Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 21. Jan. 2015 - 1 CE 14.2460

I. Die zur gemeinsamen Entscheidung verbundenen Beschwerden werden zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller tragen die Kosten der Beschwerdeverfahren als Gesamtschuldner.

III. Der Streitwert wird auf insgesamt 8.000‚- Euro festgesetzt.

Die Beschwerden haben keinen Erfolg.

Die von den Antragstellern innerhalb der gesetzlichen Begründungsfrist dargelegten Gründe‚ auf die sich die Prüfung zu beschränken hat (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO)‚ rechtfertigen keine Änderung der angefochtenen Entscheidungen des Verwaltungsgerichts.

Die Antragsteller haben keinen Anordnungsanspruch glaubhaft gemacht‚ der ihr Begehren‚ die Beitreibung der mit Bescheiden vom 12. August und 30. September 2014 fällig gestellten Zwangsgelder in Höhe von 10.000‚- und 6.000‚- Euro einzustellen‚ stützen könnte. Das Landratsamt hat beide Zwangsgelder zu Recht fällig gestellt, weil die Antragsteller ihrer Unterlassungsverpflichtung aus dem bestandskräftigen Bescheid vom 24. Mai 2012‚ die beiden Räume im Kellergeschoss nicht als Aufenthaltsräume zu nutzen oder nutzen zu lassen‚ trotz entsprechender Androhung von Zwangsgeldern zuwidergehandelt haben; hiervon geht das Verwaltungsgericht in seinen Beschlüssen zu Recht aus (1.). Die Fälligkeitsmitteilungen sind auch nicht verfahrensfehlerhaft erstellt worden (2.).

1. Die in den Bescheiden vom 24. Mai 2012 und 12. August 2014 angedrohten Zwangsgelder können beigetrieben werden‚ weil sich die Zuwiderhandlungen gegen die Nutzungsuntersagung in eindeutiger Weise aus den Feststellungen des Landratsamts im Rahmen seiner Ortsbesichtigungen am 4. August sowie 23. September 2014 ergeben. Ob die Antragsteller zwischenzeitlich ihrer Verpflichtung aus dem Ausgangsbescheid unter dem Druck der im letzten Bescheid vom 30. September 2014 enthaltenen weiteren Zwangsgeldandrohung nachgekommen sind‚ spielt für die Frage‚ ob die Beitreibung der verwirkten Zwangsgelder einzustellen ist‚ keine Rolle. Zwar ist grundsätzlich die Anwendung eines Zwangsmittels einzustellen‚ sobald der Pflichtige seiner Verpflichtung nachkommt (Art. 37 Abs. 4 Satz 1 VwZVG); hat er jedoch einer Unterlassungspflicht zuwidergehandelt‚ deren Erfüllung durch die Androhung eines Zwangsgeldes erreicht werden sollte (Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG)‚ ist das angedrohte Zwangsgeld beizutreiben.

Ohne Bedeutung für die Rechtmäßigkeit der Beitreibung der fällig gestellten Zwangsgelder ist‚ dass die Antragsteller zwischenzeitlich offenbar ein Genehmi-gungsverfahren im Hinblick auf die Nutzung der beiden Kellerräume eingeleitet haben; Gleiches gilt auch für die Frage, ob der zweite Rettungsweg und die Raumhöhe nun den Anforderungen der Bayerischen Bauordnung entsprechen. Unabhängig von den erheblichen Zweifeln an der Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung der Kellerräume ist sie in jedem Fall derzeit formell illegal und daher zu unterbinden.

1.1 Aus der Niederschrift über die Ortsbesichtigung durch Vertreter des Land-ratsamts am 4. August 2014 (Bl. 101 d. Behördenakten) ergibt sich zum einen‚ dass zwar ein Betreten des Gebäudes nicht möglich war, jedoch vom Nachbargrundstück aus Einblick über den Souterrain-Anbau in den Kellerraum Nr. 1 genommen werden konnte; dabei wurde die Überzeugung gewonnen‚ dass dieser Raum zu Wohn-zwecken genutzt wurde. Die beim Ortstermin anwesende Nachbarin hat nochmals gegenüber den Vertretern des Landratsamts bezeugt‚ dass die Räumlichkeit von einer dreiköpfigen Familie bewohnt werde. Die von der Nachbarin am 4. Juni 2014 gefertigten und dem Landratsamt vorliegenden Fotografien bestätigen lediglich die Richtigkeit ihrer Angaben; jedenfalls insoweit bestehen keine Bedenken gegen ihre Heranziehung.

