Bundesgerichtshof Beschluss, 18. Okt. 2007 - V ZB 52/07
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Gründe:
I.
- 1
- Die Beteiligte zu 1 (Schuldnerin) ist ein in der Rechtsform der Sociedad de Responsabilidad limitada betriebenes Unternehmen mit Sitz in M. (M. ). Sie ist Eigentümer eines Grundstücks in F. (Hessen). Dort wohnte ihr Geschäftsführer U. L. , der sich im November 2004 nach Spanien mit unbekanntem Aufenthaltsort abmeldete. Die Beteiligte zu 2 betreibt die Zwangsversteigerung aus einer auf dem Grundstück der Beteiligten zu 1 eingetragenen Grundschuld.
- 2
- Die Zustellung des Anordnungsbeschlusses sowie der Beschlüsse über die Zulassung des Beitritts weiterer Gläubiger durch das Vollstreckungsgericht scheiterte zunächst. Nach Übermittlung einer Nachricht des Gerichtsvollziehers, dass der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1 sich weiterhin in F. aufhalte und dort auch wohne, erteilte das Vollstreckungsgericht dem Gerichtsvollzieher den Auftrag, den Anordnungsbeschluss und die Beitrittsbeschlüsse dem Geschäftsführer zuzustellen. Nach den sich in der Akte befindenden Zustellungs- urkunden wurden die vorgenannten Beschlüsse dem Geschäftsführer der Beteiligten zu 1 durch den Gerichtsvollzieher am 23. September 2005 übergeben.
- 3
- Die Beteiligte zu 1 stellte Anfang Oktober 2005 den Antrag nach § 30a ZVG, das Zwangsversteigerungsverfahren einstweilig einzustellen. Den Antrag wies das Vollstreckungsgericht zurück. Die dagegen erhobene Beschwerde blieb ohne Erfolg. In diesem Verfahren bat U. L. , weitere Zustellungen in dieser Sache an die Anschrift in F. vorzunehmen.
- 4
- Im Juni 2006 hat die Beteiligte zu 1 gegen die Zwangsversteigerung Vollstreckungserinnerung mit dem Antrag eingelegt, das Verfahren nach § 28 Abs. 2 ZVG wegen eines Vollstreckungsmangels aufzuheben, weil der Anordnungsbeschluss an sie nicht wirksam zugestellt worden sei. Der Rechtsbehelf ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 sofortige Beschwerde erhoben und zu deren Begründung vorgetragen, dass ihr Geschäftsführer den Anordnungs- und die Beitrittsbeschlüsse nicht erhalten habe; denn dieser habe sich am Tage der beurkundeten Zustellung in der Schweiz aufgehalten. Der Gerichtsvollzieher habe eine Falschbeurkundung im Amt vorgenommen. Das Vollstreckungsgericht hat daraufhin den Anordnungsbeschluss dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1 zugestellt.
- 5
- Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihren Antrag auf Aufhebung des Zwangsversteigerungsverfahrens weiter.
II.
- 6
- Das Beschwerdegericht meint, dass die von der Beteiligten zu 1 behaupteten Fehler bei der Zustellung des Anordnungsbeschlusses keinen Vollstreckungsmangel im Sinne des § 28 Abs. 2 ZVG darstellten, welcher einer Fort- setzung des Verfahrens entgegenstünde. Es liege vielmehr ein vom Vollstreckungsgericht selbst zu behebender Verfahrensmangel vor.
- 7
- Das Ausbleiben der förmlichen Zustellung des Anordnungsbeschlusses im Vollstreckungsverfahren werde nach § 189 ZPO geheilt, wenn der Schuldner den Beschluss tatsächlich erhalte. Unabhängig davon sei der Mangel im Verfahren dadurch behoben worden, dass der Beteiligten zu 1 der Anordnungsbeschluss im Dezember 2006 an ihren Verfahrensbevollmächtigten erneut zugestellt worden sei.
III.
- 8
- Die auf Grund Zulassung statthafte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO) und auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist nicht begründet.
- 9
- Die von der Beteiligten zu 1 vorgetragenen Zustellungsmängel begründen keinen Vollstreckungsmangel nach § 28 Abs. 2 ZVG, der die Aufhebung des Verfahrens nach Absatz 1 gebietet.
- 10
- 1. Das Rechtsbeschwerdegericht muss allerdings - mangels anderer Feststellungen des Beschwerdegerichts - davon ausgehen, dass der Anordnungsbeschluss und die Beitrittsbeschlüsse im September 2005 nicht durch Übergabe des Gerichtsvollziehers an den Geschäftsführer der Beteiligten zu 1 nach § 177 ZPO zugestellt worden sind und dass die Beteiligte zu 1 diese Dokumente damals auch nicht in anderer Weise tatsächlich erlangt hat.
- 11
- Die von der Rechtsbeschwerde aufgeworfene Frage, ob § 8 ZVG, der die förmliche Zustellung des Anordnungsbeschlusses sowie der Beitrittsbeschlüsse vorschreibt, eine Heilung nach § 189 ZPO ausschließt, stellt sich damit hier nicht. Nach dieser Vorschrift gilt ein Dokument zwar mit dem tatsächlichen Zugang als zugestellt, auch wenn sich die formgerechte Zustellung nicht nachwei- sen lässt oder diese unter Verletzung zwingender Vorschriften ausgeführt wurde. Eine Heilung nach § 189 ZPO setzt jedoch - wie nach § 187 ZPO a.F. - voraus , dass der Zustellungsadressat das Schriftstück tatsächlich erhalten hat; die Kenntnis von seinem Inhalt genügt nicht (vgl. BGHZ 70, 384, 387; Urt. v. 13. April 1992, II ZR 105/91, NJW 1992, 2099, 2100). Davon kann nicht ausgegangen werden, weil die Beteiligte zu 1 bestritten hat, die Ausfertigungen der Beschlüsse tatsächlich erhalten zu haben.
- 12
- Die Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 3 im Beschwerdeverfahren, auf die sich das Beschwerdegericht gestützt hat, beruhte dagegen auf einer erneuten Anordnung des Vollstreckungsgerichts. Die Neuvornahme der Zustellung ist von einer Heilung nach § 189 ZVG zu unterscheiden, da sie nicht auf den Zeitpunkt zurückwirkt , in dem der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1 die Beschlüsse erstmals tatsächlich in den Händen hatte, sondern erst eintritt, wenn die Zustellung bewirkt wird (vgl. Eickmann, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht , 2. Aufl., S. 112).
