Landgericht Düsseldorf Urteil, 22. Aug. 2014 - 40 O 93/13

Tenor

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

              Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt,

1.

acht Aktenordner, die mit den Nummern 2.3.1. Nr.5, 2.3.1. Nr.7,  2.3.1. Nr.8; 2.3.1. Nr.10; 2.3.1. Nr. 52; 2.3.1. Nr. 53; 2.1. Nr.76 und 2.1. Nr.77 beschriftet worden sind mitsamt den darin enthaltenen Statikunterlagen über den Umbau einer Veranstaltungshalle im Objekt A. / A. 2-4 in 40219/40221 Düsseldorf, der Architekten B., Am Pflanzkamp 1, 40229 Düsseldorf an die Beklagte herauszugeben;

              2.

an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 65.306,98 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 22.737,23 € seit dem 6.05.2013, aus einem Betrag in Höhe von 24.395 € seit dem 05.06.2013, aus einem Betrag in Höhe von 4.806,96 seit dem 8.07.2013 sowie aus einem Betrag in Höhe von 13.367,79 € seit dem 17.08.2013 zu zahlen.

III.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

IV.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages, hinsichtlich der Herausgabe gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3500 €.

Tatbestand:

Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 14./17.08.2012 im Gebäude A. 5+7 /  2-4 40219/40221 Düsseldorf die im Plan Anlage 1.2 zum Mietvertrag rot umrandete Veranstaltungshalle, die sich über das Erdgeschoss sowie das 1. und 2. OG nebst Nebenräumlichkeiten erstreckte. Die Mietfläche war in § 1.2 des Mietvertrages mit 2.272,34 m² angegeben und sollte gemäß § 1.3 als Nettomietfläche fest vereinbart sein. In § 3.2 des Mietvertrages ist festgehalten, dass die Größe des Mietgegenstandes dem Mieter aufgrund Besichtigung bekannt ist und die Vermieterin für die Richtigkeit der im Vertrag festgelegten Flächen keine Haftung übernimmt.

In § 3.9 des Mietvertrages ist vereinbart, dass der Vermieter dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses – gerechnet ab 15.08.2012 – eine mietfreie Zeit von höchsten 4 Monaten für den Ausbau der Fläche gewährt sowie eine weitere mietfreie Zeit von 9 Monaten nach dem Beginn des Betriebes des Mieters. Diese sollte spätestens 13 Monate nach Vertragsbeginn enden.

In § 3.9. ist weiterhin festgehalten, dass die zuletzt genannte mietfreie Zeit entfällt, wenn der Mieter die Mietsicherheit 2 nicht rechtzeitig leistet. Insoweit regelt § 6.1 des Vertrages, dass der Mieter eine Mietsicherheit 1 in Höhe von 150.000,00 € bis zum 7.09.2012 leistet sowie vor Ablauf der mietfreien Zeit für den Ausbau der Flächen eine weitere Sicherheit (Mietsicherheit 2) in Höhe von 75.000,00 €.

Von der Mietbefreiung ausgenommen waren die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.

Wegen der weitergehenden Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die zu den Akten gereichte Anlage 2 Bezug genommen.

Der Klägerin waren im Zuge der Umbauarbeiten die im Tenor bezeichneten Aktenordner ausgehändigt worden.

Unter dem 14.09.2012 vereinbarten die Parteien einen Nachtrag zum Mietvertrag, in welchem die Leistung der Mietsicherheit 1 bestätigt wurde. Die Sicherheitsleistung erfolgte durch Stellung einer Bürgschaft der C. Allgemeine Versicherung AG (Anlage A 3). Eine Mietsicherheit 2 wurde nicht mehr geleistet.

Nach Beginn des Mietverhältnisses kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien mit Blick auf die Flächenabweichung in Bezug auf die tatsächliche und die im Vertrag festgehaltene Fläche. Diese weicht unstreitig in einer Größenordnung ab, dass eine Nettomietfläche von maximal 1879,68 m“ vorhanden war. Nachverhandlungen der Parteien über den Abschluss eines weiteren Nachtrages zum Mietvertrag blieben erfolglos.

Mit Schreiben vom 11.06.2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung und erklärte die fristlose Kündigung mit Blick auf die Flächenabweichung und sonstiger Mängel.

Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 15.08.2012 bis zum 31.12.201 erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 9.08.2013 erneut die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung auch über die Höhe der Betriebskosten.

Darüber hinaus erklärt die Klägerin die Anfechtung des Vertrages wegen arglistigen Verschweigens wesentlicher Mängel, die für die Betriebserlaubnis bzw. deren Versagung von Bedeutung waren.

