Bundesgerichtshof Beschluss, 17. Nov. 2011 - V ZB 34/11

bei uns veröffentlicht am17.11.2011
vorgehend
Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, 717 L 11/08, 22.07.2010
Landgericht Hamburg, 328 T 70/10, 28.01.2011

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 34/11
vom
17. November 2011
in dem Zwangsverwaltungsverfahren
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Der Zwangsverwalter kann die im laufenden Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag
verauslagten, nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten von
dem Ersteher nicht als Aufwendungsersatz analog § 670 BGB beanspruchen.
BGH, Beschluss vom 17. November 2011 - V ZB 34/11 - LG Hamburg
AG Hamburg-Wandsbek
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 17. November 2011 durch
den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof.
Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 28, vom 28. Januar 2011 wird mit den Maßgaben zurückgewiesen, dass das Vollstreckungsgericht über die Ordnungsmäßigkeit der Schlussrechnung des Beteiligten zu 1 neu zu entscheiden hat und dass die Kostenentscheidungen in diesem Beschluss und in dem Beschluss des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 22. Juli 2010 entfallen. Der Gegenstandswert für die außergerichtlichen Kosten der Betei- ligten zu 1 und zu 2 beträgt 9.177,21 €.

Gründe:


I.


1
Der Beteiligte zu 1 wurde auf Antrag der Beklagten zu 3 (Gläubigerin) im September 2008 zum Zwangsverwalter des im Beschlusseingang bezeichneten , mit einem Mietwohnhaus bebauten Grundstücks bestellt, das damals dem Beteiligten zu 4 (Schuldner) gehörte und das durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts vom 30. Juni 2009 von dem Beteiligten zu 2 (Ersteher) erworben wurde.
2
Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung Ende Juli 2009 erstellte der Beteiligte zu 1 im September 2009 seine Schlussrechnung und die Abrechnung gegenüber dem Beteiligten zu 2. In dieser wies der Beteiligte zu 1 die nach dem Zuschlag vereinnahmten Mieten sowie die vom 1. Januar 2009 bis zur Beendigung der Zwangsverwaltung verauslagten Betriebskosten unter Abzug der Vorauszahlungen der Mieter aus. Die sich bei den Betriebskosten ergebende Unterdeckung verrechnete er mit den nach dem Zuschlag vereinnahmten Mie- ten, wodurch sich ein negativer Saldo von 4.765,76 € ergab, dessen Ausgleich er von dem Beteiligten zu 2 verlangte.
3
Der Beteiligte zu 2 hat gegen die Abrechnung Erinnerung eingelegt, die das Amtsgericht zurückgewiesen hat. Auf die sofortige Beschwerde hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und dieses angewiesen , entsprechend seiner Rechtsauffassung über die "Anerkennung" der Abrechnung neu zu entscheiden. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt der Beteiligte zu 1 die Aufhebung der Beschwerdeentscheidung und die Zurückweisung der Beschwerde des Beteiligten zu 2.

II.

4
Das Beschwerdegericht meint, dass ein Zwangsverwalter eine bis zum Zuschlag entstandene Betriebskostenunterdeckung nicht mit den an den Ersteher auszukehrenden Mieteinnahmen verrechnen dürfe, da der Ersteher nach § 56 Satz 2 ZVG die Lasten des Grundstücks aus der Zeit vor dem Zuschlag nicht zu tragen habe.
5
Der Ersteher sei zum Ausgleich einer Betriebskostenunterdeckung auch nicht nach § 670 BGB analog verpflichtet. Zwar entstehe nach dem Zuschlag zwischen dem Zwangsverwalter und dem Ersteher eine Sonderrechtsbeziehung mit treuhänderischem Charakter, aus der der Ersteher nach § 667 BGB von dem Zwangsverwalter die Herausgabe eines Überschusses aus der Verrechnung der Mietervorauszahlungen mit den verauslagten Betriebskosten verlangen könne. Hier fehle es aber an einer vergleichbaren Rechtsstellung des Zwangsverwalters. Aus dessen Verpflichtung zur Herausgabe eines Überschusses lasse sich nicht der Umkehrschluss ziehen, dass der Ersteher dem Verwalter eine Unterdeckung ersetzen müsse. Dem stehe bereits entgegen, dass der Ersteher andernfalls für den Zeitraum vor dem Zuschlag, in dem ihm die Nutzungen durch die Mieteinnahmen nicht zugestanden hätten, das Risiko der Uneinbringlichkeit der von dem Zwangsverwalter verauslagten Betriebskosten tragen müsste.

III.

6
1. Die Rechtsbeschwerde ist zulässig.
7
Das Rechtsmittel ist statthaft (§ 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO) und form- und fristgerecht (§ 575 ZPO) eingelegt worden.
8
Der Beteiligte zu 1 ist beschwerdeberechtigt. Gegen die seine Abrechnung betreffenden Aufsichtsmaßnahmen des Vollstreckungsgerichts ist eine Beschwerdebefugnis des Zwangsverwalters anzuerkennen (vgl. Jaeckel/Güthe, ZVG, 6. Aufl., § 154 Rn. 6). Der Zwangsverwalter, der nach § 1 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV an die Weisungen des Gerichts gebunden ist, wäre in seinen Rechten verletzt, wenn er eine der Rechtslage nicht entsprechende Abrechnung erstellen und darin nicht begründete Ansprüche gegen ihn (hier des Beteiligten zu 2 auf Auszahlung eines Guthabens) ausweisen müsste.
9
2. Die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 1 ist unbegründet.
10
a) Das Beschwerdegericht hat zu Recht über die materiell-rechtliche Frage entschieden, ob dem Beteiligten zu 1 der Anspruch zusteht, mit dem er in seiner Abrechnung gegenüber dem Beteiligten zu 2 aufgerechnet hat.
11
Dem steht nicht entgegen, dass in einem Erinnerungsverfahren nach § 766 ZPO materiell-rechtliche Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen sind (vgl. BGH, Beschluss vom 13. August 2009 - I ZB 91/08, NJW-RR 2010, 281) und das Vollstreckungsgericht in einer Auseinandersetzung der Beteiligten über die materiell-rechtliche Richtigkeit der Abrechnung des Zwangsverwalters nur zur Vermittlung (vgl. Engels in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 154 Rn. 44; Schmidberger, ZfIR 2008, 517, 523; Traub, ZfIR 2010, 431; Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 154 Anm. 4.5), aber nicht zur Streitentscheidung befugt ist.
12
Die Befugnis des Vollstreckungsgerichts, bei der Abnahme der Schlussrechnung des Zwangsverwalters in engen Grenzen auch über materiellrechtliche Fragen zu entscheiden, ergibt sich daraus, dass das Vollstreckungsgericht den Zwangsverwalter mit den erforderlichen Anweisungen zu versehen und dessen Geschäftsführung zu beaufsichtigen hat (§ 153 Abs. 1 ZVG). Das Vollstreckungsgericht ist danach berechtigt, die Abrechnung des Zwangsverwalters zu beanstanden und gegen ihn im Aufsichtsweg einzuschreiten (vgl. Engels in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 154 Rn. 40; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 5. Aufl., § 154 ZVG Rn. 4; Löhnig/Blümle, ZVG, § 154 Rn. 25; Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 154 Anm. 4.5; ders., ZVG-Handbuch, 9. Aufl., Rn. 616). Anlass dazu besteht dann, wenn die Abrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies ist grundsätzlich nur bei Unvollständigkeit oder rechnerischer Unrichtigkeit, ausnahmsweise aber auch bei materieller Unrichtigkeit der Abrechnung der Fall, nämlich dann, wenn die Unrichtigkeit offensichtlich ist.
13
b) Die Entscheidung des Beschwerdegerichts ist danach rechtsfehlerfrei, weil die Schlussrechnung des Beteiligten zu 1 nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ein Zwangsverwalter ist nicht berechtigt, einen nach dem Zuschlag bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung entstandenen , dem Ersteher gebührenden Einnahmeüberschuss (vgl. Depré/Mayer, Praxis der Zwangsvollstreckung, 10. Aufl., Rn. 411) mit einer im laufenden Abrechnungsjahr bis zum Zuschlag entstandenen Unterdeckung aus verauslagten Betriebskosten und vereinnahmten Mietervorauszahlungen (§ 556 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB) zu verrechnen. Dem Zwangsverwalter, der die Rechte des Vollstreckungsschuldners für Rechnung des das Verfahren betreibenden Gläubigers ausübt (vgl. BGH, Urteil vom 5. Februar 2009 - IX ZR 21/07, BGHZ 179, 336, 339 Tz. 11), steht ein aufrechenbarer Anspruch gegen den Ersteher wegen der bis zum Zuschlag verauslagten Betriebskosten nicht zu. Es fehlt an einer Anspruchsgrundlage.
14
aa) Der Zwangsverwalter kann die im laufenden Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag verauslagten, nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten - entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde - von dem Ersteher nicht als Aufwendungsersatz analog § 670 BGB beanspruchen.
15
(1) Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz ergibt sich nicht aus dem Umstand , dass der Ersteher, der gemäß § 57 ZVG, § 566 Abs. 1 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt, in den von ihm nach § 556 Abs. 3 BGB gegenüber den Mietern zu erstellenden Jahresabrechnungen auch die vor dem Zuschlag vom Zwangsverwalter verauslagten Betriebskosten aufzunehmen hat, woraus eine Nachforderung gegen die Mieter begründet werden kann (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Dezember 1990 - VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188, 194). Daraus lässt sich nicht im "Gegenzug" zu der Verpflichtung des Zwangsverwalters , einen Überschuss zwischen den Mietervorauszahlungen und den Auslagen nach § 667 BGB an den Ersteher herauszugeben (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06, WM 2007, 2387 = Rpfleger 2008, 89), in den Fällen einer Unterdeckung ein Aufwendungsersatzanspruch des Zwangsverwalters gegen den Ersteher nach § 670 BGB begründen (so jedoch Engels, Rpfleger 2008, 91, 92; ders. in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer , ZVG, 13. Aufl., § 153 Rn. 61; wohl auch Löhnig/Blümle, ZVG, § 161 Rn. 38).
16
Der Anspruch auf Herausgabe eines Überschusses beruht darauf, dass die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten zweckgebundene Zahlungen sind. Der an die mietvertraglichen Bestimmungen gebundene Zwangsverwalter (§ 152 Abs. 2 ZVG) hat deshalb den seine Aufwendungen überschießenden Betrag für eine Rückzahlung bereitzuhalten. Auch der Ersteher muss sich im Verhältnis zu den Mietern deren Vorauszahlungen an den Zwangsverwalter entgegenhalten lassen. Er kann Überschüsse, die der Zwangsverwalter nicht zur Befriedigung des Gläubigers verwenden darf (Ganter , ZfIR 2008, 389, 394; aA Keller, ZfIR 2008, 349, 352 und NZI 2009, 745, 747), sondern - über den Zeitpunkt des Zuschlags hinaus - für eine Rückzahlung an die Mieter bereithalten muss, von dem Zwangsverwalter nach § 667 BGB herausverlangen, weil mit dem Zuschlag zwischen Ersteher und Zwangsverwalter eine Sonderrechtsbeziehung mit treuhänderischem Charakter entsteht.
17
(2) Eine (analoge) Anwendung des § 670 BGB auf Fehlbeträge scheitert daran, dass die Ausgaben des Zwangsverwalters bis zum Zuschlag in Ausführung seines für Rechnung des Vollstreckungsgläubigers und des Schuldners ausgeübten Amts, und nicht aus der nachfolgenden Tätigkeit für den Ersteher entstanden sind. Die Pflicht zum Aufwendungsersatz nach § 670 BGB beruht jedoch auf dem allgemeinen Grundsatz, dass die Kosten für die Ausführung eines Geschäfts oder bestimmter Handlungen von demjenigen zu tragen sind, in dessen Interesse das Geschäft oder die Handlungen vorgenommen worden sind (BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 113/58, NJW 1960, 1568, 1569). Daran fehlt es bei den bis zum Zuschlag entstandenen Aufwendungen für Betriebskosten. Diese Ausgaben des Zwangsverwalters beruhen darauf, dass er in Ausübung seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Benutzung des Grundstücks (§ 152 Abs. 1 ZVG) Verpflichtungen aus den Mietverträgen (§ 152 Abs. 2 ZVG) erfüllt hat. Zu diesen gehört die Bezahlung fälliger Betriebskosten ebenso wie die während der Zwangsverwaltung durchzuführende - in der Regel jährliche - Abrechnung mit den Mietern (vgl. BGH, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, 2321). Die Aufwendungen des Zwangsverwalters sind daher nicht in Ausführung eines im Interesse des Erstehers geführten Geschäfts entstanden.
18
bb) Ob ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 2 BGB (Nichtleistungskondiktion) wegen solcher Aufwendungen gegen den Ersteher begründet ist, weil auch die Ausgaben vor dem Zuschlag in die Jahresabrechnung mit den Mietern nach § 556 Abs. 3 BGB einzustellen sind, bedarf hier keiner Entscheidung.
19
(1) Der Zwangsverwalter kann einen solchen Anspruch nicht geltend machen, weil er dazu nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung nicht mehr berechtigt ist. Zwar ist er grundsätzlich befugt, auch andere als die nach §§ 148 Abs. 1 Satz 1, 20, 21 Abs. 2 ZVG, § 1123 BGB beschlagnahmten Miet- und Pachtzinsforderungen geltend zu machen, wenn dadurch eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Masse abgewendet werden kann (BGH, Urteil vom 2. November 1989 - IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171, 173 f.). Zu diesen Ansprüchen, zu deren Einziehung er ebenfalls befugt ist, gehören auch Forderungen gegen den Ersteher (vgl. BGH, Urteil vom 19. Mai 2009 - IX ZR 89/08, Rpfleger 2009, 635, 636). Die Befugnis des Zwangsverwalters zur Geltendmachung der nicht der Beschlagnahme unterliegenden Ansprüche erlischt jedoch mit der - hier auf Grund der Rechtskraft des Zuschlags - erfolgten Aufhebung der Zwangsverwaltung (BGH, Urteil vom 19. Mai 2009 - IX ZR 89/08, Rpfleger 2009, 635, 636; Ganter, ZfIR 2011, 229, 230).
20
(2) Der Zwangsverwalter kann auch mangels Fälligkeit eines etwaigen Bereicherungsanspruchs nach § 812 BGB nicht gegen einen Anspruch des Erstehers nach § 667 BGB auf Auskehrung der nach dem Zuschlag vereinnahmten Mieten aufrechnen (§ 387 BGB). Grundlage eines Bereicherungsanspruchs gegen den Ersteher, der die vor dem Zuschlag fälligen Lasten nach den in § 56 Satz 2 ZVG, § 103 BGB bestimmten Grundsätzen nicht tragen muss, sind die Regelungen in den Mietverträgen, die es ihm ermöglichen, Nachforderungen gegen die Mieter auch wegen der Zahlungen für Betriebskosten zu erheben, die der Zwangsverwalter vor dem Zuschlag geleistet hat. Die Nachzahlungsansprüche gegen die Mieter werden jedoch erst mit der Vorlage der am Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellenden Betriebskostenabrechnung fällig (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Dezember 1990 - VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188, 194). Eine etwa von dem Ersteher herauszugebende Bereicherung aufgrund der Aufwendungen des Zwangsverwalters vor dem Zuschlag tritt daher frühestens in diesem Zeitpunkt ein. Andernfalls wäre der Bereicherungsgläubiger wegen seiner Aufwendungen für Betriebskosten besser gestellt, als wenn er noch selbst mit den Mietern abrechnen könnte.
21
3. Die Beschwerde ist allerdings mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass das Vollstreckungsgericht in der ihm von dem Beschwerdegericht gemäß § 572 Abs. 3 ZPO übertragenen Entscheidung nicht über die Anerkennung, sondern allein über die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung des Zwangsverwalters neu zu entscheiden hat. Das Gesetz kennt nämlich kein Rechnungsabnahmever- fahren in dem Sinne, dass die Rechnung des Zwangsverwalters von den Beteiligten als anerkannt gilt, soweit sie nicht von dem Vollstreckungsgericht beanstandet wird (Jaeckel/Güthe, ZVG, 6. Aufl., § 154 Rn. 6). Das Vollstreckungsgericht kann deshalb nicht die Abrechnung des Zwangsverwalters anerkennen und diesen dadurch entlasten oder ihm die Entlastung versagen. Insoweit sind die Beteiligten auf den Prozessweg zu verweisen (Engels in Dassler/ Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 154 Rn. 44; Schmidberger, ZfIR 2008, 517, 522; Traub, ZfIR 2010, 431, 432), den die Beteiligte zu 3 im Übrigen schon beschritten hat.

