Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 27. Nov. 2018 - 1 B 16.1879

I.

Die Berufung wird zurückgewiesen.

II.

Der Beigeladene trägt die Kosten des Berufungsverfahrens und des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Beigeladene darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Kläger wendet sich unter Berufung auf seine Planungshoheit gegen eine dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Erweiterung eines Gebäudes.

Der Beigeladene ist Eigentümer eines im Gemeindegebiet des Klägers gelegenen, mit einem kleinen eingeschossigen Haus bebauten Grundstücks (FlNr. 529 Gemarkung R.). Das Haus ist an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen und verfügt über eine Kleinkläranlage. Mit Bescheid vom 10. Juni 1954 („Um- und Anbau am Wochenendhaus“) hatte das Landratsamt Landsberg a. Lech insbesondere die Errichtung eines Kamins, die Neugestaltung des Dachs und der Außenwände sowie die Einfriedung des Grundstücks genehmigt. Weitere Baugenehmigungen sind für das Grundstück nicht nachweisbar.

Mit Bescheid vom 8. Januar 2010 und Ergänzungsbescheid vom 11. Februar 2010 erteilte das Landratsamt dem Beigeladenen unter Ersetzung des Einvernehmens die Baugenehmigung zur „Erweiterung des Bestandes um einen Raum“ mit den Außenmaßen von 4,26 m x 4,01 m, der an das bestehende Haus angebaut werden soll. Der Kläger hatte zuvor sein Einvernehmen zu dem Vorhaben verweigert, weil das Baugrundstück im Außenbereich liege, Teil des Landschaftsschutzgebiets A. sei und außerdem ein Nachweis über eine bereits vor 1962 aufgenommene dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken fehle. Mit Urteil vom 28. Oktober 2010 hob das Verwaltungsgericht München den Bescheid des Landratsamts auf. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit richte sich nach § 35 BauGB. Auch bei einer unterstellten, spätestens 1962 aufgenommenen Dauerwohnnutzung komme man nicht zur Anwendung von § 35 Abs. 4 BauGB. Als nicht privilegiertes Vorhaben im Außenbereich sei es wegen einer Beeinträchtigung öffentlicher Belange unzulässig.

Mit Beschluss vom 18. Februar 2010 (M 11 S N 10.279) ordnete das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung der Klage gegen den Bescheid des Landratsamts vom 8. Januar 2010 an. Die hiergegen gerichtete Beschwerde des Beigeladenen wies der Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 19. August 2010 (1 CS 10.700) zurück.

Der Beigeladene begründet seine vom Verwaltungsgerichtshof zugelassene Berufung: die Annahme, die Nutzung des Gebäudes habe der Bauregelungsverordnung widersprochen, sei unzutreffend; vielmehr müsse davon ausgegangen werden, dass das Landratsamt vor Erteilung des Bescheides vom 10. Juni 1954 noch- oder erstmals den gesamten Bestand bauplanungsrechtlich geprüft und gutgeheißen habe. Auf die spätere Änderung der Nutzung (von Wochenendhaus in Dauerwohnen) habe § 3 Abs. 1 der Verordnung über die Regelung der Bebauung vom 15. Februar 1936 (BauRegVO) keine Anwendung gefunden, da sie Nutzungsänderungen nicht erfasst habe, was schon aus der Formulierung „ausgeführt werden“ folge, die von einer Veränderung der baulichen Substanz ausgehe. Die bis 1962 ohne Genehmigung rechtmäßige Nutzungsänderung sei jedenfalls bestandsgeschützt, weshalb sich der Beigeladene auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB berufen könne, ohne dass es eine Rolle spiele, dass das in zulässiger Weise errichtete Gebäude zum Errichtungszeitpunkt noch nicht Dauerwohnzwecken gedient habe. Das Vorhaben sei auch als sonstiges Außenbereichsvorhaben zulässig, da es öffentliche Belange nicht beeinträchtige. Die untergeordnete bauliche Entwicklung in Richtung der westlich angrenzenden G-straße spreche gegen die nicht näher begründete Annahme, Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege würden beeinträchtigt. Durch den relativ kleinen Anbau werde die Charakteristik des Hauses nicht verändert, weshalb ein Eingriff in die natürliche Eigenart der Landschaft zu verneinen sei. Auch der öffentliche Belang des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB komme nicht in Betracht, denn das Erweiterungsvorhaben könne sich im Hinblick auf Vorhaben der Neuerrichtung von Gebäuden nicht bezugsfallbildend auswirken.

Der Beigeladene beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 28. Oktober 2010

aufzuheben und die Klage gegen den Bescheid des Landratsamts

Landsberg a. Lech vom 8. Januar 2010 abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts widerlegten die behauptete Dauerwohnnutzung. Der Hinweis auf die angebliche Möglichkeit, auch den Dachboden als Wohnraum zu nutzen, sei schon angesichts der fehlenden Stehhöhe unbehelflich. Das Gebäude nehme nicht am Bebauungszusammenhang der südlich liegenden Wohnhäuser teil. Im Übrigen habe auch die bloße Nutzungsänderung ohne Änderung der baulichen Anlagen § 3 Abs. 1 BauRegVO widersprochen. Es sei auch nicht zweifelhaft, dass das Vorhaben als sonstiges Vorhaben öffentliche Belange im Sinn von § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtige. Insbesondere müsse von einer negativen Vorbildwirkung auf die benachbarten, bereits parzellierten Grundstücke ausgegangen werden.

Mit Urteil vom 17. April 2013 (1 B 11.2800) wies der Verwaltungsgerichtshof die Berufung zurück. Der Augenschein habe ergeben, dass das Grundstück im Außenbereich liege; das Vorhaben sei unzulässig, weil es nicht die Voraussetzungen einer Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB erfülle, denn der - zugunsten des Beigeladenen unterstellte - formell erlaubte Übergang von einer Freizeit- zu einer Dauerwohnnutzung vor 1962 eröffne nicht den Anwendungsbereich dieser Vorschrift, da von dieser Vorschrift nur Vorhaben erfasst würden, deren Zulässigkeit an den einschlägigen materiellrechtlichen Vorschriften des Baurechts zu messen gewesen seien. Für die Einräumung eines „erweiterten Bestandsschutzes“ bestehe kein Anlass. Auch habe die ab 1959 begonnene Dauerwohnnutzung zu keinem Zeitpunkt dem materiellen Recht entsprochen; § 3 Abs. 1 BauRegVO sei einer Dauerwohnnutzung bereits wegen der nach § 3 Abs. 2 BauRegVO zu berücksichtigenden unwirtschaftlichen Erschließungsaufwendungen entgegengestanden.

Mit Beschluss vom 16. Januar 2014 hob das Bundesverwaltungsgericht das Urteil vom 17. April 2013 auf und verwies die Sache wegen eines Verfahrensfehlers an den Verwaltungsgerichtshof zurück. Er habe seiner Pflicht zur Erforschung des Sachverhalts im Hinblick auf den für die Wohnnutzung ab 1959 notwendigen Erschließungsaufwand und seine angenommene Unwirtschaftlichkeit nicht genügt; dieser Frage hätte unter Auswertung des Bescheids vom 10. Juni 1954 und der baurechtlichen Bestandsakten nachgegangen werden müssen.

Der Beigeladene wiederholt seine Auffassung, das Baugrundstück sei Teil des südlich angrenzenden Bebauungszusammenhangs. Das aufgehobene Urteil verkenne, dass die Frage, ob ein bebautes Grundstück noch am Innenbereich teilnehme, wenn das letzte Haus ein Wochenendhaus sei, von der Frage, unterschieden werden müsse, ob eine nur aus Wochenendhäusern bestehende Bebauung einen Ortsteil bilde. Dem „S. Graben“ könne keine trennende Wirkung zuerkannt werden, da an der hier maßgeblichen Stelle der Abstand zwischen den bebauten Bereichen nördlich und südlich des Grabens nur ca. 20 m betrage und eine gegenseitige Sichtbeziehung bestehe. Außerdem hätten sich seit dem Augenschein am 9. April 2013 wesentliche Veränderungen der örtlichen Verhältnisse ergeben, die die Zuordnung des Bereichs nördlich des S. Grabens zum Außenbereich erschütterten; auf dem östlichen Teil des Grundstücks FlNr. 489/28 wie auch im Bereich der FlNr. 511 seien Neubauten entstanden, die den Eindruck eines Bebauungszusammenhangs über den Graben hinaus akzentuierten und verstärkten. Aber auch im Falle der Zuordnung zum Außenbereich sei die seit 1959 ausgeübte Wohnnutzung des Gebäudes materiell rechtmäßig, weil § 3 BauRegVO keine Nutzungsänderungen bei baulich ansonsten unveränderten Gebäuden erfasst habe. Einer Dauerwohnnutzung hätten auch nicht etwa unwirtschaftliche Erschließungsaufwendungen im Sinn von § 3 Abs. 2 BauRegVO entgegengestanden; für die straßenmäßige Erschließung habe eine einseitige Verpflichtungserklärung des Bauherrn vorgelegen (Bl. 98 VGH-Akte), die Straße sei tatsächlich vor 1959 hergestellt worden. Auch sei damals der Anschluss an die öffentliche Trinkwasser- und Stromversorgung erfolgt. Das Außerkrafttreten von § 3 BauRegVO zum 29. Oktober 1960 ändere nichts an der materiellen Rechtmäßigkeit des Wohngebäudes.

Der Kläger weist darauf hin, dass ungeachtet der nicht nachgewiesenen Umnutzung des Gebäudes von einem Wochenendhaus in ein dauerhaft bewohntes Haus das Vorhaben in jedem Fall Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege beeinträchtige, weil es dem in § 3 der Landschaftsschutzgebietsverordnung A. vom 1. Oktober 1997 beschriebenen Schutzzweck zuwiderlaufe. Dem Erweiterungsvorhaben des Beigeladenen komme eine negative Vorbildwirkung zu, weil es einen Anreiz für die Eigentümer der im Außenbereich gelegenen benachbarten Grundstücke darstelle, ihre Wohngebäude ebenfalls zu erweitern. Es stehe die konkrete Beeinträchtigung des Naturhaushaltes zu befürchten.

Der Beklagte stellt keinen Antrag, hält das Rechtsmittel aber für begründet.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Bauakte des Landratsamts sowie auf die Gerichtsakten im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes und im Klageverfahren, insbesondere auf die Niederschriften über den Augenschein und die mündlichen Verhandlungen Bezug genommen.

Die zulässige Berufung des Beigeladenen ist unbegründet.

