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Landgericht Freiburg Urteil, 05. Feb. 2015 - 3 S 230/14

bei uns veröffentlicht am05.02.2015

Landgericht Freiburg Urteil, 05. Feb. 2015 - 3 S 230/14

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Freiburg Urteil, 05. Feb. 2015 - 3 S 230/14

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Rechtsgebiete

AnlegerrechtHandels- und GesellschaftsrechtImmobilienrechtandereWirtschaftsrecht

Gericht

Landgericht Freiburg

Salzstraße 17, 79098 Freiburg
0761 205-0

Tenor

1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 28.08.2014, Az. 54 C 2489/13 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

"Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 6.133,52 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.418,00 EUR seit dem 01.06.2012 und aus weiteren 84,86 EUR monatlich für die Zeit vom 01.06.2012 bis zum 31.01.2015 seit jeweils dem 4. Werktag des betreffenden Monats zu zahlen.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, für die Zeit vom 01.02.2015 bis zum 31.05.2015 an die Kläger monatlich 84,86 EUR, fällig jeweils bis zum 3. Werktag des betreffenden Monats, zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit jeweils dem 4. Werktag des betreffenden Monats zu zahlen.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 403,11 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 09.09.2013 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen."

2. Die weitergehende Berufung der Kläger wird zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte 76 %, die Kläger als Gesamtschuldner 24 %.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

 
I.
1 
Von einer Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 3, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

