Die Antragsgegnerin beauftragte das Notariat der Antragssteller mit der Erstellung und Beurkundung eines Kaufvertrags über ein Grundstück, welches die Antragsgegnerin mit einem „Studentencampus“ zu bebauen beabsichtigte.

Der von den Antragsstellern entworfene und beurkundete „Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung“ vom 11.10.2012 enthält hierzu insbesondere auf Initiative der Veräußerin, welche wirtschaftlich betrachtet (allein bzw. maßgeblich) die Stadt B war, detaillierte Regelungen zu einer konkreten Bauverpflichtung der Erwerber; hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den notariellen „Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung“ vom 11.10.2012 Bezug genommen. Der Verkehrswert des Grundstücks entsprach unstreitig dem im Vertrag vereinbarten Kaufpreis i.H.v. 2.000.665,10 €.

Über diese Leistung rechneten die Antragssteller mit Kostenrechnung vom 29.08.2013, Nr. ##S####-RO, gegenüber der Antragsgegnerin auf Basis eines Geschäftswerts von 8.600.665,10 € ab (Bl. ## d.A.). Diese Rechnung ersetzten die Antragssteller mit Schriftsatz vom 29.11.2013 durch die Rechnung vom 29.11.2013 (Bl. ## d.A.).

Die Antragssteller sind der Ansicht, dass bei der Schätzung des Geschäftswerts für die im Kaufvertrag übernommene Bauverpflichtung gemäß § 30 Abs. 1 KostO 30% der Baukosten abzüglich des Gesamtveräußerungspreises des bebauten Grundstücks anzusetzen sei, wobei rechnerisch von 22 Mio. Euro für die Baukosten ausgegangen wurde. In der Rechnung ist als Erläuterung angeben, dass der Geschäftswert der Bauverpflichtung auf Basis von 30% der „Gesamtkaufpreise abzüglich Grundstückskaufpreis“ errechnet worden sei. Die Antragssteller argumentieren, dass ein Ausnahmefall im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Hinblick auf dessen Beschluss vom 24.11.2005, V ZB 103/05, vorliege, da das in Rede stehende Projekt trotz einer „Wohnbebauung“ aufgrund der Fluktuation der Bewohner eines Studentenwohnheims eher einer gewerblichen Nutzung entspreche. Für einen solchen Fall der Errichtung gewerblicher Objekte sei 30% der Baukosten angemessen, insbesondere angesichts des besonders hohen Interesses der Stadt B an der Sicherstellung der Durchführung der geplanten Bebauung zur Vermeidung einer „Bauruine“.

Die Antragsgegner wenden hiergegen ein, dass die Antragssteller schon nicht 30% der Baukosten, welche 10.978.047,50 € betragen, zur Grundlage seiner Berechnung gemacht habe, sondern 30% der (auf 22 Mio. Euro gerundeten) avisierten Gesamtveräußerungspreise (22.008.314,40 €). Zudem liege kein Ausnahmefall i.S.d. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor bzw. einer solchen Rechtsprechung sei im Hinblick auf den vorliegenden Fall nicht zu folgen, weil die Baukosten nicht im Interesse des Verkäufers des Grundstücks lägen. Es sei schlicht um die Behebung eines städtebaulichen Missstands gegangen, welches ein ideelles Interesse darstelle, gleichwohl der Bundesgerichtshof auch ein solches als ein wirtschaftliches Interesse anerkannt habe. Es sei zu berücksichtigen, dass der Stadt B durch die Bebauung keine Gewerbesteuereinnahmen zufließen werden und dass auch keine dauerhaften Arbeitsplätze geschaffen werden, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Errichtung des Studentenwohnheims entstehen. Folglich habe kein finanzielles Interesse der Stadt bestanden hinsichtlich der Bauverpflichtung. Jedenfalls habe der Bundesgerichtshof den von den Antragsstellern propagierten Ausnahmefall nur unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgericht und des Oberlandesgerichts Zweibrücken angedeutet, während das Bayerische Oberlandesgericht nur 10% der voraussichtlichen Investitionskosten angesetzt habe, was hier nur ca. 1,1 Mio. Euro ausmache und nicht 6,6 Mio. Euro – wie nach der Berechnung der Antragssteller. Es spreche nichts dagegen, den Geschäftswert der Bauverpflichtung in Höhe von 2.000.665,10 € anzusetzen, da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof die Diskrepanz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis bzw. in Ermangelung dessen der „Wiederkaufpreis“ maßgeblich sei. Auch die Höhe der Vertragsstrafe für den Fall des Verstoßes gegen die Bauverpflichtung in Höhe von 100.000,00 € spreche gegen den von den Antragsstellern angesetzten Geschäftswert. Es liege demnach ein Ermessensfehler der Antragssteller vor.

Die Antragssteller erstellten in Absprache mit der Antragsgegnerin, vertreten durch Herrn N, und mit dem Immobilienmakler I vom 04.03.2013 datierende „Hinweise für den Vertrieb“ hinsichtlich des „Objekts Studentencampus B“; hinsichtlich des Inhalts wird auf das entsprechende Dokument in der Notarakte Bezug genommen. Diese Vertriebshinweise wurden Herrn I und der Antragsgegnerin zur Verfügung gestellt und in der Folgezeit noch mehrfach überarbeitet. Die vorangegangene und nachfolgende e-mail-Korrespondenz stellte sich auszugsweise folgendermaßen dar:

Am 04.11.2012 schrieb Herr I an Frau S, die zuständige Ansprechpartnerin im Notariat der Antragssteller, und bat um Mitteilung, wann mit „dem Entwurf“ gerechnet werden könne. Dies gelte auch für den „Musterkaufvertrag“. Am 19.11.2012 schrieb erneut Herr I an Frau S, dass „wir“ keine Mietgarantie gäben, sondern eine Vermietungsgarantie. Dies sei auch wichtig für den Kaufvertragsentwurf. Am 16.03.2013 schrieb die vertretungsberechtigte Mitarbeiterin der Antragsgegnerin L an Frau S u.A., dass „wir“ die „überlassenen Vertragsunterlagen erhalten, geprüft“ haben und „bestätigen, dass ihre Datei, mit heutige Fassung, Datum 16.03.2013. hiermit freigegeben ist.“ Herr N schrieb per e-mail am 09.07.2013 an Frau S und bat darum „die Unterlagen“ an die Kunden per mail zu versenden und führte u.A. aus, dass die „Personalisierung“ zu diesem Zeitpunkt noch nicht notwendig sei. Am 24.07.2013 schrieb Herr N unter dem Betreff „Abtretung an Sparkasse Notarvertrag Studentencampus“ an Frau S, dass er „anbei die gewünschte Formulierung der Sparkasse zur Abtretung der Kaufpreisansprüche mit der Bitte um Berücksichtigung im Kaufvertrag“ übersende. Auf Grundlage der genannten Vertriebshinweise kam es zu zwei Beurkundungsterminen im Hause der Antragssteller. Die in der Notarakte enthaltene letzte Version des Kaufvertragsentwurfs, der nach Auffassung bzw. Behauptung der Antragssteller der beauftragte Serienentwurf sei, ist als „Bauträgerkaufvertrag über Wohnungseigentum nebst Mietverwaltungsvertrag“ bezeichnet.

Über diese Leistungen rechneten die Antragssteller mit Kostenrechnung vom 29.08.2013, Nr. S #######-RO, gegenüber der Antragsgegnerin auf Basis eines Geschäftswerts von 5,1 Mio. Euro ab (Bl. ## d.A.). Diese Rechnung ersetzten die Antragssteller mit Schriftsatz vom 29.11.2013 durch die Rechnung vom 29.11.2013 (Bl. ## d.A.), welche nunmehr von einem Geschäftswert von 22.008,314,40 € ausgeht.

Die Antragssteller sind der Ansicht, dass die Antragsgegnerin einen Serienentwurf für alle 172 zu veräußernden Einzelobjekte erfordert habe i.S.v. § 145 Abs. 1 KostO, deren Gesamtveräußerungspreis unstreitig 22.008.314,40 € ausmacht.

Die Antragsgegnerin ist der Ansicht, dass sie keinen Serienentwurf erfordert habe. Allenfalls habe der Makler I einen solchen erfordert, wie insbesondere die e-mail vom 04.11.2012 zeigen dürfte. Herr I habe hierfür jedenfalls keine Vertretungsmacht seitens der Antragsgegnerin gehabt, zumal er auch nicht für die Antragsgegnerin aufgetreten sei, sondern für sich selber. Herr I habe als Makler auch Eigeninteressen verfolgt. Sie habe den Auftrag des Herrn I auch nicht genehmigt, insbesondere nicht durch die „Freigabe“ des Entwurfs in der e-mail vom 16.03.2013.

Die Antragssteller beantragen die Entscheidung des Landgerichts gemäß § 127 Abs. 1 S. 2 GNotKG. Sie begehren die Feststellung der Rechtmäßigkeit der beiden Kostenrechnungen in der letzten Fassung jeweils vom 29.11.2013.

II.

Auf den zulässigen Antrag der Notare gemäß § 127 Abs. 1 S. 1 GNotKG ist einerseits die Rechtmäßigkeit der Rechnung Nr. S #######-RO in der Fassung vom 29.11.2013 festzustellen, und andererseits ist die Rechnung Nr. ##S####-RO in der Fassung vom 29.11.2013 von den Antragsstellern zu korrigieren.

Anwendbar ist für das Verfahren das GNotKG gemäß § 134 Abs. 1 GNotKG, da der Antrag bei Gericht nach dem 23.07.2013 eingereicht wurde.

Materiell ist hingegen noch die KostO anwendbar gemäß § 134 Abs. 2 GNotKG, da der Auftrag betreffend der in Rede stehenden Rechnungen jeweils vor dem 23.07.2013 erteilt worden ist.

Beide Kostenrechnungen sind formell nicht zu beanstanden. Insbesondere das Zitiergebot ist angesichts der Korrektur der Rechnungen gewahrt.