In der Folgezeit nahm die Beklagte die Mietsicherheit 1 über 150.000 € in Anspruch. Die Bürgin ihrerseits nahm Rückgriff bei der Klägerin in Höhe von 75.000,00 €.

Die Klägerin verlangt mit vorliegender Klage Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen die sie insgesamt mit 29.430,84 € berechnet und Erstattung der an die Bürgin ausgezahlten Beträge. Darüber hinaus verlangt sie Freistellung von der Forderung der R + V Versicherung.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte bzw. die für sie tätige Verwalterin vor Ort habe positive Kenntnis von der nach DIN 277 zu berechnenden Fläche gehabt und diese im Mietvertrag arglistig verschwiegen. Sie ist der Ansicht auch über die Höhe der Betriebskosten habe die Beklagte sie arglistig getäuscht.

Darüber hinaus habe die Beklagte arglistig den Abnahmebericht der Firma Ifas vom 26.10.2010 zurückgehalten, der massive Mängel des Mietobjektes ausgewiesen habe. Schließlich sei das für die Lieferantenzufahrt notwendige Tor – insoweit unstreitig – nach Abschluss des Mietvertrages infolge der Einrichtung einer Bushaltestelle dauerhaft versperrt worden, so dass Anlieferungen per LKW nicht mehr möglich gewesen seien. Überdies sei die Grundleitung im Bereich der Damentoilette durch Baumaßnahmen im Nachbarbereich des Mietobjektes beschädigt worden. Auch dieses habe die Beklagte arglistig verschwiegen.

Die Klägerin beantragt,

                            1.

die Beklagte zu verurteilen, an sie 94.430,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 13.08.2013 zu zahlen;

2.

die Klägerin von einer Forderung der C. Allgemeine Versicherung AG in Höhe von 75.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 10.08.2013 freizustellen.

Die Beklagte beantragt,

                            die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt sie,

                            1.

die Klägerin zu verurteilen, acht Aktenordner, die mit den Nummern 2.3.1. Nr.5, 2.3.1. Nr.7,  2.3.1. Nr.8; 2.3.1. Nr.10; 2.3.1. Nr. 52; 2.3.1. Nr. 53; 2.1. Nr.76 und 2.1. Nr.77 beschriftet worden sind mitsamt den darin enthaltenen Statikunterlagen über den Umbau einer Veranstaltungshalle im Objekt A. 2-4 in 40219/40221 Düsseldorf, der Architekten B., Am Pflanzkamp 1, 40229 Düsseldorf an die Beklagte herauszugeben;

2.

die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 65.306,98 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 22.737,23 € seit dem 6.05.2013, aus einem Betrag in Höhe von 24.395 € seit dem 05.06.2013, aus einem Betrag in Höhe von 4.806,96 seit dem 8.07.2013 sowie aus einem Betrag in Höhe von 13.367,79 € seit dem 17.08.2013 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

                            die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Bezeichnung der Mietfläche als Nettomietfläche sei ein Versehen gewesen. Sie ist der Auffassung, angesichts der Regelungen im Mietvertrag und der Besichtigung des Objektes könne ihr keine arglistige Täuschung vorgehalten werden. Dies habe die Klägerin im Rahmen der Nachverhandlungen über den Mietvertrag offenbar ebenso gesehen. Denn sie habe nicht zeitnah gekündigt oder den Vertrag angefochten.

Eine arglistige Täuschung über die Höhe der anfallenden Nebenkosten scheide ebenfalls aus. Denn die Beklagte habe deren Höhe voraussehen können. Auch ohne Nutzung seien selbstredend Kosten angefallen, die auch die Mieterseite zu tragen habe.

Ein arglistiges Verschweigen der Mängel sei nicht gegeben, denn die Klägerseite sei sich über den Zustand des Objektes im Klaren gewesen. Die Vertragsregelung in Bezug auf die mietfreie Zeit von maximal 13 Monaten habe diesem Zustand gerade Rechnung tragen wollen.

Demgegenüber verlangt die Beklagte auf der Grundlage ihrer Abrechnung in Anlage CC 1 im Wege der Widerklage Begleichung restlicher Ansprüche aus dem Mietvertragsverhältnis.

Für das weitere Parteivorbringen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist unbegründet, während die zulässige Widerklage erfolgreich ist.

I.

Die Klage ist unbegründet.

Die Klägerin kann weder Zahlung in geltend gemachter Höhe von der Beklagten verlangten (dazu unter 1.) noch Freistellung von Verpflichtungen gegenüber der C. Allgemeine Versicherung AG (dazu unter 2).

