Bundesgerichtshof Urteil, 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Tatbestand:
- 1
- Die Kläger mieteten 1955 von dem Vorvermieter der Beklagten eine Wohnung in B. . Gemäß § 16 Ziff. 2 des Mietvertrages hatte der Vermieter die sich aus "der normalen Abnutzung ergebenden Schönheitsreparaturen" zu tragen. Hierzu vereinbarten die Mietvertragsparteien in einer Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969 zum Mietvertrag: "... dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat."
- 2
- Die Beklagte war seit dem 1. Dezember 1996 die Vermieterin der Kläger. Die Kläger zahlten an sie von Dezember 1996 bis einschließlich August 2005 eine monatliche Schönheitsreparaturkostenpauschale in Höhe von 27,60 €. Mit Schreiben vom 13. September 2005 teilten die Kläger der Beklagten über deren Hausverwaltung mit, dass sie wieder Schönheitsreparaturen durchgeführt hätten , und forderten die Beklagte zur Erstattung der Kosten auf. Die Beklagte lehnte die Erstattung ab und verwies mit Schreiben vom 20. September 2005 auf den Verkauf des Hausgrundstücks mit der Mietwohnung der Kläger an eine namentlich benannte, neue Eigentümerin. Die Eintragung der Erwerberin in das Grundbuch erfolgte am 21. Februar 2006.
- 3
- Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 21. August 2006, der bei Gericht am Folgetag eingegangen ist, Klage auf Zahlung von 2.890 € nebst Zinsen erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Zahlungsanspruch weiter.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1254 f.) hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Ein etwaiger Anspruch der Kläger auf Erstattung der Schönheitsreparaturkostenpauschalen sei verjährt. Bei dem sich aus der Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969 ergebenden Anspruch auf Auszahlung der in der Miete enthaltenen Schönheitsreparaturkostenpauschale im Falle mieterseitiger Renovierung handele es sich um einen Aufwendungsersatzanspruch im Sinne des § 539 Abs. 1 BGB, der gemäß § 548 Abs. 2 BGB der kurzen Verjährung von sechs Monaten unterliege. Es handele sich dagegen nicht um einen den allgemeinen Verjährungsregeln unterliegenden Rückerstattungsanspruch wegen eines nicht abgewohnten Teils einer im Voraus entrichteten Miete im Sinne des § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zwar laute die Zusatzvereinbarung, dass der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung "des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages" habe, so dass es dem Wortlaut nach nahe liege, darin "im Voraus entrichtete Miete" im Sinne des § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verstehen. Da aber die Zahlungen nach dem Willen der Parteien erkennbar für die Durchführung der grundsätzlich dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen geleistet worden seien und dem Vermieter die Verwendung dieser Gelder nicht habe freigestellt sein sollen, sei § 547 BGB hier nicht anwendbar. Geltend gemacht werde der Ersatz mieterseitiger Aufwendungen auf die Mietsache. Es mache rechtlich keinen Unterschied, ob der Mieter die ihm tatsächlich entstandenen Kosten ersetzt verlange oder aber einen zur Kostendeckung der Schönheitsreparaturen ursprünglich an den Vermieter entrichteten Pauschalbetrag zurückverlange. § 548 BGB gelte auch für etwa konkurrierende Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag, Deliktsrecht oder Bereicherungsrecht. Ferner drängen die Kläger nicht mit ihrer Auffassung durch, § 548 Abs. 2 BGB sei nicht einschlägig, weil das Mietverhältnis nicht beendet worden sei, sondern mit der neuen Eigentümerin fortdauere. Unter der Beendigung des Mietverhältnisses sei nur die rechtliche, nicht die tatsächliche Beendigung zu verstehen.
- 7
- Die Verjährungsfrist habe nach Eintragung der neuen Eigentümerin im Grundbuch, die am 21. Februar 2006 erfolgt sei, am 21. August 2005 (richtig: 2006) geendet, so dass die erst am folgenden Tag eingegangene Klage die Verjährung nicht mehr gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB habe hemmen können.
II.
- 8
- Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen nicht aus, den etwaigen Rückzahlungsanspruch der Kläger gemäß § 548 Abs. 2 BGB als verjährt anzusehen.
