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Bayerischer Verfassungsgerichtshof Entscheidung, 21. Juni 2016 - Vf. 15-VII-15

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21.06.2016

Bayerischer Verfassungsgerichtshof Entscheidung, 21. Juni 2016 - Vf. 15-VII-15

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bayerischer Verfassungsgerichtshof Entscheidung, 21. Juni 2016 - Vf. 15-VII-15

Gericht

Tenor

Der Antrag wird abgewiesen.

Gründe

I. Gegenstand der Popularklage ist die Frage, ob die Satzung des Marktes Wiesau über die Veränderungssperre im Bereich des aufzustellenden Bebauungsplans „Industriestraße Süd“ vom 4. November 2013 in der Fassung der Verlängerung vom 7. Januar 2016 gegen Normen der Bayerischen Verfassung verstößt.

1. Der Gemeinderat des Marktes Wiesau beschloss in seiner öffentlichen Sitzung vom 22. Oktober 2013 die Aufstellung eines Bebauungsplans der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB für das Gebiet „Industriestraße Süd“. Das Plangebiet befindet sich in einem bisher unbeplanten, nach der Beschlussvorlage derzeit überwiegend durch gewerbliche Nutzungen, jedoch mit sich abzeichnenden Umnutzungstendenzen geprägten Bereich östlich der Industriestraße; im Süden wird das Plangebiet von der Tonwerkstraße begrenzt. Der Geltungsbereich, für den eine Gewerbegebietsfläche gemäß § 8 BauNVO ausgewiesen werden soll, umfasst ca. 1,77 ha. Zum Plangebiet gehört das Grundstück Fl.Nr. 956/2 (Industriestraße 8), auf dem sich ein Gaststätten- und Beherbergungsbetrieb („Faltenbacher Hof“) mit 16 Betten in 10 Zimmern und einer Kegelbahn befindet. Eigentümerin ist die Antragstellerin, die den „Faltenbacher Hof“ als Asylbewerberheim zu vermieten beabsichtigte und mit einer inzwischen zurückgezogenen Bauvoranfrage zur Nutzungsänderung an den Markt herangetreten war.

2. Zur Sicherung der Planung im eingeleiteten Bebauungsplanverfahren „Industriestraße Süd“ wurde in der öffentlichen Sitzung des Marktgemeinderats am 31. Oktober 2013 eine Veränderungssperre mit den aus § 14 Abs. 1 bis 3 BauGB ersichtlichen Rechtswirkungen und Ausnahmen als Satzung beschlossen, am 4. November 2013 ausgefertigt und am 6. November 2013 öffentlich bekannt gemacht. Deren Geltungsbereich umfasst das Gebiet des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans. Am 13. Oktober 2015 beschloss der Marktgemeinderat, die Geltungsdauer der Veränderungssperre nach § 17 Abs. 1 BauGB um ein Jahr zu verlängern. Diese Satzung wurde am 7. Januar 2016 ausgefertigt und am 8. Januar 2016 öffentlich bekannt gemacht; sie trat rückwirkend zum 6. November 2015 in Kraft.

II. Mit ihrer am 6. Oktober 2015 eingegangenen Popularklage begehrt die Antragstellerin festzustellen, dass die Veränderungssperre wegen Verstoßes gegen die Gewährleistung des Eigentumsrechts (Art. 103 Abs. 1 BV) und gegen das Willkürverbot (Art. 118 Abs. 1 BV) nichtig ist. Zur Begründung führt sie aus:

1. Die Veränderungssperre greife unverhältnismäßig in ihr Grundrecht auf Eigentum ein.

a) Fraglich sei bereits, ob die Sperre überhaupt geeignet sei, das für sich genommen legitime Ziel der Sicherung der Bauleitplanung zu erreichen. Denn jedenfalls nach dem Wortlaut der textlichen Festsetzungen solle für das Grundstück der Antragstellerin gar keine Festsetzung getroffen werden, weshalb es auch nichts zu sichern gebe.

b) Jedenfalls sei die Veränderungssperre nicht erforderlich; denn die vom Markt Wiesau angesprochene städtebauliche Entwicklungstendenz sei aktuell nicht erkennbar. Die Antragstellerin habe die Bauvoranfrage zurückgenommen. Außerdem sei die Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB ein weniger einschneidender Eingriff. Mit Blick auf die Geltungsdauer der Veränderungssperre erscheine es auch nicht erforderlich, diese sozusagen auf Vorrat zu beschließen.

c) Zumindest sei die Sperre im Hinblick auf den hohen Wert, den die Bayerische Verfassung der Eigentumsgewährleistung zubillige, nicht angemessen. Gegen den Schutz des Art. 103 Abs. 1 BV könne sich nur eine rechtmäßige Bauleitplanung durchsetzen, die das Eigentümerinteresse angemessen gewichte, indem die abstrakt und konkret analysierten Schutz- und Zweckinteressen gegeneinander abgewogen würden. Dies sei hier aber nicht geschehen. Der Markt spreche in der Begründung des Entwurfs nur von „Plattitüden“. Er benenne nicht einmal, was er verhindern bzw. sichern wolle.

2. Das Willkürverbot sei in mehrfacher Hinsicht verletzt.

a) Es werde Etikettenschwindel betrieben. In der Gemeinde bestehe „nackte Angst“ vor einem Asylbewerberheim, weshalb nicht nur dieses selbst als Anlage für soziale Zwecke ausgeschlossen werde, sondern in geradezu überschießender Tendenz auch Anlagen für kirchliche, kulturelle und gesundheitliche Zwecke erfasst würden. Ein sachlicher Grund, der diese Gleichbehandlung ungleicher Sachverhalte rechtfertigen könne, sei nicht ersichtlich.

b) Es handle sich um eine Verhinderungsplanung. Die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden (§ 1 Abs. 6 Nr. 13 BauGB) seien schon immer, nicht erst seit der gesetzlichen Novelle zum Baugesetzbuch, besonders zu berücksichtigen. Dieses Thema werde nicht einmal angesprochen. Letztlich gehe es dem Markt nur darum, ein ungewolltes Bauvorhaben zu verhindern, ohne wirkliche städtebauliche Zielvorstellungen zu entwickeln, geschweige denn zu steuern. Tatsächlich lasse sich dem Planentwurf keine positive Zielsetzung entnehmen.

III. 1. Der Bayerische Landtag hat sich am Verfahren nicht beteiligt.

2. Die Bayerische Staatsregierung hat auf die Abgabe einer eigenen Äußerung verzichtet.

3. Der Markt Wiesau beantragt die Abweisung der Popularklage. Er hält sie jedenfalls für unbegründet.

a) Zwar schließe die abgelaufene Frist zur verwaltungsgerichtlichen Normenkontrolle, die nur innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Satzung eingeleitet werden könne, die Popularklage nicht generell aus. Gleichwohl bleibe zu prüfen, inwieweit die Popularklage die unbeschränkte Geltendmachung verfassungsrechtlicher Positionen ermögliche. Auch bei einer solchen Klage habe eine Missbrauchskontrolle stattzufinden; denn sie dürfe nicht dazu missbraucht werden, die seitens der Antragstellerin nicht und nicht fristgerecht erfolgte Teilnahme am Planungsprozess auf diesem Weg „quasi über die Hintertür“ wieder zu eröffnen.

b) Jedenfalls schränke die Veränderungssperre die in der Bayerischen Verfassung gewährleisteten Grundrechte nicht verfassungswidrig ein.

aa) Die Planungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans hätten sich von ihrem Beginn an auf das im vorgesehenen Geltungsbereich gelegene Grundstück der Antragstellerin erstreckt. Im Planungsprozess seien durchwegs Festsetzungen für das Grundstück vorgesehen gewesen. Derzeit laute die Festsetzung „GE“ (Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO). Das Aufstellungsverfahren dauere an.

Anders als der Entwurf des Bebauungsplans könne die Veränderungssperre förmliche Festsetzungen nicht treffen.

Die Bauleitplanung sei ebenso wie - zu deren Sicherung - die Veränderungssperre erforderlich. Ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans liege vor; es bestehe eine hinreichend konkretisierte und verdichtete Planungsabsicht. Das ergebe sich aus dem Begründungsentwurf in der Fassung vom 22. Oktober 2013. Der betroffene Bereich sei überwiegend durch gewerbliche Nutzung, aber auch durch teilweise ungenutzte Grundstücksflächen geprägt; er sei für gewerbliche Nutzung besonders wichtig. Im Gegensatz hierzu sei eine Fehlentwicklung dahin festzustellen, dass nicht betriebsbezogene Wohnnutzungen vorhanden seien und sich zu verfestigen drohten. Das sei städtebaulich unerwünscht und bedürfe einer Gegensteuerung. Die bestehende Beherbergungsnutzung auf dem Grundstück der Antragstellerin stelle ebenfalls einen derzeit nicht voll befriedigenden städtebaulichen Zustand dar, den es im Rahmen der Bauleitplanung zu überprüfen und abzuarbeiten gelte. Deswegen sei planerisch steuerndes Eingreifen erforderlich; darin liege auch das Sicherungsbedürfnis für die Veränderungssperre.

Bei städtebaulicher Ordnung und Planung hätten sich Ziele nicht nur und auch nicht primär am Bestand zu orientieren, sondern seien gerade Auslöser für planerisches Eingreifen. Es sei grundsätzlich legitim, den wegen seiner Verkehrsanbindung wichtigen Raum östlich der Bahnlinie für produzierendes Gewerbe zu sichern und gegenläufige Entwicklungen einzudämmen.

Während der bestehende Beherbergungsbetrieb der Antragstellerin als gerade noch im Einklang mit der typischen Funktion eines Gewerbegebiets stehend angesehen werden könne, seien auf Dauer angelegte Wohnnutzungsformen jedenfalls für die Zukunft nicht erwünscht und möglichst zu verhindern. Dabei sei für die Gewerbeentwicklung auch zu berücksichtigen, dass der Nachverdichtung und der Wiedernutzbarmachung von Flächen gegenüber weiterem externen Flächenverbrauch besondere Bedeutung zukomme. Die Unterbringung von Asylbegehrenden und Flüchtlingen sei innerhalb des Marktes nicht nur im „Faltenbacher Hof“ möglich. Aktuell bestünden vor Ort Unterbringungsmöglichkeiten für 55 Personen; der Landkreis sei in der Hilfe für Asylbegehrende sehr aktiv. Gleichwohl seien die Vorstellungen der Antragstellerin in den Planungsprozess einzustellen. Dass „nackte Angst“ vor einem Asylbewerberheim bestehe, sei eine Mutmaßung ins Blaue hinein und liege neben der Sache.

Auch ohne dass der Planungsprozess schon abgeschlossen sei, seien die wesentlichen Grundelemente und Zielvorstellungen des Marktes deutlich erkennbar. Das - von der Antragstellerin nicht genutzte - Beteiligungsverfahren solle die möglichst vollständige Ermittlung des Abwägungsmaterials sicherstellen. Die Sperre gewährleiste, dass während des Aufstellungsprozesses keine die Planung konterkarierende oder gefährdende Veränderung stattfinden könne. Dies sei nicht willkürlich, im Gegenteil werde ein gesetzlich vorgesehenes Instrument zur Sicherung eines Aufstellungsverfahrens für einen Bebauungsplan genutzt. Der vorhandene Planungs- und Steuerungswille widerspreche der Behauptung, es würden „Etikettenschwindel“ und tatsächlich nur eine Verhinderungsplanung betrieben.

IV. Die Zulässigkeit der Popularklage erscheint fraglich.

1. Nach Art. 98 Satz 4 BV, Art. 55 Abs. 1 Satz 1 VfGHG hat der Verfassungsgerichtshof Gesetze und Verordnungen für nichtig zu erklären, die ein Grundrecht der Bayerischen Verfassung verfassungswidrig einschränken. Die Verfassungswidrigkeit kann jedermann durch Beschwerde (Popularklage) geltend machen. Gesetze und Verordnungen im Sinn des Art. 98 Satz 4 BV sind alle Rechtsvorschriften des bayerischen Landesrechts. Auch eine Veränderungssperre, die als gemeindliche Satzung (§ 16 Abs. 1 BauGB) beschlossen wird, kann - wie der Bebauungsplan selbst (ständige Rechtsprechung; vgl. VerfGH vom 9.3.2016 Vf. 17-VII-15 - juris Rn. 19) - Gegenstand einer Popularklage sein (VerfGH vom 27.7.1995 VerfGHE 48, 99/102).