Das Verwaltungsgericht hat der Anfechtungsklage zu Recht stattgegeben, weil die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung rechtswidrig ist und damit die Planungshoheit des Klägers verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Entgegen der Annahme des Beklagten liegt das Baugrundstück im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (1.); das Bauvorhaben ist weder als teilprivilegiertes sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB zulässig (2.1) noch nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB (2.2). Der Beklagte hat das durch den Kläger verweigerte Einvernehmen zu Unrecht ersetzt, da die Versagung des Einvernehmens rechtmäßig war (§ 36 Abs. 1, 2 Satz 3 BauGB).

1. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Erweiterungsvorhabens beurteilt sich nicht nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, weil das Baugrundstück nicht (mehr) am Bebauungszusammenhang mit der von ihm aus südlich gelegenen Bebauung auf den Grundstücken FlNr. 518, 517, 517/4, 517/3 und 519/3 teilnimmt (1.1). Zudem kommt dieser Bebauung keine Ortsteilsqualität zu (1.2).

1.1 Das bestehende kleine Haus des Beigeladenen nimmt auch bei einer - zu seinen Gunsten unterstellten - formell zulässigen Dauerwohnnutzung seit 1959 nicht an dem Bebauungszusammenhang mit den südlich liegenden Wohngebäuden teil und befindet sich daher nicht mehr im planungsrechtlichen Innenbereich.

Unter den Begriff der Bebauung im Sinn von § 34 Abs. 1 BauGB fällt nicht jede beliebige bauliche Anlage, vielmehr fallen nur solche Bauwerke darunter, die für eine angemessene Fortentwicklung der bestehenden Bebauung maßstabsbildend sind (vgl. grundlegend: BVerwG, B. v. 2.3.2000 - 4 B 15.00 - BauR 2000, 1310). Ausschließlich Anlagen, die nach ihrer Art und ihrem Gewicht zur Prägung eines Gebiets mit einem bestimmten städtebaulichen Charakter geeignet sind, kommen als derartige bauliche Anlagen in Betracht. Bauwerke, die nicht dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen, sondern nur zu Freizeitzwecken (wie beispielsweise Wochenend- und Gartenhäuser) vorübergehend genutzt zu werden pflegen, kommen regelmäßig nicht als Bauten in Betracht, die ein für die Siedlungsstruktur prägendes Element darstellen können (BVerwG, B. v. 6.3.1992 - 4 B 35.92 - BauR 1993, 303; BayVGH, U. v. 19.3.2009 - 1 B 08.365 - juris Rn. 18). In jedem Fall bedarf es einer umfassenden Bewertung aller konkreten Gegebenheiten, weil nicht von vornherein auszuschließen ist, dass ausnahmsweise auch solche Bauten am Bebauungszusammenhang teilnehmen können (BVerwG, B. v. 2.3.2000 a. a. O.).

Im vorliegenden Fall hat sich nach Einnahme des Augenscheins durch den Senat die Richtigkeit der Auffassung des Verwaltungsgerichts bestätigt, dass der Bebauungszusammenhang nördlich des Gebäudes auf FlNr. 518 endet und demnach das Haus des Beigeladenen nicht mehr daran teilnimmt. Das Baugrundstück gehört dem Außenbereich an.

1.1.1 Zunächst ist festzuhalten, dass das noch vor dem Zweiten Weltkrieg errichtete Wochenendhaus auch im Jahre 1954 als solches im Rahmen der Erteilung einer Baugenehmigung für verschiedene Umbaumaßnahmen behandelt wurde. Es ist davon auszugehen, dass das Landratsamt bei Erteilung dieser Baugenehmigung im Jahr 1954 - nochmals oder erstmals - den gesamten Baubestand planungsrechtlich überprüft und akzeptiert hat, so dass sich die Genehmigung auf den gesamten Bestand erstreckt (BayVGH, B. v. 18.2.1998 - 20 ZB 98.121 - BayVBl 98, 440). Daher hat (spätestens) der Bescheid vom 10. Juni 1954 - ungeachtet seiner materiellen Rechtmäßigkeit - das gesamte Gebäude als Wochenendhaus legalisiert, soweit nicht bereits vorher eine allerdings nicht nachweisbare Baugenehmigung erteilt worden sein sollte. Vieles spricht allerdings dafür, dass das Sommerhäuschen baugenehmigungsfrei errichtet werden konnte, weil es keine größere Grundfläche als 70 m² aufwies und keine Feuerungsanlage und nur ein Geschoss besaß (vgl. § 6 Abs. 2 Bayerische Bauordnung vom 17.2.1901 - GVBl. S.87 - in der Fassung Verordnung vom 29.9.1937 - GVBl. S.289 - BayBauO 1901; BayVGH, U. v. 22.4.1999 - 14 B 94.2590 - juris).

Aus seiner Zweckbestimmung als Wochenendhaus folgt, dass es bei Errichtung nur dem zeitlich begrenzten und nicht dem dauerhaften Aufenthalt dienen sollte. Die vom Beigeladenen unter Beweis gestellte Änderung der Nutzung des Hauses im Jahre 1959 durch Übergang zu einer Dauerwohnnutzung, die vom Senat für das vorliegende Verfahren als wahr unterstellt wird, bedurfte nach der damals geltenden Bayerischen Bauordnung von 1901, die den erst mit der Bayerischen Bauordnung vom 1. August 1962 (GVBl S. 179) eingeführten Begriff der „Nutzungsänderung“ noch nicht kannte, weder einer Anzeige noch einer Baugenehmigung und war damit formell rechtmäßig (vgl. BayVGH, U. v. 22.4.1999 - 14 B 94.2590 - juris Rn. 26 f.).

1.1.2 Das Wohnhaus des Beigeladenen nimmt gleichwohl auch im Fall einer formell rechtmäßigen Dauerwohnnutzung nicht am Bebauungszusammenhang teil, weil es schon von seiner Dimensionierung her betrachtet nicht das siedlungsstrukturelle Gewicht entfaltet, das eine zur Fortentwicklung des Gebiets maßstäbliche Bebauung aufweisen muss. Nicht zielführend sind allerdings die in diesem Zusammenhang vom Verwaltungsgericht angestellten Überlegungen, das Haus mache einen „sehr bescheidenen Eindruck“ und sei „objektiv nicht zum ständigen Aufenthalt von Menschen geeignet“; Küche und Bad hätten jeweils nur 5 m², auf der „beengten Schlafcoach“ werde mit Schlafsäcken genächtigt. Diese primär auf das Hausinnere bezogenen Aussagen lassen keine unmittelbaren Rückschlüsse auf die Frage der prägenden Kraft des Hauses im maßgeblichen Gebiet zu. Diese fehlt ihm gleichwohl, denn das Gebäude stellt sich wegen seiner im Vergleich zur südlichen Bebauung geringen Grundfläche und Kubatur als Beginn der im Norden anzutreffenden Siedlungssplitter (FlNr. 1034, 1036 und 529/5) dar, so dass es selbst nicht mehr dem Innenbereich zuzurechnen ist. In westlicher, nördlicher und östlicher Richtung wird das Baugrundstück durch einen „offenen“ Übergang in die von Bebauung im Sinn von § 34 Abs. 1 BauGB freie Landschaft bestimmt. Zum südlich angrenzenden Wohnhaus auf dem Grundstück FlNr. 518 besitzt das Haus des Beigeladenen einen nicht unerheblichen Abstand, der bereits für sich betrachtet eine gewisse Zäsur darstellt. Auch wegen des niedrigen Dachs, das im ausgebauten Speicher nur an wenigen Stellen Stehhöhe besitzt, wirkt das Grundstück FlNr. 529 nahezu unbebaut, wenn man die fünf südlich von ihm gelegenen Grundstücke mit den dort befindlichen Gebäuden zum Vergleich heranzieht.

Vor dem Hintergrund des eingenommenen Augenscheins kommt unabhängig von der Art der Nutzung des Hauses als Wohngebäude oder als Wochenendhaus eine die gesamten örtlichen Verhältnisse einbeziehende Betrachtung zu dem Ergebnis, dass der Bebauungszusammenhang mit dem Wohngebäude auf dem Grundstück FlNr. 518 endet und sich nicht mehr auf das Baugrundstück erstreckt. An dieser Beurteilung vermag auch die nach dem Augenschein realisierte, sich jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits abzeichnende bauliche Entwicklung auf den Grundstücken FlNr. 489/28 und 511 nichts zu ändern.

Zu keinem anderen Ergebnis führt auch die vom Beigeladenen herangezogene Rechtsprechung des Senats im Beschluss vom 16. August 2011 (1 ZB 10.2244, juris). Dort ging es um den Bebauungszusammenhang in einem von fast 40, überwiegend größeren Wochenendhäusern geprägten Gebiet, in dem die anzutreffende Bebauung durchaus maßstabsbildende Kraft für die Fortentwicklung dieses „faktischen Wochenendhausgebiets“ haben konnte.

1.2 Auch wenn sich nach Verneinung der Frage, ob das Baugrundstück Bestandteil des Bebauungszusammenhangs ist, die Frage der Ortsteileigenschaft nicht mehr stellt (BVerwG, B. v. 13.9.2012 - 4 C 4.12 - DVBl 2012, 1375), sieht der Senat in der vorhandenen Bebauung nördlich des Bachverlaufs des „S. Grabens“ und östlich der G-straße keinen Ortsteil im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Der „S.-Graben“ selbst trennt die nördliche Bebauung von der südlich gelegenen dichteren Bebauung eindeutig ab. Das vom Beklagten in diesem Zusammenhang benannte Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 29. März 2007 (M 11 K 06. 1250 juris), das dem „S.-Graben“ im Zusammenhang mit der ca. 150 m westlich gelegenen Bebauung an der R-straße keine den Bebauungszusammenhang unterbrechende Wirkung zuerkennt, kann im vorliegenden Verfahren schon wegen der andersartigen Situation der Bebauung an der G-straße keine Bedeutung haben. Auch soweit der Beigeladene hervorhebt, dass der Abstand zwischen dem Wohngebäude auf FlNr. 519/3 (nördlich des „S.-Grabens“) und demjenigen auf FlNr. 511/5 (südlich des „S.-Grabens“) nur ca. 20 m betrage, vermag dieser Umstand die durch den Bach gebildete natürliche Zäsur ebenso wenig aufzuheben wie die südlich des „S.-Grabens“ hinzugekommene Bebauung, die die trennende Wirkung des Baches unberührt lässt.

2. Eine Baugenehmigung kann für das im Außenbereich liegende Bauvorhaben nicht erteilt werden, weil es weder die Voraussetzungen einer Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB (2.1) erfüllt, noch als sonstiges Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB zulässig ist (2.2).

2.1 Auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchst. a BauGB, wonach die privilegierte Erweiterung eines Wohngebäudes u. a. voraussetzt, dass „das Gebäude … zulässigerweise errichtet worden“ ist, kann sich der Beigeladene nicht mit Erfolg berufen, weil sein Haus nicht als Wohngebäude, sondern als Wochenendhaus zulässigerweise errichtet worden ist.