- 13
- b) Die Entscheidung des Beschwerdegerichts ist im Ergebnis jedoch nicht zu beanstanden. Das Zwangsversteigerungsverfahren ist nicht schon deshalb nach § 28 Abs. 2 ZVG aufzuheben, weil sich im Laufe des Verfahrens vor der Anberaumung des Versteigerungstermins herausstellt, dass die (erste) Zustellung des Anordnungsbeschlusses unwirksam war und diese wiederholt wird.
- 14
- aa) Zwar kann sich die Rechtsbeschwerde auf eine Ansicht in Rechtsprechung und Schrifttum berufen, nach der die Verletzung zwingender Vorschriften bei der Zustellung des Anordnungsbeschlusses dazu führen soll, dass das gesamte Versteigerungsverfahren an einem nicht behebbaren Mangel lei- det (LG Koblenz, Rpfleger 1972, 183; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 8 Rdn 2.2; Storz, Zwangsversteigerungsverfahren, 10. Aufl., S. 372). Dem steht die Auffassung gegenüber, dass die Vollstreckung auch bei einer nicht ordnungsgemäßen Zustellung des Anordnungsbeschlusses unter Anordnung der erneuten Zustellung fortzusetzen ist, wenn die Beschlagnahmewirkung der Verfahrensanordnung nach § 20 Abs. 1 ZVG durch die Eintragung des Versteigerungsvermerks in das Grundbuch nach § 22 Abs. 1 Satz 2 ZVG bereits eingetreten ist. Die Beschlagnahmewirkungen sind dann nicht durch Aufhebung des Verfahrens zu beseitigen, weil die ordnungsgemäße Zustellung nachgeholt werden kann (vgl. OLG Köln OLGZ 1977, 240, 244; Baur/Stürner/Bruns, Zwangsvollstreckungsrecht , 13. Aufl., § 35.5, S. 451).
- 15
- Der Senat teilt die letztgenannte Auffassung. Zwar wirkt sich ein Zustellungsmangel auf das gesamte Verfahren aus, wenn er nicht behoben wird. Die nicht ausgeführte oder unwirksame Zustellung eines Anordnungs- oder Beitrittsbeschlusses ist indes kein Vollstreckungsmangel nach § 28 Abs. 2 ZVG, sondern ein vom Vollstreckungsgericht selbst ggf. durch Neuvornahme zu behebender Verfahrensmangel (zu dieser Unterscheidung: Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 28 Rdn. 9.1; ders., ZVG-Handbuch, 8. Aufl., Rdn. 163c). Nach der Systematik des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung ist nicht das gesamte Verfahren allein deshalb aufzuheben, weil die nach § 8 ZVG vorgeschriebene Zustellung des Anordnungsbeschlusses unwirksam war. Die Rechtsfolgen einer unterbliebenen oder nicht wirksam gewordenen Zustellung sind in § 43 Abs. 2 ZVG vielmehr so geregelt, dass der Versteigerungstermin aufgehoben und neu bestimmt werden muss, wenn der Anordnungsbeschluss dem Schuldner nicht (spätestens) vier Wochen vor dem Termin zugestellt worden ist (vgl. Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 8 Rdn. 1; Korintenberg/Wenz, ZVG, 6. Aufl., § 8 Anm. 1; Steiner/Hagemann, ZVG, 9. Aufl., § 8 Rdn. 3). Die Wirkungen einer durch Eintragung des Versteigerungsvermerks nach § 22 Abs. 1 Satz 2 ZVG eingetretenen Beschlagnahme bleiben demgegenüber von dem Zustellungsmangel unberührt.
- 16
- Die Regelungen in §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 43 Abs. 2 ZVG beruhen auf einer Änderung im Gesetzgebungsverfahren, die zum Schutze der Gläubiger bei schwierig auszuführenden Zustellungen vorgenommen worden ist. Da eine Zustellung längere Zeit in Anspruch nehmen kann, wurde die Konzeption des § 37 Abs. 1 des Entwurfes von 1888, nach der die Beschlagnahme stets die Zustellung des Anordnungsbeschlusses voraussetzte, um die Bestimmung in § 22 Abs. 1 Satz 2 ZVG ergänzt, nach der auch die vorherige Eintragung des Versteigerungsvermerks die Beschlagnahme herbeiführt, die Versteigerung selbst aber erst nach der Zustellung des Anordnungsbeschlusses durchgeführt werden darf (dazu Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 22 Rdn. 1 und § 43 Rdn. 2; Reinhard/Müller, ZVG, 3. u. 4. Aufl., § 22 Anm. 1 und § 43 Anm. 4).
- 17
- Das Gesetz geht demnach davon aus, dass ein Versteigerungsverfahren auch dann ordnungsgemäß durchgeführt wird, wenn die Zustellung des Anordnungsbeschlusses erst nach einer Beschlagnahme durch Eintragung des Versteigerungsvermerks erfolgt, wie es bei den im Ausland vorzunehmenden oder den öffentlichen Zustellungen häufig sein kann, wenn nur die Zustellung des Beschlusses an den Schuldner vor der in § 43 Abs. 2 ZVG bestimmten Frist vor dem Versteigerungstermin ausgeführt wird. Eine Verzögerung bei der Zustellung begründet danach keinen Aufhebungsgrund nach § 28 Abs. 2 ZVG, und zwar unabhängig davon, ob diese auf Schwierigkeiten bei der Ausführung des ersten Auftrages oder auf einer Neuvornahme beruht, weil die erste Zustellung wegen eines nicht heilbaren Mangels unwirksam war.
- 18
- bb) Ein zur Aufhebung nach § 28 Abs. 2 ZVG führender Verfahrensmangel lässt sich auch nicht mit der Erwägung der Rechtsbeschwerde begründen, dass die vorgeschriebene Zustellung des Anordnungsbeschlusses auch dazu dient, dem Schuldner eine sachgerechte Wahrnehmung seiner Interessen in dem anhängigen Verfahren zu sichern, die ihm jedoch nicht möglich sei, solange er von der für ihn wichtigen Einleitung des Verfahrens und den Beitrittszulassungen nichts erfahren habe.
