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Landgericht Freiburg Urteil, 06. Apr. 2006 - 3 S 220/05

bei uns veröffentlicht am06.04.2006

Landgericht Freiburg Urteil, 06. Apr. 2006 - 3 S 220/05

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Freiburg Urteil, 06. Apr. 2006 - 3 S 220/05

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Rechtsgebiete

AnlegerrechtHandels- und GesellschaftsrechtImmobilienrechtandereWirtschaftsrecht

Gericht

Landgericht Freiburg

Salzstraße 17, 79098 Freiburg
0761 205-0

Tatbestand

 
1 
(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
2 
Die Beklagten sind Eigentümer einer ehemals von der Zwischenvermieterin I. GmbH an die Mieterin R. vermieteten Wohnung in Freiburg. Die Mieterin hatte der I. GmbH die Mietkaution in Höhe von DM 2520,00 = EUR 1288,46 in bar übergeben gehabt. Für den Rückforderungsanspruch der Mieterin gegen die I. GmbH hatte sich die Klägerin mit Erklärung von 26.3.1997 verbürgt.
3 
Nachdem über das Vermögen der Rechtsnachfolgerin der I. GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, kündigten die Beklagten das Zwischenmietverhältnis mit Schreiben vom 19.3.2001. Die Mieterin R. nahm die Klägerin aus der Bürgschaft in Anspruch und bat die Klägerin, den Bürgschaftsbetrag auf das Konto der Beklagten zu zahlen (Schreiben der Mieterin vom 4.4.2001). Dies geschah.
4 
Mit der Klage nimmt die Klägerin bei den Beklagten Regress. Sie argumentiert, die Beklagten seien Schuldner der Kautionsforderung der Mieterin. Sie sind der Ansicht, § 572 Satz 2 BGB a.F. gelte in Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung als nicht geschrieben.
5 
Die Beklagten haben eine Haftung in Abrede gestellt mit der Begründung, sie hätten die ihnen überwiesene Mietkaution an die Mieterin zurückerstattet und sie seien nicht Vertragspartner des Bürgschaftsvertrages gewesen.
6 
Das Amtsgericht Freiburg hat der Klage stattgegeben und den Rückgriffsanspruch der Klägerin gegen die Beklagten aus § 774 BGB abgeleitet. Dieser Anspruch sei deshalb gegeben, weil die Beklagten mit allen Rechten und Pflichten in das vorherige Mietverhältnis eingetreten und deshalb auch Schuldner der Kautionsforderung der Mieterin geworden seien. § 572 Satz 2 BGB sei nicht anwendbar.
7 
Mit der Berufung wollen die Beklagten die Klagabweisung erreichen, während die Klägerin die angefochtene Entscheidung für richtig hält.