2. Das Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin ist zu bejahen.

Die Popularklage dient dem Schutz der Grundrechte gegenüber Rechtsvorschriften, von denen noch rechtliche Wirkungen ausgehen können. Dies trifft für die gegenständliche Satzung zu. Sie ist am 6. November 2013 in Kraft getreten. Sie wäre zwar, weil die Bauleitplanung noch nicht rechtsverbindlich abgeschlossen ist, spätestens nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft getreten (§ 3 der Satzung sowie § 17 Abs. 1 Sätze 1 und 2, Abs. 5 BauGB). Wegen Verlängerung ihrer Geltungsdauer um ein Jahr ist jedoch von fort- und gegenwärtig noch andauernden Rechtswirkungen auszugehen (vgl. § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB), so dass die Sperre etwaigen Vorhaben in ihrem räumlichen Geltungsbereich weiterhin entgegensteht (§ 2 der Satzung i. V. m. § 14 Abs. 1 BauGB). Auch ein Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO über die Gültigkeit einer Veränderungssperre erledigt sich nicht nach zwei Jahren durch Zeitablauf, wenn die Gemeinde die Geltungsdauer der Sperre verlängert (BVerwG vom 19.2.2004 BVerwGE 120, 138/140).

3. Der Gesichtspunkt der Verwirkung steht der Popularklage nicht entgegen.

Deren Erhebung ist an keine Frist gebunden. Nach den rechtsstaatlichen Grundsätzen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes kann aber die Antragsbefugnis für eine Popularklage durch Verwirkung erlöschen, wenn seit der Möglichkeit ihrer Erhebung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten (Umstandsmoment), die die späte Erhebung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (vgl. VerfGH vom 4.5.2012 VerfGHE 65, 73/80; vom 27.6.2012 VerfGHE 65, 125/130; vom 9.3.2016 - Vf. 17-VII-15 -juris Rn. 24). Dies ist anzunehmen, wenn ein Antragsteller unter Verhältnissen untätig bleibt, unter denen vernünftigerweise etwas zur Wahrung des geltend gemachten Rechts unternommen zu werden pflegt (vgl. BVerfG vom 26.1.1972 BVerfGE 32, 305/308 f.; VerfGH vom 9.3.2016, a. a. O.).

Auch wenn es hier die Antragstellerin als Eigentümerin eines von der Veränderungssperre erfassten Grundstücks unterlassen hat, innerhalb der ihr eröffneten Jahresfrist ein verwaltungsgerichtliches Normenkontrollverfahren (§ 47 VwGO) gegen die beanstandete Satzung einzuleiten, steht dies der verfassungsrechtlichen Kontrolle im Popularklageverfahren nicht entgegen. Die Popularklage dient dem Schutz der Grundrechte als Institution (VerfGH vom 16.3.2016 - Vf. 10-VII-15 - juris Rn. 11 m. w. N.). Unter diesem Gesichtspunkt ist das Versäumnis der Antragstellerin, individuelle Rechtsbehelfe nicht ergriffen oder ausgeschöpft zu haben, bei fortdauernden rechtlichen Wirkungen der Norm nicht ohne Weiteres erheblich. Jedenfalls sind keine etwa aus dem Planungsprozess ableitbaren Umstände erkennbar, die das Zuwarten als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen ließen. Der Markt Wiesau zeigt solche nicht auf. Sie ergeben sich auch nicht daraus, dass die Antragstellerin sich mit eigenen Nutzungsvorstellungen bisher nicht im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 BauGB) in das Planaufstellungsverfahren eingebracht hat.

4. Indessen gehört zu den Voraussetzungen einer Popularklage (vgl. Art. 55 Abs. 1 Satz 2 VfGHG), dass die Antragstellerin substanziiert darlegen muss, inwiefern die angefochtene Rechtsvorschrift nach ihrer Meinung in Widerspruch zu einer Grundrechtsnorm der Bayerischen Verfassung steht (ständige Rechtsprechung; vgl. VerfGH vom 13.8.2008 VerfGHE 61, 205/209 f.; VerfGHE 65, 73/81 f.).

Deshalb ist eine Popularklage unzulässig, wenn die geltend gemachte Verletzung einer Grundrechtsnorm nach Sachlage von vornherein nicht möglich ist, weil deren Schutzbereich durch die angefochtene Vorschrift nicht berührt wird. Den Rügeanforderungen genügt es auch nicht, wenn ein Antragsteller lediglich behauptet, dass die angefochtene Rechtsvorschrift nach seiner Auffassung gegen ein Grundrecht der Bayerischen Verfassung verstößt. Vielmehr muss der Verfassungsgerichtshof anhand von substanziiert bezeichneten Tatsachen und Vorgängen beurteilen können, ob der Schutzbereich der bezeichneten Grundrechtsnorm berührt ist (VerfGHE 61, 205/209 f.; 65, 73/81 ; VerfGH vom 21.3.2016 - Vf. 21-VII-15 -juris Rn. 25).

a) Beim als verletzt gerügten Eigentumsgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 BV ist zu bedenken, dass ihm die Bindungen aus Art. 103 Abs. 2 und Art. 158 Satz 1 BV immanent sind (vgl. VerfGH vom 28.7.1988 VerfGHE 41, 83/91). Eine verfassungswidrige Eigentumsbeschränkung liegt daher nicht vor, wenn der Normgeber in Ausübung seiner Befugnis, die Eigentumsordnung im Dienst des Gemeinwohls festzulegen, den Inhalt des Eigentums allgemeinverbindlich abgrenzt (VerfGHE 41, 83/91 f.; 48, 99/103 f.; VerfGH vom 16.2.2009 VerfGHE 62, 23/28). Deshalb muss hinreichend substanziiert dargelegt werden, dass die beanstandete Norm das Eigentumsrecht in seinem Wesensgehalt antastet und einem Eigentümer unzumutbare, mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht in Einklang stehende Beschränkungen auferlegt.

b) Soweit ein Antragsteller geltend machen will, dass eine kommunale Satzung im Bereich der Bauleitplanung gegen Art. 118 Abs. 1 BV verstößt, reicht es regelmäßig nicht aus, dass er die Sach- und Rechtslage aus seiner Sicht darstellt und bewertet. Er muss seine Rüge vielmehr in Bezug setzen zu den die Normierung tragenden Erwägungen der Gemeinde, wie sie etwa in Sitzungsunterlagen der kommunalen Beschlussgremien dokumentiert sind (vgl. VerfGHE 65, 73/87; VerfGH vom 9.3.2016 - Vf. 17-VII-15 - juris Rn. 27).

c) Ob die Darlegungen der Antragstellerin diesen Anforderungen noch gerecht werden, ist zweifelhaft.

aa) Zwar berührt die angegriffene Satzung das Grundrecht auf Eigentum insofern, als sie baulichen Vorhaben auf dem Grundstück der Antragstellerin derzeit entgegensteht. Hierzu gehören Änderungen wie etwa die Umnutzung ihres Hotels in eine Gemeinschaftsunterkunft für Asylbegehrende (§ 29 Abs. 1 BauGB; vgl. VGH BW vom 7.1.1999 - 5 S 3075/98 - juris Rn. 4; VG München vom 29.4.2014 - M 1 K 13.5722 - juris Rn. 28 f.). Indessen ist eine Veränderungssperre schon nach ihrer Ermächtigungsgrundlage zeitlich begrenzt (§ 17 BauGB) und erlaubt Ausnahmen (§ 14 Abs. 2 und 3 BauGB). Erst bei einer Dauer von länger als vier Jahren sieht die gesetzliche Konzeption die Verpflichtung der Gemeinde zu einer materiellen Entschädigung vor (§ 18 BauGB), was aber nicht bereits den Schluss erlaubt, dass solche Sperren als Enteignung zu beurteilen wären (vgl. BVerfG vom 22.2.1999 NVwZ 1999, 979; Runkel in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 18 Rn. 8 f.). Eine mit dem gesetzlichen Inhalt (§ 14 Abs. 1 BauGB) und der gesetzlichen Dauer (§ 17 BauGB) ergangene Sperre wird allgemein als eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Grundeigentums und deshalb als verfassungsrechtlich unbedenklich angesehen (BVerwG vom 10.9.1976 BVerwGE 51, 121/136; BGH vom 14.12.1978 BGHZ 73, 161; Schrödter/Breuer, BauGB, 8. Aufl. 2015, § 18 Rn. 1; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 14 Rn. 143 m. w. N.). Zudem sind die Anforderungen, die im Zeitpunkt des Erlasses einer Veränderungssperre an die Konkretisierung der zu sichernden Planung zu stellen sind, mit Rücksicht auf die gemeindliche Planungshoheit denkbar gering (vgl. BayVGH vom 30.9.2013 - 9 NE 13.1734 - juris Rn. 23).

Die Antragstellerin beschränkt sich im Wesentlichen auf die Behauptung, der Markt Wiesau täusche eine städtebauliche Entwicklungstendenz nur vor und begnüge sich zur Begründung von Planungsabsichten mit Schlagworten. Hingegen befasst sie sich nicht näher mit den aus den Sitzungsunterlagen des Marktgemeinderats ersichtlichen Erwägungen zur planungsrechtlichen Ausgangssituation und den Zielvorstellungen sowie mit dem Sicherungsbedürfnis als Anlass für eine Veränderungssperre, namentlich dem Umstand, durch ihre Bauvoranfrage dafür selbst einen Anstoß gegeben zu haben. Angesichts des relativ großen Spielraums, den eine Gemeinde bei der Beurteilung hat, ob eine Bauleitplanung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB; VerfGH vom 23.2.2010 VerfGHE 63, 17/23 f.; vom 9.3.2016 - Vf. 17-VII-15 - juris Rn. 35; vgl. aus der fachgerichtlichen Rechtsprechung BVerwG vom 11.5.1999 BauR 1999, 1136 f.) und durch eine Veränderungssperre abgesichert werden muss, ergibt sich allein aus deren Erlass und der damit verbundenen Erhaltung des „status quo“ noch kein relevanter Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum, zumal die von der Antragstellerin vermisste Einstellung und Abwägung öffentlicher und privater Belange (vgl. § 1 Abs. 6 und 7 BauGB) erst dem Planaufstellungsverfahren selbst vorbehalten ist.

bb) Gleichermaßen gilt dies für die behauptete Verletzung des Art. 118 Abs. 1 BV. Denn auf Berücksichtigungsgebote und Abwägungsfehler (§ 1 Abs. 6 und 7 BauGB) kann der Vorwurf ersichtlich nicht gestützt werden, weil es für die Veränderungssperre allein auf ein städtebaulich begründetes Planungsvorhaben mit zu diesem Zeitpunkt „denkbar geringer“ Konkretisierung ankommt (vgl. oben zu aa). Der mit den Schlagworten „Etikettenschwindel“ und „Verhinderungsplanung“ begründete Vorwurf der Willkür lässt eine sachbezogene Auseinandersetzung mit der in den Sitzungsprotokollen des Marktgemeinderats festgehaltenen Begründung zum Beschlussvorschlag über die Veränderungssperre vermissen. Aus dieser Begründung ergibt sich, dass der Markt im Hinblick auf die Schaffung von Rahmenbedingungen für bestehende örtliche Betriebe und künftige Gewerbeansiedlungen, die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung im Sinn einer weitgehend dem Gewerbe vorbehaltenen Nutzung durch Festsetzung eines Gebiets nach § 8 BauNVO und die Erhaltung, auch Unterstützung bisher bestehender konfliktarmer Nutzungen wie des vorhandenen Beherbergungsbetriebs ein Sicherungsbedürfnis dahingehend gesehen hat, dass einer sich abzeichnenden Verfestigung oder Erweiterung betriebsunabhängiger Wohnnutzungen entgegengewirkt werden müsse.

5. Wird indessen von einer in zulässiger Weise erhobenen Popularklage ausgegangen, so überprüft der Verfassungsgerichtshof die angefochtene Regelung anhand aller in Betracht kommenden Normen der Bayerischen Verfassung, auch wenn diese - wie etwa das Rechtsstaatsgebot des Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BV - keine Grundrechte verbürgen (vgl. VerfGHE 65, 125/132; VerfGH vom 9.3.2016 Vf. 17-VII-15 - juris Rn. 29).