1. Kostenrechnung Nr. ##S####-RO:

Der Gesamtgeschäftswert, der dieser Kostenrechnung zugrunde zu legen ist, beträgt abweichend von der Berechnung der Antragssteller 2.667.553,40 € und nicht 8.600.665,10 €.

Die Kammer vermag der Rechtsauffassung der Antragssteller und der Präsidentin des Landgerichts bzw. der Bezirksrevisorin des Landgerichts hinsichtlich der schätzweisen Bestimmung des Geschäftswerts für die Bauverpflichtung gemäß § 30 Abs. 1 KostO nicht zu folgen.

Zunächst ist der Antragsgegnerin darin zuzustimmen, dass die Berechnung der Antragssteller in der Kostenrechnung ungeachtet dessen, ob 30% der Baukosten für die Bauverpflichtung eine angemessene Schätzungsgrundlage darstellen können, diesem Maßstab jedenfalls tatsächlich nicht entspricht.

Die Antragssteller geben in der Kostenrechnung an, dass sie 30% der Gesamtkaufpreise – also der Endveräußerungspreise nach Bebauung – zugrunde gelegt hätten (abzüglich Grundstückskaufpreis). Allenfalls wäre also nach der eigenen Rechtsauffassung der Antragssteller ein Betrag von 3.293.414,25 € (= 10.978.047,50 € X 0,3) anzusetzen, da die geplanten Baukosten unstreitig nur 10.978.047,50 € betragen.

Aber selbst die angeblich – laut Erläuterung in der (korrigierten) Rechnung - vorgenommene Berechnung ergibt nicht den propagierten (Gesamt-)Geschäftswert von 8.600.665,10 €. 30% des von den Antragsstellern auf 22 Mio. gerundeten „Gesamtverkaufpreises“ entspricht 6,6 Mio. Euro. Zuzüglich des Geschäftswerts für den Kaufvertrag (2.000.665,10 €) ergibt sich also der angegebene Geschäftswert von 8.600.665,10 €. Folglich haben die Antragssteller mitnichten von 30% des „Gesamtverkaufpreises“ den Grundstückskaufpreis abgezogen (und hierzu dann den Grundstückskaufpreis addiert, so dass der Gesamtgeschäftswert letztlich nur 6,6 Mio. Euro hätte betragen müssen), sondern die Antragssteller haben ohne Abzug des Grundstückkaufpreises 30% des „Gesamtverkaufpreises“ für die Ermittlung des Geschäftswerts der Bauverpflichtung angesetzt. Die Antragssteller haben also genau so gerechnet, wie in der ersten Rechnung vom 29.08.2013 (Bl. ## d.A.) angegeben wurde und nicht etwa abzüglich des Grundstückkaufpreises, wie in der Antragsschrift behauptet wurde.

Die Kammer ist unabhängig von dieser bereits rechnerisch falschen bzw. auf Basis der eigenen Rechtsauffassung der Antragssteller falschen Berechnung anderer Auffassung als die Antragssteller – und im Ergebnis auch als die Antragsgegnerin. Zunächst stimmt die Kammer der Antragsgegnerin dahingehend zu, dass hier im Hinblick auf die Rechtsprechung des 2. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 24.11.2005, V ZB 103/05) kein Ausnahmefall vorliegt, der rechtfertigen könnte, 30% der Baukosten (und schon gar nicht der Endveräußerungspreise) anzusetzen, zumal der Bundesgerichtshof auch gar nichts dazu gesagt hat, dass in einem solchen Ausnahmefall 30% der Baukosten eine angemessene Schätzungsgrundlage wäre (was auch zu verneinen ist, s.u.). Die Kammer folgt der Argumentation der Antragsgegnerin, wonach der vorliegende Fall schon nicht mit der Errichtung einer Gewerbeimmobilie durch den Bauverpflichteten vergleichbar ist, in welchem Falle die betreffende Gemeinde auch ein erhebliches wirtschaftliches Interesse verfolgt durch die Generierung zusätzlicher Steuereinnahmen und der Schaffung von Arbeitsplätzen. Dass hier die Stadt B ein erhebliches Interesse hatte, die Durchführung der Bebauung über eine allgemeine Bauverpflichtung hinaus besonders sicherzustellen zur Vermeidung einer Bauruine, ist entsprechend des Sachvortrags der Antragssteller durchaus nachvollziehbar – aber letztlich unerheblich. Das Interesse an der Vermeidung einer Bauruine hat jede Gemeinde bei der Vereinbarung einer Bauverpflichtung. Die Gemeinde B hat hier nur erhöhte Sicherungsmaßnahmen im Vertrag verankern lassen, um den Vertragspartner zur Vertragserfüllung konkret auf ein bestimmtes Projekt bezogen (Bau von Studentenwohnheimen) anzuhalten. Das Ausmaß der Sicherheiten ist für den Geschäftswert einer Leistung auch im Rahmen einer Schätzung gemäß § 30 Abs. 1 KostO aber in der Regel unerheblich. Es kommt allein auf das zu sichernde Interesse an, welches sich nicht durch das Maß erhöht, in welchem die Verwirklichung des Interesses abgesichert wird. Ebenso wenig wie sich der Geschäftswert des Grundstückskaufvertrags durch den Wert der (beidseitig) eingeräumten Sicherheiten (Grundschuld, Auflassungsvormerkung, etc.) erhöht, erhöht sich der Wert des Interesses der Gemeinde an einer Bauverpflichtung durch Vereinbarungen, die die konkrete Erfüllung der Bauverpflichtung regeln bzw. sichern sollen. Die Kammer ist der Auffassung, dass hier demnach der Standardfall entsprechend der Rechtsprechung des 2. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vorliegt, wonach der Wert der Bauverpflichtung durch Schätzung anhand des vereinbarten Kaufpreises bzw. des Rückkaufpreises zu bestimmen ist, wenn sich eine Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks nicht aus dem Kaufvertrag oder sonstigen Umständen ergibt, wobei der Wert mit einem prozentualen Anteil des Kaufpreises unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls bestimmt werden kann und muss. Die Kammer ist dabei der Auffassung, dass diese Grundsätze auch dann gelten, wenn zwischen den Parteien unstreitig ist, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht, wie hier der Fall ist. Der Bundesgerichtshof hatte zwar wohl hauptsächlich die Fälle im Blick, wo die Gemeinde einen irgendwie gearteten „Kaufpreisnachlass“ vom Verkehrswert gewährte und quasi als Gegenleistung die Bauverpflichtung vom Erwerber erhielt, während unbekannt ist, wie hoch die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert ist. Der Bundesgerichtshof spricht aber allgemein davon, dass die Schätzung anhand des vereinbarten Kaufpreises (bzw. des Rückkaufpreises, der hier identisch ist) zu bestimmen ist, wenn sich eine Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks nicht aus dem Kaufvertrag oder sonstigen Umständen ergibt. Letztere Voraussetzung ist auch erfüllt, wenn es gar keine Differenz gibt. Ungeachtet dessen ob der Bundesgerichtshof so weitgehend, also auch für die vorliegende Fallkonstellation Ausführungen machen wollte, ist die Kammer der Ansicht, dass eine Schätzung anhand des vereinbarten Kaufpreises in der vorliegenden Fallkonstellation grundsätzlich auch die einzig sachgerechte Lösung ist. Die Baukosten als Grundlage der Schätzung erscheinen nicht sachgerecht. Die Gemeinde hätte alternativ zum Abschluss des Vertrags sicherlich nicht selbst das Projekt verwirklicht, also selber die Baukosten investiert, so dass nicht mit einer „Ersparnis“ dieser Kosten argumentiert werden kann bei der Bestimmung des Interesses der Gemeinde an der Bauverpflichtung. Zudem ist auch nicht zu übersehen, dass vielfach die konkreten Baukosten bei Kaufvertragsschluss noch gar nicht feststehen (wobei die Gemeinde der Höhe der Baukosten auch gleichgültig gegenüber steht, sondern nur am Ergebnis interessiert ist), so dass dies in vielen Fällen schon keine praktikable Schätzungsgrundlage wäre. Dass dies im vorliegenden Fall anders ist, weil zwischen den Parteien unstreitig ist, dass der Kaufpreis exakt dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht, rechtfertigt keine grundlegende Schätzung auf Basis der Baukosten. Es erscheint im Übrigen auch nicht sachgerecht, dass der Geschäftswert einer Zusatzleistung gemäß § 20 Abs. 1 S. 1 KostO aufgrund der gewählten Schätzungsgrundlage in der Regel deutlich über dem Geschäftswert der Hauptleistung liegen sollte. Dies wäre in der Mehrzahl der Fälle – wie auch hier – die praktische Auswirkung einer Schätzung auf Basis der Baukosten, da die Baukosten meist ein Vielfaches des Grundstückspreises betragen. Soweit man dagegen sicherlich argumentieren könnte, dass dies im Einzelfall dadurch korrigiert werden könnte, dass ein entsprechend niedrigerer Prozentanteil an den Baukosten im Einzelfall als angemessen angesehen werden könnte – wie etwa durch Ansatz von nur 10%, wie dies das Bayerische Oberlandesgericht in der oben genannten Entscheidung für eine Gewerbeimmobilie annahm – reicht dies als stichhaltiges Argument für eine Schätzung auf Basis der Baukosten nicht aus. Insgesamt erscheint ein Prozentsatz des Grundstückskaufpreises als die sowohl angemessenste als auch praktikabelste Schätzungsgrundlage für die Fälle eines sich nicht aus der Urkunde ergebenden „Kaufpreisnachlasses“, wobei im Einzelfall zu entscheiden wäre, welcher konkrete Prozentsatz angemessen ist. Jedenfalls ist der Wert der Zusatzleistung "Bauverpflichtung" im Regelfall durch den Wert der Hauptleistung des Kaufvertrags "gedeckelt".