Die Vorschrift setzt ihrem Wortlaut nach zunächst das Vorhandensein eines „Wohngebäudes“ voraus, weshalb sie auf Wochenendhäuser nicht anwendbar ist (BVerwG, B. v. 13.9.1988 - 4 B 155.88 - NVwZ-RR 1989, 173). Dies ergibt sich auch aus dem mit ihr verfolgten Zweck, dem Eigentümer eines in zulässiger Weise errichteten Wohnhauses eine angemessene „Wohnraumversorgung“ zur Beseitigung einer Härte zu ermöglichen (BT-Drs. 8/2885, S. 37) und damit einen „erweiterten Bestandsschutz“ zu gewährleisten. Die Vorschrift ermöglicht hingegen weder eine Funktionsänderung von einem Wochenendhaus in ein zu Dauerwohnzwecken genutztes Wohngebäude noch war mit ihr beabsichtigt, die angemessene Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Ferienhauses zu ermöglichen (BVerwG, B. v. 13.9.1988 a. a. O.).

Außerdem muss das zu erweiternde Objekt zulässigerweise als Wohngebäude errichtet worden sein. Dieses Erfordernis wird durch die bis 31. Dezember 1996 geltende Fassung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB bestätigt, der von der „Erweiterung von zulässigerweise errichteten Wohngebäuden“ spricht. Dass in der aktuellen Fassung der Vorschrift in Buchstabe a lediglich von einem „Gebäude“ die Rede ist, ändert nichts daran, dass damit ausschließlich ein Wohngebäude im Sinne des ersten Satzteils der Nummer 5 gemeint ist (s. Wortlaut: „das Gebäude“). Auch die Nummer 2 von § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB enthält einen entsprechenden Aufbau, soweit in seinem ersten Satzteil von einem gleichartigen „Wohngebäude“ die Rede ist, während im Folgenden (Buchstabe a bis d) nur noch „das vorhandene Gebäude“ angesprochen wird, ohne damit den Umfang der teilprivilegierten Gebäude zu erweitern.

„Zulässigerweise“ errichtet ist aber nur ein Vorhaben, dessen Zulässigkeit überhaupt an bundesrechtlichem Bebauungsrecht zu messen war; denn es gibt keinen einleuchtenden Grund dafür, dass der Bundesgesetzgeber einen „erweiterten Bestandsschutz“ sogar für solche Vorhaben hätte schaffen wollen, deren ursprüngliche Errichtung nicht an den bundesrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen zu messen war und bei denen deshalb nicht einmal die Einhaltung eines bauplanungsrechtlichen Mindeststandards gewährleistet ist (BVerwG, U. v. 8.10.1998, - 4 C 6.97 - NVwZ 1999, 297 = juris Rn. 18). Dies gilt nicht nur für unter Geltung des Bundesbaugesetzes und der Baugesetzbuchs errichtete Vorhaben, sondern erst recht auch für solche, die noch unter Geltung der Bauregelungsverordnung (Verordnung über die Regelung der Bebauung vom 15.2.1936, RGBl I S. 104, BauRegVO) errichtet wurden, die als Bundesrecht fortgalt (vgl. BVerwG, U. v. 7.10.1954 - I C 16.53 - Buchholz 406.21 § 3 BauregelungsVO Nr. 2). Denn auch die Bauregelungsverordnung enthielt bereits bauplanungsrechtliche Anforderungen an die Errichtung von Gebäuden; so sah § 3 Abs. 1 BauRegVO die Versagung der „baupolizeilichen Genehmigung“ für „außerhalb eines im Zusammenhang gebauten Ortsteils“ geplante bauliche Anlagen vor, wenn ihre Ausführung der geordneten Entwicklung des Gemeindegebiets oder einer ordnungsgemäßen Bebauung zuwiderlaufen würde.

Die 1959 erfolgte Nutzungsänderung, die zugunsten des Beigeladenen unterstellt wird, war jedoch nicht an bundesrechtlichem Bebauungsrecht zu messen. Sie wurde noch vor dem Inkrafttreten des Ersten bis Dritten Teils des Bundesbaugesetzes am 29. Juni 1961 vorgenommen (vgl. zur Einheit von Gebäude und ihm zugedachter Funktion: BVerwG, U. v. 11.11.1988 - 4 C 50.87 - ZfBR 1989, 72). § 3 Abs. 1 BauRegVO stellte materiellrechtliche Anforderungen lediglich an die Ausführung baulicher Anlagen, worunter die Errichtung und Änderung baulicher Anlagen verstanden wurde. Denn nach der damals geltenden Bayerischen Bauordnung von 1901 war eine baupolizeiliche Genehmigung lediglich zur Herstellung von neuen Haupt- und Nebengebäuden, zur Verlegung dieser Gebäude sowie für Hauptreparaturen und Hauptänderungen erforderlich (§§ 6 und 7 BayBauO 1901).

Das als Wochenendhaus genehmigte Gebäude konnte also 1959 in formell legaler Weise zu Dauerwohnzwecken „umgenutzt“ werden, ohne dass dadurch eine Genehmigungspflicht ausgelöst wurde. Damit konnte der formell erlaubte Übergang von einer Freizeitnutzung zu einer dauerhaften Wohnnutzung keinen „erweiterten Bestandsschutz“ für die niemals an materiellem Baurecht geprüfte Umnutzung begründen. Der Bauherr trägt in Konsequenz der damaligen Genehmigungsfreiheit selbst die Verantwortung für die materielle Rechtmäßigkeit des Vorhabens, ohne dass unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes Anlass für die Einräumung eines „erweiterten Bestandsschutzes“ bestünde (BVerwG, U. v. 8.10.1998, a. a. O.). Auf die im aufgehobenen Urteil vom 17. April 2013 (a. a. O., Rn. 30: „Auch …“) im Rahmen einer Hilfserwägung untersuchte Frage nach dem Vorliegen unwirtschaftlicher Erschließungsaufwendungen i. S.v. § 3 Abs. 2 BauRegVO infolge der Nutzungsänderung kommt es nicht an; diese Frage würde sich nur bei einer hier nicht vorliegenden Errichtung baulicher Anlagen stellen.

2.2 Das Bauvorhaben kann auch nicht als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB genehmigt werden, denn es beeinträchtigt öffentliche Belange (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB). Die beabsichtigte Vergrößerung eines kleinen, im Außenbereich gelegenen Hauses um ca. 50% seiner bisherigen Grundfläche lässt befürchten, dass weitere Bau- oder zumindest Erweiterungswünsche im näheren Umfeld des Baugrundstücks an der G-straße oder auf dem Baugrundstück selbst aufkommen und damit eine Erweiterung oder Verfestigung der bestehenden Splittersiedlung droht; diese Befürchtung ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass bereits seit langem zahlreiche Grundstücke im weiteren Verlauf der G-straße parzelliert sind. Offenbleiben kann daher, ob das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB) und Belange des Naturschutzes (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB) beeinträchtigt sind. Letzteres hängt u. a. von der Frage ab, ob das Baugrundstück trotz seiner (Rand-)Lage im Geltungsbereich der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet „A...“ vom 1. Oktober 1997 „von den Beschränkungen dieser Verordnung ausgenommen“ ist, falls es bei ihrem Inkrafttreten bereits mit einem „Wohngebäude“ bebaut war (vgl. § 6 Nr. 1 der Verordnung). Ob dem Erweiterungsvorhaben die Darstellung des Flächennutzungsplans als „planerisch bedeutsame Grünfläche“ entgegengehalten werden kann, könnte fraglich sein, weil es im Hinblick auf seinen Umfang und seine zum Erschließungsweg hin ausgerichtete Lage die Grünfläche nur unerheblich beeinträchtigen dürfte (vgl. BayVGH, B. v. 2.4.2012 - 1 ZB 12.142 - juris).

Der Beigeladene, der mit seinem Rechtsmittel erfolglos geblieben ist (§ 154 Abs.2 VwGO), trägt die Kosten des zwei mündliche Verhandlungen umfassenden Berufungsverfahrens (vgl. § 37 GKG) sowie die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgerichts.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO). Fragen der Auslegung von § 3 BauRegVO führen schon deswegen nicht zur Zulassung der Revision, weil diese Norm mit Wirkung vom 29. Oktober 1960 aufgehoben worden und nicht erkennbar ist, dass sie noch in Zukunft für einen nicht überschaubaren Personenkreis von Bedeutung sein könnte (vgl. BVerwG, B. v. 16.1.2014, a. a. O., Rn. 13).

I. Das Urteil des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 21. Juni 2016 wird geändert. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen zu 2 (in beiden Rechtszügen) sowie der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1 in erster Instanz. In zweiter Instanz trägt die Beigeladene zu 1 ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Kläger begehrt eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Wohnhauses. Er ist Eigentümer des Grundstücks FlNr. … der Gemarkung A (Baugrundstück) in einer „B…- …“ genannten Siedlung, die etwa 3,5 km südlich des Hauptorts der Beigeladenen zu 1 liegt. Auf dem Baugrundstück befindet sich ein im 19. Jahrhundert als Wohnhaus errichtetes, seit mehreren Jahrzehnten nicht mehr benutztes und baufälliges (zweigeschossiges) Gebäude auf einer Fläche von ca. 96 m² (ca. 6 m x 16 m).

Nördlich des Altgebäudes auf dem Baugrundstück befinden sich vier Wohnhäuser, und zwar zum einen auf derselben Seite der Erschließungsstraße (FlNr. …) in nordöstlicher Richtung in einem Abstand von etwa 70 m auf FlNr. … (Baugenehmigung aus dem Jahr 1986) und weiter nordöstlich anschließend auf FlNr. … (Baugenehmigungen aus den Jahren 1982 und 1985) sowie zum andern nordwestlich auf der gegenüberliegenden Straßenseite auf FlNr. … (Baugenehmigung aus dem Jahr 2005) sowie hierzu unmittelbar nordöstlich anschließend auf FlNr. … Südlich des klägerischen Baugrundstücks steht auf dem Grundstück FlNr. …, das dem Beigeladenen zu 2 gehört, eine seit mehreren Jahren als solche nicht mehr genutzte Gastwirtschaft mit Nebengebäuden. Westlich auf der gegenüberliegenden Straßenseite auf Höhe des Gaststättengebäudes situiert ebenfalls auf FlNr. … das sog. „B…“, in dem vormals Feriengäste untergebracht wurden. Ca. 55 – 60 m weiter westlich bzw. nordwestlich schließt sich auf derselben FlNr. eine Reithalle mit Reitplatz an.