IV.

22
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Auseinandersetzungen zwischen den Beteiligten, ob das Vollstreckungsgericht im Aufsichtsweg - hier gegen die Schlussrechnung des Zwangsverwalters - einschreiten muss, sind nicht kontradiktorisch ausgestaltet, was einer Anwendung der §§ 91 ff. ZPO entgegensteht (vgl. Senat, Beschluss vom 20. November 2008 - V ZB 81/08, WM 2009, 414, 416 Tz. 13). Die Kostenaussprüche der Vorinstanzen sind daher aufzuheben (Senat, Beschluss vom 23. September 2009 - V ZB 73/09, Tz. 5, juris).
23
Die Wertfestsetzung für die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten beruht auf § 27 Satz 2 Halbs. 2 i.V.m. § 23 Abs. 3 Satz 2 RVG.
Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Wandsbek, Entscheidung vom 22.07.2010 - 717 L 11/08 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 28.01.2011 - 328 T 70/10 -

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(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.

Die Gefahr des zufälligen Unterganges geht in Ansehung des Grundstücks mit dem Zuschlag, in Ansehung der übrigen Gegenstände mit dem Schluß der Versteigerung auf den Ersteher über. Von dem Zuschlag an gebühren dem Ersteher die Nutzungen und trägt er die Lasten. Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.

(1) Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen.

(2) Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam.

Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.

Die Gefahr des zufälligen Unterganges geht in Ansehung des Grundstücks mit dem Zuschlag, in Ansehung der übrigen Gegenstände mit dem Schluß der Versteigerung auf den Ersteher über. Von dem Zuschlag an gebühren dem Ersteher die Nutzungen und trägt er die Lasten. Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.

Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.

Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt, herauszugeben.

(1) Gegen einen Beschluss ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn

1.
dies im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist oder
2.
das Beschwerdegericht, das Berufungsgericht oder das Oberlandesgericht im ersten Rechtszug sie in dem Beschluss zugelassen hat.
§ 542 Abs. 2 gilt entsprechend.

(2) In den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 ist die Rechtsbeschwerde nur zulässig, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 ist die Rechtsbeschwerde zuzulassen, wenn die Voraussetzungen des Absatzes 2 vorliegen. Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.

(4) Der Rechtsbeschwerdegegner kann sich bis zum Ablauf einer Notfrist von einem Monat nach der Zustellung der Begründungsschrift der Rechtsbeschwerde durch Einreichen der Rechtsbeschwerdeanschlussschrift beim Rechtsbeschwerdegericht anschließen, auch wenn er auf die Rechtsbeschwerde verzichtet hat, die Rechtsbeschwerdefrist verstrichen oder die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen worden ist. Die Anschlussbeschwerde ist in der Anschlussschrift zu begründen. Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Rechtsbeschwerde zurückgenommen oder als unzulässig verworfen wird.

(1) Die Rechtsbeschwerde ist binnen einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung des Beschlusses durch Einreichen einer Beschwerdeschrift bei dem Rechtsbeschwerdegericht einzulegen. Die Rechtsbeschwerdeschrift muss enthalten:

1.
die Bezeichnung der Entscheidung, gegen die die Rechtsbeschwerde gerichtet wird und
2.
die Erklärung, dass gegen diese Entscheidung Rechtsbeschwerde eingelegt werde.
Mit der Rechtsbeschwerdeschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der angefochtenen Entscheidung vorgelegt werden.

(2) Die Rechtsbeschwerde ist, sofern die Beschwerdeschrift keine Begründung enthält, binnen einer Frist von einem Monat zu begründen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der angefochtenen Entscheidung. § 551 Abs. 2 Satz 5 und 6 gilt entsprechend.

(3) Die Begründung der Rechtsbeschwerde muss enthalten:

1.
die Erklärung, inwieweit die Entscheidung des Beschwerdegerichts oder des Berufungsgerichts angefochten und deren Aufhebung beantragt werde (Rechtsbeschwerdeanträge),
2.
in den Fällen des § 574 Abs. 1 Nr. 1 eine Darlegung zu den Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 574 Abs. 2,
3.
die Angabe der Rechtsbeschwerdegründe, und zwar
a)
die bestimmte Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt;
b)
soweit die Rechtsbeschwerde darauf gestützt wird, dass das Gesetz in Bezug auf das Verfahren verletzt sei, die Bezeichnung der Tatsachen, die den Mangel ergeben.

(4) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Beschwerde- und die Begründungsschrift anzuwenden. Die Beschwerde- und die Begründungsschrift sind der Gegenpartei zuzustellen.

(5) Die §§ 541 und 570 Abs. 1, 3 gelten entsprechend.

(1) Zwangsverwalter und Zwangsverwalterinnen führen die Verwaltung selbständig und wirtschaftlich nach pflichtgemäßem Ermessen aus. Sie sind jedoch an die vom Gericht erteilten Weisungen gebunden.

(2) Als Verwalter ist eine geschäftskundige natürliche Person zu bestellen, die nach Qualifikation und vorhandener Büroausstattung die Gewähr für die ordnungsgemäße Gestaltung und Durchführung der Zwangsverwaltung bietet.

(3) Der Verwalter darf die Verwaltung nicht einem anderen übertragen. Ist er verhindert, die Verwaltung zu führen, so hat er dies dem Gericht unverzüglich anzuzeigen. Zur Besorgung einzelner Geschäfte, die keinen Aufschub dulden, kann sich jedoch der Verwalter im Fall seiner Verhinderung anderer Personen bedienen. Ihm ist auch gestattet, Hilfskräfte zu unselbständigen Tätigkeiten unter seiner Verantwortung heranzuziehen.

(4) Der Verwalter ist zum Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für seine Tätigkeit mit einer Deckung von mindestens 500 000 Euro verpflichtet. Durch Anordnung des Gerichts kann, soweit der Einzelfall dies erfordert, eine höhere Versicherungssumme bestimmt werden. Auf Verlangen der Verfahrensbeteiligten oder des Gerichts hat der Verwalter das Bestehen der erforderlichen Haftpflichtversicherung nachzuweisen.

(1) Über Anträge, Einwendungen und Erinnerungen, welche die Art und Weise der Zwangsvollstreckung oder das vom Gerichtsvollzieher bei ihr zu beobachtende Verfahren betreffen, entscheidet das Vollstreckungsgericht. Es ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.

(2) Dem Vollstreckungsgericht steht auch die Entscheidung zu, wenn ein Gerichtsvollzieher sich weigert, einen Vollstreckungsauftrag zu übernehmen oder eine Vollstreckungshandlung dem Auftrag gemäß auszuführen, oder wenn wegen der von dem Gerichtsvollzieher in Ansatz gebrachten Kosten Erinnerungen erhoben werden.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
I ZB 91/08
vom
13. August 2009
in dem Zwangsvollstreckungsverfahren
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Mit der Erinnerung nach § 766 ZPO kann der Schuldner nur Verstöße gegen
das Vollstreckungsrecht geltend machen, durch die er selbst beschwert
ist; daran fehlt es, wenn der Schuldner seine Beeinträchtigung ausschließlich
aus der Verletzung eines Rechts eines Dritten ableitet.

b) Der Vermieter kann im Fall einer gegen den Mieter gerichteten Herausgabevollstreckung
eines Dritten ein Vermieterpfandrecht an der Sache, die
Gegenstand der Herausgabevollstreckung ist, nicht mit dem Rechtsbehelf
der Erinnerung nach § 766 ZPO geltend machen.
BGH, Beschluss vom 13. August 2009 - I ZB 91/08 - LG Heilbronn
AG Heilbronn
Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. August 2009 durch
den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Bornkamm und die Richter Pokrant, Prof.
Dr. Büscher, Dr. Bergmann und Dr. Kirchhoff

beschlossen:
Die Rechtsbeschwerden der Schuldnerin und des weiteren Beteiligten gegen den Beschluss der 1. Zivilkammer des Landgerichts Heilbronn vom 4. November 2008 werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Schuldnerin und der weitere Beteiligte zu je 1/2.
Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 66.667 € festgesetzt.

Gründe:


1
I. Die Gläubigerin, eine Leasinggesellschaft, schloss mit der S. St. GmbH & Co. KG in W. einen Leasingvertrag über eine Folienkaschiermaschine. Die Leasingnehmerin übertrug den Besitz an der Maschine auf die Schuldnerin. Vermieter der Betriebsräume der Schuldnerin, in denen sich die Maschine befindet, ist der weitere Beteiligte.
2
Die Gläubigerin erwirkte gegen die Schuldnerin eine einstweilige Verfügung des Landgerichts Heilbronn, durch die der Schuldnerin aufgegeben wurde , die Maschine an den Gerichtsvollzieher zur Sicherstellung und Verwahrung herauszugeben.
3
Die Schuldnerin und der weitere Beteiligte haben Erinnerung gegen die Ankündigung des von der Gläubigerin beauftragten Gerichtsvollziehers, den Herausgabetitel zu vollstrecken, eingelegt. Zur Begründung haben sie sich auf ein Vermieterpfandrecht des weiteren Beteiligten an der Maschine berufen. Sie haben geltend gemacht, der Gerichtsvollzieher müsse das Vermieterpfandrecht im Vollstreckungsverfahren berücksichtigen.
4
Das Amtsgericht hat die Erinnerung zurückgewiesen. Die gegen diese Entscheidung gerichtete sofortige Beschwerde der Schuldnerin und des weiteren Beteiligten hatte keinen Erfolg.
5
Mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Schuldnerin und der weitere Beteiligte ihren Antrag weiter, die Herausgabevollstreckung aus der einstweiligen Verfügung für unzulässig zu erklären.
6
II. Das Beschwerdegericht hat dahinstehen lassen, ob dem weiteren Beteiligten ein Vermieterpfandrecht an der von der Schuldnerin herauszugebenden Maschine oder an einem Anwartschaftsrecht hieran zusteht. Es hat angenommen , dass die Schuldnerin und der weitere Beteiligte das Vermieterpfandrecht nicht im Wege der Vollstreckungserinnerung gemäß § 766 ZPO geltend machen können.
7
III. Die gegen diese Beurteilung gerichteten Angriffe der Rechtsbeschwerde haben keinen Erfolg. Das Beschwerdegericht hat es zu Recht abge- lehnt, ein möglicherweise bestehendes Vermieterpfandrecht des weiteren Beteiligten im Erinnerungsverfahren nach § 766 ZPO zu berücksichtigen.
8
1. Der Schuldnerin fehlt für die von ihr eingelegte Erinnerung das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis mit der Folge, dass die Erinnerung unzulässig ist.
9
Mit dem Rechtsbehelf der Erinnerung kann die Schuldnerin nur Verstöße gegen das Vollstreckungsrecht geltend machen, durch die sie selbst beschwert ist. Daran fehlt es, wenn die Schuldnerin eine Beeinträchtigung durch die Herausgabevollstreckung ausschließlich aus dem Recht eines Dritten - hier aus dem Vermieterpfandrecht des weiteren Beteiligten - ableitet (vgl. RGZ 42, 343, 344; MünchKomm.ZPO/K. Schmidt, 3. Aufl., § 766 Rdn. 25; Zöller/Stöber, ZPO, 27. Aufl., § 766 Rdn. 12; a.A. Wieczorek/Schütze/Salzmann, ZPO, 3. Aufl., § 766 Rdn. 33; vgl. ferner Walker in Schuschke/Walker, Vollstreckung und Vorläufiger Rechtsschutz, 4. Aufl., § 766 Rdn. 15).
10
2. Die Erinnerung des weiteren Beteiligten hat ebenfalls keinen Erfolg.
11
a) Das Beschwerdegericht hat angenommen, der weitere Beteiligte sei nicht befugt, sein Vermieterpfandrecht im Wege der Vollstreckungserinnerung gemäß § 766 ZPO geltend zu machen. Das Vermieterpfandrecht sei im Rahmen der Herausgabevollstreckung gegen die Schuldnerin ein materielles Recht eines Dritten, das der Gerichtsvollzieher bei Durchführung der Vollstreckung nicht zu beachten habe. Bis zur Herausgabevollstreckung müsse ein solches Recht im Wege der Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO und nach der Wegschaffung durch Klage auf Zurückschaffung des Gegenstands in die vermieteten Räume gemäß § 562b Abs. 1 BGB geltend gemacht werden.
12
b) Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
13
aa) Die Erinnerung nach § 766 ZPO ist beschränkt auf Anträge, Einwendungen und Rügen, die die Art und Weise der Zwangsvollstreckung oder das vom Vollstreckungsorgan zu beachtende Verfahren betreffen. Einwendungen aus einem materiellen Recht des Schuldners oder eines Dritten können mit dem Rechtsbehelf nicht geltend gemacht werden. Zu den im Erinnerungsverfahren ausgeschlossenen materiellen Einwendungen rechnen auch das Bestehen und die Reichweite eines Vermieterpfandrechts, weil der Gerichtsvollzieher als Vollstreckungsorgan nicht dafür zuständig ist, materiell-rechtliche Ansprüche der Parteien oder Dritter im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu klären. Auch hierüber haben bei Streit der Parteien die Gerichte und nicht die Vollstreckungsorgane zu entscheiden (vgl. BGH, Beschl. v. 10.8.2006 - I ZB 135/05, NJW 2006, 3273 Tz. 11 und 13).
14
bb) Dagegen macht die Rechtsbeschwerde geltend, das gesetzliche Pfandrecht des Vermieters schütze ihn davor, dass die Sache gegen seinen Willen von dem Grundstück entfernt werde. In diese Rechtsposition dürfe im Rahmen der Vollstreckung eines gegen den Mieter gerichteten Titels nicht eingegriffen werden. Im Ergebnis sei das Vermieterpfandrecht nicht anders zu behandeln als der Mitgewahrsam eines Dritten an der Sache. Dass diese Sichtweise zu einer Überprüfung des Bestehens des Vermieterpfandrechts durch den Gerichtsvollzieher im Rahmen der Herausgabevollstreckung führe, sei hinzunehmen.
15
Dem kann nicht zugestimmt werden. Die Herausgabevollstreckung nach § 883 ZPO setzt voraus, dass der Schuldner oder ein herausgabebereiter Dritter Gewahrsam an der herauszugebenden Sache hat; andernfalls muss der Gläubiger den Weg des § 886 ZPO beschreiten. Die Prüfung des Gewahr- samsverhältnisses ist daher im Rahmen der Herausgabevollstreckung ebenso wie bei der Pfändung körperlicher Sachen nach § 808 ZPO Aufgabe des Gerichtsvollziehers. Dagegen begründet das besitzlose Vermieterpfandrecht keinen Gewahrsam des Vermieters an den vom Mieter eingebrachten Sachen. Ebenso wenig steht das Selbsthilferecht des Vermieters nach § 562b Abs. 1 BGB i.V. mit § 562a BGB einem Gewahrsam an der Sache gleich. Dies zeigt ein Vergleich mit den Wirkungen des Vermieterpfandrechts bei der Pfändung im Gewahrsam des Schuldners befindlicher körperlicher Gegenstände nach § 808 ZPO. Das Vermieterpfandrecht berechtigt den Vermieter gemäß § 805 Abs. 1 Halbs. 1 ZPO nicht, der Pfändung zu widersprechen. Der Vermieter wird vielmehr darauf verwiesen, einen Anspruch - gegebenenfalls im Wege der Klage - auf vorzugsweise Befriedigung geltend zu machen (§ 805 Abs. 1 Halbs. 2 ZPO). Zu Recht hat deshalb das Beschwerdegericht angenommen, dass der weitere Beteiligte als Vermieter bei der Herausgabevollstreckung darauf beschränkt ist, einen Rückschaffungsanspruch nach § 562b Abs. 2 ZPO geltend zu machen, wenn sein Vermieterpfandrecht dem der Herausgabevollstreckung zugrunde liegenden Recht des Gläubigers vorgeht. Diese nach materiellrechtlichen Vorschriften und nicht nach Vollstreckungsrecht zu beurteilende Prüfung obliegt nicht dem Gerichtsvollzieher.
16
Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ergibt sich auch nichts anderes daraus, dass der weitere Beteiligte der Gläubigerin, wenn sie zur Zurückschaffung der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände nach § 562b Abs. 2 BGB verpflichtet wäre, den sich aus Treu und Glauben ergebenden Einwand unzulässiger Rechtsausübung wegen der Pflicht zur alsbaldigen Rückgewähr entgegenhalten könnte. Auch insoweit handelt es sich vorliegend um einen aus dem materiellen Recht und nicht dem Vollstreckungsrecht abgeleiteten Einwand, der nicht mit der Erinnerung nach § 766 ZPO geltend gemacht werden kann.

17
IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1, § 100 Abs. 1 ZPO.
Bornkamm Pokrant Büscher
Bergmann Kirchhoff
Vorinstanzen:
AG Heilbronn, Entscheidung vom 02.06.2008 - 16 M 6779/08 -
LG Heilbronn, Entscheidung vom 04.11.2008 - 1 T 256/08 St -

(1) Das Gericht hat den Verwalter nach Anhörung des Gläubigers und des Schuldners mit der erforderlichen Anweisung für die Verwaltung zu versehen, die dem Verwalter zu gewährende Vergütung festzusetzen und die Geschäftsführung zu beaufsichtigen; in geeigneten Fällen ist ein Sachverständiger zuzuziehen.

(2) Das Gericht kann dem Verwalter die Leistung einer Sicherheit auferlegen, gegen ihn Zwangsgeld festsetzen und ihn entlassen. Das Zwangsgeld ist vorher anzudrohen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
IX ZR 21/07
Verkündet am:
5. Februar 2009
Bürk
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das
Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt.

b) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann "Beteiligte" im Sinne von § 154
Satz 1 ZVG sein.
BGH, Urteil vom 5. Februar 2009 - IX ZR 21/07 - KG Berlin
LGBerlin
Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Ganter, den Richter
Vill, die Richterin Lohmann sowie die Richter Dr. Fischer und Dr. Pape

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das am 19. Januar 2007 verkündete Urteil des 21. Zivilsenats des Kammergerichts in BerlinSchöneberg aufgehoben.
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 35 des Landgerichts Berlin im Kostenpunkt sowie insoweit aufgehoben , als der Beklagte zur Zahlung von mehr als 7.000 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Dezember 2004 verurteilt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Beklagte 37 % und die Klägerin 63 %.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Der Beklagte wurde mit Beschluss vom 23. Juli 2001 zum Zwangsverwalter für fünf zur Anlage der Klägerin gehörende Wohnungseigentumseinhei- ten bestellt. Im Oktober 2003 wurden die Wohnungen versteigert. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft wirft dem Beklagten vor, Wohngeld für den Zeitraum August bis Dezember 2001 sowie zwei am 9. September 2002 beschlossene Sonderumlagen nicht gezahlt sowie ihre im Zusammenhang mit einem vom Beklagten gegen die Beschlüsse über die Sonderumlagen angestrengten Rechtsstreit entstandenen Anwaltskosten nur zu einem geringen Anteil erstattet zu haben. Sie verlangt Schadensersatz in Höhe von insgesamt 19.049,33 €.
2
Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt; das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren bisherigen Sachantrag weiter.

Entscheidungsgründe:


3
Die Revision hat teilweise Erfolg.

I.


4
Das Berufungsgericht hat ausgeführt (NZM 2007, 451 = ZMR 2007, 800 mit Anm. Müller ZMR 2007, 747): Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus § 154 Satz 1 ZVG seien nicht erfüllt. Wer "Verfahrensbeteiligter" im Sinne dieser Vorschrift sei, bestimme sich ausschließlich nach § 9 ZVG. Die Klägerin habe keine Rechte im Verfahren angemeldet, so dass sie nicht nach § 9 Nr. 2 ZVG Beteiligte geworden sei. Aber auch § 9 Nr. 1 ZVG komme nicht in Betracht. Rechte der übrigen Miteigentümer würden nicht im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Die gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 WEG als Beschränkung des Miteigentums einzutragende Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte definiere und begrenze das Wohnungseigentum , belaste es jedoch nicht mit Rechten anderer Wohnungseigentümer. Dass der Verwalter verpflichtet sei, Wohngeld zu zahlen, ändere im Ergebnis nichts.

II.


5
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Auch die nicht formell am Zwangsverwaltungsverfahren beteiligte Wohnungseigentümergemeinschaft kann "Beteiligte" im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein.
6
1. Nach § 154 Satz 1 ZVG ist der Zwangsverwalter "allen Beteiligten" für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen verantwortlich. Wer in diesem Sinne am Verfahren der Zwangsverwaltung "beteiligt" ist, ist im Zwangsversteigerungsgesetz nicht ausdrücklich geregelt. Die Vorschrift des § 9 ZVG, welche das Berufungsgericht herangezogen hat, gehört zu den "allgemeinen Vorschriften" über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Grundstücken im Wege der Zwangsvollstreckung (Erster Titel des ersten Abschnitts des ZVG) und regelt unmittelbar nur die formelle Verfahrensbeteiligung, die Frage also, welche Personen hinzuzuziehen sind, damit sie am Verfahren teilnehmen und ihre Rechte wahren können (vgl. Hahn/Mugdan, Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen Band V S. 36). Ob sie auch für die Auslegung des § 154 Satz 1 ZVG maßgeblich ist, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