Die Antragsteller dringen mit ihrem Beschwerdevorbringen‚ eine punktuelle Überprüfung belege keinen dauerhaften Wohnaufenthalt bestimmter Personen‚ nicht durch. Die im vorliegenden Fall erhobenen Feststellungen reichen aus‚ um von einer unerlaubten Wohnnutzung der Räumlichkeit im Zeitpunkt der Fälligstellung des Zwangsgeldes und bereits über einen längeren Zeitraum zuvor ausgehen zu können. Sie ergibt sich insbesondere aus der von der Nachbarin am 4. August 2014 erneut gemachten Aussage‚ dass eine dreiköpfige Familie die Räumlichkeit bewohne, sowie aus dem durch das Landratsamt vor Ort gewonnenen Eindruck, der durch eigene Fotos dokumentiert wurde. Der Senat folgt im Übrigen dem Verwaltungsgericht bei seiner Bewertung‚ bei der schemenhaft von hinten erkennbaren weiblichen Person (Bl. 105 d. Behördenakte) handele es sich um eine Küchenarbeit verrichtende Frau, während der Vortrag der Antragsteller unglaubwürdig ist, es könne sich genauso gut um eine Putzfrau gehandelt haben; jedenfalls mit diesem pauschalen Vortrag ist die begründete Annahme des Verwaltungsgerichts nicht zu erschüttern. Im Übrigen hatte die Nachbarin dem Landratsamt schon am 29. Juni 2014 mitgeteilt‚ dass der zu ihrer Grenze hin liegende und gut einsehbare Kellerraum Nr. 1 (Souterrain) mit Einbauküche‚ Doppelbett‚ Fernseher usw. ausgestattet sei und von einer Familie bewohnt werde (Bl. 86 d. Behördenakte).

1.2 Bei der weiteren Ortsbesichtigung am 23. September 2014, in deren Rahmen die Vertreter des Landratsamts das Kellergeschoss betreten, dort den sich als Mieter ausgebenden Herrn B. angetroffen haben und Fotografien anfertigen konnten (vgl. Bl. 139 bis 145 d. Behördenakte), ergibt sich die Wohnnutzung von Kellerraum Nr. 2 in einer Weise‚ die keine vernünftigen Zweifel zulässt und deshalb eine weitere Begründung an dieser Stelle entbehrlich macht; Kellerraum Nr. 1 hingegen war zu diesem Zeitpunkt offenbar unbewohnt‚ weil er umgebaut werden sollte. Den Vortrag der Antragsteller‚ sie würden den von den Vertretern des Landratsamts angetroffenen Herrn B. nicht kennen‚ möglicherweise hätten die regulären Mieter die Kellerräume unerlaubt weiter vermietet‚ jedenfalls sei eine ständige Überprüfung der Verhältnisse im Keller durch die Antragsteller schon wegen der Entfernung ihres Wohnorts Passau zu Karlsfeld nicht möglich‚ sieht der Senat als reine Schutzbehauptungen an. Der Eigentümer eines Gebäudes ist - unabhängig von der Lage seines Wohnorts - im Sinne einer Zustandshaftung dafür verantwortlich‚ dass sich im Rahmen der Nutzung seines Gebäudes keine baurechtswidrigen Zustände ergeben. So hat er insbesondere Sorge dafür zu tragen‚ dass in dem ihm gehörenden Wohngebäude nicht einzelne Räume‚ die nicht als Wohnräume zugelassen sind‚ gleichwohl in dieser Weise genutzt werden. Zu Recht weist das Verwaltungsgericht darauf hin‚ dass die Antragsteller gerade nach Erhalt mehrerer Bescheide mit Zwangsgeldandrohungen ein besonderes Augenmerk darauf legen mussten‚ dass die Kellerräume - egal ob ohne ihre Kenntnis oder sogar gegen ihren Willen - zu Aufenthaltszwecken genutzt wurden und werden; der Umstand‚ dass die Antragsteller angeblich für die beiden Kellerräume Schlüssel an einem bestimmten Ort im Wohngebäude hinterlegt haben (vgl. Begehungsprotokoll vom 5.10.2014‚ Bl. 170 d. Behördenakte)‚ spricht dafür‚ dass sie nicht nur keine Maßnahmen zur Verhinderung einer unerlaubten Wohnnutzung ergriffen, sondern einer solchen sogar Vorschub geleistet haben.