Entscheidungsgründe

 
8 
II. Die Berufung ist zulässig und begründet.
9 
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Auszahlung der Kaution, weder aus §§ 774 Abs. 1, § 566a oder § 572 BGB noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB (Bereicherung in sonstiger Weise).
10 
1. Anspruch aus §§ 774 Abs. 1, 566 a BGB
11 
Zwar schuldet der in den Mietvertrag eintretende Erwerber dem Mieter nach § 566 a BGB die Auszahlung der an den früheren Vermieter gezahlten Kaution und zwar unabhängig davon, ob der frühere Vermieter die Kaution an den neuen Vermieter weitergeleitet hat.
12 
Diese Bestimmung ist jedoch auf den vorliegenden Regressanspruch nicht anwendbar. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden (BGH XII ZR 124/03 Urteil vom 16.11. 2005 [= GuT 2006, 72]; VIII ZR 372/04 Urteil vom 28.9.2005 [= WuM 2005, 718] und 381/03 Urteil vom 9.3.2005 [= WuM 2005, 404]), dass für Kautionsrückzahlungsansprüche gegen in den Mietvertrag eingetretene Erwerber altes Recht und damit § 572 BGB a. F. gilt, wenn der Erwerb der Immobilie vor dem 1.September 2001 stattgefunden hat. Denn § 566a BGB wurde durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S.1149) mit Wirkung ab dem 1. September 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt und für die Vertragsübergänge vor dem 1.September 2001 gibt es hinsichtlich der §§ 549a, 572 BGB a. F. keine Übergangsregelung.
13 
Hier sind die Beklagten zwar nicht als Erwerber in den Mietvertrag eingetreten, sondern gemäß § 549 a BGB a.F. durch Kündigung gegenüber der Zwischenvermieterin. Diese Kündigung war aber vor dem 1. September 2001 ausgesprochen und wirksam geworden. Deshalb bestimmen sich die Folgen dieses Eintritts in den Mietvertrag, die Rückzahlung der Kaution betreffend, nach dem damals geltenden § 572 BGB und nicht nach dem erst ab 1.September 2001 geltenden § 566a BGB.
14 
2. Anspruch aus §§ 774 Abs. 1, 572 BGB
15 
Dieser Anspruch ist nicht gegeben, weil die Zwischenvermieterin die Kaution nicht an die Beklagten ausgekehrt hatte und die Beklagten sich auch nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet hatten (§ 572 Satz 2 BGB).
16 
Vereinzelt wurde in Rechtsprechung und Literatur (OLG Frankfurt Beschluss vom 9.12.2002 20 RE Miet 1/01; LG Darmstadt Beschluss vom 8.11.2001 WuM 2003, 31; LG München Urteil vom 5.11.1997 NJW-RR 1998, 873; Palandt/ Putzo BGB 59. Auflage § 549a Rdnr. 8) die Ansicht vertreten, § 572 Satz 2 BGB gelte als nicht geschrieben im Falle eines gewerblichen Zwischenvermieters. Begründet wird diese Ansicht mit allgemeinen Erwägungen, etwa damit, der später in den Mietvertrag eintretende Eigentümer profitiere von Beginn an von dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenvermieter und dem Endmieter (im Gegensatz zu einem durch Erwerb in den Mietvertrag eintretenden neuen Vermieter). Der Endmieter dürfe nicht das Insolvenzrisiko des Zwischenvermieters tragen und schließlich seien die §§ 571ff. BGB Schutzvorschriften zugunsten des Mieters und deshalb entspreche es der Billigkeit, dass sich der Hauptmieter gegenüber dem Mieter nicht mit dem Verweis auf § 572 Satz 2 entlasten könne.
17 
Die Kammer vermag dieser Ansicht in der vorliegenden Fallkonstellation nicht zu folgen.
18 
Ist der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nämlich, wie hier, durch eine vom Zwischenvermieter selbst beigebrachte und bezahlte Bürgschaft werthaltig (Bankbürgschaft) abgesichert, so stellen sich keine Fragen des Mieterschutzes. Der Mieter ist dann ausreichend geschützt und zwar insbesondere gegen das Insolvenzrisiko des Zwischenvermieters. Die §§ 571ff. BGB a.F. stellen in der Tat Mieterschutzbestimmungen dar ( BGH XII ZR 124/97 Urteil vom 24.3.1999 = BGHZ 141, 160 [= WuM 1999, 397]). Das allerdings rechtfertigt es nicht, auch nicht im Falle eines gewerblichen Zwischenvermieters, ohne Not eine den Erwerber schützende Norm als nicht geschrieben anzusehen. Der BGH hatte in der Entscheidung, die das OLG Frankfurt zur Rechtfertigung seiner Ansicht herangezogen hatte, einen anderen Fall zu entscheiden: Die Frage war, ob der ursprüngliche Vermieter, an den die Kaution bezahlt worden war und der sie an den Erwerber weitergeleitet hatte, gleichwohl gegenüber dem Mieter in der Pflicht bleibt. Der BGH hat diese Frage bejaht. Er hat ausgeführt, das Gesetz gebe auf diese Frage keine direkte Antwort und deshalb müsse man auf allgemeine Erwägungen zurückgreifen. Im Zuge dessen hat der BGH auch § 572 Satz 2 BGB a. F. erwähnt, die Geltung des Satzes 2 aber nicht in Zweifel gezogen. Schließlich hat der BGH die bestehenbleibende Haftung des Vermieters dann mit dem Schutzgedanken der §§ 571ff. BGB a.F. begründet.
19 
Hier aber beantwortet das Gesetz die Haftungsfrage der in den Mietvertrag eintretenden Eigentümer, indem es die Voraussetzungen deren Haftung beschreibt und deshalb hält es die Kammer nicht für richtig, aufgrund allgemeiner Erwägungen (Mieterschutz), die im konkreten Fall wegen der den Kautionsrückzahlungsanspruch absichernden Bürgschaft ohnehin nicht Platz greifen können, von der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des in den Mietvertrag eintretenden Eigentümers abzuweichen.
20 
3. Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative BGB
21 
Auch dieser Anspruch ist nicht gegeben. Die Beklagten waren zur Rückzahlung der Kaution nicht verpflichtet. Deshalb konnten sie dadurch, dass die Klägerin durch Zahlung des Kautionsbetrages an die Mieterin ihrer Bürgenpflicht nachgekommen ist, nicht bereichert werden.
22 
III. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr.10 ZPO. Die Revision braucht nicht zugelassen zu werden, weil die Kammer Punkt für Punkt die Rechtsprechung des BGH heranzieht und die Frage, ob § 572 Satz 2 BGB a.F. auch für Fälle der Zwischenvermietung gilt, keine grundsätzliche Bedeutung hat und ohnehin nur noch für vereinzelte Fälle zu entscheiden sein wird.