- 9
- 1. Nach dieser Vorschrift verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
- 10
- a) Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem von den Klägern geltend gemachten Rückzahlungsanspruch um einen Aufwendungsersatzanspruch im Sinne von § 548 Abs. 2 BGB handelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
- 11
- aa) Insbesondere stellt die Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, keine Vereinbarung einer im Voraus zu entrichtenden Miete im Sinne von § 547 Abs. 1 BGB dar, deren Rückforderung der allgemeinen Verjährungsvorschrift des § 195 BGB unterläge.
- 12
- (1) Eine Mietvorauszahlung ist jede Mieterleistung, durch die die Miete ganz oder teilweise für eine bestimmte Zeit im Voraus als erbracht gilt (BGH, Urteil vom 17. Mai 2000 - XII ZR 344/97, NJW 2000, 2987, unter 2 a). Anders als das Berufungsgericht meint, kommt es nicht darauf an, ob die Verwendung der Zahlungen des Mieters dem Vermieter freigestellt sein sollte oder nicht. Sofern die Vertragschließenden vereinbaren, die Verwendungen des Mieters auf die Mietsache mit der Miete zu verrechnen, stellt dies eine Mietvorauszahlung dar mit der Folge, dass trotz Vorliegens eines Aufwendungsersatzanspruchs im Sinne von § 539 BGB die dazugehörige Sondervorschrift des § 548 Abs. 2 BGB mit der kurzen Verjährung außer Kraft gesetzt wird und es bei der normalen Verjährungsdauer verbleibt (BGHZ 54, 347, 349 f. - zu §§ 547, 558 BGB aF). Voraussetzung dafür ist jedoch, dass es sich bei den Leistungen des Mieters um "zurückzahlbare Vorleistungen" handelt (BGHZ, aaO). Dies ist hier nicht der Fall. Nach der Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969 sollte kein Betrag für Schönheitsreparaturen im Voraus geleistet werden, der dann sukzessive wieder abgewohnt werden konnte, sondern es wurde ein monatlicher Pauschalbetrag vereinbart für die sich aus der normalen Abnutzung der gemieteten Räume ergebenden Schönheitsreparaturen.
- 13
- (2) Auch wenn innerhalb des annähernd zehnjährigen Mietverhältnisses zwischen den Parteien trotz der monatlich von den Klägern erbrachten Pauschale von 27,60 € keine Schönheitsreparaturen durch die Beklagte durchgeführt worden sein sollten, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis. Durch die Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969 wurde die grundsätzliche Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht geändert. Sie wurde nicht auf die Kläger übertragen. Grundsätzlich stand es den Klägern jederzeit frei, die Beklagte auf Durchführung der Schönheitsreparaturen, die durch die normale Abnutzung erforderlich wurden, in Anspruch zu nehmen. Dass sie dies offensichtlich nicht getan haben, rechtfertigt nicht, ihre monatlich erbrachten Schönheitsreparaturkostenpauschalen im Nachhinein als nicht verbrauchte Vorausleistungen im Sinne von § 547 BGB anzusehen. Aus diesem Grund hat auch - entgegen der Ansicht der Revision - keine Abrechnung über "Aufwendungsvorschüsse" bei jeder Veräußerung einer Mietwohnung stattzufinden. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte für etwaige konkurrierende Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB).
- 14
- bb) Unter Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB sind schließlich nicht nur die gesetzlichen Aufwendungsersatzansprüche des Mieters, sondern auch solche, die - wie hier - auf einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien beruhen, zu verstehen (Senatsurteil vom 2. Oktober 1985 - VIII ZR 326/84, NJW 1986, 254, unter 2 a).
- 15
- b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass mit der Veräußerung des Mietobjekts, die am 21. Februar 2006 durch Eintragung im Grundbuch vollzogen wurde, das Mietverhältnis zwischen den Parteien im Sinne von § 548 Abs. 2 BGB beendet worden ist. Entgegen der Auffassung der Revision kommt es für die Frage der "Beendigung des Mietverhältnisses" nicht auf das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses (etwa durch Auszug der Mieter), sondern auf die rechtliche Beendigung an (BGH, Urteil vom 19. März 1965 - V ZR 268/62, WM 1965, 527, unter I C für ein Pachtverhältnis; BGH, Urteil vom 12. Juni 1991 - XII ZR 17/90, NJW 1991, 3031, unter 3; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 548 Rdnr. 33; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 548 Rdnr. 39; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 548 BGB Rdnr. 66; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 548 Rdnr. 26; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 548 Rdnr. 12).
