Die Klägerin verlangt vom ... Schadensersatz, weil ein Notarvertreter des ... sie im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Grundstücksverkaufs nicht in zureichender Weise über steuerrechtliche Konsequenzen aufgeklärt habe.

Die Klägerin war Eigentümerin des Grundstücks mit der Flurstücknummer ... der Gemarkung ... Hinsichtlich dieses Grundstücks, das die Klägerin verkaufen wollte, unterbreitete ihr ... ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages, welches am 12.12.2000 durch den beauftragten Notarvertreter des ... ist, beurkundet wurde. Dem Notarvertreter ... lag hierbei eine unbeglaubigte Grundbuchabschrift vor. Das Grundbuch hat er nicht eingesehen. Die Klägerin, die bei der Beurkundung des Angebots nicht anwesend war, nahm dieses Angebot an. Die Beurkundung ihrer Annahmeerklärung erfolgte durch den Streitverkündeten ... in Z am 19.12.2000.

Die beurkundete Annahmeerklärung wurde dem Notarvertreter ... übersandt, der im Kaufvertrag mit dem Vollzug desselben beauftragt worden war. Vor der Übersendung gab es keinerlei Kontakte zwischen der Klägerin und dem Notarvertreter ....

Die Klägerin selbst hatte das Grundstück mit Kaufvertrag vom 26.06.1991 zu einem niedrigeren Kaufpreis als demjenigen, der im Kaufvertrag mit ... vereinbart wurde, gekauft. Nachdem durch eine Gesetzesänderung vom 24.03.1999 mit Wirkung vom 01.01.1999 die Frist für die Versteuerung aus privaten Veräußerungsgeschäften von 2 auf 10 Jahre verlängert worden war und der Verkauf des Grundstücks durch die Klägerin nunmehr innerhalb dieser Frist lag, wurde die Klägerin mit Einkommensteuerbescheid des Finanzamts ... vom 10.05.2002 zur Versteuerung des "Spekulationsgewinns" herangezogen. Für das Jahr 2001 wurde die Einkommensteuerschuld der Klägerin auf 28.989,74 Euro festgesetzt.

Die Klägerin ist der Auffassung, der Notarvertreter ... habe sie, wenn schon nicht konkret, so doch in allgemeiner Weise auf die Möglichkeit der Entstehung einer besonderen Steuerschuld hinweisen müssen. Aus der Grundbuchabschrift, die diesem vorgelegen habe, gehe hervor, dass die Klägerin das Anwesen 1991 erworben habe. Wäre sie entsprechend aufgeklärt worden, hätte sie mit dem Verkauf des Grundstücks bis zum Ablauf der 10-Jahresfrist abgewartet. In diesem Falle wäre die Einkommenssteuerschuld im Bescheid vom 10.05.2002 um 16.766,96 Euro niedriger festgesetzt worden. Diesen Betrag verlangt die Klägerin nunmehr als Schadensersatz von dem ....

Die Klägerin beantragt,

das ... zu verurteilen, an die Klägerin 16.766,96 Euro nebst Zinsen hieraus in gesetzlicher Höhe seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Das ... beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das ... trägt vor, es habe keine Verpflichtung des Notarvertreters ... bestanden, die nicht an der Beurkundung des Angebots des Herrn ... beteiligte Klägerin auf die Gefahr einer besonderen Steuerschuld hinzuweisen. Aus der Grundbuchabschrift, die dem Notarvertreter ... vorgelegen habe, gehe das Erwerbsdatum und der Kaufpreis nicht hervor. Damit sei für diesen die Gefahr des Anfalls einer besonderen Steuerschuld nicht erkennbar gewesen. Das ... bestreitet im Übrigen den von der Klägerin behaupteten Schaden. Die Klägerin müsse zudem primär den Notar ... als anderweitige vorrangige Ersatzmöglichkeit in Anspruch nehmen.

Wegen des weiteren Sachvortrages der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen das ... aus § 839 BGB, Art. 34 GG. Dies wäre nur der Fall, wenn der Notarvertreter ... als Beamter des ... für den das ... gemäß Art. 34 GG haftet, der Klägerin gegenüber bei der Beurkundung des Angebots von Herrn... auf Abschluss eines Kaufvertrages am 12.12.2000 eine Amtspflichtverletzung begangen hätte.

