Amtsgericht Dortmund Urteil, 05. Nov. 2015 - 513 C 22/15

Tenor

Der in der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2015 unter TOP 7 b gefasste Beschluss über die Durchführung und Finanzierung der Balkoninstandsetzung der Wohnung der Klägerin wird für ungültig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten bleibt nachgelassen, die gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch Leistung einer Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägern begehrt die Ungültigerklärung eines Beschlusses über eine Balkoninstandsetzung.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft F-T3 2-4 in XXXXX E. An dem Grundstück bestand ein Erbbaurecht, welches der vormalige Inhaber des Erbbaurechts in Miterbbaurechtsanteile aufteilte. Die Klägerin ist Wohnungserbbauberechtigte einer im zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnung.

Auf der von der T3 abgewandten Seite des Gebäudes befinden sich Balkone, die aus einer auskragenden Stahlbetonplatte mit aufbetonierter Brüstung bestehen. Diese Brüstung hat keine Rückverankerung in der Gebäudewand. Die Brüstung hat an der Längsseite eine großflächige Aussparung, in der sich ein Stahlrahmen befindet, der mit einer farbig abgesetzten Kunststoffplatte gefüllt ist. Die Außen-und Innenseiten des Balkons der Klägerin sind mit Fliesen versehen. Hinsichtlich des Aussehens und der Konstruktion der Balkone nimmt das Gericht Bezug auf die Bilder von Bl. 13-15 der Gerichtsakte.

Die Hausverwaltung holte eine Schadensanalyse für den Balkon der Klägerin bei der Firma C ein. Diese Schadensanalyse erhielt auch eine Kostenaufstellung über die Balkonsanierung. Hinsichtlich des Inhalts der Schadensanalyse und des Angebots nimmt das Gericht Bezug auf Bl. 16 bis 22 der Gerichtsakte.

Auf der Eigentümerversammlung wurde die Schadensanalyse nebst Angebot zum Gegenstand gemacht.

Auf der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2015 fassten die Eigentümer unter Tagesordnungspunkt 7 mit 17 Ja-Stimmen bei 6 Nein-Stimmen und einer Enthaltung folgenden Beschluss:

„Der Balkon der Frau I soll nach dem Angebot der Fa. C instandgesetzt werden. Es wird die Brüstungskonstruktion gewählt, die zur Zeit bei diesen und den anderen Balkonen vorhanden ist. Die Kosten des Abrisses der Bodenplatten sowie die Kosten einer eventuellen Neuaufbringung und der eventuellen Verfliesung der Brüstung werden von der Gemeinschaft nicht getragen; das ist Sache der Sondereigentümerin. Die Maßnahme wird sich auf ca. 8000 EUR zuzüglich der Mehrwertsteuer belaufen und aus der Instandhaltungsrücklage finanziert. Mit den Arbeiten ist kurzfristig zu beginnen“

Gegen diesen Beschluss hat die Klägerin mit Klageschrift vom 25. Juni 2015 Anfechtungsklage erhoben. Die Klage ist am gleichen Tage bei Gericht eingegangen. Mit Kostenrechnung vom 26. Juni 2015 hat das Gericht den Kostenvorschuss i.H.v. 438 EUR angefordert, der am 2. Juli 2015 gezahlt worden ist. Die Zustellung der Klage ist bei der verfahrensbeteiligten Hausverwaltung am 21. Juli 2015 erfolgt.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass der gefasste Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Von der Firma C sei lediglich der Balkon der Klägerin in Augenschein genommen worden. Es sei nicht geprüft worden, ob auch die anderen Balkone sanierungsbedürftig seien. Es sei darüber auch nicht in der Versammlung gesprochen worden. Eine Einbeziehung weiterer Balkone in die Sanierung hätte zu erheblichen Kosteneinsparungen geführt. Es hätte ein Bausachverständiger mit speziellen Kenntnissen im Bereich der Betonsanierung hinzugezogen werden müssen. Dieser hätte auch im Gegensatz zur Firma C die Kosten abschließend einschätzen können. Jedenfalls hätten die Eigentümer in der Versammlung auf die Möglichkeit und Notwendigkeit einer Beauftragung eines Sachverständigen hingewiesen werden müssen. Die Kosten seien auch nicht ausreichend ermittelt worden. Weiterhin sei die beschlossene Sanierung unwirtschaftlich, da die derzeitigen Balkonkonstruktionen nicht mehr dem Stand der Technik entsprechen. Eine Modernisierung hätte nur gering höhere Kosten verursacht pro Balkon. Eine solche Modernisierung sei jedoch angezeigt gewesen, da sie die Aufbringung einer zusätzlichen Außendämmung vereinfachen würde. Auch die kalkulierten Kosten seien deutlich zu gering, da eine Vielzahl der Positionen sich auf Stundenlohnarbeiten beziehen. Der Beschluss sei auch zu unbestimmt, da lediglich auf das Angebot der Firma T genommen werde. Aus dem Beschluss selbst ergebe sich nicht, welche konkreten Arbeiten durchgeführt werden sollen. Weiterhin habe die Klägerin ein Anspruch auf Kostenübernahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Kosten des Abrisses der Bodenplatten sowie der Kosten einer eventuellen Neuaufbringung und Verfliesung der Brüstung, da diese zwecks Instandsetzung entfernt werden sollen. Weiterhin habe die Hausverwaltung auch keine Vergleichsangebote eingeholt.