- 16
- Es besteht keine Veranlassung, von dieser Rechtsauffassung abzuweichen. Sie folgt dem Wortlaut der Norm des § 548 Abs. 2 BGB und entspricht dem Zweck der Regelung, nämlich eine möglichst rasche und abschließende Bereinigung gegenseitiger Ansprüche aus dem beendeten Mietvertrag zu begünstigen (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, NJW 1974, 743, unter III 2 a). Sie führt auch nicht zu einer unbilligen Benachteiligung des Mieters. Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten wird dadurch gerechtfertigt , dass die Verjährung von Ansprüchen während des laufenden Mietverhältnisses nicht wie sonst üblich mit ihrer Entstehung beginnt, sondern, um das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten, erst mit Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 19. März 1965, aaO, unter I A).
- 17
- Aus § 566 BGB folgt nichts anderes. Danach tritt zwar im Falle der Veräußerung des vermieteten Wohnraums der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist dabei - entgegen der Meinung der Revision - aber nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt (Senatsurteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04, NJW 2005, 253, unter II 2 a). Das Mietverhältnis mit dem bisherigen Vermieter wird dadurch in der Weise beendet, dass bereits entstandene und fällig gewordene Ansprüche dem bisherigen Vermieter verbleiben und vertragliche Ansprüche des Mieters, die - wie hier - vor dem Eigentumswechsel fällig geworden sind, sich grundsätzlich gegen den bisherigen Vermieter richten, während der Erwerber nur hinsichtlich solcher Ansprüche aktiv- und passivlegitimiert ist, die nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden.
- 18
- 2. Die Frist des § 548 Abs. 2 BGB beginnt bei einer Veräußerung der Mietsache jedoch erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung zu laufen (BGH, Urteil vom 19. März 1965, aaO, unter I C; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 37; Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 29; Palandt/Weidenkaff, aaO, Rdnr. 12). Ohne dieses zusätzliche Erfordernis könnten andernfalls die Ansprüche des Mieters verjähren, ohne dass er etwas von den tatsächlichen Voraussetzungen des Verjährungsbeginns erfährt (BGH, aaO; Schmidt-Futterer/ Gather, aaO, Rdnr. 69). Wird das Grundstück veräußert, so tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Entscheidend sind Auflassung und Eintragung in das Grundbuch (§§ 925, 873 BGB). Zu diesem Zeitpunkt endet das Mietverhältnis zwischen dem Veräußerer und dem Mieter. Beide stehen sich nicht mehr als Vertragspartner gegenüber (Schmidt-Futterer/Gather, aaO). Für die Kenntnis des Mieters von der Veräußerung ist daher auf den Zeitpunkt der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch abzustellen. Erst wenn der Mieter hinreichend sichere Kenntnis von der Eintragung des Erwerbers hat, ist der Beginn der kurzen Verjährungsfrist von nur sechs Monaten gerechtfertigt.
- 19
- Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es daher erforderlich , dass die Kläger Kenntnis von der Eintragung der Erwerberin des Hausgrundstücks in das Grundbuch erlangt haben. Die Feststellung des Berufungsgerichts , den Klägern sei die Veräußerung durch das Antwortschreiben der Hausverwaltung der Beklagten vom 20. September 2005 bekannt gewesen, reicht insoweit nicht aus. Unzutreffend ist auch die Würdigung, der Mieter müsse mit Kenntnis von der Veräußerung mit der baldigen Eintragung in das Grundbuch rechnen und sich im Zweifel selbst nach dem Eintragungszeitpunkt erkundigen. Fragwürdig ist insoweit schon die Erwägung des Berufungsgerichts, nach einer angekündigten Veräußerung sei mit einer baldigen Eintragung zu rechnen. Diese kann sich aus den unterschiedlichsten Gründen verzögern. Da die Eintragung des Erwerbers in der Sphäre des Vermieters und nicht des Mieters liegt und es dem Vermieter gewöhnlich leicht möglich ist, etwa durch Mitteilung des Grundbuchamts, von der Eintragung des Erwerbers Kenntnis zu erlangen , ist es nicht gerechtfertigt, dem Mieter die Obliegenheit aufzuerlegen, sich selbst diese Kenntnis zu verschaffen.