1.

Die Klägerin kann unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt von der Klägerin Zahlung von 94.430,84 € verlangen.

a)

Die Klägerin trägt vor, als Vorauszahlung auf Nebenkosten insgesamt 29.430,84 € an die Beklagte gezahlt zu haben. Hinsichtlich des Restbetrages in Höhe von 65.000,00 € begehrt sie Erstattung der Beträge, die sie im Wege des Rückgriffs an die Bürgin gezahlt hat. Auch wenn die Klägerin insoweit nach ihrem Vortrag in der Klageschrift (Seite 9) insgesamt 75.000 € an die C. Versicherung gezahlt hat, macht sie lediglich einen Teilbetrag in Höhe von 65.000,00 € geltend.

b)

Ein Anspruch gemäß § 812 Abs.1 Satz 1 1. Alt. BGB besteht nicht.

Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten erfolgten mit rechtlichem Grund.

Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag ist nicht infolge der erklärten Anfechtungen als von Anfang an nichtig anzusehen.

Die Klägerin kann sich insoweit nicht mit Erfolg darauf berufen, sie sei bei Abschluss des Mietvertrages seitens der Beklagten arglistig getäuscht worden im Sinne von § 123 Abs.1 BGB.

Eine Täuschung über die Mietfläche liegt nicht vor. Dabei kann dahinstehen, ob die Vereinbarung im Mietvertrag hinsichtlich der Mietfläche versehentlich die Mietfläche als Nettofläche ausgewiesen hat, obwohl nach der Beklagtenseite ein Bruttobetrag gemeint war.

Die Beklagte handelte jedenfalls angesichts der weiteren vertraglichen Regelungen nicht arglistig. So ist in Ziffer 3.2 des Vertrages ausgewiesen, dass dem Mieter die Fläche bekannt aufgrund von Besichtigung ist und der Vermieter für die Richtigkeit der Flächenangaben keine Haftung übernimmt. Auch wenn an anderer Stelle des Mietvertrages die Fläche als fest vereinbart gilt, konnte die Beklagte jedenfalls davon ausgehen, dass sich der Mieter über die Gesamtfläche ein Bild gemacht hatte und die Flächenangabe der gemeinsamen Vereinbarung entsprach. Der für die Arglist notwendige Wissensvorsprung vor dem Vertragspartner, den der arglistig handelnde hier ausnutzt, ist im Licht der vertraglichen Vereinbarung nicht gegeben.

Im Übrigen fehlt es an Anhaltspunkten für ein doloses Handeln der Beklagten. Das als Anlage 4 seitens der Klägerin angeführte Schreiben kann hierfür keinen Beleg erbringen.

Ebensowenig kann eine arglistige Täuschung in Bezug auf die nach Ansicht der Klägerin exorbitant hohen Nebenkosten begründet werden. Allen Beteiligten war klar, dass die angegebenen Werte nur Näherungswerte sein konnten, weil die Beklagte nur auf Abrechnungen zurückgreifen konnte, die mehr als zwei Jahre zurücklagen. So hatte die Beklagte, wie sie mit Schreiben vom 23.07.2012 auch mitteilte, keinerlei Zahlen für 2010 und 2011 vorliegen. Mit Blick hierauf war auch für die Klägerin erkennbar, dass die angegeben und kalkulierten Werte der Nebenkosten nicht als sicher angenommen werden konnten. Selbst wenn die Beklagte sich dahingehend geäußert haben sollte, die Vorauszahlungen seien mehr als auskömmlich, kann eine Täuschung der Klägerin hierdurch nicht verursacht worden sein.

Hinsichtlich der Mängel der Mietsache ist ebenfalls eine arglistige Täuschung durch die Beklagte nicht schlüssig dargelegt.

Gemäß § 1.5 des Mietvertrages war der Klägerin der Zustand des Mietobjektes hinreichend bekannt. Insoweit scheidet jedenfalls ein arglistiges Handeln der Beklagten aus. Ausweislich der Regelung in § 2.1 des Mietvertrages war auch der technische Zustand des Gebäudes einschließlich etwaiger Sicherheitsmängel Gegenstand der vertraglichen Regelung.

Eine arglistige Täuschung hinsichtlich der weitergehenden Umstände ist ebenfalls nicht dargelegt.

Die Klägerin konnte den Vertrag auch nicht fristlos kündigen.

