Landgericht München I Urteil, 12. März 2015 - 36 S 24746/13 WEG
Tenor
I.
Auf die Berufungen der Beklagten zu 2) und der Nebenintervenientin hin wird das Endurteil des Amtsgerichts München
II.
Die Klage wird abgewiesen.
III.
Die Kläger tragen samtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits und der Nebenintervention.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen.
V.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.123,94 € festgesetzt.
Tatbestand
Nach §§ 540 Abs. 2, 313 Abs. 1 Satz 1 ZPO ist eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen entbehrlich, da gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft kein Rechtsmittel zulässig ist. Die Revision wurde nicht zugelassen. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Wohnungseigentumssache nach § 41 Abs. 1 Nr. 4 WEG handelt und die Frist des § 62 Abs. 2 WEG nunmehr bis 31.12.2015 verlängert wurde.
Gründe
Die Berufung der Beklagten zu 2) und der Nebenintervenientin wurden gemäß §§ 517, 519 ZPO form- und fristgerecht und unter Beachtung der übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen eingelegt und ist in der Sache begründet. Auf die Berufung hin war die Klage abzuweisen, da ein Einberufungsmangel nicht vorliegt und die Bestätigung der Verwalterbestellung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.
Im Einzelnen:
Ein Einberufungsmangel liegt nicht vor. Zwar lag zum Zeitpunkt der Einberufung der Eigentümerversammlung ein Endurteil des Amtsgerichts München
Dem Kläger ist zuzustimmen, dass diese Entscheidung möglicherweise den Schluss zulassen könnte, dass die Ersetzung einer an sich gebotenen Beschlussfassung gemäß § 21 Abs. 8 WEG dazu führt, dass sich die Rechtslage nicht anders darstellt, als wenn die Wohnungseigentümer selbst einen Beschluss über die Abberufung der Beklagten gefasst hätten (BGH a. a. O. zitiert bei juris Rd.-Nr. 16).
Diese Entscheidung ist jedoch überholt durch die Entscheidung BGH NJW 2013, 2271. Dort führt der BGH unter Rd.-Nr. 21 (zitiert bei juris) aus, dass Beschlussersetzungen - anders als (nicht nichtige) Beschlüsse der Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 4 WEG - nicht schon mit der Beschlussfassung gültig seien. Regelungen nach § 21 Abs. 8 WEG würden durch Gestaltungsurteil ausgesprochen und ihre Wirkung deshalb erst mit Eintritt der Rechtskraft entfalten (vgl. Senat, Urteil vom 10.6.2011 - VZR 146/10
In der letzt zitierten BGH-Entscheidung BGH WM 2011, 2385 wird (zitiert bei juris Rd.-Nr. 8) ebenfalls ausgeführt, dass bei einer Klage nach § 21 Abs. 8 WEG die angestrebte Gestaltungswirkung erst mit dem rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens eintrete. Die Kammer folgt dem neueren BGH-Urteil BGH NJW 2013, 2271. Im Übrigen erscheint es fraglich, ob der BGH in BGH NJW 2012, 1207 mit dem Satz „die Rechtslage stellt sich nicht anders dar, als wenn die Wohnungseigentümer selbst einen Beschluss über die Abberufung der Beklagten gefasst hätten“ tatsächlich aussagen wollte, dass die Gestaltungswirkung sofort eintritt. Der BGH-Entscheidung lag nämlich ein rechtskräftiger Beschluss des OLG Köln zugrunde, so dass sich der BGH mit der hier interessierten Frage nicht direkt zu beschäftigen hatte. Die vom BGH hierzu angeführte frühere Entscheidung BGH, Urteil vom 6.3.1997 - 3 ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2107 befasste sich ebenso wenig wie die Literaturfundstelle Suilmann in Jennißen, WEG, 2. Auflage, § 21 Rd.-Nr. 124 mit der Frage, wann eine Beschlussersetzung die Gestaltungswirkung entfaltet.
Nachdem es fraglich ist, ob die ältere BGH-Entscheidung NJW 2012, 1207 überhaupt eine Aussage zur Frage des Zeitpunkts des Eintritts der Gestaltungswirkung treffen will, hingegen die neuere BGH-Entscheidung vom 24.5.2013 sich unter Rd.-Nr. 21 ausdrücklich und explizit hierzu äußert, ist letztgenannter Entscheidung vorliegend zu folgen.
Demgemäß war die Hausverwaltung gemäß § 24 Abs. 1 WEG befugt, die Versammlung einzuberufen; ein Einberufungsmangel liegt also nicht vor. Ebenso wenig war der Umstand, dass die Verwaltung gemäß § 24 Abs. 5 WEG den Vorsitz geführt hat, fehlerhaft. Ein Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit liegt aus gesagten Gründen ebenfalls nicht vor.