 
II.
2 
Die zulässige Berufung der Kläger ist überwiegend begründet.
1.
3 
Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB i.V.m. § 535 BGB in Höhe von 6.133,52 EUR, zuzüglich künftiger Zahlungen in Höhe von jeweils 84,86 EUR für die Monate Februar bis Mai 2015 zu.
a.
4 
Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlendem Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (BGH NJW 2005, 2395; BGHZ 98, 296). Dies gilt auch dann, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1982, 54; Häublein in MünchKomm, 6. Aufl., § 573 Rn 103 ff; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn 77 ff.)
5 
Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
aa.
6 
Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hierfür reicht aus, dass der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine der im Gesetz genannten Personen hat (BGHZ 103, 91; BVerfGE 79, 292; BVerfGE, NJW-RR 1994, 333). Solche Gründe hat die Beklagte in ihrem Kündigungsschreiben vom 10.04.2012 (I, 107 ff) geltend gemacht.
bb.
7 
Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die von der Beklagten in der Kündigung genannten Gründe für den Eigenbedarf nur vorgeschoben waren, obliegt den Klägern. Denn grundsätzlich hat derjenige, der auf der Verletzung vertraglicher Verpflichtungen Rechte herleiten will, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Für eine Umkehr der Beweislast ist auch in Fällen, in denen eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung geltend gemacht wird, kein Raum (BGH NJW 2005, 2395). Allerdings obliegt dem Vermieter im Hinblick auf den Selbstnutzungswillen als „innere Tatsache“ eine sekundäre Behauptungslast. Da nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung der Verdacht eines vorgeschobenen Eigenbedarfs nahe liegt, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt (vgl. BGH a.a.O., ebenso BVerfG, Beschluss v. 26.09.2001, 1 BvR 1185/01), obliegt es dem Vermieter, im Fall des nichtverwirklichten Eigenbedarfs substantiiert und plausibel (“stimmig“, vgl. BVerfG, Beschluss v. 30.05.1997, 1 BvR 1797/95) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll bzw. welche in seinem Kenntnisbereich liegenden Umstände den Sinneswandel bewirkt haben sollen. Insoweit sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. BVerfG, Beschluss v. 30.05.1997, a.a.O.). Erst wenn der Vortrag des Vermieters den dargelegten Anforderungen genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.
cc.
8 
Hier hat die Beklagte ihrer sekundären Behauptungslast nicht genügt.
9 
Der Vortrag der Beklagten zum nachträglichen Entfallen des Kündigungsgrundes wechselt im Laufe des Verfahrens. In der Klageerwiderung vom 24.10.2013 hat die Beklagte zunächst vorgetragen, der Kündigungsgrund sei nachträglich entfallen, weil das Gewerberaummietverhältnis für ihren Laden im Juni 2013 gekündigt worden sei und sich ihre berufliche Perspektive dadurch geändert habe (I, 101). Im Rahmen ihrer Anhörung in der ersten mündlichen Verhandlung vom 05.11.2013 (I, 121 ff) hat sie dagegen angegeben, im August 2013 mit dem Verpächter ihres Ladens einen Aufhebungsvertrag geschlossen zu haben, weil eine Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen ihrer Tätigkeit angestanden habe.
10 
Nicht stimmig ist auch der Vortrag der Beklagten zur fehlenden Umsetzung des Selbstnutzungswillens. Im Rahmen ihrer ersten Anhörung in der mündlichen Verhandlung 05.11.2013 hat die Beklagte angegeben, es sei wegen der Baustelle in G. zu Umsatzeinbußen in ihrem Geschäft in F. gekommen, so dass sie weniger habe arbeiten müssen. Zu näheren Umständen konnte sie allerdings keine Angaben machen. Im weiteren Verlauf des Verfahrens, wie auch in der Berufungsverhandlung, hat die Beklagte dann erklärt, sie sei im Jahr 2012 nach Kündigung ihrer einzigen fest angestellten Mitarbeiterin besonders belastet gewesen. Zum Einzug in die Wohnung sei es nur deshalb nicht gekommen, weil in der Wohnung - vor allem im Hinblick auf die von den Klägern gerügte Trittschallproblematik - noch Renovierungsarbeiten vorzunehmen gewesen wären. Diese habe ihr Mann aus Kostengründen in Eigenleistung übernehmen wollen, sei dazu jedoch krankheitsbedingt nicht in der Lage gewesen. Abgesehen davon, dass schon nicht plausibel ist, in der streitgegenständlichen Wohnung Arbeiten wegen der Trittschallproblematik vornehmen zu wollen - die Problematik beruhte auf den baulichen Gegebenheiten in der Wohnung unter der Wohnung der Beklagten - ist das Verhalten der Beklagten nach dem Auszug vor allem nicht mit dem geltend gemachten Kündigungsgrund zu vereinbaren: Ausweislich des Kündigungsschreibens vom 10.04.2012 hat die Beklagte ihren Eigenbedarf damit begründet, dass ihr das abendliche Pendeln von F. nach L. nach den langen Geschäftstagen in ihrem Laden nicht mehr zumutbar sei. Die lange Autofahrt in übermüdetem Zustand sei mit erheblicher Gefahr verbunden, sie brauche daher dringend die Wohnung in F. als Zweitwohnung, um dort wochentags übernachten zu können. Dass die Beklagte angesichts dieses von ihr selbst geschilderten dringenden Eigenbedarfs die aus ihrer Sicht notwendigen Renovierungsarbeiten mehr als ein Jahr lang nicht vornahm, ist nicht nachvollziehbar(vgl. zu einer ähnlichen Konstellation AG Münster, WuM 2014, 274). Zwar ist die Erwägung in der angefochtenen Entscheidung, ein Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, nach dem Auszug eines Mieters Renovierungsarbeiten sofort fremd zu vergeben, grundsätzlich zutreffend. Das lange Aufschieben von Renovierungsarbeiten spricht aber gegen den behaupteten dringenden Eigenbedarf. Soweit die Beklagte sich darauf berufen hat, die Arbeiten sollten aus finanziellen Gründen in Eigenarbeit durchgeführt werden, passt auch diese Erklärung nicht zu den weiteren Ausführungen der Beklagten in der Berufungsverhandlung, es sei aus finanzieller Sicht kein Problem für sie gewesen, die Wohnung ein Jahr lang leer stehen zu lassen, ohne dafür Miete zu bekommen oder sie selbst zu nutzen.