III.
- 20
- Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen zu dem Zeitpunkt der Kenntnis der Kläger von der Eintra- gung des Erwerbers in das Grundbuch bedarf. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 13.11.2006 - 11 C 288/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 05.04.2007 - 62 S 338/06 -
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(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)
(1) Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.
(2) Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)
(1) Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)
(1) Die Verjährung wird gehemmt durch
- 1.
die Erhebung der Klage auf Leistung oder auf Feststellung des Anspruchs, auf Erteilung der Vollstreckungsklausel oder auf Erlass des Vollstreckungsurteils, - 1a.
die Erhebung einer Musterfeststellungsklage für einen Anspruch, den ein Gläubiger zu dem zu der Klage geführten Klageregister wirksam angemeldet hat, wenn dem angemeldeten Anspruch derselbe Lebenssachverhalt zugrunde liegt wie den Feststellungszielen der Musterfeststellungsklage, - 2.
die Zustellung des Antrags im vereinfachten Verfahren über den Unterhalt Minderjähriger, - 3.
die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren oder des Europäischen Zahlungsbefehls im Europäischen Mahnverfahren nach der Verordnung (EG) Nr. 1896/2006 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 zur Einführung eines Europäischen Mahnverfahrens (ABl. EU Nr. L 399 S. 1), - 4.
die Veranlassung der Bekanntgabe eines Antrags, mit dem der Anspruch geltend gemacht wird, bei einer - a)
staatlichen oder staatlich anerkannten Streitbeilegungsstelle oder - b)
anderen Streitbeilegungsstelle, wenn das Verfahren im Einvernehmen mit dem Antragsgegner betrieben wird;
- 5.
die Geltendmachung der Aufrechnung des Anspruchs im Prozess, - 6.
die Zustellung der Streitverkündung, - 6a.
die Zustellung der Anmeldung zu einem Musterverfahren für darin bezeichnete Ansprüche, soweit diesen der gleiche Lebenssachverhalt zugrunde liegt wie den Feststellungszielen des Musterverfahrens und wenn innerhalb von drei Monaten nach dem rechtskräftigen Ende des Musterverfahrens die Klage auf Leistung oder Feststellung der in der Anmeldung bezeichneten Ansprüche erhoben wird, - 7.
die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, - 8.
den Beginn eines vereinbarten Begutachtungsverfahrens, - 9.
die Zustellung des Antrags auf Erlass eines Arrests, einer einstweiligen Verfügung oder einer einstweiligen Anordnung, oder, wenn der Antrag nicht zugestellt wird, dessen Einreichung, wenn der Arrestbefehl, die einstweilige Verfügung oder die einstweilige Anordnung innerhalb eines Monats seit Verkündung oder Zustellung an den Gläubiger dem Schuldner zugestellt wird, - 10.
die Anmeldung des Anspruchs im Insolvenzverfahren oder im Schifffahrtsrechtlichen Verteilungsverfahren, - 10a.
die Anordnung einer Vollstreckungssperre nach dem Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz, durch die der Gläubiger an der Einleitung der Zwangsvollstreckung wegen des Anspruchs gehindert ist, - 11.
den Beginn des schiedsrichterlichen Verfahrens, - 12.
die Einreichung des Antrags bei einer Behörde, wenn die Zulässigkeit der Klage von der Vorentscheidung dieser Behörde abhängt und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben wird; dies gilt entsprechend für bei einem Gericht oder bei einer in Nummer 4 bezeichneten Streitbeilegungsstelle zu stellende Anträge, deren Zulässigkeit von der Vorentscheidung einer Behörde abhängt, - 13.
die Einreichung des Antrags bei dem höheren Gericht, wenn dieses das zuständige Gericht zu bestimmen hat und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben oder der Antrag, für den die Gerichtsstandsbestimmung zu erfolgen hat, gestellt wird, und - 14.
die Veranlassung der Bekanntgabe des erstmaligen Antrags auf Gewährung von Prozesskostenhilfe oder Verfahrenskostenhilfe; wird die Bekanntgabe demnächst nach der Einreichung des Antrags veranlasst, so tritt die Hemmung der Verjährung bereits mit der Einreichung ein.