Dies ist jedoch nicht der Fall. Den Notarvertreter ... trafen schon allgemein keine Belehrungspflichten gegenüber der Klägerin (I.). Ihn traf insbesondere keine Belehrungspflicht bezüglich des möglichen Anfalls der "Spekulationssteuer" (II.).

Den Notarvertreter ... trafen keine Belehrungspflichten gegenüber der Klägerin aus § 17 Abs. 1 Beurkundungsgesetz. Die dort aufgeführten Pflichten obliegen den Notaren entsprechend dem Gesetzeswortlaut nur gegenüber den "Beteiligten". An der Beurkundung unmittelbar beteiligt sind gemäß § 6 Abs. 2 Beurkundungsgesetz die Erschienenen, deren im eigenen oder fremden Namen abgegebene Erklärungen beurkundet werden sollen. Zu diesem Personenkreis gehörte die Klägerin jedenfalls nicht. Weder sollten am 12.12.2000 ihre Erklärungen beurkundet werden – beurkundet werden sollten nur diejenigen des Herrn ... – noch war sie bei der Beurkundung anwesend.

Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH NJW 1981, 2705; BGH NJW 2004, 1865) können ausnahmsweise jedoch auch gegenüber anderen Personen die nicht unmittelbar, wohl aber mittelbar Beteiligte sind, Belehrungspflichten nach § 17 Abs. 1 Satz 1 Beurkundungsgesetz und § 14 Abs. 1 Satz 2 Bundesnotarordnung bestehen. Mittelbar Beteiligter ist nach dieser Rechtsprechung insbesondere, wer im eigenen Interesse bei der Beurkundung anwesend ist, weil er aus dem beurkundeten Rechtsgeschäft verpflichtet werden oder Rechte erwerben soll; wer von den unmittelbar Beteiligten zu der Beurkundung hinzugezogen wird, um ihn "faktisch einzubinden"; ferner, wer sich aus Anlass der Beurkundung an den Notar gewandt und ihm eigene Belange anvertraut hat.

Die Klägerin kann zum Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots des Herrn ... keiner dieser Fallgruppen zugerechnet werden.

Sie war weder bei der Beurkundung anwesend, noch wurde sie von den unmittelbar Beteiligten hinzugezogen, noch hatte sie sich vor Übersendung ihrer beurkundeten Annahmeerklärung an den Notarvertreter ... an diesen gewandt und ihm eigene Belange anvertraut. Bis zur Übersendung der beurkundeten Annahmeerklärung an den Notarvertreter ... und damit vor Abschluss des Kaufvertrags gab es, wie die Klägervertreterin im Termin am 31.08.2004 klar stellte, keinerlei Kontakte der Klägerin oder des Notars ... zum Notarvertreter ... Erst mit der Übersendung der Annahmeerklärung an den Notarvertreter Schmid, mit welcher die Klägerin diesen mit dem Vollzug des Kaufvertrages beauftragt hatte, wurde sie zur mittelbar Beteiligten. Zu diesem Zeitpunkt war die Angebotserklärung des Herrn ... jedoch bereits beurkundet. Der Vertrag zwischen der Klägerin und Herrn ... war bereits abgeschlossen und damit die Spekulationssteuer angefallen.

Allein die Tatsache, dass es in dem am 12.12.2000 beurkundeten Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages unter Ziffer IX, 4 heißt, dass die Vertragsteile den Notarvertreter damit beauftragen, den Vollzug dieses Vertrages zu betreiben und hierzu alle erforderlichen oder zweckdienlichen Erklärungen einzuholen und entgegenzunehmen, führt nicht dazu, dass den Notarvertreter ... bereits zum Zeitpunkt der Beurkundung dieses Angebots Belehrungspflichten gegenüber der Klägerin getroffen hätten. Es handelt sich hierbei ausschließlich um ein Angebot des Herrn ... an die Klägerin, eine entsprechende Erklärung zur Erteilung eines Auftrags an den Notarvertreter ... abzugeben. Die Erklärung der Klägerin selbst wurde erst bei Beurkundung der Annahmeerklärung am 19.12.2000 abgegeben. Ein Notar, der nur ein Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages beurkundet, ist aber grundsätzlich nicht verpflichtet, den Adressaten des Angebots über Risiken der Vertragsgestaltung zu belehren. Diese Pflichten obliegen vielmehr dem Notar, der die Annahme beurkundet. (BGH NJW 1981, 2705).