- 19
- Eine unterlassene oder - hier gescheiterte - erste Zustellung des Anordnungsbeschlusses kann zu einem der Fortsetzung des Verfahrens entgegenstehenden Verfahrensmangel führen, selbst wenn die Zustellung noch vor dem Versteigerungstermin nachgeholt wird. Das ist denkbar, wenn durch die verspätete Zustellung das verfassungsrechtliche Gebot eines fairen, rechtsstaatlichen Versteigerungsverfahrens verletzt wurde, weil der Schuldner deswegen Anträge auf Einstellung des Verfahrens nach § 30a ZVG, § 765a ZPO (vgl. BVerfGE 46, 325, 334; 49, 220, 226) nicht stellen oder eine Beschwerde gegen die Verkehrswertbestimmung nach § 74a Abs. 5 ZVG nicht erheben konnte.
- 20
- Von alledem kann hier jedoch keine Rede sein. Die Beteiligte zu 1 hat in diesem Verfahren - trotz des von ihr jetzt behaupteten Zustellungsmangels - innerhalb der in § 30b Abs. 1 Satz 1 ZVG bestimmten Notfrist von zwei Wochen , die mit dem Zugang der mit dem Anordnungsbeschluss verbundenen Belehrung beginnt, den Einstellungsantrag nach § 30a ZVG gestellt. Ihr waren zudem weder die Anordnung der Versteigerung noch die das Verfahren betreibenden Gläubiger unbekannt, die sie in einem von ihrem Geschäftsführer verfassten Schriftsatz bezeichnet hat. Sie hat darüber hinaus im weiteren Verlauf des Verfahrens, über dessen Fortgang sie durch die von ihrem Geschäftsführer erbetene Zustellungen an die Anschrift in F. offenbar informiert war, alle denkbaren Rechtsbehelfe - insbesondere gegen die Wertfestsetzung - erhoben.
- 21
- Die von der Rechtsbeschwerde vertretene Auffassung liefe unter Berücksichtigung der vorstehenden Umstände hier mithin darauf hinaus, dass der vorgetragene Mangel bei Zustellung des Anordnungsbeschlusses entgegen der Regelung in § 43 Abs. 2 ZVG zu einer Aufhebung des Verfahrens führt, obwohl nichts dafür erkennbar ist, dass die Beteiligte zu 1 dadurch in der Wahrung ihrer Rechte gehindert gewesen sein könnte.
IV.
- 22
- Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die durch das Rechtsbeschwerdeverfahren entstandene Festgebühr (Nr. 2242 KV-GKG) hat der Rechtsbeschwerdeführer nach § 26 Abs. 3 GKG zu tragen. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Schuldner kommt nicht in Betracht, weil sich die http://www.juris.de/jportal/portal/t/aj8/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=51&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE321192006&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/aj8/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=51&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE321192006&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint - 10 - Beteiligten des Zwangsversteigerungsverfahrens in der Regel nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegenüber stehen (Senat, Beschl. v. 18. Mai 2005, V ZB 142/05, WM 2006, 1727, 1730).
Vorinstanzen:
AG Fulda, Entscheidung vom 30.06.2006 - 5 K 52/05 -
LG Fulda, Entscheidung vom 05.02.2007 - 3 T 199/06 -
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(1) Das Verfahren ist auf Antrag des Schuldners einstweilen auf die Dauer von höchstens sechs Monaten einzustellen, wenn Aussicht besteht, daß durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht.
(2) Der Antrag ist abzulehnen, wenn die einstweilige Einstellung dem betreibenden Gläubiger unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zuzumuten ist, insbesondere ihm einen unverhältnismäßigen Nachteil bringen würde, oder wenn mit Rücksicht auf die Beschaffenheit oder die sonstigen Verhältnisse des Grundstücks anzunehmen ist, daß die Versteigerung zu einem späteren Zeitpunkt einen wesentlich geringeren Erlös bringen würde.
(3) Die einstweilige Einstellung kann auch mit der Maßgabe angeordnet werden, daß sie außer Kraft tritt, wenn der Schuldner die während der Einstellung fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen nicht binnen zwei Wochen nach Eintritt der Fälligkeit bewirkt. Wird die Zwangsversteigerung von einem Gläubiger betrieben, dessen Hypothek oder Grundschuld innerhalb der ersten sieben Zehntel des Grundstückswertes steht, so darf das Gericht von einer solchen Anordnung nur insoweit absehen, als dies nach den besonderen Umständen des Falles zur Wiederherstellung einer geordneten wirtschaftlichen Lage des Schuldners geboten und dem Gläubiger unter Berücksichtigung seiner gesamten wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere seiner eigenen Zinsverpflichtungen, zuzumuten ist.
(4) Das Gericht kann ferner anordnen, daß der Schuldner Zahlungen auf Rückstände wiederkehrender Leistungen zu bestimmten Terminen zu bewirken hat.
(5) Das Gericht kann schließlich die einstweilige Einstellung von sonstigen Auflagen mit der Maßgabe abhängig machen, daß die einstweilige Einstellung des Verfahrens bei Nichterfüllung dieser Auflagen außer Kraft tritt.
(1) Wird dem Vollstreckungsgericht ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt, welches der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht, so hat das Gericht das Verfahren entweder sofort aufzuheben oder unter Bestimmung einer Frist, binnen welcher der Gläubiger die Hebung des Hindernisses nachzuweisen hat, einstweilen einzustellen. Im letzteren Fall ist das Verfahren nach dem Ablauf der Frist aufzuheben, wenn nicht inzwischen der Nachweis erbracht ist.
(2) Wird dem Vollstreckungsgericht eine Verfügungsbeschränkung oder ein Vollstreckungsmangel bekannt, ist Absatz 1 entsprechend anzuwenden.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
(1) Gegen einen Beschluss ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn
- 1.
dies im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist oder - 2.
das Beschwerdegericht, das Berufungsgericht oder das Oberlandesgericht im ersten Rechtszug sie in dem Beschluss zugelassen hat.