Die Kammer ist der Auffassung, dass im vorliegenden Fall insbesondere aufgrund der stark konkretisierten Bauverpflichtung eine Schätzung des Geschäftswerts der Zusatzleistung „Bauverpflichtung“ gemäß §§ 20 Abs. 1 S. 1, 30 Abs. 1 KostO auf Basis von 1/3 des Grundstückskaufpreises angemessen ist. Der Kammer ist dabei durchaus bewusst, dass sie damit den Geschäftswert im Ergebnis sogar niedriger schätzt als dies der Auffassung der Antragsgegnerin entspricht, die ausführte, dass nichts dagegen spreche, den vollen Kaufpreis als Schätzungsgrundlage des Werts der Zusatzleistung „Bauverpflichtung“, also in Höhe von 2.000.665,10 €, anzusetzen. Die Kammer ist nicht daran gehindert, einen für die Antragsgegnerin noch günstigeren Gegenstandswert anzunehmen, als dies ihrer eigenen Auffassung entspricht, da der Geschäftswert durch die Kammer umfassend überprüfbar ist. Die Kammer ist entsprechend der obigen Ausführungen der Auffassung, dass 100% des Grundstückskaufpreises bzw. des Rückkaufpreises in der Regel den Maximalbetrag des Geschäftswerts einer solchen Zusatzleistung darstellen kann, wobei meist ein deutlich darunter liegender (prozentualer) Betrag - immer abhängig von den Umständen des Einzelfalls - angemessen ist.

Folglich ist hier im Ergebnis gemäß § 30 Abs. 1 KostO für die Bauverpflichtung ein isolierter Geschäftswert von schätzweise 666.888,36 € zu ermitteln gewesen. Der Gesamtgeschäftswert beträgt demnach 2.667.553,40 € (= 2.000.665,10 € + 666.888,36 €).

Die Kammer hat insoweit davon abgesehen, auf Basis dieses Gegenstandswerts die Kostenrechnung selbst neu zu berechnen; dies wird der Neuberechnung den Antragsstellern auf Basis des festgestellten Gegenstandswerts von 2.667.553,40 € vorbehalten. Der Grundsatz, dass das mit Einwendungen gegen eine Notarkostenrechnung befasste Landgericht die Notargebühr selbst berechnen muss, wenn es vom Gegenstandswert der Kostenrechnung abweicht, gilt nicht, wenn der Wert nach § 30 Abs. 1 KostO geschätzt werden muss (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 24.11.1980, 3 W 168/80, JurBüro 1981, 1059; Hartmann Kostengesetze, 41. Auflage, § 156 KostO, Rn. 34). Dies ist hier der Fall.

2. Kostenrechnung Nr. S #######-RO:

Diese Kostenrechnung ist rechtmäßig.

Auf Basis des beidseitigen Sachvortrags ist angesichts des Inhalts der Notarakte – insbesondere aufgrund des vorliegenden e-mail-Verkehrs zwischen den Beteiligten – als bewiesen anzusehen, dass die Antragsgegnerin einen Serienkaufvertragsentwurf für die Veräußerung der avisierten 172 Einzeleinheiten des Gesamtobjekts (Bauträgerkaufverträge) veranlasste i.S.v. § 145 Abs. 1 KostO.

Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen demjenigen, der als Kostenschuldner in Anspruch genommen wird, das als "Erfordern” eines Entwurfs i.S. von § 145 Abs. 1 KostO gewertete Verhalten eines Dritten zuzurechnen ist, beurteilt sich nach den Grundsätzen der §§ 164 ff. BGB, auch wenn der Kostenanspruch des Notars dem öffentlichen Recht zuzuordnen ist (LG Aachen, BWNotZ 2011,84; OLG Köln, Beschluss vom 03.04.1992 - 2 Wx 53/91. DNotZ 1992, 749). Ein danach erforderliches Handeln in fremdem Namen ergab sich vorliegend jedenfalls aus den Umständen: Die Antragssteller waren von dem Immobilienmakler I, der damals von der Antragsgegnerin in den (beabsichtigten) Vertrieb der Einzelobjekte eingebunden worden war, wie sich aus dem unbestrittenen Sachvortrag der Antragssteller ergibt (insbesondere aus den „Hinweisen für den Vertrieb“ und aus der e-mail vom 04.11.2012) mit der Fertigung eines Serienkaufvertragsentwurfs betreffend der avisierten Veräußerung der geplanten 172 Einzelobjekte mit einem geplanten Gesamtveräußerungspreis von 22.008.314,40 € beauftragt worden. Wird ein Notar von einem Immobilienmakler, der von Verkäuferseite beauftragt worden ist, zur Vorbereitung von späteren Kaufverträgen damit beauftragt, einen (Serien-)Kaufvertragsentwurf zu fertigen, so erfolgt dies in der Regel nicht in eigenem Namen, sondern für den Verkäufer (vgl. LG Wiesbaden, BauR 2013, 647; LG Aachen aaO; OLG Köln aaO). So liegt der Fall hier. Mithin handelte der Makler I nach dem Empfängerhorizont der Antragssteller bei der Beauftragung des Serientwurfs im Namen der Antragsgegnerin (§ 164 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Kammer verkennt dabei nicht, dass der Makler I auch eigene Provisionsinteressen verfolgte; dies ist aber der Normalfall des Handelns eines Immobilienmaklers.

Ob Herr I dabei in wirksamer Vollmacht der Antragsgegnerin handelte, kann offen bleiben. Jedenfalls hat die Antragsgegnerin das Handeln des Maklers I konkludent genehmigt (§ 177 Abs. 1 BGB). In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass eine tatsächliche Benutzung des beauftragten und vom Notar erstellten Urkundsentwurfs (gegenüber Dritten) durch den Kostenschuldner als konkludente Genehmigung der Beauftragung des Dritten durch den Kostenschuldner anzusehen ist. Hierbei reicht schon aus, dass der Kostenschuldner den Notar bittet, den Kaufvertragsentwurf einem Dritten zu übersenden (LG Aachen aaO). Ein solcher Fall liegt hier vor. Jedenfalls durch die e-mails des die Antragsgegnerin unstreitig wirksam vertretenen Herrn N vom 09.07.2013 und vom 24.07.2013 an Frau S, durch die e-mail vom 16.03.2013 der ebenfalls in wirksamer Vollmacht der Antragsgegnerin handelnden Frau L sowie durch die unstreitige Verwendung des Serienentwurfs als Vorlage bei zwei durchgeführten Kaufvertragsbeurkundungen hat die Antragsgegnerin die Beauftragung des Serienentwurfs konkludent genehmigt. Mit der e-mail vom 09.07.2013 bat Herr N darum „die Unterlagen“ – womit ersichtlich der Serienentwurf gemeint war – an die Kunden per mail zu versenden und führte u.A. aus, dass die „Personalisierung“ zu diesem Zeitpunkt noch nicht notwendig sei. Am 24.07.2013 schrieb Herr N unter dem Betreff „Abtretung an Sparkasse Notarvertrag Studentencampus“ an Frau S, dass er „anbei die gewünschte Formulierung der Sparkasse zur Abtretung der Kaufpreisansprüche mit der Bitte um Berücksichtigung im Kaufvertrag“ übersende. Folglich hat die Antragsgegnerin auch aktiv an der ständigen Anpassung des Serienentwurfs mitgewirkt und hat insoweit die maßgeblichen Vorgaben geliefert, wie dies die Antragsstellerin vorträgt. Mit der e-mail vom 16.03.2013 wurde der Entwurf zudem explizit nach Prüfung „freigegeben“. Die sodann tatsächliche Verwendung des Serienkaufvertragsentwurfs durch die Antragsgegnerin als Vorlage bei zwei tatsächlich durchgeführten Kaufvertragsbeurkundungen (zugunsten der Antragsgegnerin als Verkäuferin), ließ den Willen der Antragsgegnerin, das Handeln des Herrn I zu genehmigen, deutlich zutage treten. Demzufolge haben die Antragssteller die Genehmigung des Serienentwurfs durch die Antragsgegnerin bewiesen.

Soweit die Antragsgegnerin meint, dass kein Serienvertragsentwurf beauftragt bzw. genehmigt worden sei, sondern allenfalls Einzelkaufvertragsentwürfe, ist dem nicht zu folgen. Im Rahmen von § 145 Abs. 1 KostO ist im Einzelfall – auch in Abgrenzung zu § 147 Abs. 2 KostO, wonach hierunter ein Vertragsmuster fallenkann (vgl. Hartmann Kostengesetze, 41. Auflage, § 147 KostO, Rn. 42) – zu prüfen, ob der Notar lediglich mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs für einen oder mehrere Einzelfälle beauftragt worden sein sollte oder ob er mit der Erstellung eines Serienvertragsentwurfs für eine bestimmte Zahl von Fällen beauftragt wurde; falls keine bestimmte Zahl von Fällen absehbar war, spricht Einiges für ein Vertragsmuster, welches unter § 147 Abs. 2 KostO fiele. Im vorliegenden Fall gingen sowohl der Antragssteller, als auch der Makler I und die Antragsgegnerin davon aus, dass der vom Notar zu erstellende Kaufvertragsentwurf, der zur Veräußerung durch die Antragsgegnerin an die „Endkunden“ dienen sollte, potentiell als Vorlage für die Veräußerung sämtlicher geplanter 172 Einzeleinheiten dienen sollte. Dies ergibt sich aus der e-mail-Korrespondenz und dem beidseitigen Sachvortrag. Zum Zeitpunkt der Beauftragung durch den Makler I und auch noch zum Zeitpunkt der Genehmigung durch die Antragsgegnerin (spätestens im Juli 2013) gingen dabei alle Beteiligten noch davon aus, dass sämtliche 172 Kaufverträge bei den Antragsstellern beurkundet werden sollten – die Antragsstellerin hat unwidersprochen vorgetragen, dass die Antragsgegnerin erst danach ihren Vertrieb neu aufstellte (und wohl auch nicht mehr exklusiv mit Herrn I zusammenarbeitete), was wohl erst dazu führte, dass die Antragsgegnerin nunmehr die Kaufverträge (auch) bei anderen Notaren beurkunden ließ - ob insoweit der Serienentwurf als Vorlage dient(e), ist unbekannt, aber jedenfalls unerheblich. Maßgeblich ist für das Erfordern eines Serienentwurfs gemäß § 145 Abs. 1 KostO der Inhalt des Auftrags zum Zeitpunkt der Beauftragung bzw. zum Zeitpunkt der Genehmigung. Diesen Auftrag haben die Antragssteller auch erfüllt durch Erstellung des entsprechenden in der Notarakte enthaltenen Serienentwurfs mit der Überschrift „Bauträgerkaufvertrag über Wohnungseigentum nebst Mietverwaltungsvertrag“.