V. Die Popularklage ist jedenfalls unbegründet. Die angegriffene Veränderungssperre ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

1. Ein Verstoß gegen das Rechtsstaatsprinzip (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BV) ist nicht gegeben.

a) Prüfungsmaßstab im Popularklageverfahren sind allein die Vorschriften der Bayerischen Verfassung, nicht aber Normen des Bundesrechts. Ein möglicher Verstoß einer landesrechtlichen Norm, wie sie eine gemäß § 16 Abs. 1 BauGB als gemeindliche Satzung zu beschließende Veränderungssperre darstellt, gegen Bundesrecht kann zwar zu einer Verletzung des Rechtsstaatsprinzips führen. Unter dem Blickwinkel des Art. 3 Abs. 1 BV kann der Verfassungsgerichtshof jedoch nicht umfassend prüfen, ob der Normgeber einer landesrechtlichen Regelung -also hier der kommunale Satzungsgeber - die rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen einer bundesrechtlichen Ermächtigung in jeder Hinsicht zutreffend beurteilt und ermittelt und ob er andere bundesrechtliche Vorschriften in ihrer Bedeutung für den Inhalt seiner Regelung richtig eingeschätzt hat. Das Rechtsstaatsprinzip der Bayerischen Verfassung erstreckt seine Schutzwirkung nicht in den Bereich des Bundesrechts mit der Folge, dass jeder formelle oder inhaltliche Verstoß gegen Bundesrecht zugleich als Verletzung der Bayerischen Verfassung anzusehen wäre. Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BV wäre erst dann betroffen, wenn der Markt Wiesau als landesrechtlicher Satzungsgeber offensichtlich den Bereich der Rechtsordnung des Bundes verlassen und Landesrecht eindeutig ohne Rechtsetzungsbefugnis geschaffen hätte. Ein Verstoß gegen das Rechtsstaatsprinzip kann außerdem erst dann angenommen werden, wenn der Widerspruch der erlassenen Norm zum Bundesrecht nicht nur offensichtlich zutage tritt, sondern auch inhaltlich nach seinem Gewicht als schwerwiegender, krasser Eingriff in die Rechtsordnung zu werten ist (ständige Rechtsprechung; vgl. VerfGH vom 13.7.2009 VerfGHE 62, 156/159 f.; VerfGHE 65, 125/132 f.; vom 9.3.2016 - Vf. 17-VII-15 - juris Rn. 32).

b) Solche offensichtlichen und schwerwiegenden Verstöße gegen Bundesrecht weist die angefochtene Veränderungssperre nicht auf.

aa) Die Veränderungssperre verstößt nicht deshalb gegen das Rechtsstaatsprinzip, weil das in ihrem räumlichen Geltungsbereich liegende Grundstück der Antragstellerin nicht von dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan erfasst würde. Vielmehr erstreckt sich die geplante Festsetzung als Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) nach dem Aufstellungsbeschluss vom 22. Oktober 2013 auf das Grundstück Fl.Nr. 956/2. Soweit die textlichen Festsetzungen des zugleich gebilligten Planentwurfs (Teil B 4.1.1) das Grundstück der Antragstellerin nicht mit seiner (zutreffenden) Flurnummer bezeichnen, ist dies schon im Hinblick auf den noch in der Aufstellung befindlichen Bauleitplan kein Mangel, der die städtebaulichen Absichten des Marktes infrage stellen und der erlassenen Veränderungssperre die Grundlage entziehen könnte.

bb) Es ist auch nicht offensichtlich, dass der Veränderungssperre deshalb die Rechtsgrundlage fehlen würde, weil ein Mindestmaß an zu sichernder Planung nicht erkennbar wäre. Im Anfangsstadium der Planung muss sich nur ansatzweise ersehen lassen, was Inhalt des zukünftigen Bebauungsplans sein soll. Dazu genügt es, dass die Ziele und Zwecke der Planung sowie diejenigen Elemente, welche die Nutzung im Wesentlichen bestimmen, beim Erlass der Sperre erkennbar sind (BVerwG vom 15.8.2000 - 4 BN 35.00 - juris Rn. 3). Als bereits ausreichend erachtet die fachgerichtliche Rechtsprechung eine Aussage zur Art der baulichen Nutzung (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 14 Rn. 45), sei es nach Gebietstyp entsprechend der Baunutzungsverordnung (BVerwG vom 15.8.2000 - 4 BN 35.00 - juris Rn. 3), sei es nach gemäß § 9 Abs. 1 BauGB festsetzbaren Nutzungen (vgl. BVerwG vom 19.2.2004 NVwZ 2004, 984/985). Hier lag im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre bereits ein Beschluss über die Festsetzung als Gewerbegebiet vor. Zudem konkretisierte sich der Inhalt des zukünftigen Bebauungsplans durch einen ausgearbeiteten Planentwurf. Somit fehlen hinreichende Anhaltspunkte, dass der Markt den dargestellten Anforderungen nicht genügt hätte.

cc) Die Veränderungssperre verstößt nicht deshalb gegen das Rechtsstaatsprinzip, weil sie offensichtlich der Sicherung einer reinen Negativplanung dienen und es deshalb an der Erforderlichkeit der Bauleitplanung (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) fehlen würde.

In diesem Sinn nicht erforderlich sind nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Davon ist auszugehen, wenn eine planerische Festsetzung lediglich dazu dient, private Interessen zu befriedigen, oder eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (vgl. BVerwG BauR 1999, 1136/1137; vom 15.3.2012 BauR 2012, 1067). Dies ist nicht bereits dann der Fall, wenn der Hauptzweck der Festsetzungen in der Verhinderung bestimmter städtebaulich relevanter Nutzungen besteht. Mit der Bauleitplanung können grundsätzlich auch städtebauliche Ziele verfolgt werden, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen Situation zielen. Als „Negativplanung“ unzulässig sind nur solche Festsetzungen, die nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprechen, sondern nur vorgeschoben sind, um eine andere Nutzung zu verhindern (BVerwG BauR 2012, 1067; BayVGH vom 9.10.2012 - 15 N 11.1857 - juris Rn. 23, 28).

Dafür sind hier keine Anhaltspunkte erkennbar. Nach den beigezogenen Planungsunterlagen verfolgt der Markt das Ziel, durch die Schaffung planerischer Rahmenbedingungen für bestehende örtliche Betriebe und künftige Gewerbeansiedlungen einen weiteren Verlust von Arbeitsplätzen sowie Abwanderungstendenzen zu verhindern. Dazu soll im Plangebiet einer Zunahme von Wohnnutzung und von Gewerbetrieben mit wohngeprägten Anlagen für soziale Zwecke im Hinblick auf das öffentliche Interesse am Erhalt des bereits bestehenden faktischen Gewerbegebiets entgegengetreten werden. Als ein weiteres Planungsziel ist festgehalten, den Beherbergungsbetrieb der Antragstellerin in seiner weit überwiegenden Pensionsnutzung zur Unterkunft von Geschäftsreisenden, Schülern, Monteuren und Arbeitern zu erhalten und zu unterstützen.

Dass mit diesen Zielsetzungen keine positiven Vorstellungen über den Inhalt des künftigen Bebauungsplans entwickelt wären, lässt sich nicht behaupten. Darauf, ob das Planungskonzept konkret auch in dieser Form umsetzbar ist, kommt es an dieser Stelle nicht an. Das von der Antragstellerin vorgelegte Schreiben des ersten Bürgermeisters vom 9. April 2014 an die Oberste Baubehörde, in dem die Aufstellung des Bebauungsplans „als Gewerbegebiet“ und die damit einhergehende Veränderungssperre als Maßnahme zum Schutz der vorhandenen gewerblich genutzten Flächen vor einem „Umkippen“ in überwiegende Wohnnutzung sowie zum Erhalt des bestehenden Beherbergungsbetriebs als gewerbliche Nutzung gerechtfertigt wird, lässt auch in seinem Bezug zur beabsichtigten Umwandlung des Hotels in ein Asylbewerberheim keinen Schluss auf die Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit der Planung zu (vgl. BVerwG vom 18.12.1990 BayVBl 1991, 280/281).

dd) An der Erforderlichkeit der Planung und damit an der Geeignetheit einer Veränderungssperre als Sicherungsmittel würde es auch fehlen, wenn das mit dem Aufstellungsbeschluss beabsichtigte Planungsziel im Weg planerischer Festsetzung nicht erreicht werden könnte (BVerwG vom 15.8.2000 - 4 BN 35.00 - juris Rn. 4; vom 16.12.1988 BVerwGE 81, 111). Dass der derzeitige Planungsstand solches erkennen ließe, ist jedenfalls nicht offensichtlich.

Die beabsichtigte Festsetzung als Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) erlaubt, anders als Wohnungs- und wohnähnliche Nutzungen, namentlich auch solche Nutzungsformen wie die als Beherbergungsbetrieb (Hotel) oder als Schank- und Speisewirtschaft (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 8 BauNVO Rn. 24). Dass das ortsabgewandt östlich eines Bahnareals gelegene Plangebiet in seiner beschriebenen aktuellen Struktur mit überwiegend gewerblichen Nutzungen, einzelnen vorhandenen Wohnnutzungen und einem Beherbergungsbetrieb überhaupt nicht geeignet wäre, dort in absehbarer Zeit die formulierten Planungsziele umzusetzen, liegt jedenfalls nicht auf der Hand. Es kann zwar unterstellt werden, dass die vorhandene Bebauungsstruktur nicht unmittelbar auf die Einordnung als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO schließen lässt (Stellungnahme der Baubehörde des Landratsamts Tirschenreuth vom 30. Januar 2015 als Träger öffentlicher Belange). Daraus ist aber nicht schon zu folgern, eine Entwicklung des Bereichs als Gewerbegebiet sei ausgeschlossen.

ee) Die Veränderungssperre verstößt auch nicht deswegen gegen Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BV, weil sie eine Planung absichert, mit der über die Gewerbegebietsfestsetzung hinaus Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke generell ausgeschlossen werden sollen, obwohl solche Anlagen nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO im Gewerbegebiet ausnahmsweise zugelassen werden können. Die Befugnis des Marktes zu einer entsprechenden Festsetzung ergibt sich aus § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO. Im Planentwurf wird die beabsichtigte Festsetzung mit möglichen zukünftigen Konflikten begründet, weil sich wohnähnliche Unterbringungsformen - wie etwa nach der Äußerung eines Grundeigentümers eine Wohnnutzung mit Pflegekindern - in zunehmendem Umfang abzeichneten. Daher sei die Entwicklung von untereinander unverträglichen Nutzungen und darüber hinaus zu befürchten, dass ein „Umkippen“ der tatsächlichen und städtebaulich gewollten gewerblichen Nutzung hin zu überwiegend wohnähnlichen Nutzungsformen stattfinde. Dass nach Bundesrecht insoweit differenzierte Überlegungen zu einer etwaigen „Feingliederung“ anzustellen sind (vgl. § 1 Abs. 9 BauNVO; BayVGH vom 30.10.2014 - 1 N 13.2273 - juris Rn. 19 ff.), lässt nicht schon für die den Planungsprozess absichernde Veränderungssperre jeden sachlichen Grund entfallen. Sollte daher die Planung mit dem beabsichtigten Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke, zu denen Asylbewerberunterkünfte gehören, wegen des zugleich vorgesehenen Ausschlusses auch von Anlagen für kirchliche, kulturelle und gesundheitliche Zwecke über das eigentlich verfolgte Ziel „hinausschießen“ und damit in ihrer Abwägung fehlerhaft sein (vgl. BayVGH vom 30.10.2014 - 1 N 13.2273 - juris Rn. 20 m. w. N.), so erlaubt dies wegen des noch offenen Planungsprozesses nicht die Einschätzung, dass die erlassene Veränderungssperre krass und offensichtlich im Widerspruch zum bundesrechtlichen Planungsrecht steht.

ff) Mit dem einzelfallbezogenen Instrument der Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB musste sich der Markt Wiesau nicht begnügen. Die Gemeinde darf vielmehr nach Erforderlichkeitsgesichtspunkten entscheiden, ob die Zurückstellung einzelner Baugesuche zur Sicherung der Planung ausreicht oder ob sie eine weiterreichende Veränderungssperre erlässt (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 14 Rn. 16). Denn durch § 15 BauGB sollen nicht die Möglichkeiten einer effizienten Planungssicherung durch Erlass einer Veränderungssperre eingeschränkt werden (OVG SH vom 16.6.1982 NJW 1984, 1776/1777; Stock, a. a. O.). Selbst wenn eine Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB möglich wäre, steht die Erforderlichkeit der Veränderungssperre allenfalls in besonders gelagerten Ausnahmefällen infrage (Stock, a. a. O.).

Derartige Besonderheiten zeigt die Antragstellerin nicht auf. Sie liegen nach dem vom Verfassungsgerichtshof anzulegenden Prüfungsmaßstab nicht schon darin begründet, dass für das Planungsgebiet nur die Antragstellerin eine inzwischen wieder zurückgenommene Bauvoranfrage gestellt hatte. Vielmehr hält die Beschlussvorlage fest, dass eine den Zielen des Marktes entgegenlaufende städtebauliche Entwicklungstendenz erkennbar sei. Wegen beabsichtigter Wohnnutzung und Nutzung von Gewerbetrieben mit wohngeprägten Anlagen für soziale Zwecke sei planerisches Eingreifen im Hinblick auf das öffentliche Interesse am Erhalt des bereits bestehenden faktischen Gewerbegebiets notwendig. Ohne entsprechende Sicherung durch die mit der Planaufstellung verbundene Veränderungssperre bestünde die Gefahr, dass im unbeplanten Gebiet Nutzungsänderungen genehmigt würden, die eine bauleitplanerische Steuerung der zulässigen Nutzungsarten und die Sicherung der bestehenden Nutzungen entsprechend den städtebaulichen Zielvorstellungen unmöglich werden ließen. Eines der Planungsziele sei es auch, den Beherbergungsbetrieb der Antragstellerin in seiner weit überwiegenden Pensionsnutzung zur Unterkunft von Geschäftsreisenden, Schülern, Monteuren und Arbeitern zu erhalten und zu unterstützen.