(2) In den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 ist die Rechtsbeschwerde nur zulässig, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder - 2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 ist die Rechtsbeschwerde zuzulassen, wenn die Voraussetzungen des Absatzes 2 vorliegen. Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.
(4) Der Rechtsbeschwerdegegner kann sich bis zum Ablauf einer Notfrist von einem Monat nach der Zustellung der Begründungsschrift der Rechtsbeschwerde durch Einreichen der Rechtsbeschwerdeanschlussschrift beim Rechtsbeschwerdegericht anschließen, auch wenn er auf die Rechtsbeschwerde verzichtet hat, die Rechtsbeschwerdefrist verstrichen oder die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen worden ist. Die Anschlussbeschwerde ist in der Anschlussschrift zu begründen. Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Rechtsbeschwerde zurückgenommen oder als unzulässig verworfen wird.
(1) Wird dem Vollstreckungsgericht ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt, welches der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht, so hat das Gericht das Verfahren entweder sofort aufzuheben oder unter Bestimmung einer Frist, binnen welcher der Gläubiger die Hebung des Hindernisses nachzuweisen hat, einstweilen einzustellen. Im letzteren Fall ist das Verfahren nach dem Ablauf der Frist aufzuheben, wenn nicht inzwischen der Nachweis erbracht ist.
(2) Wird dem Vollstreckungsgericht eine Verfügungsbeschränkung oder ein Vollstreckungsmangel bekannt, ist Absatz 1 entsprechend anzuwenden.
Das Schriftstück kann der Person, der zugestellt werden soll, an jedem Ort übergeben werden, an dem sie angetroffen wird.
Die Vorschriften der §§ 4 bis 7 finden auf die an den Schuldner zu bewirkende Zustellung des Beschlusses, durch welchen die Zwangsvollstreckung angeordnet oder der Beitritt eines Gläubigers zugelassen wird, keine Anwendung.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.
Das Prozessgericht kann zusätzlich anordnen, dass die Benachrichtigung einmal oder mehrfach im Bundesanzeiger oder in anderen Blättern zu veröffentlichen ist.
(1) Wird dem Vollstreckungsgericht ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt, welches der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht, so hat das Gericht das Verfahren entweder sofort aufzuheben oder unter Bestimmung einer Frist, binnen welcher der Gläubiger die Hebung des Hindernisses nachzuweisen hat, einstweilen einzustellen. Im letzteren Fall ist das Verfahren nach dem Ablauf der Frist aufzuheben, wenn nicht inzwischen der Nachweis erbracht ist.
(2) Wird dem Vollstreckungsgericht eine Verfügungsbeschränkung oder ein Vollstreckungsmangel bekannt, ist Absatz 1 entsprechend anzuwenden.
(1) Die Beschlagnahme des Grundstücks wird mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem der Beschluß, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet ist, dem Schuldner zugestellt wird. Sie wird auch wirksam mit dem Zeitpunkt, in welchem das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks dem Grundbuchamt zugeht, sofern auf das Ersuchen die Eintragung demnächst erfolgt.
(2) Erstreckt sich die Beschlagnahme auf eine Forderung, so hat das Gericht auf Antrag des Gläubigers dem Drittschuldner zu verbieten, an den Schuldner zu zahlen. Die Beschlagnahme wird dem Drittschuldner gegenüber erst mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm bekannt oder das Zahlungsverbot ihm zugestellt wird. Die Vorschriften des § 845 der Zivilprozeßordnung finden entsprechende Anwendung.
(1) Wird dem Vollstreckungsgericht ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt, welches der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht, so hat das Gericht das Verfahren entweder sofort aufzuheben oder unter Bestimmung einer Frist, binnen welcher der Gläubiger die Hebung des Hindernisses nachzuweisen hat, einstweilen einzustellen. Im letzteren Fall ist das Verfahren nach dem Ablauf der Frist aufzuheben, wenn nicht inzwischen der Nachweis erbracht ist.
(2) Wird dem Vollstreckungsgericht eine Verfügungsbeschränkung oder ein Vollstreckungsmangel bekannt, ist Absatz 1 entsprechend anzuwenden.
Die Vorschriften der §§ 4 bis 7 finden auf die an den Schuldner zu bewirkende Zustellung des Beschlusses, durch welchen die Zwangsvollstreckung angeordnet oder der Beitritt eines Gläubigers zugelassen wird, keine Anwendung.
(1) Der Versteigerungstermin ist aufzuheben und von neuem zu bestimmen, wenn die Terminsbestimmung nicht sechs Wochen vor dem Termin bekanntgemacht ist. War das Verfahren einstweilen eingestellt, so reicht es aus, daß die Bekanntmachung der Terminsbestimmung zwei Wochen vor dem Termin bewirkt ist.
(2) Das gleiche gilt, wenn nicht vier Wochen vor dem Termin dem Schuldner ein Beschluß, auf Grund dessen die Versteigerung erfolgen kann, und allen Beteiligten, die schon zur Zeit der Anberaumung des Termins dem Gericht bekannt waren, die Terminsbestimmung zugestellt ist, es sei denn, daß derjenige, in Ansehung dessen die Frist nicht eingehalten ist, das Verfahren genehmigt.
(1) Die Beschlagnahme des Grundstücks wird mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem der Beschluß, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet ist, dem Schuldner zugestellt wird. Sie wird auch wirksam mit dem Zeitpunkt, in welchem das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks dem Grundbuchamt zugeht, sofern auf das Ersuchen die Eintragung demnächst erfolgt.
(2) Erstreckt sich die Beschlagnahme auf eine Forderung, so hat das Gericht auf Antrag des Gläubigers dem Drittschuldner zu verbieten, an den Schuldner zu zahlen. Die Beschlagnahme wird dem Drittschuldner gegenüber erst mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm bekannt oder das Zahlungsverbot ihm zugestellt wird. Die Vorschriften des § 845 der Zivilprozeßordnung finden entsprechende Anwendung.
(1) Der Versteigerungstermin ist aufzuheben und von neuem zu bestimmen, wenn die Terminsbestimmung nicht sechs Wochen vor dem Termin bekanntgemacht ist. War das Verfahren einstweilen eingestellt, so reicht es aus, daß die Bekanntmachung der Terminsbestimmung zwei Wochen vor dem Termin bewirkt ist.