II.

Selbst wenn den Notarvertreter ... generell Belehrungspflichten im Verhältnis zur Klägerin getroffen hätten, wäre er jedenfalls nicht verpflichtet gewesen, die Klägerin auf den möglichen Anfall der "Spekulationssteuer" hinzuweisen.

Der Notar der einen Grundstückskaufvertrag beurkundet, ist regelmäßig nicht nach § 17 Abs. 1 Beurkundungsgesetz gehalten, auf steuerrechtliche Folgen des beurkundeten Geschäfts hinzuweisen. Denn diese gehören typischerweise nicht zum Inhalt eines Grundstückskaufvertrages selbst, sondern ergeben sich kraft Gesetzes als Folgen daraus (BGH MDR 1995, 1170). Von sich aus muss ein Notar auf die Möglichkeit der Entstehung einer Steuerpflicht nur in den Fällen hinweisen, in denen gesetzliche Regelungen dies vorschreiben, was beim Anfall der "Spekulationssteuer" nicht der Fall ist.

Ausnahmsweise ist der Notar jedoch im Rahmen seiner allgemeinen Betreuungspflicht (§ 14 Abs. 1 Bundesnotarordnung) gehalten, auch auf steuerliche Gefahren aufmerksam zu machen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung haben muss, einem Beteiligten drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht nicht bewusst ist. Dies gilt insbesondere für das Entstehen der sogenannten "Spekulationssteuer" (BGH a.a.O.). Auf die Möglichkeit der Versteuerung eines "Spekulationsgewinns" muss der Notar grundsätzlich dann hinweisen, wenn ein Beteiligter selbst die Frage nach der Steuerpflicht erhoben hätte – was die Klägerin unstreitig nicht getan hat – oder wenn er vor oder während der Beurkundung des Kaufvertrages davon Kenntnis erhält, dass der Verkäufer das Grundstück innerhalb der "Spekulationsfrist" erworben hat und die Anschaffungskosten unter dem Verkaufspreis liegen (BGH MDR 1985, 577; NJW 1989, 586; MDR 1995, 1170; OLG Koblenz, OLGR Koblenz 2002, 400 und 2003, 91).

Selbst wenn der Notarvertreter ... aufgrund der Grundbuchabschrift, die ihm vorlag, tatsächlich Kenntnis vom Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch die Klägerin gehabt haben sollte, hätte er auf die Möglichkeit des Anfalls der "Spekulationssteuer" nicht hinweisen müssen. Denn unstreitig wusste der Notarvertreter ... nicht, dass die Klägerin das Grundstück selbst zu einem niedrigeren Kaufpreis gekauft hatte. Nur aus einem Vergleich zwischen den früheren Anschaffungskosten und dem jetzt vorgesehenen Verkaufspreis könnte sich aber ein Gewinn errechnen, der möglicherweise zu versteuern wäre. Zur Ermittlung von Tatsachen, die für das evtl. Eingreifen von Steuertatbeständen von Bedeutung sein können, ist der Notar bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages jedoch nicht verpflichtet (BGH MDR 1995, 1170). Allein anhand des Datums des Erwerbs des Grundstücks durch die Klägerin konnte der Notarvertreter ... jedenfalls nicht ersehen, ob eine besondere Steuerpflicht entstehen würde. Eine Verpflichtung des Notars, bei bloßer Kenntnis des Nichtablaufs der Spekulationsfrist ohne Kenntnis von den sonstigen die Steuerpflicht auslösenden Umständen in allgemeiner Weise auf die Möglichkeit des etwaigen Entstehens einer solchen Steuerschuld hinzuweisen, besteht nicht. Dies würde die an die Belehrungspflichten eines Notars in bezug auf steuerrechtliche Folgen des beurkundeten Vertrags zu stellenden Anforderungen überspannen. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob der Notarvertreter ... tatsächlich Kenntnis vom Datum des Erwerbs des Grundstücks durch die Klägerin hatte oder sich diese jedenfalls unschwer aus den ihm vorliegenden Unterlagen hätte beschaffen können.