Ein derartiges Interesse an der Erhaltung des „status quo“ rechtfertigt aber als Sicherungsmittel das umfassendere Instrument der Veränderungssperre (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 14 Rn. 17), deren Erlass zudem nur von einer abstrakten Gefährdung der Planungsziele abhängt (Stock, a. a. O., § 14 Rn. 19). Namentlich sind Veränderungssperren nicht deshalb unzulässig, weil der kommunale Satzungsgeber auf eine Bauanfrage hin das Vorhaben verhindern will, also der Anstoß für das Einleitungsverfahren nicht von ihm, sondern von außen kommt (BVerwGE 120, 138/143 f.; BVerwG NVwZ 2004, 984/985; Stock, a. a. O., § 14 Rn. 64 f.).

2. Die Veränderungssperre verstößt nicht gegen Art. 118 Abs. 1 BV.

Der Gleichheitssatz verbietet Willkür. In seinem klassischen Gehalt verbietet er, gleiche Sachverhalte in willkürlicher Weise ungleich und ungleiche Sachverhalte in willkürlicher Weise gleich zu behandeln. Davon zu unterscheiden ist das allgemeine Willkürverbot, das der Durchsetzung der materiellen Gerechtigkeit auch dort dient, wo es nicht um die Beurteilung konkreter Vergleichspaare oder die ausnahmslose Einhaltung eines einheitlichen Regelungssystems geht. Willkürlich in diesem Sinn sind Normen, wenn die äußersten Grenzen des normgeberischen Ermessens überschritten sind, für die getroffene Regelung also jeder sachlich einleuchtende Grund fehlt (vgl. VerfGH vom 23.10.2008 VerfGHE 61, 248/257; vom 13.9.2012 VerfGHE 65, 152/160).

a) Unter dem Aspekt des allgemeinen Willkürverbots kann es auf sich beruhen, ob und in welcher Form die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 13 BauGB i. d. F. des Gesetzes über Maßnahmen im Bauplanungsrecht zur Erleichterung der Unterbringung von Flüchtlingen vom 20. November 2014, BGBl I S. 1748) in die der Veränderungssperre zugrunde liegenden Überlegungen einfließen müssen. Die Berücksichtigung der einzelnen Belange ist Sache des weiteren Planaufstellungsverfahrens. Für das Ziel des Satzungsgebers, im Plangebiet als zukünftigem Gewerbegebiet wohnähnliche Nutzungsformen und namentlich solche wie die der Wohnheimnutzung für Asylbegehrende zu unterbinden, fehlt nicht schlechterdings jeder sachliche Grund. Der Markt hat in diesem Zusammenhang auch unwidersprochen dargelegt, dass seine örtliche Bauleitplanung durchaus Raum für entsprechende Unterbringungsmöglichkeiten bietet.

b) In seiner Ausprägung als Verbot der Gleichbehandlung ungleicher Sachverhalte ist Art. 118 Abs. 1 BV nicht deshalb verletzt, weil die Veränderungssperre zur Sicherung einer Planung dient, die neben dem Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke gleichermaßen einen Ausschluss von Anlagen für kirchliche, kulturelle und gesundheitliche Zwecke (vgl. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) vorsieht. Hierzu wird auf die Ausführungen unter V. 1. b) ee) Bezug genommen.

3. Das Eigentumsrecht (Art. 103 Abs. 1 BV) ist nicht verletzt.

Das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt gekennzeichnet durch Privatnützigkeit und durch die grundsätzlich gegebene Verfügungsbefugnis des Eigentümers. Dem Eigentumsgrundrecht sind die Bindungen aus Art. 103 Abs. 2 und Art. 158 Satz 1 BV immanent. Eine verfassungswidrige Eigentumsbeschränkung liegt nicht vor, wenn der Normgeber im Interesse des Gemeinwohls den Inhalt des Eigentums allgemeinverbindlich abgrenzt. Er darf dabei allerdings das Eigentumsrecht in seinem Wesensgehalt nicht antasten und dem Eigentümer keine unzumutbaren, mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht in Einklang stehenden Beschränkungen auferlegen. Die Eigentumsgarantie ist nur bei schweren und unzumutbaren Beeinträchtigungen verletzt. Es kommt darauf an, ob der Betroffene an der funktionsgerechten Verwendung seines Eigentums gehindert wird, das heißt, ob die vorhandene Möglichkeit der Nutzung, wie sie nach den Gegebenheiten der örtlichen Lage und der Beschaffenheit des Grundstücks besteht, genommen oder wesentlich beeinträchtigt wird. Die Beurteilung, ob ein Rechtsvorgang eine verfassungswidrige Eigentumsbeschränkung darstellt, setzt einen Vergleich der rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse vor dem Eingriff mit denen nach dem Eingriff voraus (ständige Rechtsprechung; vgl. VerfGH vom 20.11.2003 VerfGHE 56, 178/188 ff.; vom 22.4.2005 VerfGHE 58, 94/98; vom 29.1.2008 VerfGHE 61, 9/12).

Auch wenn Veränderungssperren nach § 14 BauGB allgemein als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Grundeigentums anzusehen sind (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 14 Rn. 143 m. w. N.; siehe oben unter IV. 4. c) aa), gebietet die Eigentumsgewährleistung ein Mindestmaß an (Ziel-)Konkretisierung der beabsichtigten Planung. Denn Art. 103 Abs. 1 BV lässt es nicht zu, dass die Entwicklung eines Grundstücks für einen nicht unbeträchtlichen Zeitraum gestoppt wird, obgleich für den Betroffenen nicht zu erkennen ist, was mit der Sperre erreicht werden soll (BVerwG vom 20.10.1978 NJW 1979, 2577; NVwZ 2004, 984/985).

62 Hier ist die der angegriffenen Veränderungssperre zugrunde liegende Planung ausreichend konkretisiert; es ist auch nicht offensichtlich, dass eine Umsetzung unmöglich wäre; auf die Ausführungen unter V. 1. b) bb) bis ee) wird verwiesen. Namentlich sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die von der Antragstellerin für ihr Grundstück gewünschte Nutzungsänderung in der durch die umliegende Siedlungsstruktur geprägten Grundstückslage eine funktionsgerechte Verwendung des Eigentums bilden würde und die für eine Gewerbegebietsfestsetzung sprechenden Gemeinwohlbelange den Ausschluss der avisierten Nutzung nicht rechtfertigen könnten. Daher wird die Antragstellerin dadurch, dass sie auf ihrem derzeit als Beherbergungsbetrieb genutzten Grundstück in den von der Sperre vorgegebenen zeitlichen Schranken keine Unterkunft für Asylbegehrende betreiben darf, nicht schwer und unzumutbar in ihrem Eigentumsrecht beeinträchtigt.

VI. Das Verfahren ist kostenfrei (Art. 27 Abs. 1 Satz 1 VfGHG).

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bayerischer Verfassungsgerichtshof Entscheidung, 21. Juni 2016 - Vf. 15-VII-15

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Referenzen - Gesetze

Bayerischer Verfassungsgerichtshof Entscheidung, 21. Juni 2016 - Vf. 15-VII-15 zitiert 16 §§.

Lastenausgleichsgesetz - LAG

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

BauGB

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten. (2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und d

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit 1. von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 de

Baunutzungsverordnung - BauNVO

(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden: 1. die Art und das Maß der baulichen Nutzung;2. die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;2a. vom

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als 1.Wohnbauflächen(W)2.gemischte Bauflächen(M)3.gewerbliche Bauflächen(G)4.Sonderbauflächen

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. (2) Zulässig sind1.Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder W

(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30

(1) Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass 1. Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgefüh

(1) Die Veränderungssperre tritt nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft. Auf die Zweijahresfrist ist der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Absatz 1 abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Die Gemeinde kann die Frist

(1) Die Veränderungssperre wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen. (2) Die Gemeinde hat die Veränderungssperre ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Veränderungssperre beschlossen worden ist; § 10 Ab

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Bayerischer Verfassungsgerichtshof Entscheidung, 21. Juni 2016 - Vf. 15-VII-15 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).

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bei uns veröffentlicht am 30.10.2014

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Tenor I. Die textliche Festsetzung C) 01. b) der 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 „Panorama Park“ ist unwirksam, soweit mit ihr „Anlagen für soziale Zwecke (z. B. Sammelunterkünfte für Asylbewerber, Aus- und

bei uns veröffentlicht am 29.04.2014

Verwaltungsgericht München

Tenor I. Es wird festgestellt, dass die Nutzung des Gebäudes ...-straße 16 in ... als Asylbewerberwohnheim der Baugenehmigungspflicht unterliegt. II. Der Beklagte und die Beigeladene haben die Kosten des Verfahrens jeweils zu

Referenzen

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 14 Veränderungssperre

1.: Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2.: erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

(2) Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

(3) Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

(4) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Veränderungssperre nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 17 Geltungsdauer der Veränderungssperre

(2) Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern.

(3) Die Gemeinde kann eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestehen.

(4) Die Veränderungssperre ist vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlass weggefallen sind.

(5) Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

(6) Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets oder des städtebaulichen Entwicklungsbereichs tritt eine bestehende Veränderungssperre nach § 14 außer Kraft. Dies gilt nicht, wenn in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 ausgeschlossen ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 15 Zurückstellung von Baugesuchen

(1) Wird eine Veränderungssperre nach § 14 nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten, hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wird auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen. Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich.

(2) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Zurückstellung von Baugesuchen nicht anzuwenden; mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets oder des städtebaulichen Entwicklungsbereichs wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs nach Absatz 1 unwirksam.

(3) Auf Antrag der Gemeinde hat die Baugenehmigungsbehörde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 35 Absatz 1 Nummer 2 bis 6 für einen Zeitraum bis zu längstens einem Jahr nach Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs auszusetzen, wenn die Gemeinde beschlossen hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen, mit dem die Rechtswirkungen des § 35 Absatz 3 Satz 3 erreicht werden sollen, und zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Auf diesen Zeitraum ist die Zeit zwischen dem Eingang des Baugesuchs bei der zuständigen Behörde bis zur Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs nicht anzurechnen, soweit der Zeitraum für die Bearbeitung des Baugesuchs erforderlich ist. Der Antrag der Gemeinde nach Satz 1 ist nur innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Gemeinde in einem Verwaltungsverfahren von dem Bauvorhaben förmlich Kenntnis erhalten hat, zulässig. Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung nach Satz 1 um höchstens ein weiteres Jahr aussetzen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,

3.

die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 16 Beschluss über die Veränderungssperre

(1) Die Veränderungssperre wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen.

(2) Die Gemeinde hat die Veränderungssperre ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Veränderungssperre beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 17 Geltungsdauer der Veränderungssperre

(2) Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern.

(3) Die Gemeinde kann eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestehen.

(4) Die Veränderungssperre ist vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlass weggefallen sind.

(5) Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 14 Veränderungssperre

1.: Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2.: erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 47

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1.: von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
2.: von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.

(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.

(2a) (weggefallen)

(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.

(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.

(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.

(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 3 Beteiligung der Öffentlichkeit

(1) Die Öffentlichkeit ist möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten; ihr ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Auch Kinder und Jugendliche sind Teil der Öffentlichkeit im Sinne des Satzes 1. Von der Unterrichtung und Erörterung kann abgesehen werden, wenn

1.: ein Bebauungsplan aufgestellt oder aufgehoben wird und sich dies auf das Plangebiet und die Nachbargebiete nicht oder nur unwesentlich auswirkt oder
2.: die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind.

An die Unterrichtung und Erörterung schließt sich das Verfahren nach Absatz 2 auch an, wenn die Erörterung zu einer Änderung der Planung führt.

(2) Die Entwürfe der Bauleitpläne sind mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats, mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet zu veröffentlichen. Zusätzlich zur Veröffentlichung im Internet nach Satz 1 sind eine oder mehrere andere leicht zu erreichende Zugangsmöglichkeiten, etwa durch öffentlich zugängliche Lesegeräte oder durch eine öffentliche Auslegung der in Satz 1 genannten Unterlagen, zur Verfügung zu stellen. Die nach § 4 Absatz 2 Beteiligten sollen von der Veröffentlichung im Internet auf elektronischem Weg benachrichtigt werden. Die Internetseite oder Internetadresse, unter der die in Satz 1 genannten Unterlagen eingesehen werden können, die Dauer der Veröffentlichungsfrist sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sind vor Beginn der Veröffentlichungsfrist ortsüblich bekannt zu machen; in der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen,

1.: dass Stellungnahmen während der Dauer der Veröffentlichungsfrist abgegeben werden können,
2.: dass Stellungnahmen elektronisch übermittelt werden sollen, bei Bedarf aber auch auf anderem Weg abgegeben werden können,
3.: dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können und
4.: welche anderen leicht zu erreichenden Zugangsmöglichkeiten nach Satz 2 bestehen.