(2) Die Hemmung nach Absatz 1 endet sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des eingeleiteten Verfahrens. Die Hemmung nach Absatz 1 Nummer 1a endet auch sechs Monate nach der Rücknahme der Anmeldung zum Klageregister. Gerät das Verfahren dadurch in Stillstand, dass die Parteien es nicht betreiben, so tritt an die Stelle der Beendigung des Verfahrens die letzte Verfahrenshandlung der Parteien, des Gerichts oder der sonst mit dem Verfahren befassten Stelle. Die Hemmung beginnt erneut, wenn eine der Parteien das Verfahren weiter betreibt.
(3) Auf die Frist nach Absatz 1 Nr. 6a, 9, 12 und 13 finden die §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
Schweben zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände, so ist die Verjährung gehemmt, bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Die Verjährung tritt frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein.
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)
(1) Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger war Miteigentümer eines im Wohnungsgrundbuch eingetragenen Grundstücks. Mit seinem Anteil war das Sondereigentum an einer Wohnung und an Gewerberäumen verbunden, in denen er eine Gaststätte betrieb. Mit notariellem Vertrag vom 17. Juni 1994 erwarb der Beklagte den Miteigentumsanteil des Klägers nebst zugehörigem Sondereigentum. Der im notariellen Vertrag ausgewiesene Kaufpreis betrug 2,25 Mio. DM.Zugleich trafen die Parteien eine mündliche Vereinbarung, derzufolge der Beklagte die Gaststätte ab 1. Juli 1994 an den Kläger verpachtete. Die Höhe des vereinbarten Pachtzinses ist zwischen den Parteien streitig. Nach dem Vortrag des Klägers hatten der Kaufpreis ursprünglich 2,47 Mio. DM und der Pachtzins ursprünglich 6.250 DM monatlich betragen sollen. Der Kaufpreis sei sodann einverständlich auf 2,25 Mio. DM ermäßigt worden, mit der Maßgabe, daß der Kläger den Differenzbetrag von 220.000 DM über einen Zeitraum von fünf Jahren durch Ermäßigung des Pachtzinses um 3.750 DM monatlich solle "abwohnen" können. Demgegenüber macht der Beklagte geltend, es sei bei der Vereinbarung eines Pachtzinses von 6.250 DM monatlich verblieben. Die Ermäßigung des Kaufpreises beruhe auf anderen, im einzelnen dargelegten Gründen. Im Januar 1995 erklärte der Beklagte die außerordentliche Kündigung des Pachtverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes und verlangte in einem Vorprozeß Räumung sowie Zahlung rückständiger Pacht. Das Landgericht wies die Klage ab, weil die Beweisaufnahme nicht ergeben habe, daß die Parteien einen Pachtzins von 6.250 DM vereinbart hätten. Die dagegen eingelegte Berufung des Beklagten wies das Oberlandesgericht hinsichtlich des Zahlungsanspruchs zurück, weil es eine Verrechnungsvereinbarung mit dem um 220.000 DM ermäßigten Kaufpreis als erwiesen ansah. Dem Räumungsbegehren gab es hingegen mit der Begründung statt, mangels Einhaltung der Schriftform sei der Pachtvertrag jedenfalls infolge ordentlicher Kündigung spätestens zum 31. Dezember 1995 beendet worden. Dieses Urteil ist rechtskräftig. Mit der vorliegenden Klage begehrte der Kläger, der die Gaststätte Ende Mai 1996 an den Beklagten herausgegeben hat, Erstattung des nicht "abge-
wohnten" Differenzbetrages, den er mit 133.750 DM errechnet (220.000 DM Kaufpreisdifferenz abzüglich 86.250 DM als Pachtzinsnachlaß für 23 Monate tatsächlicher Nutzung à 3.750 DM). Das Landgericht gab der Klage in Höhe von 111.242,72 DM statt und wies die weitergehende Klage mit der Begründung zurück, in Höhe von 22.507,28 DM sei die Klageforderung durch Hilfsaufrechnungen des Beklagten erloschen. Auf die Berufung des Beklagten wies das Oberlandesgericht die Klage insgesamt ab. Eine vom Kläger angekündigte Anschlußberufung, mit der dieser zum einen das landgerichtliche Urteil angriff, soweit es Hilfsaufrechnungen in Höhe von mehr als 19.793,81 DM hatte durchgreifen lassen, und