Bereits unter dem 19. August 1987 beantragte der Voreigentümer des Baugrundstücks die Erteilung eines Bauvorbescheids für die dortige Errichtung zweier Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung und Doppelgarage. Mit Bescheid vom 26. November 1987 lehnte das Landratsamt L. den Vorbescheidsantrag ab. Mit Bescheid vom 5. Februar 1988 lehnte das Landratsamt L. auch den sodann unter dem 9. Dezember 1987 gestellten Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und Doppelgarage ab. Die Widersprüche des Voreigentümers gegen die Bescheide vom 26. November 1987 und vom 5. Februar 1988 wies die Regierung von Niederbayern mit Widerspruchsbescheid vom 13. Mai 1988 zurück. Die Klage mit den Anträgen, die Bescheide vom 26. November 1987 und vom 5. Februar 1988 sowie den Widerspruchsbescheid vom 13. Mai 1988 aufzuheben und den Beklagten zur Erteilung eines positiven Vorbescheids gemäß Antrag vom 19. August 1987 bzw. hilfsweise gemäß Antrag vom 9. Dezember 1987 zu verpflichten, wies das Verwaltungsgericht Regensburg mit rechtskräftig gewordenem Urteil vom 30. Januar 1990 (Az. RN 6 K 88.1057) ab.

Unter dem 27. Dezember 2005 beantragte der Kläger eine Baugenehmigung für die „Neuerrichtung eines bestehenden Wohnhauses“ auf dem Baugrundstück. Mit Schreiben vom 14. September 2006 legte der Kläger geänderte Pläne vor, wonach im Vergleich zum ursprünglichen Antrag das Wohnhaus um 2,50 m nach Norden verschoben und die Garage als Anbau an die Nordseite des geplanten Wohnhauses verlegt werden sollen. Die Beigeladene zu 1 versagte das gemeindliche Einvernehmen. Mit Bescheid vom 1. August 2014 lehnte das Landratsamts L. den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zur Neuerrichtung eines Wohnhauses auf dem Baugrundstück ab.

Auf die vom Kläger am 26. August 2014 erhobene Klage verpflichtete das Verwaltungsgericht Regensburg mit Urteil vom 21. Juni 2016 den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 1. August 2014, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen. In den Entscheidungsgründen wird ausgeführt, das Außenbereichsvorhaben sei planungsrechtlich gem. § 35 Abs. 2 BauGB zulässig. Die Erschließung sei gesichert; hinsichtlich der Abwasserbeseitigung könne sich der Kläger auf eine widerrufliche beschränkte wasserrechtliche Erlaubnis zum Einleiten des gereinigten Hausabwassers von vier Einwohnerwerten in den Untergrund vom 9. Januar 2007 berufen. Es könne dahinstehen, ob § 35 Abs. 4 Satz 2 i.V. mit § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB einschlägig sei, weil öffentliche Belange durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt würden.

Mit der vom Senat zugelassenen Berufung wendet sich der Beklagte gegen die erstinstanzliche Entscheidung des Verwaltungsgerichts.

Während des Berufungsverfahrens nahm das Staatsarchiv L. gegenüber dem Landratsamt L. unter Bezugnahme auf Katasterunterlagen aus dem 19. Jahrhundert zum Altbestand auf dem Baugrundstück unter dem 11. Juli 2017 wie folgt Stellung:

„Im Kataster ist vermerkt, dass 1875 eine Ummessungstabelle angefertigt wurde. Im zweiten Quartal 1876 wurde der Neubau eines Wohnhauses mit Stall und Stadel im Kataster eingetragen.

Die Bauplanüberlieferung des Bezirksamts / Landratsamts L. beginnt allerdings erst mit dem Jahr 1877. Es ist davon auszugehen, dass eine Genehmigung eines Bauantrags in der Regel vor der Ummessung und der Eintragung in den Grundsteuerkataster stattfand. Aus diesem Grund kann Ihnen kein Bauplan zu diesem Objekt übersandt werden.“

Von beiden Parteien sind im Laufe des Berufungsverfahrens Kopien von im Staatsarchiv recherchierten genehmigten Bauplänen aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts vorgelegt worden, u.a. eine Eingabeplanung eines Voreigentümers des klägerischen Baugrundstücks für einen Kuhstall mit Remise mit einem Lagerbereich im Dachboden (vom Kläger mit „Plan 1“ betitelt), ein Eingabeplan für das Baugrundstück für einen Backofen nördlich des im Plan als Bestand dargestellten Wohnhauses mit Stallung („Plan 2“) sowie eine Planzeichnung mit einer genehmigten Eingabeplanung für ein Vorhaben auf einem Grundstück nordwestlich des Baugrundstücks (jenseits der Erschließungsstraße), die auf dem Baugrundstück des Klägers ein Stallgebäude als Bestand dargestellt („Plan 3“).

Der Beklagte trägt im Berufungsverfahren vor, das Außenbereichsvorhaben beeinträchtige den Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft. Das bestehende, zu ersetzende Altgebäude dürfe in diesem Zusammenhang nicht berücksichtigt werden. Es sei nichts dafür ersichtlich, dass das Baugrundstück nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden oder nicht naturbelassen bleiben könnte. Ferner sei eine Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten. Das Baugrundstück sei zu groß, um nur eine Baulücke innerhalb einer Splittersiedlung darzustellen; der starke Bewuchs mit Bäumen und Sträuchern schließe eine bauliche Prägung durch die nördlich stehenden Gebäude aus. Auch insofern müsse sich der Kläger so behandeln lassen, als wenn er an der vorgesehenen Stelle erstmalig ein Gebäude errichten wolle. Zumindest sei aber die Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten. Denn das streitgegenständliche Vorhaben habe eine weitreichende Vorbildwirkung. Die Erwägung des Verwaltungsgerichts, eine rechtswidrige Genehmigungspraxis des Beklagten habe dazu geführt, dass eine vom Regelfall deutlich abweichende Konstellation vorliege, sei irrelevant. Auf eine Teilprivilegierung gemäß § 35 Abs. 4 Satz 2 i.V. mit § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB könne sich der Kläger nicht berufen. Eine Baugenehmigung für das Wohngebäude selbst habe der insofern die Beweislast tragende Kläger nicht vorgelegt. Die Erwähnung des Gebäudes in einem Grundsteuerkataster aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts bringe weder den Beweis der Identität mit dem heutigen Gebäude noch dafür, dass dieses zulässigerweise errichtet worden sei. Das Staatsarchiv L. habe mit der Auskunft vom 11. Juli 2017 lediglich zum Ausdruck gebracht, dass eine solche Genehmigung in der Regel aus der Zeit vor der Ummessung und der Eintragung in das Grundsteuerkataster stamme. Eine zwischenzeitlich ermittelte Genehmigung aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts für ein Stallgebäude auf dem Baugrundstück gebe keinen Nachweis dafür, dass das Altgebäude im Rahmen der Hofstelle eines landwirtschaftlichen Betriebs genutzt worden sei. Es handele sich vermutlich eher um ein Wohnhaus mit angebautem Stalltrakt zur Eigenversorgung. Jedenfalls knüpfe die „andere Nutzung“ nicht i.S. von § 35 Abs. 4 Satz 2 i.V. mit § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB unmittelbar an eine landwirtschaftliche Nutzung an. In Anbetracht der schon vor Jahrzehnten erfolgten Aufgabe der Nutzung des Gebäudes sowie seines verfallenen Zustands sei jeglicher etwa einmal vorhandene Bestandsschutz entfallen. § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB erfasse zudem nur die erstmalige Nutzungsänderung. Nach Aufgabe einer eventuell landwirtschaftlichen Nutzung des Wohngebäudes hätten zwischenzeitlich mehrere (Wohn-) Nutzungen ohne landwirtschaftlichen Bezug stattgefunden. Überdies habe der Kläger nichts dazu vorgetragen, weshalb ein „begründeter Einzelfall“ i.S. des eng auszulegenden § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB vorliege. Die Anwendung des § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB setze ferner voraus, dass es sich nicht um ein baufälliges Gebäude in ruinenartigem Zustand handele. Aufgrund des verfallenen Zustands könne das Altgebäude auf dem Baugrundstück außerdem nichts mehr zur Wahrung der Kulturlandschaft i.S. von § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB beitragen. Die unmittelbar umliegende Kulturlandschaft sei aufgrund der konkreten Nutzungen auch nicht landwirtschaftlich geprägt. Schließlich werde durch den geplanten Neubau als Winkelbau die äußere Gestalt des bisherigen Gebäudes nicht mehr im Wesentlichen gewahrt. Die Vergrößerung des Gebäudes sei im Vergleich zum Altbestand (96 m²) keine geringfügige Erweiterung i.S. von § 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB. Der Kläger wolle mit dem Neubau eine Grundfläche von ca. 190 m² in Anspruch nehmen. Für den Größenvergleich komme es nur auf das auf dem Baugrundstück heute vorhandene Gebäude an.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 21. Juni 2016 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen,