7
Reichsgericht Das hat eine Verantwortung des Zwangsverwalters nur gegenüber den Beteiligten des § 9 ZVG gesehen, weil der Begriff des "Beteiligten" in dieser Vorschrift für das gesamte Zwangsversteigerungsgesetz festgelegt werde (RGZ 74, 258, 259 f; 97, 11, 12). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist weniger eindeutig. In der vom Berufungsgericht zitierten Entscheidung BGHZ 109, 171, 173 wird ausdrücklich offen gelassen, ob "trotz des eindeutigen Gesetzeswortlauts über § 9 ZVG hinaus andere als Beteiligte im Sinne des § 154 ZVG in Betracht kommen könnten". In einer früheren Entscheidung (BGHZ 39, 235, 241) hat der Bundesgerichtshof die Frage, "ob der Kreis der Beteiligten auf alle auszudehnen sei, die in Rechtsbeziehungen zum Zwangsverwalter treten, oder auch hier § 9 ZVG maßgebend" sei, ebenfalls nicht entschieden; er hat aber eine Haftung des Zwangsverwalters aus § 154 ZVG gegenüber dem Ersteher angenommen, weil die Verwaltung über den Zuschlag hinaus fortgesetzt worden war. Im Urteil vom 15. November 1984 (IX ZR 157/83, ZIP 1985, 312, 313, mit zust. Anm. Gerhardt EWiR 1985, 219) hat er sogar eine Haftung des Verwalters aus §§ 152, 154 ZVG gegenüber dem Eigentümer von Grundstückszubehör für möglich gehalten und dabei allein darauf abgestellt, dass die Zwangsverwaltung sich auf das (schuldnerfremde) Zubehör erstreckt haben könnte. In einem Urteil vom 11. Oktober 2007 (IX ZR 156/06, ZIP 2007, 2375 Rn. 8 ff) wurde erneut eine Haftung des Verwalters gegenüber dem Ersteher bejaht, die allgemeine Frage nach dem Beteiligtenbegriff der §§ 9, 154 ZVG aber wiederum offen gelassen.
8
In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung wird der Begriff des Beteiligten in § 154 ZVG und in § 9 ZVG überwiegend gleichgesetzt (z.B. OLG Köln ZIP 1980, 102 f; OLG Schleswig NJW-RR 1986, 1498; OLG Hamm MDR 2006, 713; LG Flensburg ZfIR 2008, 806, 807; wohl auch OLG Köln ZfLR 2008, 73, 74 (obiter); offengelassen von OLG Frankfurt OLG-Report 2002, 353, 354; OLG Stuttgart OLGZ 1966, 57, 58 hält Wohnungseigentümer für Beteiligte im Sinne von § 9 ZVG; für eine Haftung des Zwangsverwalters gegenüber allen Personen , mit denen er "kraft der Verwaltung in rechtliche Beziehungen tritt", KG OLGE 16, 344, 345; eine "Auslegung des § 154 ZVG nach Maßgabe der §§ 60, 61 InsO" befürwortet OLG Frankfurt ZfIR 2008, 804, 805). Gleiches gilt für das Schrifttum (z.B. Stöber, ZVG 18. Aufl. § 154 Anm. 2.2; Engels in Hintzen/ Engels/Rellermeyer, ZVG 13. Aufl. § 154 Rn. 6; Böttcher, ZVG 4. Aufl. § 154 Rn. 2; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung 4. Aufl. § 154 Rn. 2; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung 4. Aufl. Rn. 631; Sievers RPfl 1990, 335, 336 f; Bank ZfIR 2008, 781 f; für eine Beteiligtenstellung der übrigen Wohnungseigenümer gemäß § 9 Nr. 1 ZVG auch im Zwangsverwaltungsverfahren Müller ZMR 2007, 747, 749). Einen weiteren Beteiligtenbegriff vertritt insbesondere Mohrbutter (ZIP 1980, 169; KTS 1987, 47; FS 150 Jahre Carl Heymanns Verlag KG S. 159; vgl. auch K. Schmidt KTS 1976, 191, 197).
9
2. Der Begriff des "Beteiligten" in § 154 ZVG entspricht nicht demjenigen des formell am Verfahren Beteiligten in § 9 ZVG, sondern beschreibt - wie in § 82 KO und in § 60 InsO bezüglich der Haftung des Konkurs- bzw. Insolvenzverwalters - diejenigen Personen, denen gegenüber das Zwangsversteigerungsgesetz dem Zwangsverwalter spezifische Pflichten auferlegt.
10
a) Die Rechtsstellung des Zwangsverwalters ist derjenigen des Insolvenzverwalters im Grundsatz vergleichbar. Seinem Status nach ist der Zwangsverwalter ein besonderes Rechtspflegeorgan. Er übt seine Tätigkeit aufgrund eigenen Rechts aus, das ihm mit der Ernennung übertragen wird. Von Weisungen des Schuldners und des Gläubigers ist er unabhängig; er unterliegt bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben nur den Vorgaben des Vollstreckungsgerichts.
Hierbei hat er die berechtigten Interessen des Schuldners und des Gläubigers zu beachten. Das Vollstreckungsgericht überwacht seine Tätigkeit und wacht so über Inhalt und Art der Ausführung seines Amtes. Die Auswahl des Verwalters erfolgt nach pflichtgemäßem Ermessen des Vollstreckungsgerichts (BGH, Beschl. v. 14. April 2005 - V ZB 10/05, WM 2005, 1323). Aufgabe des Zwangsverwalters ist die Verwaltung eines Grundstücks des Vollstreckungsschuldners zum Zwecke der Befriedigung des Vollstreckungsgläubigers.
11
Ebenso wie der Insolvenzverwalter verwaltet der Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes (vgl. z.B. Zöller/Philippi, ZPO 27. Aufl. § 116 Rn. 2; Stöber, aaO Anm. 2.2) selbständig, aber für Rechnung des Schuldners fremdes Vermögen (hier: das beschlagnahmte Grundstück) zum Zwecke der Befriedigung Dritter (hier: des Vollstreckungsgläubigers). Wegen dieser trotz aller Unterschiede bestehenden Gemeinsamkeit war die Haftung des Konkursverwalters einerseits, diejenige des Zwangsverwalters andererseits zunächst parallel geregelt. Nach § 74 KO in der Fassung vom 10. Februar 1877 hatte der Konkursverwalter die Sorgfalt eines ordentlichen Hausvaters anzuwenden (vgl. etwa RGZ 34, 26, 28; 74, 258, 259). Eine nahezu wortgleiche Regelung für den Zwangsverwalter enthielt die Vorgängerbestimmung des § 154 Satz 1 ZVG, nämlich § 144 Abs. 3 des preußischen Zwangsvollstreckungsgesetzes vom 13. Juli 1883 (vgl. etwa KG OLGE 16, 344, 345). § 82 KO in der bis zum Inkrafttreten der InsO geltenden Fassung der Novelle vom 17. Mai 1898 war der Vorschrift des bis heute geltenden § 154 ZVG nachgebildet, sah also vor, dass der Konkursverwalter "allen Beteiligten verantwortlich" war.
12
b) Welche Vorstellung der historische Gesetzgeber mit der Einführung des Begriffs des "Beteiligten" in den Vorschriften des § 154 ZVG und des § 82 KO verband, lässt sich aus heutiger Sicht nicht mehr nachvollziehen. Die Materialien zu § 154 des Zwangsversteigerungsgesetzes von 1877/1879 (vgl. Hahn/Mugdan, aaO S. 63) enthalten nur den Satz, der Verwalter sei "für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen … allen Betheiligten verantwortlich“ , erläutern jedoch nicht, welcher Personenkreis erfasst sein soll. Das Reichsgericht legte zunächst - wie bereits ausgeführt - bei der Haftung des Konkursverwalters den formellen Beteiligtenbegriff zugrunde und bezog sich zur Begründung auf die Vorschriften der §§ 9, 154 ZVG, welche Vorbild für § 82 KO gewesen seien (RGZ 74, 258, 259 ff). Einen Rückschluss auf den historischen Willen des Gesetzgebers lässt diese Rechtsprechung jedoch nicht zu. Die Urteilsgründe lassen vielmehr erkennen, dass die Auslegung des § 154 ZVG nach wie vor umstritten war (RGZ 74, 258, 259; vgl. auch K. Schmidt, KTS 1976, 191, 197). Das Kammergericht hatte kurz zuvor unter Bezugnahme auf eine vermeintlich einhellige Meinung zu § 74 KO a.F., § 144 PrZVG (vgl. aber die gegenteiligen Nachweise bei RGZ 74, 258, 260 f, die ältere Entscheidung RGZ 34, 26, 29 sowie die Nachweise bei Lüke, Die persönliche Haftung des Konkursverwalters S. 32 f und Mohrbutter, Festschrift 150 Jahre Carl Heymanns Verlag KG S. 159, 161 mit Fn. 7) einen weiteren Beteiligtenbegriff für richtig gehalten (OLGE 16, 344, 345); auch in der bei RGZ 74, 258, 259 nachgewiesenen Literatur waren die Meinungen geteilt.
13
Die Rechtsprechung zur Haftung des Konkursverwalters löste sich in der Folgezeit von derjenigen zur Haftung des Zwangsverwalters nach §§ 9, 154 ZVG. RGZ 149, 182, 185 verstand den Begriff "Beteiligte" in § 82 KO umfassend und die Auslegung der Entscheidung RGZ 74, 258 "unnötig eng". Der verfahrensrechtliche Bezug wurde aufgegeben. Fortan richtete sich der Kreis der anspruchsberechtigten Personen nach einem sehr weit gezogenen Beteiligtenbegriff , wonach "jeder beteiligt sei, dem gegenüber der Konkursverwalter als solcher kraft Gesetzes oder Vertrages Pflichten zu erfüllen habe; eine unmittelbare Beteiligung am Verfahren sei nicht erforderlich" (RG WarnRspr. 1932 Nr. 159). Verhandlungs- und Vertragspartner stellten nach dieser Auffassung immer "Beteiligte" im Sinne von § 82 KO dar (vgl. Lüke, aaO S. 35 f; Jaeger /Gerhardt, InsO § 60 Rn. 2 mit weiteren Nachweisen). Später beschränkte der Bundesgerichtshof die Haftung des Konkursverwalters nach § 82 KO auf die Verletzung konkursspezifischer Pflichten (BGHZ 99, 151, 154; 100, 346, 352; BGH, Urt. v. 9. März 2006 - IX ZR 55/04, ZIP 2006, 859, 861). Die Haftung für die Verletzung solcher Pflichten, die dem Verwalter wie jedem Vertreter fremder Interessen gegenüber seinem Geschäftspartner vor, bei oder nach Vertragsschluss oblagen, richteten sich dagegen nach den allgemeinen Bestimmungen (etwa culpa in contrahendo oder § 826 BGB). Bei der Schaffung des § 60 InsO hat sich der Gesetzgeber an dieser Rechtsprechung orientiert. Schon aus dem Wortlaut des Gesetzes ergibt sich nunmehr, dass der Insolvenzverwalter "allen Beteiligten" für die schuldhafte Verletzung (nur) solcher Pflichten haftet , die ihm nach der Insolvenzordnung obliegen. Eine Rechtsänderung war (anders als hinsichtlich § 61 InsO) mit der Neufassung des § 60 InsO nicht beabsichtigt (BT-Drucks. 12/2443, S. 129; vgl. auch Jaeger/Gerhardt, InsO § 60 Rn. 9).
14
c) Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 82 KO (und § 8 Abs. 1 Satz 2 GesO) lässt sich auf § 154 ZVG übertragen. Die Bestimmungen des § 82 KO einerseits, des § 154 Satz 1 ZVG andererseits entsprachen einander. Sowohl der Konkurs- als auch der Zwangsverwalter sollten "für die Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten allen Beteiligten verantwortlich" sein. Auch § 60 InsO regelt eine Verpflichtung zum Schadensersatz wegen der Verletzung insolvenzspezifischer Pflichten gegenüber "allen Beteiligten". Dann liegt es nahe , den Begriff "alle Beteiligte" auch in gleicher Weise zu verstehen. Der Wortlaut der Vorschrift des § 154 ZVG lässt es ohne weiteres zu, als "Beteiligten" denjenigen anzusehen, dem gegenüber dem Verwalter aus dem Zwangsversteigerungsgesetz herrührende Pflichten obliegen.
15
aa) Die Konkursordnung enthielt und die Insolvenzordnung enthält allerdings keine dem § 9 ZVG entsprechende Bestimmung darüber, wer "Beteiligter" im Sinne des Gesetzes war oder ist. Die systematische Stellung des § 9 ZVG im ersten Titel "Allgemeine Vorschriften" des ersten Abschnitts des Zwangsversteigerungsgesetzes ließe es zu, den in dieser Vorschrift definierten Begriff des Beteiligten für sämtliche folgenden Vorschriften des ersten Abschnitts über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Grundstücken im Wege der Zwangsvollstreckung zu übernehmen; auf Feinheiten der Formulierung wie "Beteiligte" einerseits (§ 9 ZVG), "alle Beteiligte" andererseits (§ 154 ZVG) kann es - anders, als das Kammergericht es in der bereits zitierten Entscheidung OLGE 16, 344, 346 gemeint hat - nicht ankommen. Zwingend ist diese Schlussfolgerung jedoch nicht. Auch die Insolvenzordnung verwendet den Begriff "Beteiligter" unterschiedlich (vgl. MünchKomm-InsO/Ganter, 2. Aufl. § 4 Rn. 14). Wenn § 9 Abs. 3 InsO von der öffentlichen Bekanntmachung als Nachweis der Zustellung "an alle Beteiligten" spricht, sind damit die Verfahrensbeteiligten gemeint, die Beteiligten im formellen Sinne also, an die Zustellungen zu erfolgen haben. In den §§ 217 ff InsO bezieht sich der Begriff "Beteiligte" auf die am Planverfahren beteiligten Gläubiger (Insolvenzgläubiger und absonderungsberechtigte Gläubiger, nicht aber Aussonderungsberechtigte und Massegläubiger - str). In § 60 InsO sind "Beteiligte" alle diejenigen, denen gegenüber dem Insolvenzverwalter insolvenzspezifische Pflichten obliegen. Das Zwangsversteigerungsgesetz hat insofern eine von der Insolvenzordnung abweichende Regelungs- technik, als ein allgemeiner Begriff des "Beteiligten" eingeführt und vielfach verwandt wird, während die Insolvenzordnung (von Ausnahmen abgesehen) die in den einzelnen Vorschriften jeweils gemeinten "Beteiligten" präzise benennt (Insolvenzgläubiger , absonderungsberechtigter Gläubiger, Schuldner pp). Diese Regelungstechnik erspart dem Rechtsanwender jedoch nicht die Prüfung, ob der allgemeine Begriff auch für die gerade in Frage stehende Einzelnorm (hier also: die Vorschrift des § 154 ZVG) gilt. Das Reichsgericht hat in seiner eingangs zitierten Grundsatzentscheidung zu § 154 ZVG (RGZ 74, 258, 259 f) eine von § 9 ZVG abweichende Auslegung des Beteiligtenbegriffs in § 154 ZVG für möglich gehalten und nur keinen Anlass dafür gesehen.
16
bb) Gegen die Angleichung der Haftung des Zwangsverwalters an diejenige des Insolvenzverwalters wird außerdem eingewandt, die Pflichten des Zwangsverwalters beschränkten sich auf das beschlagnahmte Grundstück (§ 152 ZVG); mit den insolvenzspezifischen Pflichten des Insolvenzverwalters gegenüber Dritten seien sie nicht zu vergleichen (z.B. Stöber, aaO; Engels, aaO § 154 Rn. 4; Bank aaO S. 784). Diese Überlegung spricht jedoch nicht gegen den Ansatz, die Haftung des Zwangsverwalters an dessen gesetzlichen Pflichten statt am formellen Beteiligtenbegriff des § 9 ZVG auszurichten. Der Zwangsverwalter soll nicht für die Folgen der Verletzung von Pflichten einzustehen haben, die ihm nicht obliegen; wie sich sein Pflichtenkreis zu demjenigen des Insolvenzverwalters verhält, ist daher nicht von Bedeutung. Außerdem lässt sich über den Begriff des Beteiligten allein die Verwalterhaftung nicht zuverlässig eingrenzen. Nach bisher (soweit ersichtlich) einhelliger Ansicht haftet der Zwangsverwalter auch gegenüber den Beteiligten des § 9 ZVG nicht für jegliche Pflichtverletzung, sondern nur für die Verletzung verwalterspezifischer Pflichten (vgl. Stöber, aaO; Müller aaO S. 749). Auch einem formell Beteiligten gegenüber hat der Verwalter also nicht für die Verletzung rein vertraglicher oder deliktischer Pflichten einzustehen. Diese Einschränkung lässt sich nicht aus dem Wortlaut der §§ 9, 154 ZVG ableiten, sondern daraus, dass Grund der Haftung eben nicht die Beteiligung am Verfahren, sondern der Pflichtenkreis des Verwalters ist. Dass der Zwangsverwalter dann, wenn die Zwangsverwaltung über den Zuschlag hinaus fortdauert, auch dem Ersteher eines Grundstücks haftet, hat der Bundesgerichtshof bisher schon damit begründet, dass der Verwalter Pflichten gegenüber dem Ersteher zu erfüllen hat (zuletzt BGH, Urt. v. 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06, ZIP 2007, 2375 Rn. 11 mit weiteren Nachweisen ). Das selbst von Vertretern der Gegenansicht als "unbillig" empfundene Ergebnis, dass der Verwalter trotz gleicher Pflichtenlage Geschädigten unterschiedlich haftet, je nachdem, ob diese ihre Rechte angemeldet hatten (§ 9 Nr. 2 ZVG) oder nicht (vgl. OLG Köln ZIP 1980, 102, 103), ist fortan ausgeschlossen.

III.