Der Geschäftswert für einen Serienentwurf ermittelt sich aus der Summe der Einzelwerte der in Aussicht genommenen Verträge (BGH MDR 2009, 55; Schleswig-Holsteinisches OLG, JurBüro 1994, 287). Folglich ist der Geschäftswert von den Antragsstellern zutreffend auf Basis des avisierten Gesamtveräußerungserlöses der 172 Einzeleinheiten i.H.v. 22.008.314,40 € bestimmt worden – entsprechend der letzten Fassung der Kostenrechnung.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei (§ 130 Abs. 2 S. 3 GNotKG, § 81 Abs. 1 u. 2 FamFG).

Eine Wertfestsetzung ist nicht veranlasst, da keine Gerichtsgebühr anfällt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen diese Entscheidung findet ohne Rücksicht auf den Wert des Beschwerdegegenstands die Beschwerde statt (§ 129 Abs. 1 GNotKG), die beim Landgericht Bonn, Wilhelm-Straße, 53111 Bonn, binnen eines Monats ab Bekanntgabe dieses Beschlusses einzulegen wäre (§§ 63, 64 FamFG). Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist von dem Beschwerdeführer oder seinem Bevollmächtigten zu unterzeichnen.

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FamFG

(1) Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG

(1) Die Beschwerde ist, soweit gesetzlich keine andere Frist bestimmt ist, binnen einer Frist von einem Monat einzulegen. (2) Die Beschwerde ist binnen einer Frist von zwei Wochen einzulegen, wenn sie sich gegen folgende Entscheidungen richtet: 1

(1) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab. (2) Fordert der andere Teil den Vertretenen zur Erklärung über die Gene

(1) Die Beschwerde ist bei dem Gericht einzulegen, dessen Beschluss angefochten wird. Anträge auf Bewilligung von Verfahrenskostenhilfe für eine beabsichtigte Beschwerde sind bei dem Gericht einzulegen, dessen Beschluss angefochten werden soll. (

(1) Der Antrag auf Entscheidung des Landgerichts, die Beschwerde und die Rechtsbeschwerde haben keine aufschiebende Wirkung. Das Gericht oder das Beschwerdegericht kann auf Antrag oder von Amts wegen die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anor

(1) Gegen die Entscheidung des Landgerichts findet ohne Rücksicht auf den Wert des Beschwerdegegenstands die Beschwerde statt. (2) Gegen die Entscheidung des Oberlandesgerichts findet die Rechtsbeschwerde statt.

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bei uns veröffentlicht am 24.11.2005

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 103/05 vom 24. November 2005 in der Notarkostensache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja KostO §§ 20 Abs. 1, 30 Abs. 1 a) Der Geschäftswert für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags bestim

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Bundesgerichtshof Beschluss, 24. Nov. 2005 - V ZB 103/05

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 103/05

vom

24. November 2005

in der Notarkostensache

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

KostO §§ 20 Abs. 1, 30 Abs. 1

a) Der Geschäftswert für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags bestimmt sich

nach dem Gesamtwert der Leistungen des Käufers; ist der Verkehrswert des verkauften

Grundstücks höher, ist dieser maßgebend.

b) Die Übernahme einer Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung in einem Grundstückskaufvertrag

ist eine vermögensrechtliche Angelegenheit im Sinne von § 30 Abs. 1 KostO, auch

wenn der Verkäufer kein wirtschaftliches, sondern ein ideelles Interesse an der Erfüllung

der Verpflichtung hat.

c) Gewährt der Grundstücksverkäufer dem Käufer für die Übernahme einer Bau- und

Selbstnutzungsverpflichtung einen Preisnachlass, ist mangels anderer Anhaltspunkte die

Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks

als Wert der übernommenen Verpflichtung anzusetzen; entspricht der Kaufpreis dem Verkehrswert

, ist der Wert der Verpflichtung grundsätzlich mit einem prozentualen Anteil des

Kaufpreises unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen.

BGH, Beschl. v. 24. November 2005 - V ZB 103/05 - OLG Köln

LG Bonn

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 24. November 2005 durch

den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,

Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

beschlossen:

Die weitere Beschwerde gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 9. Februar 2005 wird zurückgewiesen.
Der Kostengläubiger trägt die den Kostenschuldnern in dem Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten.
Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde beträgt 174 €.

Gründe:

I.

1: Der Kostengläubiger beurkundete am 15. Dezember 2003 einen Grundstückskaufvertrag , an dem die Kostenschuldner als Käufer und die weitere Beteiligte als Verkäuferin beteiligt waren. Die Kostenschuldner verpflichteten sich außer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises von 40.400 € (80 €/qm) auch zur Bebauung des Kaufgegenstands mit einem Wohnhaus innerhalb von drei Jahren ab Vertragsschluss und zur anschließenden Selbstnutzung des Hauses während weiterer drei Jahre. Der Verkehrswert des verkauften Grundstücks betrug 42.925 € (85 €/qm).

2: In seiner Kostenberechnung vom 5. Januar 2004 hat der Kostengläubiger als Geschäftswert für die Beurkundung des Kaufvertrags einen Betrag von 94.400 € angesetzt; dabei hat er die Bauverpflichtung mit 30 Prozent der geschätzten voraussichtlichen Baukosten von 180.000 € bewertet, also mit 54.000 €.

3: Die Kostenschuldner haben u.a. diesen Wertansatz mit ihrer Beschwerde angegriffen. Das Landgericht hat insoweit die Kostenberechnung geändert und sowohl für die Bauverpflichtung als auch für die Selbstnutzungsverpflichtung einen Betrag von jeweils 3.000 € angesetzt. Hiergegen richtet sich die von dem Landgericht zugelassene weitere Beschwerde des Kostengläubigers, die das Oberlandesgericht zurückweisen möchte. Es sieht sich daran jedoch durch die auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen des Oberlandesgerichts Frankfurt a.M. vom 22. März 1976 (DNotZ 1977, 502), des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 3. Dezember 1992 (MittBayNot 1993, 226) und des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 24. November 1998 (FGPrax 1999, 76) gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt (Beschl. v. 10. Juni 2005, NotBZ 2005, 339).

II.

4: Die Vorlage ist statthaft (§ 156 Abs. 4 Satz 4 KostO i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).

5: 1. Das vorlegende Gericht vertritt die Ansicht, dass die Bauverpflichtung und die Selbstnutzungsverpflichtung regelmäßig als zusätzliche Leistungen für die Überlassung des Grundstücks im Sinne von § 20 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 KostO anzusehen seien und ihr Wert deshalb dem Kaufpreis hinzuzurechnen sei. Für die Bewertung dieser Verpflichtungen sei allein das Interesse des Berechtigten , dem gegenüber sie übernommen worden seien, an der Errichtung des Wohnhauses und an der anschließenden Selbstnutzung maßgebend. Da dieses hier nicht wirtschaftlicher, sondern ideeller Natur sei, handele es sich um eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, für deren Bewertung § 30 Abs. 3 Satz 1 KostO gelte. Für eine Schätzung des Werts fehle es an genügenden tatsächlichen Anhaltspunkten, weil weder auf die voraussichtlichen Baukosten noch auf einen Bruchteil des Kaufpreises abgestellt werden könne. Deshalb sei der Wert der Verpflichtungen nach § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO mit jeweils 3.000 € anzunehmen.

6: Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. in der genannten Entscheidung die Auffassung, dass die voraussichtlichen Baukosten eine geeignete Grundlage für die Schätzung des Werts einer Bauverpflichtung seien. Das Bayerische Oberste Landesgericht und das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken (jeweils aaO) meinen, dass als Wert einer Bauverpflichtung und einer Selbstnutzungsverpflichtung (OLG Zweibrücken aaO) ein Bruchteil des Kaufpreises anzusetzen sei.

7: Das vorlegende Gericht und die genannten anderen Gerichte sind mithin unterschiedlicher Auffassung in der Frage, wie der Wert einer in einem Grundstückskaufvertrag enthaltenen Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung zu bestimmen ist. Dies trägt die Vorlage.

8: 2. Ihrer Statthaftigkeit steht nicht entgegen, dass das Vorlageverfahren bei der Notarkostenbeschwerde erst durch Art. 33 Nr. 3 des Zivilprozessreformgesetzes vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) eingeführt worden ist und dass die Auffassung des vorlegenden Gerichts von Entscheidungen abweicht, die vor dem 1. Januar 2002 ergangen sind (Senat, Beschl. v. 12. Mai 2005, V ZB 40/05, WM 2005, 1434 f.).

III.

9: Die weitere Beschwerde ist zulässig (§ 156 Abs. 2 Satz 2 KostO). Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Zwar beruht die Entscheidung des Beschwerdegerichts auf einer Verletzung des Rechts (§ 156 Abs. 2 Satz 3 KostO); aber das führt nicht zu einer Änderung der Kostenberechnung zugunsten des Kostengläubigers.

10: 1. Zutreffend hat das Beschwerdegericht seiner Berechnung des Geschäftswerts für die Beurkundung des Kaufvertrags zunächst den Verkehrswert des Kaufgegenstands in Höhe von 42.925 € (85 €/qm) und nicht - wie der Kostengläubiger - den in dem Vertrag vereinbarten Kaufpreis von 40.400 € zugrunde gelegt. Das entspricht der Regelung in § 20 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 KostO.