Der Inhalt der Bekanntmachung ist zusätzlich in das Internet einzustellen; die nach Satz 1 zu veröffentlichenden Unterlagen und der Inhalt der Bekanntmachung sind über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen. Die fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen sind zu prüfen; das Ergebnis ist mitzuteilen. Haben mehr als 50 Personen Stellungnahmen mit im Wesentlichen gleichem Inhalt abgegeben, kann die Mitteilung dadurch ersetzt werden, dass diesen Personen die Einsicht in das Ergebnis ermöglicht wird; die Stelle, bei der das Ergebnis der Prüfung während der Dienststunden eingesehen werden kann, ist ortsüblich und über das Internet bekannt zu machen. Bei der Vorlage der Bauleitpläne nach § 6 oder § 10 Absatz 2 sind die nicht berücksichtigten Stellungnahmen mit einer Stellungnahme der Gemeinde beizufügen.

(3) Bei Flächennutzungsplänen ist ergänzend zu dem Hinweis nach Absatz 2 Satz 4 zweiter Halbsatz darauf hinzuweisen, dass eine Vereinigung im Sinne des § 4 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes in einem Rechtsbehelfsverfahren nach § 7 Absatz 2 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes gemäß § 7 Absatz 3 Satz 1 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes mit allen Einwendungen ausgeschlossen ist, die sie im Rahmen der Veröffentlichungsfrist nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können.

Baugesetzbuch - BBauG | § 29 Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

Verwaltungsgericht München Urteil, 29. Apr. 2014 - M 1 K 13.5722

Tenor

Es wird festgestellt, dass die Nutzung des Gebäudes ...-straße 16 in ... als Asylbewerberwohnheim der Baugenehmigungspflicht unterliegt.

II.

Der Beklagte und die Beigeladene haben die Kosten des Verfahrens jeweils zur Hälfte zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kostengläubigerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin, eine Gemeinde, begehrt die Feststellung, dass die Nutzung eines in ihrem Gebiet gelegenen Anwesens als Asylbewerberunterkunft baugenehmigungspflichtig ist.

Das Landratsamt ... (i. F. Landratsamt) erteilte der Beigeladenen, die damals unter der Bezeichnung Eigentümergesellschaft Tennis- und Sporthotel auftrat, mit Bescheid vom 21. Dezember 1987 eine Baugenehmigung für den Neubau eines Tennis- und Sporthotels mit insgesamt 41 Appartements in der ...-straße 16 in ... Eine Tekturbaugenehmigung vom 16. Januar 1990 ließ die Auflösung von sieben Appartements im Erdgeschoss und an deren Stelle den Einbau eines Club- und eines Konferenzraumes zu. Mit Bescheid vom 28. September 1993 wurden der Ausbau des Dachgeschosses für Schulungsräume und der Anbau eines Speisesaales mit Küchentrakt an das Gebäude baurechtlich genehmigt. Weiter erteilte das Landratsamt mit Bescheid vom 2. Juli 1996 die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung in ein Kur- und Erholungsheim. Dazu sollten unter anderem der Konferenzraum im Erdgeschoss in Arztzimmer, Sekretariat, Labor und Schwesternzimmer sowie die Schulungsräume im Dachgeschoss in Kinderlandräume umgeändert und die vorhandene Schallschutzwand erhöht und erweitert werden. Eine Betriebsbeschreibung für das Kur- und Erholungsheim existiert nicht. Nach einer Stellungnahme des Staatlichen Gesundheitsamtes Bad R. vom 7. März 1995 ist eine Vorsorgeeinrichtung anzunehmen, was heiße, dass bei den aufgenommenen Müttern und Kindern keine Krankheiten vorlägen und sie lediglich zur Erholung aufgenommen würden. Eine weitere Baugenehmigung vom 29. Dezember 2005 ließ die Änderung des ehemaligen Konferenzraumes im Erdgeschoss in vier Aufenthaltsräume sowie die Anlage eines Kühlraumes im Untergeschoss und den Ersatz von Kinderlandräumen im Dachgeschoss durch Wohnräume zu.

Der ursprünglich für das Gebiet bestehende Bebauungsplan hatte ein „Sondergebiet Tennishotel“ vorgesehen. Diese Festsetzung wurde in der 8. Änderung des Bebauungsplans „Panoramapark“ in Gewerbegebiet geändert, in dem soziale Einrichtungen ausdrücklich ausgeschlossen sind. Gegen die Änderung des Bebauungsplans ist derzeit ein Normenkontrollverfahren beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof anhängig.

Im Jahr 2013 äußerte die Regierung von Oberbayern, dass die Nutzung des Gebäudes als Asylbewerberunterkunft beabsichtigt sei. Nach einem Schreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern - Oberste Baubehörde - vom 1. August 2013 an die Regierungen stelle die Nutzung von Beherbergungsstätten durch Asylbewerber keine baurechtliche Nutzungsänderung dar, solange die Beherbergungsstätte das typische Gepräge eines Beherbergungsbetriebs nicht verliere; maßgeblich sei der im Einzelfalls zu bestimmende Gesamteindruck des Gebäudes. Auf der Grundlage dieses Schreibens geht das Landratsamt nach einem Aktenvermerk vom 8. Oktober 2013 davon aus, dass eine Baugenehmigung nicht erforderlich sei.

Am 16. Dezember 2013 erhob die Klägerin Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München letztendlich mit dem Antrag,

festzustellen, dass die Einrichtung einer Asylbewerberunterkunft im Anwesen ...-straße 16 in ... baugenehmigungspflichtig ist.

Sie trägt zur Begründung vor, die Klagebefugnis sei zu bejahen, weil bei einem verfahrensfreien Vorhaben das Einvernehmenserfordernis entfalle. Mit der Feststellungsklage werde nicht gegen den Subsidiaritätsgrundsatz verstoßen, weil bei einer Verpflichtungsklage auf bauaufsichtliches Einschreiten die Genehmigungspflichtigkeit nur als Vorfrage erörtert würde. Da bereits die erste Einweisung von Asylbewerbern stattgefunden habe, liege auch kein vorbeugendes Begehren vor. Die Nutzung als Asylbewerberwohnheim sei nicht mehr von der am 21. Dezember 1987 und am 29. Dezember 2005 erteilten Genehmigung als „Tennis- und Sporthotel“ umfasst und damit baugenehmigungspflichtig. Asylbewerber hätten keinen entgeltlichen Beherbergungsvertrag und blieben im Regelfall nicht nur vorübergehend, sondern länger als sechs Wochen. Ein Asylbewerberwohnheim sei bauplanungsrechtlich als Wohnnutzung oder soziale Einrichtung zu qualifizieren. Jedenfalls seien beide Nutzungen nach der 8. Änderung des Bebauungsplans „P.-park“ nicht genehmigungsfähig.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er führt aus, die Feststellungsklage sei bereits unzulässig, weil das Klageziel mit einem Verpflichtungsbegehren besser erreichbar wäre. Außerdem fehle für eine Klage vor Aufnahme der Nutzung das erforderliche qualifizierte Rechtschutzbedürfnis. Ferner entspringe aus dem das Genehmigungserfordernis regelnden Bauordnungsrecht keine Rechtsposition der Klägerin. Der Klageerhebung durch den Ersten Bürgermeister liege kein Gemeinderatsbeschluss zugrunde. Die Bebauungsplanänderung sei unwirksam.

Die Beigeladene beantragt ebenfalls,

die Klage abzuweisen.

Sie führt aus, die Nutzung als Asylbewerberwohnheim stelle keine Nutzungsänderung dar, so dass eine Baugenehmigung nicht erforderlich sei. Das Gebäude sei als sogenanntes Appartement-Hotel genehmigt worden; die Appartements mit Garderobenbereich und eigenem Bad hätten wochen- bis monatsweise an die Gäste vermietet werden sollen. Zuletzt habe sich die Verweildauer auf mehrere Monate eingependelt. Auch die Unterbringung der Asylbewerber erfolge in den möblierten Appartements, die Gemeinschaftsräume blieben erhalten. Die Verweildauer der Asylbewerber sei begrenzt auf die Zeit des Asylverfahrens, die nach dem Bestreben der Bayerischen Staatsregierung auf drei Monate verkürzt werden solle. In jedem Fall sei die Änderung verfahrensfrei nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 Bayerische Bauordnung (BayBO).

Die Klägerin legte mit Schriftsatz vom 16. April 2014 einen Beschluss des Gemeinderats vor, mit dem die Klageerhebung durch den Ersten Bürgermeister nachträglich genehmigt wurde.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der vorgelegten Behördenakten und der Gerichtsakte verwiesen.

Gründe

Die Klage hat Erfolg.

1. Sie ist zulässig.

1.1. Die von der Klägerin erhobene Feststellungsklage ist nach § 43 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) statthaft. Mit der Klage wird die Frage nach dem Vorliegen der Baugenehmigungspflicht gestellt und somit die Feststellung des Bestehens eines öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnisses begehrt. Als Rechtsverhältnis werden die rechtlichen Beziehungen angesehen, die sich aus einem konkreten Sachverhalt aufgrund einer diesen Sachverhalt betreffenden öffentlich-rechtlichen Norm für das Verhältnis mehrerer Personen untereinander oder einer Person zu einer Sache ergeben (Happ in Eyermann, VwGO, 13. Aufl. 2010, § 43 Rn. 12), so dass die Frage nach der Bejahung der Baugenehmigungspflicht ein solches Rechtsverhältnis darstellt.

1.2. Weiter ist auch ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der baldigen Feststellung zu bejahen. Die Nichtdurchführung eines Baugenehmigungsverfahrens hätte das Entfallen des Einvernehmenserfordernisses (vgl. § 36 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch - BauGB -) zur Folge und die Klägerin könnte daher in ihrem Selbstverwaltungsrecht (Art. 28 Abs. 2 Satz 1 Grundgesetz - GG -) verletzt sein.

1.3. Der Zulässigkeit der Feststellungsklage steht auch nicht ihre in § 43 Abs. 1 Satz 1 VwGO geregelte Subsidiarität entgegen. Zum einen ist bereits nicht ersichtlich, welchen Verwaltungsakt die Klägerin anfechten oder auf welchen Verwaltungsakt sie klagen sollte; insbesondere scheidet in der vorliegenden Konstellation, bei der es nicht um das Handeln einer Selbstverwaltungskörperschaft geht, eine Klage auf aufsichtliches Einschreiten aus. Daneben bedarf es bei beklagten öffentlich-rechtlichen Körperschaften der unmittelbaren Rechtsgestaltung oder des Vollstreckungsdrucks aufgrund eines Leistungs- oder Gestaltungsurteils nicht, weil diese auch eine bloße gerichtliche Feststellung beachten und die gebotenen Konsequenzen ziehen werden (BVerwG, U. v. 27.10.1970 - VI C 8.69 - juris Rn. 12; Happ in Eyermann, a. a. O., § 43 VwGO Rn. 43).

1.4. Die Klageerhebung durch den Ersten Bürgermeister der Klägerin ist auch wirksam. Auch wenn die Erhebung einer verwaltungsgerichtlichen Klage bei einer Gemeinde in der Größe der Klägerin wohl keine laufende Angelegenheit ohne grundsätzliche Bedeutung nach Art. 37 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Gemeindeordnung für den Freistaat... (GO) darstellt und die Außenvertretungsbefugnis des Ersten Bürgermeisters nach Art. 38 Abs. 1 GO nicht per se dessen Vertretungsmacht beinhaltet, hat jedenfalls der Gemeinderat die Klageerhebung nach umfänglicher Information mit Beschluss vom 1. April 2014 genehmigt.

2. Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat Anspruch auf die Feststellung, dass die Nutzung des Gebäudes ...-straße 16 in ... als Asylbewerberwohnheim der Baugenehmigungspflicht unterliegt. Die Umwandlung eines Kur- und Erholungsheimes (vgl. 2.2.) in eine Asylbewerberunterkunft (vgl. 2.3.) stellt eine Nutzungsänderung (vgl. 2.1. und 2.4.), die der Baugenehmigungspflicht unterliegt (vgl. 2.5.).

2.1. Eine Nutzungsänderung im bauordnungsrechtlichen Sinne (Art. 55 Abs. 1 BayBO) liegt vor, wenn der Anlage eine neue Zweckbestimmung gegeben wird (Lechner in Simon/Busse, BayBO, Stand Feb. 2013, Art. 3 Rn. 97).