17
Das angefochtene Urteil kann damit keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).
18
Der 1. Beklagte hat durch die Nichtzahlung des Wohngeldes (§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Abs. 2 WEG) für den Zeitraum August bis Dezember 2001 sowie der Sonderumlagen und der Prozesskosten seine aus § 155 Abs. 1 ZVG folgende Pflicht verletzt, aus den Nutzungen des Grund- stücks die Ausgaben der Verwaltung vorweg zu bestreiten. Diese Verpflichtung betraf jedoch nur den an die Gläubigerin ausgekehrten Betrag von 7.000 €.
19
a) § 156 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZVG in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370) galt noch nicht. Nach altem Recht gehörten zu den Ausgaben der Verwaltung eines Wohnungseigentums die während der Beschlagnahme fällig werdenden Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie zu den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG (vgl. z.B. BGH, Beschl. v. 20. November 2008 - V ZB 81/08, Rn. 7; BayObLGZ 1999, 99, 101; KG WE 2001, 9; Wenzel ZInsO 2005, 113; Müller ZMR 2007, 747, 749 f; jeweils m.w.N.). Diese Pflicht oblag dem Zwangsverwalter auch und gerade gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Der Senat teilt nicht die Bedenken des Berufungsgerichts, die Zwangsverwaltung diene in einem solchen Fall dazu, der Eigentümergemeinschaft einen neuen Schuldner zu verschaffen. Dem die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger gebührt, wie sich aus § 155 Abs. 1 ZVG hinreichend deutlich ergibt, nur der Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben. Auf die Streitfrage, ob nur solche Ausgaben von § 155 Abs. 1 ZVG erfasst sind, die während der Zwangsverwaltung fällig werden, oder auch solche Ausgaben, die schon vor der Beschlagnahme entstanden sind (vgl. die Nachweise bei Müller aaO S. 750), kommt es nicht an, weil die Klägerin nur Ersatz bezogen auf den Zeitraum August bis Dezember 2001 verlangt; die Höhe der Vorschüsse war am 29. Dezember 2000 beschlossen worden.
20
Sonderumlagen, die während des Zwangsverwaltungsverfahrens beschlossen werden, stellen grundsätzlich ebenfalls "Ausgaben der Verwaltung" im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG dar; denn auch sie dienen dazu, das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (z.B. KG WE 2001, 9, 10 = KG-Report 2001, 226; OLG München RPfleger 2007, 416, 417; Wenzel ZInsO 2005, 113, 116). Ob dies auch dann gilt, wenn durch sie Wohngeldausfälle nachfinanziert werden sollen, die aus den beschlagnahmten Objekten herrühren , ist allerdings zweifelhaft. In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur wird dies teilweise bejaht (z.B. OLG Karlsruhe WuM 1990, 168, 169; OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 724 f; KG WE 2001, 9, 10; Staudinger /Bub, BGB [Bearb. Juli 2005] § 28 WEG Rn. 217). Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung zur Sonderumlage in der Insolvenz, die der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in einer Entscheidung vom 15. Juni 1989 (BGHZ 108, 44, 49) uneingeschränkt als Masseverbindlichkeit qualifiziert hat (ebenso Jaeger /Henckel, InsO § 55 Rn. 30; Uhlenbruck/Berscheid, InsO 12. Aufl. § 55 Rn. 41; vgl. auch BGH, Urt. v. 10. März 1994 - IX ZR 98/93, ZIP 1994, 720, 722). Ob an dieser Rechtsprechung festgehalten werden kann, hat der Senat in Zweifel gezogen, weil es nicht in das Ermessen der Wohnungseigentümer als Insolvenzgläubiger gestellt werden könne, ihre Insolvenzforderungen zu Masseforderungen aufzuwerten (BGHZ 150, 305, 317). Ob diese Überlegung zutrifft und gegebenenfalls auf das Zwangsverwaltungsverfahren zu übertragen ist, braucht im vorliegenden Fall nicht entschieden zu werden; denn der Beklagte hat in den Tatsacheninstanzen nicht vorgetragen, dass die Sonderumlagen auch nicht gezahltes Hausgeld aus früheren Abrechnungsperioden enthielten. Dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils zufolge dienten sie "zum Ausgleich für bis dahin angefallene fällige Forderungen und dem Aufbau einer ausreichenden Liquidität und der Bildung einer Reserve". Die im Zusammenhang mit dem gegen die Sonderumlage gerichteten Anfechtungsantrag entstandenen Gerichts- und Anwaltskosten schließlich wären als Kosten der Zwangsverwaltung ebenfalls gemäß § 155 Abs. 1 ZVG vorab zu begleichen gewesen.
21
b) Die aus § 155 Abs. 1 ZVG folgende Verpflichtung des Beklagten, die Ausgaben der Verwaltung vorrangig vor der Verteilung des Erlöses an die Gläubiger zu begleichen, konnte sich jedoch nur auf die aus jeder einzelnen Wohnungseigentumseinheit tatsächlich gezogenen Nutzungen beziehen (vgl. BGH, Beschl. v. 20. November 2008 - V ZB 81/08, Rn. 10). Wie hoch diese waren , lässt sich weder den Feststellungen der Vorinstanzen noch dem Vortrag der Klägerin entnehmen. Festgestellt ist jedoch, dass der Beklagte einen Betrag von 7.000 € an die Zwangsverwaltungsgläubigerin ausgekehrt hat. Dieser Betrag hätte für die Kosten der Zwangsverwaltung verwandt werden müssen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die von der Zwangsverwaltungsgläubigerin gezahlten Vorschüsse von insgesamt 3.000 € nicht von dieser Summe abzusetzen; denn die Vorschüsse waren gerade für die Ausgaben der Verwaltung und die Kosten des Verfahrens (§ 155 Abs. 1 ZVG) bestimmt.
22
2. Eine weitere Pflichtverletzung hat die Klägerin darin gesehen, dass der Beklagte es unterlassen habe, von der Zwangsverwaltungsgläubigerin weitere Vorschüsse zur Deckung der Kosten der Zwangsverwaltung (§ 155 Abs. 1 ZVG) anzufordern. Grundsätzlich kann auch ein derartiges Unterlassen eine Pflichtverletzung darstellen, für welche der Verwalter nach § 154 ZVG verantwortlich ist. Ob dies im vorliegenden Fall zutrifft, kann offen bleiben. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre die Zwangsverwaltungsgläubigerin zu weiteren Vorschüssen nicht bereit gewesen. Die hierzu erhobene Verfahrensrüge der Klägerin hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO).
23
Die 3. Klägerin hat dem Beklagten schließlich vorgeworfen, die Beschlüsse über die Sonderumlagen angefochten zu haben, ohne zuvor durch Einfordern weiterer Vorschüsse oder in anderer Weise sichergestellt zu haben, dass gegebenenfalls ihre (der Klägerin) Kostenerstattungsansprüche gedeckt seien. Dieser Vorwurf ist schon aus Rechtsgründen nicht berechtigt. Das Zwangsversteigerungsgesetz enthält keine Bestimmungen dazu, dass der Zwangsverwalter vor der Erhebung einer Klage (oder der Einreichung eines Anfechtungsantrags) die Deckung eines etwaigen Kostenerstattungsanspruchs der Gegenseite zu prüfen hat. Die Deckung der eigenen Prozesskosten durch den unterlegenen Gegner gehört vielmehr zu den allgemeinen Prozessrisiken einer (obsiegenden) Partei (vgl. BGHZ 148, 175, 179; 161, 236, 240; BGH, Urt. v. 1. Dezember 2005 - IX ZR 115/01, NZI 2006, 169, 171 Rn. 20; jeweils zur Haftung des Konkurs- oder Insolvenzverwalters). Unter besonderen, im Einzelnen noch nicht geklärten Voraussetzungen (vgl. BGHZ 148, 175, 181 ff; 161, 236, 241; G. Fischer WM 2004, 2185, 2189 einerseits, BGHZ 154, 269, 274 f andererseits) kann eine Haftung des Zwangsverwalters für die Prozesskosten des Gegners aus § 826 BGB in Betracht kommen. Voraussetzung eines derartigen Anspruchs ist jedoch mindestens, dass der Verwalter die materielle Un- richtigkeit seines Begehrens schon zu Beginn des Rechtsstreits kennt oder grob fahrlässig nicht erkennt. Das hat die Klägerin hier nicht behauptet.
Ganter Vill Lohmann
Fischer Pape

Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 05.07.2005 - 35 O 584/04 -
KG Berlin, Entscheidung vom 19.01.2007 - 21 U 163/05 -

Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.

Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, so finden die Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, §§ 566c und 566d des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Maßgabe der §§ 57a und 57b entsprechende Anwendung.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt, herauszugeben.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
IX ZR 156/06
Verkündet am:
11. Oktober 2007
Preuß
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung
verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag
vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den
Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen
und die Rückzahlung des Überschusses obliegt.
BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06 - LG Rostock
AG Rostock
Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 11. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Fischer, die Richter
Dr. Ganter, Prof. Dr. Gehrlein, Vill und die Richterin Lohmann

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Rostock vom 5. Juli 2006 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Beklagte war Zwangsverwalter eines Grundstücks, das die Klägerin durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts vom 4. Juni 2003 im Wege der Zwangsversteigerung erwarb. Die Aufhebung der Zwangsverwaltung erfolgte mit Beschluss vom 26. Juni 2003.
2
Der Beklagte hatte das Grundstück während der Zwangsverwaltung befristet vom 1. April 2003 bis 30. September 2003 zu einem monatlichen Mietzins von 2.500 € zuzüglich 753 € Betriebskostenvorauszahlung vermietet. Für die Monate April, Mai und anteilig Juni 2003 bis zum Zuschlagsbeschluss vereinnahmte er Betriebskostenvorauszahlungen von insgesamt 1.581,30 €. Tatsächlich fielen in diesem Zeitraum Betriebskosten in Höhe von 525,45 € an.
3
Die vom Beklagten für die Zeit nach dem Zuschlagsbeschluss vereinnahmten Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen leitete er an die Klägerin weiter. Diese wies den Beklagten auf einen Auszahlungsanspruch auch in Höhe der unverbrauchten Betriebskosten für den Zeitraum bis zum Zuschlagsbeschluss hin. Der Beklagte stellte diese in die erwirtschaftete Masse aus der Zwangsverwaltung ein und kehrte die Restmasse an die Gläubigerin aus.
4
Die Klägerin rechnete die Betriebskostenvorauszahlungen mit dem Mieter ab und erstattete diesem das Guthaben. Sie beansprucht vom Beklagten Bezahlung der Differenz aus den Betriebskostenvorauszahlungen für die Mietzeit vom April 2003 bis zum Zuschlagsbeschluss und den in dieser Zeit tatsächlich angefallenen Betriebskosten, insgesamt 1.055,85 €.
5
Amtsgericht und Berufungsgericht haben der Klage stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:


6
Die Revision bleibt ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis richtig entschieden.
7
Der Beklagte schuldet der Klägerin gemäß § 154 Satz 1 ZVG Schadensersatz , weil er die vereinnahmten, aber von ihm nicht verbrauchten Betriebskostenvorauszahlungen nicht an die Klägerin ausbezahlt, sondern an die Gläubigerin ausgekehrt hat.
8
1. Die Klägerin ist als Ersteherin des Grundstücks ab dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung Beteiligte im Sinne des § 154 ZVG.
9
a) Die h.M. nimmt an, dass der Beteiligtenbegriff des § 154 ZVG mit demjenigen in § 9 ZVG übereinstimmt (RGZ 97, 11, 12; OLG Köln ZIP 1980, 102; OLG Schleswig NJW-RR 1986, 1498; Stöber, ZVG 18. Aufl. § 154 Rn. 2.2; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung 4. Aufl. § 154 ZVG Rn. 2; Böttcher, ZVG 4. Aufl. § 154 Rn. 2; Depré/Meyer, Die Praxis der Zwangsverwaltung 4. Aufl. Rn. 631; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG 12. Aufl. § 154 Rn. 4).
10
b) Nach anderer Auffassung sollen in entsprechender Anwendung der Grundsätze zu § 82 KO, § 60 Abs. 1 Satz 1 InsO in den Beteiligtenbegriff alle einbezogen werden, zu denen der Verwalter kraft der Zwangsverwaltung in rechtliche Beziehungen tritt, die somit in irgendeiner Weise mit dem Verfahren in Berührung kommen (OLG Hamm, ZIP 1989, 1592, 1593; Mohrbutter ZIP 1980, 169).
11
Der c) Senat hat diese Frage bisher offengelassen (BGHZ 109, 171, 173). Sie bedarf auch jetzt keiner Klärung. Hier geht es nur darum, ob derjenige , der das Eigentum an dem zwangsverwalteten Grundstück durch Zuschlag erwirbt, als Beteiligter im Sinne des § 154 ZVG anzusehen ist, wenn die Zwangsverwaltung über den Zuschlag hinaus fortgeführt wird. Für diesen Fall ist schon bisher anerkannt, dass der Erwerber ab dem Zeitpunkt des Zuschlags Beteiligter im Sinne des § 154 ZVG ist (BGHZ 39, 235, 241; OLG Hamm NZM 2006, 160; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1100, 1101; Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO § 154 ZVG Rn. 2 a.E.; Stöber, aaO § 154 ZVG Rn. 2.5; Böttcher, aaO § 154 Rn. 2). Hieran ist festzuhalten. Ab dem Zuschlag tritt der Ersteher in Bezug auf das Grundstück in die Rechtsstellung des Schuldners ein, obwohl er das Eigentum originär und nicht als Rechtsnachfolger des Schuldners erwirbt (BGHZ 112, 59, 61; 159, 397, 400). Daher entspricht es Sinn und Funktion der Haftungsvorschrift des § 154 ZVG, dass von diesem Zeitpunkt an die berechtigten Belange des Erstehers geschützt sind, solange die Zwangsverwaltung fortdauert. Soweit der Verwalter ab diesem Zeitpunkt Pflichten nicht mehr gegenüber dem Schuldner, sondern gegenüber dem Ersteher zu erfüllen hat, mit dem keine vertraglichen Beziehungen bestehen, kann er ihm gegenüber nicht haftungsfrei sein oder lediglich nach dem Recht der unerlaubten Handlung haften (BGHZ 39, 235, 241; OLG Hamm aaO).
12
Der Zuschlag ist am 4. Juni 2003 erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt war die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks (§§ 90 Abs. 1, 146 Abs. 1 ZVG). Auf den Zeitpunkt der erst später eingetretenen Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses kommt es nicht an (BGH, Urt. v. 25. Mai 2005 aaO). Die Zwangsverwaltung hat gemäß § 12 Abs. 1 ZwVerwVO (vgl. nunmehr §§ 12, 25 ZwVwV vom 19. Dezember 2003) bis zum Erlass des Aufhebungsbeschlusses vom 26. Juni 2003 fortgedauert (vgl. Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung 2. Aufl. § 12 ZwVerwVO Rn. 2 f).
13
2. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung hatte der Beklagte zwar keine allgemeine Rechnungslegungspflicht gegenüber der Klägerin gemäß § 154 Sätze 2 und 3 ZVG (OLG Hamburg NJW-RR 1986, 1186; Stöber, aaO § 154 Rn. 4; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen Zwangsverwaltung 4. Aufl. § 154 ZVG Rn. 4; a.A. Muth in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, aaO § 154 Rn. 11). Durch den Erwerb des Eigentums infolge Zuschlags ist jedoch die Klägerin ab diesem Zeitpunkt gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB anstelle des Schuldners in das vom Beklagten abgeschlossene Mietverhältnis eingetreten (Stöber, aaO § 57 ZVG Rn. 3.4; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II Rn. 858a; LG Berlin, WuM 1992, 9). Ab dem Zuschlag gebühren gemäß § 56 ZVG die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen dem Erwerber (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO § 161 ZVG Rn. 10, 18).
14
Soweit der Verwalter diese Gelder bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung noch vereinnahmt, hat er sie an den Erwerber als den materiell Berechtigten auszukehren. Wenn nach dem Zuschlag die Nutzungen dem Erwerber gebühren , gleichwohl aber die Zwangsverwaltung noch andauert, muss sie in diesem Zeitraum für den Ersteher geführt werden (Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO 4. Aufl. § 6 ZwVwV Rn. 11). In entsprechender Anwendung von § 667 BGB hat der Verwalter das hierbei Erlangte an den Ersteher herauszugeben.
15
3. Der Beklagte war auch verpflichtet, die von ihm in der Zeit bis zum Zuschlag vereinnahmten, aber in dieser Zeit nicht verbrauchten Betriebskostenvorauszahlungen an die Klägerin herauszugeben, weil diese zur Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung des Überschusses aus diesem Zeitraum an den Mieter verpflichtet war. Da der Beklagte diese Pflicht schuldhaft verletzt hat und die Differenz nicht mehr als Verwalter auszahlen kann, hat er der Klägerin in dieser Höhe Schadensersatz zu leisten.
16
a) Nachdem die Klägerin mit dem Zuschlag anstelle des Zwangsverwaltungsschuldners in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten war, hatte sie nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen (BGH, Urt. v. 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, 852; Stöber, aaO § 152 Rn. 12.9 am Ende; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht 9. Aufl. § 556 BGB Rn. 372). Der Beklagte dagegen war zur Abrechnung nicht verpflichtet, weil während der Zwangsverwaltung die Nebenkostenabrechnung nicht fällig war (vgl. BGH, Urt. v. 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, 2321). Sie war erst bei Ende des Mietverhältnisses vorzunehmen. Die Abrechnungsverpflichtung der Klägerin umfasste auch den Ausgleich des sich ergebenden Saldos, hier also die Rückzahlung des Guthabens an den Mieter (BGH, Urt. v. 26. März 2003 aaO; v. 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, 1030). Hierüber besteht zwischen den Parteien kein Streit. Die Klägerin ist entsprechend verfahren.
17
b) Der Beklagte hatte die von ihm vertraglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen der Mieterin zu vereinnahmen. Die erweiterte Beschlagnahmewirkung erfasste in der Zwangsverwaltung gemäß § 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 ZVG auch die Miet- und Pachtforderungen. Weil Mietnebenkosten, die gesondert ausgewiesen und erhoben werden, Teil des mietvertraglichen Entgelts sind, unterfallen auch vereinbarte Vorauszahlungen der Beschlagnahme (Stöber, aaO § 148 Rn. 2.3). Der Verwalter hat deshalb auch sie einzuziehen (Stöber, aaO § 152 Rn. 12.9).
18
Wird das Mietverhältnis während der Zwangsverwaltung beendet, hat der Verwalter Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen und ein Guthaben zurückzuzahlen , auch wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind (BGH, Urt. v. 26. März 2003 aaO S. 2320). Deshalb ist der Verwalter befugt, vom Zwangsverwaltungsschuldner vereinnahmte, aber nicht verbrauchte Nebenkostenvorauszahlungen herauszuverlangen.
19
Insoweit gilt nichts anderes als bei der Kaution, wo die entsprechende Rechtslage anerkannt ist: Auch eine Kaution unterliegt derBeschlagnahme. Sie ist deshalb vom Verwalter einzufordern, wenn sie der Mieter noch nicht bezahlt hat (BGH, Urt. v. 9. März 2005 aaO S. 1030; Stöber, aaO § 152 Rn. 12. 13c; Bub/Treier/Belz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kapitel VII A Rn. 151). Sie ist - wenn die sonstigen Voraussetzungen hierfür vorliegen - von ihm zurückzuzahlen, selbst wenn sie weder vom Mieter an ihn bezahlt noch vom Schuldner an ihn herausgegeben wurde (BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342, 3343; v. 9. März 2005 - VIII ZR 330/03 aaO S. 1030; v. 9. März 2005 - VIII ZR 381/03, NJW-RR 2005, 962, 963). Andererseits ist der Zwangsverwalter befugt, von dem Schuldner die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts an ihn geleisteten Mietkaution herauszuverlangen (BGH, Beschl. v. 14. April 2005 - V ZB 6/05, Rpfleger 2005, 463, 464; Stöber, aaO § 152 ZVG Rn. 12. 13c; SchmidtFutterer /Blank, aaO vor § 535 Rn. 230, § 551 Rn. 110; Bub/Treier/Belz, aaO Kap. VII A Rn. 151).
20
c) Im Verhältnis zwischen Verwalter und Ersteher gilt nichts anderes, wenn die Abrechnung der Nebenkosten durch den Ersteher erfolgen muss.
21
Die Forderung auf Nebenkostenvorauszahlungen unterliegt zwar der Beschlagnahme. Soweit die geleisteten Vorauszahlungen nicht für tatsächlich angefallene Nebenkosten verbraucht werden, sind sie dem Mieter jedoch zurückzugewähren. Sie stehen nicht für die Kosten und die Befriedigung der Gläubiger im Zwangsverwaltungsverfahren zur Verfügung. Deshalb durfte der Beklagte diese Beträge für die Zwecke der Zwangsverwaltung nicht behalten und an die Gläubiger auskehren.
22
Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, besteht vom Zuschlag bis zur Aufhebung des Verfahrens zwischen dem Verwalter und dem Ersteher von Gesetzes wegen hinsichtlich dieser Zahlungen eine Sonderrechtsbeziehung mit treuhänderischem Charakter. Der Verwalter hat nicht verbrauchte Nebenkostenvorauszahlungen zurückzuhalten und nach Aufhebung der Zwangsverwaltung an den Ersteher herauszugeben, wenn dieser die Abrechnung vorzunehmen hat. Er selbst wird hierdurch nicht belastet; er ist in diesem Fall weder zur Abrechnung noch zur Auszahlung eines Guthabens gegenüber dem Mieter verpflichtet.
23
Das Berufungsgericht hat auch zutreffend erkannt, dass hierdurch die Abwicklung der Zwangsverwaltung nicht erschwert wird. Der Verwalter kann im Verhältnis zum Ersteher die Nebenkostenvorauszahlungen zum Zeitpunkt des Zuschlags abrechnen, weil er lediglich den tatsächlich während der Zwangsverwaltung geleisteten Vorauszahlungen die in dieser Zeit tatsächlich für die abzurechnenden Nebenkosten erbrachten Zahlungen gegenüberstellen muss.
24
Der d) Beklagte hat diese Auskehrungspflicht schuldhaft verletzt. Bei sorgfältiger rechtlicher Prüfung war für ihn erkennbar, dass die vom Ersteher zurückzuzahlenden überhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nicht für Zwecke des Zwangsverwaltungsverfahrens verbraucht, insbesondere nicht an die Gläubigerin ausgezahlt werden durften. Hierauf war er zudem von der Klägerin mit Anwaltsschreiben vor Auskehrung der Restmasse am 28. November 2003 hingewiesen worden.
Fischer Ganter Gehrlein
Lohmann Vill
Vorinstanzen:
AG Rostock, Entscheidung vom 28.12.2005 - 46 C 335/05 -
LG Rostock, Entscheidung vom 05.07.2006 - 1 S 37/06 -

Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.

(1) Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen.

(2) Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam.

Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt, herauszugeben.

Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.

(1) Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen.

(2) Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam.

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die Beschlagnahme des Grundstücks umfaßt auch die im § 21 Abs. 1, 2 bezeichneten Gegenstände. Die Vorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.

(2) Durch die Beschlagnahme wird dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen.

(1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Hypothek auf die Miet- oder Pachtforderung.

(2) Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt. Ist die Miete oder Pacht im Voraus zu entrichten, so erstreckt sich die Befreiung nicht auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tage des Monats, so erstreckt sich die Befreiung auch auf den Miet- oder Pachtzins für den folgenden Kalendermonat.

(1) Aus den Nutzungen des Grundstücks sind die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten.

(2) Die Überschüsse werden auf die in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 bezeichneten Ansprüche verteilt. Hierbei werden in der zweiten, dritten und vierten Rangklasse jedoch nur Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen, einschließlich der Rentenleistungen, sowie auf diejenigen Beträge berücksichtigt, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind. Abzahlungsbeträge auf eine unverzinsliche Schuld sind wie laufende wiederkehrende Leistungen zu berücksichtigen, soweit sie fünf vom Hundert des ursprünglichen Schuldbetrages nicht übersteigen.

(3) Hat der eine Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger für Instandsetzungs-, Ergänzungs- oder Umbauarbeiten an Gebäuden Vorschüsse gewährt, so sind diese zum Satz von einhalb vom Hundert über dem Zinssatz der Spitzenrefinanzierungsfazilität der Europäischen Zentralbank (SFR-Zinssatz) zu verzinsen. Die Zinsen genießen bei der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung dasselbe Vorrecht wie die Vorschüsse selbst.

(4) Hat der Zwangsverwalter oder, wenn der Schuldner zum Verwalter bestellt ist, der Schuldner mit Zustimmung der Aufsichtsperson Düngemittel, Saatgut oder Futtermittel angeschafft, die im Rahmen der bisherigen Wirtschaftsweise zur ordnungsmäßigen Aufrechterhaltung des Betriebs benötigt werden, so haben Ansprüche aus diesen Lieferungen den in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bezeichneten Rang. Das gleiche gilt von Krediten, die zur Bezahlung dieser Lieferungen in der für derartige Geschäfte üblichen Weise aufgenommen sind.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
IX ZR 89/08
Verkündet am:
19. Mai 2009
Bürk
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
ZVG § 56 Satz 2; § 152 Abs. 1
Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter nicht befugt, Ansprüche
gegen den Ersteher des Grundstücks wegen der auf die Zeit nach dem Zuschlag
entfallenden Lasten einzuklagen.
BGH, Urteil vom 19. Mai 2009 - IX ZR 89/08 - LG Görlitz
AG Görlitz
Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Ganter, den Richter Vill,
die Richterin Lohmann, die Richter Dr. Fischer und Dr. Pape

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 25. April 2008 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Mit Beschluss vom 12. Dezember 2002 wurde der Kläger zum Zwangsverwalter des im Grundbuch des Amtsgerichts Görlitz von Görlitz auf Blatt bestellt, das an den Beklagten verpachtet war. Am 12. August 2004 erhielt der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren über das genannte Grundstück den Zuschlag. Die Zwangsverwaltung wurde mit Beschluss vom 24. September 2004 aufgehoben. Im Beschluss heißt es: "Einnahmen und Ausgaben bis gehen zugunsten und zu Lasten der Masse, für die spätere Zeit zugunsten und zu Lasten des Erstehers. Der Verwalter hat die Rückstände aus der Zeit vor dem beizutreiben.
Der Verwalter hat bis spätestens gegenüber dem Ersteher über die auf ihn treffenden Einnahmen und Ausgaben abzurechnen, den auf ihn treffenden Überschuss an ihn herauszugeben und dem Gericht zu berichten. … Der Zwangsverwalter bleibt zur Vornahme der noch anstehenden Geschäfte befugt. Der Zwangsverwalter hat Mittel zurückzuhalten für seine Vergütung und Auslagen, für die voraussichtlichen Gerichtskosten und Kosten eines geführten Prozesses. …"
2
Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt der Kläger vom Beklagten die seiner Darstellung nach auf den Zeitraum zwischen dem Zuschlag und der Aufhebung der Zwangsverwaltung entfallenden, von ihm als Verwaltungskosten verauslagten Kosten für Gebäudeversicherung, Abfallgebühren und Straßenreinigung von insgesamt 574,16 € erstattet. Er stützt sich dabei auch auf eine Ermächtigung der Gläubigerin, welche die Zwangsverwaltung betrieben hat. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt; das Berufungsgericht hat die Klage dagegen als unzulässig abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger den bisherigen Klageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:


3
Die Revision bleibt ohne Erfolg.

I.


4
Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Zwangsverwalter sei verpflichtet , die Verwaltung der Masse, zu der die Nutzungen aus der Zeit vor dem Wirksamwerden des Zuschlags gehörten, ordnungsgemäß abzuwickeln. Seine Befugnis, nicht beschlagnahmte Ansprüche einzuklagen, ende mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung. Im vorliegenden Fall wolle der Kläger nicht beschlagnahmte Forderungen geltend machen, nämlich Rückforderungsansprüche wegen solcher Betriebskosten, die er für die Zeit nach dem Zuschlag verauslagt habe. Es gehe also um die Rückerstattung rechtsgrundlos gezahlter Beträge. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung sei der Zwangsverwalter nicht mehr befugt, solche Ansprüche geltend zu machen. Der Beschluss über die Aufhebung der Zwangsverwaltung vom 24. September 2004 verleihe dem Kläger keine weitergehenden Befugnisse. Es sei Sache der Gläubigerin, die überzahlten Beträge zurückzufordern.

II.