11: 2. Ebenfalls zu Recht ist es davon ausgegangen, dass auch der Wert der Bauverpflichtung und der Wert der Selbstnutzungsverpflichtung bei der Berechnung des Geschäftswerts für die Beurkundung des Kaufvertrags herangezogen werden müssen. Beide Verpflichtungen sind von den Käufern übernommene Leistungen im Sinne von § 20 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 KostO.

12: 3. Rechtsfehlerhaft hat das Beschwerdegericht jedoch den Wert der Bauverpflichtung und den der Selbstnutzungsverpflichtung nach § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO mit jeweils 3.000 € angenommen. Das verkennt, dass diese Vor- schrift für die Bestimmung des Werts solcher Verpflichtungen keine Anwendung findet.

13: a) Die Frage, wie der Wert einer Bauverpflichtung zu bemessen ist, die der Erwerber eines Grundstücks gegenüber dem Veräußerer übernimmt, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Nach einer Auffassung bietet der von einer Gemeinde gewährte Preisnachlass gegenüber dem Verkehrswert des verkauften Grundstücks einen tatsächlichen Anhaltspunkt für eine von dem Regelwert des § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO abweichende Schätzung des Werts (OLG Zweibrücken JurBüro 1998, 202; Rohs in Rohs/Wedewer, KostO [2002], § 30 Rdn. 14 a). Nach anderer Auffassung soll der Geschäftswert einen Bruchteil der zu erwartenden Baukosten betragen (OLG Frankfurt DNotZ 1968, 383; 1977, 502; OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 814; Lappe, NJW 1998, 1112, 1116; derselbe , NotBZ 2005, 339; Wielgoss, JurBüro 2001, 520, 521). Wiederum andere setzen einen Bruchteil des Kaufpreises oder des für den Fall der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung vereinbarten Rückkaufpreises an (OLG Schleswig JurBüro 1974, 1416; BayObLG MittBayNot 1993, 226; OLG Celle OLGR 1995, 252; OLG Oldenburg Nds.Rpflege 1997, 137; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 76; Waldner, Die Kostenordnung für Anfänger, 6. Aufl., Rdn. 65 a). Schließlich wird die - von dem Beschwerdegericht und von dem vorlegenden Gericht geteilte - Auffassung vertreten, dass mangels anderer Anhaltspunkte als Geschäftswert der Bauverpflichtung der Regelwert des § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO anzunehmen sei (OLG Stuttgart Rpfleger 1964, 132; KG Rpfleger 1968, 298; OLG Köln JurBüro 1986, 589; OLG Düsseldorf DNotZ 1994, 723; OLG Hamm NVwZRR 2004, 811; Rohs in Rohs/Wedewer, aaO).

14: b) In Fällen wie dem vorliegenden hält der Senat die erste Auffassung im Ergebnis für zutreffend.

15: aa) Für die Bewertung der Bauverpflichtung ist nach allgemeiner Auffassung regelmäßig das Interesse des Verkäufers, dem gegenüber sie übernommen wird, an der Bebauung des verkauften Grundstücks maßgebend (siehe nur OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 811, 812 m.w.N.; Reimann in Korintenberg /Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 16. Aufl., § 30 Rdn. 16 m.w.N.). Dieses kann sowohl wirtschaftlicher als auch ideeller Art sein. Von ersterem ist zum Beispiel auszugehen, wenn eine Gemeinde mit der Veräußerung des Grundstücks den Zweck verfolgt, einen Gewerbebetrieb anzusiedeln und dadurch ihr Steueraufkommen zu erhöhen (vgl. OLG Oldenburg Rpfleger 1967, 83) oder wenn ein privater Verkäufer eine ihm obliegende Bauverpflichtung an einen Grundstückserwerber weitergibt (vgl. OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 814). Letzteres ist zum Beispiel anzunehmen, wenn eine Gemeinde - wie hier die Beteiligte zu 3 - bei dem Grundstücksverkauf sicherstellen will, dass die Einheitlichkeit des Stadtbildes durch eine in etwa gleichzeitige Bebauung eines größeren Baugebiets gewährleistet wird.

16: bb) In beiden Fällen hat die Bauverpflichtung einen wirtschaftlichen Wert, also auch dann, wenn der aus ihr Berechtigte an ihrer Übernahme lediglich ein ideelles Interesse hat. Die Übernahme ist in beiden Fällen eine vermögensrechtliche Angelegenheit im Sinne von § 30 Abs. 1 KostO (Hartmann, Kostengesetze, 35. Aufl., § 30 KostO Rdn. 5; Lappe, NotBZ 2005, 339). Die gegenteilige Auffassung, die auch das vorlegende Gericht vertritt, nimmt an, dass bei einem ideellen Interesse des Berechtigten eine nichtvermögensrechtliche Angelegenheit im Sinne von § 30 Abs.3 KostO vorliege (OLG Stuttgart Rpfleger 1964, 132; OLG Karlsruhe DNotZ 1969, 689, 690; OLG Schleswig JurBüro 1974, 1416, 1417; OLG Köln JurBüro 1986, 589; BayObLG MittBayNot 1993, 226, 227; OLG Düsseldorf DNotZ 1994, 723; OLG Zweibrücken JurBüro 1998, 202, 203; OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 811, 812; Assenma- cher/Mathias, KostO, 15. Aufl., "Bauverpflichtung" Anm. 2; Reimann aaO, Rdn. 15; Rohs aaO, Rdn. 14 a). Das verkennt die Bedeutung des Begriffs "nichtvermögensrechtlich". Sie unterscheidet sich hier nicht von der in § 48 Abs. 2 Satz 1 GKG. Deshalb gelten hier dieselben Grundsätze wie dort. Demnach sind vermögensrechtlich nicht nur auf Geld oder Geldeswert gerichtete Ansprüche, sondern auch solche, die auf vermögensrechtlichen Beziehungen beruhen, mögen auch für ihre Geltendmachung andere Beweggründe als die Wahrnehmung eigener Vermögensinteressen im Vordergrund stehen (BGHZ 83, 106, 109), sowie Ansprüche, die im Wesentlichen der Wahrung wirtschaftlicher Belange dienen (BGHZ 89, 198, 200). Alle anderen Ansprüche sind nichtvermögensrechtlich. Danach ist neben der Übernahme von Bauverpflichtungen , die der Grundstücksverkäufer im wirtschaftlichen Interesse durchsetzt, auch die Übernahme solcher Pflichten vermögensrechtlich, die er im ideellen Interesse dem Käufer auferlegt. Denn sie beruhen auf einer vermögensrechtlichen Beziehung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, nämlich auf der Vereinbarung von Leistungen und Verpflichtungen in einem Grundstückskaufvertrag. Wird - wie hier - für die Übernahme der Bauverpflichtung ein Preisnachlass gewährt, verdeutlicht das ihren wirtschaftlichen Wert und die vermögensrechtliche Beziehung in besonderem Maß.

17: cc) Damit scheidet die Bestimmung des Werts einer Bauverpflichtung nach § 30 Abs. 3 Satz 1 KostO aus. Möglich ist indes eine Wertbestimmung nach freiem Ermessen durch Schätzung nach § 30 Abs. 1 Halbs. 1 KostO. Das setzt jedoch voraus, dass sich der Wert der Bauverpflichtung nicht aus den Vorschriften der Kostenordnung ergibt und auch sonst nicht feststeht. In diesen Fällen bieten allerdings die voraussichtlichen Baukosten im Allgemeinen keine geeignete Grundlage für eine Schätzung. Ihre Höhe hängt von der Entscheidung des Grundstückskäufers ab, mit welchem wirtschaftlichen Aufwand er sein Bauvorhaben verwirklicht. Für die für die Bewertung der Bauverpflichtung maßgeblichen Interessen des Verkäufers sind die Baukosten jedoch ohne Belang. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn die Höhe der Baukosten für den Grundstücksverkäufer ersichtlich von Bedeutung ist wie zum Beispiel bei der Veräußerung eines Grundstücks zur Errichtung gewerblicher Objekte (BayObLG MittBayNot 1995, 488; OLG Zweibrücken MittBayNot 2001, 97). Dagegen bietet der vereinbarte Kaufpreis bzw. der für den Fall der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung vereinbarte Rückkaufpreis eine ausreichende Schätzungsgrundlage. In ihrer Höhe, gegebenenfalls unter Berücksichtigung von zusätzlichen Leistungen des Verkäufers, kommt dessen Interesse an der Erfüllung der Bauverpflichtung durch den Käufer zum Ausdruck. Denn in der Regel vereinbaren die Vertragsparteien für die Übernahme eine Vergütungspflicht des Verkäufers in der Form, dass der Kaufpreis unter dem Verkehrswert des Grundstücks liegt; die Übernahme der Verpflichtung zusätzlich zu der Pflicht zur Zahlung des dem Verkehrswert entsprechenden Kaufpreises ohne sonstige Gegenleistung des Verkäufers ist eher die Ausnahme. Davon ausgehend ist es gerechtfertigt, den Wert der Bauverpflichtung durch Schätzung anhand des vereinbarten Kaufpreises bzw. des Rückkaufpreises zu bestimmen, wenn sich eine Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks nicht aus dem Kaufvertrag oder aus sonstigen Umständen ergibt. Dabei kann der Wert mit einem prozentualen Anteil des Kaufpreises unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls bestimmt werden. Bewertungsgesichtspunkte sind die Zeitspanne, innerhalb derer der Erwerber das Grundstück bebauen muss, die Kosten, die er zur Herstellung der Bebaubarkeit des Grundstücks aufwenden muss, und die Wahrscheinlichkeit der Ausübung eines für den Verkäufer vereinbarten Rückkaufrechts (BayObLG MittBayNot 1993, 226, 227; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 76, 77). Für die Bewertung einer Bauver- pflichtung mit dem Regelwert von 3.000 € (§ 30 Abs. 2 Satz 1 KostO) bleibt somit kein Raum.

