Amtsgericht Halle (Saale) Urteil, 16. März 2010 - 120 C 4155/08

bei uns veröffentlicht am16.03.2010

Tenor

1. Die Behebung der mangelhaften Wärmezirkulation durch Einbau von thermischen Strangregulierventilen unter Finanzierung aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage ist beschlossen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

1

Die Parteien bilden gemeinsam die W. Halle. Die Kläger machten auf der Grundlage eines privat eingeholten Gutachtens geltend, die Gebrauchswarmwasserversorgung berge Krankheitsrisiken. In der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 12.09.2008 brachten sie einen Beschlussvorschlag ein, wonach Strangregulierventile eingebaut werden sollten, bei einer Finanzierung aus dem laufenden Hausgeld. Der Beschluss wurde mehrheitlich abgelehnt (Bl. 28).

2

Nunmehr wollen die Kläger ihr Ziel gerichtlich durchgesetzt wissen. Sie begehren – inzwischen – eine Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage (von gut 14.000,00 EUR), da – unstreitig – das laufende Hausgeldkonto hierfür nicht ausreicht.

3

Die Kläger beantragen,

4

die Beklagten zu verpflichten, der Behebung der mangelhaften Wärmezirkulation durch Einbau von thermischen Strangregulierventilen unter Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage zuzustimmen.

5

Die Beklagten beantragen,

6

die Klage abzuweisen.

7

Sie meinen zum einen, die Maßnahme sei bereits nicht erforderlich. Im Übrigen bestünden technisch andere Möglichkeiten, etwaige Mängel bei der Wasserqualität abzustellen. Zudem handele es sich allenfalls um einen Baumangel, die Kläger müssten sich an den Verkäufer des Objekts wenden.

8

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, dessen Inhalt in Bezug genommen wird (Bl. 120 – 135 d. A.).

9

Nach Gutachteneinholung strebten die Beklagten im Wege des Umlaufbeschlusses eine Regelung an mit folgendem Inhalt:

10

„Die Gemeinschaft beschließt, dem Klageantrag der Parteien G. in Teilen zu folgen. Die Gemeinschaft erkennt den Mangel an und beschließt das Einverständnis zum Einbau der Strangregulierventile. Zur Umsetzung der streitgegenständlichen Maßnahme haben die Kläger die Gelegenheit, ihren Gewährleistungsanspruch beim Bauträger durchzusetzen.“

11

Dieser Beschlussvorschlag wurde von sämtlichen Beklagten unterzeichnet.

Entscheidungsgründe

12

Die Klage hat Erfolg.

13

Materiell-rechtlich besteht ein Anspruch der Kläger, die begehrte Maßnahme durchzuführen (§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG). Hiernach hat jeder Wohnungseigentümer ein Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung des Objektes. Hierzu gehört die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

14

Wohl steht dabei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltung grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 21 Abs. 1 WEG). Indes verdichtet sich die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer dann in eine einzige Richtung, wenn die anderen Wege zu einem nicht vertretbaren Ergebnis führen. So liegt es hier. Ausweislich des eingeholten Sachverständigengutachtens sind nach der Richtlinie W 551 der DVGW (Deutschen Vereinigung des Gas- und Wasserfaches), die den anerkannten Stand der Technik darstellen, thermische Strangregulierventile einzubauen. Ansonsten kann ein hygienisch einwandfreier Betrieb nicht gewährleistet werden. Insbesondere das von den Beklagten alternativ genannte Einbauen weiterer Zirkulationspumpen würde das Problem der zu geringen Wassertemperatur mit möglicher Legionellenbildung nicht lösen, da – nach den Feststellungen des Sachverständigen – diese die hydraulischen Probleme in dem Objekt nur noch verstärken würden (Bl. 129). Vielmehr ist danach der Einbau von Strangregulierventilen zwingend notwendig, um den gesundheitsgefährdenden Zustand zu beenden.

15

Die Beklagten können die Kläger auch nicht mit Erfolg darauf verweisen, jene möchten sich (jedenfalls zunächst) an den Bauträger halten. Dafür kann offen bleiben, ob den Klägern gegen den jeweiligen Veräußerer der Wohnungseigentumsobjekte werkvertragliche Ansprüche zustehen. Denn dies entbindet die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von einer Mitwirkung daran, die erforderliche Instandsetzung selbst in Angriff zu nehmen. Zu der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dem steht die Herstellung des Gemeinschaftseigentums gleich. Die Beseitigung anfänglicher Mängel des Gemeinschaftseigentums berührt die Interessen der Wohnungseigentümer in gleicher Weise wie die Behebung von Mängeln, die später – etwa nach Ablauf der Gewährleistungsfrist – auftreten (BGH vom 15.01.2010, VZR 80/09).