Für die materielle Ordnungsmäßigkeit des angefochtenen Beschlusses gilt folgendes: Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Weiterbestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen. Die Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt. Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht, wobei sich die Frage, wann ein solcher wichtiger Grund vorliegt, in Anlehnung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen bestimmt (BGH NJW 2012, 3175 ff für die Verwalterbestellung). Auch im Rahmen der Verwalterbestellung gilt daher, dass selbst das Vorliegen eines wichtigen Grundes die Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres dazu verpflichtet, den Verwalter abzuberufen. Sie haben vielmehr einen Beurteilungsspielraum und dürfen von einer Abberufung absehen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint (BGH a. a. O. mit ausdrücklichem Verweis auf BGH NJW 2012, 1884 ff). Somit gilt auch hier, dass bei der Entscheidung das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andererseits aber auch der Minderheit Schutz bieten muss. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Ein Anspruch auf Abberufung hat der einzelne Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer nur dann, wenn ein so schwerwiegender Grund vorliegt, dass auch unter Berücksichtigung eines Beurteilungsspielraums der Gemeinschaft die Nichtabberufung nicht mehr vertretbar erscheint (OLG Celle NZM 1999, 841; OLG Schleswig ZMR 2007, 485). Die Anforderungen für einen Abberufungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers sind also höher als die Voraussetzungen für eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund durch einen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 26 Rd.-Nr. 95).
Die Entscheidung der Gemeinschaft, die Verwalterbestellung zu bestätigen, erscheint unter Berücksichtigung der hiergegen sprechenden Gründe im Ergebnis vertretbar:
Der Kläger macht insoweit geltend, der Verwalter habe vorliegend einen vorsätzlichen Auszählungs- und Verkündungsfehler in der Eigentümerversammlung vom 8.5.2012 begangen, um die eigene Abberufung zu verhindern. Er habe damit das Verfahren vor dem Amtsgericht München
Für die Frage, ob der Verwalter weiterbestellt werden darf, ist in jedem Fall zu sehen, dass hier ein Fehler bei der Ermittlung eines Abstimmungsergebnisses unterlaufen ist. Die Gemeinschaft war aber nicht verpflichtet, davon auszugehen, dass der Verwalter tatsächlich vorsätzlich, um sich einen rechtswidrigen Vorteil zu verschaffen, diesen Fehler begangen hat. Allein der Umstand, dass der Verwalter von dem Fehler profitiert hat, rechtfertigt nicht den zwingenden Schluss, dass der Fehler deshalb vorsätzlich passiert ist. Soweit der Kläger die Entscheidung OLG Köln ZMR 2007, 715 zum Beleg dafür anführt, dass die Ermittlung falscher Abstimmungsergebnisse einen wichtigen Grund darstelle, der gegen eine Weiterbestellung spreche, so ist dies der zitierten Entscheidung nicht zwingend zu entnehmen. Zutreffend ist, dass das OLG Köln eine Weiterbestellung eines Verwalters für ungültig erklärt hat, welcher die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung in mehrfacher Hinsicht nicht erfüllt hat. Einer dieser Gründe war auch eine fehlerhafte Auszählung eines Abstimmungsergebnisses. Das OLG Köln hat jedoch ausgeführt, dass es offen bleiben könne, ob schon diese einzelnen Versäumnisse und Verstöße für sich einen wichtigen Grund zur Ablehnung einer Neubestellung beinhalteten. Jedenfalls genügten diese Umstände in ihrer Summe (OLG Köln a. a. O., zitiert bei juris Rd.-Nr. 28). In der Entscheidung OLG Hamm WE 1996, 33 war die sofortige weitere Beschwerde hinsichtlich des Tagesordnungspunkt Anfechtung der Verwalterwahl bereits als unzulässig verworfen worden. Im Übrigen handelt es sich bei der Frage des Vorliegens eines wichtigen Grundes regelmäßig um eine Entscheidung im Einzelfall, so auch hier. Vorliegend war die Gemeinschaft jedenfalls nicht gezwungen, den Verwalter künftig nicht weiter zu bestellen.
Als weiterer Abberufungsgrund nennt der Kläger die eigenmächtige Beseitigung von drei großen Bäumen in der Außenanlage der Wohnanlage Tegelbergstraße 3-7 im Oktober 2011, ohne dass diese Fällung erforderlich gewesen wäre und ohne Vorliegen eines Beschlusses.