III.

Die Entscheidung des BGH vom 27.05.2004, Az.: III ZR 302/03, auf die die Klägerin mit nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenem Schriftsatz vom 09.09.2004 hingewiesen hat, betrifft entgegen ihrer Meinung keinen gleichgelagerten Sachverhalt. In dem vom BGH entschiedenen Fall wurden Angebot und Annahme des Kaufvertrags nicht von verschiedenen Notaren beurkundet und der dortige Kläger war unproblematisch "Beteiligter" der Beurkundung. Das Urteil enthält daher keinerlei Ausführungen zu der oben unter II. behandelten Kernproblematik des vorliegenden Falles. Es betrifft auch nicht den Fall der Belehrung über steuerrechtliche Auswirkungen eines Kaufvertrags.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Gründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Klägerin kann zum Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots des Herrn ... keiner dieser Fallgruppen zugerechnet werden.

II.

III.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Stuttgart Urteil, 14. Sept. 2004 - 15 O 191/04

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Referenzen - Gesetze

Landgericht Stuttgart Urteil, 14. Sept. 2004 - 15 O 191/04 zitiert 6 §§.

Lastenausgleichsgesetz - LAG

(1) Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Ansp

(1) Der Notar hat sein Amt getreu seinem Eide zu verwalten. Er hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen. (2) Er hat seine Amtstätigkeit zu versagen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nich

Referenzen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 839 Haftung bei Amtspflichtverletzung

(2) Verletzt ein Beamter bei dem Urteil in einer Rechtssache seine Amtspflicht, so ist er für den daraus entstehenden Schaden nur dann verantwortlich, wenn die Pflichtverletzung in einer Straftat besteht. Auf eine pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet diese Vorschrift keine Anwendung.

(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 34

Verletzt jemand in Ausübung eines ihm anvertrauten öffentlichen Amtes die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so trifft die Verantwortlichkeit grundsätzlich den Staat oder die Körperschaft, in deren Dienst er steht. Bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit bleibt der Rückgriff vorbehalten. Für den Anspruch auf Schadensersatz und für den Rückgriff darf der ordentliche Rechtsweg nicht ausgeschlossen werden.

Bundesnotarordnung - BNotO | § 14 Allgemeine Berufspflichten

(1) Der Notar hat sein Amt getreu seinem Eide zu verwalten. Er hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen.

(2) Er hat seine Amtstätigkeit zu versagen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden.

(3) Der Notar hat sich durch sein Verhalten innerhalb und außerhalb seines Amtes der Achtung und des Vertrauens, die dem notariellen Amt entgegengebracht werden, würdig zu zeigen. Er hat jedes Verhalten zu vermeiden, das den Anschein eines Verstoßes gegen seine Amtspflichten erzeugt, insbesondere den Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit.

(4) Dem Notar ist es abgesehen von den ihm durch Gesetz zugewiesenen Vermittlungstätigkeiten verboten, Darlehen sowie Grundstücksgeschäfte zu vermitteln, sich an jeder Art der Vermittlung von Urkundsgeschäften zu beteiligen oder im Zusammenhang mit einer Amtshandlung eine Bürgschaft oder eine sonstige Gewährleistung zu übernehmen. Er hat dafür zu sorgen, daß sich auch die bei ihm beschäftigten Personen nicht mit derartigen Geschäften befassen.

(5) Der Notar darf keine mit seinem Amt unvereinbare Gesellschaftsbeteiligung eingehen. Es ist ihm insbesondere verboten, sich an einer Gesellschaft, die eine Tätigkeit im Sinne des § 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung ausübt, zu beteiligen, wenn er alleine oder zusammen mit den Personen, mit denen er sich nach § 9 verbunden oder mit denen er gemeinsame Geschäftsräume hat, mittelbar oder unmittelbar einen beherrschenden Einfluß ausübt.

(6) Der Notar hat sich in dem für seine Amtstätigkeit erforderlichen Umfang fortzubilden. Dies umfasst die Pflicht, sich über Rechtsänderungen zu informieren.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.