Gründe

 
8 
II. Die Berufung ist zulässig und begründet.
9 
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Auszahlung der Kaution, weder aus §§ 774 Abs. 1, § 566a oder § 572 BGB noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB (Bereicherung in sonstiger Weise).
10 
1. Anspruch aus §§ 774 Abs. 1, 566 a BGB
11 
Zwar schuldet der in den Mietvertrag eintretende Erwerber dem Mieter nach § 566 a BGB die Auszahlung der an den früheren Vermieter gezahlten Kaution und zwar unabhängig davon, ob der frühere Vermieter die Kaution an den neuen Vermieter weitergeleitet hat.
12 
Diese Bestimmung ist jedoch auf den vorliegenden Regressanspruch nicht anwendbar. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden (BGH XII ZR 124/03 Urteil vom 16.11. 2005 [= GuT 2006, 72]; VIII ZR 372/04 Urteil vom 28.9.2005 [= WuM 2005, 718] und 381/03 Urteil vom 9.3.2005 [= WuM 2005, 404]), dass für Kautionsrückzahlungsansprüche gegen in den Mietvertrag eingetretene Erwerber altes Recht und damit § 572 BGB a. F. gilt, wenn der Erwerb der Immobilie vor dem 1.September 2001 stattgefunden hat. Denn § 566a BGB wurde durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S.1149) mit Wirkung ab dem 1. September 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt und für die Vertragsübergänge vor dem 1.September 2001 gibt es hinsichtlich der §§ 549a, 572 BGB a. F. keine Übergangsregelung.
13 
Hier sind die Beklagten zwar nicht als Erwerber in den Mietvertrag eingetreten, sondern gemäß § 549 a BGB a.F. durch Kündigung gegenüber der Zwischenvermieterin. Diese Kündigung war aber vor dem 1. September 2001 ausgesprochen und wirksam geworden. Deshalb bestimmen sich die Folgen dieses Eintritts in den Mietvertrag, die Rückzahlung der Kaution betreffend, nach dem damals geltenden § 572 BGB und nicht nach dem erst ab 1.September 2001 geltenden § 566a BGB.
14 
2. Anspruch aus §§ 774 Abs. 1, 572 BGB
15 
Dieser Anspruch ist nicht gegeben, weil die Zwischenvermieterin die Kaution nicht an die Beklagten ausgekehrt hatte und die Beklagten sich auch nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet hatten (§ 572 Satz 2 BGB).
16 
Vereinzelt wurde in Rechtsprechung und Literatur (OLG Frankfurt Beschluss vom 9.12.2002 20 RE Miet 1/01; LG Darmstadt Beschluss vom 8.11.2001 WuM 2003, 31; LG München Urteil vom 5.11.1997 NJW-RR 1998, 873; Palandt/ Putzo BGB 59. Auflage § 549a Rdnr. 8) die Ansicht vertreten, § 572 Satz 2 BGB gelte als nicht geschrieben im Falle eines gewerblichen Zwischenvermieters. Begründet wird diese Ansicht mit allgemeinen Erwägungen, etwa damit, der später in den Mietvertrag eintretende Eigentümer profitiere von Beginn an von dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenvermieter und dem Endmieter (im Gegensatz zu einem durch Erwerb in den Mietvertrag eintretenden neuen Vermieter). Der Endmieter dürfe nicht das Insolvenzrisiko des Zwischenvermieters tragen und schließlich seien die §§ 571ff. BGB Schutzvorschriften zugunsten des Mieters und deshalb entspreche es der Billigkeit, dass sich der Hauptmieter gegenüber dem Mieter nicht mit dem Verweis auf § 572 Satz 2 entlasten könne.
17 
Die Kammer vermag dieser Ansicht in der vorliegenden Fallkonstellation nicht zu folgen.
18 
Ist der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nämlich, wie hier, durch eine vom Zwischenvermieter selbst beigebrachte und bezahlte Bürgschaft werthaltig (Bankbürgschaft) abgesichert, so stellen sich keine Fragen des Mieterschutzes. Der Mieter ist dann ausreichend geschützt und zwar insbesondere gegen das Insolvenzrisiko des Zwischenvermieters. Die §§ 571ff. BGB a.F. stellen in der Tat Mieterschutzbestimmungen dar ( BGH XII ZR 124/97 Urteil vom 24.3.1999 = BGHZ 141, 160 [= WuM 1999, 397]). Das allerdings rechtfertigt es nicht, auch nicht im Falle eines gewerblichen Zwischenvermieters, ohne Not eine den Erwerber schützende Norm als nicht geschrieben anzusehen. Der BGH hatte in der Entscheidung, die das OLG Frankfurt zur Rechtfertigung seiner Ansicht herangezogen hatte, einen anderen Fall zu entscheiden: Die Frage war, ob der ursprüngliche Vermieter, an den die Kaution bezahlt worden war und der sie an den Erwerber weitergeleitet hatte, gleichwohl gegenüber dem Mieter in der Pflicht bleibt. Der BGH hat diese Frage bejaht. Er hat ausgeführt, das Gesetz gebe auf diese Frage keine direkte Antwort und deshalb müsse man auf allgemeine Erwägungen zurückgreifen. Im Zuge dessen hat der BGH auch § 572 Satz 2 BGB a. F. erwähnt, die Geltung des Satzes 2 aber nicht in Zweifel gezogen. Schließlich hat der BGH die bestehenbleibende Haftung des Vermieters dann mit dem Schutzgedanken der §§ 571ff. BGB a.F. begründet.
19 
Hier aber beantwortet das Gesetz die Haftungsfrage der in den Mietvertrag eintretenden Eigentümer, indem es die Voraussetzungen deren Haftung beschreibt und deshalb hält es die Kammer nicht für richtig, aufgrund allgemeiner Erwägungen (Mieterschutz), die im konkreten Fall wegen der den Kautionsrückzahlungsanspruch absichernden Bürgschaft ohnehin nicht Platz greifen können, von der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des in den Mietvertrag eintretenden Eigentümers abzuweichen.
20 
3. Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative BGB
21 
Auch dieser Anspruch ist nicht gegeben. Die Beklagten waren zur Rückzahlung der Kaution nicht verpflichtet. Deshalb konnten sie dadurch, dass die Klägerin durch Zahlung des Kautionsbetrages an die Mieterin ihrer Bürgenpflicht nachgekommen ist, nicht bereichert werden.
22 
III. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr.10 ZPO. Die Revision braucht nicht zugelassen zu werden, weil die Kammer Punkt für Punkt die Rechtsprechung des BGH heranzieht und die Frage, ob § 572 Satz 2 BGB a.F. auch für Fälle der Zwischenvermietung gilt, keine grundsätzliche Bedeutung hat und ohnehin nur noch für vereinzelte Fälle zu entscheiden sein wird.