und führt hierzu aus, die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass keine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft vorliege, basiere fehlerfrei auf den Feststellungen beim Augenscheintermin des Verwaltungsgerichts und der Aktenlage. Die Bebauung stamme aus der Gründerzeit des Ortsteils und stehe im unmittelbaren Siedlungszusammenhang mit den weiteren historischen Anwesen. Die Ansiedlung „B. …“ präge die natürliche Eigenart der Landschaft im betroffenen Bereich. Es wäre unnatürlich, dem Baugrundstück nach nunmehr weit über hundert Jahren die „natürliche“ Funktion eines unbebauten Außenbereichsgrundstücks zuzuweisen. Zudem liege der Standort des Vorhabens nach Hinzukommen weiterer Häuser im Innern der Ansiedlung. Bei dem geplanten Ersatzbau für das vorhandene, baufällige Haus handele es sich nicht um eine zusätzliche Bebauung, sodass eine Verstärkung des bereits vorhandenen Siedlungsgewichts nicht stattfinde. Das Vorhaben sei der betroffenen Landschaft nicht wesensfremd. Wie der Altbestand füge es sich nahtlos in die bereits vorhandene Ansiedlung ein. Eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung sei unrealistisch. Realitätsfern sei auch die Erwägung, das Grundstück könne naturbelassen bleiben. Ein verwildertes Grundstück inmitten der Ansiedlung wäre dem dortigen Landschafts- und Ortsbild nicht zuträglich. Das Verwaltungsgericht sei auch richtig davon ausgegangen, dass das Vorhaben weder eine Erweiterung noch eine Verfestigung der Splittersiedlung befürchten lasse. Bei der Ansiedlung handele es sich um eine historisch gewachsene und herkömmliche Siedlungsform. Dass im Norden später weitere Wohnhäuser errichtet worden seien, mag als Fehlentwicklung angesehen werden. Dies betreffe aber nicht den Standort des streitgegenständlichen Vorhabens. Das Baugrundstück habe als Baulücke die notwendige Größe, um rund um das Wohnhaus noch einen landschaftstypischen Obstgarten unterzubringen. Etwas anderes als ein Ersatzbau für das baufällige Anwesen sei weder geplant noch beabsichtigt. Er – der Kläger – könne sich auch in Zukunft nicht darauf berufen, dass man ihm auf seinem Grundstück noch ein weiteres Wohnhaus genehmigen müsse. Auch eine Verfestigung der Splittersiedlung sei nicht zu befürchten, da sich an Ort und Stelle bereits ein baufälliges Wohnhaus befinde und der Ersatzbau keine Nutzungsänderung beinhalte. Eine etwaige Vorbildwirkung im Bereich der betroffenen Ansiedlung sei aufgrund der im Jahr 2005 erteilten Baugenehmigung für die FlNr. … ausgeschöpft. Es wäre im Hinblick auf die tatsächliche Situation vor Ort und im Hinblick auf die bauliche Entwicklung der Ansiedlung nicht hinnehmbar, wenn ausgerechnet seinem Ersatzbau die Genehmigung verweigert würde. Im Übrigen sei § 35 Abs. 4 Satz 2 i.V. mit § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB anzuwenden. Aus den im Laufe des Berufungsverfahrens vorgelegten Unterlagen aus dem 19. Jahrhundert folge, dass es sich bei dem bestehenden Altgebäude auf dem Baugrundstück um eine zulässigerweise errichtete, ehemalige Hofstelle eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs (Dreiseithof) handele. Dass für das Altwohnhaus keine Baugenehmigung vorgelegt werden könne, schade nicht, zumal nach Auskunft des Staatsarchivs die Bauplanüberlieferung erst mit dem Jahr 1877 beginne. Für die Anwendbarkeit des Teilprivilegierungstatbestands spiele es keine entscheidungserhebliche Rolle, ob für ein über 100 Jahre altes und seitdem beanstandungsfrei bestehendes Gebäude noch eine förmliche Baugenehmigung aus der „Urzeit“ vorgelegt werden könne, zumal wenn das Gebäude zu einem Zeitpunkt errichtet worden sei, zu dem es keine Bauplanüberlieferung gebe. Der heutige Zustand des Gebäudes sei maßgeblich darauf zurückzuführen, dass seit Einreichung des streitgegenständlichen Bauantrags mittlerweile viele Jahre vergangen seien. Es komme immer wieder zu Wandalismus; Witterung und mangelnde Beheizbarkeit täten ein Übriges. Das streitgegenständliche Ersatzgebäude sei maßgeblich hinsichtlich der Giebelform, der Dachneigung, des Dachüberstands, der Fensteranordnung, der Fenstergröße und der Fenstereinteilung in Anlehnung an das Altgebäude geplant. Die Winkelform sei gewählt worden, um eine Grenzbebauung an der Anliegerstraße zu vermeiden. Der beantragte Ersatzbau sei um den Faktor 1,4 größer als der Altbestand. Allerdings habe der ursprüngliche Dreiseithof einen umbauten Raum von ca. 3.000 m³ umfasst. Der geplante Neubau weise nur knapp 2/5 des vormaligen Bauvolumens auf. Die unmittelbaren, jüngeren Nachbarhäuser wiesen ein etwa gleiches Volumen wie der Ersatzbau auf, obwohl diese ohne Vorbebauung entstanden seien. Der streitgegenständliche Ersatzbau trete auch unter Berücksichtigung des vormaligen Dreiseithofs hinter der westlichen und nördlichen Bebauung nicht hervor.

Der Beigeladene zu 2 beantragt,

die Klage unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 21. Juni 2016 abzuweisen,

und trägt – unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Beklagten im Übrigen – vor, das Vorhaben liege im Außenbereich. Das Verwaltungsgericht habe bereits im Jahr 1990 zutreffend geurteilt, dass auf dem Grundstück keine entsprechende Baugenehmigung erteilt werden könne. Der Kläger habe gewusst, dass er ein unbebaubares Grundstück erwerbe. An dieser Situation habe sich auch 28 Jahre später nichts geändert.

Die Beigeladene zu 1 hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von einer Antragstellung im Berufungsverfahren abgesehen. Sie ist unter Bezugnahme auf die schriftsätzlichen Äußerungen in erster Instanz der Ansicht, das Vorhaben liege im Außenbereich und beeinträchtige eine Reihe öffentlicher Belange. Insbesondere sei die Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten. Ein Altbestand, an den anzuknüpfen wäre, liege nicht vor. Seit der Stellung des Bauantrags sei kein bedeutsamer weiterer Verfall eingetreten. Zeitzeugen könnten belegen, dass das Gebäude mindestens seit 1968 ungenutzt und unbewohnt gewesen sei. Es werde auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 30. Januar 1990 Bezug genommen. Der Kläger könne sich nicht auf Vertrauensschutz oder Ähnliches berufen. Sie – die Beigeladene zu 1 – sei von dem klägerischen Vorhaben in ihrer Planungshoheit betroffen.

Der Senat hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 8. Juni 2018 Beweis erhoben durch die Einnahme eines Augenscheins. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten, der Behördenakten und der von den Beteiligten vorgelegten sonstigen Unterlagen sowie auf die Niederschriften über die mündliche Verhandlung und den Augenscheintermin jeweils vom 26. Juli 2018 Bezug genommen.

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat der Verpflichtungsklage zu Unrecht stattgegeben. Diese ist zwar zulässig, doch hätte das Verwaltungsgericht sie in der Sache abweisen müssen, weil der Bauantrag des Klägers nicht genehmigungsfähig ist.

1. Die zulässige Klage mit dem Antrag, den Ablehnungsbescheid vom 1. August 2014 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, die Baugenehmigung gemäß Bauantrag vom 27. Dezember 2005 in der Fassung des Änderungsantrags vom 14. September 2006 zu erteilen, ist unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, weil sein Bauvorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig ist, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, Art. 59 Abs. 1 Nr. 1 BayBO.

Der Beklagte hat die Zulässigkeit des nicht gem. § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten, mithin nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilenden sonstigen Vorhabens zu Recht verneint, weil es öffentliche Belange gem. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB beeinträchtigt und diese Beeinträchtigung auch nicht über eine „Teilprivilegierung“ nach § 35 Abs. 4 BauGB oder über einen sog. aktiven, erweiterten Bestandsschutz aus Art. 14 Abs. 1 GG überwunden werden kann.

a) Das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einer städtebaulichen Satzung nach § 34 Abs. 4 – 6, § 35 Abs. 6 BauGB liegende Baugrundstück des Klägers befindet sich nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (vgl. § 34 Abs. 1 BauGB) und ist damit dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich gem. § 35 BauGB zuzuordnen. Ortsteil i.S. von § 34 BauGB ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Wie das Verwaltungsgericht Regensburg bereits in seinem Urteil vom 30. Januar 1990 (Az. RN 6 K 88.1057) richtig ausgeführt hat, handelt es sich – auch wenn zwischenzeitlich auf Basis einer Baugenehmigung aus dem Jahr 2005 auf der heutigen FlNr. … ein weiteres Wohnhaus hinzugekommen ist – um eine regellose Ansammlung einiger weniger Gebäude. Der Weiler „B. …“ ist weiterhin nicht Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur. Es handelt sich um eine bandartige Bebauung beidseits der Erschließungsstraße (FlNr. …) auf einer Gesamtlänge von ca. 300 m mit einzelnen Gebäuden und regellosen unbebauten Bereichen dazwischen und deswegen nach wie vor um eine Gebäudeansammlung, die nicht als Innenbereichsbebauung (§ 34 BauGB) angesehen werden kann (vgl. z.B. BVerwG, B.v. 19.2.2014 – 4 B 40.13 – BayVBl. 2014, 477 = juris Rn. 3 ff.; BayVGH, U.v. 23.4.2013 – 9 B 11.2375 – BayVBl. 2014, 475 = juris Rn. 20; B.v. 4.5.2018 – 15 NE 18.382 – juris Rn. 31; OVG Lüneburg, U.v. 8.2.2018 – 12 ME 7/18 – ZfBR 2018, 273 = juris Rn. 25; OVG NRW, B.v. 13.6.2016 – 7 A 1029/15 – juris Rn. 13).

b) Das streitgegenständliche Neubauvorhaben erfüllt keinen Privilegierungstatbestand gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Gemäß § 35 Abs. 2 BauGB könnte es daher nur zugelassen werden, wenn seine Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht beeinträchtigt. Das ist jedoch nicht der Fall. Im Falle seiner Umsetzung führte das streitgegenständliche Vorhaben zu einer städtebaulich zu missbilligenden Verfestigung einer Splittersiedlung im Sinn von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB.

Die Siedlung „B. …“ stellt als Streubebauung im Außenbereich, die gerade nicht die Qualität eines Ortsteils i.S. von § 34 BauGB aufweist (s.o.), eine Splittersiedlung i.S. von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB dar (vgl. BVerwG, U.v. 19.4.2012 – 4 C 10.11 – NVwZ 2012, 1631 = juris Rn. 19; B.v. 17.3.2015 – 4 B 45.14 – ZfBR 2015, 548 = juris Rn. 6). Eine solche ist allerdings nicht schon um ihrer selbst willen zu missbilligen. Zielrichtung des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB ist vielmehr, die (weitere) Zersiedelung des Außenbereichs zu verhindern. Das Entstehen einer Splittersiedlung, die Erweiterung einer bereits bestehenden Splittersiedlung – im Sinne ihrer räumlichen Ausdehnung – sowie ihre Verfestigung – im Sinne einer bloßen Auffüllung des schon bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereichs – sind daher nur dann unerwünscht und damit i.S. von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB zu b e f ü r c h t e n, wenn mit ihnen ein Vorgang der Zersiedelung einhergeht (vgl. BVerwG, U.v. 26.5.1967 – IV C 25.66 – BVerwGE 27, 137 = juris Rn. 15; U.v. 3.6.1977 – IV C 37.75 – BVerwGE 54, 73 = juris Rn. 24; U.v. 29.10.1982 – 4 C 31.78 – ZfBR 1983, 31 = juris Rn. 5; B.v. 24.6.2004 – 4 B 23.04 – ZfBR 2004, 702 = juris Rn. 8; U.v. 19.4.2012 – 4 C 10.11 – NVwZ 2012, 1631 = juris Rn. 21; BayVGH, U.v. 31.10.2013 – 1 B 13.794 – juris Rn. 17; B.v. 24.4.2017 – 15 ZB 16.1598 u.a. – juris Rn. 12; U.v. 7.3.2018 – 1 B 16.2375 – juris Rn. 19).