zum anderen klageerweiternd einen erstrangigen Teilbetrag von 19.793,81 DM aus einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung nachschob, sah das Berufungsgericht als nicht erhoben an, weil der Kläger den entsprechenden Antrag nur für den Fall gestellt habe, daß der Beklagte mit weiteren Hilfsaufrechnungen durchdringe. Der Kläger hat Revision eingelegt, mit der er nach wie vor Zahlung in Höhe des ursprünglich eingeklagten Betrages begehrt, und zwar in Höhe eines Teilbetrages von 19.793,81 DM nach Maßgabe der vorstehend dargestellten Klageerweiterung und im übrigen unter Weiterverfolgung seines ursprünglich eingeklagten Anspruchs.
Entscheidungsgründe:
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die Feststellung des Berufungsgerichts, die Parteien hätten vereinbart, daß der Kläger zum Ausgleich der Ermäßigung des Kaufpreises um 220.000 DM diesen Betrag über einen Zeitraum von fünf Jahren durch Ermäßigung des Pachtzinses um 3.750 DM monatlich solle abwohnen können, hält der revisionsrechtlichen Prüfung entgegen den Ausführungen der Revisionserwiderung stand. 1. Das Berufungsgericht zieht in Zweifel, ob eine nach § 557 a BGB zu erstattende Mietvorauszahlung überhaupt im Wege einer Verrechnungsabrede erbracht werden könne, läßt dies aber letztlich dahinstehen, weil die Anwendung dieser Vorschrift bereits an der Verknüpfung der Verrechnungsabrede mit dem Grundstückskaufvertrag scheitere, der mit dem Inhalt dieser mündlichen Abrede durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch gemäß § 313 Satz 2 BGB wirksam geworden sei. Die dem Kläger geschuldete Möglichkeit, den Differenzbetrag über einen Zeitraum von fünf Jahren durch eine Ermäßigung der Pacht "abzuwohnen", sei durch die vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages im Sinne des § 325 Abs. 1 BGB teilweise unmöglich geworden. Ob der Beklagte diese Unmöglichkeit angesichts der von ihm ausgesprochenen Kündigung zu vertreten habe, könne dahinstehen, da dem Kläger allenfalls Schadensersatz wegen Nichterfüllung zustehen könne; der Kläger habe aber nicht dargelegt, daß ihm überhaupt ein Schaden entstanden sei. 2. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.
a) Der Senat vermag die Bedenken des Berufungsgerichts gegen die Anwendbarkeit des § 557 a BGB auf die hier festgestellte Fallgestaltung nicht zu teilen. § 557 a BGB gilt gemäß § 581 Abs. 2 BGB auch für Pachtverträge (vgl. Palandt/Putzo BGB 59. Aufl. § 557 a Rdn. 4; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 7. Aufl. § 557 a Rdn. 1 m.w.N.). Mietvorauszahlung im Sinne dieser Vorschrift ist jede Mieterleistung, die nach dem Inhalt des Mietvertrages Bezug zum Mietzins hat und mit ihm innerlich verbunden, also letztlich Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache ist (vgl. Erman/Jendrek BGB 9. Aufl. § 557 a Rdn. 5; Staudinger/ Sonnenschein BGB [1995] § 557 a Rdn. 7), mithin jede Leistung des Mieters, durch die der Mietzins ganz oder teilweise als für eine bestimmte Zeit im voraus als erbracht gilt (vgl. Schmidt-Futterer/Gather aaO Rdn. 11). Insoweit ist es nicht von Belang, ob diese Vorausleistung im Wege der Zahlung oder auf andere Weise, etwa im Wege der Verrechnung, erbracht wird. Es ist daher nicht ersichtlich, aus welcher rechtlichen Erwägung heraus die Verknüpfung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreisnachlasses mit der im Gegenzug vereinbarten Reduzierung des Pachtzinses der Annahme einer Mietvorauszahlung entgegenstehen soll. Ebenso kommt es nicht darauf an, als was die Parteien die Mietvorauszahlung betrachtet oder bezeichnet haben. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 3. Februar 1959 - VIII ZR 91/58 - NJW 1959, 872, 873) hat eine Aufbauleistung des Mieters als Mietvorauszahlung beurteilt und keinen Unterschied zwischen einem von Mieter in Geld oder aber durch eigene Aufbauarbeiten geleisteten Vorschuß gemacht.