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BGB

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 812 Herausgabeanspruch

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mi

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 774 Gesetzlicher Forderungsübergang

(1) Soweit der Bürge den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung des Gläubigers gegen den Hauptschuldner auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden. Einwendungen des Hauptschuldners aus einem zwischen ih

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566a Mietsicherheit

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicher

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen. (2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung

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Bundesgerichtshof Urteil, 16. Nov. 2005 - XII ZR 124/03

bei uns veröffentlicht am 16.11.2005
Bundesgerichtshof
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 124/03 Verkündet am: 16. November 2005 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 774 Gesetzlicher Forderungsübergang

(1) Soweit der Bürge den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung des Gläubigers gegen den Hauptschuldner auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden. Einwendungen des Hauptschuldners aus einem zwischen ihm und dem Bürgen bestehenden Rechtsverhältnis bleiben unberührt.

(2) Mitbürgen haften einander nur nach § 426.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 774 Gesetzlicher Forderungsübergang

(1) Soweit der Bürge den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung des Gläubigers gegen den Hauptschuldner auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden. Einwendungen des Hauptschuldners aus einem zwischen ihm und dem Bürgen bestehenden Rechtsverhältnis bleiben unberührt.

(2) Mitbürgen haften einander nur nach § 426.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566a Mietsicherheit

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 812 Herausgabeanspruch

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Nov. 2005 - XII ZR 124/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 124/03 Verkündet am:
16. November 2005
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 566a; 572 a.F.; EGBGB Art. 229 § 3

a) Zur Anwendbarkeit des § 572 a.F. BGB, wenn das vermietete Gewerbegrundstück
schon vor Inkrafttreten des neuen Mietrechts zum 1. September
2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im
Anschluss an BGH Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005,
962).

b) Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters eines vor dem 1. September
2001 veräußerten Gewerbegrundstücks, wenn er vom Erwerber eine an den
Vorvermieter gezahlte Kaution zurückverlangen will (im Anschluss an BGH
Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494).
BGH, Urteil vom 16. November 2005 - XII ZR 124/03 - OLG Naumburg
LG Halle
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 6. Mai 2003 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger (Mieter) verlangt von den Beklagten die Rückzahlung einer der Vorvermieterin gezahlten Mietkaution.
2
Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom Herbst 1992 von der E.-GmbH Büroräume in H. zu einem monatlichen Mietzins von 10.000 DM fest auf fünf Jahre. Das Mietverhältnis begann am 15. November 1992. Der Kläger zahlte die vereinbarte Kaution von 10.000 DM an die E.-GmbH. Durch Erwerb des Grundstücks wurde die Beklagte zu 1, eine GbR, mit Wirkung zum 1. August 1994 Vermieterin. Die Beklagten zu 2 und 3 sind die beiden Gesellschafter der Beklagten zu 1. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis, das unstreitig jedenfalls am 15. November 1997 endete, fristlos zum 31. August 1997. Er verlangt von der Beklagten die Rückzahlung der an die E.-GmbH gezahlten Kaution mit der Behauptung, die E.-GmbH, deren Geschäftsführer der Beklagte zu 3 gewesen sei, habe die Mietsicherheit der Beklagten zu 1 ausgehändigt. Die Beklagten bestreiten dies. Sie machen geltend, der Kläger sei zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages nicht berechtigt gewesen. Die Beklagte zu 1 rechnete deswegen gegen die Klageforderung hilfsweise mit Mietzinsforderungen für die Zeit von September bis Mitte November 1997 auf.
3
Das Landgericht hat die Beklagten zur Rückzahlung der Kaution in Höhe von 5.112,92 € (= 10.000 DM) verurteilt. Die Hilfsaufrechnung der Beklagten zu 1 hat es als nicht durchgreifend erachtet, weil die fristlose Kündigung des Klägers wirksam gewesen sei. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen, weil dem Kläger gegen die Beklagten nach § 572 Satz 2 BGB a.F. kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zustehe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision sucht der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils zu erreichen.

Entscheidungsgründe:


I.