11 
Nachdem die Beklagte aufgrund dieser Widersprüche und Unstimmigkeiten ihrer sekundären Behauptungslast nicht genügt hat, ist von einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung auszugehen, die als schuldhafte Nebenpflichtverletzung des Mietvertrages einen Schadensersatzanspruch der Kläger begründet.
b.
12 
Erstattungsfähig sind alle Schäden, die kausal auf der Pflichtverletzung beruhen. Dass die Parteien im Anschluss an die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen haben, lässt die Kausalität zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden nicht entfallen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 81).
aa.
13 
Zu den erstattungsfähigen kausalen Schäden gehören die Aufwendungen anlässlich des Wohnungswechsels (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn 117), hier die geltend gemachten Maklerkosten in Höhe von 2.618,00 EUR und die Umzugskosten in Höhe von 800,00 EUR. Zwar hat die Beklagte im Hinblick auf die Umzugskosten den geltend gemachten Arbeitsaufwand (80 Umzugshelferstunden zu je 10,00 EUR) bestritten. Angesichts der Tatsache, dass die Kläger sich nicht auf einen Umzug unter Einsatz von Laien hätten beschränken müssen und bei Einsatz selbst eines günstigen Umzugsunternehmens weit höhere Kosten angefallen wären, ist der geltend gemachte Betrag von 800,00 EUR jedenfalls als Mindestschaden im Rahmen einer Schadensschätzung gem. § 287 ZPO ersatzfähig.
bb.
14 
Der von den Klägern im Hinblick auf die Einbauküche geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.000,00 EUR besteht dagegen nicht. Zwar können nutzlos gewordene Aufwendungen für die alte Wohnung bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung einen ersatzfähigen Schaden darstellen (vgl. Häublein in MünchKomm zum BGB, a.a.O. § 573 Rn 109). Allerdings hat der Kläger Ziff. 1 im Rahmen der Berufungsverhandlung selbst erklärt, Verkaufsbemühungen bezüglich der Einbauküche seien gescheitert, weil niemand die Küche habe kaufen wollen. Dies spricht gegen die Behauptung der Kläger, die im Jahr 2000 für 10.274,00 DM gekaufte Küche habe im Zeitpunkt des Auszugs noch einen Restwert von 2.000,00 EUR gehabt.
15 
Darüber hinaus hat die Beklagte den Vortrag der Kläger, sie hätten einen (etwaigen) Restwert der Küche nicht realisieren können, weil sie die Küche nach erfolglosen Verkaufsbemühungen kostenfrei abgegeben hätten, bestritten. Nachdem die Kläger für die von ihnen behauptete kostenfreie Abgabe der Küche keinen Beweis angetreten haben, fehlt es am Nachweis eines Schadens, so dass im Hinblick auf die Einbauküche kein Schadensersatzanspruch besteht.
cc.
16 
Erstattungsfähig sind dagegen die geltend gemachten Mehrkosten für die neue Wohnung in Höhe von 84,86 EUR monatlich für die Zeit vom 01.06.2012 bis zum 31.05.2015. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung auch Mehrkosten für die neue Wohnung unter Berücksichtigung der Grundsätze von Vorteilsausgleichung und Schadensminderungspflicht gem. § 280 BGB erstattungsfähig sind (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O. § 542 Rn 118). Die teilweise streitige Frage, ob der Anspruch nur zeitlich begrenzt besteht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, ebenda mit weiteren Nachweisen), bedarf hier keiner Entscheidung, da die Kläger ihren Anspruch auf die Dauer von drei Jahren begrenzt haben. Die von den Klägern vorgenommene Berechnung der Mehrkosten, die nicht nur die größere Fläche und die geänderten Wohnwertmerkmale der neuen Wohnung berücksichtigt, sondern auch die Möglichkeit der Beklagten, die Miete im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zu erhöhen, trägt den Gedanken der Vorteilsausgleichung und der Schadensminderungspflicht der Kläger hinreichend Rechnung. Substantiierte Einwendungen gegen die Berechnung werden von der Beklagten auch nicht erhoben. Ihr pauschaler Vortrag, es werde "bestritten, dass die neue Wohnung 84,86 EUR pro Monat teurer ist“ - was die Kläger nie behauptet haben - ist unbeachtlich (vgl. Wagner in Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Aufl., § 138 Rn. 19). Der von den Klägern geltend gemachte Zahlungsanspruch ist daher in voller Höhe ersatzfähig. Allerdings können die Kläger diesen Schaden nicht in einer Summe, sondern nur in monatlichen Raten, entsprechend der Fälligkeit der neuen Miete, ersetzt verlangen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn. 118). Soweit die Miete im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung für die Monate Februar bis Mai 2015 noch nicht fällig ist, ist die Beklagte daher gem. § 257 ZPO auf künftige Zahlungen zu verurteilen.
dd.
17 
Gem. §§ 280, 535 BGB besteht auch ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten der Kläger, allerdings beschränkt auf den Gegenstandswert von 6.472,96 EUR. Ein Erstattungsanspruch besteht daher in Höhe von 403,11 EUR.
3.
18 
Die geltend gemachten Zinsansprüche folgen aus §§ 286, 288, 291 BGB.
III.
19 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
20 
Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich.