(2) Das gleiche gilt, wenn nicht vier Wochen vor dem Termin dem Schuldner ein Beschluß, auf Grund dessen die Versteigerung erfolgen kann, und allen Beteiligten, die schon zur Zeit der Anberaumung des Termins dem Gericht bekannt waren, die Terminsbestimmung zugestellt ist, es sei denn, daß derjenige, in Ansehung dessen die Frist nicht eingehalten ist, das Verfahren genehmigt.
(1) Wird dem Vollstreckungsgericht ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt, welches der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht, so hat das Gericht das Verfahren entweder sofort aufzuheben oder unter Bestimmung einer Frist, binnen welcher der Gläubiger die Hebung des Hindernisses nachzuweisen hat, einstweilen einzustellen. Im letzteren Fall ist das Verfahren nach dem Ablauf der Frist aufzuheben, wenn nicht inzwischen der Nachweis erbracht ist.
(2) Wird dem Vollstreckungsgericht eine Verfügungsbeschränkung oder ein Vollstreckungsmangel bekannt, ist Absatz 1 entsprechend anzuwenden.
(1) Das Verfahren ist auf Antrag des Schuldners einstweilen auf die Dauer von höchstens sechs Monaten einzustellen, wenn Aussicht besteht, daß durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht.
(2) Der Antrag ist abzulehnen, wenn die einstweilige Einstellung dem betreibenden Gläubiger unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zuzumuten ist, insbesondere ihm einen unverhältnismäßigen Nachteil bringen würde, oder wenn mit Rücksicht auf die Beschaffenheit oder die sonstigen Verhältnisse des Grundstücks anzunehmen ist, daß die Versteigerung zu einem späteren Zeitpunkt einen wesentlich geringeren Erlös bringen würde.
(3) Die einstweilige Einstellung kann auch mit der Maßgabe angeordnet werden, daß sie außer Kraft tritt, wenn der Schuldner die während der Einstellung fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen nicht binnen zwei Wochen nach Eintritt der Fälligkeit bewirkt. Wird die Zwangsversteigerung von einem Gläubiger betrieben, dessen Hypothek oder Grundschuld innerhalb der ersten sieben Zehntel des Grundstückswertes steht, so darf das Gericht von einer solchen Anordnung nur insoweit absehen, als dies nach den besonderen Umständen des Falles zur Wiederherstellung einer geordneten wirtschaftlichen Lage des Schuldners geboten und dem Gläubiger unter Berücksichtigung seiner gesamten wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere seiner eigenen Zinsverpflichtungen, zuzumuten ist.
(4) Das Gericht kann ferner anordnen, daß der Schuldner Zahlungen auf Rückstände wiederkehrender Leistungen zu bestimmten Terminen zu bewirken hat.
(5) Das Gericht kann schließlich die einstweilige Einstellung von sonstigen Auflagen mit der Maßgabe abhängig machen, daß die einstweilige Einstellung des Verfahrens bei Nichterfüllung dieser Auflagen außer Kraft tritt.
(1) Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Es ist befugt, die in § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen. Betrifft die Maßnahme ein Tier, so hat das Vollstreckungsgericht bei der von ihm vorzunehmenden Abwägung die Verantwortung des Menschen für das Tier zu berücksichtigen.
(2) Eine Maßnahme zur Erwirkung der Herausgabe von Sachen kann der Gerichtsvollzieher bis zur Entscheidung des Vollstreckungsgerichts, jedoch nicht länger als eine Woche, aufschieben, wenn ihm die Voraussetzungen des Absatzes 1 Satz 1 glaubhaft gemacht werden und dem Schuldner die rechtzeitige Anrufung des Vollstreckungsgerichts nicht möglich war.
(3) In Räumungssachen ist der Antrag nach Absatz 1 spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen, es sei denn, dass die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder der Schuldner ohne sein Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war.
(4) Das Vollstreckungsgericht hebt seinen Beschluss auf Antrag auf oder ändert ihn, wenn dies mit Rücksicht auf eine Änderung der Sachlage geboten ist.
(5) Die Aufhebung von Vollstreckungsmaßregeln erfolgt in den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 und des Absatzes 4 erst nach Rechtskraft des Beschlusses.
(1) Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteilen des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, daß ihm durch die Versagung des Zuschlags ein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen würde.
(2) Der Antrag auf Versagung des Zuschlags kann nur bis zum Schluß der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden; das gleiche gilt von der Erklärung des Widerspruchs.
(3) Wird der Zuschlag gemäß Absatz 1 versagt, so ist von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen. Der Zeitraum zwischen den beiden Terminen soll, sofern nicht nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles etwas anderes geboten ist, mindestens drei Monate betragen, darf aber sechs Monate nicht übersteigen.
(4) In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Abs. 1 versagt werden.
(5) Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt. Der Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, ist unter Würdigung aller Verhältnisse frei zu schätzen. Der Beschluß über die Festsetzung des Grundstückswertes ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können mit der Begründung, daß der Grundstückswert unrichtig festgesetzt sei, nicht angefochten werden.
(1) Die einstweilige Einstellung ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen zu beantragen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Verfügung, in welcher der Schuldner auf das Recht zur Stellung des Einstellungsantrages, den Fristbeginn und die Rechtsfolgen eines fruchtlosen Fristablaufs hingewiesen wird. Der Hinweis ist möglichst zugleich mit dem Beschluß, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet wird, zuzustellen.
(2) Die Entscheidung über den Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens ergeht durch Beschluß. Vor der Entscheidung sind der Schuldner und der betreibende Gläubiger zu hören; in geeigneten Fällen kann das Gericht mündliche Verhandlung anberaumen. Der Schuldner und der betreibende Gläubiger haben ihre Angaben auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen.
(3) Gegen die Entscheidung ist die sofortige Beschwerde zulässig; vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören.
(4) Der Versteigerungstermin soll erst nach Rechtskraft des die einstweilige Einstellung ablehnenden Beschlusses bekanntgegeben werden.
(1) Das Verfahren ist auf Antrag des Schuldners einstweilen auf die Dauer von höchstens sechs Monaten einzustellen, wenn Aussicht besteht, daß durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht.