4
Die Revision des Klägers hat keinen Erfolg.
5
Das Oberlandesgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagten seien nicht passiv legitimiert. Zwar sei nach § 566 a BGB i.V. mit § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB der Erwerber von Mieträumen zur Zurückzahlung der Kaution verpflichtet , die der Mieter dem Veräußerer gestellt habe. Doch kämen diese ab 1. September 2001 geltenden Vorschriften nicht zur Anwendung, weil die Veräußerung der Mieträume vor diesem Zeitpunkt stattgefunden habe. In diesem Fall bleibe es, auch wenn das Mietrechtsreformgesetz für die zeitliche Geltung des § 566 a BGB keine Vorschrift enthalte, aufgrund des allgemeinen Rückwirkungsverbots entsprechend Art. 170 EGBGB bei der Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a.F. Nach dieser Vorschrift aber sei der Erwerber zur Rückgewähr der Kaution, die der Mieter dem Veräußerer geleistet habe, nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt worden sei oder er dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen habe. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Zwar sei der Beklagte zu 3 auch Geschäftsführer und Gesellschafter der E.-GmbH. Auch habe er als Vertreter der neuen Vermieter den Wechsel in der Vermieterstellung ausgehandelt. Dies lasse es zwar nahe liegend erscheinen, dass die Kaution von der E.-GmbH an die Beklagten ausgehändigt worden sei; für einen entsprechenden Nachweis reiche dies jedoch nicht aus.

II.

6
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.
7
1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, auf die Frage der Rückgewähr der Kaution sei im Gegensatz zur Meinung des Oberlandesgerichts § 566 a BGB und nicht § 572 BGB a.F. anzuwenden. Denn aus dem Fehlen einer Übergangsvorschrift für § 566 a BGB folge, dass seit dem 1. September 2001 diese Vorschrift auch dann anwendbar sei, wenn die vermieteten Räume vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes veräußert worden seien. Dem kann nicht gefolgt werden.
8
Vielmehr verneint die ganz herrschende Meinung zu Recht die Anwendung des § 566 a BGB auf Veräußerungsvorgänge vor seinem Inkrafttreten am 1. September 2001 selbst dann, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch bestand (LG Berlin Grundeigentum 2002, 596; LG Aachen NJW-RR 2003, 586; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 8. Aufl. § 566 a BGB Rdn. 4; Blank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 566 a BGB Rdn. 30; Derleder WuM 2002, 239; Geldmacher DWW 2002, 182, 193; a.A. Franke ZMR 2001, 951, 952). Dieser Meinung hat sich auch der für Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, 962) angeschlossen und ausgeführt, dass der Gesetzgeber in der Regelung des Art. 229 § 3 EGBGB zum Ausdruck gebracht habe, dass aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Mietund Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich seien. Es entspreche daher dem Willen des Gesetzgebers, das berechtigte Vertrauen eines Grundstückserwerbers zu schützen, die dem Veräußerer gezahlte Kaution nur aus den in § 572 BGB a.F. genannten Gründen erstatten zu müssen, wenn der Erwerbsvorgang vor dem 1. September 2001 abgeschlossen sei. Eine Erstreckung der Regelung des § 566 a Satz 1 BGB stellte eine verfassungsrechtlich unzulässige echte Rückwirkung dar.
9
Diese Ausführungen, denen sich der Senat auch für den Bereich der Gewerberaummiete anschließt, gelten erst recht, wenn, wie im vorliegenden Fall, nicht nur der Erwerbsvorgang, sondern auch das Mietverhältnis als solches bereits vor dem 1. September 2001 abgeschlossen und beendet war. Der Gesetzgeber hat in Art. 229 § 3 EGBGB bestimmt, dass auf am 1. September 2001 bestehende Mietverhältnisse unter bestimmten Voraussetzungen altes Recht anzuwenden ist. Daraus aber ist zu schließen, dass nach dem Willen des Gesetzgebers auf Mietverhältnisse, die zu diesem Zeitpunkt bereits beendet waren, das bis dahin bestehende Recht entsprechend dem in Art. 170 EGBGB enthaltenen allgemeinen Rechtsgedanken und dem verfassungsrechtlich geltenden Verbot echter Rückwirkung anzuwenden ist.