16

Verfahrensrechtlich war das Gericht befugt, die von den Wohnungseigentümern vorzunehmende Handlung selbst vorzunehmen, das heißt im vorliegenden Fall, den fraglichen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zu erlassen. Wenn die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, einen bestimmten Beschluss zu fassen, so handelt es sich hierbei um eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme (im Sinne von § 21 Abs. 8 WEG).

17

Dabei ist zwar grundsätzlich die Wohnungseigentümerversammlung primär zuständig für die Beschlussfassung, insbesondere auch für die nähere Ausgestaltung einer Maßnahme (BGH vom 15.01.2010, V ZR 114/09). Indes kann das Gericht im Einzelfall die Ausübung der Ermessensentscheidung an sich ziehen.

18

Das ist zum einen der Fall, wenn der Ermessensspielraum der Wohnungseigentümerversammlung für eine Beschlussfassung auf null reduziert ist (z. B. für das „ob“ einer Maßnahme, OLG München vom 22.12.2009, 32 WX 82/09). So ist die Lage hier zu der Frage, ob überhaupt eine Instandhaltungsmaßnahme durchzuführen ist, die die hygienischen Risiken in der Warmwasserversorgung beseitigt.

19

Gleiches gilt, wenn sich die Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich weigert, eine den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechende Entscheidung herbeizuführen (LG Berlin vom 17.06.2008, 55 S 23/08). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

20

Dies betrifft zunächst die Auswahl der Instandsetzungsmaßnahme. Die von den Beklagten als Alternative genannte Einbaumöglichkeit von Zirkulationspumpen ist nach dem Sachverständigengutachten nicht geeignet. Anderweitige Instandsetzungsmaßnahmen werden von den Beklagten nicht konkret benannt und sind jedenfalls nicht beschlossen worden; weder seinerzeit in der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.09.2008 noch im Zuge des gerichtlichen Verfahrens.

21

Darüber hinaus zieht das Gericht die Entscheidung über die Art und Weise der Finanzierung an sich. Die Kosten der Maßnahme sind von der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Dafür kommen drei Wege in Frage: Die Finanzierung aus dem laufenden Hausgeld, die Erhebung einer Sonderumlage oder der Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst hat hierzu keinen Mehrheitsbeschluss zu fassen vermocht. Selbst der Versuch des Umlaufbeschlusses (für dessen Gültigkeit ohnehin die schriftliche Zustimmung der Kläger fehlt, § 23 Abs. 3 WEG) nach Einholung des gerichtlichen Sachverständigengutachtens enthält hierzu keine Regelung, da die Kostentragung ersichtlich allein den Klägern überlassen bleiben sollte. Das laufende Hausgeldkonto wäre mit den voraussichtlichen Kosten laut Gutachten (knapp 2.000,00 EUR) überlastet. Da andererseits die Instandhaltungsrücklage (mit gut 14.000,00 EUR) noch ein deutliches Polster aufweist, hält es das Gericht für zweckmäßig, ohne aktuelle Sonderumlage auf den Betrag zurückzugreifen.

22

Der Kostenausspruch ergibt sich aus § 91 ZPO. Dabei hat das Gericht berücksichtigt, dass die Kläger ihren ursprünglichen Antrag zu Ziff. 1 (Ungültigerklärung des Negativbeschlusses vom 12.09.2008, Bl. 17) zurückgenommen haben. Dies wirkt sich aber deshalb auf die Kostenquote nicht aus, da jenem Anfechtungsantrag keine eigene wirtschaftliche Bedeutung zukam; entscheidend war allein das Rechtschutzziel der Kläger, positiv eine Instandsetzungsregelung zu erreichen.

23

Auch für die Streitwertfestsetzung (§ 49 a GKG) blieb daher der ursprüngliche Anfechtungsantrag ohne Bedeutung.

24

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit fußt auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

25

Beschluss

26

Der Streitwert wird auf 1.200,00 EUR festgesetzt.


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ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung...

ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; 2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; 3....

ZPO | Zivilprozessordnung


Buch 1 Allgemeine Vorschriften Abschnitt 1 Gerichte Titel 1 Sachliche Zuständigkeit der Gerichte und Wertvorschriften § 1 Sachliche Zuständigkeit Die sachliche Zuständigkeit der Gerichte wird...

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Bundesgerichtshof Urteil, 15. Jan. 2010 - V ZR 114/09

bei uns veröffentlicht am 15.01.2010

----------------- BUNDESGERICHTSHOF ----------------- IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 114/09 Verkündet am: 15. Januar 2010 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja W

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Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 28. Mai 2009 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.