Bei der Rechtsanwendung von § 35 Abs. 2 i.V. mit Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB kann nicht in Erwägung gezogen werden, dass eine Beeinträchtigung bereits aufgrund des Altgebäudes gegeben war und nunmehr lediglich ein nicht stärker beeinträchtigendes Ersatzgebäude verfolgt werde. Der Vergleich zwischen Alt- und Neubau ist nicht bei der Prüfung des § 35 Abs. 2, 3 BauGB, sondern allenfalls und erst im Rahmen der Prüfung des § 35 Abs. 4 BauGB vorzunehmen; bei Anwendung von § 35 Abs. 2 i.V. mit Abs. 3 BauGB muss sich ein Bauherr vielmehr so behandeln lassen, als wenn er an der vorgesehenen Stelle erstmalig ein Gebäude errichten will (vgl. BVerwG, U.v. 13.6.1980 – IV C 63.77 – BauR 1980, 553 = juris Rn. 18; U.v. 19.2.2004 – BVerwGE 120, 130 – 4 C 4.03 – juris Rn. 7; B.v. 27.10.2004 – 4 B 74.04 – BauR 2005, 702 = juris Rn. 6; BayVGH, U.v. 22.5.2014 – 1 B 14.196 – juris Rn. 26 f.; B.v. 7.3.2018 – 1 B 16.2375 – juris Rn. 18; OVG Berlin-Brandenburg, B.v. 28.6.2011 – OVG 2 S 14.11 – juris Rn. 2).

Für die Annahme einer E r w e i t e r u n g der Splittersiedlung durch das geplante Vorhaben könnten die Größe des Baugrundstücks sowie der Umstand sprechen, dass – bei gebotenem Hinwegdenken des gegenwärtigen Altbestands auf dem Baugrundstück (s.o.) – zwischen dem sog. „Tanzsaal“ auf dem Grundstück des Beigeladenen zu 2 (FlNr. …, südlich des streitgegenständlichen Vorhabens) und dem Wohnhaus auf FlNr. … nördlich des Baugrundstücks ein unbebauter, weitgehend durchgrünter und unbefestigter Bereich auf einer Länge von mehr als 100 m besteht, der der Annahme einer bloßen Auffüllung einer Baulücke innerhalb eines Siedlungssplitters womöglich entgegensteht. Dagegen könnte eingewendet werden, dass aufgrund der im Augenschein festgestellten Topografie des Baugrundstücks (abfallendes Gelände von Osten nach Westen) der Nahbereich unmittelbar entlang der Erschließungsstraße in gewisser Weise optisch von steileren Hanglagen nach Osten hin abgetrennt ist. Der Senat lässt diese Frage dahinstehen. Denn jedenfalls lässt das Vorhaben im Fall der Umsetzung der vom Kläger begehrten Baugenehmigung eine V e r f e s t i g u n g der Splittersiedlung befürchten und führt deswegen zu einer Beeinträchtigung von Belangen i.S. von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB.

Wegen ihrer tendenziell geringeren Außenbereichsunverträglichkeit ist die Verfestigung einer Splittersiedlung grundsätzlich eher hinzunehmen als die Erweiterung oder gar die Entstehung einer Splittersiedlung. Die Annahme eines Vorgangs der Zersiedelung bedarf daher insbesondere in den Fällen der Verfestigung einer konkreten Begründung (BVerwG, U.v. 3.6.1977 – IV C 37.75 – BVerwGE 54, 73 = juris Rn. 27; B.v. 24.6.2004 – 4 B 23.04 – ZfBR 2004, 702 = juris Rn. 8). Als Grund für eine Missbilligung in diesem Sinne kommt insbesondere in Betracht, dass das Vorhaben eine weitreichende oder doch nicht genau übersehbare Vorbildwirkung besitzt und daher seine unabsehbare Konsequenz sein könnte, dass in nicht verlässlich eingrenzbarer Weise noch weitere Bauten hinzutreten werden. Weitreichend in diesem Sinn ist die Vorbildwirkung immer dann, wenn sich das Vorhaben und die weiteren Vorhaben, die nicht verhindert werden könnten, zusammen der vorhandenen Splittersiedlung nicht unterordnen, sondern diese erheblich verstärken und dadurch eine weitergehende Zersiedlung des Außenbereichs bewirken würden (vgl. BVerwG, U.v. 27.8.1998 – 4 C 13.97 – NVwZ-RR 1999, 295 = juris Rn. 12; B.v. 27.10.2004 – 4 B 74.04 – BauR 2005, 702 = juris Rn. 5; B.v. 24.6.2004 a.a.O. juris Rn. 8; U.v. 19.4.2012 a.a.O. juris Rn. 22; BayVGH, U.v. 31.10.2013 a.a.O.; U.v. 7.3.2018 a.a.O.). Anderes gilt dann, wenn die vorhandene Splittersiedlung bereits derart verfestigt ist, dass das Hinzutreten einer weiteren baulichen Anlage zu einer weiteren Verfestigung nichts mehr „beitragen“ kann (BVerwG, B.v. 10.11.2010 – 4 B 45.10 – ZfBR 2011, 163 = juris Rn. 4), etwa wenn sich ein Wohnbauvorhaben der vorhandenen Bebauung völlig unterordnet, keine zusätzlichen Spannungen auslöst, sich organisch in eine bestehende Baulücke der Splittersiedlung einfügt und deshalb keinerlei Vorbildwirkung hat (OVG NRW, U. v. 27.2.1996 – 11 A 1897/94 – ZfBR 1996, 286 = juris Rn. 26 sowie Leitsatz).

Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe ist bei gebotener Außerachtlassung des zu ersetzenden Altbestandes auf dem Baugrundstück ein „Befürchten“ der Verfestigung des Außenbereichssplitters „B.“ als Folge der Umsetzung des vom Kläger geplanten Wohnbauvorhabens zu bejahen. Der Grund für die städtebauliche Missbilligung bei Annahme einer bloßen Verfestigung der Splittersiedlung liegt vorliegend in der weitreichenden negativen Vorbildwirkung, die dem Bauvorhaben im Falle seiner Umsetzung auf weitere unbebaute Flächen in der unmittelbaren Umgebung innerhalb des Weilers „B. …“ zukäme (vgl. auch BayVGH, U.v. 22.5.2014 – 1 B 14.196 – juris Rn. 28). Dies gilt zunächst für den auf der gegenüberliegenden Seite der Erschließungsstraße gelegenen noch unbebauten, mehr als 100 m langen Bereich des Grundstücks des Beigeladenen zu 2 von der Südwestgrenze des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks FlNr. … bis zu dem am südlichen Ende des Weilers gelegenen Einmündungsbereich des Wegs, der zur weiter westlich gelegenen Reithalle führt. Zwar ist durch das auf Basis einer „Landratsgenehmigung“ aus dem Jahr 2005 errichtete Wohnhaus auf dem Grundstück FlNr. … bereits eine nicht unerhebliche Vorbildwirkung zur weiteren Bebauung innerhalb des Siedlungssplitters begründet worden. Dies führt aber am Maßstab verständiger Plausibilität (vgl. BVerwG, B.v. 30.11.1994 – 4 B 226.94 – BRS 56 Nr. 79 = juris Rn. 5) entgegen der Bewertung des Verwaltungsgerichts nicht dazu, dem streitgegenständlichen Vorhaben jede weitere oder verstärkende Vorbildwirkung für eine weitere Zersiedlung abzusprechen. Soweit innerhalb einer Splittersiedlung nicht unerheblicher Raum für weitere bauliche Anlagen verbleibt, führt eine dortige, auch in jüngerer Zeit erfolgte Errichtung eines (genehmigten) Wohnhauses nicht zu einem „Verbrauch“ von Beeinträchtigungen gemäß § 35 Abs. 2 i.V. mit Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB in dem Sinne, dass von einem zusätzlich hinzukommenden Wohngebäude keine Beeinträchtigung dieser Art mehr ausgehen könnte. In Orientierung an der vorhandenen Wohnbebauung auf FlNrn. …, …, … und … wäre im angesprochenen Bereich auf der westlichen Seite der Erschließungsstraße Raum für noch etwa vier weitere vergleichbare Wohnhäuser. Des Weiteren würden sich die verbleibenden unbebauten Bereiche östlich der Erschließungsstraße auf dem Baugrundstück selbst – neben dem streitgegenständlichen Vorhaben – für eine weitere Bebauung mit mehreren Wohnhäusern in ähnlicher Größenordnung anbieten: Hier könnten nördlich des beantragten Bauvorhabens entlang der Erschließungsstraße (also im in Richtung des Wohnhauses auf dem Grundstück FlNr. …) noch zumindest zwei Gebäude und südlich hiervon (in Richtung des ehemaligen Gaststättengebäudes des Beigeladenen zu 2) jedenfalls ein weiteres Wohnhaus platziert werden. Auf Flächen diesseits und jenseits der Erschließungsstraße wäre mithin das Bauvorhaben geeignet, den Wunsch nach weiterer Wohnbebauung entstehen zu lassen oder zu verstärken. Dabei verlangt das Tatbestandsmerkmal des Befürchtens nicht, dass in Folge der Zulassung des zur Beurteilung stehenden Vorhabens ein uneingeschränkter Rechtsanspruch auf Zulassung weiterer Vorhaben entsteht. Ausreichend ist vielmehr, dass die Gründe, die weiteren Vorhaben entgegengehalten werden könnten, an Überzeugungskraft einbüßen würden, wenn das beantragte Vorhaben nicht aus eben den Gründen (Verfestigung einer Splittersiedlung) versagt und damit ein Bezugsfall geschaffen würde, auf den sich andere berufen könnten. Mit der Versagung der Genehmigung soll bereits „den Anfängen gewehrt“ werden (vgl. BVerwG, B.v. 2.9.1999 – 4 B 27.99 – ZfBR 2000, 278 = juris Rn. 6; BayVGH, B.v. 8.4.2014 – 4 B 5.14 – ZfBR 2014, 494 = juris Rn. 8; vgl. auch BayVGH, U.v. 31.10.2013 – 1 B 13.794 – juris Rn. 18; B.v. 24.4.2017 – 15 ZB 16.1598 u.a. – juris Rn. 12). Kämen aber zu den vorhandenen vier Wohngebäuden im nördlichen Bereich des Siedlungssplitters und den mit gewissem Abstand weiter südlich gelegenen Bestandsgebäuden des Beigeladenen zu 2 (ehemaliges „B.“, ehemalige Gaststätte mit Nebengebäuden) neben dem hier streitgegenständlichen Vorhaben des Klägers noch mögliche weitere Wohngebäude hinzu, fehlte es an der „deutlichen Unterordnung“ der geplanten und der potenziell weiter hinzukommenden Bebauung gegenüber dem vorhandenen Gebäudebestand, die eine Verfestigung noch hinnehmbar erscheinen ließe. Bereits das zahlenmäßige Verhältnis zwischen dem Bauvorhaben und den möglicherweise weiter hinzutretenden Gebäuden einerseits zu den bestehenden Wohngebäuden andererseits zeigt, dass die zusätzlich zu erwartenden Wohngebäude die bestehende Splittersiedlung erheblich verstärken und eine nicht unerhebliche Zersiedlung des Außenbereichs bewirken würden (vgl. ähnlich BayVGH, U.v. 31.10.2013 – 1 B 13.794 – juris Rn. 18).