Bereits das Reichsgericht (WarnRspr. 1927 Nr. 52 = S. 77 f.) hat in einem Fall, in dem die Eigentümerin ihr Grundstück mit der Maßgabe veräußert hatte, noch ein Jahr lang eine Etage des Hauses ohne besondere Vergütung bewohnen zu dürfen, einen Mietvertrag mit vorzeitiger Mietzahlung gesehen und angenommen, die Erwerberin habe die Vergütung für die Gebrauchsüberlassung (§ 535 BGB) in Gestalt der niedrigeren Bemessung des Kaufpreises erhalten. Der Annahme einer Mietvorauszahlung steht schließlich auch nicht entgegen , daß mit ihr im vorliegenden Fall nur ein Teil der künftig fällig werdenden Mietzinsraten getilgt werden sollte und der Restbetrag nach Zeitabschnitten hinzuzuzahlen war (vgl. Staudinger/Sonnenschein aaO Rdn. 5; Roquette Mietrecht § 557 a BGB Rdn. 5; vgl. auch BGH, Urteil vom 3. Februar 1959 aaO).
b) Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, infolge der Beendigung des Pachtvertrages sei die weitere Gebrauchsgewährung zum ermäßigten Pachtzins unmöglich geworden, begegnet Bedenken, da es dem Beklagten unbenommen war, der weiteren Nutzung durch den Kläger nicht zu widersprechen (§ 568 BGB) und davon abzusehen, die Räumung zu betreiben. Darauf und auf die Frage, ob der Beklagte eine etwa eingetretene Unmöglichkeit angesichts der von ihm ausgesprochenen Kündigung zu vertreten hat, kommt es indes nicht an. Der Kläger selbst hat jedenfalls angesichts der vom Berufungsgericht festgestellten Pachtzinsabrede keinen Anlaß zur Beendigung des Pachtvertrages gegeben. Wenn der Auffassung des Berufungsgerichts zufolge auch in einem solchen Fall die Anwendbarkeit des § 557 a BGB infolge der Beendigung des Miet- oder Pachtvertrages durch die Regelung des § 325 Abs. 1 BGB verdrängt würde, wäre schwerlich vorstellbar, in welchen
Fällen § 557 a BGB dann überhaupt noch eingreifen soll. Denn diese Vorschrift setzt gerade voraus, daß das Mietverhältnis beendet ist, und verweist zum Ausgleich dafür, daß die vom Mieter mit einer Mietvorauszahlung "erkaufte" Möglichkeit der Nutzung gegen geringeres laufendes Entgelt vorzeitig entfallen ist, auf die Rechtsfolgen der §§ 347, 812 ff. BGB. 3. Mit der gegebenen Begründung kann die angefochtene Entscheidung daher keinen Bestand haben. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschließend zu entscheiden, da sich das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - mit den weiteren Hilfsaufrechnungen des Beklagten nicht befaßt und hierzu keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es dies nachholen kann. Damit erübrigt sich zugleich eine Entscheidung darüber, ob das Berufungsgericht die Anschlußberufung des Klägers zutreffend als nicht erhoben angesehen hat. In der erneuten Verhandlung wird der Kläger Gelegenheit haben , seinen Antrag insoweit klarzustellen. Blumenröhr Hahne Sprick Weber-Monecke Bundesrichter Prof. Dr. Wagenitz ist im Urlaub und verhindert zu unterschreiben. Blumenröhr
(1) Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.
(2) Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)
(1) Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.