(2) Der Antrag ist abzulehnen, wenn die einstweilige Einstellung dem betreibenden Gläubiger unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zuzumuten ist, insbesondere ihm einen unverhältnismäßigen Nachteil bringen würde, oder wenn mit Rücksicht auf die Beschaffenheit oder die sonstigen Verhältnisse des Grundstücks anzunehmen ist, daß die Versteigerung zu einem späteren Zeitpunkt einen wesentlich geringeren Erlös bringen würde.
(3) Die einstweilige Einstellung kann auch mit der Maßgabe angeordnet werden, daß sie außer Kraft tritt, wenn der Schuldner die während der Einstellung fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen nicht binnen zwei Wochen nach Eintritt der Fälligkeit bewirkt. Wird die Zwangsversteigerung von einem Gläubiger betrieben, dessen Hypothek oder Grundschuld innerhalb der ersten sieben Zehntel des Grundstückswertes steht, so darf das Gericht von einer solchen Anordnung nur insoweit absehen, als dies nach den besonderen Umständen des Falles zur Wiederherstellung einer geordneten wirtschaftlichen Lage des Schuldners geboten und dem Gläubiger unter Berücksichtigung seiner gesamten wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere seiner eigenen Zinsverpflichtungen, zuzumuten ist.
(4) Das Gericht kann ferner anordnen, daß der Schuldner Zahlungen auf Rückstände wiederkehrender Leistungen zu bestimmten Terminen zu bewirken hat.
(5) Das Gericht kann schließlich die einstweilige Einstellung von sonstigen Auflagen mit der Maßgabe abhängig machen, daß die einstweilige Einstellung des Verfahrens bei Nichterfüllung dieser Auflagen außer Kraft tritt.
(1) Der Versteigerungstermin ist aufzuheben und von neuem zu bestimmen, wenn die Terminsbestimmung nicht sechs Wochen vor dem Termin bekanntgemacht ist. War das Verfahren einstweilen eingestellt, so reicht es aus, daß die Bekanntmachung der Terminsbestimmung zwei Wochen vor dem Termin bewirkt ist.
(2) Das gleiche gilt, wenn nicht vier Wochen vor dem Termin dem Schuldner ein Beschluß, auf Grund dessen die Versteigerung erfolgen kann, und allen Beteiligten, die schon zur Zeit der Anberaumung des Termins dem Gericht bekannt waren, die Terminsbestimmung zugestellt ist, es sei denn, daß derjenige, in Ansehung dessen die Frist nicht eingehalten ist, das Verfahren genehmigt.
(1) Die Kosten des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahrens sowie des Verfahrens der Zwangsliquidation einer Bahneinheit schuldet vorbehaltlich des Absatzes 2, wer das Verfahren beantragt hat, soweit die Kosten nicht dem Erlös entnommen werden können.
(2) Die Kosten für die Erteilung des Zuschlags schuldet nur der Ersteher; § 29 Nummer 3 bleibt unberührt. Im Fall der Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot oder der Erklärung, für einen Dritten geboten zu haben (§ 81 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung), haften der Ersteher und der Meistbietende als Gesamtschuldner.
(3) Die Kosten des Beschwerdeverfahrens schuldet der Beschwerdeführer.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Die Sache wird zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückverwiesen.
Gründe:
I.
- 1
- Die Beteiligte zu 4 betreibt die Zwangsvollstreckung in mehrere ehemals als Gewerbefläche genutzte Grundstücke. Auf dem etwa 73.000 qm großen Gelände sollen sich eine Geflügelmastanstalt, Kraftfahrzeugreparaturwerkstätten sowie eine durch Brand zerstörte Kunststofffabrik befunden haben. Im Hinblick auf diese Nutzungen ist das Gelände im Altstandortkataster des zuständigen Landkreises verzeichnet. Ob die Grundstücke tatsächlich kontaminiert sind, ist unbekannt, da Bodenuntersuchungen bislang nicht stattgefunden haben.
- 2
- Die erste Verkehrswertfestsetzung des Amtsgerichts wurde in der Beschwerdeinstanz unter anderem deshalb aufgehoben, weil das zugrunde liegende Sachverständigengutachten nicht erkennen ließ, wie sich die Möglichkeit einer Bodenverunreinigung auf den Wert der Grundstücke auswirkt. Das Beschwerdegericht hielt es allerdings nicht für erforderlich, ein Bodenprobengutachten einzuholen , sondern für ausreichend, die mögliche Kontaminierung bei der Wertberechnung zu berücksichtigen. Der Sachverständige minderte darauf hin den von ihm ermittelten Bodenwert aufgrund eines „vagen Altlastenverdachts“ um fünf Prozent.
- 3
- Auf dieser Grundlage hat das Amtsgericht den Verkehrswert für das ehemalige Gewerbegelände auf insgesamt 1.735.436,40 € festgesetzt. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 und zu 2 ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will der Beteiligte zu 2 erreichen, dass der Verkehrswert der Grundstücke unter Berücksichtigung eines einzuholenden Altlastengutachtens neu festgesetzt wird.
II.
- 4
- Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte Rechtsbeschwerde ist zulässig und begründet.
- 5
- 1. Das Beschwerdegericht meint, die bloße Möglichkeit einer Bodenverunreinigung reiche nicht aus, um im Rahmen der Verkehrswertfestsetzung Bodenproben zu veranlassen. Konkrete Anhaltpunkte, dass die zu versteigernden Grundstücke tatsächlich kontaminiert seien, lägen nicht vor. Im Altstandortkataster würden sie nur als Flächen geführt, auf denen möglicherweise mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden sei. Auch in der von dem Beteiligten zu 2 eingereichten Stellungnahme der H. GmbH werde die Wahrscheinlichkeit einer Verunreinigung nicht bewertet, sondern lediglich der Verdacht geäußert, dass das Gelände mit LCKW sowie mit Öl- und Kraftstoffrückständen belastet sei. Bei dieser Sachlage trage die von dem Sachverständi- gen vorgenommene Minderung des Bodenwerts um fünf Prozent der möglichen Bodenverunreinigung ausreichend Rechnung.
- 6
- 2. Diese Erwägungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
- 7
- a) Zutreffend geht das Beschwerdegericht allerdings davon aus, dass die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2 zulässig ist (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG); denn der Schuldner kann die Verkehrswertfestsetzung unabhängig davon anfechten, ob er eine Herauf- oder eine Herabsetzung des Grundstückswerts erstrebt (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 185/03, WM 2004, 1040).