Gründe

 
II.
2 
Die zulässige Berufung der Kläger ist überwiegend begründet.
1.
3 
Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB i.V.m. § 535 BGB in Höhe von 6.133,52 EUR, zuzüglich künftiger Zahlungen in Höhe von jeweils 84,86 EUR für die Monate Februar bis Mai 2015 zu.
a.
4 
Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlendem Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (BGH NJW 2005, 2395; BGHZ 98, 296). Dies gilt auch dann, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1982, 54; Häublein in MünchKomm, 6. Aufl., § 573 Rn 103 ff; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn 77 ff.)
5 
Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
aa.
6 
Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hierfür reicht aus, dass der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine der im Gesetz genannten Personen hat (BGHZ 103, 91; BVerfGE 79, 292; BVerfGE, NJW-RR 1994, 333). Solche Gründe hat die Beklagte in ihrem Kündigungsschreiben vom 10.04.2012 (I, 107 ff) geltend gemacht.
bb.
7 
Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die von der Beklagten in der Kündigung genannten Gründe für den Eigenbedarf nur vorgeschoben waren, obliegt den Klägern. Denn grundsätzlich hat derjenige, der auf der Verletzung vertraglicher Verpflichtungen Rechte herleiten will, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Für eine Umkehr der Beweislast ist auch in Fällen, in denen eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung geltend gemacht wird, kein Raum (BGH NJW 2005, 2395). Allerdings obliegt dem Vermieter im Hinblick auf den Selbstnutzungswillen als „innere Tatsache“ eine sekundäre Behauptungslast. Da nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung der Verdacht eines vorgeschobenen Eigenbedarfs nahe liegt, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt (vgl. BGH a.a.O., ebenso BVerfG, Beschluss v. 26.09.2001, 1 BvR 1185/01), obliegt es dem Vermieter, im Fall des nichtverwirklichten Eigenbedarfs substantiiert und plausibel (“stimmig“, vgl. BVerfG, Beschluss v. 30.05.1997, 1 BvR 1797/95) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll bzw. welche in seinem Kenntnisbereich liegenden Umstände den Sinneswandel bewirkt haben sollen. Insoweit sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. BVerfG, Beschluss v. 30.05.1997, a.a.O.). Erst wenn der Vortrag des Vermieters den dargelegten Anforderungen genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.
cc.
8 
Hier hat die Beklagte ihrer sekundären Behauptungslast nicht genügt.
9 
Der Vortrag der Beklagten zum nachträglichen Entfallen des Kündigungsgrundes wechselt im Laufe des Verfahrens. In der Klageerwiderung vom 24.10.2013 hat die Beklagte zunächst vorgetragen, der Kündigungsgrund sei nachträglich entfallen, weil das Gewerberaummietverhältnis für ihren Laden im Juni 2013 gekündigt worden sei und sich ihre berufliche Perspektive dadurch geändert habe (I, 101). Im Rahmen ihrer Anhörung in der ersten mündlichen Verhandlung vom 05.11.2013 (I, 121 ff) hat sie dagegen angegeben, im August 2013 mit dem Verpächter ihres Ladens einen Aufhebungsvertrag geschlossen zu haben, weil eine Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen ihrer Tätigkeit angestanden habe.
10 
Nicht stimmig ist auch der Vortrag der Beklagten zur fehlenden Umsetzung des Selbstnutzungswillens. Im Rahmen ihrer ersten Anhörung in der mündlichen Verhandlung 05.11.2013 hat die Beklagte angegeben, es sei wegen der Baustelle in G. zu Umsatzeinbußen in ihrem Geschäft in F. gekommen, so dass sie weniger habe arbeiten müssen. Zu näheren Umständen konnte sie allerdings keine Angaben machen. Im weiteren Verlauf des Verfahrens, wie auch in der Berufungsverhandlung, hat die Beklagte dann erklärt, sie sei im Jahr 2012 nach Kündigung ihrer einzigen fest angestellten Mitarbeiterin besonders belastet gewesen. Zum Einzug in die Wohnung sei es nur deshalb nicht gekommen, weil in der Wohnung - vor allem im Hinblick auf die von den Klägern gerügte Trittschallproblematik - noch Renovierungsarbeiten vorzunehmen gewesen wären. Diese habe ihr Mann aus Kostengründen in Eigenleistung übernehmen wollen, sei dazu jedoch krankheitsbedingt nicht in der Lage gewesen. Abgesehen davon, dass schon nicht plausibel ist, in der streitgegenständlichen Wohnung Arbeiten