5
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand.
6
1. Der Kläger als Zwangsverwalter ist nicht prozessführungsbefugt.
7
a) Ein Zwangsverwalter (fortan auch: Verwalter) hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das verwaltete Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme er- streckt, geltend zu machen (§ 152 Abs. 1 ZVG). Im Wesentlichen handelt es sich dabei um Mieten und Pachten. Die aus § 152 Abs. 1 Halbsatz 2 ZVG folgende Prozessführungsbefugnis des Verwalters kann über den Zeitpunkt der Aufhebung der Zwangsverwaltung hinaus andauern. Mieten und Pachten gebühren dem Ersteher erst von dem Zuschlage an (§ 56 Satz 2 ZVG). Ansprüche , welche einen früheren Zeitraum betreffen, sind daher gegebenenfalls auch nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung vom Verwalter geltend zu machen (BGH, Urt. v. 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, NZI 2003, 562; vgl. auch BGH, Urt. v. 21. Oktober 1992 - XII ZR 125/91, ZIP 1992, 1781, 1782 zur Fortsetzung anhängiger Prozesse aus der Zeit der Amtstätigkeit des Verwalters).
8
Die Rechte und Pflichten eines Verwalters sind allerdings nicht auf die Einziehung der beschlagnahmten Mieten und Pachten beschränkt. Seine Aufgabe , für eine ordnungsgemäße Nutzung und Verwaltung des Grundstücks zu sorgen, schließt die Befugnis ein, auch andere Forderungen einzuklagen, wenn dadurch eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abgewendet werden kann (vgl. BGHZ 109, 171, 173 f zu Schadensersatzansprüchen wegen schuldhafter Verkürzung der Masse gegen einen früheren Zwangsverwalter; BGH, Urt. v. 29. Juni 2006 - IX ZR 119/04, ZIP 2006, 1697, 1699 Rn. 16 zu Ansprüchen wegen rechtsgrundloser Benutzung der zwangsverwalteten Sache sowie der Verletzung von Besitzrechten). Diese Befugnis, die Teil des Rechts zur Verwaltung und Benutzung des beschlagnahmten Grundstücks ist (§ 148 Abs. 2 ZVG), erlischt jedoch, sobald die Zwangsverwaltung aufgehoben wird. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung etwa verbleibende Befugnisse des Verwalters folgen daraus, dass dieser seine Tätigkeit ordnungsmäßig abzuschließen hat (BGHZ 155, 38, 41 f; BGH, Urt. v. 25. Mai 2005 - VIII ZR 301/03, NJW-RR 2006, 138, 139). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs betreffen sie allenfalls beschlagnahmte Ansprü- che, nicht jedoch solche Ansprüche, die der Beschlagnahme nach §§ 146, 148 ZVG nicht unterfallen (BGH, Urt. v. 29. Juni 2006, aaO Rn. 17 mit weiteren Nachweisen). Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung ist der Verwalter nicht mehr zur weiteren Verwaltung und Benutzung des Grundstücks (§ 148 Abs. 2 ZVG) befugt.
9
b) Der Anspruch gegen den Erwerber auf Erstattung überzahlter Verwaltungskosten war nicht beschlagnahmt. Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung werden das Grundstück sowie diejenigen Gegenstände beschlagnahmt , auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§ 146 Abs. 1, § 20 ZVG), außerdem land- und forstwirtschaftlichen Erzeugnisse des Grundstücks, die Forderung aus einer Versicherung solcher Erzeugnisse, die Miet- und Pachtforderungen sowie die Ansprüche aus einem mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen (§ 148 Abs. 1, § 21 Abs. 1 und 2 ZVG).
10
Im vorliegenden Fall geht es demgegenüber um einen Anspruch aus § 103 BGB. Wer verpflichtet ist, die Lasten einer Sache bis zu einer bestimmten Zeit oder von einer bestimmten Zeit an zu tragen, hat dann, wenn nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist, die regelmäßig wiederkehrenden Lasten nach dem Verhältnis der Dauer seiner Verpflichtung zu tragen. Gemäß § 56 Satz 2 ZVG trägt der Ersteher die Lasten des Grundstücks von dem Zuschlag an. Die Vorschrift des § 103 BGB gewährt unmittelbar einen Ausgleichsanspruch (vgl. Bamberger/Roth/Wendtland, BGB 2. Aufl. § 103 Rn. 9; Völzmann-Stickelbrock in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB 4. Aufl. § 103 Rn. 1). Dieser Anspruch unterfällt nicht der Beschlagnahme gemäß §§ 146, 148 ZVG. Weder handelt es sich um einen Anspruch auf Mieten oder Pachten, noch tritt er im Wege der Surro- gation oder etwa gemäß § 19 Satz 3 KO (vgl. BGH, Urt. v. 29. Juni 2006, aaO S. 1698 Rn. 14) an die Stelle eines solchen Anspruchs.
11
c) Weiter gehende Befugnisse des Klägers folgen auch nicht aus dem Beschluss über die Aufhebung der Zwangsverwaltung vom 24. September 2004. Der Beschluss ermächtigt den Verwalter (nur) "zur Vornahme der noch anstehenden Geschäfte". Es handelt sich um einen (nicht einmal ordnungsgemäß vervollständigten) Formularbeschluss. Die Besonderheit des vorliegenden Falles besteht darin, dass das Grundstück von einem Mieter ersteigert worden ist, der vom Zeitpunkt des Zuschlags an keine Miete mehr zu zahlen brauchte. Die sonst übliche Verrechnung der an den Ersteher auszukehrenden Mieten mit Vorauszahlungen auf die nunmehr vom Ersteher zu tragenden Lasten war deshalb nicht möglich. Dass der Beschluss über die Aufhebung der Zwangsverwaltung diese Besonderheit gesehen hat und ihr Rechnung tragen wollte, ist jedoch nicht ersichtlich. Jeglicher Fallbezug fehlt. Es gibt nicht einmal Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger überhaupt mit bestimmten Tätigkeiten beauftragt werden sollte, insbesondere mit solchen, die nicht zwingend mit der Abwicklung einer Zwangsverwaltung zusammenhingen.
12
d) Auf die Frage, ob - wie das Berufungsgericht angenommen zu haben scheint - der Gläubigerin ein Erstattungsanspruch gegen den Beklagten zusteht , kommt es nicht an. Selbst wenn es sich so verhielte, folgte daraus noch keine Prozessführungsbefugnis des Klägers. Dem Zwangsverwalter obliegt nach Aufhebung der Zwangsverwaltung nicht allgemein die Wahrnehmung der Rechte des Realgläubigers (BGHZ 155, 38, 45).
13
e) Die weitere Überlegung der Revision, der Kläger müsse "seine Forderung" dann, wenn er nicht gegen den Beklagten klagen dürfe, gegen die Gläu- bigerin durchsetzen, die dann beim Beklagten Regress nehmen müsse, trägt schon deshalb nicht, weil die Voraussetzungen eines Erstattungsanspruchs des Klägers gegen die Gläubigerin nicht dargetan sind.
14
2. Soweit der Kläger als Prozessstandschafter der Gläubigerin klagt, ist seine Klage ebenfalls unzulässig. Jedenfalls nach Aufhebung der Zwangsverwaltung konnte der Kläger nicht mehr in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter zur Durchsetzung eines (vermeintlichen) Anspruchs der Gläubigerin ermächtigt werden. Der Kläger hat die Klage ausdrücklich "als Zwangsverwalter" erhoben. Er stützt sich auf eine Ermächtigung, die ihm am 15. Februar 2007 - mehr als zwei Jahre nach Aufhebung der Zwangsverwaltung - erteilt worden sein soll.
Das ist aus Rechtsgründen nicht möglich. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine Prozessstandschaft des Zwangsverwalters während der laufenden Verwaltung in Betracht kommt, bedarf hier keiner Entscheidung.
Ganter Vill Lohmann
Fischer Pape

Vorinstanzen:
AG Görlitz, Entscheidung vom 21.09.2007 - 5 C 313/07 -
LG Görlitz, Entscheidung vom 25.04.2008 - 2 S 89/07 -

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt, herauszugeben.

Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen, sobald er die ihm gebührende Leistung fordern und die ihm obliegende Leistung bewirken kann.

Die Gefahr des zufälligen Unterganges geht in Ansehung des Grundstücks mit dem Zuschlag, in Ansehung der übrigen Gegenstände mit dem Schluß der Versteigerung auf den Ersteher über. Von dem Zuschlag an gebühren dem Ersteher die Nutzungen und trägt er die Lasten. Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.

Wer verpflichtet ist, die Lasten einer Sache oder eines Rechts bis zu einer bestimmten Zeit oder von einer bestimmten Zeit an zu tragen, hat, sofern nicht ein anderes bestimmt ist, die regelmäßig wiederkehrenden Lasten nach dem Verhältnis der Dauer seiner Verpflichtung, andere Lasten insoweit zu tragen, als sie während der Dauer seiner Verpflichtung zu entrichten sind.

(1) Erachtet das Gericht oder der Vorsitzende, dessen Entscheidung angefochten wird, die Beschwerde für begründet, so haben sie ihr abzuhelfen; andernfalls ist die Beschwerde unverzüglich dem Beschwerdegericht vorzulegen. § 318 bleibt unberührt.

(2) Das Beschwerdegericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Beschwerde an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Beschwerde als unzulässig zu verwerfen.

(3) Erachtet das Beschwerdegericht die Beschwerde für begründet, so kann es dem Gericht oder Vorsitzenden, von dem die beschwerende Entscheidung erlassen war, die erforderliche Anordnung übertragen.

(4) Die Entscheidung über die Beschwerde ergeht durch Beschluss.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 81/08
vom
20. November 2008
in dem Zwangsverwaltungsverfahren
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
WEG § 62 Abs. 1
Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung findet auch
auf Zwangsverwaltungsverfahren, die am 30. Juni 2007 anhängig waren, weiterhin in
seiner an diesem Tage geltenden Fassung Anwendung.
Dass mehrere Zwangsverwaltungsverfahren, die dieselbe Eigentumswohnungsanlage
betreffen, gemeinsam betrieben werden, führt nicht dazu, dass der Erlös aus der
Verwaltung einzelner Einheiten von dem Zwangsverwalter dazu verwendet werden
könnte, das auf andere Einheiten entfallende Hausgeld zu bezahlen.
BGH, Beschluss vom 20. November 2008 - V ZB 81/08 - LG Frankenthal
AG Grünstadt
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 20. November 2008 durch
den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Klein, die Richterin
Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth

beschlossen:
Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 werden der Beschluss der 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal vom 17. April 2008 und der Beschluss des Amtsgerichts Grünstadt vom 15. Februar 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Anweisung an den Beteiligten zu 4 darüber hinausgeht, das auf das Teileigentum des Schuldners entfallende Hausgeld, soweit die aufstehenden Garagen vermietet sind, als Kosten der laufenden Verwaltung an die Beteiligte zu 2 zu zahlen. Die weitergehende Beschwerde und die weitergehende Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 werden zurückgewiesen. Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 6.255 €.

Gründe:

I.

1
Das Grundstück Hauptstraße 26/26a in T. ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in 24 Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten geteilt. 17 Einheiten gehören dem Schuldner. Gegenstand des Sondereigentums der Teileigentumseinheiten sind die Garagen auf dem Grundstück. Mit Beschluss vom 7. Februar 2007 ordnete das Amtsgericht auf Antrag der Beteiligten zu 2, der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Zwangsverwaltung der Wohnungsund Teileigentumseinheiten des Schuldners an und bestellte den Beteiligten zu 4 zum Zwangsverwalter. Mit Beschluss vom 9. Mai 2007 wurde der Beitritt der Beteiligten zu 1 zu dem Verfahren zugelassen.
2
Der Beteiligte zu 4 zahlt das auf die seiner Verwaltung unterliegenden Wohnungseigentumseinheiten entfallende Hausgeld nur insoweit, als die Wohnungen vermietet sind. Auf das die Teileigentumseinheiten betreffende Hausgeld zahlt er nichts. Hierdurch sind bis zum 1. August 2008 Rückstände von insgesamt 6.255 € aufgelaufen. Die Beteiligte zu 2 hat beantragt, den von dem Beteiligten zu 4 aus der Vermietung erzielten Überschuss als Hausgeld an sie auszuzahlen, soweit dem Beteiligten zu 4 nach Abzug seiner Gebühren ein Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben verbleibt.
3
Das Amtsgericht hat dem Antrag dahingehend stattgegeben, dass es den Beteiligten zu 4 angewiesen hat, die seit der Beschlagnahme fällig gewordenen und künftig fällig werdenden monatlichen Hausgelder als Ausgaben der Verwaltung an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezahlen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt die Beteiligte zu 1 die Aufhebung der Anweisung.

II.

4
Das Beschwerdegericht meint, das Amtsgericht habe den Beteiligten zu 4 zu Recht angewiesen, das in der Vergangenheit fällig gewordene und künftig fällig werdende Hausgeld für sämtliche der Zwangsverwaltung unterliegenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten als Ausgaben der laufenden Verwaltung an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen. Das Zwangsverwaltungsverfahren sei vor dem 1. Juli 2007 anhängig geworden. Gemäß § 62 Abs. 1 WEG sei auf das Verfahren daher das Zwangsversteigerungsgesetz in seiner bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung anzuwenden. Nach dieser sei das Hausgeld als Ausgabe der laufenden Verwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen.

III.