c) Die Befürchtung einer Verfestigung der Splittersiedlung gem. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB führt zur bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit des streitgegenständlichen Vorhabens gem. § 35 Abs. 2 BauGB. Ein sog. „Teilprivilegierungstatbestand“ gem. § 35 Abs. 4 BauGB, wonach sonstigen, im Übrigen außenbereichsverträglichen Vorhaben i.S. von § 35 Abs. 2 BauGB u.a. nicht entgegengehalten werden kann, dass sie die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, ist nicht einschlägig.

aa) Eine unmittelbare Anwendung von § 35 Abs. 4 S. 1 Nrn. 1, 4, 5 oder 6 BauGB scheidet schon deshalb aus, weil der Kläger weder eine Nutzungsänderung noch eine Erweiterung, sondern den Abriss und die Neuerrichtung eines Gebäudes verfolgt.

bb) § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB scheitert jedenfalls an der Tatbestandsvoraussetzung gem. Buchst. c, weil das seit Jahrzehnten leerstehende Gebäude niemals vom Kläger nach dem käuflichen Erwerb im Jahr 1990 selbst wohnlich genutzt wurde. Bereits im Urteil des Verwaltungsgerichts vom 30. Januar 1990 – mithin schon vor dem Erwerb durch den Kläger – wurde ausgeführt, dass das „Bauernhaus“ schon im damaligen Zustand nicht mehr bewohnbar war. Zudem gab der Kläger in einer von ihm unter dem 18. September 2006 unterschriebenen „Anlage zum Antrag auf Errichtung eines Ersatzwohnhauses“ zur Frage, seit wann das bestehende Wohnhaus von ihm bewohnt werde, als Antwort: „unbewohnt“. Ferner thematisierte der Kläger in einem in den Akten befindlichen Brief an den Landrat vom 14. April 2014, die Landesanwaltschaft habe im gerichtlichen Verfahren, das zum Urteil des Verwaltungsgerichts vom 30. Januar 1990 geführt habe, vertreten, dass der Altbau auf dem Baugrundstück zunächst nach Renovierung bewohnt werden könne und dass nach einigen Jahren dann nach § 35 Abs. 4 BauGB auch Erweiterungs- und Änderungsbauten zulässig seien. Diese Aussicht sei auch ein Beweggrund für den damaligen Kauf des Grundstücks gewesen. Der heutige bauliche Zustand lasse eine Sanierung, wie sie vom Oberlandesanwalt im Jahr 1990 vorgeschlagen worden sei, nicht mehr zu. Auch dieser Brief bestätigt, dass der Kläger – was von ihm auch nicht in Abrede gestellt wird – das Altgebäude niemals selbst bewohnt hat. Zudem ergibt sich aus einem im erstinstanzlichen Augenscheintermin am 5. Februar 2015 übergebenen Schriftstück, dass sich der Kläger im Februar 1988 ein Baugrundstück in der Gemeinde Eching gekauft und im Folgejahr dort mit dem Hausbau begonnen hat; das Baugrundstück, auf dem er das streitgegenständliche Vorhaben verwirklichen will, wird hiernach von seiner Familie als Gartengrundstück und zur Erholung sowie zur Unterstellung von verschiedenen Gerätschaften genutzt.

cc) § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB ist nicht einschlägig, weil das zu ersetzende Gebäude nicht durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstört worden ist.

dd) Schließlich kann sich der Kläger auch nicht auf § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB stützen. Hiernach gilt – bei im Übrigen entsprechender Anwendung von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b bis g – in begründeten Einzelfällen die Rechtsfolge des Satzes 1 auch für die Neuerrichtung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1, dem eine andere Nutzung zugewiesen werden soll, wenn das ursprüngliche Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist, keine stärkere Belastung des Außenbereichs zu erwarten ist als in den Fällen des Satzes 1 und die Neuerrichtung auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar ist.

Bei dem Altgebäude auf dem Baugrundstück handelt es sich nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme um ein eher herkömmliches Gebäude ohne besondere bauliche Ausgestaltung. Unabhängig davon, dass es sich wohl schon seit Jahrzehnten in einem ruinenähnlichen Zustand befindet, ist aus Sicht des Senats eher zweifelhaft, ob es aufgrund besonderer architektonischer und / oder kulturhistorischer Wirkungen geeignet ist, auf die umgebende Kulturlandschaft einen relevanten positiven Einfluss zu nehmen (vgl. VG Göttingen, U.v. 10.8.2017 – 2 A 204/15 – juris Rn. 37; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2018, § 35 Rn. 163 b; vgl. auch Spieß in Jäde/Dirnberger u.a., BauGB/BauNVO, 9. Aufl. 2018, zu § 35 BauGB Rn. 173 i.V. mit Rn. 152). Der Senat kann es letztlich dahinstehen lassen, ob das bestehende Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist und ob zur Erfüllung dieser Voraussetzung das existente Gebäude in erster Linie im Hinblick auf seine Bausubstanz erhaltenswert sein muss bzw. ob marode Gebäude von der Vorschrift von vornherein nicht erfasst werden (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2018, § 35 Rn. 163b). Hierauf kommt es nicht an, weil jedenfalls weitere Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b – g BauGB, auf die § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB verweist, nicht erfüllt sind bzw. nicht erwiesen vorliegen:

Unabhängig von der Frage, ob für die Anwendung von § 35 Abs. 4 Satz 2 i.V. mit Satz 1 Nr. 1 Buchst. b – g BauGB zu fordern ist, dass der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb insgesamt noch fortbesteht (ablehnend, mit Darstellung des Streitstands vgl. OVG Rh-Pf, U.v. 27.2.2018 – 8 A 11535/17 – ZfBR 2018, 378 = juris Rn. 28 ff.), setzt § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB jedenfalls voraus, dass das umzunutzende bzw. in Anwendung von § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB zu erneuernde Gebäude tatsächlich privilegiert im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB genutzt wurde (BVerwG, U.v. 29.10.1982 – 4 C 6.78 – ZfBR 1983, 32 = juris Rn. 9; U.v. 31.5.1982 – 4 C 16.79 – BauR 1983, 448 = juris Rn. 16 f.; B.v. 10.1.1994 – 4 B 192.93 – NVwZ-RR 1994, 308 = juris Rn. 9; VG Münster, U.v. 28.1.2015 – 10 K 459/14 – juris Rn. 32; VG Köln, U.v. 1.9.2017 – 2 K 4709/16 – juris Rn. 23; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, BauGB, Stand: Februar 2018, § 35 Rn. 136). Auch wenn zugunsten des Klägers – trotz nicht vorgelegter Baugenehmigung speziell für das Altwohnhaus – aufgrund der vorgelegten sonstigen Unterlagen aus dem 19. Jahrhundert unterstellt wird, dass dieses Gebäude vormals legal errichtet wurde, kann es der Senat nicht als erwiesen ansehen, dass das Wohnhaus jemals als Betriebsleiterhaus eines landwirtschaftlichen Anwesens mit den Privilegierungsvoraussetzungen des (heutigen) § 35 Abs. 1 Nr. 1, § 201 BauGB fungierte. Die vorgelegten Kopien von Plänen aus dem Staatsarchiv aus dem 19. Jahrhundert sprechen allenfalls dafür, dass es früher – jedenfalls in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts – eine landwirtschaftliche Nutzung im weitesten Sinne gegeben hat, ohne dass gesichert daraus geschlossen werden kann, dass diese die Schwelle einer Privilegierung nach Maßgabe der heute maßgeblichen Vorgaben in § 35 Abs. 1 Nr. 1, § 201 BauGB erreicht hatte. Für die Anerkennung als gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierter landwirtschaftlicher Betrieb ist aber – neben der Frage, ob er im Falle einer Tierhaltung überwiegend auf selbst erwirtschafteter Futtergrundlage basiert, vgl. § 201 BauGB (vgl. OVG NRW, U.v. 15.2.2013 – 10 A 1606/11 – juris Rn. 44 m.w.N.; OVG Schleswig-Holstein, U.v. 29.3.2017 – 1 LB 2/15 – juris Rn. 67 m.w.N.) – ausschlaggebend, ob dieser durch eine spezifisch betriebliche Organisation sowie eine Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung gekennzeichnet war. Es muss sich um ein auf Dauer – und zwar für Generationen – gedachtes und auf Dauer lebensfähiges, auf Gewinnerzielung gerichtetes Unternehmen gehandelt haben (vgl. hierzu BVerwG, U.v. 16.12.2004 – 4 C 7.04 – BVerwGE 122, 308 = juris Rn. 10 ff. m.w.N.; VGH BW, U.v. 15.12.2010 – 8 S 2517/09 – DVBl. 2011, 294 = juris Rn. 18). Ob diese Voraussetzungen vormals erfüllt waren oder ob – wie der Beklagte entgegenhält – die vormaligen Stallungen lediglich der Selbstversorgung dienten, konnte vom Kläger nicht belegt werden. Es ist für den Senat auch nicht ersichtlich, auf welche Weise diese Frage heute noch aufgeklärt werden könnte. Schon in den Bauvorlagen zu den vom Voreigentümer im Jahr 1987 gestellten Vorbescheidanträgen, die Streitgegenstände der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Regensburg im Jahr 1990 waren, ist (außer einem Kleingebäude unmittelbar nordöstlich des Altbestands) von größeren landwirtschaftlichen Nutzgebäuden auf Lageplänen nichts mehr zu sehen. Die Nichterweislichkeit der Voraussetzungen eines (früheren) landwirtschaftlichen (maßgeblich auf Gewinnerzielung ausgerichteten) Betriebs geht zu Lasten des Klägers, der die materielle Beweislast für die ihm günstige Tatbestandsvoraussetzung trägt (vgl. BVerwG, B.v. 17.7.2003 – 4 B 55.03 – NJW 2003, 3360 = juris Rn. 5).