10
2. Zu Recht ist das Oberlandesgericht im Übrigen davon ausgegangen, dass der Mieter im Rahmen von § 572 Satz 2 BGB a.F. darlegungs- und beweispflichtig dafür ist, dass dem Erwerber die Mietsicherheit vom Veräußerer ausgehändigt worden ist oder er dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat. Dies wird von der Revision hingenommen. Allerdings wird zum Teil die Meinung vertreten, dass im Streitfall der Erwerber beweisen müsse, dass er die Kaution nicht erhalten habe (vgl. Sternel Mietrecht 3. Aufl. Teil III Rdn. 237; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 572 Rdn. 7; Bub/ Treier/v. Martius Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III A Rdn. 784; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1429). Abgestellt wird dabei darauf, dass der umstrittene Vorgang in der Sphäre des Erwerbers liege. Dies rechtfertigt jedoch nicht die Abweichung von der allgemeinen Regel, dass der Anspruchsteller die anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale einer Norm nachweisen muss (vgl. Zöller/Greger ZPO 25. Aufl. vor § 284 Rdn. 17 a). § 572 Satz 2 BGB a.F. formuliert die Aushändigung der Mietsicherheit an den Erwerber als ein solches anspruchsbegründendes Merkmal. Es ist daher der Meinung zu folgen, die die Darlegungs- und Beweislast insoweit beim Mieter belässt (vgl. AG Lichtenberg NZM 2002, 385, 386; LG Frankfurt am Main WuM 1998, 31; Geldmacher DWW 2002, 182, 193; Blank/Börstinghaus Miete § 572 BGB Rdn. 18; Baumgärtel Handbuch der Beweislast im Privatrecht I, 2. Aufl., § 572 BGB Rdn. 4; Staudinger /Emmerich BGB 13. Bearb. § 572 Rdn. 25; Bub/Treier/Scheuer aaO Kap. V Rdn. 321; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 7. Aufl. § 572 Rdn. 25). Dies vertritt auch der VIII. Zivilsenat für das Wohnraummietrecht (Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494).
11
Für eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Grundstückserwerbers besteht kein Anlass, da es keinen Erfahrungssatz des Inhalts gibt, dass der Grundstückserwerber seinen Anspruch auf Auszahlung der vom Mieter an den Grundstücksveräußerer gezahlten Kaution auch tatsächlich gegen letzteren durchsetzt und die Kaution erhält (Bub/Treier/Scheuer aaO). Es lassen sich vielmehr auch Fälle denken, in denen - etwa bei drohender oder bestehender Insolvenz des Veräußerers - die Kaution von diesem nicht mehr zu erlangen ist.
12
Der Umstand, dass im vorliegenden Fall eine wirtschaftliche und personelle Verflechtung zwischen der E.-GmbH als ehemaliger Grundstückseigentümerin und Vermieterin und der GbR als Erwerberin und neuer Vermieterin vorlag (H.O. war Geschäftsführer und Gesellschafter der E.-GmbH und Mitgesellschafter der GbR und schloss den Nachtragsmietvertrag über den Eintritt der GbR in die Vermieterstellung), ist noch kein ausreichendes Indiz dafür, dass die Kaution von der alten auf die neue Vermieterin übertragen wurde, und kann daher keine Beweislastumkehr zu Lasten der Beklagten rechtfertigen.
13
Der Mieter wird dadurch auch nicht unzumutbar benachteiligt. Wie der VIII. Zivilsenat aaO ausführt, kann er zum Beweis für die Kautionsübertragung etwa den früheren Vermieter oder andere Personen aus dessen Umfeld als Zeugen benennen oder unter den Voraussetzungen des § 445 ZPO auch die Vernehmung des beklagten Erwerbers als Partei beantragen.
Hahne Sprick Fuchs Vézina Bundesrichter Dr. Ahlt ist krankheitsbedingt verhindert zu unterschreiben. Hahne
Vorinstanzen:
LG Halle, Entscheidung vom 23.12.2002 - 4 O 288/02 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 06.05.2003 - 9 U 17/03 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566a Mietsicherheit