Hinsichtlich der Flächenabweichung scheitert eine Kündigung ohne Einhaltung der Frist schon daran, dass die Klägerin nach Erlangung der Kenntnis in Bezug auf die geringere Nettofläche seit Januar 2013 mit der Beklagten über eine Ergänzung des Mietvertrages verhandelte. Sie hat damit zu erkennen gegeben, dass sie die Abweichung für nicht so schwerwiegend hielt, dass ihr eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar gewesen wäre. Hieran muss sie sich auch nach dem Scheitern der Verhandlungen festhalten lassen.

Gleiches gilt für etwaige Mängel der Mietsache. D enn auch diese Mängel haben die Klägerin nicht unmittelbar nach Kenntnis zur Kündigung des Mietvertrages veranlasst.

2.

Die Klägerin kann von der Beklagten nach den Ausführungen zu Ziffer 1. auch keine Freistellung von den Verbindlichkeiten gegenüber der R+ V Versicherung in Höhe des noch nicht erfolgten Rückgriffs geltend machen, wie sich aus den nachfolgenden Ausführungen zur Widerklage ergibt.

II.

Die Widerklage ist zulässig. Es besteht ein rechtlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zur Klage im Sinne von § 33 ZPO.

1.

Die Widerklage zu Ziffer 1. gerichtet auf Herausgabe einzelner Ordner ist zulässig und begründet.

Der Antrag ist ausreichend bestimmt im Sinne des § 253 ZPO. Denn ermöglicht hinreichend deutliche eine Bestimmung der herauszugebenden Gegenstände.

Der Antrag ist auch begründet.

Die Klägerin hat ausweislich der Quittung CC 7 bestätigt die einzelnen Ordner erhalten zu haben. Letztlich bestreitet die Klägerin den Erhalt der Ordner nicht, will diese aber nicht von der Beklagten erhalten haben. Von wem konkret die Klägerin die Ordner erhalten hat, ist aber angesichts der Quittung CC 7 unerheblich. Der Anspruch der Beklagten ergibt sich sowohl aus § 985 BGB wie auch aus § 812 BGB. Die Beklagte ist Eigentümerin der Ordner, die Klägerin Besitzerin, die ihrerseits nach Nichtfortführung des Mietvertrages kein Recht zum Besitz der Unterlagen mehr hat.

Ein Zurückbehaltungsrecht ist weder schlüssig vorgetragen noch ersichtlich.

Ein entsprechender Anspruch ergibt sich aus § 812 BGB, weil der Rechtsgrund des Behaltendürfens nachträglich entfallen ist.

2.

Die Beklagte kann von der Klägerin weiterhin ausstehende Miete sowie Betriebskostennachzahlungen und Vorauszahlungen nach § 535 BGB in Höhe eines Restbetrages von 65.306,98 € verlangen.

Die Beklagte war berechtigt, von der Beklagten ab 15.12.2012 von der Beklagten Miete gemäß § 535 BGB zu verlangen. Denn die in § 3.9 des Mietvertrages geregelten Voraussetzungen für eine weitere mietfreie Zeit von neun Monaten war unstreitig nicht eingetreten. Die Klägerin ist ihrer vertraglichen Verpflichtung zur rechtzeitigen Gewährung der Mietsicherheit 2 unstreitig nicht nachgekommen.

Darüber hinaus kann die Beklagte Nebenkostennachzahlungen für das Jahr 2012 und Vorauszahlungen für das Jahr 2013 in geltend gemachter Höhe verlangen. Gegen die sich aus der Abrechnung ergebende Nachzahlungspflicht hat die Klägerin konkrete Einwände nicht erhoben. Soweit sie die abweichende Nettoquadratmeterzahl in anderem Zusammenhang einwendet, führt dies nicht zu einer Korrektur der Abrechnung. Denn die Nebenkosten sollten sich nach der vertraglich festgelegten Quadratmeterzahl bestimmen. Die weitergehenden Einwände gegen die Vorauszahlung der Nebenkosten sind nicht erheblich. Die Beklagte kann bis Ende 2014 noch Vorauszahlungen auf die Nebenkosten des Jahres 2013 verlangen. Eine Abrechnungsreife tritt erst mit Ablaufes eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode ein.

Ein Zurückbehaltungsrecht steht der Klägerin nicht zu, weil die Beklagte nach ihrem Vorbringen im Schriftsatz vom 22.04.2014, dem die Klägerin nicht in ausreichendem Umfang entgegen getreten ist, eine Einsichtnahme in die Belege nicht verwehrt hat.

III.

Die Entscheidung zu den Nebenkosten beruht auf §§ 286,288 BGB.

IV.

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 91 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Streitwert: 237.737,82 Euro.