Zudem sei in der streitgegenständlichen Versammlung die Beschlussfassung über die Fällung eines anderen Baumes zurückgestellt und vertagt worden. Der Verwalter habe aber trotzdem die Fällung in Auftrag gegeben, welche am 6.3.2013 stattgefunden habe.
Soweit als wichtiger Grund die letztgenannte Fällung vorgetragen wird, hat dieser Umstand, da er nach der angefochtenen Beschlussfassung stattgefunden hat, für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Verwalterfortbestellung außer Betracht zu bleiben.
Hinsichtlich der Fällmaßnahmen in 2011 haben die Beklagten vorgetragen, es habe sich um kranke Bäume gehandelt, und zwar um eine japanische Zierkirsche, eine gewöhnliche Eberesche und einen vernachlässigbaren Holunderstrauch. Nur die Zierkirsche sei unter der Baumschutzverordnung der Landeshauptstadt München gestanden. Dem ursprünglichen Bußgeldbescheid (Anlage B4) ist zu entnehmen, dass die Landeshauptstadt München von einer Vorschädigung und einer Genehmigungsfähigkeit der Fällung ausgegangen ist. Schließlich wurde (Anlage B2) das Bußgeldverfahren gemäß § 47 Abs. 1 OWiG eingestellt. Dem Gutachten B3 ist zu entnehmen, dass bei der Eberesche unter anderem Kernläufe und radiale Rissfäule vorhanden waren. Bei den anderen beiden Bäumen war in diesem Kurzgutachten kein Holzschaden am Stumpf zu sehen. Allerdings ist das Gutachten nur bedingt in der Lage, Aussagen zu treffen, da die abgesägten Baumteile nicht mehr vorhanden waren.
Nachdem das Ordnungswidrigkeiten-Verfahren nach § 47 OWiG eingestellt ist und das. Gutachten nur noch bedingt Aussagen treffen kann, erscheint es nicht zwingend, einen Verwalter wegen dieser Baumfällungen, für die in der Tat keine Beschlüsse vorlagen, nicht weiter zu bestellen. Insoweit ist auf die sehr hohen Anforderungen der Rechtsprechung und den Beurteilungsspielraum der Mehrheit zu verweisen. Einen zwingenden Abberufungsgrund, welcher den Ermessensspielraum auf Null reduzieren würde, sieht die Kammer unter Würdigung der Umstände hier nicht.
Der Kläger trägt des Weiteren als Anfechtungsgrund vor, es widerspreche in höchstem Grade ordnungsgemäßer Verwaltung einen Verwalter zu bestellen, der erst kurz zuvor aus wichtigem Grund vorzeitig abberufen worden sei. So sei die Verwalterin bereits in der Eigentümerversammlung vom 8.5.2012 vorzeitig aus wichtigem Grund abberufen worden, was eine vertrauensvolle Zusammenarbeit für die Zukunft ausschließe.
Würde man diesem Argument folgen, so wäre die Gemeinschaft durch frühere Beschlussfassungen über eine Verwalterabbestellung auch für die Zukunft stets gebunden. Hierfür besteht aber kein Grund. In der Eigentümerversammlung vom 8.5.2012 war die vorzeitige Abberufung auf die geschilderten Baumfällmaßnahmen gestützt worden. Hierin liegt wie dargestellt, kein zwingender Abberufungsgrund. Bei dieser Sachlage durfte die Gemeinschaft selbstverständlich in einer späteren Versammlung eine abweichende Meinung vertreten. Der ursprüngliche Abberufungsbeschluss war im Übrigen auch sehr knapp ausgefallen. Den Eigentümern muss es möglich sein, ihre Auffassung zu einer Verwalterabberufung auch zu überdenken bzw. rückgängig zu machen. Es ist hier auch zu sehen, dass die Verwalterabberufung stets ein hohes Risiko darstellt, da möglicherweise, wenn sie angefochten und für nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend befunden wird, die Gemeinschaft womöglich zwei Verwalter bezahlen muss, nämlich einen neu gewählten und einen zu Unrecht vorzeitig gekündigten. Eine Verwalterabberufung auf die unberechtigte Fällung von Bäumen zu stützen erscheint angesichts der von den Beklagten vorgelegten Unterlagen und der regelmäßig schwierigen Abgrenzung zwischen Gartenpflegemaßnahmen, welche die Verwaltung als laufende Aufgabe ohne Beschluss zu erledigen hat und durch Beschluss zu genehmigender Fällmaßnahmen schwierig. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Eigentümer in der nunmehrigen Versammlung das Risiko, hierauf eine Verwalterabberufung zu stützen, nun doch nicht mehr eingehen wollten. Ein Zwang, an der ursprünglichen Auffassung festzuhalten, besteht nicht.