18: dd) In dem vorliegenden Fall scheidet die Bestimmung des Werts der Bauverpflichtung nach freiem Ermessen nach § 30 Abs. 1 Halbs. 1 KostO jedoch aus, weil der Wert feststeht. Das schließt die Anwendung der Vorschrift aus.

19: Der Verkehrswert des Grundstücks betrug nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts in dem für die Wertberechnung maßgeblichen Zeitpunkt (§ 18 Abs. 1 Satz 1 KostO) 42.925 €. Als Kaufpreis war ein Betrag von 40.400 € vereinbart. Die Differenz von 2.525 € ist der Preisnachlass, den die Beteiligte zu 3 den Kostenschuldnern für die Übernahme der Bauverpflichtung und der Selbstnutzungsverpflichtung gewährt hat, weil weder festgestellt noch ersichtlich ist, dass er ihnen aus einem anderen Grund eingeräumt wurde. Dem Preisnachlass entspricht der Wert der beiden Verpflichtungen. Welcher Teil davon auf die Bauverpflichtung und welcher Teil auf die Selbstnutzungsverpflichtung entfällt, kann offen bleiben. Denn der Wert für die Selbstnutzungsverpflichtung ist nach denselben Grundsätzen wie der für die Bauverpflichtung zu bestimmen. In erster Linie ist ein aufgrund der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis feststehender Wert zugrunde zu legen; fehlt es daran, hat die Wertbestimmung nach freiem Ermessen durch Schätzung nach § 30 Abs. 1 Halbs. 1 KostO zu erfolgen (vgl. OLG Zweibrücken JurBüro 1998, 202). Hier besteht der Wert beider Verpflichtungen in der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis. Er ist für die Bestimmung des Geschäftswerts für die Beurkundung des Kaufvertrags insgesamt - ohne dass eine Aufteilung auf die eine und auf die andere Verpflichtung notwendig ist - maßgebend.

20: 4. Dieser Wert ist dem vereinbarten Kaufpreis und nicht dem Verkehrswert hinzuzurechnen; denn der Verkehrswert entspricht hier dem Gesamtwert der Leistungen der Käufer, nämlich dem Kaufpreis zuzüglich dem Wert der Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung (vgl. OLG Zweibrücken JurBüro 1998, 202, 203; Tiedtke, MittBayNot 1998, 54, 55). In diesem Fall scheidet die Hinzurechnung des Werts der zusätzlich zu der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises übernommenen Verpflichtungen zu dem Verkehrswert aus. Anderenfalls würde der Wert der zusätzlich übernommenen Verpflichtungen zweimal angesetzt.

21: 5. Für die hier streitige Kostenrechnung gilt somit folgendes:

22: Der Geschäftswert für die Beurkundungsgebühr beträgt 42.925 €; er setzt sich aus dem vereinbarten Kaufpreis (40.000 €) und aus dem Wert der von den Kostenschuldnern übernommenen Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung (2.525 €) zusammen. Nach diesem Geschäftswert ist das Doppelte der vollen Gebühr zu erheben (§ 36 Abs. 2 KostO), also 240 €. Das sind zwar 24 € weniger, als das Beschwerdegericht dem Kostengläubiger zugestanden hat. Der Senat kann jedoch die Kostenberechnung des Beschwerdegerichts nicht um diesen Betrag zuzüglich der darauf entfallenden Mehrwertsteuer kürzen. Denn in dem Verfahren nach § 156 KostO gilt zugunsten des Rechtsmittelführers , hier also des Kostengläubigers, das Verbot der Schlechterstellung (BayObLGZ 1955, 185, 197; OLG Hamm Rpfleger 1957, 26; Jansen, FGG, 2. Aufl., § 25 Rdn. 9; Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl., § 19 Rdn. 116). Deshalb verbleibt es bei der bloßen Zurückweisung der weiteren Beschwerde.

IV.

23: Einer Entscheidung über die Pflicht zur Tragung der Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde bedarf es nicht (vgl. §§ 2, 156 Abs. 5 Satz 2, 131 Abs. 1 Satz 2 KostO). Die Entscheidung über die Erstattung von außergerichtlichen Kosten ergibt sich aus §§ 156 Abs. 4 Satz 4 KostO, 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG.

24: Die Festsetzung des Gegenstandswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO.

Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:
LG Bonn, Entscheidung vom 09.02.2005 - 6 T 106/04 -
OLG Köln, Entscheidung vom 10.06.2005 - 2 Wx 7/05 -

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 127 Antrag auf gerichtliche Entscheidung

(1) Gegen die Kostenberechnung (§ 19), einschließlich der Verzinsungspflicht (§ 88), gegen die Zahlungspflicht, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (§ 11) und die Erteilung der Vollstreckungsklausel kann die Entscheidung des Landgerichts, in dessen Bezirk der Notar den Amtssitz hat, beantragt werden. Antragsberechtigt ist der Kostenschuldner und, wenn der Kostenschuldner dem Notar gegenüber die Kostenberechnung beanstandet, auch der Notar.

(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres, das auf das Jahr folgt, in dem die vollstreckbare Ausfertigung der Kostenberechnung zugestellt ist, können neue Anträge nach Absatz 1 nicht mehr gestellt werden. Soweit die Einwendungen gegen den Kostenanspruch auf Gründen beruhen, die nach der Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung entstanden sind, können sie auch nach Ablauf dieser Frist geltend gemacht werden.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 134 Übergangsvorschrift

(1) In gerichtlichen Verfahren, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung anhängig geworden oder eingeleitet worden sind, werden die Kosten nach bisherigem Recht erhoben. Dies gilt nicht im Verfahren über ein Rechtsmittel, das nach dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung eingelegt worden ist. Die Sätze 1 und 2 gelten auch, wenn Vorschriften geändert werden, auf die dieses Gesetz verweist. In Verfahren, in denen Jahresgebühren erhoben werden, und in Fällen, in denen die Sätze 1 und 2 keine Anwendung finden, gilt für Kosten, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung fällig geworden sind, das bisherige Recht.

(2) Für notarielle Verfahren oder Geschäfte, für die ein Auftrag vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung erteilt worden ist, werden die Kosten nach bisherigem Recht erhoben.

Bundesgerichtshof Beschluss, 24. Nov. 2005 - V ZB 103/05

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 103/05

vom

24. November 2005

in der Notarkostensache

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

KostO §§ 20 Abs. 1, 30 Abs. 1

a) Der Geschäftswert für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags bestimmt sich

nach dem Gesamtwert der Leistungen des Käufers; ist der Verkehrswert des verkauften

Grundstücks höher, ist dieser maßgebend.

b) Die Übernahme einer Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung in einem Grundstückskaufvertrag

ist eine vermögensrechtliche Angelegenheit im Sinne von § 30 Abs. 1 KostO, auch

wenn der Verkäufer kein wirtschaftliches, sondern ein ideelles Interesse an der Erfüllung

der Verpflichtung hat.

c) Gewährt der Grundstücksverkäufer dem Käufer für die Übernahme einer Bau- und

Selbstnutzungsverpflichtung einen Preisnachlass, ist mangels anderer Anhaltspunkte die

Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks

als Wert der übernommenen Verpflichtung anzusetzen; entspricht der Kaufpreis dem Verkehrswert

, ist der Wert der Verpflichtung grundsätzlich mit einem prozentualen Anteil des

Kaufpreises unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen.

BGH, Beschl. v. 24. November 2005 - V ZB 103/05 - OLG Köln

LG Bonn

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 24. November 2005 durch

den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,

Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

beschlossen:

Gründe:

I.

1: Der Kostengläubiger beurkundete am 15. Dezember 2003 einen Grundstückskaufvertrag , an dem die Kostenschuldner als Käufer und die weitere Beteiligte als Verkäuferin beteiligt waren. Die Kostenschuldner verpflichteten sich außer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises von 40.400 € (80 €/qm) auch zur Bebauung des Kaufgegenstands mit einem Wohnhaus innerhalb von drei Jahren ab Vertragsschluss und zur anschließenden Selbstnutzung des Hauses während weiterer drei Jahre. Der Verkehrswert des verkauften Grundstücks betrug 42.925 € (85 €/qm).

2: In seiner Kostenberechnung vom 5. Januar 2004 hat der Kostengläubiger als Geschäftswert für die Beurkundung des Kaufvertrags einen Betrag von 94.400 € angesetzt; dabei hat er die Bauverpflichtung mit 30 Prozent der geschätzten voraussichtlichen Baukosten von 180.000 € bewertet, also mit 54.000 €.

3: Die Kostenschuldner haben u.a. diesen Wertansatz mit ihrer Beschwerde angegriffen. Das Landgericht hat insoweit die Kostenberechnung geändert und sowohl für die Bauverpflichtung als auch für die Selbstnutzungsverpflichtung einen Betrag von jeweils 3.000 € angesetzt. Hiergegen richtet sich die von dem Landgericht zugelassene weitere Beschwerde des Kostengläubigers, die das Oberlandesgericht zurückweisen möchte. Es sieht sich daran jedoch durch die auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen des Oberlandesgerichts Frankfurt a.M. vom 22. März 1976 (DNotZ 1977, 502), des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 3. Dezember 1992 (MittBayNot 1993, 226) und des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 24. November 1998 (FGPrax 1999, 76) gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt (Beschl. v. 10. Juni 2005, NotBZ 2005, 339).

II.

4: Die Vorlage ist statthaft (§ 156 Abs. 4 Satz 4 KostO i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).