Eine Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinne (§ 29 Abs. 1 BauGB) ist gegeben, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt (BVerwG, U. v. 18.11.2010 - 4 C 10.09 - juris Rn. 12). Im Hinblick auf die Berührung bodenrechtlicher Belange geht die Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinne also über die im bauordnungsrechtlichen Sinne hinaus. Die Variationsbreite der bisherigen Nutzung wird auch dann überschritten, wenn das bisher charakteristische Nutzungsspektrum durch die Änderung erweitert wird (BVerwG, U. v. 18.11.2010 a. a. O.).

Zur Beantwortung der Frage, ob ein Vorhaben eine Nutzungsänderung darstellt, ist ein Vergleich der bisherigen Nutzung der baulichen Anlage mit ihrer künftigen Nutzung anzustellen. Für die Frage der bauplanungsrechtlichen Nutzungsänderung kommt es zudem wesentlich auf die Zuordnung der Nutzung zu einer der in den Baugebietsfestsetzungen der Baunutzungsverordnung typisierten Nutzungsarten an.

2.2. Für das Gebäude ... Straße 16 wurde zuletzt mit Bescheid vom 2. Juli 1996 die Nutzung als Kur- und Erholungsheim genehmigt. Die zuvor mit Bescheid vom 21. Dezember 1987 genehmigte Nutzung als Tennis- und Sporthotel, von der die Klägerin noch ausgeht, ist damit überholt. Der Regelungsumfang einer Baugenehmigung hinsichtlich der mit ihr zugelassenen Art der Nutzung einschließlich ihrer Variationsbreite bzw. ihrer Zweckbestimmung richtet sich nach der Bezeichnung des Vorhabens in der Genehmigung sowie den weiteren Regelungen im Genehmigungsbescheid, den Bauvorlagen und sonstigen in Bezug genommenen Unterlagen (VGH BW, B. v. 9.4.2014 - 8 S 1528/13 - juris Ls. 1; BayVGH, B. v. 9.9.2013 - 14 ZB 12.1899 - BauR 2014, 233). Im vorliegenden Fall fehlt für die Nutzung als Kur- und Erholungsheim eine Betriebsbeschreibung, aus der sich der betreute Personenkreis und die betrieblichen Abläufe konkret ersehen lassen. Aus der Äußerung des Staatlichen Gesundheitsamtes Bad R. vom 7. März 1995, nach der eine Vorsorgeeinrichtung vorliegt, ergibt sich jedoch, dass in erster Linie gesunde Personen zu Erholungszwecken aufgenommen werden sollen. Damit stellt die genehmigte Nutzung bei der Einordnung in die Kategorien der Baunutzungsverordnung wegen des Unterbleibens medizinischer Behandlung oder Anwendungen keine Anlage für gesundheitliche Zwecke dar. Vielmehr liegt - ebenso wie bei dem zuvor genehmigten Hotel - ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes vor. Möglicherweise kann auch eine Anlage für soziale Zwecke angenommen werden. Eine solche dient in einem weiten Sinn der sozialen Fürsorge und der öffentlichen Wohlfahrt (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Sept. 2013, § 4 BauNVO Rn. 92).

2.3. Eine Asylbewerberunterkunft stellt nach ganz herrschender Meinung regelmäßig eine Anlage für soziale Zwecke dar (BayVGH, B. v. 29.1.2014 - 2 ZB 13.678 - juris Rn. 5; U. v. 13.9.2012 - 2 B 12.109 - juris Rn. 25; VGH BW, B. v. 14.3.2013 - 8 S 2504/12 - juris Rn. 13; BVerwG, B. v. 4.6.1997 - 4 C 2.96 - juris Rn. 3).

2.4. Durch die Verwirklichung einer Asylbewerberunterkunft wird die Variationsbreite eines Kur- und Erholungsheims verlassen, so dass eine Nutzungsänderung sowohl im bauordnungsrechtlichen als auch im bauplanungsrechtlichen Sinne vorliegt (ebenso VG Regensburg, U. v. 23.9.2013 - RO 2 K 13.208 und 210 - juris; BayVGH, U. v. 18.11.1991 - 1 B 90.3356 - juris für den Fall, dass die Hotelnutzung aufgegeben wird; OVG Mecklenburg-Vorpommern, B. v. 12.12.1996 - 3 M 103/96 - juris für die Umnutzung eins Soldatenwohnheimes in eine Asylbewerberunterkunft; VG Düsseldorf, B. v. 21.12.1992 - 13 L 4518/92 - juris für die Umnutzung eines Altenheimes in eine Asylbewerberunterkunft).

Eine maßgebliche Rolle spielt insoweit, dass eine Anlage für soziale Zwecke einer anderen Kategorie der Baunutzungsverordnung unterfällt als die hier angenommene Nutzung als Beherbergungsbetrieb und damit bereits typisierenderweise bodenrechtliche Belange neu berührt werden können. Selbst wenn man aber die Nutzung als Kur- und Erholungsheim als soziale Einrichtung qualifizieren wollte, ist eine Nutzungsänderung anzunehmen, weil zum einen das bisher charakteristische Nutzungsspektrum durch die Änderung berührt wird und zum anderen die neue Nutzung zwar nach derselben bodenrechtlichen Vorschrift zu bestimmen ist, nach dieser Vorschrift aber anders zu beurteilen sein kann als die frühere Nutzung (BVerwG, U. v. 14.1.1993 - 4 C 19.90 - juris Rn. 27). Anders als Kurgäste oder Erholungssuchende halten sich Asylbewerber nicht nur einige Wochen in dem Wohnheim auf, sondern für die gesamte Dauer des Asylverfahrens. Hinsichtlich der Verweildauer ist zu berücksichtigen, dass ein Asylverfahren auch bei günstigem Verlauf die Dauer von einigen Monaten kaum unterschreiten kann, häufig tatsächlich diese Zeit aber deutlich überschreiten wird. So gibt etwa das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge für das Jahr 2011 eine durchschnittliche Gesamtverfahrensdauer für das Verwaltungs- und Gerichtsverfahren von 12,2 Monaten an, die sich im ersten Halbjahr 2012 auf 13,1 Monate erhöht hat (VGH BW, B. v. 14.3.2013 - 8 S 2504/12 - juris Rn. 16). Für diese Zeit stellt sich das Wohnheim zudem als räumlicher Lebensmittelpunkt des Asylbewerbers dar, ohne dass er eine Wohnung hätte, in die er nach seinem Kur- oder Erholungsaufenthalt zurückkehren könnte. Weiter ist der Aufenthalt des Asylbewerbers in der Asylbewerberunterkunft nicht freiwillig, sondern erfolgt nach einer Zuweisungsentscheidung der zuständigen Behörde, auf die der Asylbewerber keinerlei Einflussmöglichkeit hat (vgl. § 53 Abs. 1 Satz 1 Asylverfahrensgesetz - AsylVfG -; Art. 4 Abs. 1 Gesetz über die Aufnahme und Unterbringung der Leistungsberechtigten nach dem Asylbewerberleistungsgesetz - Aufnahmegesetz - AufnG -). Zudem obliegt es nicht der Wahl des Asylbewerbers, mit wie vielen und mit welchen Personen er sich das jeweilige Appartement teilt, sondern hängt von der von der Verwaltung der Unterkunft vorgenommenen Raumbelegung ab.

2.5. Die Nutzungsänderung ist nicht verfahrensfrei nach Art. 57 Abs. 4 BayBO. Für die neue Nutzung sind andere bauplanungsrechtliche Vorschriften maßgeblich und kommen damit andere öffentlich-rechtliche Anforderungen in Betracht (vgl. Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO).

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Beigeladenen waren die hälftigen Kosten aufzuerlegen, da sie einen eigenen Antrag gestellt hat und insoweit unterlegen ist (§ 154 Abs. 3 Halbs. 1 VwGO). Als Partei, die im Rechtsstreit unterlegen ist, trägt sie ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Die hälftige Teilung der Kosten beruht auf § 159 Satz 1 VwGO i. V. m. § 100 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Baugesetzbuch - BBauG | § 17 Geltungsdauer der Veränderungssperre

(2) Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern.

(3) Die Gemeinde kann eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestehen.

(4) Die Veränderungssperre ist vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlass weggefallen sind.

(5) Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 14 Veränderungssperre

1.: Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2.: erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 18 Entschädigung bei Veränderungssperre

(1) Dauert die Veränderungssperre länger als vier Jahre über den Zeitpunkt ihres Beginns oder der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Absatz 1 hinaus, ist den Betroffenen für dadurch entstandene Vermögensnachteile eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sowie § 121 gelten entsprechend; dabei ist der Grundstückswert zugrunde zu legen, der nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Dritten Teils zu entschädigen wäre.

(2) Zur Entschädigung ist die Gemeinde verpflichtet. Der Entschädigungsberechtigte kann Entschädigung verlangen, wenn die in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind. Er kann die Fälligkeit des Anspruchs dadurch herbeiführen, dass er die Leistung der Entschädigung schriftlich bei dem Entschädigungspflichtigen beantragt. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Für den Bescheid über die Festsetzung der Entschädigung gilt § 122 entsprechend.

(3) Auf das Erlöschen des Entschädigungsanspruchs findet § 44 Absatz 4 mit der Maßgabe Anwendung, dass bei einer Veränderungssperre, die die Sicherung einer Festsetzung nach § 40 Absatz 1 oder § 41 Absatz 1 zum Gegenstand hat, die Erlöschensfrist frühestens ab Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans beginnt. In der Bekanntmachung nach § 16 Absatz 2 ist auf die Vorschriften des Absatzes 2 Satz 2 und 3 hinzuweisen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 14 Veränderungssperre

1.: Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2.: erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 17 Geltungsdauer der Veränderungssperre

(2) Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern.

(3) Die Gemeinde kann eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass fortbestehen.

(4) Die Veränderungssperre ist vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlass weggefallen sind.

(5) Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

3.

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 16 Beschluss über die Veränderungssperre

(1) Die Veränderungssperre wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 9 Inhalt des Bebauungsplans

(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

1.

die Art und das Maß der baulichen Nutzung;

2.

die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;

2a.

vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;

3.

für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße;

4.

die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten;

5.

die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen;

6.

die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden;

7.

die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;

8.

einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind;

9.

der besondere Nutzungszweck von Flächen;

10.

die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung;

11.

die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden;

12.

die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;

13.

die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen;

14.

die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen;

15.

die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe;

16.

a): die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft,
b): die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses,
c): Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen,
d): die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;

17.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen;

18.

a): die Flächen für die Landwirtschaft und
b): Wald;

19.

die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen;

20.

die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft;

21.

die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen;

22.

die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen;

23.

Gebiete, in denen

a): zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,
b): bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen,
c): bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;

24.

die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben;

25.

für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen

a): das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,
b): Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;

26.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.

(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.

(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur

1.: für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder
2.: bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig

sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden.

(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.

(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um

1.: eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder
2.: eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,

zu verhindern.

(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.

(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen;
2.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder
3.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.

Ergänzend können eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: das Maß der baulichen Nutzung;
2.: die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;
3.: vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
4.: Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke;
5.: Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.

Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 und 2 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans getroffen werden. Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 bis 3 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans oder für Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen unterschiedlich getroffen werden. Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach diesem Absatz kann nur bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 förmlich eingeleitet werden. Der Satzungsbeschluss nach § 10 Absatz 1 ist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 zu fassen.

(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.

(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.

(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:

1.: Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind;
2.: Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind;
3.: Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.

(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.

(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.

(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.

(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

3.

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.: nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.: nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.: nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.: in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.: nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.: einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.: alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 30. Okt. 2014 - 1 N 13.2273

Tenor

Die textliche Festsetzung C) 01. b) der 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 „Panorama Park“ ist unwirksam, soweit mit ihr „Anlagen für soziale Zwecke (z. B. Sammelunterkünfte für Asylbewerber, Aus- und Übersiedler)“ ausgeschlossen werden.

II.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Normenkontrollverfahrens.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Antragsteller vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragsteller sind Eheleute und begehren als Miteigentümer der Wohneinheit 38 und der Tiefgarage 51 nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) des auf dem Grundstück FlNr. .../... Gemarkung B. gelegenen Gebäudes die Feststellung der Unwirksamkeit einer textlichen Festsetzung der 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 „Panorama Park“.

Bis zur hier streitgegenständlichen Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 war für das Grundstück FlNr. ... ein Sondergebiet „Tennishotel“ festgesetzt. Das Landratsamt Berchtesgadener Land erteilte der „Eigentümergesellschaft Tennis- und Sporthotel“ am 21. Dezember 1987 eine Baugenehmigung für den Neubau eines Tennis- und Sporthotels mit 41 Appartements; auf der südöstlich angrenzenden FlNr. ... wurden Tennisanlagen errichtet. Westlich des Hotels erhebt sich ein großer Gebäudekomplex („Panorama Park“) mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten. Anlass der 8. Änderung des Bebauungsplans war der mit ihr umgesetzte Wunsch zweier Unternehmen‚ einen Discounter sowie Fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 2000 m² in zwei großen Hallen‚ die in unmittelbarer Nähe zum Hotel liegen, einzurichten sowie die hierfür notwendigen Parkflächen zu errichten.