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566a Mietsicherheit

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 774 Gesetzlicher Forderungsübergang

(1) Soweit der Bürge den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung des Gläubigers gegen den Hauptschuldner auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden. Einwendungen des Hauptschuldners aus einem zwischen ihm und dem Bürgen bestehenden Rechtsverhältnis bleiben unberührt.

(2) Mitbürgen haften einander nur nach § 426.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 774 Gesetzlicher Forderungsübergang

(1) Soweit der Bürge den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung des Gläubigers gegen den Hauptschuldner auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden. Einwendungen des Hauptschuldners aus einem zwischen ihm und dem Bürgen bestehenden Rechtsverhältnis bleiben unberührt.

(2) Mitbürgen haften einander nur nach § 426.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566a Mietsicherheit

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 812 Herausgabeanspruch

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Nov. 2005 - XII ZR 124/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 124/03 Verkündet am:
16. November 2005
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 566a; 572 a.F.; EGBGB Art. 229 § 3

a) Zur Anwendbarkeit des § 572 a.F. BGB, wenn das vermietete Gewerbegrundstück
schon vor Inkrafttreten des neuen Mietrechts zum 1. September
2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im
Anschluss an BGH Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005,
962).

b) Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters eines vor dem 1. September
2001 veräußerten Gewerbegrundstücks, wenn er vom Erwerber eine an den
Vorvermieter gezahlte Kaution zurückverlangen will (im Anschluss an BGH
Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494).
BGH, Urteil vom 16. November 2005 - XII ZR 124/03 - OLG Naumburg
LG Halle
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 6. Mai 2003 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger (Mieter) verlangt von den Beklagten die Rückzahlung einer der Vorvermieterin gezahlten Mietkaution.
2
Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom Herbst 1992 von der E.-GmbH Büroräume in H. zu einem monatlichen Mietzins von 10.000 DM fest auf fünf Jahre. Das Mietverhältnis begann am 15. November 1992. Der Kläger zahlte die vereinbarte Kaution von 10.000 DM an die E.-GmbH. Durch Erwerb des Grundstücks wurde die Beklagte zu 1, eine GbR, mit Wirkung zum 1. August 1994 Vermieterin. Die Beklagten zu 2 und 3 sind die beiden Gesellschafter der Beklagten zu 1. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis, das unstreitig jedenfalls am 15. November 1997 endete, fristlos zum 31. August 1997. Er verlangt von der Beklagten die Rückzahlung der an die E.-GmbH gezahlten Kaution mit der Behauptung, die E.-GmbH, deren Geschäftsführer der Beklagte zu 3 gewesen sei, habe die Mietsicherheit der Beklagten zu 1 ausgehändigt. Die Beklagten bestreiten dies. Sie machen geltend, der Kläger sei zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages nicht berechtigt gewesen. Die Beklagte zu 1 rechnete deswegen gegen die Klageforderung hilfsweise mit Mietzinsforderungen für die Zeit von September bis Mitte November 1997 auf.
3
Das Landgericht hat die Beklagten zur Rückzahlung der Kaution in Höhe von 5.112,92 € (= 10.000 DM) verurteilt. Die Hilfsaufrechnung der Beklagten zu 1 hat es als nicht durchgreifend erachtet, weil die fristlose Kündigung des Klägers wirksam gewesen sei. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen, weil dem Kläger gegen die Beklagten nach § 572 Satz 2 BGB a.F. kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zustehe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision sucht der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils zu erreichen.

Entscheidungsgründe:


I.

4
Die Revision des Klägers hat keinen Erfolg.
5
Das Oberlandesgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagten seien nicht passiv legitimiert. Zwar sei nach § 566 a BGB i.V. mit § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB der Erwerber von Mieträumen zur Zurückzahlung der Kaution verpflichtet , die der Mieter dem Veräußerer gestellt habe. Doch kämen diese ab 1. September 2001 geltenden Vorschriften nicht zur Anwendung, weil die Veräußerung der Mieträume vor diesem Zeitpunkt stattgefunden habe. In diesem Fall bleibe es, auch wenn das Mietrechtsreformgesetz für die zeitliche Geltung des § 566 a BGB keine Vorschrift enthalte, aufgrund des allgemeinen Rückwirkungsverbots entsprechend Art. 170 EGBGB bei der Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a.F. Nach dieser Vorschrift aber sei der Erwerber zur Rückgewähr der Kaution, die der Mieter dem Veräußerer geleistet habe, nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt worden sei oder er dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen habe. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Zwar sei der Beklagte zu 3 auch Geschäftsführer und Gesellschafter der E.-GmbH. Auch habe er als Vertreter der neuen Vermieter den Wechsel in der Vermieterstellung ausgehandelt. Dies lasse es zwar nahe liegend erscheinen, dass die Kaution von der E.-GmbH an die Beklagten ausgehändigt worden sei; für einen entsprechenden Nachweis reiche dies jedoch nicht aus.

II.