wegen der Trittschallproblematik vornehmen zu wollen - die Problematik beruhte auf den baulichen Gegebenheiten in der Wohnung unter der Wohnung der Beklagten - ist das Verhalten der Beklagten nach dem Auszug vor allem nicht mit dem geltend gemachten Kündigungsgrund zu vereinbaren: Ausweislich des Kündigungsschreibens vom 10.04.2012 hat die Beklagte ihren Eigenbedarf damit begründet, dass ihr das abendliche Pendeln von F. nach L. nach den langen Geschäftstagen in ihrem Laden nicht mehr zumutbar sei. Die lange Autofahrt in übermüdetem Zustand sei mit erheblicher Gefahr verbunden, sie brauche daher dringend die Wohnung in F. als Zweitwohnung, um dort wochentags übernachten zu können. Dass die Beklagte angesichts dieses von ihr selbst geschilderten dringenden Eigenbedarfs die aus ihrer Sicht notwendigen Renovierungsarbeiten mehr als ein Jahr lang nicht vornahm, ist nicht nachvollziehbar(vgl. zu einer ähnlichen Konstellation AG Münster, WuM 2014, 274). Zwar ist die Erwägung in der angefochtenen Entscheidung, ein Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, nach dem Auszug eines Mieters Renovierungsarbeiten sofort fremd zu vergeben, grundsätzlich zutreffend. Das lange Aufschieben von Renovierungsarbeiten spricht aber gegen den behaupteten dringenden Eigenbedarf. Soweit die Beklagte sich darauf berufen hat, die Arbeiten sollten aus finanziellen Gründen in Eigenarbeit durchgeführt werden, passt auch diese Erklärung nicht zu den weiteren Ausführungen der Beklagten in der Berufungsverhandlung, es sei aus finanzieller Sicht kein Problem für sie gewesen, die Wohnung ein Jahr lang leer stehen zu lassen, ohne dafür Miete zu bekommen oder sie selbst zu nutzen.
11 
Nachdem die Beklagte aufgrund dieser Widersprüche und Unstimmigkeiten ihrer sekundären Behauptungslast nicht genügt hat, ist von einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung auszugehen, die als schuldhafte Nebenpflichtverletzung des Mietvertrages einen Schadensersatzanspruch der Kläger begründet.
b.
12 
Erstattungsfähig sind alle Schäden, die kausal auf der Pflichtverletzung beruhen. Dass die Parteien im Anschluss an die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen haben, lässt die Kausalität zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden nicht entfallen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 81).
aa.
13 
Zu den erstattungsfähigen kausalen Schäden gehören die Aufwendungen anlässlich des Wohnungswechsels (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn 117), hier die geltend gemachten Maklerkosten in Höhe von 2.618,00 EUR und die Umzugskosten in Höhe von 800,00 EUR. Zwar hat die Beklagte im Hinblick auf die Umzugskosten den geltend gemachten Arbeitsaufwand (80 Umzugshelferstunden zu je 10,00 EUR) bestritten. Angesichts der Tatsache, dass die Kläger sich nicht auf einen Umzug unter Einsatz von Laien hätten beschränken müssen und bei Einsatz selbst eines günstigen Umzugsunternehmens weit höhere Kosten angefallen wären, ist der geltend gemachte Betrag von 800,00 EUR jedenfalls als Mindestschaden im Rahmen einer Schadensschätzung gem. § 287 ZPO ersatzfähig.
bb.
14 
Der von den Klägern im Hinblick auf die Einbauküche geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.000,00 EUR besteht dagegen nicht. Zwar können nutzlos gewordene Aufwendungen für die alte Wohnung bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung einen ersatzfähigen Schaden darstellen (vgl. Häublein in MünchKomm zum BGB, a.a.O. § 573 Rn 109). Allerdings hat der Kläger Ziff. 1 im Rahmen der Berufungsverhandlung selbst erklärt, Verkaufsbemühungen bezüglich der Einbauküche seien gescheitert, weil niemand die Küche habe kaufen wollen. Dies spricht gegen die Behauptung der Kläger, die im Jahr 2000 für 10.274,00 DM gekaufte Küche habe im Zeitpunkt des Auszugs noch einen Restwert von 2.000,00 EUR gehabt.
15 
Darüber hinaus hat die Beklagte den Vortrag der Kläger, sie hätten einen (etwaigen) Restwert der Küche nicht realisieren können, weil sie die Küche nach erfolglosen Verkaufsbemühungen kostenfrei abgegeben hätten, bestritten. Nachdem die Kläger für die von ihnen behauptete kostenfreie Abgabe der Küche keinen Beweis angetreten haben, fehlt es am Nachweis eines Schadens, so dass im Hinblick auf die Einbauküche kein Schadensersatzanspruch besteht.