Der Gemeinderat beschloss am 17. Januar 2012‚ den Bereich der zwischenzeitlich aufgelassenen Tennisanlagen in ein Sondergebiet „Einkaufszentrum“ zu ändern. Die Miteigentümergemeinschaft beantragte am 25. Juni 2012 die Umwandlung des Sondergebiets „Tennishotel“ in ein Gewerbegebiet mit der Begründung, die bereits vorhandenen Anlieferungszonen des Panorama Parks und der künftig anzusiedelnde A.-Markt machten eine erfolgreiche Nutzung als Hotel schwierig bis unmöglich. Der Entwurf der 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 setzt dementsprechend in der Fassung vom 24. Juli 2012 für den Bereich des Hotels ein Gewerbegebiet fest; eine textliche Festsetzung sieht vor‚ dass dort „nicht zulässig sind Vergnügungsstätten (Kasinos o.ä.) und Anlagen für soziale Zwecke (z. B. Sammelunterkünfte für Asylbewerber‚ Aus- und Übersiedler)“. Die öffentliche Auslegung erfolgte vom 22. August bis 24. September 2012; in der Bekanntmachung hierzu fehlte ein Hinweis auf die Folgen einer verspätet oder gar nicht abgegebenen Stellungnahme nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BauGB.

Mit Schreiben vom 27. September 2012 regte der Bevollmächtigte der Antragsteller im Namen der „WEG Hotel A.“ unter vorsorglicher Stellung eines Antrags auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand an, die textliche Festsetzung zum Ausschluss sozialer Anlagen nochmals zu überdenken; eine Nutzung des Hotels dränge sich als Unterkunft für Asylbewerber geradezu auf. Es bestehe kein grundlegender Widerspruch zu den vorgesehenen gebietstypischen Nutzungen. Baurechtliche Spannungen vor allem in Form einer Beeinträchtigung der gewerblichen Betätigung durch immissionsschutzrechtliche Ansprüche der Bewohner einer Asylbewerberunterkunft seien aufgrund der abgeschirmten Lage des Hotelgebäudes nicht zu erwarten.

In seiner Sitzung vom 9. Oktober 2012 nahm der Gemeinderat die Einwendungen der Eigentümergemeinschaft zur Kenntnis‚ lehnte jedoch eine Nutzung des Gebäudes für soziale Zwecke wegen der ungeeigneten Lage und aus immissionsschutzrechtlichen Gründen ab. Das Hotelgebäude habe bereits in der Vergangenheit immissionsschutzrechtliche Probleme mit sich gebracht‚ weil diese Wohnnutzung insoweit strengere Anforderungen an das umliegende Gewerbe stelle. Bei einer Nutzung als Asylbewerberunterkunft ergäbe sich wieder ein höherer Schutzanspruch. Auch befänden sich in der näheren Umgebung keine weiteren sozialen Einrichtungen. „Spannungen durch die zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten“ seien im Hinblick auf die eingeschränkten finanziellen Mittel der Asylbewerber vorprogrammiert.

Die Bekanntmachung über den Satzungsbeschluss zur 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23, die auch einen Hinweis nach § 215 Abs. 2 BauGB enthält, wurde am 29. Oktober 2012 an der Amtstafel der Antragsgegnerin angeschlagen. Zugleich wurde die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses im Amtsblatt für den Landkreis Berchtesgadener Land und die Gemeinden im Landkreis (ABl Nr. 44 v. 30.10.2012‚ S. 5) veröffentlicht. In der Begründung zur 8. Änderung des Bebauungsplans finden sich keine Hinweise auf die Motive der Antragsgegnerin für die Festsetzung des Ausschlusses sozialer Einrichtungen im Gewerbegebiet.

Mit dem beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof am 30. Oktober 2013 eingegangenen Normenkontrollantrag wenden sich die Antragsteller gegen die 8. Änderung des Bebauungsplans. Der darin enthaltene Ausschluss von Asylbewerberunterkünften und sozialen Einrichtungen im allgemeinen verletze das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB, weil bei der Beschlussfassung in unzulässiger Weise bodenrechtlich nicht relevante Belange berücksichtigt worden seien; der Gemeinderat habe nämlich angenommen, dass infolge einer Asylbewerberunterkunft „Spannungen“ entstünden‚ was sich nur auf Belästigungen oder gar Straftaten durch die Asylbewerber zulasten der nachbarlichen Gewerbebetriebe beziehen könne. Eine bauplanungsrechtliche Berücksichtigung persönlicher Eigenschaften der Bewohner sei aber unzulässig. Zudem sei die Gewichtung von Art. 14 Abs. 1 GG fehlerhaft vorgenommen worden‚ da übersehen worden sei‚ dass das Hotel infolge einer „Einkesselung durch die bestehenden Einkaufszentren auf der einen Seite und nunmehr durch die neuen großflächigen Einzelhandelsbetriebe auf der anderen Seite“ keinerlei Entwicklungspotenzial mehr habe. Die einzige Chance‚ einen zumindest hotelähnlichen Betrieb fortzuführen‚ bliebe eine Vermietung als Asylbewerberunterkunft. Nach Versagung dieser Möglichkeit bestehe für die Antragsteller keine Möglichkeit mehr‚ ihr Gebäude zu Hotelzwecken oder hotel- ähnlichen bzw. sozialen Zwecken zu nutzen. Es drohe eine „Bauruine“ und die damit verbundene Enteignung. Die Entwicklung sei insbesondere angesichts des starken öffentlichen Interesses an der Unterbringung von Asylbewerbern zu bedauern. Die Antragsteller hätten den Gemeinderat bereits mit Schreiben vom 3. Juli 2013 ausdrücklich gebeten‚ seine Entscheidung zum Ausschluss von sozialen Einrichtungen zu überdenken. Sollte dies zu keinem Ergebnis führen‚ habe man ein gerichtliches Vorgehen gegen eine ablehnende Entscheidung angekündigt. Nachdem der Gemeinderat in seiner Sitzung am 17. September 2013 die beantragte Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 abgelehnt habe, werde nun Normenkontrollantrag gestellt.

Die Antragsteller beantragen zuletzt‚

die 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23 „Panorama Park“ für unwirksam zu erklären, soweit in der Festsetzung C) 01. b) „Anlagen für soziale Zwecke (z. B. Sammelunterkünfte für Asylbewerber, Aus- und Übersiedler)“ ausgeschlossen sind.

Die Antragsgegnerin beantragt‚

den Antrag abzulehnen.

Die Überplanung des ehemals als Hotel genutzten Gebäudekomplexes als Gewerbegebiet entspreche dem ausdrücklichen Wunsch der Eigentümer. Sie beabsichtigten die Aufgabe des schon in der Vergangenheit zum Teil leer gestandenen Hotels. Unzutreffend sei der Vortrag, die schlechte Auslastung des Hotels werde durch die vorhandene und die heranrückende gewerbliche Nutzung verursacht. Die bestehenden Probleme zwischen der Hotel- und der Einzelhandelsnutzung sollten im Wege der Bauleitplanung dadurch entschärft werden‚ dass der gesamte Bereich einer gewerblichen Nutzung zugeführt werde. Der Ausschluss sozialer Einrichtungen sei nicht zu beanstanden und werde im Wesentlichen damit begründet‚ dass auch für den Fall‚ dass man ein Asylbewerberheim als „soziale Einrichtung“ ansehen wolle‚ die damit einhergehende Nutzung einer Wohnnutzung vergleichbar und damit städtebaulich in der konkreten gewerblichen Situation nicht verträglich sei. Dies sei das maßgebliche städtebauliche Motiv‚ das dazu geführt habe‚ soziale Einrichtungen auch nicht ausnahmsweise nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zuzulassen. Die Verwendung des Begriffs „Spannungen“ beziehe sich auf solche städtebaulicher Art und sei durch die Unverträglichkeit von ruhebedürftiger Wohnnutzung einerseits und immissionsträchtiger Nutzung andererseits gekennzeichnet. Die Beschränkung des Eigentums der Antragsteller sei also städtebaulich gerechtfertigt und daher eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung. Im Übrigen könne eine soziale Einrichtung‚ die zugleich den Charakter einer Wohnnutzung besitze‚ auch ohne entsprechenden Ausschluss dort nicht zugelassen werden‚ da sie mit den Zielvorstellungen des Bebauungsplans und den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzungen unvereinbar sei. Auch die Argumentation der Antragsteller gehe von der „Wohnartigkeit der Unterbringung“ von Asylbewerbern aus. Die gerügten Abwägungsfehler lägen nicht vor. Unabhängig hiervon seien sie nicht innerhalb der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 BauGB gerügt worden‚ denn das Schreiben vom 3. Juli 2013‚ mit dem lediglich ein Antrag auf Abänderung des beschlossenen Bebauungsplans gestellt worden sei‚ erfülle nicht die an ein Rügeschreiben im Sinne von § 215 BauGB gestellten Anforderungen.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses stellt keinen Antrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Bebauungsplanakten sowie auf die Gerichtsakte Bezug genommen.

Gründe

Der Normenkontrollantrag ist zulässig und begründet.

1. Die Antragsteller sind nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Dem steht nicht der Umstand entgegen, dass sie den Normenkontrollantrag als Sondereigentümer einer Wohneinheit des Hotels nach dem Wohnungseigentumsgesetz (vgl. §§ 3, 5, 6 WEG) erhoben haben, denn sie können aus ihrer Rechtsposition - unabhängig von der Zuordnung von gemeinschaftsbezogenen Rechten an die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 1 WEG - eine Verletzung ihrer eigentumsrechtlichen Positionen gegenüber einem Dritten geltend machen (vgl. zur Möglichkeit eines Sondereigentümers, seine Rechte mittels öffentlichrechtlicher Nachbarklage gegen einen außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehenden Dritten unter Berufung auf § 13 Abs. 1 WEG geltend zu machen: BVerfG, B. v. 20.8.1992 - 4 B 92.92 - juris Rn. 9, 10).

Die Antragsteller sind mit ihrem Antrag auch nicht deshalb präkludiert, weil sie gegenüber der Antragsgegnerin im Auslegungsverfahren keine Einwendungen erhoben haben (vgl. § 47 Abs. 2a Satz 1 VwGO), ihr Bevollmächtigter dies vielmehr ausschließlich im Namen der Eigentümergemeinschaft und damit im Hinblick auf die ihr zustehenden Rechte getan hat. Denn in der Bekanntmachung der Auslegung vom 9. August 2012 war keine Belehrung nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BauGB dahingehend enthalten, dass ein Antrag nach § 47 VwGO unzulässig sei, wenn mit ihm nur Einwendungen geltend gemacht würden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht worden seien. Der Eintritt der prozessrechtlichen Präklusion setzt nämlich einen ordnungsgemäßen Hinweis voraus (Kopp/Schenke, VwGO, 19. Aufl. 2013, § 47 Rn. 75a, 87). Aus demselben Grund ist es auch unerheblich, dass die (von der Eigentümergemeinschaft) erhobenen Einwendungen erst drei Tage nach Fristablauf bei der Antragsgegnerin eingegangen sind, die sie dennoch im weiteren Verfahren behandelt hat, obwohl für eine Wiedereinsetzung in die Stellungnahmefrist des § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BauGB keine Rechtsgrundlage besteht und sie daher nur in Ausnahmefällen möglich ist (vgl. zuletzt: OVG NW, U. v. 19.12.2011 - 2 D 14/10.NE - DVBl 2012, 520).

2. Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Die angegriffene Festsetzung ist abwägungsfehlerhaft, weil für den umfassenden Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke keine städtebaulichen Gründe vorliegen (2.1), der Mangel der Abwägung nach den Vorgaben des § 215 Abs. 1 BauGB wirksam gerügt worden ist (2.2) und die fehlerhafte Festsetzung nicht zur Gesamtunwirksamkeit der 8. Änderung führt (2.3).

2.1 Die angegriffene Festsetzung ist abwägungsfehlerhaft, denn im Normaufstellungsverfahren sind für den Ausschluss sämtlicher Anlagen für soziale Zwecke (vgl. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) keine städtebaulichen Gründe im Sinn von § 9 Abs. 1 BauGB, § 1 Abs. 6 BauNVO erkennbar geworden (2.1.1). Die Festsetzung C) 01.b) kann auch nicht in engerem Umfang - nur auf „Sammelunterkünfte“ bezogen - Bestand haben (2.1.2).

2.1.1 § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO enthält eine Ermächtigungsgrundlage, alle oder einzelne der in einem Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 3 vorgesehenen Ausnahmen nicht zum Bestandteil des Bebauungsplans werden zu lassen. Die Vorschrift gibt der planenden Gemeinde ein Instrument zur Differenzierung an die Hand, um ihr die städtebauliche Entwicklung bestimmter Baugebiete auch im Hinblick auf die dort ausnahmsweise zulässigen Nutzungen zu ermöglichen (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 1.1.2014, § 1 BauNVO Rn. 81 ff.; Roeser in König/Roeser/Stock, 3. Aufl. 2014, § 1 Rn. 72 f.). Allerdings verlangen beide Alternativen des § 1 Abs. 6 BauNVO für eine entsprechende Festsetzung das Vorliegen städtebaulicher Gründe, die in die planerische Abwägung einzubeziehen sind (Söfker, a. a. O., § 1 BauNVO Rn. 85; Roeser, a. a. O., § 1 Rn. 75).

Der im Normaufstellungsverfahren erkennbar gewordene zentrale Gesichtspunkt für den Ausschluss von „Sammelunterkünften“ - gemeint sind damit offenbar von der Regierung von Oberbayern betriebene Aufnahmeeinrichtungen und Gemeinschaftsunterkünfte für Asylbewerber (vgl. §§ 44, 53 AsylVfG und Art. 2 bis 4 Gesetz über die Aufnahme und Unterbringung der Leistungsberechtigten nach dem Asylbewerberleistungsgesetz) - im Gewerbegebiet ist das mögliche Entstehen städtebaulicher Spannungen, die sich aus dem Nebeneinander von emissionsträchtigem gewerblichem Umfeld und dem Schutzbedürfnis der dort lebenden Asylbewerber vor unzumutbarem Lärm ergeben. Dieser von der Antragsgegnerin mehrfach hervorgehobene Gedanke trägt allerdings nicht den Ausschluss sämtlicher sozialer Einrichtungen, insbesondere nicht von solchen Einrichtungen, in denen nicht übernachtet wird, sondern die von einem bestimmten Kundenkreis nur tagsüber zur Entgegennahme von Leistungen aufgesucht werden. Weder aus den Normaufstellungsakten noch aus sonstigen Materialien der Antragsgegnerin ergeben sich städtebauliche Gründe, die den Ausschluss sämtlicher sozialer Einrichtungen im Gewerbegebiet rechtfertigen könnten. Anlass für die Festsetzung C) 01.b) war das bekannt gewordene Bestreben der Eigentümer des Hotels, das nicht mehr als solches nutzbare Gebäude dem Freistaat Bayern als Unterkunft für Asylbewerber zu vermieten. Dementsprechend wurde die Diskussion im Gemeinderat nur im Hinblick hierauf geführt und die Erwägungen der Antragsgegnerin beziehen sich ausschließlich auf die im Klammerzusatz der angegriffenen Festsetzung genannten „Sammelunterkünfte für Asylbewerber, Aus- und Übersiedler“. Zwar fallen derartige Unterkünfte in die Kategorie der Anlagen für soziale Zwecke (vgl. BVerwG, B. v. 4.6.1997 - 4 C 2.96 - NVwZ 1998, 173; BayVGH, B. v. 29.1.2014 - 2 ZB 13.678 - juris; Stock, a. a. O., § 4 Rn. 52 mit weiteren Nachweisen); mit der gewählten weiten Formulierung der Festsetzung, mit der sämtliche Anlagen für soziale Zwecke erfasst werden, ist der Satzungsgeber jedoch über das von ihm eigentlich verfolgte Ziel „hinausgeschossen“, und hat auch andere soziale Einrichtungen wie z. B. Kindertagesstätten, Jugendfreizeitstätten, ambulante Pflegedienste oder Schuldnerberatungsstellen, um nur einige beispielhaft zu nennen, ausgenommen. Gründe, warum derartige Anlagen auch nicht ausnahmsweise im Gewerbegebiet zulässig sein sollten, sind nicht erkennbar.

Dabei ließe § 1 Abs. 9 BauNVO zu, nur bestimmte (Unter-)Arten ausnahmsweise zulässiger Einrichtungen auszuschließen; diese Bestimmung räumt der planenden Gemeinde eine über § 1 Abs. 6 BauNVO hinausgehende Befugnis zu einer weitergehenden „Feingliederung“ ein (vgl. Söfker, a. a. O. § 1 BauNVO Rn. 100: Keine Beschränkung der Festsetzungen nach § 1 Abs. 9 auf die einzelnen Nutzungsbegriffe; Stock, a. a. O., § 8 Rn. 50: weitere Untergliederungsmöglichkeit der jeweils vier selbstständigen Nutzungsarten). Die Planungsfreiheit der Gemeinde ist lediglich dadurch begrenzt, dass sich die Differenzierung auf bestimmte Anlagentypen beziehen muss, die es in der sozialen und ökonomischen Realität bereits gibt (vgl. zuletzt: BVerwG, B. v. 5.6.2014 - 4 BN 8.14 - UPR 2014, 397, für Bordelle). Dies bedeutet, dass die Antragsgegnerin ihr erkennbar gewordenes Planungsziel auf der Basis von § 1 Abs. 9 BauNVO hätte umsetzen können, sofern es für den Ausschluss von Unterkünften für Asylbewerber und Übersiedler ausreichend tragfähige städtebauliche Erwägungen gegeben hätte.

Ist aber der umfassende Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke insgesamt (zur fehlenden Teilbarkeit: 2.1.2) abwägungsfehlerhaft festgesetzt worden, braucht nicht mehr der zwischen den Beteiligten strittigen Frage nachgegangen zu werden, ob die von der Antragsgegnerin angeführten Gründe für den Ausschluss von „Sammelunterkünften für Asylbewerber“ ausreichendes städtebauliches Gewicht besitzen oder nicht. Sollte man im Übrigen, der überwiegenden Meinung folgend, Asylbewerberunterkünfte als generell mit der Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets nicht vereinbar ansehen, weil zwar die entsprechenden Gebäude keine Wohngebäude sind, gleichwohl die in ihnen stattfindende Nutzung einen zumindest wohnähnlichen Charakter aufweist (so zuletzt: OVG Hamburg, B. v. 17.6.2013 - 2 Bs 151/13 - NVwZ-RR 2013, 990; VGH BW, B. v. 14.3.2013 - 8 S 2504/12 - DVBl 2013,795; VG Schwerin, B. v. 29.9.2012 - 2 B 409/12 - juris; Stock, a. a. O., § 8 Rn. 19, 49a; für ein Seniorenwohn- und Pflegeheim: BVerwG, B. v. 13.5.2002 - 4 B 86.01 - NVwZ 2002, 1384), müsste ein auf Asylbewerberunterkünfte beschränkter Ausschluss als lediglich deklaratorischer Hinweis auf die sich bereits aus § 8 BauNVO ergebende Gebietsunverträglichkeit von Wohnheimen jeglicher Art im Gewerbegebiet aufgefasst werden. Der erfolgte umfassende Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke macht weitere Überlegungen in diese Richtung entbehrlich. .

2.1.2 Die angegriffene Festsetzung kann auch nicht teilweise aufrechterhalten werden.

Der Senat folgt nicht der Ansicht der Antragsgegnerin, die angegriffene Festsetzung sei insoweit teilbar, als sie auf den Ausschluss von Asylbewerberunterkünften im Gewerbegebiet beschränkt werden könnte. Die Korrektur einer über die Vorstellung der Satzungsgeberin hinausgehenden, gleichwohl vom Wortlaut her betrachtet eindeutigen Festsetzung durch das Normenkontrollgericht unterliegt engen Grenzen. Hier scheitert eine derartige Auslegung bereits daran, dass die „Sammelunterkünfte“ gerade nur als Beispiel für den darüber hinausgehenden Begriff der Anlage für soziale Zwecke im Satzungstext genannt werden; daraus wird deutlich, dass noch weitere, über das aufgeführte Beispiel hinausgehende Einrichtungen gemeint sein können. Ein Eingriff in den Satzungstext, der nur den beispielhaft genannten Ausschluss fortbestehen ließe, wäre unvereinbar mit dem objektiv eindeutigen Wortlaut der Festsetzung, unabhängig davon, dass die nun von der Antragsgegnerin vorgenommene Auslegung möglicherweise ihrem Willen entsprochen hätte. Im Übrigen scheitert sie auch daran, dass damit andere soziale Einrichtungen mit immissionsempfindlichen Nutzungen, wie beispielsweise Jugendhilfe- oder schulische Einrichtungen, (grundsätzlich) ausnahmsweise zulässig blieben. Schließlich hätte eine derartige Festsetzung wegen ihres lediglich deklaratorischen Charakters (vgl. 2.1.1 am Ende) keinen eigenständigen Normgehalt und bliebe zudem unvollständig, weil nicht auf die Unvereinbarkeit anderer wohnähnlicher Nutzungen mit dem Charakter des Gewerbegebiets aufmerksam gemacht wird.

2.2 Die Antragsteller haben den dargestellten, nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtlichen Mangel des Abwägungsvorgangs innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht. Den nach § 215 Abs. 2 BauGB erforderlichen Hinweis hat die Antragsgegnerin in die Bekanntmachung des Bebauungsplans aufgenommen (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1995 - 4 NB 16.95 - juris).

Das an die Antragsgegnerin gerichtete Schreiben vom 3. Juli 2013, das der Bevollmächtigte im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft verfasst hat, erfüllt ungeachtet seines unverbindlichen, auf eine gütliche Einigung abzielenden Grundtons die als Voraussetzung für eine wirksamen Rüge bestehende Substantiierungspflicht. Mit ihm wird in eindeutiger Weise ein bestimmter Mangel einer Festsetzung geltend gemacht und damit dem Zweck des § 215 Abs. 1 BauGB Genüge getan (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 215 Rn. 1, 5). Es wird insbesondere dargetan, dass die von der Antragsgegnerin vorgebrachte städtebauliche Argumentation von der Rechtsprechung nicht als relevant akzeptiert werde und aus diesem Grund insoweit eine Korrektur des Bebauungsplans erforderlich sei; andernfalls wolle man gegen die Antragsgegnerin gerichtlich vorgehen. Auch wenn das Schreiben vom 3. Juli 2013 die Begriffe „Rüge“ und „Abwägungsmangel“ nicht verwendet, geht aus seinem Inhalt doch klar hervor, gegen welche Festsetzung sich die Eigentümergemeinschaft wendet und aus welchem Grund. Es handelt sich damit nicht um eine nur vorsorgliche oder pauschale „Generalrüge“, vielmehr ist das geltend gemachte Begehren in einer Weise dargestellt, dass es der Antragsgegnerin grundsätzlich möglich war, ihm im Wege eines ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB Rechnung zu tragen. Keine Rolle spielt in diesem Zusammenhang, dass die Rüge nicht von den Antragstellern, sondern von der Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben wurde, denn es reicht aus, wenn die Rüge von einem Rügeberechtigten geltend gemacht wird, ohne dass diese Person mit dem späteren Antragsteller im Normenkontrollverfahren identisch sein müsste (Battis, a. a. O. § 215 Rn. 4, 7).

2.3 Die Fehlerhaftigkeit der Festsetzung C) 01.b) führt nicht zur Gesamtunwirksamkeit der 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 23. Die hier maßgebliche Festsetzung ist vielmehr als untergeordneter Teil der 8. Änderung von den übrigen Festsetzungen abtrennbar und führt im Falle ihrer Aufhebung nicht dazu, dass der verbleibende Änderungsplan nur noch ein nicht mehr realisierungsfähiges Torso darstellt. Der mutmaßliche Wille der Antragsgegnerin geht dahin, dass sie die Änderung des Bebauungsplans auch erlassen hätte, wenn sie Kenntnis von der Unwirksamkeit der hier maßgeblichen Festsetzung gehabt hätte. Denn der Schwerpunkt der 8. Änderung war die Einräumung von Baurecht für weitere Einkaufsmärkte auf den Flächen der ehemaligen Tennisanlagen und die Umwandlung des Sondergebiets „Tennishotel“ in ein Gewerbegebiet. Diese zentralen Festsetzungen werden von dem Ausschluss einer ansonsten ausnahmsweise zulässigen Nutzung nicht berührt.

Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Normenkontrollverfahrens zu tragen, weil sie unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO).

Die Kostenentscheidung war gemäß § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

Nr. 1 der Entscheidungsformel ist nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils von der Antragsgegnerin ebenso zu veröffentlichen wie die streitgegenständliche Satzung (§ 47 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO).

Baugesetzbuch - BBauG | § 15 Zurückstellung von Baugesuchen

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

3.

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.: Tankstellen,
4.: Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.: Vergnügungsstätten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 14 Veränderungssperre

1.: Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2.: erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.