Die Klägerin beantragt,

den in der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2015 unter TOP 7 b gefassten Beschluss über die Durchführung und Finanzierung der Balkoninstandsetzung der Wohnung der Klägerin für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass der gefasste Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Es seien keine Vergleichsangebote eingeholt worden, da die Verwalterin schon öfter mit der Firma C zusammengearbeitet habe, und ihr diese als zuverlässig bekannt sei. Außerdem habe man in Abstimmung mit dem Beirat darauf verzichtet, weitere Kostenvoranschläge einzuholen. Auch habe die Klägerin mehrfach auf die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen gedrängt. Die Klägerin selbst habe keinen Anspruch auf Übernahme der Kosten für die neue Verfliesung gemäß § 14 WEG, da die Fliesen schon seit längerem schadhaft seien.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt das Gericht ergänzend Bezug auf den Inhalt der Gerichtsakte.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die an sich statthafte Anfechtungsklage ist form- und fristgerecht erhoben worden. Nach § 46 Abs. 1 S. 2 WEG ist die Klage binnen eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben. Diese Frist ist eingehalten worden. Zwar ist die Rechtshängigkeit erst am 21. Juli 2015 durch die Zustellung an die beigeladene Hausverwaltung eingetreten, doch wirkt die Rechtshängigkeit gemäß § 167 ZPO auf den Zeitpunkt des Klageeingangs am 25. Juni 2015 zurück, da die Klagezustellung „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO erfolgt ist.

Die Klage ist begründet. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ist auf die fristgerechte Klage hin für ungültig zu erklären gewesen, da der gefasste Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG i.V.m. § 30 WEG). Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von nicht nur geringfügigen Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentums setzt regelmäßig voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einholt. Dabei müssen für die Einholung von Angeboten ein quantitatives (regelmäßig müssen mindestens drei Angebote eingeholt werden) und ein qualitatives (alle wesentlichen Kostenposition müssen erfasst sein) Kriterium erfüllt sein. Denn durch die Einholung von Alternativ-oder Konkurrenzangeboten soll nämlich gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden (vgl. Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, BGB, 11. Auflage 2015, § 21 Rn. 72 m.w.N.). Im vorliegenden Fall handelt es sich bei der vorgesehenen Balkoninstandsetzung um eine nicht nur geringfügige Instandsetzungsarbeit. Aus diesem Grund hätten Vergleichsangebote durch die Verwaltung vor Fassung des Eigentümerbeschlusses vorgelegt werden müssen. Dies ist unstreitig nicht geschehen.

Vorliegend ist das Vorliegen von Vergleichsangeboten auch nicht wegen einer besonderen Eilbedürftigkeit entbehrlich gewesen (vgl. dazu Kammergericht Berlin, WuM 1993, 426). Von der Beklagtenseite ist nicht vorgetragen worden, dass eine Sanierung zeitnah unbedingt notwendig gewesen ist, um weitere Schäden zu verhindern. Vielmehr trägt die Beklagte lediglich vor, dass es die Klägerin gewesen sei, die insbesondere auf die Abfassung eines Beschlusses gedrängt habe. Dies ist jedoch nicht ausreichend, um eine Eilbedürftigkeit zu begründen. Dieses Drängen ist nur als subjektive Äußerung eines Wunsches zu sehen, der für die Frage, ob eine Instandhaltungsmaßnahme zeitnah ausgeführt werden muss, unbedeutend ist.

Weiterhin verstößt der Beschluss auch gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung, da der Beschluss nicht in ausreichendem Maße bestimmt ist. Ein Beschluss muss inhaltlich bestimmt sein. Dies ist der Fall, wenn der Beschluss eine eindeutige Regelungsanordnung trifft oder bei durchführungsbedürftigen Beschlüssen eine eindeutige Handlungsanweisung für den Verwalter enthält. (vgl. Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandnehouten, WEG, 11. Auflage 2015, § 23 Rn. 62 m.w.N.). Dies bedeutet bei durchzuführenden Instandhaltungsarbeiten, dass insbesondere auch in dem Beschluss niedergelegt wird, welche Arbeiten genau durchzuführen sind. Daran mangelt es bei dem vorliegenden Beschluss, da nur ein Angebot genannt wird. Für einen späteren Eigentümer, der diesen Beschluss – der für ihn  Bindungswirkung entfaltet – liest, ist dadurch nicht zu ersehen, welche Instandsetzungsarbeiten genau durchgeführt werden sollen. Von daher wäre es angezeigt gewesen, das Angebot der Firma mit den darin enthaltenen Arbeiten als Anlage zur Versammlungsniederschrift zu nehmen und darauf Bezug zu nehmen (Kümmel a.a.O.).

Da bereits die beiden oben genannten Gründe dazu führen, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und daher auf Anfechtung aufzuheben gewesen ist, bedürfen die weiteren von der Klägerin vorgetragenen Anfechtungsgründe keiner weiteren Prüfung. Ob sie ebenfalls die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses rechtfertigen, kann in dieser Entscheidung dahingestellt bleiben

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 4870,15 EUR (50 % der Maßnahmekosten) festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L-T3, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.