cc.
16 
Erstattungsfähig sind dagegen die geltend gemachten Mehrkosten für die neue Wohnung in Höhe von 84,86 EUR monatlich für die Zeit vom 01.06.2012 bis zum 31.05.2015. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung auch Mehrkosten für die neue Wohnung unter Berücksichtigung der Grundsätze von Vorteilsausgleichung und Schadensminderungspflicht gem. § 280 BGB erstattungsfähig sind (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O. § 542 Rn 118). Die teilweise streitige Frage, ob der Anspruch nur zeitlich begrenzt besteht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, ebenda mit weiteren Nachweisen), bedarf hier keiner Entscheidung, da die Kläger ihren Anspruch auf die Dauer von drei Jahren begrenzt haben. Die von den Klägern vorgenommene Berechnung der Mehrkosten, die nicht nur die größere Fläche und die geänderten Wohnwertmerkmale der neuen Wohnung berücksichtigt, sondern auch die Möglichkeit der Beklagten, die Miete im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zu erhöhen, trägt den Gedanken der Vorteilsausgleichung und der Schadensminderungspflicht der Kläger hinreichend Rechnung. Substantiierte Einwendungen gegen die Berechnung werden von der Beklagten auch nicht erhoben. Ihr pauschaler Vortrag, es werde "bestritten, dass die neue Wohnung 84,86 EUR pro Monat teurer ist“ - was die Kläger nie behauptet haben - ist unbeachtlich (vgl. Wagner in Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Aufl., § 138 Rn. 19). Der von den Klägern geltend gemachte Zahlungsanspruch ist daher in voller Höhe ersatzfähig. Allerdings können die Kläger diesen Schaden nicht in einer Summe, sondern nur in monatlichen Raten, entsprechend der Fälligkeit der neuen Miete, ersetzt verlangen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 Rn. 118). Soweit die Miete im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung für die Monate Februar bis Mai 2015 noch nicht fällig ist, ist die Beklagte daher gem. § 257 ZPO auf künftige Zahlungen zu verurteilen.
dd.
17 
Gem. §§ 280, 535 BGB besteht auch ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten der Kläger, allerdings beschränkt auf den Gegenstandswert von 6.472,96 EUR. Ein Erstattungsanspruch besteht daher in Höhe von 403,11 EUR.
3.
18 
Die geltend gemachten Zinsansprüche folgen aus §§ 286, 288, 291 BGB.
III.
19 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
20 
Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich.

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(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 287 Schadensermittlung; Höhe der Forderung

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 257 Klage auf künftige Zahlung oder Räumung

Ist die Geltendmachung einer nicht von einer Gegenleistung abhängigen Geldforderung oder die Geltendmachung des Anspruchs auf Räumung eines Grundstücks oder eines Raumes, der anderen als Wohnzwecken dient, an den Eintritt eines Kalendertages geknüpft, so kann Klage auf künftige Zahlung oder Räumung erhoben werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners

*

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 288 Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden

*

(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.

(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.

(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 291 Prozesszinsen

Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 287 Schadensermittlung; Höhe der Forderung

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 257 Klage auf künftige Zahlung oder Räumung

Ist die Geltendmachung einer nicht von einer Gegenleistung abhängigen Geldforderung oder die Geltendmachung des Anspruchs auf Räumung eines Grundstücks oder eines Raumes, der anderen als Wohnzwecken dient, an den Eintritt eines Kalendertages geknüpft, so kann Klage auf künftige Zahlung oder Räumung erhoben werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners

*

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 288 Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden

*

(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.

(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.

(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 291 Prozesszinsen

Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.