Schließlich bringen die Kläger noch vor, die streitgegenständliche Eigentümerversammlung habe am 5.2.2013 stattgefunden, der Beschluss jedoch die Bestellzeit ab 1.1.2013 geregelt. Eine rückwirkende Verwalterbestellung sei nicht möglich und widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Kläger beruft sich insoweit unter anderem auf OLG Köln ZMR 2007, 715, wo eine rückwirkende Verwalterberufung als einer von mehreren Abberufungsgründen genannt wurde.
Allerdings ist es durchaus möglich, einen derartigen Beschluss so auszulegen, dass dadurch das tatsächliche Verwalterhandeln gebilligt und die Vergütung für die zurückliegende Geschäftsbesorgung zugesagt werden soll. Diese Auslegung ist etwa der Entscheidung OLG Hamm WE 1996, 33 zu entnehmen und sie erscheint auch hier zutreffend. Vorliegend haben die Eigentümer mit der Bestätigung der Verwalterbestellung für den Zeitraum ab 1.1.2013 der Unsicherheit Rechnung tragen wollen, ob der vorherige Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 8.5.2012 betreffend die Abberufung zum 31.12.2012 als zustande gekommen gilt. Soweit mit dem Beschluss eine Rückwirkung verbunden ist, kann diese, wie in obigem Urteil dargestellt, nicht konstitutiv wirken, es wurde aber das Verwalterhandeln für diesen Zeitraum gebilligt und vergütet.
Nach alledem hatte die Berufung Erfolg und die Beschlussanfechtungsklage war abzuweisen.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
2. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist, § 543 Abs. 2 ZPO. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung.
3. Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht veranlasst.
Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß § 62 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Damit ist die Entscheidung rechtskräftig.
4. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 a GKG und entspricht der zutreffenden und unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch das Erstgericht.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.
Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem Landgericht München I, Prielmayerstr. 7, 80335 München einzulegen.
Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Klage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht München I Urteil, 12. März 2015 - 36 S 24746/13 WEG
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Referenzen - Gesetze
(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Für Dauerwohnrechte, die zeitlich unbegrenzt oder für einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren eingeräumt sind, gelten die besonderen Vorschriften der Absätze 2 und 3.
(2) Der Eigentümer ist, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, dem Dauerwohnberechtigten gegenüber verpflichtet, eine dem Dauerwohnrecht im Rang vorgehende oder gleichstehende Hypothek löschen zu lassen für den Fall, dass sie sich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt, und die Eintragung einer entsprechenden Löschungsvormerkung in das Grundbuch zu bewilligen.
(3) Der Eigentümer ist verpflichtet, dem Dauerwohnberechtigten eine angemessene Entschädigung zu gewähren, wenn er von dem Heimfallanspruch Gebrauch macht.
Die Berufungsfrist beträgt einen Monat; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung.
(1) Die Berufung wird durch Einreichung der Berufungsschrift bei dem Berufungsgericht eingelegt.
(2) Die Berufungsschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird; - 2.
die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde.
(3) Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
(4) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsschrift anzuwenden.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.
(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.
(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.
(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut
- 1.
der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, - 2.
der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und - 3.
der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
(1) Die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Verfolgungsbehörde. Solange das Verfahren bei ihr anhängig ist, kann sie es einstellen.
(2) Ist das Verfahren bei Gericht anhängig und hält dieses eine Ahndung nicht für geboten, so kann es das Verfahren mit Zustimmung der Staatsanwaltschaft in jeder Lage einstellen. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, wenn durch den Bußgeldbescheid eine Geldbuße bis zu einhundert Euro verhängt worden ist und die Staatsanwaltschaft erklärt hat, sie nehme an der Hauptverhandlung nicht teil. Der Beschluß ist nicht anfechtbar.
(3) Die Einstellung des Verfahrens darf nicht von der Zahlung eines Geldbetrages an eine gemeinnützige Einrichtung oder sonstige Stelle abhängig gemacht oder damit in Zusammenhang gebracht werden.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Kann das streitige Rechtsverhältnis allen Streitgenossen gegenüber nur einheitlich festgestellt werden oder ist die Streitgenossenschaft aus einem sonstigen Grund eine notwendige, so werden, wenn ein Termin oder eine Frist nur von einzelnen Streitgenossen versäumt wird, die säumigen Streitgenossen als durch die nicht säumigen vertreten angesehen.
(2) Die säumigen Streitgenossen sind auch in dem späteren Verfahren zuzuziehen.