Bundesgerichtshof Urteil, 20. Dez. 2001 - V ZR 260/00

Tatbestand:

Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 23. November 1971 bestellte der Kläger dem Beklagten auf die Dauer von 99 Jahren ein Erbbaurecht an einem in einem Gewerbegebiet gelegenen Grundstück von 7000 qm Größe. Der Vertrag berechtigt den Beklagten zur Bebauung des Grundstücks mit einer Lagerhalle und einem Bürogebäude mit Wohnung. Der am 11. November eines jeden Jahres im Vorhinein fällige, durch eine Reallast am Erbbaurecht gesicherte Erbbauzins wurde auf 11.500 DM vereinbart. Zu seiner Änderung heißt es im Vertrag:
"Ändern sich die wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse allgemein oder hinsichtlich des Grundstückswertes in dem Maße, daß der vereinbarte Erbbauzins für den Eigentümer oder den Erbbauberechtigten nicht mehr angemessen sein sollte (hinsichtlich des Grundstückswertes um mehr als 25 %), so kann jede Partei verlangen , daß der dann angemessene Erbbauzins neu festgesetzt wird."
Mit Schreiben vom 15. August 1986 verlangte der Kläger im Hinblick auf einen Anstieg des Wertes des Grundstücks das Einverständnis des Beklagten, den Erbbauzins beginnend mit dem 11. November 1987 auf 24.500 DM jährlich zu erhöhen. Die Parteien einigten sich in der Folgezeit darauf, den Erbbauzins beginnend mit dem 11. November 1988 auf 21.000 DM jährlich zu erhöhen und das Erbbaurecht mit einer entsprechenden weiteren Reallast zu belasten. Mit der Behauptung, der Grundstückswert sei weiter gestiegen, verlangte der Kläger mit Schreiben vom 13. Oktober 1997 das Einverständnis des Beklagten zur Erhöhung des Erbbauzinses ab dem 11. November 1997 auf 84.000 DM jährlich. Das lehnt der Beklagte ab.
Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung des Erbbauzinses um 63.000 DM auf jährlich 84.000 DM, beginnend mit dem 11. November 1997, zuzustimmen und in die Eintragung einer entsprechenden Reallast einzuwilligen. Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, der Erhöhung des Erbbauzinses auf jährlich 52.500 DM zuzustimmen und in die Eintragung einer weiteren Reallast einzuwilligen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht den Beklagten verurteilt, der Erhöhung des Erbbauzinses auf 55.860 DM jährlich, beginnend mit dem 11. November 1997, zuzustimmen und in die Eintragung einer Reallast in Höhe von 34.860 DM jährlich einzuwilligen. Die weitergehende Berufung des Klägers und die Anschluûberufung des Beklagten, mit der der Beklagte die Herabsetzung seiner Verurteilung beantragt hat, hat es zurückgewiesen.
Mit der Revision erstrebt der Kläger die Verurteilung des Beklagten im Umfang seiner ursprünglichen Anträge.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hält das Erhöhungsverlangen nur teilweise für begründet. Es stellt fest, der Grundstückswert sei seit der zum 11.November 1988 wirksam gewordenen Erhöhung des Erbbauzinses von 90 DM/qm bis 1997 auf 240 DM/qm, mithin um 166 %, gestiegen. Damit seien die im Vertrag für eine erneute Anpassung des Erbbauzinses vereinbarten Voraussetzungen gegeben. Es meint, Maûstab der Erhöhung sei der Anstieg
des Grundstückswerts. Um das Verhältnis zwischen dem Erbbauzins und dem Grundstückswert, das der 1988 wirksam gewordenen Einigung der Parteien zugrunde gelegen habe, aufrecht zu erhalten, sei der seit dem 11. November 1988 geschuldete Erbbauzins im selben Verhältnis wie der Anstieg des Wertes des Grundstücks, beginnend mit dem 11. November 1997, um 166 % auf 55.860 DM jährlich zu erhöhen. Dieser Betrag sei durch die Eintragung einer weiteren Reallast an dem Erbbaurecht zu sichern. Ein weitergehender Anspruch des Klägers bestehe nicht.
Das hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.

II.

Fehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daû die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für ein Anpassungsverlangen vorliegen.
Nicht zu beanstanden ist auch die Auslegung der Anpassungsklausel dahin, daû bei der Bestimmung des "dann angemessenen Erbbauzinses" nicht auf den im Anpassungszeitpunkt üblichen oder ortsüblichen Erbbauzins abzustellen ist, sondern auf das Ausmaû der Veränderung des Grundstückswerts mit der Möglichkeit einer Korrektur unter dem Gesichtspunkt der Angemessenheit. Diese Auslegung ist möglich und weist keine revisionsrechtlichen Fehler auf. Daû es sich bei der Klausel um eine revisible Allgemeine Geschäftsbedingung handeln könnte, ist in den Tatsacheninstanzen nicht behauptet worden. Die insoweit erhobene Aufklärungsrüge ist unbegründet, weil für einen ent-
sprechenden gerichtlichen Hinweis in diesem Zusammenhang kein Anlaû bestand.
Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht aber insoweit, als es bei dem Steigerungssatz nicht von dem bei der letzten Anpassung einvernehmlich zugrunde gelegten Verkehrswert von 60 DM, sondern von dem damals tatsächlichen Verkehrswert von 90 DM ausgeht. Denn die Klausel knüpft bei den Anpassungsvoraussetzungen entsprechend der üblichen Orientierung am Bodenwert (Senatsurt. v. 16. April 1999, V ZR 37/98, WM 1999, 1715, 1716) an den letzten dem Erbbauzins zugrundegelegten Grundstückswert an. Dies muû nach der Auslegung des Berufungsgerichts dann auch für die Höhe der Anpassung gelten. Zutreffend weist das Berufungsgericht allerdings darauf hin, daû nach der Rechtsprechung des Senats bei einem nicht Wohnzwecken dienenden Erbbaurecht die Prüfung, ob seit der letzten Erhöhung des Erbbauzinses die vereinbarte Anpassungsvoraussetzung erneut eingetreten ist, nicht ein Maûstab angelegt werden darf, der überhöhte frühere Anpassungen ausgleicht (Senatsurt. v. 24. April 1992, V ZR 52/91, NJW 1992, 2088, 2089). Entscheidend ist in diesem Zusammenhang jedoch immer, ob durch die letzte Anpassung der vereinbarte Anpassungsmaûstab verändert werden sollte oder nicht. Kommt der Eigentümer dem Erbbauberechtigten bei einer Anpassung einmal ausnahmsweise entgegen, indem er mit der Zahlung eines niedrigeren als dem sich aus der Anwendung des Maûstabs ergebenden Erbbauzins einverstanden ist, so hat dieses Entgegenkommen noch nicht eine Veränderung des Anpassungsmaûstabs zur Folge und kann nicht dazu führen, daû dieses einmalige Entgegenkommen fortzuschreiben wäre. Daû die Parteien hier bei der letzten Anpassung von einem Grundstückswert von nur 60 DM ausgegangen sind, beruht nach dem Vortrag des Klägers darauf, daû er sich im Rahmen
einer vergleichsweisen Regelung damit zufrieden gegeben hat, die Erhöhungsmöglichkeit nicht vollständig auszuschöpfen. Auch nach dem Vortrag des Beklagten ist der Erhöhungszins frei ausgehandelt worden. Daû dabei der vereinbarte Erhöhungsmaûstab abgeändert werden sollte, ist weder behauptet noch festgestellt worden. Dann bleibt es dabei, daû bei der nunmehr anstehenden Erhöhung nicht von dem bei der letzten Erhöhung geltenden tatsächlichen Verkehrswert von 90 DM, sondern von dem durch die Parteien einvernehmlich zugrunde gelegten Verkehrswert von 60 DM auszugehen ist. Der Vorteil aus dem Entgegenkommen bei der letzten Anpassung wird also für die Zukunft nicht fortgeschrieben, sondern aufgefangen, indem nunmehr wieder der vereinbarte Anpassungsmaûstab zur Geltung kommt. Von daher ist die Klage in vollem Umfang begründet. Denn Umstände, die eine Korrektur unter dem Gesichtspunkt der Angemessenheit erforderten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke