Nach einseitiger Erledigungserklärung der Klägerseite, der die Beklagtenseite nicht widersprochen hat, war nur noch über die Kosten zu entscheiden, § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO. Da die Klägerseite die zu Grunde liegende Klage aller Voraussicht nach verloren hätte, hat sie die Kosten zu tragen. Ursprünglicher Streitgegenstand war eine Mieterhöhung, bei der die Beklagtenseite nunmehr die Zustimmung erklärt hat. Die Klage war unzulässig, da das Mieterhöhungsbegehren nicht ordnungsgemäß begründet war gem. § 558a BGB.

Die Klägerseite erklärte mit Schreiben vom 11.05.2011 die Mieterhöhung. Sie begründete dies damit, dass die Wohnung einzugruppieren sei mit „Lageklasse: mit Vorteilen; Baualtersklasse: bis 31.12.1974; Ausstattungsklasse: durchschnittliche Ausstattung; Größenklasse: 50,00 bis 59,99. Daraus ergibt sich das Mietspiegelfach: Untere Spanne 6,80 EUR/m²; Mittelwert 0,00 EUR/m² [sic!]; Obere Spanne 8,90 EUR/m²“

Daraus errechnete sich die Klägerseite eine Durchschnittsmiete von 7,85 EUR/m². Sie erklärte die Mieterhöhung auf 404,71 EUR unter Hinweise, dass dies bei einer Wohnfläche von 58,40 m² einer Quadratmetermiete von 6,93 EUR/m² entspreche und mithin am unteren Rand der Spanne liege.

In der Anlage K5 des klägerischen Schriftsatzes die der Beklagenseite per Klagzustellung 05.11.2011 zugeht, hat die Klägerseite mittels Ankreuzen in einer Kopie des Mietspiegelfeldes die für sie maßgeblichen Kriterien kenntlich gemacht.

Die Beklagtenseite hat sich zu keinem Moment des Verfahrens geäußert, abgesehen davon dass sie, laut Klägerseite, der Klägerseite während des Verfahrens die Zustimmung zur Mieterhöhung erklärt hat.

Die Klage war in der Hauptsache unzulässig, daher hat die Klägerseite gem. § 91a Abs. 1 ZPO die Kosten zu tragen.

Zwar ist die ausschließliche örtliche Zuständigkeit § 29a ZPO und die sachliche streitwertunabhängig gem. § 23 Ziff 2 a GVG des Amtsgericht Stuttgart gegeben, doch war die Klage in der Hauptsache wegen mangelnden Rechtsschutzbedürfnisses und Fehlens der formellen Sachurteilsvoraussetzung unzulässig. Denn die am 11.05.2011 erklärte Mieterhöhung war nicht formell ordnungsgemäß begründet gem. § 558a BGB und hat die Frist des § 558b Abs. 2 BGB nicht in Gang gesetzt, deren Ablauf aber grundsätzlich Sachurteilsvoraussetzung ist. Sollte die Frist des § 558b Abs. 2 BGB mittlerweile durch nachgeschobene Begründung in Gang gesetzt sein, so ist sie jedenfalls noch nicht abgelaufen.

Ein formeller Fehler in der Begründung macht das Mieterhöhungsverlangen unwirksam; die Klage ist abzuweisen und zwar als unzulässig, da die Zustimmungsfrist schon nicht in Gang gesetzt wurde, Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. § 558a Rz. 2; Sternel, MietR, 4. Aufl., Rn IV 192.

Dass die ursprüngliche Mieterhöhungserklärung nicht den formellen Anforderungen des § 558a BGB genügt, ergibt sich daraus, dass sie nicht ausreichend begründet ist. Wie das Gericht bereits hingewiesen hat, war es nach seinerzeit vorläufiger und nunmehr zu bestätigender Rechtsauffassung nicht ausreichend, dass ein Mietspiegelfeld beim Stuttgarter Mietspiegel angegeben wird oder dessen Koordinaten, mithin die Hauptkriterien des Mietspiegels, die zum jeweiligen Feld und damit der üblichen Miete bei vergleichbaren Wohnungen führen. Wenn also etwa die Lage als „mit Vorteilen“ und die Ausstattung als „gut“ angegeben wird, so reicht dies nicht. Vielmehr sind diese Hauptkriterien auch anhand von Unterkriterien (etwa Innerstädtische Lage) ihrerseits zu begründen gem. § 558a BGB, vgl. dazu etwa Börstinghaus in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 558a BGB Rz. 39.

Wollte man dies anders sehen, hieße dies, die gesetzgeberische Konzeption, auch in ihrer Ausgestaltung durch die Rechtsprechung zu verkennen. Der BGH zeichnet mit anderen die Linie zwischen den Interessenspolen der Mietparteien vor: Damit der Mieter prüfen kann, ist es notwendig, dass die Begründung dem Mieter "konkrete Hinweise" auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (so BGH vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG); wobei überhöhte Anforderungen zu vermeiden sind (BGH vom 12. November 2003, aaO; Emmerich in Staudinger, BGB (2011), § 558a Rn. 19: "erste Hinweise"; Artz in MüKo, BGB, 5. Aufl., § 558a BGB, Rn. 14 f.). Danach muss das Erhöhungsverlangen in formeller Hinsicht Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558a BGB, Rz. 9; Emmerich in Staudinger, a.a.O.; Artz in MüKo, BGB, 5. Aufl., § 558a BGB, Rn. 14f). Die Angabe von bloßen Wertungen oder Darlegung von Kriterien, die sich der Überprüfung nicht öffnen, reicht nach dieser Konzeption nicht aus. Die Ausstattung als „gut“ und die Lage als „mit Vorteilen“ etwa zu bezeichnen, ist der Überprüfung nicht zugänglich sondern bloßes Ergebnis einer intransparent bleibenden Wertung.

Daran ändert auch das Urteil des BGH 12.12.2007 - VIII ZR 11/07 - nichts. Der BGH bezog sich in jener Entscheidung, in der er die Angabe eines Mietspiegelfeldes hat ausreichen lassen, ausdrücklich auf den Berliner Mietspiegel. Letzterer hat aber eine andere Qualität als der Stuttgarter Mietspiegel. Seinen Mietspiegelfeldern lassen sich detaillierte und nachprüfbare Merkmale entnehmen, während den Feldern des Stuttgarter Mietspiegels nur Wertungsergebnisse, die selbst ohne weitere Angaben nicht überprüfbar sind, entnommen werden können. Die Wohnlage ist beim Berliner Mietspiegel anhand einer hausnummerngenauen Karte im Mietspiegel definiert. Die Eingruppierung der Ausstattung ergibt sich anhand von Merkmalen wie Beheizbarkeit durch Kohleöfen oder Zentralheizung in einem starren Raster. Dagegen lassen sich dem Stuttgarter Mietspiegel nur Angaben entnehmen, wie z.B. dass die Lage als „mit Vorteilen“ und die Ausstattung mit „gut“ zu bewerten sei. Wodurch es zu dieser Wertung gekommen ist, ergibt sich dagegen nicht.

Die nachgeholte Begründung, sei es per Begründung im klägerischen Schriftsatz oder mittels Ankreuzen von Merkmalen in einer Kopie des Mietspiegels, ging der Beklagtenseite jedenfalls erst am 05.11.2011 zu. Es kann dahinstehen, ob dadurch die Frist des § 558b Abs. 2 BGB in Gang gesetzt wurde, denn jedenfalls ist sie bis zum heutigen Tage nicht abgelaufen. Da die Beklagten nicht eindeutig erklärt haben, keinesfalls der Mieterhöhung zustimmen zu wollen, ist bis zum Fristablauf die Klage unzulässig, Emmerich in Staudinger, a.a.O., § 558b Rz. 14; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, a.a.O, § 558b Rz. 81; Elzer in PWW, 6. Aufl., § 558b Rz. 7 m.w.N.

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BGB

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(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf1.einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

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Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 11/07 Verkündet am: 12. Dezember 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1, A

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Annotations

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91a Kosten bei Erledigung der Hauptsache

(1) Haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung oder durch Einreichung eines Schriftsatzes oder zu Protokoll der Geschäftsstelle den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, so entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss. Dasselbe gilt, wenn der Beklagte der Erledigungserklärung des Klägers nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes widerspricht, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.

(2) Gegen die Entscheidung findet die sofortige Beschwerde statt. Dies gilt nicht, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 genannten Betrag nicht übersteigt. Vor der Entscheidung über die Beschwerde ist der Gegner zu hören.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.: einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.: ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.: entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91a Kosten bei Erledigung der Hauptsache

Zivilprozessordnung - ZPO | § 29a Ausschließlicher Gerichtsstand bei Miet- oder Pachträumen

(1) Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.

(2) Absatz 1 ist nicht anzuwenden, wenn es sich um Wohnraum der in § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genannten Art handelt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.: einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.: ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.: entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.: einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.: ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.: entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.