6
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.
7
1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, auf die Frage der Rückgewähr der Kaution sei im Gegensatz zur Meinung des Oberlandesgerichts § 566 a BGB und nicht § 572 BGB a.F. anzuwenden. Denn aus dem Fehlen einer Übergangsvorschrift für § 566 a BGB folge, dass seit dem 1. September 2001 diese Vorschrift auch dann anwendbar sei, wenn die vermieteten Räume vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes veräußert worden seien. Dem kann nicht gefolgt werden.
8
Vielmehr verneint die ganz herrschende Meinung zu Recht die Anwendung des § 566 a BGB auf Veräußerungsvorgänge vor seinem Inkrafttreten am 1. September 2001 selbst dann, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch bestand (LG Berlin Grundeigentum 2002, 596; LG Aachen NJW-RR 2003, 586; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 8. Aufl. § 566 a BGB Rdn. 4; Blank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 566 a BGB Rdn. 30; Derleder WuM 2002, 239; Geldmacher DWW 2002, 182, 193; a.A. Franke ZMR 2001, 951, 952). Dieser Meinung hat sich auch der für Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, 962) angeschlossen und ausgeführt, dass der Gesetzgeber in der Regelung des Art. 229 § 3 EGBGB zum Ausdruck gebracht habe, dass aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Mietund Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich seien. Es entspreche daher dem Willen des Gesetzgebers, das berechtigte Vertrauen eines Grundstückserwerbers zu schützen, die dem Veräußerer gezahlte Kaution nur aus den in § 572 BGB a.F. genannten Gründen erstatten zu müssen, wenn der Erwerbsvorgang vor dem 1. September 2001 abgeschlossen sei. Eine Erstreckung der Regelung des § 566 a Satz 1 BGB stellte eine verfassungsrechtlich unzulässige echte Rückwirkung dar.
9
Diese Ausführungen, denen sich der Senat auch für den Bereich der Gewerberaummiete anschließt, gelten erst recht, wenn, wie im vorliegenden Fall, nicht nur der Erwerbsvorgang, sondern auch das Mietverhältnis als solches bereits vor dem 1. September 2001 abgeschlossen und beendet war. Der Gesetzgeber hat in Art. 229 § 3 EGBGB bestimmt, dass auf am 1. September 2001 bestehende Mietverhältnisse unter bestimmten Voraussetzungen altes Recht anzuwenden ist. Daraus aber ist zu schließen, dass nach dem Willen des Gesetzgebers auf Mietverhältnisse, die zu diesem Zeitpunkt bereits beendet waren, das bis dahin bestehende Recht entsprechend dem in Art. 170 EGBGB enthaltenen allgemeinen Rechtsgedanken und dem verfassungsrechtlich geltenden Verbot echter Rückwirkung anzuwenden ist.
10
2. Zu Recht ist das Oberlandesgericht im Übrigen davon ausgegangen, dass der Mieter im Rahmen von § 572 Satz 2 BGB a.F. darlegungs- und beweispflichtig dafür ist, dass dem Erwerber die Mietsicherheit vom Veräußerer ausgehändigt worden ist oder er dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat. Dies wird von der Revision hingenommen. Allerdings wird zum Teil die Meinung vertreten, dass im Streitfall der Erwerber beweisen müsse, dass er die Kaution nicht erhalten habe (vgl. Sternel Mietrecht 3. Aufl. Teil III Rdn. 237; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 572 Rdn. 7; Bub/ Treier/v. Martius Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III A Rdn. 784; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1429). Abgestellt wird dabei darauf, dass der umstrittene Vorgang in der Sphäre des Erwerbers liege. Dies rechtfertigt jedoch nicht die Abweichung von der allgemeinen Regel, dass der Anspruchsteller die anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale einer Norm nachweisen muss (vgl. Zöller/Greger ZPO 25. Aufl. vor § 284 Rdn. 17 a). § 572 Satz 2 BGB a.F. formuliert die Aushändigung der Mietsicherheit an den Erwerber als ein solches anspruchsbegründendes Merkmal. Es ist daher der Meinung zu folgen, die die Darlegungs- und Beweislast insoweit beim Mieter belässt (vgl. AG Lichtenberg NZM 2002, 385, 386; LG Frankfurt am Main WuM 1998, 31; Geldmacher DWW 2002, 182, 193; Blank/Börstinghaus Miete § 572 BGB Rdn. 18; Baumgärtel Handbuch der Beweislast im Privatrecht I, 2. Aufl., § 572 BGB Rdn. 4; Staudinger /Emmerich BGB 13. Bearb. § 572 Rdn. 25; Bub/Treier/Scheuer aaO Kap. V Rdn. 321; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 7. Aufl. § 572 Rdn. 25). Dies vertritt auch der VIII. Zivilsenat für das Wohnraummietrecht (Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494).
11
Für eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Grundstückserwerbers besteht kein Anlass, da es keinen Erfahrungssatz des Inhalts gibt, dass der Grundstückserwerber seinen Anspruch auf Auszahlung der vom Mieter an den Grundstücksveräußerer gezahlten Kaution auch tatsächlich gegen letzteren durchsetzt und die Kaution erhält (Bub/Treier/Scheuer aaO). Es lassen sich vielmehr auch Fälle denken, in denen - etwa bei drohender oder bestehender Insolvenz des Veräußerers - die Kaution von diesem nicht mehr zu erlangen ist.
12
Der Umstand, dass im vorliegenden Fall eine wirtschaftliche und personelle Verflechtung zwischen der E.-GmbH als ehemaliger Grundstückseigentümerin und Vermieterin und der GbR als Erwerberin und neuer Vermieterin vorlag (H.O. war Geschäftsführer und Gesellschafter der E.-GmbH und Mitgesellschafter der GbR und schloss den Nachtragsmietvertrag über den Eintritt der GbR in die Vermieterstellung), ist noch kein ausreichendes Indiz dafür, dass die Kaution von der alten auf die neue Vermieterin übertragen wurde, und kann daher keine Beweislastumkehr zu Lasten der Beklagten rechtfertigen.
13
Der Mieter wird dadurch auch nicht unzumutbar benachteiligt. Wie der VIII. Zivilsenat aaO ausführt, kann er zum Beweis für die Kautionsübertragung etwa den früheren Vermieter oder andere Personen aus dessen Umfeld als Zeugen benennen oder unter den Voraussetzungen des § 445 ZPO auch die Vernehmung des beklagten Erwerbers als Partei beantragen.
Hahne Sprick Fuchs Vézina Bundesrichter Dr. Ahlt ist krankheitsbedingt verhindert zu unterschreiben. Hahne
Vorinstanzen:
LG Halle, Entscheidung vom 23.12.2002 - 4 O 288/02 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 06.05.2003 - 9 U 17/03 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566a Mietsicherheit

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566a Mietsicherheit

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 774 Gesetzlicher Forderungsübergang

(1) Soweit der Bürge den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung des Gläubigers gegen den Hauptschuldner auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden. Einwendungen des Hauptschuldners aus einem zwischen ihm und dem Bürgen bestehenden Rechtsverhältnis bleiben unberührt.

(2) Mitbürgen haften einander nur nach § 426.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.