Zudem scheitert eine Teilprivilegierung gem. § 35 Abs. 4 Satz 2 i.V. mit Satz 1 Nr. 1 Buchst. b – g BauGB daran, dass das Altgebäude bei unterstellter früherer landwirtschaftlichen Nutzung bereits vor Jahrzehnten – und damit zeitlich vor dem gestellten Bauantrag für das nunmehr verfolgte Vorhaben – einer wesentlichen Nutzungsänderung in eine nicht privilegierte Nutzung zugeführt wurde. In der dem Verwaltungsgericht beim Augenscheintermin am 5. Februar 2015 übergebenen Übersicht (s.o.) wird ausgeführt, dass das Haus in den 60er und 70er Jahren des 20. Jahrhunderts von der in den USA lebenden Familie W. wiederholt – und jeweils bis zu einem dreiviertel Jahr – als Wohnung genutzt worden sei, wenn sich diese in Bayern aufgehalten habe. Auf Basis der eigenen Darstellungen des Klägers ist mithin eine von ihm vorgetragene ursprüngliche landwirtschaftliche Nutzung bereits vor Jahrzehnten unzweifelhaft aufgegeben worden (vgl. insofern auch BVerwG, B.v. 21.11.2000 – 4 B 36.00 – NVwZ 2001, 557 = juris Rn. 10) und ist stattdessen das Gebäude zwischenzeitlich rein wohnlich bzw. als Ferienwohnhaus umgenutzt worden. Die Möglichkeit der Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung zu erleichterten Voraussetzungen nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist aber verbraucht, wenn ein vormaliger landwirtschaftlicher Betrieb endgültig aufgegeben wurde und bereits eine Anschlussnutzung außerhalb des Privilegierungstatbestandes gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfolgte. Aus dem Gesetzeszweck – Erleichterung des Strukturwandels der Landwirtschaft – ergibt sich, dass nur die e r s t m a l i g e Änderung der Nutzung von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB begünstigt wird, nicht aber eine weitere Nutzungsänderung nach einer an die landwirtschaftliche Nutzung anschließenden „Zwischennutzung“ (BVerwG, B.v. 1.2.1995 – 4 B 14.95 – Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 307 = juris Rn. 3; OVG NRW, U.v. 30.7.2003 – 22 A 1004/01 – BauR 2004, 47 = juris Rn. 15 ff.; VG Köln, U.v. 1.9.2017 – 2 K 4709/16 – juris Rn. 25; Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2018, § 35 Rn. 138; Spieß in Jäde/ Dirnberger u.a., BauGB / BauNVO, 9. Aufl. 2018, zu § 35 BauGB Rn. 104). Für einen von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 (teil-) privilegierten unmittelbaren Wechsel von landwirtschaftlicher Nutzung zu einer andersartigen Wohnnutzung ist kein Raum mehr, wenn die vormalige landwirtschaftliche Nutzung bereits zuvor dauerhaft einer – wenn auch später ersatzlos wieder aufgegebenen – nicht landwirtschaftsbezogenen Wohnnutzung gewichen ist; das gilt auch für eine ungenehmigte Zwischennutzung. Auch der auf dieser Regelung aufbauende § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB findet – unabhängig davon, dass § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. c BauGB in Bayern nicht anzuwenden ist (Art. 82 Abs. 6 BayBO i.V. mit § 245b Abs. 2 BauGB) – im Falle einer aufgegebenen privilegierten Nutzung i.S. von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nur bei der erstmaligen Nutzungsänderung Anwendung (OVG NRW, B.v. 13.6.2016 – 7 A 1029/15 – juris Rn. 18; Söfker a.a.O. § 35 Rn. 163a).

Ferner wird weder die äußere Gestalt der Bebauung auf dem Baugrundstück bei der Ersetzung des Altgebäudes durch den beabsichtigten Neubau im Wesentlichen gewahrt (vgl. § 35 Abs. 4 Satz 1 Buchst. b BauGB) noch handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Ersatzbau um eine nur geringfügige Erweiterung im Vergleich zum Altbestand i.S. von § 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB. Der bisherige Altbau weist einen rein rechteckigen Grundriss mit den Maßen 6 m x 16 m = 96 m² auf. Das neue Bauvorhaben soll nach den eingereichten Bauvorlagen hinsichtlich des reinen Wohntraktes mit einer überbauten Fläche von ca. 145 m² [(12,49 m x 8,49 m) + (6 m x 6,49 m) ] eine L-Form erhalten und unterscheidet sich daher schon in der äußerlichen Gestaltung nicht unerheblich vom bisherigen Bestand. Allein schon bei einer Betrachtung des Größenzuwachses des Wohntrakts in der überbauten Fläche von 96 m² auf 145 m² um ca. 51% ist zweifelhaft, ob noch von einer geringfügigen Erweiterung gesprochen werden kann. Eine geringfügige Erweiterung ist jedenfalls zu verneinen, wenn – wie geboten – die nordöstlich an das Wohnhaus anzubauende Garage mit einer zu überbauenden Fläche von ca. 43,5 m² (6,20 x 7 m) in die Betrachtung einbezogen wird. Das neue Gebäude erhält dann inklusive Garage eine T-Form, die mit der ursprünglichen Form des Altgebäudes nichts mehr gemein hat. Der Zuwachs der überbauten Fläche von 96 m² (Altbestand) auf ca. 188,5 m² (neues Wohngebäude mit angebauter Garage) beträgt dann nahezu das Doppelte (vgl. auch BVerwG, U.v. 23.5.1980 – IV C 84.77 – BauR 1980, 552 = juris Rn. 12; Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2018, § 35 Rn. 164). Bei der Anwendung des § 35 Abs. 4 Satz 2 i.V. mit Satz 3 BauGB ist im Übrigen ausschließlich der Vergleich zwischen dem zu ersetzenden Gebäude einerseits und dem neuen Gebäude andererseits maßgeblich. Die vom Kläger in die Vergleichsberechnung einbezogenen (früheren) landwirtschaftlichen Nutzgebäude bestehen so aber seit Jahrzehnten nicht mehr.

2. Ein übergesetzlicher – unmittelbar auf Art. 14 GG gestützter – aktiver, erweiterter Bestandsschutz, der die mangelnden Voraussetzungen der planungsrechtlichen Zulässigkeit überwinden bzw. einen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung trotz planungsrechtlicher Unzulässigkeit nach § 35 Abs. 2 – 4 BauGB begründen könnte, ist nicht Bestandteil der Rechtsordnung (vgl. BVerwG, B.v. 11.12.1996 – 4 B 231/96 – NVwZ-RR 1997, 521 = juris Rn. 2 m.w.N.; vgl. auch BVerwG, U.v. 12.3.1998 – 4 C 10.97 – BVerwGE 106, 228 = juris Rn. 24 ff.; B.v. 22.5.2007 – 4 B 14.07 – ZfBR 2007, 582 = juris Rn. 9; BayVGH, B.v. 16.3.2017 – 9 ZB 15.948 – BayVBl 2017, 710 = juris Rn. 7; OVG NRW, B.v. 13.6.2016 – 7 A 1029/15 – juris Rn. 22). Der Gesetzgeber hat für den aktiven Bestandsschutz im Außenbereich mit § 35 Abs. 4 BauGB eine abschließende Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG getroffen.

3. Der Senat verkennt nicht, dass die Versagung der Baugenehmigung aufgrund der Verneinung der Voraussetzungen gem. § 35 Abs. 2, Abs. 4 BauGB zu einer auf der Hand liegenden „faktischen“ Ungleichbehandlung des Klägers im Vergleich zu den Eigentümern der nördlich gelegenen Grundstücke führt, denen der Beklagte bis zuletzt im Jahr 2005 trotz Außenbereichslage Wohngebäude genehmigte. Diese genehmigten Bauten stellen eine Fehlentwicklung dar, die im Zeitpunkt der Genehmigungserteilung mit objektivem Recht (§ 35 BauGB) ebenso unvereinbar waren wie heute das – vom Beklagten abgelehnte – klägerische Vorhaben. Insbesondere die Erteilung der vom Landrat persönlich unterzeichneten Baugenehmigung aus dem Jahr 2005 für das auf der FlNr. … errichtete Wohnhaus, die im zeitlichen Zusammenhang mit der Stellung des Bauantrags des Klägers für das streitgegenständliche Vorhaben steht, ist mit Blick auf die Gesetzbindung der Verwaltung (Art. 20 Abs. 3 BauGB) und die bereits am 30. Januar 1990 zum betroffenen Siedlungssplitter ergangene eindeutige Entscheidung des Verwaltungsgerichts (RN 6 K 88.1057) nicht nachvollziehbar. Der Kläger kann sich allerdings nicht mit Erfolg auf diese Bezugsfälle berufen, denn selbst bei anderweit rechtswidrig erteilten Genehmigungen besteht kein Anspruch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung gem. Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV („keine Gleichheit im Unrecht“, vgl. z.B. BVerwG, U.v. 22.3.1972 – IV C 121.68 – BayVBl. 1972, 557 – juris Rn. 27; U.v. 3.6.1977 – IV C 29.75 – DÖV 1977, 830 = juris Rn. 32; BayVGH, B.v. 10.9.2009 – 15 ZB 09.1124 – juris Rn. 11; B.v. 14.7.2015 – 1 ZB 15.154 – juris Rn. 4; B.v. 12.5.2017 – 15 ZB 16.1567 – juris Rn. 26; B.v. 12.5.2017 – 15 ZB 16.1568 – juris Rn. 26; VGH BW, U.v. 30.8.2017 – 8 S 17/16 – NuR 2018, 62 = juris Rn. 56).

4. Die weiteren im Rechtsstreit aufgeworfene Fragen,

– ob das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder Regelungen des Regionalplans widerspricht (vgl. § 35 Abs. 2 i.V. mit § 35 Abs. 3 Satz 1 Nrn. 1, 2 BauGB),

– ob das Vorhaben die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt (vgl. § 35 Abs. 2 i.V. mit § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB),

– ob im Falle einer Genehmigungserteilung mit Blick auf anfallendes Oberflächen- und Niederschlagswasser zu Lasten des Beigeladenen zu 2 das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot verletzt wäre sowie

– ob die Erschließung insbesondere hinsichtlich der Abwasserentsorgung gesichert ist,

sind nicht mehr entscheidungserheblich und müssen daher nicht näher erörtert werden.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Zu den vom Kläger zu tragenden Prozesskosten gehören gemäß § 162 Abs. 3 VwGO nach der Billigkeit auch die in beiden gerichtlichen Instanzen angefallenen außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen zu 2, der sowohl im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht als auch im Berufungsverfahren Sachanträge gestellt und damit in beiden gerichtlichen Instanzen ein Kostenrisiko auf sich genommen hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Die Beigeladene zu 1 hat nur in erster Instanz einen Sachantrag gestellt und sich damit nur insoweit einem Kostenrisiko ausgesetzt; es entspricht mithin der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1 nur insoweit für erstattungsfähig zu erklären. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V. mit §§ 708 ff. ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).