- 8
- b) Nicht gefolgt werden kann aber der Auffassung des Beschwerdegerichts , die mögliche Kontaminierung der zu versteigernden Grundstücke sei bei der Festsetzung ihres Verkehrswerts in ausreichender Weise berücksichtigt worden.
- 9
- aa) (1) Die Wertermittlung und -festsetzung gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks entgegenwirken (vgl. §§ 74a, 85a Abs. 1 ZVG) und den Bietinteressenten eine Orientierungshilfe für ihre Entscheidung geben (vgl. BGH, Urt. v. 6. Februar 2003, III ZR 44/02, WM 2003, 2053; Urt. v. 9. März 2006, III ZR 143/05, WM 2006, 867, 868); sie muss daher auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet sein (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 185/03, WM 2004, 1040, 1041). Das Vollstreckungsgericht ist deshalb verpflichtet, alle den Grundstückswert beeinflussenden Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art sorgfältig zu ermitteln und bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen (vgl. Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 74a Anm. 7.5.).
- 10
- Wie sich der - allgemein anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken enthaltenden (vgl. Senat, Urt. v. 12. Januar 2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997) - Wertermittlungsverordnung 1988 (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 - WertV - BGBl. I S. 2209) entnehmen lässt, gehört zu den wertbeeinflussenden Eigenschaften eines Grundstücks die Beschaffenheit des Bodens und dessen Belastung mit Ablagerungen (vgl. § 5 Abs. 5 Satz 1 iVm § 3 Abs. 2 WertV). Bestehen ernstzunehmende Anhaltspunkte, dass der Boden eines beschlagnahmten Grundstücks verunreinigt sein könnte, ist das Gericht deshalb grundsätzlich gehalten, mit sachverständiger Hilfe zu ermitteln, ob eine Kontaminierung vorliegt und wie schwerwiegend diese gegebenenfalls ist (vgl. Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 66 Anm. 6.2.c). Es muss Verdachtsmomenten nachgehen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über eine etwaige Verunreinigung nutzen (vgl. zur entsprechenden Pflicht eines Sachverständigen: Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., § 5 WertV Rdn. 152; Sprengnetter, Grundstücksbewertung , Stand August 2002, S. 9/5/5/1).
- 11
- (2) Konkrete Anhaltspunkte für eine Bodenverunreinigung ergeben sich hier aus der auf einem Altlastenverdacht beruhenden Eintragung der beschlagnahmten Grundstücke in das Altstandortkataster des zuständigen Landkreises. Dem steht, anders als das Beschwerdegericht meint, nicht entgegen, dass die Grundstücke dort nur als Fläche geführt werden, auf der möglicherweise mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist. Die frühere Nutzung des Grundstücks kann nämlich bereits einen ernstzunehmenden Altlastenverdacht begründen. Bei bestimmten Nutzungen, darunter die hier in Frage kommende Herstellung von Kunststoffen, ist einem Grundstück der Altlastenverdacht gewissermaßen auf die „Stirn geschrieben“ (Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., § 5 WertV Rdn. 152 u. 155). Auch Kfz-Reparaturwerkstätten, die sich ebenfalls auf den beschlagnahmten Grundstücken befunden haben sollen, gelten insoweit als Risikonutzungen (Joeris/J.Simon in: Simon/Kleiner/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8. Aufl., Rdn. 3.78).
- 12
- bb) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts entspricht es nicht sachgerechter Verkehrswertermittlung, dass das Amtsgericht den Altlastenverdacht durch einen pauschalen Abschlag vom Bodenwert berücksichtigt hat.
- 13
- Da dem Altlastenverdacht in keiner Weise nachgegangen worden ist, es also an jeglichen Befundtatsachen hinsichtlich der tatsächlichen Bodenbeschaffenheit der zu bewertenden Grundstücke fehlt, kann es sich hierbei nur um einen Abschlag handeln, der dem - im Hinblick auf die mögliche Bodenbelastung bestehenden - Erwerbsrisiko Rechnung tragen soll. Ein solcher, rein spekulativer „Risikoabschlag“ widerspricht aber dem für die Verkehrswertermittlung geltenden Gebot, das Vorhandensein oder die Abwesenheit wertbeeinflussender Eigenschaften des zu begutachtenden Gegenstands zuverlässig festzustellen (vgl. Kleiber, WiVerw 1990, 200, 201 f. sowie Zimmermann in LambertLang /Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, 2. Aufl., Teil 17 Rdn. 72 f.); er kommt daher allenfalls in Betracht, wenn weitere Erkenntnisse über die Beschaffenheit des Gegenstands nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand erlangt werden können.
- 14
- Hinzukommt, dass die Höhe des Abschlags in dem der Verkehrswertfestsetzung zugrunde liegenden Gutachten nicht begründet worden ist, so dass auch nicht nachvollzogen werden kann, vor welchem Hintergrund sich der Sachverständige - der im übrigen Bodenuntersuchungen durch Fachfirmen empfohlen hatte - für einen Abschlag von fünf Prozent des Bodenwerts entschieden hat.
- 15
- cc) Auf weitere Ermittlungen zu der Bodenbeschaffenheit durfte auch nicht im Hinblick darauf verzichtet werden, dass Bodengutachten zeitaufwendig und teuer sind.
- 16
- (1) Die Zwangsversteigerung stellt einen schwerwiegenden Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Schuldners dar. Der Eingriff ist durch das Interesse des Gläubigers an der Befriedigung seiner Forderung zwar gerechtfertigt, erfordert aber - weil der Schutzbereich von Art. 14 Abs. 1 GG berührt ist - eine Verfahrensgestaltung, die den Belangen des Schuldners ausreichend Rechnung trägt (vgl. BVerfGE 46, 325, 333 ff.; 49, 220, 225; BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 27/04, WM 2005, 136, 138). Hierzu zählen insbesondere Vorkehrungen, die eine - auch im Interesse der Gläubiger liegende - angemessene Verwertung des beschlagnahmten Grundstücks fördern und seiner Verschleuderung entgegenwirken (so zutreffend Budde, Rpfleger 1991, 189, 190; vgl. auch Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 66 Anm. 6.2.c).
