotzdem könne die Klägerin von dem Beklagten nicht verlangen, es zu unterlassen, die Räume als Speisegaststätte zu nutzen, weil von einer solchen Nutzung typischerweise keine größeren Beeinträchtigungen ausgingen als von einer heutigem Verständnis entsprechenden Nutzung von Räumen als Café.

II.

4
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nur im Ergebnis stand. Die von der Klägerin aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB abgeleiteten Ansprüche bestehen nicht, weil es an einer Beschränkung der Befugnis zur Nutzung des Sondereigentums des Beklagten fehlt, gegen die er durch die Vermietung seiner Räume zum Betrieb einer Speisegaststätte verstoßen würde.
5
1. Jeder Wohnungs- und Teileigentümer ist berechtigt, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, § 13 Abs. 1 WEG. Derartige Rechte können sich namentlich aus Gebrauchsregelungen der Eigentümer i.S.v. § 15 Abs. 1 WEG ergeben. Insoweit kommen Vereinbarungen gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG und damit auch in der Teilungserklärung getroffene Regelungen , § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG, in Betracht. So liegt es mit Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung, denen der Charakter einer Vereinbarung zukommt.
6
Ob es sich so verhält, ist durch Auslegung der Teilungserklärung festzustellen. Da die Teilungserklärung Bestandteil der Eintragung in das Grundbuch ist, hat die Auslegung nach objektiven Gesichtspunkten zu erfolgen; die Auslegung ist in vollem Umfang der Prüfung durch den Senat zugänglich (st. Rspr., vgl. Senat, BGHZ 139, 388, 392; 160, 354, 361 f.).
7
Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist von deren Wortlaut auszugehen. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt allenfalls nachrangige Bedeutung zu. Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen (BayObLG ZfIR 2000, 554, 555), und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken (Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 15 Rdn. 9; Jennißen/Weise, WEG, § 15 Rdn. 7).
8
a) Werden Genehmigungspläne als Grundlage der Darstellung der Aufteilung des Gebäudes benutzt, kommt Eintragungen des planenden Architekten in diese Pläne daher grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung zu (st. Rechtspr., vgl. OLG Schleswig NZM 1999, 79, 80; BayObLG ZfIR 2000, 554, 555; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1400, 1401; OLG Hamburg ZMR 2003, 446; OLG Zweibrücken, NJW-RR 2005, 1540; OLG Hamm NZM 2007, 294, 295). Das wird im vorliegen Fall schon dadurch offensichtlich, dass in der zur Anfertigung des Aufteilungsplans benutzten Grundrisszeichnung die zu der Teileigentumseinheit Nr. 4002 gehörenden Räume nicht sämtlich als "Café" bezeichnet sind, sondern sich diese Bezeichnung nur in der Darstellung des größten zu der Teileigentumseinheit gehörenden Raumes befindet und die übrigen zu der Teileigentumseinheit gehörenden Räume mit den Eintragungen "WC H(erren), WC D(amen), Umkl(eideraum)" und "Küche" bezeichnet sind. Für die Räume der angrenzenden Wohnungseigentumseinheit Nr. 4003 finden sich die Bezeichnungen "Gard(erobe), Bad, Küche, Wohnen Schlafen". Entsprechend verhält es sich mit den Wohnungseigentumseinheiten Nr. 4001, 4003 und 4004. Diesen Angaben zu entnehmen, die Nutzung der Räume sei auf den jeweils eingetragenen Zweck beschränkt, ist offenbar verfehlt.
9
b) In die zeichnerische Darstellung des als "Café" bezeichneten Raumes des Teileigentums des Beklagten sind eine Bar mit zehn Hockern, sechs rechteckige und vier runde Tische mit jeweils vier Stühlen eingezeichnet. In dem Grundriss der Wohnungen finden sich die Aufstellungsorte von Betten, Sesseln und Schränken. Das hat mit der Frage der Abgrenzung des jeweiligen Sondereigentums nichts zu tun und macht offensichtlich, dass es sich bei den über die Darstellung der Wände hinausgehenden Eintragungen des planenden Architekten um Vorschläge handelt, denen für die Auslegung der Teilungserklärung keine Bedeutung zukommt. Das wird im vorliegenden Fall auch dadurch deutlich, dass in der Gemeinschaftsordnung das "Café" nicht erwähnt ist.
10
c) Etwas anderes folgt entgegen den Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, auch nicht daraus, dass die auf dem Grundstück errichteten Gebäude einen "Wohn- und Büropark" bilden. Dem entspricht oder widerspricht die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Speisegaststätte nicht anders als die Nutzung als Café.
11
2. Ob die Teileigentumseinheit des Beklagten die zum Betrieb einer Gaststätte oder eines Cafés bauordnungsrechtlich notwendige Absauganlage aufweist, ist für die Auslegung der Teilungserklärung schon deshalb ohne Bedeutung , weil es sich bei dieser Anlage um einen Umstand außerhalb der Teilungserklärung handelt, der nicht für jeden ohne weiteres erkennbar ist (vgl. Senat, BGHZ 113, 374, 378; 121, 236, 239; 139, 288, 292).

III.

12
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:
AG Leipzig, Entscheidung vom 23.07.2008 - 151 C 9550/07 -
LG Dresden, Entscheidung vom 25.02.2009 - 2 S 407/08 -

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.

(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für

1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,
2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern,
3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie
4.
Beschlussklagen gemäß § 44.

(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.

(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.

(1) § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Absatz 4 in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Absatz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.

(2) § 5 Absatz 4 Satz 3 gilt in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung weiter für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt getroffen oder gefasst wurden, und zu denen vor dem 1. Dezember 2020 alle Zustimmungen erteilt wurden, die nach den vor diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich waren.

(3) § 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.

(4) § 19 Absatz 2 Nummer 6 ist ab dem 1. Dezember 2023 anwendbar. Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.

(5) Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.