5: 1. Das vorlegende Gericht vertritt die Ansicht, dass die Bauverpflichtung und die Selbstnutzungsverpflichtung regelmäßig als zusätzliche Leistungen für die Überlassung des Grundstücks im Sinne von § 20 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 KostO anzusehen seien und ihr Wert deshalb dem Kaufpreis hinzuzurechnen sei. Für die Bewertung dieser Verpflichtungen sei allein das Interesse des Berechtigten , dem gegenüber sie übernommen worden seien, an der Errichtung des Wohnhauses und an der anschließenden Selbstnutzung maßgebend. Da dieses hier nicht wirtschaftlicher, sondern ideeller Natur sei, handele es sich um eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, für deren Bewertung § 30 Abs. 3 Satz 1 KostO gelte. Für eine Schätzung des Werts fehle es an genügenden tatsächlichen Anhaltspunkten, weil weder auf die voraussichtlichen Baukosten noch auf einen Bruchteil des Kaufpreises abgestellt werden könne. Deshalb sei der Wert der Verpflichtungen nach § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO mit jeweils 3.000 € anzunehmen.

6: Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. in der genannten Entscheidung die Auffassung, dass die voraussichtlichen Baukosten eine geeignete Grundlage für die Schätzung des Werts einer Bauverpflichtung seien. Das Bayerische Oberste Landesgericht und das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken (jeweils aaO) meinen, dass als Wert einer Bauverpflichtung und einer Selbstnutzungsverpflichtung (OLG Zweibrücken aaO) ein Bruchteil des Kaufpreises anzusetzen sei.

7: Das vorlegende Gericht und die genannten anderen Gerichte sind mithin unterschiedlicher Auffassung in der Frage, wie der Wert einer in einem Grundstückskaufvertrag enthaltenen Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung zu bestimmen ist. Dies trägt die Vorlage.

8: 2. Ihrer Statthaftigkeit steht nicht entgegen, dass das Vorlageverfahren bei der Notarkostenbeschwerde erst durch Art. 33 Nr. 3 des Zivilprozessreformgesetzes vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) eingeführt worden ist und dass die Auffassung des vorlegenden Gerichts von Entscheidungen abweicht, die vor dem 1. Januar 2002 ergangen sind (Senat, Beschl. v. 12. Mai 2005, V ZB 40/05, WM 2005, 1434 f.).

III.

9: Die weitere Beschwerde ist zulässig (§ 156 Abs. 2 Satz 2 KostO). Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Zwar beruht die Entscheidung des Beschwerdegerichts auf einer Verletzung des Rechts (§ 156 Abs. 2 Satz 3 KostO); aber das führt nicht zu einer Änderung der Kostenberechnung zugunsten des Kostengläubigers.

10: 1. Zutreffend hat das Beschwerdegericht seiner Berechnung des Geschäftswerts für die Beurkundung des Kaufvertrags zunächst den Verkehrswert des Kaufgegenstands in Höhe von 42.925 € (85 €/qm) und nicht - wie der Kostengläubiger - den in dem Vertrag vereinbarten Kaufpreis von 40.400 € zugrunde gelegt. Das entspricht der Regelung in § 20 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 KostO.

11: 2. Ebenfalls zu Recht ist es davon ausgegangen, dass auch der Wert der Bauverpflichtung und der Wert der Selbstnutzungsverpflichtung bei der Berechnung des Geschäftswerts für die Beurkundung des Kaufvertrags herangezogen werden müssen. Beide Verpflichtungen sind von den Käufern übernommene Leistungen im Sinne von § 20 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 KostO.

12: 3. Rechtsfehlerhaft hat das Beschwerdegericht jedoch den Wert der Bauverpflichtung und den der Selbstnutzungsverpflichtung nach § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO mit jeweils 3.000 € angenommen. Das verkennt, dass diese Vor- schrift für die Bestimmung des Werts solcher Verpflichtungen keine Anwendung findet.

13: a) Die Frage, wie der Wert einer Bauverpflichtung zu bemessen ist, die der Erwerber eines Grundstücks gegenüber dem Veräußerer übernimmt, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Nach einer Auffassung bietet der von einer Gemeinde gewährte Preisnachlass gegenüber dem Verkehrswert des verkauften Grundstücks einen tatsächlichen Anhaltspunkt für eine von dem Regelwert des § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO abweichende Schätzung des Werts (OLG Zweibrücken JurBüro 1998, 202; Rohs in Rohs/Wedewer, KostO [2002], § 30 Rdn. 14 a). Nach anderer Auffassung soll der Geschäftswert einen Bruchteil der zu erwartenden Baukosten betragen (OLG Frankfurt DNotZ 1968, 383; 1977, 502; OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 814; Lappe, NJW 1998, 1112, 1116; derselbe , NotBZ 2005, 339; Wielgoss, JurBüro 2001, 520, 521). Wiederum andere setzen einen Bruchteil des Kaufpreises oder des für den Fall der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung vereinbarten Rückkaufpreises an (OLG Schleswig JurBüro 1974, 1416; BayObLG MittBayNot 1993, 226; OLG Celle OLGR 1995, 252; OLG Oldenburg Nds.Rpflege 1997, 137; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 76; Waldner, Die Kostenordnung für Anfänger, 6. Aufl., Rdn. 65 a). Schließlich wird die - von dem Beschwerdegericht und von dem vorlegenden Gericht geteilte - Auffassung vertreten, dass mangels anderer Anhaltspunkte als Geschäftswert der Bauverpflichtung der Regelwert des § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO anzunehmen sei (OLG Stuttgart Rpfleger 1964, 132; KG Rpfleger 1968, 298; OLG Köln JurBüro 1986, 589; OLG Düsseldorf DNotZ 1994, 723; OLG Hamm NVwZRR 2004, 811; Rohs in Rohs/Wedewer, aaO).

14: b) In Fällen wie dem vorliegenden hält der Senat die erste Auffassung im Ergebnis für zutreffend.

15: aa) Für die Bewertung der Bauverpflichtung ist nach allgemeiner Auffassung regelmäßig das Interesse des Verkäufers, dem gegenüber sie übernommen wird, an der Bebauung des verkauften Grundstücks maßgebend (siehe nur OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 811, 812 m.w.N.; Reimann in Korintenberg /Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 16. Aufl., § 30 Rdn. 16 m.w.N.). Dieses kann sowohl wirtschaftlicher als auch ideeller Art sein. Von ersterem ist zum Beispiel auszugehen, wenn eine Gemeinde mit der Veräußerung des Grundstücks den Zweck verfolgt, einen Gewerbebetrieb anzusiedeln und dadurch ihr Steueraufkommen zu erhöhen (vgl. OLG Oldenburg Rpfleger 1967, 83) oder wenn ein privater Verkäufer eine ihm obliegende Bauverpflichtung an einen Grundstückserwerber weitergibt (vgl. OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 814). Letzteres ist zum Beispiel anzunehmen, wenn eine Gemeinde - wie hier die Beteiligte zu 3 - bei dem Grundstücksverkauf sicherstellen will, dass die Einheitlichkeit des Stadtbildes durch eine in etwa gleichzeitige Bebauung eines größeren Baugebiets gewährleistet wird.

16: bb) In beiden Fällen hat die Bauverpflichtung einen wirtschaftlichen Wert, also auch dann, wenn der aus ihr Berechtigte an ihrer Übernahme lediglich ein ideelles Interesse hat. Die Übernahme ist in beiden Fällen eine vermögensrechtliche Angelegenheit im Sinne von § 30 Abs. 1 KostO (Hartmann, Kostengesetze, 35. Aufl., § 30 KostO Rdn. 5; Lappe, NotBZ 2005, 339). Die gegenteilige Auffassung, die auch das vorlegende Gericht vertritt, nimmt an, dass bei einem ideellen Interesse des Berechtigten eine nichtvermögensrechtliche Angelegenheit im Sinne von § 30 Abs.3 KostO vorliege (OLG Stuttgart Rpfleger 1964, 132; OLG Karlsruhe DNotZ 1969, 689, 690; OLG Schleswig JurBüro 1974, 1416, 1417; OLG Köln JurBüro 1986, 589; BayObLG MittBayNot 1993, 226, 227; OLG Düsseldorf DNotZ 1994, 723; OLG Zweibrücken JurBüro 1998, 202, 203; OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 811, 812; Assenma- cher/Mathias, KostO, 15. Aufl., "Bauverpflichtung" Anm. 2; Reimann aaO, Rdn. 15; Rohs aaO, Rdn. 14 a). Das verkennt die Bedeutung des Begriffs "nichtvermögensrechtlich". Sie unterscheidet sich hier nicht von der in § 48 Abs. 2 Satz 1 GKG. Deshalb gelten hier dieselben Grundsätze wie dort. Demnach sind vermögensrechtlich nicht nur auf Geld oder Geldeswert gerichtete Ansprüche, sondern auch solche, die auf vermögensrechtlichen Beziehungen beruhen, mögen auch für ihre Geltendmachung andere Beweggründe als die Wahrnehmung eigener Vermögensinteressen im Vordergrund stehen (BGHZ 83, 106, 109), sowie Ansprüche, die im Wesentlichen der Wahrung wirtschaftlicher Belange dienen (BGHZ 89, 198, 200). Alle anderen Ansprüche sind nichtvermögensrechtlich. Danach ist neben der Übernahme von Bauverpflichtungen , die der Grundstücksverkäufer im wirtschaftlichen Interesse durchsetzt, auch die Übernahme solcher Pflichten vermögensrechtlich, die er im ideellen Interesse dem Käufer auferlegt. Denn sie beruhen auf einer vermögensrechtlichen Beziehung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, nämlich auf der Vereinbarung von Leistungen und Verpflichtungen in einem Grundstückskaufvertrag. Wird - wie hier - für die Übernahme der Bauverpflichtung ein Preisnachlass gewährt, verdeutlicht das ihren wirtschaftlichen Wert und die vermögensrechtliche Beziehung in besonderem Maß.