- 17
- Da eine richtige und vollständige Wertfestsetzung maßgeblich dazu beiträgt , dass die Versteigerung zu einem angemessenen Verwertungserlös führt, müssen die dafür notwendigen - gemäß § 109 Abs. 1 ZVG zu Lasten des Versteigerungserlöses gehenden - Kosten aufgebracht werden, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind (vgl. Storz, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 9. Aufl., Anm. C 2.1.2, S. 384). Kosten für Spezialgutachten sind jedenfalls dann aufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das Ergebnis des Gutachtens - auch angesichts der Aussagekraft vorhandener Unterlagen - auf den festzusetzenden Verkehrswert des Grundstücks haben kann. Dabei werden Kosten umso eher als angemessen anzusehen sein, je stärker der Verkehrswert des Grundstücks von der Eigenschaft beeinflusst wird, deren Ermittlung das Gutachten zu dienen bestimmt ist. In demselben Maß wächst nämlich die Gefahr einer Verschleuderung des Grundstücks. Der Verdacht, dass ein Grundstück stark wertmindernde Eigenschaften besitzt, führt in aller Regel dazu, dass Bietinteressenten, sofern sie überhaupt noch an einem Erwerb interessiert sind, nur geringe Gebote abgeben; diese werden umso geringer sein, je größer das mit dem Verdacht verbundene Risiko ist (vgl. Dorn, Rpfleger 1988, 298, 301). Das begründet bei Grundstücken, bei denen der Verdacht unbegründet, aber nicht ausgeräumt worden ist, die Gefahr, dass sie weit unter ihrem tatsächlichen Verkehrswert versteigert, mithin verschleudert werden.
- 18
- (2) Nach diesen Grundsätzen sind die Kosten für ein orientierendes Bodenprobegutachten , die nach den Angaben des Sachverständigen 10.000 bis 15.000 € betragen, im vorliegenden Fall nicht unverhältnismäßig. Der Sachverständige hat den Wert der zu versteigernden Grundstücke - ohne Berücksichtigung des Altlastenverdachts - auf über 1,8 Mio. € geschätzt. Dem steht das Risiko gegenüber, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks wegen der Kontaminierung des Bodens gegen Null geht. Von einem solchen Risiko ist auszugehen, weil die Kosten für die Sanierung eines belasteten Grundstücks den - ohne Altlasten gegebenen - Verkehrswert ohne weiteres übersteigen können (vgl. Dieterich in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2004, § 194 Rdn. 106; Freise in Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand Dezember 2005, § 5 WertV Rdn. 77) und Anhaltspunkte, die hier zu der Annahme berechtigen, dass etwa erforderliche Sanierungskosten hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückbleiben werden, nicht ersichtlich sind.
- 19
- Dass der zuständige Landkreis derzeit keinen Anlass sieht, dem Altlastenverdacht nachzugehen, mindert das angenommene Risiko nicht. Zum einen muss ein Erwerber damit rechnen, dass sich der Erkenntnisstand über das Vorliegen schädlicher Bodenbelastungen ändert und er dann als Eigentümer zu Sanierungsmaßnahmen herangezogen wird (vgl. § 4 Abs. 3 BBodSchG). Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass die - als Bauerwartungsland eingestuften - Grundstücke nur bebaut werden können, nachdem etwaige Bodenverunreinigungen beseitigt worden sind. Das ergibt sich aus der Auskunft des zuständigen Landkreises vom 7. Juni 2005, wonach die Erteilung einer Baugenehmigung davon abhängt, dass der bestehende Altlastenverdacht entweder ausgeräumt oder das Grundstück saniert wird. Wer das Grundstück in der Erwartung seiner künftigen Bebaubarkeit erwirbt, muss deshalb davon ausgehen, dass dies - sollte der Altlastenverdacht begründet sein - nur nach einer Bodensanierung, deren Kosten derzeit unkalkulierbar sind, möglich ist.
III.
- 20
- Der angefochtene Beschluss ist somit aufzuheben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO), damit dieses die in seinem Ermessen stehende Entscheidung treffen kann, ob es die notwendigen Ermittlungen zur Bodenbeschaffenheit der beschlagnahmten Grundstücke selbst durchführt oder ob es die Sache an das Amtsgericht zurückverweist und diesem die erforderliche Anordnung überträgt (§ 572 Abs. 3 ZPO).
- 21
- Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Zur Ermittlung der Bodenbeschaffenheit bietet sich zunächst die Einholung eines orientierenden Bodengutachtens an, wie es der Sachverständige auf Seite 3 seiner ersten Stellungnahme vom 12. November 2003 vorgeschlagen hat. Sollte sich anschließend die Notwendigkeit weiterer Bodenuntersuchungen ergeben, wird unter Berücksichtigung der durch das erste Gutachten gewonnenen Erkenntnisse zu prüfen sein, ob die Kosten einer weiteren Untersuchung noch verhältnismäßig sind, also in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das Ergebnis des weiteren Gutachtens auf die Verkehrswertfestsetzung haben kann. In diesem Fall ist die Aufklärung der Bodenbeschaffenheit fortzusetzen; andernfalls ist der Verkehrswert der Grundstücke auf der Grundlage der durch das erste Bodengutachten gewonnenen Erkenntnisse und unter Berücksichtigung der verbleibenden Ungewissheit über die Bodenbeschaffenheit zu schätzen.
IV.
- 22
- Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtskosten fallen weder für die sofortige Beschwerde noch für die Rechtsbeschwerde an (vgl. Nr. 2240 bis 2243 KV-GKG). Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeführers kommt nicht in Betracht, da sich die Beteiligten des Zwangsversteigerungsverfahrens im Wertfestsetzungs-Beschwerdeverfahren nicht als Parteien gegenüberstehen (vgl. Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 74a Anm. 9.6 u. Storz, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 9. Aufl., Anm. C 2.4.3, S. 407 unter Hinweis auf die Möglichkeit, sich wegen der Kosten gemäß § 10 Abs. 2 ZVG aus dem Grundstück zu befriedigen). Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
AG Winsen (Luhe), Entscheidung vom 08.12.2004 - 10 K 2/01 -
LG Lüneburg, Entscheidung vom 08.08.2005 - 4 T 1/05 -