5
Das hält rechtlicher Nachprüfung im Wesentlichen nicht stand.
6
1. a) Das Vollstreckungsgericht ist nach § 153 Abs. 1 ZVG befugt, dem Zwangsverwalter Anweisungen zu erteilen. Hierzu gehört es insbesondere, bei Meinungsverschiedenheiten zwischen den Beteiligten des Verfahrens über die Pflichten des Zwangsverwalters, diesen mit bestimmten Weisungen zu versehen (OLG Stuttgart OLGZ 1977, 126 f.; Engels in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/ Engels/Rellermeier, ZVG, 13. Aufl., § 153 Rdn. 14 f.; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 153 Rdn. 3.4). So verhält es sich hier. Die Beteiligten zu 1, 2 und 4 sind unterschiedlicher Auffassung zu der Frage, ob die Zahlung von Hausgeld durch den Beteiligten zu 4 unabhängig davon zu erfolgen hat, ob dieses aus der Vermietung der jeweiligen Wohnungen und Garagen erwirtschaftet wird.
7
b) Dass bei der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum das laufende Hausgeld eine Ausgabe der Verwaltung bildet und damit unabhängig von der Erzielung von Einkünften aus der Verwaltung zu bezahlen ist, war für den Zeitraum bis zum 30. Juni 2007 nicht umstritten (BayObLGZ 1991, 93 f.; 1999, 99, 101 f.; OLG Hamburg OLGZ 1993, 431 f.; LG Darmstadt Rpfleger 1977, 332; LG Köln Rpfleger 1987, 325 m. Anm. Meyer-Stolte; AG Dorsten ZMR 1977, 383; Stöber, aaO, §152 Rdn. 19.3; Haarmeyer/Wutzke/ Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 155 ZVG Rdn. 5; Steiger, Rpfleger 1985, 474 ff.).
8
Die Beteiligten zu 1 und 4 verneinen dies für den Zeitraum seit dem 1. Juli 2007 im Hinblick auf die an diesem Tag in Kraft getretenen Änderungen von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG und die Ergänzung von § 156 Abs. 1 ZVG. Die Frage ist in der juristischen Literatur umstritten (vgl. Wedekind ZfIR 2007, 704, 707; Bergsdorf ZfIR 2008, 343 f; Alff/Hintzen Rpfleger 2008, 165, 176). Sie kann für die Entscheidung des vorliegenden Falles dahingestellt bleiben, weil auf das vorliegende Verfahren das Zwangsversteigerungsgesetz über den 30. Juni 2007 hinaus in seiner bis zu diesem Tage geltenden Fassung anzuwenden ist.
9
Durch Art. 2 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 ist auch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung geändert worden. Die Änderungen sind am 1. Juli 2007 in Kraft getreten. Für die an diesem Tage anhängigen "Zwangsversteigerungssachen" sind nach § 62 Abs. 1 WEG die durch das Gesetz vom 26. März 2007 geänderten Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung in ihrer bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Dass in § 62 Abs. 1 WEG das Zwangsverwaltungsverfahren nicht genannt ist, bedeutet nicht, dass das Zwangsversteigerungsgesetz in seiner früheren Fassung nur auf Zwangsversteigerungsverfahren und nicht auf Zwangsverwaltungsverfahren anzuwenden ist, die am 1. Juli 2007 anhängig waren. Die gegenteilige Auffassung der Rechtsbeschwerde widerspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass die Änderung verfahrensrechtlicher Vorschriften auf im Zeitpunkt der Änderung anhängige Verfahren grundsätzlich keine Anwendung findet (vgl. §§ 22 ff. EGZPO), weil ein Wechsel der Vorschriften, nach denen ein Verfahren zu führen ist, innerhalb eines anhängigen Verfahrens zu Widersprü- chen und Wertungsdifferenzen führen und auf die Entscheidung, ob ein gerichtliches Verfahren angerufen wird, Einfluss haben kann. So verhält es sich nicht nur mit den in § 62 Abs. 1 WEG ausdrücklich genannten, am 1. Juli 2007 anhängig gewesenen Wohnungseigentumsverfahren im Sinne von §§ 43 ff. WEG, den Zwangsversteigerungsverfahren nach §§ 15 - 145a ZVG und den bei einem Notar beantragten freiwilligen Versteigerungen, sondern auch mit den in §§ 146 ff. ZVG geregelten Zwangsverwaltungsverfahren. Auch auf diese Verfahren ist das Zwangsversteigerungsgesetz weiterhin in seiner bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung anzuwenden (Wedekind ZfIR 2007, 704, 707; Engels in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeier, aaO, § 156 Hinweis). Der Terminus "Zwangsversteigerungssachen" in § 62 Abs. 1 WEG bedeutet allgemein Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz. Dass für Zwangsverwaltungsverfahren etwas anderes gelten sollte, entbehrt eines vernünftigen Sinnes.
10
2. Das Beschwerdegericht übersieht indessen, dass Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfahrens nicht eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ist, sondern Gegenstand des Verfahrens die 17 Einheiten sind, die dem Schuldner gehören. Auch wenn das Verfahren zulässigerweise einheitlich geführt wird (Stöber, aaO, 18 ZVG Rdn. 2.4), kann dies nicht außer acht bleiben (vgl. Senat, Beschl. v. 18. Januar 2007, V ZB 63/06, ZfIR 2007, 249 f.; Beschl. v. 25. Januar 2007, V ZB 150/06, ZfIR 2007, 501 f.). Die gleichzeitige Anordnung der Zwangsverwaltung mehrerer Einheiten führt nicht dazu, dass diese ein einheitliches Objekt bildeten, innerhalb dessen das auf jede Einheit entfallende Hausgeld einen Teil einer einheitlichen Forderung bedeutete und der Erlös aus der Verwaltung einzelner Einheiten mit den auf die Verwaltung anderer Einheiten entfallenden Kosten verrechnet werden könnte (OLG Stuttgart OLGZ 1977, 126, 128). Die einzelnen Objekte der Zwangsverwaltung bleiben vielmehr rechtlich und wirtschaftlich voneinander getrennt.
11
Das hat zur Folge, dass es an einem Anlass fehlt, den Beteiligten zu 4 zur Zahlung von Hausgeld anzuweisen, soweit die seiner Verwaltung unterliegenden Wohnungen vermietet sind und der Beteiligte zu 4 das auf diese entfallende Hausgeld bezahlt. Eine Weisung des Beteiligten zu 4 zur Zahlung des Hausgelds scheidet darüber hinaus auch insoweit aus, als die Wohnungen und die Garagen nicht vermietet sind. Insoweit fehlt es dem Beteiligten zu 4 an Mitteln zur Zahlung des von der Beteiligten zu 2 verlangten Hausgelds. Eine Weisung , dieses zu bezahlen, kommt erst und nur insoweit in Betracht, wie die Beteiligten zu 1 und 2 dem Beteiligten zu 4 durch entsprechende Vorschüsse die Zahlung ermöglichen.
12
Anders verhält es sich nur, soweit die zu dem Teileigentum des Schuldners gehörenden Garagen vermietet sind. Insoweit steht dem Beteiligten zu 4 ein Erlös aus der Verwaltung zur Verfügung, den er zur Zahlung des Hausgelds als Kosten der laufenden Verwaltung einzusetzen hat. Die Behauptung des Beteiligten zu 4, aufgrund einer Absprache mit der Beteiligten zu 2 die Zahlung in der Vergangenheit unterlassen zu haben und künftig unterlassen zu dürfen, kann dahingestellt bleiben, weil die Verwalterin der Eigentümergemeinschaft nicht dazu in der Lage ist, eine solche Absprache wirksam zu treffen. Die von dem Beteiligten zu 4 behauptete Absprache könnte sich offensichtlich allein zum Nachteil der Beteiligten zu 2 auswirken; die Verwalterin hätte, träfe die Behauptung des Beteiligten zu 4 zu, ihre Vertretungsmacht für diesen ohne weiters erkennbar missbraucht. Die Berufung auf die behauptete Absprache wäre dem Beteiligen zu 4 verwehrt (vgl. Senat, Urt. v. 7. Dezember 2007, V ZR 65/07, NJW 2008, 1225, 1227; BGH, Urt. v. 25. Februar 2002, II ZR 374/00, NJW 2002, 1057, 1058).

IV.

13
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung über die Frage, ob das Vollstreckungsgericht den Zwangsverwalter zu Recht angewiesen hat, das auf die seiner Verwaltung unterliegenden Wohnungs- und Teileigentum entfallende Hausgeld als Kosten der Verwaltung zu bezahlen, ist nicht kontradiktorisch ausgestaltet. Das steht einer Anwendung von §§ 91 ff. ZPO entgegen (vgl. Senat, Beschl. vom 10. Januar 2008, V ZB 31/07, NJWRR 2008, 892, 893).
Krüger Klein Stresemann Roth Czub
Vorinstanzen:
AG Grünstadt, Entscheidung vom 15.02.2008 - L 4/07 -
LG Frankenthal, Entscheidung vom 17.04.2008 - 1 T 65/08 -

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 73/09
vom
23. September 2009
in der Zwangsversteigerungssache
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23. September 2009 durch
den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,
Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

beschlossen:
Die Rechtbeschwerde gegen den Beschluss der 11. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 1. April 2009 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die in diesem Beschluss und die in dem Beschluss des Amtsgerichts Nürnberg vom 23. Juli 2008 getroffenen Kostenentscheidungen entfallen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 500 €.

Gründe:

I.

1
In dem gegen die Schuldnerin betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren kündigte der Verfahrensbevollmächtigte der Gläubigerin an, dass nicht er selbst, sondern seine Bürovorsteherin den auf den 10. Juli 2008 anberaumten Versteigerungstermin in Untervollmacht wahrnehmen werde. Dem trat das Vollstreckungsgericht mit Schreiben vom 11. Juni 2008 unter Hinweis auf § 157 ZPO entgegen. In dem Versteigerungstermin beschloss es, dass die gleichwohl erschienene Bürovorsteherin nicht als Vertreterin zugelassen werde. Am Schluss des sodann durchgeführten Versteigerungstermins wurde dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt. Rechtsmittel hiergegen wurden nicht eingelegt.
Mit Beschluss vom 27. August 2008 erklärte das Vollstreckungsgericht den vorläufigen Teilungsplan zum endgültigen. Auf dessen Grundlage wurde der Erlös verteilt.
2
Noch am Tag des Versteigerungstermins hat die Gläubigerin gegen die Zurückweisung der Bürovorsteherin als Terminsvertreterin Beschwerde eingelegt , die das Vollstreckungsgericht als Erinnerung nach § 11 Abs. 2 RPflG ausgelegt und mit richterlichem Beschluss zurückgewiesen hat. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hat das Landgericht zunächst durch den Einzelrichter und sodann, nachdem der Bundesgerichtshof den Beschluss aufgehoben und die Sache zurückverwiesen hatte, durch die Kammer in voller Besetzung als unzulässig verworfen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde wendet sich die Gläubigerin weiterhin gegen die Zurückweisung der Bürovorsteherin als Terminsvertreterin.

II.

3
Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach § 575 ZPO auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist - abgesehen von der Kostenentscheidung - unbegründet.
4
1. Die Unzulässigkeit der Beschwerde ergibt sich schon daraus, dass das für jedes Rechtsmittel erforderliche Rechtsschutzbedürfnis im Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung(en) bereits entfallen war. Da der Zuschlag rechtskräftig erteilt worden ist - auch die Gläubigerin hat sich gegen die Zuschlagserteilung nicht gewandt -, ist das von ihr verfolgte Anliegen, sich durch die Bürovorsteherin in dem abgehaltenen Versteigerungstermin vertreten zu lassen, nicht mehr erreichbar. Es ist prozessuale Überholung eingetreten. Nachdem der Zuschlagsbeschluss in Rechtskraft erwachsen ist, steht zudem fest, dass es zu einem weiteren Versteigerungstermin nicht mehr kommen wird. Zwar kann in besonderen Ausnahmekonstellationen trotz Erledigung der Hauptsache ein fortbestehendes Rechtsschutzbedürfnis an einer gerichtlichen Entscheidung anzuerkennen sein (vgl. dazu etwa BVerfG NJW 2002, 2456 f.; BGHZ 158, 212, 216 f.; BGH, Beschl. v. 21. Dezember 2004, IXa ZB 324/03, NZM 2005, 193, 194; jeweils m.w.N.). Eine solche liegt hier jedoch nicht vor. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Gläubigerin - so sie infolge der Zurückweisung der Bürovorsteherin an entscheidungserheblichem Vorbringen oder an der Stellung dem Zuschlag entgegenstehender Anträge gehindert gewesen sein sollte - nach § 100 i.V.m. § 83 Nr. 6 ZVG die Verletzung rechtlichen Gehörs mit der Zuschlagsbeschwerde hätte rügen können (vgl. auch Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 83 Rdn. 4.1 m.w.N.). Dann wäre im Verfahren der Zuschlagsbeschwerde zu prüfen gewesen, ob die Zurückweisung der Bürovorsteherin nach § 79 Abs. 3 Satz 1 ZPO unanfechtbar war und falls nein, ob die Regelung des § 157 ZPO - was nach den Gesetzesmaterialien wohl offen gelassen werden sollte - über Stationsreferendare hinaus auch eine Terminsvertretung durch sonstige Kanzleimitarbeiter zulässt (vgl. BT-Drs. 16/623 S. 201 u.16/3655 S. 91).
5
2. In einem die Zwangsversteigerung betreffenden Beschwerde- oder Rechtsbeschwerdeverfahren sind die §§ 91 ff. ZPO regelmäßig nicht anwendbar (vgl. etwa Senat, Beschl. v. 25. Januar 2007, V ZB 125/05, NJW 2007, 2993 f., zur Veröffentlichung in BGHZ 170, 378 bestimmt; Beschl. v. 15. März 2007, V ZB 117/06, NJW-RR 2007, 1150). So verhält es sich auch bei dem Streit über die Zurückweisung eines Terminvertreters, weil die Auseinanderset- zung über diese Frage nicht kontradiktorisch ausgestaltet ist. Die Kostenaussprüche der Vorinstanzen sind daher aufzuheben.
Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:
AG Nürnberg, Entscheidung vom 23.07.2008 - 6 K 492/04 -
LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 01.04.2009 - 11 T 7402/08 -

(1) Soweit sich die Gerichtsgebühren nach dem Wert richten, bestimmt sich der Gegenstandswert im gerichtlichen Verfahren nach den für die Gerichtsgebühren geltenden Wertvorschriften. In Verfahren, in denen Kosten nach dem Gerichtskostengesetz oder dem Gesetz über Gerichtskosten in Familiensachen erhoben werden, sind die Wertvorschriften des jeweiligen Kostengesetzes entsprechend anzuwenden, wenn für das Verfahren keine Gerichtsgebühr oder eine Festgebühr bestimmt ist. Diese Wertvorschriften gelten auch entsprechend für die Tätigkeit außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens, wenn der Gegenstand der Tätigkeit auch Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein könnte. § 22 Absatz 2 Satz 2 bleibt unberührt.

(2) In Beschwerdeverfahren, in denen Gerichtsgebühren unabhängig vom Ausgang des Verfahrens nicht erhoben werden oder sich nicht nach dem Wert richten, ist der Wert unter Berücksichtigung des Interesses des Beschwerdeführers nach Absatz 3 Satz 2 zu bestimmen, soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt. Der Gegenstandswert ist durch den Wert des zugrunde liegenden Verfahrens begrenzt. In Verfahren über eine Erinnerung oder eine Rüge wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs richtet sich der Wert nach den für Beschwerdeverfahren geltenden Vorschriften.

(3) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gelten in anderen Angelegenheiten für den Gegenstandswert die Bewertungsvorschriften des Gerichts- und Notarkostengesetzes und die §§ 37, 38, 42 bis 45 sowie 99 bis 102 des Gerichts- und Notarkostengesetzes entsprechend. Soweit sich der Gegenstandswert aus diesen Vorschriften nicht ergibt und auch sonst nicht feststeht, ist er nach billigem Ermessen zu bestimmen; in Ermangelung genügender tatsächlicher Anhaltspunkte für eine Schätzung und bei nichtvermögensrechtlichen Gegenständen ist der Gegenstandswert mit 5 000 Euro, nach Lage des Falles niedriger oder höher, jedoch nicht über 500 000 Euro anzunehmen.