17: cc) Damit scheidet die Bestimmung des Werts einer Bauverpflichtung nach § 30 Abs. 3 Satz 1 KostO aus. Möglich ist indes eine Wertbestimmung nach freiem Ermessen durch Schätzung nach § 30 Abs. 1 Halbs. 1 KostO. Das setzt jedoch voraus, dass sich der Wert der Bauverpflichtung nicht aus den Vorschriften der Kostenordnung ergibt und auch sonst nicht feststeht. In diesen Fällen bieten allerdings die voraussichtlichen Baukosten im Allgemeinen keine geeignete Grundlage für eine Schätzung. Ihre Höhe hängt von der Entscheidung des Grundstückskäufers ab, mit welchem wirtschaftlichen Aufwand er sein Bauvorhaben verwirklicht. Für die für die Bewertung der Bauverpflichtung maßgeblichen Interessen des Verkäufers sind die Baukosten jedoch ohne Belang. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn die Höhe der Baukosten für den Grundstücksverkäufer ersichtlich von Bedeutung ist wie zum Beispiel bei der Veräußerung eines Grundstücks zur Errichtung gewerblicher Objekte (BayObLG MittBayNot 1995, 488; OLG Zweibrücken MittBayNot 2001, 97). Dagegen bietet der vereinbarte Kaufpreis bzw. der für den Fall der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung vereinbarte Rückkaufpreis eine ausreichende Schätzungsgrundlage. In ihrer Höhe, gegebenenfalls unter Berücksichtigung von zusätzlichen Leistungen des Verkäufers, kommt dessen Interesse an der Erfüllung der Bauverpflichtung durch den Käufer zum Ausdruck. Denn in der Regel vereinbaren die Vertragsparteien für die Übernahme eine Vergütungspflicht des Verkäufers in der Form, dass der Kaufpreis unter dem Verkehrswert des Grundstücks liegt; die Übernahme der Verpflichtung zusätzlich zu der Pflicht zur Zahlung des dem Verkehrswert entsprechenden Kaufpreises ohne sonstige Gegenleistung des Verkäufers ist eher die Ausnahme. Davon ausgehend ist es gerechtfertigt, den Wert der Bauverpflichtung durch Schätzung anhand des vereinbarten Kaufpreises bzw. des Rückkaufpreises zu bestimmen, wenn sich eine Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks nicht aus dem Kaufvertrag oder aus sonstigen Umständen ergibt. Dabei kann der Wert mit einem prozentualen Anteil des Kaufpreises unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls bestimmt werden. Bewertungsgesichtspunkte sind die Zeitspanne, innerhalb derer der Erwerber das Grundstück bebauen muss, die Kosten, die er zur Herstellung der Bebaubarkeit des Grundstücks aufwenden muss, und die Wahrscheinlichkeit der Ausübung eines für den Verkäufer vereinbarten Rückkaufrechts (BayObLG MittBayNot 1993, 226, 227; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 76, 77). Für die Bewertung einer Bauver- pflichtung mit dem Regelwert von 3.000 € (§ 30 Abs. 2 Satz 1 KostO) bleibt somit kein Raum.

18: dd) In dem vorliegenden Fall scheidet die Bestimmung des Werts der Bauverpflichtung nach freiem Ermessen nach § 30 Abs. 1 Halbs. 1 KostO jedoch aus, weil der Wert feststeht. Das schließt die Anwendung der Vorschrift aus.

19: Der Verkehrswert des Grundstücks betrug nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts in dem für die Wertberechnung maßgeblichen Zeitpunkt (§ 18 Abs. 1 Satz 1 KostO) 42.925 €. Als Kaufpreis war ein Betrag von 40.400 € vereinbart. Die Differenz von 2.525 € ist der Preisnachlass, den die Beteiligte zu 3 den Kostenschuldnern für die Übernahme der Bauverpflichtung und der Selbstnutzungsverpflichtung gewährt hat, weil weder festgestellt noch ersichtlich ist, dass er ihnen aus einem anderen Grund eingeräumt wurde. Dem Preisnachlass entspricht der Wert der beiden Verpflichtungen. Welcher Teil davon auf die Bauverpflichtung und welcher Teil auf die Selbstnutzungsverpflichtung entfällt, kann offen bleiben. Denn der Wert für die Selbstnutzungsverpflichtung ist nach denselben Grundsätzen wie der für die Bauverpflichtung zu bestimmen. In erster Linie ist ein aufgrund der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis feststehender Wert zugrunde zu legen; fehlt es daran, hat die Wertbestimmung nach freiem Ermessen durch Schätzung nach § 30 Abs. 1 Halbs. 1 KostO zu erfolgen (vgl. OLG Zweibrücken JurBüro 1998, 202). Hier besteht der Wert beider Verpflichtungen in der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis. Er ist für die Bestimmung des Geschäftswerts für die Beurkundung des Kaufvertrags insgesamt - ohne dass eine Aufteilung auf die eine und auf die andere Verpflichtung notwendig ist - maßgebend.

20: 4. Dieser Wert ist dem vereinbarten Kaufpreis und nicht dem Verkehrswert hinzuzurechnen; denn der Verkehrswert entspricht hier dem Gesamtwert der Leistungen der Käufer, nämlich dem Kaufpreis zuzüglich dem Wert der Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung (vgl. OLG Zweibrücken JurBüro 1998, 202, 203; Tiedtke, MittBayNot 1998, 54, 55). In diesem Fall scheidet die Hinzurechnung des Werts der zusätzlich zu der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises übernommenen Verpflichtungen zu dem Verkehrswert aus. Anderenfalls würde der Wert der zusätzlich übernommenen Verpflichtungen zweimal angesetzt.

21: 5. Für die hier streitige Kostenrechnung gilt somit folgendes:

22: Der Geschäftswert für die Beurkundungsgebühr beträgt 42.925 €; er setzt sich aus dem vereinbarten Kaufpreis (40.000 €) und aus dem Wert der von den Kostenschuldnern übernommenen Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung (2.525 €) zusammen. Nach diesem Geschäftswert ist das Doppelte der vollen Gebühr zu erheben (§ 36 Abs. 2 KostO), also 240 €. Das sind zwar 24 € weniger, als das Beschwerdegericht dem Kostengläubiger zugestanden hat. Der Senat kann jedoch die Kostenberechnung des Beschwerdegerichts nicht um diesen Betrag zuzüglich der darauf entfallenden Mehrwertsteuer kürzen. Denn in dem Verfahren nach § 156 KostO gilt zugunsten des Rechtsmittelführers , hier also des Kostengläubigers, das Verbot der Schlechterstellung (BayObLGZ 1955, 185, 197; OLG Hamm Rpfleger 1957, 26; Jansen, FGG, 2. Aufl., § 25 Rdn. 9; Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl., § 19 Rdn. 116). Deshalb verbleibt es bei der bloßen Zurückweisung der weiteren Beschwerde.

IV.

23: Einer Entscheidung über die Pflicht zur Tragung der Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde bedarf es nicht (vgl. §§ 2, 156 Abs. 5 Satz 2, 131 Abs. 1 Satz 2 KostO). Die Entscheidung über die Erstattung von außergerichtlichen Kosten ergibt sich aus §§ 156 Abs. 4 Satz 4 KostO, 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG.

24: Die Festsetzung des Gegenstandswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO.

Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:
LG Bonn, Entscheidung vom 09.02.2005 - 6 T 106/04 -
OLG Köln, Entscheidung vom 10.06.2005 - 2 Wx 7/05 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 164 Wirkung der Erklärung des Vertreters

(2) Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.

(3) Die Vorschriften des Absatzes 1 finden entsprechende Anwendung, wenn eine gegenüber einem anderen abzugebende Willenserklärung dessen Vertreter gegenüber erfolgt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 177 Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht

(1) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab.

(2) Fordert der andere Teil den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung auf, so kann die Erklärung nur ihm gegenüber erfolgen; eine vor der Aufforderung dem Vertreter gegenüber erklärte Genehmigung oder Verweigerung der Genehmigung wird unwirksam. Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 130 Gemeinsame Vorschriften

(2) Die dem Notar vorgesetzte Dienstbehörde kann diesen in jedem Fall anweisen, die Entscheidung des Landgerichts herbeizuführen, Beschwerde oder Rechtsbeschwerde zu erheben. Die hierauf ergehenden gerichtlichen Entscheidungen können auch auf eine Erhöhung der Kostenberechnung lauten. Gerichtskosten hat der Notar in diesen Verfahren nicht zu tragen. Außergerichtliche Kosten anderer Beteiligter, die der Notar in diesen Verfahren zu tragen hätte, sind der Landeskasse aufzuerlegen.

(3) Auf die Verfahren sind im Übrigen die Vorschriften des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit anzuwenden. § 10 Absatz 4 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist auf den Notar nicht anzuwenden.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 129 Beschwerde und Rechtsbeschwerde

(1) Gegen die Entscheidung des Landgerichts findet ohne Rücksicht auf den Wert des Beschwerdegegenstands die Beschwerde statt.

(2) Gegen die Entscheidung des Oberlandesgerichts findet die Rechtsbeschwerde statt.

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 63 Beschwerdefrist

(1) Die Beschwerde ist, soweit gesetzlich keine andere Frist bestimmt ist, binnen einer Frist von einem Monat einzulegen.

(2) Die Beschwerde ist binnen einer Frist von zwei Wochen einzulegen, wenn sie sich gegen folgende Entscheidungen richtet:

1.: Endentscheidungen im Verfahren der einstweiligen Anordnung oder
2.: Entscheidungen über Anträge auf Genehmigung eines Rechtsgeschäfts.

(3) Die Frist beginnt jeweils mit der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses an die Beteiligten. Kann die schriftliche Bekanntgabe an einen Beteiligten nicht bewirkt werden, beginnt die Frist spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses.

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 64 Einlegung der Beschwerde

(2) Die Beschwerde wird durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eingelegt. Die Einlegung der Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle ist in Ehesachen und in Familienstreitsachen ausgeschlossen. Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist von dem Beschwerdeführer oder seinem Bevollmächtigten zu unterzeichnen.

(3) Das Beschwerdegericht kann vor der Entscheidung eine einstweilige Anordnung erlassen; es kann insbesondere anordnen, dass die Vollziehung des angefochtenen Beschlusses auszusetzen ist.