2. Den Beschwerden vermag schließlich auch der Vortrag nicht zum Erfolg zu verhelfen, die Antragsteller hätten vor Versendung der Fälligkeitsmitteilungen umfassend angehört werden müssen‚ insbesondere Möglichkeit zur Stellungnahme zu den ohne ihre Kenntnis von den Nachbarn aufgenommenen und im Verwaltungsverfahren nicht verwertbaren Fotos erhalten müssen; außerdem hätte der Ortstermin am 4. August 2014 nicht ohne Absprache mit ihnen stattfinden dürfen‚ weil ihnen so die Möglichkeit genommen worden sei‚ die Verhältnisse vor Ort „aufklären“ zu können.

Mit diesen auf die Fälligkeitsmitteilungen als Teil des Vollstreckungsverfahrens bezogenen Rügen vermögen die Antragsteller nicht durchzudringen. Eine Fälligkeitsmitteilung ist kein selbständig anfechtbarer Verwaltungsakt; es handelt sich vielmehr um eine Maßnahme in der Zwangsvollstreckung‚ vor dessen Versendung es einer Anhörung nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG nur ausnahmsweise bedarf. Nach den im vorliegenden Fall eindeutigen Feststellungen konnte von einer Anhörung abgesehen werden konnte (vgl. Art. 28 Abs. 2 Nr. 5 BayVwVfG). Die Feststellungen‚ die das Landratsamt bei den beiden Ortsbesichtigungen getroffen hatte‚ erforderten weder die Anwesenheit der Antragsteller noch ihre spätere Anhörung. Sie konnten zusammen mit der Aussage der Nachbarin im Verwaltungsverfahren verwendet werden‚ ohne dass die Antragsteller hierzu hätten Gelegenheit zur Äußerung erhalten müssen. Auf die Einbeziehung der bereits im Juni 2014 von der Nachbarin gefertigten Fotos kam es nicht mehr an‚ da die mündliche Bestätigung einer Wohnnutzung über einen längeren Zeitraum glaubhaft erfolgte und sich mit den eigenen aktuellen Beobachtungen der Mitarbeiter des Landratsamts deckte.

Ein Eingriff in Rechte der Antragsteller liegt auch nicht darin‚ das die Vertreter des Landratsamts bei der zweiten Ortsbesichtigung am 23. September 2014 das Kellergeschoss betreten haben; der dabei anwesende Herr B. war offenbar als Mieter des Antragstellers zu 1 zum Besitze berechtigt und hat weder einer Besichtigung seines Wohnraums noch dem Anfertigen von Fotografien widersprochen. Nach Art. 54 Abs. 2 Satz 4 BayBO sind die mit dem Vollzug der Bayerischen Bauordnung beauftragten Person berechtigt‚ Grundstücke und Anlagen einschließlich der Wohnungen zu betreten; bestehen verlässliche Anhaltspunkte dafür‚ dass bei der Nutzung einer Wohnung gegen die Vorschriften über die Baugenehmigungspflicht verstoßen wird‚ ist das Betreten der entsprechenden Räumlichkeiten unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit zulässig (vgl. Schwarzer/König‚ BayBO‚ 4. Aufl. 2012‚ Art. 54 Rn. 41‚ 42). Um eine derartige Situation handelte es sich um vorliegenden Fall. Die Ermittlungen des Landratsamts vor Fälligstellung der Zwangsgelder entsprachen den Vorgaben des Bayerischen Verwaltungsverfahrens-gesetzes und der Bayerischen Bauordnung.

Die Antragsteller haben die Kosten der Beschwerdeverfahren als Gesamtschuldner zu tragen weil ihre Rechtsmittel erfolglos geblieben sind (§ 154 Abs. 2‚ § 159 Satz 2 VwGO).

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1‚ § 47 Abs. 1 Satz 1‚ § 53 Abs. 2 Nr. 2 und § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 1.7.1 und Nr. 1.5. des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (Beilage 2/2013 zu NVwZ Heft 23/2013).